房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營計劃管理考核.ppt

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1、房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營計劃管理考核,2,內(nèi)容,房地產(chǎn)計劃運營概述 影響快速運營的關(guān)鍵因素 計劃運營體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計劃管理,3,在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進(jìn)度,說法一：或者我們不能按時完成進(jìn)度、或者我們雖然完成了進(jìn)度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時完工了，可是留下了很多隱患 說法二：在進(jìn)度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進(jìn)度,為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進(jìn)度？-進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題,由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資機(jī)會風(fēng)險加大,進(jìn)度時間，決定管理費和財務(wù)費用的增加“一天一輛奧迪？”,影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的重要依據(jù)，如：金 地測

2、算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16以上，龍湖測算低于19%不考 慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài),內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜,計劃管理是管理人員的必備工具,產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點，項目不只是失敗而已,6,進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題從碧桂園的選擇中看到的,7,進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題提速帶來的價值,某公司提速6個月帶來的收益,8,然而，單純的計劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題,從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問題 計劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題 影響進(jìn)度計劃的原因中，相當(dāng)一部分是因為工作的成果質(zhì)量原因 計劃解決不了激勵的問題 。,9,所以，更

3、多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理,世茂運營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理 龍湖：最早提出運營概念之一的企業(yè) 萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運營管理崗 更多中小企業(yè)開始關(guān)注運營 。,10,所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理,計劃管理體系 計劃管理,管理型運營體系 營運績效管理 運營計劃管理 階段成果管理 關(guān)鍵決策管理 信息與知識管理 流程管理,專業(yè)型運營體系 投資決策管理 運營績效管理 運營計劃管理 階段成果管理 關(guān)鍵決策管理 資金預(yù)算管理 目標(biāo)成本管理 信息與知識管理 流程管理,14,11,內(nèi)容,房地產(chǎn)計劃運營概述 影響快速運營的關(guān)鍵因素 計劃運營體系的整體思路

4、如何進(jìn)行有效的計劃管理,12,影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素,組織與項目管理模式-決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素 業(yè)務(wù)流程的合理性-是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否明確決定工作的質(zhì)量；計劃運營體系 產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度 項目本身的因素-政府關(guān)系、項目自然條件和主動性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃） 是否業(yè)績導(dǎo)向的文化與有無清晰的責(zé)任機(jī)制,13,案例：客觀原因背后的因素,案例：某項目A區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工 某項目A區(qū)別墅去年12月開始招標(biāo)，基礎(chǔ)形式（設(shè)計定）鉆孔樁 3月份初施工單位進(jìn)場施工 發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應(yīng)該改成沖孔樁 但是設(shè)計建議盡量不改，成本會增加60%，但由于無法施工

5、，經(jīng)成控部門同意 3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2周時間，成控才同意） 4月份已經(jīng)開始施工 4月底發(fā)現(xiàn)有4棟別墅土質(zhì)特殊，無法進(jìn)行人工開挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來就改成鋼管樁（設(shè)計要重新出施工圖，用了1個月的時間），招標(biāo)又用了1個月的時間 7月份開始進(jìn)場，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（20天） 9月份設(shè)計增加800多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工 另外3棟別墅，原設(shè)計是天然基礎(chǔ)（直接做在土上），5月份開挖后土質(zhì)達(dá)不到設(shè)計要求，改成了人工挖孔樁，6月又遇到與剛才4棟一樣的情況，3棟樓討論到現(xiàn)在還沒有確定最終的施工方案， 6月份開始討論方案，反復(fù)試用鋼護(hù)筒、水泥

6、管護(hù)筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8月份最終確定此部分樁采用繡閥管加固后再開挖的方案，10月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進(jìn)場繼續(xù)開挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍達(dá)不到預(yù)想效果 本來今年希望今年年底達(dá)到預(yù)售條件，但由于以上問題，也只能拖到明年開售，竣工也只能到明年年底。,14,從萬科均好中加速所看到的難的不是快，而是又快又好,案例：萬科“在均好中加速”,15,我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會效率低？,公司流程 框架,業(yè)務(wù)模型,人力資源,策劃 定位,規(guī)劃 設(shè)計,工程 管理,營銷 管理,客戶 服務(wù),業(yè)務(wù)主流程 及子流程,操作指導(dǎo)及表格,概念 設(shè)計,方案 設(shè)計,初步 設(shè)計,施工圖 設(shè)計,施工過 程配合,主流程:,一級子流程

7、:,二級流程:,行政,財務(wù),主流程決定總體效率,部門流程決定協(xié)同效率,作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)決定工作質(zhì)量,16,首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,某公司專業(yè)集成流程圖,17,建設(shè)工程施工許可證,方案報建,營銷,設(shè)計,項目,成本,工程,可行性研究報告,土地出讓合同,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,概念設(shè)計,產(chǎn)品建議書,規(guī)劃設(shè)計,單體設(shè)計,施工圖設(shè)計,工程總包招標(biāo),施工圖報建,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,工程形象進(jìn)度,銷售開盤,項目聽證會,市場定位,國有土地使用權(quán)證,開工,銷售許可證,18,某公司示范區(qū)加速,19,其次關(guān)注業(yè)務(wù)流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個關(guān)鍵因素,很多時候，我們只關(guān)注業(yè)務(wù)流程的審批順

8、序，往往忽略業(yè)務(wù)流程間的協(xié)調(diào)性,20,案例：某項目標(biāo)高錯誤的產(chǎn)生和業(yè)務(wù)流程的關(guān)注點,場地豎向標(biāo)高設(shè)計 原因分析: 土建設(shè)計、市政設(shè)計與景觀設(shè)計系三個不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設(shè)計為依據(jù)進(jìn)行控制標(biāo)高。 經(jīng)驗及教訓(xùn)： 各專業(yè)設(shè)計提前介入是好事，但各自完成后須進(jìn)行綜合豎向設(shè)計匯總。繪制綜合豎向設(shè)計圖并進(jìn)行嚴(yán)格的綜合評審。 如何避免？,21,如何確保業(yè)務(wù)流程完成節(jié)點的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一,由于時間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點質(zhì)量達(dá)不到要求返工而導(dǎo)致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素,22,能否快速決策和在合適的時間決策是快速運營的關(guān)鍵,23,內(nèi)容,房地產(chǎn)計劃運營

9、概述 影響快速運營的關(guān)鍵因素 計劃運營體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計劃管理,24,計劃運營管理的架構(gòu)-誰來管,戰(zhàn)略型集團(tuán)總部萬科,25,計劃運營管理的架構(gòu)-誰來管,地區(qū)PMO型龍湖,26,計劃運營管理的架構(gòu)-誰來管,權(quán)威推動型金地,27,計劃運營管理的架構(gòu)-誰來管,職能型-中小企業(yè),28,目的： 1、及時和充分掌握集團(tuán)所屬項目的動態(tài)運行狀況； 2、及早判斷公司及項目運行的風(fēng)險和影響，提前做出相關(guān)預(yù)警和應(yīng)對策略； 2、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運行效率； 4、為集團(tuán)的績效考核提供依據(jù) 5、推進(jìn)業(yè)務(wù)流程的實施，提高集團(tuán)精細(xì)化管理水平。 管理對象： 針對集團(tuán)下屬的所有項目 管理方式： 以目標(biāo)管理為工

10、具，以動態(tài)監(jiān)控手段，并通過結(jié)果評價體系，有效將運營管控納入績效考核體系，使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。,計劃運營管理的架構(gòu)-如何管(整體思路）,29,一體化運營的概念,系統(tǒng)的一體化 一體化的運營管理是一個完整的系統(tǒng)，包含目標(biāo)設(shè)定、過程監(jiān)控、結(jié)果評估，形成一個 PDCA的有效循環(huán)體系； 專業(yè)的一體化 一體化的運營管理涵蓋了項目運營管理的各個重要專業(yè)環(huán)節(jié)，保證集團(tuán)對各項目動態(tài)監(jiān)控的全面性和科學(xué)性，并且能夠通過報表管理系統(tǒng)地反映項目的重要經(jīng)營指標(biāo)； 管理的一體化 一體化的運營管理通過與考核的有效鏈接，運營管理將納入公司績效考核體系，使得運營管理和人力資源形成良好的互動，實現(xiàn)的管理的一體化，使得

11、運營管理有效可控；,30,通過目標(biāo)規(guī)劃、過程監(jiān)控、結(jié)果評價緊密整合，形成一套全面科學(xué)的管控體系,運營目標(biāo) 設(shè)定,計劃管理,成果管理,決策管理,目標(biāo)規(guī)劃,過程監(jiān)控,結(jié)果評價,項目 評估,成本管理,資金預(yù)算管理,知識管理,信息報表管理,31,目標(biāo)管理是保證公司目標(biāo)實現(xiàn)的全程工具,收益目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo) 成本目標(biāo),成果跟蹤表 計劃跟蹤表 動態(tài)成本表 滾動資金計劃表,季度評估 年度評估 項目周期評估,目標(biāo)設(shè)定,運營監(jiān)控,結(jié)果評估,通過表單對目標(biāo)及成果進(jìn)行跟蹤,設(shè)計基于關(guān)鍵目標(biāo)的評估體系， 優(yōu)化評估結(jié)果的應(yīng)用方式,32,運營目標(biāo)設(shè)定為明確了項目開發(fā)的方向,項目運營目標(biāo),戰(zhàn)略目標(biāo),品牌目標(biāo),經(jīng)營目標(biāo),進(jìn)度目標(biāo)

12、,土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展,具體對項目開發(fā)周期等的要求,品牌承擔(dān)在細(xì)分市場地位的責(zé)任,對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等,33,過程監(jiān)控包含計劃管理、成本管理、資金管理、知識信息管理四條主線,計劃管理（計劃編制及跟蹤監(jiān)督、動態(tài)調(diào)整）,成果管理（關(guān)鍵成果管理）,決策管理（決策會議管理）,成本管理（目標(biāo)成本、動態(tài)成本管理）,資金預(yù)算管理（預(yù)算編制及滾動資金計劃）,知識管理,計劃管理線,成本管理線,知識信息線,信息報表管理-,資金管理線,34,基于WBS的計劃運營管理思路,計劃管理指導(dǎo)思想：基于業(yè)務(wù)活動分析，以目標(biāo)結(jié)果位導(dǎo)向,WBS 分析,計劃 管理,成果 管理,決策 管理,基于WBS的計劃運營管理： 邏

13、輯嚴(yán)密：依靠一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒ǎ?而不是靠“經(jīng)驗”收集； 系統(tǒng)解決：基于一個內(nèi)核構(gòu)建項目計劃運 營管理的各個體系，以保證各個體系 的系統(tǒng)性和匹配性 個性定制：基于上述兩個個條件，才可 以保證“針對公司個性，量身定制， 并且符合行業(yè)規(guī)律”；,35,四大要素的設(shè)定是計劃運營管理的核心,（流程總圖） 梳理項目從獲取到竣工交付過程中關(guān)鍵 活動環(huán)節(jié)，通過合理搭接和工作前置， 提高了項目開發(fā)的總體效率；（提煉企 業(yè)覆蓋企業(yè)全業(yè)務(wù)的流程清單）,流程策劃,計劃管理 設(shè)定關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)工期，提高項目管 理計劃的可控及可實施性，同時通過標(biāo)準(zhǔn)工 期設(shè)定，也便于多項目及異地項目管控變得 有效；,計劃管理,計劃管理

14、 通過關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的成果標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化，評價 運營質(zhì)量，標(biāo)志階段完成，提高會議決策效 率，積累管理經(jīng)驗 ；,關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的成果決策方式標(biāo)準(zhǔn)化，明確 決策層級，降低決策風(fēng)險，提高側(cè)決策效率,成果管理,決策會議管理,關(guān)聯(lián)任務(wù),工作周期,確認(rèn)方式,輸出成果,36,一體化運營管理體系搭建思路,37,根據(jù)企業(yè)需求及關(guān)注點，一般將項目開發(fā)階段劃分為5-8個,STEP1 劃分項目開發(fā)階段 某標(biāo)桿企業(yè)劃分方案： 1、土地投資分析階段； 2、項目啟動階段； 3、方案設(shè)計及初設(shè)指導(dǎo)階段； 4、初設(shè)驗算及施工圖指導(dǎo)階段； 5、施工準(zhǔn)備階段； 6、營銷開盤階段； 7、竣工交房階段； 8、項目后評估階段；,38,根據(jù)企業(yè)項

15、目特點建立分級計劃管理體系,39,里程碑節(jié)點計劃,項目開發(fā)及產(chǎn)品化,1.項目獲取,2.項目策劃,5.項目銷售,3.項目設(shè)計,4. 工程建設(shè),6.產(chǎn)品交付,立項,可研報告,項目取得,項目定位,規(guī)劃方案,單體方案,初步設(shè)計,施工圖設(shè)計,總包/監(jiān)理,開工,達(dá)預(yù)售條件,結(jié)構(gòu)封頂,竣工,集中入住,開盤,拓 展 報 建 營 銷 設(shè) 計 工 程 采 購 客 服 成 本 運 營,40,沒有標(biāo)準(zhǔn)的項目節(jié)點，但應(yīng)該有設(shè)置的思路原則和工具,項目1級節(jié)點,項目里程碑,依據(jù)公司/項目特點的關(guān)鍵活動,進(jìn)度過程控制點 投資/財務(wù)/資金 產(chǎn)品品質(zhì) 客戶導(dǎo)向 管理精細(xì)化,41,某標(biāo)桿企業(yè)12里程碑,42,需要創(chuàng)造哪些價值活動,

16、43,增加的項目節(jié)點，體現(xiàn)了項目管理或公司管理的“需求”和“思想”,44,計劃的拆分案例,45,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)工期,46,計劃監(jiān)控與計劃預(yù)警是計劃執(zhí)行的保證,47,通過明確節(jié)點的前置節(jié)點、后置節(jié)點為編制流程總圖提供依據(jù),STEP3 編制項目開發(fā)流程總圖,48,流程總圖示意,49,關(guān)鍵成果總圖示意,STEP4 根據(jù)項目開發(fā)計劃梳理重要節(jié)點的關(guān)鍵成果,50,龍湖節(jié)點成果管理體系,51,項目成果管理是運營管理的主要內(nèi)容,52,項目成果管理是運營管理的主要內(nèi)容,53,關(guān)鍵決策會議示意,STEP5 根據(jù)關(guān)鍵成果規(guī)劃項目決策會議體系,54,內(nèi)容,房地產(chǎn)計劃運營概述 影響快速運營的關(guān)鍵因素 計劃運營體系的整體思路

17、 如何進(jìn)行有效的計劃管理,房地產(chǎn)企業(yè)的三級計劃管理體系,56,房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系,公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃,項目現(xiàn)金流計劃,配套工程計劃,一 級 計 劃,營銷推廣計劃 施工進(jìn)度控制計劃 承建商、材料進(jìn)場計劃 用圖、樣板確認(rèn)計劃 承建商、材料分判計劃,出圖、樣板封樣計劃,售樓賣場計劃,各專業(yè)部門計劃,需要的其它計劃（比 如：精裝修）,二 級 計 劃,三 級 計 劃,35年戰(zhàn)略 人力資源配置,報建計劃,57,施工,營銷推廣計劃,計劃,公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃,項目現(xiàn)金流計劃,一 級 計 劃,承建商、材料分判計劃,售樓賣場計劃,各專,二 級 計 劃,三 級 計

18、劃,項目總體開發(fā)計劃剖析以及建議 1. 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 2. 房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃編制要求 3. 編制建議案例 4. 在不同管控模式下的建議,35年戰(zhàn)略 人力資源配置,58,2010.10,版權(quán)所有 不得拷貝,項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀: 在行業(yè)中，各個房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對于房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃的定義和控制關(guān)注點不盡相同，有營銷導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因為項目關(guān)鍵節(jié)點計劃體現(xiàn)的是一個企業(yè)的經(jīng)營思想。,項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析,59,以營銷為導(dǎo)向的計劃管理安排 1. 土地使用證 2. 交地 3. 方案 4. 初步設(shè)計

19、5. 施工圖設(shè)計 6. 開工 7. 售樓處、樣板房區(qū)開放 8. 預(yù)售許可證 9. 開盤 10. 完成銷售額45 11. 完成銷售額70 12. 完成銷售額95 13. 景觀施工進(jìn)場 14. 竣工 15. 交房 16. 交房95,房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導(dǎo)向的項目關(guān)鍵節(jié)點計劃案例,60,龍湖：集團(tuán)關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點,14個關(guān)鍵節(jié)點：（1）取得國土使用權(quán)證（2）交地（3）完成方案設(shè)計（4）完成初步設(shè)計（5）完成施工圖設(shè)計（6）取得施工許可證（7）項目開工（8）售樓處、樣板區(qū)開放（9）取得預(yù)售許可證（10）開盤（11）景觀施工進(jìn)場（12）竣工備案（13）交房（14）交房完成率95 不影響集團(tuán)管控的14個關(guān)鍵節(jié)

20、點，地區(qū)公司可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運營中心； 影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注； 剩余9個關(guān)鍵節(jié)點的變化由集團(tuán)運營中心審批； 集團(tuán)只考核項目關(guān)鍵節(jié)點的按時達(dá)成率。,61,房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃編制要求建議： 1.公司經(jīng)營資金進(jìn)出關(guān)鍵節(jié)點（經(jīng)營進(jìn)度） 2.項目融資節(jié)點（比如:四證） 3.考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點的協(xié)調(diào)關(guān)系 4.重大的費用節(jié)點 5.上市公司的財務(wù)節(jié)點 6.報建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點 7.集團(tuán)對項目專業(yè)管理監(jiān)控點 8.人力資源授權(quán)管理節(jié)點 9.適當(dāng)?shù)臅r候，要考慮供方資源配置 項目總體開發(fā)計劃體現(xiàn)項目經(jīng)營思想、統(tǒng)領(lǐng)項目各專業(yè)計劃

21、，是項目進(jìn)入實施階段最核心的計劃。,房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃編制要求,62,房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃編制建議案例,1. 土地確權(quán)（項目第一筆付款） 完善法律手續(xù)、重大費用節(jié)點 2. 場地拆遷完畢 完善法律手續(xù),3. 項目經(jīng)營實施策劃報告 經(jīng)營監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 4. 概念性方案設(shè)計任務(wù)書 專業(yè)節(jié)點,5. 概念性方案設(shè)計任務(wù)書集團(tuán)確認(rèn) 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 6. 營銷方案專業(yè)節(jié)點,7. 營銷方案集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán),8. 項目投資分析模型（概念版） 項目專業(yè)風(fēng)險控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 9. 規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn) 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 10. 詳規(guī)批復(fù)完善法律手續(xù),11. 建筑用地規(guī)劃許可

22、證 完善法律手續(xù) 12. 土地證 完善法律手續(xù),13. 建筑方案征詢及批復(fù) 完善法律手續(xù),14. 園林景觀方案設(shè)計集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 15. 擴(kuò)初征詢及批復(fù) 完善法律手續(xù),16. “示范區(qū) ”策劃方案集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 17. 施工圖報建、會審專業(yè)節(jié)點,18. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù) 19. 簽訂總承包合同 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 20. 建筑工程施工許可證 專業(yè)節(jié)點 21. 四證取得融資節(jié)點,22. 基礎(chǔ)工程開工 專業(yè)節(jié)點,23. “示范區(qū) ”完工開放專業(yè)節(jié)點 24. 預(yù)售許可證辦理 完善法律手續(xù) 25. 開盤 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點,26. 完成銷售額30 公司經(jīng)營資金

23、關(guān)鍵節(jié)點 27. 完成銷售額45 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點 28. 完成銷售額70 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點 29. 完成銷售額85 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點 30. 主體工程結(jié)構(gòu)完工重大費用節(jié)點 31. 外立面落架 重大費用節(jié)點,32. 市政配套工程及室外工程 重大費用節(jié)點 33. 竣工備案完善法律手續(xù) 34. 交樓入伙專業(yè)節(jié)點,35. 辦理房產(chǎn)證 完善法律手續(xù),63,房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃在不同管控模式下的精度建議,1. 2.,集團(tuán)公司控制區(qū)域總部，計劃控制節(jié)點建議2030個； 區(qū)域總部控制項目公司，計劃控制節(jié)點建議4550個；,我們的關(guān)鍵節(jié)點控制多少個合適？,64,項目現(xiàn)金流分析計劃剖析及建議,承建

24、商、材料進(jìn)場計劃,公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃,項目現(xiàn)金流計劃,營銷推廣計劃 施工,一 級 計 劃,承建商、材料分判計劃,售樓賣場計劃,二 級 計 劃,三 級 計 劃,1. 項目現(xiàn)金流分析計劃行業(yè)現(xiàn)狀：此 計劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗 糙，沒有成本部門、工程部門參 與，僅僅由財務(wù)根據(jù)經(jīng)驗估算出來,2.,建議：對項目前期時間管理、項目,工程管理進(jìn)行優(yōu)化，有效提高資金 利用效率。 各專業(yè)部門計劃 需要的其它計劃,35年戰(zhàn)略 人力資源配置,65,公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃,項目現(xiàn)金流計劃,配套工程計劃,一 級 計 劃,售樓賣場計劃,各專業(yè)部門計劃,需要的其它計劃,二 級 計 劃,三

25、級 計 劃,營銷推廣計劃 施工進(jìn)度控制計劃 報建計劃 承建商、材料進(jìn)場計劃 施工進(jìn)度控制計劃剖析及建議 1. 施工進(jìn)度控制計 2. 施工進(jìn)度控制行業(yè)現(xiàn)狀 施工進(jìn)度控制編制要求 3.,35年戰(zhàn)略 人力資源配置,66,房地產(chǎn)項目施工進(jìn)度控制計劃的本質(zhì)意義,經(jīng)營目標(biāo),行動計劃,轉(zhuǎn)化, 房地產(chǎn)項目施工進(jìn)度控制計劃的本質(zhì)意義就是： 把公司的經(jīng)營目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動計劃。 這是房地產(chǎn)工程項目管理最關(guān)鍵的計劃！,67,房地產(chǎn)項目施工進(jìn)度控制計劃的現(xiàn)狀分析,房地產(chǎn)項目施工進(jìn)度控制計劃 疑問? 此計劃與總包施工組織設(shè)計中提供的計劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？ 此計劃由誰編制？什么時候編制？ 此計劃設(shè)置的控制

26、節(jié)點多少合適？由什么要素決定？,68,2010.10,公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項目總體開發(fā)計劃,項目現(xiàn)金流計劃,一 級 計 劃,出圖、樣板封樣計劃,售樓賣場計劃,各專業(yè)部門計劃 版權(quán)所有 不得拷貝,需要的其它計劃,二 級 計 劃,三 級 計 劃,承建商、材料分判計劃剖析及建議,1.,分包模式對經(jīng)營進(jìn)度控制的影響 節(jié)后付款的必要性,35年戰(zhàn)略 人力資源配置,2.,承銷商、材料分判計劃,69,分包模式對經(jīng)營進(jìn)度控制的影響,承建單位和甲供材料招標(biāo)計劃 探討： 分判越細(xì)，要求甲方介入越深，經(jīng)營進(jìn)度的量化可能更難。 分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習(xí)慣、三邊工程 程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、

27、當(dāng)?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能 力配置等。 工程范圍劃分探討 分判數(shù)量建議。,70,1.,2.,現(xiàn)金流計劃,配套工程計劃,出圖、樣板封樣計劃,售樓賣場計劃,各專業(yè)部門計劃,需要的其它計劃,三 級 計 劃,出圖、樣板封樣計劃剖析及建議 出圖、樣板封樣計劃需要前置 設(shè)計管理程序優(yōu)化,承建商、材料分判計劃,71,施工圖出圖與樣板確認(rèn)計劃分析,施工圖出圖與樣板確認(rèn)計劃 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計劃要求： 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計劃隨著設(shè)計深入，盡快不斷細(xì)化； 二次委托設(shè)計和選材用料，盡量提前； 設(shè)計部保持與成本部、工程部的及時溝通配合； 關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計劃，還要細(xì)化,72,房地產(chǎn)設(shè)計管理程序優(yōu)化：

28、設(shè)計前置、售樓賣場爭取時間、支持招標(biāo)采購,73,一 級 計 劃,承建商,出圖、樣板封樣計劃,售樓賣場計劃,各專業(yè)部門計劃,需要的其它計劃,二 級 計 劃,三 級 計 劃,35年戰(zhàn)略 公司年度經(jīng)營目標(biāo) 售樓賣場計劃剖析及建議 1.售樓賣場計劃控制的重要性 2.售樓賣場計劃控制建議,74,售樓賣場計劃控制的重要性,售樓賣場完成實現(xiàn)銷售，項目現(xiàn)金流由 “”轉(zhuǎn) “ ”的拐點。一些房地產(chǎn)企業(yè)，包括資深品牌企業(yè)，為了盡快實現(xiàn)賣樓，甚至不惜成本買時間 。 售樓賣場工程是平衡項目現(xiàn)金流的有效工具。 做不好售樓賣場工程，房地產(chǎn)項目專業(yè)管理水平、項目運營水平，高不了！,75,售樓賣場計劃控制建議,詳細(xì)編制各項賣場

29、實施計劃，需要跨部門跨專業(yè)協(xié)調(diào) 賣場工程的總體時間計劃 賣場工程報建計劃 賣場工程出圖計劃 賣場工程招標(biāo)、施工單位進(jìn)場計劃 賣場工程甲供材料進(jìn)場計劃 賣場工程樣板、樣品確認(rèn)計劃 賣場工程家私、家電、飾品、標(biāo)識系統(tǒng)采買與布置計劃 賣場營銷配合計劃 施工場地階段性搬遷計劃等 供方選擇及組織措施 合理（適度）授權(quán)，必要時開設(shè)授權(quán) 綠色通道 現(xiàn)場平面布置圖（工程施工平面、示范區(qū)平面） 技術(shù)措施策劃 應(yīng)急措施預(yù)案,76,公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃,項目現(xiàn)金流計劃,配套工程計劃,一 級 計 劃,營銷推廣計劃 施工進(jìn)度控制計劃 報建計劃 承建商、材料進(jìn)場計劃 用圖、樣板確認(rèn)計劃 承建商、材料分判計劃

30、,出圖、樣板封樣計劃,售樓賣場計劃,各專業(yè)部門計劃,需要的其它計劃，比 如：精裝修計劃,二 級 計 劃,三 級 計 劃,35年戰(zhàn)略 人力資源配置,房地產(chǎn)項目三級計劃管理體系思路小結(jié) 一級計劃管經(jīng)營； 二級計劃管成果； 三級計劃管過程。,77,房地產(chǎn)項目計劃管理體系建議,建立時間計劃管理體系 項目開工之前，建立公司經(jīng)營計劃、項目總體開發(fā)計劃、現(xiàn)金流分析計劃、工程實施控制計劃、招標(biāo)計劃、出圖計劃等項目基準(zhǔn)控制計劃； 月度動態(tài)控制與調(diào)整； 時間計劃編制模板化、套路化，減少人為因素； 建立編制、審核、批準(zhǔn)、執(zhí)行、知情、動態(tài)控制與調(diào)整的計劃管理機(jī)制,案例分享,78,總結(jié),計劃管理的根本不是計劃制訂本身而是有效的管理 分級管理，逐級細(xì)分，并且隨著時間的順延，逐步清晰和明確 節(jié)點計劃為主線控制點，明確節(jié)點成果標(biāo)準(zhǔn)（同樣適應(yīng)于職能計劃） 過程預(yù)警和監(jiān)控 基于結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點考核驅(qū)動,