2010年上海市酒店式公寓專題研究

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1、上海酒店式公寓 專題研究 概念分類及發(fā)展趨勢 1 2 產(chǎn)品特點 3 區(qū)域分布特征 4 5 產(chǎn)品定位思考 附件：案例及區(qū)域市場分析 酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)。由專門的管理公司進行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的 “ 臨時住家 ” 。這就是酒店式公寓的雛形。 酒店式公寓真正發(fā)揚光大是在紐約。許多外來商務人士必須長期住在這個城市，但由于買房負擔太重，酒店價格比較貴而且沒有家的感覺，所以很多人選擇住在酒店式公寓，并且成為一種潮流。在一些國際大都市，酒店式公寓成為大量開發(fā)商的主打項目。 起源 發(fā)展 定義： 意為 “ 酒店式的服務，公寓式的管理

2、 ” 。 是融合了星級酒店的設施與服務，專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營，提供低于酒店的價格和注重家庭特色于一體的自住式單位， 其本質(zhì)仍然是公寓。 1993990998001起：一枝獨秀 初步發(fā)展 低谷調(diào)整 再發(fā)展 百花齊放 2004- 背景 主流產(chǎn)品 代表作 此一家） 3. 國際金融家 號 960項目 18 剛傳入上海，探索階段 外銷房銷售低迷，開發(fā)商轉(zhuǎn)售為租，開發(fā)空置房租賃業(yè)務 亞洲金融危機及開發(fā)過剩，市場自發(fā)調(diào)整，新產(chǎn)品初試水 上海金融中心地位確定、世博會申辦成功，大量外籍高端客戶及旅游人士的導入 市中心土地稀缺，開發(fā)區(qū)域外擴；辦公用地增多，住宅用地日漸稀缺 酒店式公寓自 90年代初進入上海市場后

3、，和上海本土房地產(chǎn)市場結(jié)合，在傳統(tǒng)酒店式公寓原型的基礎上，產(chǎn)生了多種 酒店式公寓物業(yè)形態(tài)： 上述 3類酒店式公寓，構(gòu)成了上海酒店式公寓市場的主體。 大產(chǎn)權(quán)型 （開發(fā)商自己持有或整棟出售） 小產(chǎn)權(quán)型 產(chǎn)權(quán)式酒店 定義： 本質(zhì)是酒店 ，開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店經(jīng)營管理，取得投資回報，同時還可以獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)業(yè)態(tài)。 特征： 1. 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)。 2. 酒店式管理運營，管理費用較高：產(chǎn)權(quán)式酒店也是酒店的一種，提供各種酒店服務，與傳統(tǒng)酒店并無兩樣

4、，管理費也較高。 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離、產(chǎn)權(quán)分割出售、售后委托專業(yè)公司按酒店方式經(jīng)營管理 服務式公寓 定義： 本質(zhì)上仍是公寓，是一種配有全套家私的、提供基本酒店服務的住宅公寓?？傊帐焦?就是提供酒店式管理服務的公寓 。 依據(jù)產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營模式的不同，又可將其劃分為大產(chǎn)權(quán)型和小產(chǎn)權(quán)型兩類。 關(guān)鍵詞 ： 公寓、酒店式服務 特征 ： 小產(chǎn)權(quán)型 服務式公寓：對外出售產(chǎn)權(quán)，由小業(yè)主自行使用或出租，同時提供一定的酒店式服務 上海酒店式公寓分類 2 服務式公寓 按照 產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營模式 的不同，服務式公寓可分為以下兩類： 1. 大產(chǎn)權(quán)型 服務式公寓 ： 不分割出售產(chǎn)權(quán)。一般由水準較高的跨國酒店管理集團統(tǒng)一經(jīng)營

5、，是各類產(chǎn)品中綜合品質(zhì)及管理水準最高的。 開發(fā)商或基金等持有整棟物業(yè)、產(chǎn)權(quán)不分割、統(tǒng)一經(jīng)營、高水準酒店式服務 產(chǎn)權(quán)分割出售、小業(yè)主自行使用或出租、酒店式服務 小戶型產(chǎn)品 定義： 只提供基本物業(yè)服務，無酒店式服務管理的小戶型產(chǎn)品。一般為 40或50年產(chǎn)權(quán)，以“小戶型、低總價”作為其主要賣點。不像服務式公寓一樣要求必須精裝。 特征： 1. 只提供普通物業(yè)服務，無酒店式增值服務。 2. 一般為商業(yè)或辦公性質(zhì)。 3. 非必須精裝，可為毛坯形式。 4. 面積較小，通過控制總價獲得競爭力。 5. 建筑形態(tài)多樣，可表現(xiàn)為 分割產(chǎn)權(quán)出售、小業(yè)主自行使用或出租、無酒店式服務 服務 產(chǎn)權(quán)是否分割 有酒店式服務 無

6、酒店式服務 大產(chǎn)權(quán) 小產(chǎn)權(quán) 大產(chǎn)權(quán)服務式公寓 （開發(fā)商自己持有或整棟出售給基金等） 小產(chǎn)權(quán)服務式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 第四象限根據(jù)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的關(guān)系進行了分類 小戶型產(chǎn)品 考慮綠地一貫操作均以快速銷售為目標，所以本報告研究對象排除產(chǎn)權(quán)式酒店，以其他類型為研究對象 前幾年供應集中在市中心 級商圈 傳統(tǒng)高端住宅區(qū)周圍，近年來呈現(xiàn) 外擴趨勢 ，目前供應主要集中在嘉定、金橋等外圍區(qū)域。 產(chǎn)品類型： 小戶型產(chǎn)品成為市場的一大主力。 建筑形態(tài) ：越來越多的挑高贈送等高性價比產(chǎn)品。 戶型設計 ：更多考慮居家氛圍，創(chuàng)造長期居住的可能。 服務 ：物業(yè)服務個性化，創(chuàng)造品質(zhì)生活意向。 主要集中在三個方向：服務的提升與

7、增值；戶型的設計與創(chuàng)新；建筑新產(chǎn)品、新材料等環(huán)保技術(shù)的運用。 品 特 點 分布區(qū)位：上海內(nèi)環(huán) 級商圈、傳統(tǒng)高尚居住區(qū)（古北虹橋由于地位特殊，也屬于該類產(chǎn)品集中分布區(qū)域） 上海市分布區(qū)域：徐匯的衡山路和徐家匯、靜安的華山路和南京西路、盧灣新天地、黃浦區(qū)人民廣場、小陸家嘴、古北虹橋 區(qū)位條件：交通便利、商業(yè)繁華、配套齊全、傳統(tǒng)高尚居住區(qū) 面積集中分布區(qū)間為 1房 492房 75有少量高端產(chǎn)品，戶型較大，集中在盧灣新天地區(qū)域 上海服務式公寓區(qū)域分布圖 古北 虹橋 新天地 小陸家嘴 人民廣場 產(chǎn)品特點 1 酒店式公寓分布 分布區(qū)位：集中在上海外圍區(qū)域 上海市分布區(qū)域：浦東金橋和外高橋、嘉定新城和安亭、

8、松江大學城等區(qū)域 區(qū)位條件：交通便利，一般都有軌道交通，能與市中心的商務、商業(yè)中心快速接駁 面積集中分布區(qū)間為 1房 49房為 80 產(chǎn)品建筑形態(tài)更多采用 高性價比的方式。 上海小戶型產(chǎn)品區(qū)域分布圖 嘉定新城 安亭 松江大學城 產(chǎn)品面積 盧灣產(chǎn)品檔次最高，出現(xiàn)了大面積服務式公寓產(chǎn)品；如新天地的翠湖天地，最大戶型面積達到 300多平米，其次靜安區(qū)也有少量大戶型產(chǎn)品，如 其余區(qū)域均為小面積產(chǎn)品，主力面積區(qū)間為： 1房： 352房： 75 嘉定、松江等區(qū)域缺乏高端客戶及強有力的外部配套，更容易出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品，表現(xiàn)為 升項目自身價值。大量的高性價比挑高戶型獲得了市場好評。 市中心區(qū)域產(chǎn)品則更多的為服務

9、式公寓，通過服務提升品質(zhì)，除個別大面積項目外，一般都為小面積產(chǎn)品。 酒店式公寓產(chǎn)品特點 3 產(chǎn)品形態(tài) 4 精裝修 市場絕大部分酒店式公寓采取精裝修方案； 在商業(yè)繁華的市中心區(qū)域，人民廣場、陸家嘴、徐匯等地段，因為產(chǎn)權(quán)式酒店的存在，精裝修加全套家具樓盤的占比高于其他區(qū)域； 而外圍區(qū)域的小戶型產(chǎn)品，精裝修比相對低些，部分 普通檔次的服務式公寓及小戶型產(chǎn)品精裝修標準一般在2000平；部分高端服務式公寓，如濟南路 8號，翠湖天地等，精裝修標準在 8000平 5 物業(yè)服務內(nèi)容 服務式公寓 提供與酒店管理類似的服務： 務中心、會議中心等商務設施 餐、咖啡廳等設施 拿等娛樂休閑設施 醒、洗衣、訂票等服務 小

10、戶型產(chǎn)品 身等配套設施，主要依靠外部環(huán)境 廚房等設施，但要求不高 外立面 外立面 服務式公寓 1. 主流做法：基部采用石材，主體采用面磚的方式，少量樓盤會運用鋁板在細部進行裝飾處理。 濟南路 8號。 小戶型產(chǎn)品 座采用石材，主體采用面磚的做法 服務式公寓 房在 492房在 75檔次的公寓，戶型面積相對走大，一房面積在 852房間面積在 160 生間、客廳、廚房等為基礎。提升功能空間有會客室、小酒吧等空間。 小戶型產(chǎn)品 2. 戶型面積 1房在 492房在 80分挑空戶型用 1房的面積，做出了 2房的功能空間。 生間、客廳、廚房等為基礎。 酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容 2 戶型 服務式公寓 有面積贈送等

11、方式。 小戶型產(chǎn)品 求通過贈送面積提高項目性價比 酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容 3 建筑形態(tài) 服務式公寓 精裝修標準在近年來大有提升，一般在 4000平左右，很多知名樓盤裝修標準號稱在 8000平的區(qū)間。 空設計、石材拼花地面，增設會客、餐飲等功能空間。 面、墻面：采用石材 用進口電梯 用國際一、二線知名品牌，如 得寶等。 用國際一、二線知名品牌，如 小戶型產(chǎn)品 精裝修標準相對較低，大多對外報價在 1500 /平左右 空設計，石材地面，部分會有小型會客空間，但一般為開放形式。 面、石材：采用石材，也有樓盤運用?；u的方式。 用知名品牌，如上海三菱等。 用知名品牌：西門子、三星、松下等。 用知名品牌，

12、櫻花、西門子、松下等。 酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容 4 精裝修 服務式公寓 及外籍客戶居多，所以在功能設置上也體現(xiàn)了客戶的需求，體現(xiàn)了更多的商務性質(zhì)，以及高端客戶的生活方式。一般都擁有高級商務服務的會客廳，餐廳、高級健身會所，部分項目還擁有桑拿、水力按摩等設施。 小戶型產(chǎn)品 以能夠享用整個樓盤的配套，如會所、健身場所等，整個配套更接近普通住宅項目。 酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容 5 配套 古北 虹橋 新天地 小陸家嘴 人民廣場 嘉定新城 安亭 松江大學城 區(qū)域特征 市級商圈區(qū)域 傳統(tǒng)高檔居住區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近 主要集中分布在以下區(qū)域 周邊配套完善 交通便利：中心區(qū)域出行便利，外圍區(qū)域能迅速與市中心繁華區(qū)域

13、對接 分布區(qū)域基礎特征 區(qū)域 主要分布地 區(qū)域特點 代表項目 靜安 鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路 泛 商業(yè)繁華、交通便利 高尚居住區(qū) 、人文氛圍濃厚 國際麗都、世紀時空 徐匯 徐家匯附近、衡山路 商業(yè)繁華 （徐家匯商業(yè)中心、衡山路）、 交通便利 傳統(tǒng)高檔居住區(qū) 兆峰帝景苑、徐匯苑 盧灣 新天地板塊 商業(yè)繁華 （淮海路商圈、新天地） 交通便利 翠湖天地、濟南路 8號 長寧 虹橋、古北 新華路、華山路（與靜安交界） 有產(chǎn)業(yè)依托 （虹橋開發(fā)區(qū)、古北商務區(qū)）， 多外籍常駐人口 （區(qū)域內(nèi)多外國領事館、外資企業(yè)及機構(gòu)） 商業(yè)繁華 （中山公園商圈等） 現(xiàn)代廣場、衡辰公寓 黃浦 人民廣場 城市核心 旅游商業(yè)氛圍濃

14、厚（人民廣場和豫園） 交通便利 天賜公寓、中福世福匯 浦東 小陸家嘴 陸家嘴金融中心 交通便利 東晶國際、萬源晶典 金橋、高橋板塊 交通便利：軌交 6號線 有依托產(chǎn)業(yè) （金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)） 禹洲藍爵、樂非天地 嘉定 嘉定新城、安亭 軌交 11號線 產(chǎn)業(yè)園：汽車城 鉑悅 818、晶鼎 松江 松江大學城 軌道交通 9號線 大學城 市場上產(chǎn)權(quán)式酒店分布在靜安、盧灣、黃浦等區(qū)域，該類區(qū)域具備一定的旅游氛圍，產(chǎn)品打造成酒店形式，可供旅客短期落腳。 服務式公寓提供相對高端的服務，客戶群體也對應高端，一般分布在區(qū)域內(nèi)多外籍客戶、企業(yè)高管的 心商圈 /傳統(tǒng)高端居住區(qū)等，如長寧、靜安、徐匯、盧灣、黃

15、浦、陸家嘴金橋等。 小戶型產(chǎn)品檔次相對較低，一般分布在外圍區(qū)域，如嘉定、松江等。 產(chǎn)品供應類型： 酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié) 2 區(qū)域產(chǎn)品供應 主要分布地 產(chǎn)品特點 靜安 鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路 早期產(chǎn)品居多，近年供應量少 多為服務式公寓，另有少量產(chǎn)權(quán)式酒店 面積小， 4490控制總價 裝修上大量項目精裝加全配 市場唯一一個 50年產(chǎn)權(quán)的大面積產(chǎn)品（御華山）銷售情況不佳 ，改售為租 徐匯 徐家匯附近、衡山路 早期產(chǎn)品居多，近年供應較少 存在大量 70年產(chǎn)權(quán)的服務式公寓 面積小， 主力戶型集中在 58控制總價 全裝修產(chǎn)品為主 盧灣 新天地板塊 產(chǎn)品檔次高，戶型面積較大 多為 外資酒店管理服務的

16、服務式公寓，另外還有產(chǎn)權(quán)式酒店 長寧 虹橋、古北 新華路、華山路 以 產(chǎn)權(quán)式酒店及服務式公寓為主 面積小、控制總價 部分產(chǎn)品實行包租 黃浦 人民廣場 多數(shù)為產(chǎn)權(quán)式酒店 小面積產(chǎn)品， 3880浦東 小陸家嘴 面積小，控制總價 35服務式公寓為主 精裝修 金橋、高橋板塊 大量小戶型產(chǎn)品和少量服務式公寓 30嘉定 嘉定新城、安亭 小戶型產(chǎn)品 精裝修為主 松江 松江大學城 小戶型產(chǎn)品為主 區(qū)域產(chǎn)品供應統(tǒng)計表 各區(qū)購買客戶總結(jié) 除長寧、盧灣外，絕大多數(shù)區(qū)域的購買客戶以投資客為主。 長寧購買客戶以海外華僑、韓國日本人居多，多為自住。 盧灣除投資客外，擁有相當一部分全國乃至外籍頂級高端客戶，該類客戶購買物業(yè)

17、為自住。 購買客戶總結(jié) 靜安、徐匯、盧灣、黃浦、小陸家嘴等區(qū)域更多以外籍客戶為主。 嘉定、松江、金橋等區(qū)域更多以區(qū)域產(chǎn)業(yè)園內(nèi)客戶及部分創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)工作者、市中心價格外溢的年輕白領為主。 租賃客戶總結(jié) 酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié) 3 各區(qū)租賃客戶總結(jié) 服務型酒店式公寓客戶 外資公司、跨國公司或機構(gòu)駐滬的工作人員 國內(nèi)外知名企業(yè)駐滬的高級管理人員 海歸創(chuàng)業(yè)派人士 小戶型酒店式公寓客戶 產(chǎn)業(yè)園區(qū)青年白領 創(chuàng)意工作者 單身青年 身份的需要和象征 需要高檔、方便的上午環(huán)境和細致入微的專業(yè)服務 對廚房設施和使用情況要求不高 居住功能相對較全，但要求不高 需要較為便利的環(huán)境和服務 對廚房設施和使用情況要求不高

18、產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓客戶 外籍人士 國內(nèi)外企業(yè)高管 旅客 前兩類客戶與服務型酒店式公寓客戶雷同 后類客戶對便利環(huán)境和服務要求較高 酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié) 3 各區(qū)租賃客戶需求總結(jié) 主要分布地 客戶特點 靜安 鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路 購買：投資客占絕大多數(shù) 租賃：港臺人士、高級白領 徐匯 徐家匯附近、衡山路 購買：投資客戶是主要客源 租賃：外籍人士 盧灣 新天地板塊 購買： 租賃： 澳臺、歐美為主； 長寧 虹橋、古北 新華路、華山路（與靜安交界） 傳統(tǒng)富人區(qū)，以海外華僑、韓國日本人居多，多數(shù)客戶以自住為主要需求 黃浦 人民廣場 購買：投資客占絕對多數(shù) 租賃：外籍、大陸、港臺客戶三分天下 浦東

19、小陸家嘴 購買：投資客占有絕對比例 租賃：陸家嘴金融區(qū)工作的外籍人士、高級白領 金橋、高橋板塊 購買：投資客為主，少量區(qū)域內(nèi)工作的年輕白領 租賃：大量園區(qū)內(nèi)工作年輕白領、部分城市外溢年輕客戶群體 嘉定 嘉定新城、安亭 購買：投資客為主，少量區(qū)域內(nèi)工作的年輕白領 租賃：大量區(qū)域內(nèi)工作年輕白領、部分城市外溢年輕客戶群體 松江 松江大學城 購買：投資客為主，少量區(qū)域內(nèi)工作的年輕白領 租賃：區(qū)域內(nèi)工作的教師、學生等客戶群體 區(qū)域分布客戶特點統(tǒng)計表 價格特征總結(jié) 盧灣、徐匯、靜安等區(qū)域近幾年鮮有供應，多為早些年產(chǎn)品，所以二手房價格相對低廉，多在 2 近期供應主要集中在嘉定、松江、金橋等外圍區(qū)域，該類區(qū)域

20、普通層高產(chǎn)品一般低于區(qū)域內(nèi)普通住宅價格 5而挑空類產(chǎn)品一般高于區(qū)域內(nèi)普通住宅價格 10 價格特征總結(jié)： 全市盧灣日租金價格最高，大多數(shù)樓盤在 4元 /平以上，其余市中心區(qū)域集中在 2平區(qū)間，外圍區(qū)域在 平。 租金回報率各區(qū)都處于低位，最高的黃浦區(qū)也只有 3%其他區(qū)域一般都集中在 間。 租金特征總結(jié)： 酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié) 5 租金特征總結(jié) 主要分布地 產(chǎn)品價格及租金 靜安 鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路 價格：樓盤開發(fā)早，二手房價格低，在 2萬 場新盤價格較高，可達 10萬 /平 租金：租金在在 平 /日區(qū)間，年租金回報率在 徐匯 徐家匯附近、衡山路 價格：樓盤開發(fā)早，二手房價格低，在 盤價格

21、較高，可達 平 租金：租金在 平 /日區(qū)間，租金回報率集中在 間 盧灣 新天地板塊 價格：檔次高，大量樓盤價格都在 60000以上， 租金：全市最高，一半以上樓盤都在 4元 /平 /日以上，投資回報率集中在 間 長寧 虹橋、古北 新華路、華山路 價格：市場供應多為早年產(chǎn)品，二手房價相對較低，集中在 2萬 租金：在 平 /日區(qū)間，租金年回報率在 間 黃浦 人民廣場 價格：市場供應多為早年產(chǎn)品，二手房價相對較低，集中在 4萬之間 租金：在 平 /日區(qū)間，租金年回報率在 間，回報率相對全市較高 浦東 小陸家嘴 價格：市場供應多為早年產(chǎn)品，二手房價相對較低，集中在 租金：租金在 平 /日區(qū)間，租金年回

22、報率在 間 金橋、高橋板塊 價格：普通層高小戶型產(chǎn)品價格低于周邊住房價格；但有特色的 格高于周邊住房價格。 租金：項目租金在 對處于全市低位，年投資回報率在 嘉定 嘉定新城、安亭 價格：普通層高小戶型產(chǎn)品價格略低于區(qū)域內(nèi)普通住宅產(chǎn)品，降幅區(qū)間在 5挑空產(chǎn)品價格略高于區(qū)域內(nèi)普通住宅產(chǎn)品，增幅在 10松江 松江大學城 價格：普通小戶型產(chǎn)品價格低于周邊住房價格；但有特色的 格高于周邊住房價格。 租金：項目租金在 對處于全市低位，年投資回報率在 分布區(qū)域價格及租金特點統(tǒng)計表 辦公用地增多，住宅用地減少 辦公住宅價格倒掛 辦公銷售速度較慢 不受日益趨緊的住宅物業(yè)政策限制 小面積 辦公住宅價格倒掛 成熟商

23、圈 適合做酒店式公寓？ 辦公與住宅售價倒掛 居住氛圍濃厚、成熟商圈 小面積分割 項目 酒店式公寓 ? 類住宅僅能提供企業(yè)注冊，不能遷入居民戶口，未來業(yè)主子女上學會有困難。 僅有 40 50年的產(chǎn)權(quán)年限，對自住客有一定的抗性。 一般都要求首付 5成，最長貸款周期不超過 10年，利率標準較高。 按照公建用途規(guī)定，水電煤費用比民用標準高 40%，寬帶上網(wǎng)費用比名用標準高 1倍，物業(yè)管理費比普通住宅高 50%且轉(zhuǎn)讓契稅、所得稅均無減免，且面臨今后被征物業(yè)稅的可能。 住氛圍較差 通常類住宅與寫字樓、商鋪等作為整體立項報建，導致社區(qū)環(huán)境缺失，社區(qū)生活類配套不足，品質(zhì)感下降。 如曬衣服的陽臺，廚房的消防、通

24、風，采光等，居住上存在抗性。 由于小戶型進深不可太大， 失容積率，從而提高了單位成本，同時按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設標準較高，對開發(fā)商而言單位成本提高。 設計導向不同，公建物業(yè)受朝向、采光、進深等限制，帶來部分類住宅朝向通風采光問題存在。 一、布局優(yōu)化： 在平面布局上盡可能實現(xiàn)戶型朝向的均好性，盡量避免核心筒設計帶來的北向單元過多的問題； 二、戶型優(yōu)化： 總價。 加附送空間。 升舒適度。 三、服務優(yōu)化： 提供特色服務，增加項目附加值 四：配套優(yōu)化： 氣入戶等。 2. 配套完善，提升生活方式 :商務會客中心、餐廳、桑拿房等 五、精裝修優(yōu)化： 客戶需求為導向，特色的精裝修方案 六、成本優(yōu)化

25、： 在建筑選材上以市場和客戶為導向，避免價高且接受度低的新技術(shù)新產(chǎn)品，選用性價比高，客戶感知明顯的產(chǎn)品 有消息稱，自 2011年 1月 1日起，政府將對酒店式公寓產(chǎn)品出臺新的政策 酒店式公寓產(chǎn)品戶型面積必須大于 150平米。 政策 于投資類產(chǎn)品，較少自住 租金：辦公 酒店式公寓 住宅 價格：住宅 酒店式公寓 辦公 無面積限制情況下：雖然單價高于辦公，租金低于辦公，但由于總價較低，投資門檻相應較低，適合投資者進入 面積限制：總價提高，與部分辦公產(chǎn)品相比不具備總價優(yōu)勢，同時租金沒有辦公高，所以在投資門檻提高，而投資收益相對較低的情況下，對于投資者而言并不劃算，產(chǎn)品也就失去了原本的競爭力。 政策限制

26、下，一般情況的產(chǎn)品定位中將不再考慮設置該類產(chǎn)品。 150平的限制 對定位的影響 店式公寓案例 芝大廈（產(chǎn)權(quán)式酒店公寓） 項目名稱：芝大廈 地址：衡山路 41號 物業(yè)： 套房數(shù)： 164間 套房設計：獨立客廳、臥房、廚房、衛(wèi)生間、家具電器等 餐飲設施：中餐廳、西餐廳、酒吧 娛樂設施：健身中心、按摩室、桑拿浴室、行政酒廊 服務設施：會議廳、商務中心、停車場、洗衣服務、寬帶上網(wǎng) 房型 面積 價格 1房 95平 8000平 2房 165平 16000平 3房 202平 25000平 兆峰帝景苑（產(chǎn)權(quán)式酒店公寓） 位置：肇嘉浜路 999弄，徐家匯公園對面 產(chǎn)品： 1棟 25層高層建筑， 112套，56

27、經(jīng)營方式：統(tǒng)一經(jīng)營 裝修：精裝、彩電、分體式空調(diào)、微波爐、滾筒式洗衣機、烘干機、電冰箱、網(wǎng)絡等 提供服務：商務服務、報刊訂閱、代購物品、預定機票、叫車服務等 配套：中西餐廳、會議室、健身房、游泳池 房型 面積 價格 1房 74平 5000元 /平 2房 114平 7000平 3房 155平 11500平 翠湖天地（大產(chǎn)權(quán)服務式公寓） 翠湖天地御苑 位于市中心黃金地段淮海路商圈，環(huán)境成熟交通便利，樓盤定位全市高端豪宅，客戶以港、臺、外籍人士為主 8號線 10號線 1號線 項目位于盧灣區(qū)黃金地塊，淮海路商圈，距離新天地咫尺之間，太平橋人工湖、企業(yè)天地盡在周圍 周圍環(huán)境繁華成熟，尤其是新天地是上海國

28、外人士消費的首選之地 交通便利， 1號、 8號、10號地鐵環(huán)繞周圍 新天地 8號，改裝成頂級酒店式公寓租賃經(jīng)營，現(xiàn)已被韓國未來資產(chǎn)收購 翠湖天地項目大都是超高端住宅，總建筑面積為 要圍繞太平湖環(huán)水而建，形成一個“都市型環(huán)湖住宅群落”。 緊鄰上海地標新天地，企業(yè)天地，形成一個融合老上海建筑風格與現(xiàn)代化配套于一體的“中心城商住辦綜合區(qū)” 2006 2007 2008 基匯資本 收購 翠湖天地御苑 18號改裝成頂 級酒店式公寓 高檔服務式公寓 管理公司 團 經(jīng)營管理， 大摩，基匯控股 韓國未來資產(chǎn) 收購 18號樓，仍 由 8號物業(yè)是一幢高 31層的建筑，共有100套豪華公寓，其中 99套供出租。 高

29、端的酒店式服務帶來高的租金收入，租金比業(yè)主自主散租的高約 3倍 天地 月租金一室的 室的 中唯一一套面積達 385平方米的 4室復式公寓，月租金則為 11萬元。 翠湖天地雅苑 105平米左右，豪華裝修 月租金 11000服務增值： 1. 服務人員高配置： 99套出租公寓的工作人員達到 55名。 2. 個性選擇： 多款不同面積和靈活布局的套房供住客選擇。 3. 豪華酒店服務 ：每天打掃服務、每周更換 3次床單， 24小時保安、禮賓及門房服務的常駐管家服務、專車接送來往機場服務、專業(yè)洗燙及干洗服務，以及免費自助洗衣設備。 位于新天地豪宅板塊，周圍繁華成熟便利，客戶以新加坡、香港及外籍人士為主 濟南

30、路 8號位于盧灣區(qū)核心位置的新天地板塊，北臨淮海公園，南眺太平橋人工湖，西面新天地，東為企業(yè)天地二期，為上海市中心豪宅的地標性建筑。 軌道一號線黃陂南路站距離小區(qū)步行10分鐘，延安高架、南北高架距離小區(qū) 2000米左右，步行至淮海路僅需要幾分鐘，地理位置十分優(yōu)越。 上海酒店式公寓案例 4 濟南路 8號（小產(chǎn)權(quán)服務式公寓） 項目地址：黃陂南路 506號 物業(yè)形態(tài)： 2棟 31層高層 占地： 總建面： 容積率： 總戶數(shù)： 364戶 主力戶型： 82 項目均價： 80000 裝修標準： 17000元 / 開發(fā)企業(yè)：印度三林（雅加達四季麗晶豪庭開發(fā)商） 物業(yè)服務公司：帕默斯頓酒店及度假村公司 管理費：

31、 16元 /月 項目簡介 目規(guī)劃 巴卡拉 濟南路 8號由 2座 31層高層公寓組成，公寓房型由 83一房， 147二房組成，每棟塔樓僅有 7套頂層公寓，面積從 295。 目戶型規(guī)劃分為高中低三區(qū) 因本項目為酒店式公寓，以投資客為主，故主力標準層產(chǎn)品為控制總價的小戶型 在高區(qū)設計樓王產(chǎn)品，作為項目標桿，拉升形象 廳 地 面 大理石 墻 面 石材裝飾、木飾面、涂料 吊 頂 石膏吊頂 進戶門 門 扇 鋼木防火防盜門 電器 液晶體電視、 臥 室 地 面 進口大理石 墻 面 木飾面、 制皮革、鏡面、涂料 吊 頂 石膏吊頂 家具 意大利家具設計巨頭 B&B 寢具 使用的品牌 電器 丹麥 廚 房 櫥 柜 國

32、） 地 面 品牌地磚 墻 面 品牌墻磚 頂 面 金屬扣板吊頂 龍 頭 漢斯格雅（德國） 電 器 冰 箱 德國） 微波爐 國） 爐圈、排風罩 德國） 電磁爐 國） 烤 箱 國） 洗碗機、洗衣機、干洗機 國） 冷酒器 瑞士 生間 墻 面 進口石材 地 面 進口石材 臺 面 進口大理石 吊 頂 金屬扣板吊頂 衛(wèi)浴設備 衛(wèi)浴 國） 潔具 國） 花灑 國） 龍頭 國） 項目精裝修明細 地址：嘉定葉城路 818號，靠近白銀路地鐵站 交通狀況： 軌交 11號線白銀路站，滬嘉高速公路、上海繞城高速公路、 生活配套：步行范圍內(nèi)有歐尚超市、樂購大賣場、永樂家電、東方商廈、麥當勞、肯德基、交行、建行、招行、工商銀行

33、等生活業(yè)態(tài)?；局笜耍航?24800平，占地 6943平，容積率 化率 22%，總戶數(shù) 348 建筑類型 :13層小高層， 1 均價 15500元 /平方米 戶型面積 45 產(chǎn)權(quán)年限 50年 層高： 物業(yè)費 月 商業(yè)用水電煤 裝修標準； 3000元 /平米，拎包即可入住 上海酒店式公寓案例 5 鉑悅 818（小戶型產(chǎn)品） 18戶型采用挑空形式，高性價比： 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 層高 底層 上層 客戶多為投資客 另有部分工作地點在靜安、人民廣場、嘉定的年輕白領。 11月 28號開盤推出150套房源，開盤當天去化 100多套。 域市場分析 區(qū)域特點及樓盤分布 主要分布地 區(qū)域特點 徐家匯 衡山

34、路 商業(yè)繁華（徐家匯商業(yè)中心、衡山路）、交通便利 高檔居住區(qū) 芝大廈 東亞公寓 兆峰帝景苑 尊園 永新城 嘉匯國際廣場 徐匯御苑 東方時空 名仕苑 電影華苑 嘉創(chuàng)華獅國際 徐匯苑 匯金廣場 河濱國際公寓 建造時間 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品 服務 裝修 經(jīng)營模式 東方時空 2004 70年 37平 全裝修 出售 名仕苑 2004 70年 74平 出售 電影華苑 2008 70年 65平 全裝修 出售 嘉創(chuàng)華獅國際 2003 70年 58平 出售 徐匯苑 2009 70年 120平， 190平 普通服務 全裝修 出租 匯金廣場 1998 50 2房 130， 3房 220 酒店式服務 全裝修 芝大廈 2000

35、50 1房 87平， 2房 108平， 3房 180平 酒店式服務 出售后統(tǒng)一經(jīng)營管理 永新城 2006 50 67平 全裝修 出售 +出租 嘉匯國際廣場 2008 62全裝修 出售 河濱國際公寓 2007 70年 63售 兆峰帝景苑 2004 1房 60平， 2房 120平 裝修 徐匯 產(chǎn)品特點 供應：近兩年市場供應量少 產(chǎn)品： 0年產(chǎn)權(quán)的服務式酒店公寓 租加出售 價格及租金 項目名稱 價格 租金 年租金回報率 % 東方時空 4萬 仕苑 影華苑 4萬 創(chuàng)華獅國際 匯苑 金廣場 33518 大廈 55000 新城 56000 亞公寓 35000 園 25000 匯御苑 38000 濱國際公寓

36、30000 峰帝景苑 45000 格：大量樓盤開發(fā)年代較早，目前二手成交價格較低，在 場最高價是徐匯苑，價格 平 租金： 元 /平 /日區(qū)間，租金回報率集中在 間，個別項目因自身素質(zhì)良好，獲得遠高于市場的租金 投資客戶是主要的購買客源 外籍人士成為區(qū)域最主要的租賃客源，并且非常穩(wěn)定 區(qū)域特點及樓盤分布 主要分布地 區(qū)域特點 鎮(zhèn)寧路、 華山路、 南京西路 泛 商業(yè)繁華、交通便利 高尚居住區(qū)、人文氛圍濃厚 美麗園公寓 達安河畔花園 世紀時空 協(xié)和麗豪 山公寓 國際麗都 愛儷軒 御華山 建造時間 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品 服務 裝修 經(jīng)營模式 華山公寓 2001 96平 2房， 110平 3房，236平 4房 家

37、居服務，含清潔，洗燙等 精裝修 出售 世紀時空 2002 50 層高 酒店式管理 全裝修 產(chǎn)權(quán)酒店公寓 協(xié)和麗豪 2003 50 53 精裝修 包租一年，國際麗都公館 2004 50 44售 愛儷軒 2000 50 54平 1房， 117平 2房 出售 達安河畔花園 2007 50 85平 2房 全裝修 分割產(chǎn)權(quán)出售 003 70 470 全裝修 出售 美麗園公寓 2000 1房 90 198 酒店式管理 精裝修 出售 御華山 2009 50 327店式管理 毛坯 改售為租 靜安 產(chǎn)品特點 供應：多為 04年前產(chǎn)品，近幾年供應少 產(chǎn)品： 供酒店式管理服務，精裝修，出售為主 0年產(chǎn)權(quán)的服務式公寓

38、，該類產(chǎn)品面積較大，出售為主 0年產(chǎn)權(quán)的大面積產(chǎn)品，因銷售不良，最終只能改為出租 價格及租金 項目名稱 價格 租金 年租金回報率 % 華山公寓 28688 紀時空 18000 和麗豪 28266 際麗都公館 25000 儷軒 29100 安河畔花園 38200 5000 麗園公寓 37000 華山 95000 價格：大量樓盤開發(fā)年代較早，導致價格低下，在 2萬 場新盤價格較高，可達 10萬 /平 租金： 元 /平 /日區(qū)間，年租金回報率在 金回報率與樓盤檔次未體現(xiàn)強烈的正相關(guān)性 客源 聚集了很大一部分港臺地區(qū)人士。 部分小面積酒店式公寓也吸納了一部分高級白領。 主要分布地 區(qū)域特點 徐家匯 衡

39、山路 商業(yè)繁華（淮海路商圈、新天地） 交通便利 時代豪庭 濟南路 8號 香港廣場 翠湖天地 伊時代公寓 綠洲仕格維 城市一品苑 建造時間 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品 服務 裝修 經(jīng)營模式 香港廣場 1998 50 2房 88平 專業(yè)酒店公寓管理 精裝修 出售 濟南路 8號 2007 82提供酒店式管理服務 精裝修 出售 綠洲仕格維 2005 精裝修 出售 城市一品苑 2009 50年 156提供酒店式管理服務 精裝修 出售 伊時代公寓 2005 50年 1房 45平 采取統(tǒng)一的酒店公寓管理 精裝修 出售，返租金 7%/年 翠湖天地 2009 70年 127提供酒店式管理服務 精裝 出租 盧灣 產(chǎn)品特點 產(chǎn)品：

40、 型面積都較大 出售 價格及租金 項目名稱 價格 租金 租金年回報率 香港廣場 55000 南路 8號 90000 洲仕格維 78000 市一品苑 60000 時代公寓 35000 翠湖天地 160000 格： 格幾乎都在 60000以上， 半以上樓盤都在 4塊錢以上 主要的購買客源： 主要的租賃客源： 澳臺、歐美為主 區(qū)域 主要分布地 區(qū)域特點 代表項目 靜安 鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路 泛 商業(yè)繁華、交通便利 高尚居住區(qū)、人文氛圍濃厚 華山公寓、世紀時空 徐匯 徐家匯附近、衡山路 商業(yè)繁華（徐家匯商業(yè)中心、衡山路）、交通便利 高檔居住區(qū) 徐匯苑、兆峰帝景苑 盧灣 新天地板塊 商業(yè)繁華（淮海路

41、商圈、新天地） 交通便利： 翠湖天地、濟南路 8號 長寧 虹橋、古北 新華路、華山路（與靜安交界） 依托虹橋開發(fā)區(qū)、古北商務區(qū)、中山公園商圈等支撐，區(qū)域內(nèi)商務活動頻繁 區(qū)域內(nèi)多外國領事館、外資企業(yè)及機構(gòu)；所以外籍常住人口較多，區(qū)域內(nèi)酒店式公寓起步早 黃浦 人民廣場 地處城市中心，依托黃浦江兩岸開發(fā)， 人民廣場和豫園有著濃厚的旅游商業(yè)氛圍 交通便利 浦東 小陸家嘴 陸家嘴金融中心 交通便利 金橋、高橋板塊 交通便利：軌交 6號線 金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū) 禹洲藍爵、樂非天地 嘉定 嘉定新城、安亭 軌道交通 11號線，與城市核心人民廣場等 周邊擁有產(chǎn)業(yè)園：安亭汽車城 鉑悅 818、晶鼎 松江

42、松江大學城 軌道交通 9號線 大學城 主要分布地 區(qū)域特點 虹橋 古北 依托虹橋開發(fā)區(qū)、古北商務區(qū)、中山公園商圈等支撐，區(qū)域內(nèi)商務活動頻繁 區(qū)域內(nèi)多外國領事館、外資企業(yè)及機構(gòu)；所以外籍常住人口較多，區(qū)域內(nèi)酒店式公寓起步早 衡辰公寓 碧瑤行政公館 瑞庭酒店公寓 現(xiàn)代廣場 東方倫敦 古北爵士財富 兆豐園林天下 長寧馥邦 虹橋國際大廈 御風國際 古北領峰 番禺大廈 湘江大廈 建造時間 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品 服務 裝修 經(jīng)營模式 衡辰公寓 2006 50 58裝修 出售 碧瑤行政公館 2006 50 87平 2房 精裝修 出售 瑞庭酒店公寓 2005 40 71房 實行統(tǒng)一物業(yè)管理 每套房包租五年，租金回報率在

43、以上。 現(xiàn)代廣場 2005 40 45 聘請知名酒店管理公司管理 精裝修全配 產(chǎn)權(quán)公寓酒店，售出后統(tǒng)一出租，也可自住， 實行 5年 固定回報 春天花園 3期 2004 40 57虹橋國際大廈 2005 50 90房 可提供日常酒店式服務 精裝修 出售 御風國際 2003 50 140平 毛坯 出售 古北領峰 2004 50 出售 番禺大廈 2004 50 出售 湘江大廈 2002 50 2房 102平 出售 長寧 產(chǎn)品特點 產(chǎn)品： 2. 面積小、控制總價 3. 精裝為主，提供日常酒店式管理 4. 出售為主，部分實行包租 價格 租金 租金年回報率 衡辰公寓 36205 瑤行政公館 35640 庭

44、酒店公寓 20000 代廣場 33205 春天花園 3期 38000 橋國際大廈 35000 北領峰 25000 番禺大廈 22500 江大廈 15000 價格： 手房價相對較低， 元 /平 /日區(qū)間，租金年回報率在 間 長寧 價格及租金 海外華僑、韓國日本人居多，多數(shù)客戶以自住為主要需求 長寧區(qū) 客源 主要分布地 區(qū)域特點 小陸家嘴 陸家嘴金融中心 交通便利 環(huán)球廣場 亞龍國際大廈 萬源晶典 東晶國際 金隆海悅 國際金融家 中遠行家 2335 互欣商務酒店 建造時間 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品 服務 裝修 經(jīng)營模式 環(huán)球廣場 1998 40 1房： 75， 2房： 89，3房： 117 酒店式服務 精裝修

45、出售 亞龍國際大廈 2005 50 45房 酒店式服務 精裝修 “ 包租”服務，為業(yè)主全面代理房屋出租、代收房費、代繳水電座機費及物業(yè)管理費 萬源晶典 2000 40 34精裝修 出售 東晶國際 2005 不可分割 酒店式服務 精裝修 出租 金隆海悅 2004 50 56售 國際金融家 2001 50 精裝修全配 出售 中遠行家 2004 50 1房： 60， 2房： 89 全裝修 出售 2335 2007 50 23配精裝修 出售 互欣商務酒店 2006 50 浦東小陸家嘴 產(chǎn)品特點 產(chǎn)品： 1. 面積小、控制總價的服務式公寓為主 2. 精裝為主，提供日常酒店式管理 3. 出售為主，部分實行包租 價格及租金 項目名稱 價格