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1、試論房地產(chǎn)估價的成本法及其應用
內(nèi)蒙古建筑職業(yè)技術學院 經(jīng)濟管理學院 張登云
接要：成本法是房地產(chǎn)估價的基本措施之一，也是房地產(chǎn)估價中運用較多的重要措施之一。本文簡要簡介了這一措施的基本原理，估價環(huán)節(jié)及估算措施。純熟掌握這一措施，對于房地產(chǎn)專業(yè)的學者、經(jīng)營者、房地產(chǎn)中介以及工程建設領域的有關人員具有重要意義。成本法即成本估價法，又稱原價法、承包商法、成本逼近法，在舊有房地產(chǎn)估價方面一般稱為重置成本法和重建成本法，是與市場比較法、收益還原法并列的用于房地產(chǎn)估價三種基本措施之一。近年來，隨著成本法自身的不斷完善，其合用范疇在逐漸擴大。
核心詞：成本法、估算、折舊
一、成本法
2、的基本原理與合用范疇
與市場比較法和收益還原法同樣,成本法估價的基本也是比較,即待估物業(yè)的價值與目前類似物業(yè)的比較。很顯然,投資者在擬定購買巳存在的一宗物業(yè)時,她樂意支付的價格絕不會超過她自己購買土地并在其上建設功能效用相似的建筑物所需支付的成本。它是從費用的角度,以開發(fā)成本作為價值的基本來評估房地產(chǎn)的價值。
成本法的基本思路是,先求出在估價期日待估物業(yè)的重建成本或重置成本,再扣除反映待估物業(yè)目前的物理、功能狀況和社會需求等因素所引致的折舊額,最后再加上待估物業(yè)所占土地的地價(通過合適調(diào)節(jié)的市場價值),就可以得出以成本法為基本的物業(yè)價值。重置(建)成本和土地市場價格的調(diào)節(jié)過程,事實
3、上就反映了待估物業(yè)受外部社會、經(jīng)濟、政策影響的狀況、最高、最佳使用狀況、市場供需狀況和其自身的物理、功能狀況對物業(yè)價值的影響。
成本法的工作重點是對構成待估物業(yè)的建筑物的估價,不能單獨用于土地估價。因此,用成本法估計房地產(chǎn)價值時實際是將土地與建筑物分別予以評估,即先將土地視為沒有建筑物的空地來估算其市場價值(用市場比較法或剩余法),然后再基于重新建設該建筑物所需的成本減去所有的折舊(價值損失)來估計建筑物的市場價值,土地和建筑物市場價值之和即為待估物業(yè)的市場價值。這里有兩點應當特別注意:分開評估并不意味著土地和建筑物可以分別單獨存在,分開評估只是解決問題的一種手段,最后合并計算價值時對土
4、地市場價值視其上建筑物使用狀況而進行的某些調(diào)節(jié)就反映了房地產(chǎn)的不可分性;此外,用該措施估價時,成本的色彩很濃,而成本和價值之間的差別又是通過人為的調(diào)節(jié)來彌補的。因此,成本法的合用范疇受到了某些限制甚至被某些評估師覺得是房地產(chǎn)評估的“最后一種措施”也就局限性為奇了。
然而,房地產(chǎn)市場不也許是一種完全的市場,每一宗物業(yè)又各具特色,因此,不也許有絕對意義上的可比物業(yè)。此外,由于多種各樣的因素,許多房地產(chǎn)交易不能如實地對外發(fā)布,也就是說交易信息的完整性和精確限度一般很難得到保證。因此房地產(chǎn)評估措施中總有成本法的一席之地亦是理所固然。特別是在下述狀況下,成本法就更顯示出其應用價值:
1、缺少
5、市場交易資料
某些類型的物業(yè)很少交易,但該類物業(yè)有也許構成某些大宗交易的一部分,在這些狀況下,分析總的交易價格中房地產(chǎn)價值所占的份額就顯得很有必要。尚有某些物業(yè)只有當變化目前用途或土地再開發(fā)時才有也許進入市場。學校、公共圖書館、運動場、機場和一般的公共物業(yè)等就屬于這個范疇。例如將政府物業(yè)改作商業(yè)用途、將運動場重新開發(fā)為商業(yè)、居住用途,將輕工業(yè)廠房改作辦公、商業(yè)用途等。
為此類物業(yè)的交易進行評估時,一般很少能找到類似交易實例,也很難找到物業(yè)用于原用途時價值的某些信息。很顯然,為變化用途而估計支付的價格水平將重要取決于變化物業(yè)用途所需支付的費月。
2、某些特定目的的估價
并
6、非所有的估價都意味著要為市場交易服務。在許多狀況下,盡管沒有市場交易的問題也要估價。這里,最常用的例子是為房地產(chǎn)征稅、保險等目的而進行的估價,為申請抵押貸款而進行的估價等。
3、公司資產(chǎn)或國有資產(chǎn)的評估
近幾年來,隨著改革開放步伐的逐漸加快,公司資產(chǎn)的評估越來越重要。隨著公司股份制經(jīng)營的日益增多,為公司會計帳目、董事會報告和其他財務報告的評估需求迅速增長。中外合資、公司兼并收購活動、大公司股票上市、國家組織的清產(chǎn)核資等所需的估價服務,均重要波及涉及房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)評估,而資產(chǎn)評估中使用的最重要的措施就是重置成本折舊法。
二、成本法估價的環(huán)節(jié)
成本法估價的過程大體分為
7、五步,現(xiàn)簡述如下:
1、估算建筑物的重建或重置成本。
2、綜合考慮多種有關因素,估算建筑物的應計折舊。
3、從重建或重置成本中扣除建筑物的折舊得到建筑物折舊后的價值,即建筑物的時值。
4、估算土地成本。將土地視為空地,并以土地的最高、最佳使用來估計其價值。
5、視目前土地運用狀況及重新開發(fā)的也許性,將地價進行合適的調(diào)節(jié)后再與建筑物時值加總,即得到由成本法估計的房地產(chǎn)價值。如欲求待估物業(yè)的租值,還需將上述房地產(chǎn)價值反向還原為租值(年租金)。
三、建筑成本的估算
估算建筑成本,是成本法的核心內(nèi)容之一。這里一方面要明確辨別重建成本和重置成本兩個基本概念。
8、 重建和重置成本均是以估價期日而不是以建筑物實際興建的日期為基本估計建筑物的成本,但是具體含義又有所差別。因
此,估價師在采用某種成本為基本時,應當保持一致,不要混用。所謂重建成本,是根據(jù)目前的價格水平運用與原建筑相似的材料、建造和設計原則等,建造與原建筑完全相似的建筑物的估算成本。而重置成本則是以目前的價格水平,使用現(xiàn)代材料和目前的設計建造原則,重建功能與原建筑物相稱的建筑物的估算成本。從理論上講,似乎應用重建成本更為合理,但事實上對于某些比較舊的建筑物,很難找到相似或相近的材料,且施工措施與設計原則又常常變動,因而很難估算重建成本。因此在具體評估事務中,重置成本應用更為廣泛。
在
9、估算重置(建)成本時,必須考慮直接成本和間接成本這兩個部分,由于這兩項費用在工程建設中是不可缺少的。只有當兩項費用都能較精確地估出時,才干得到一種可靠的成本估算成果。但是,估價師所需的成本相對來講不需十分精確,因此可以采用某些概算的措施。由于這方面的工作超過了估價師的知識和經(jīng)驗范疇,因此有必要時可以考慮請建筑概預算人員提供協(xié)助。
用成本法估算物業(yè)價值時,估價師一方面要掌握不同建筑物有關面積(建筑面積、使用面積)和凈空體積的測量、計算措施,由于價格或成本的計算比較一般以建筑物單位面積或體積為基本。一般可供估價師近似估算建筑成本的措施重要有四種,現(xiàn)分別論述如下:
1、單元成本比較法
10、 單元成本,取決于所估算建筑物類型,同步應當反映總體的建筑質(zhì)量和特殊裝修、電梯、供熱、空調(diào)設備等項目的費用。應用單元成本比較法進行評估時,不同的建筑物單元也許有所差別。例如影劇院的單元成本為每個座位的成本,旅館、醫(yī)院可按每個床位的成本估算等。一般可參照近期建成的類似物業(yè)的單元成本,再就建造原則、時間因素等進行合適的調(diào)節(jié)得到待估物業(yè)的單元成本,之后再乘以等估物業(yè)所涉及的單元總數(shù),即可算出建筑物的重置(建)成本。
2、單位面積法
這是目前近似估算重置(建)成本最常用的一種措施。應用這種措施時,一方面應計算建筑物的建筑面積,再參照目前類似物業(yè)的建設成本來估算單位面積的成本,注意其中應涉
11、及停車場、主體建筑外圍的附屬設施建設成本的攤銷。運用這種措施估價時,需要估價師具有一定限度的經(jīng)驗和技巧,而這種經(jīng)驗和技巧的獲得要以充足地理解目前的建筑市場為基本。有關單位建筑面積成本的數(shù)據(jù)信息,可參照政府或征詢公司提供的記錄資料,估價師也可進行某些實地調(diào)查。當獲得了比較充足的調(diào)查資料之后,評估師可再就待估物業(yè)的特點(面積規(guī)模大小、層高等)和某些有關因素進行調(diào)節(jié),得出待估物業(yè)的單方成本。
3、分部分項工程成本法
用這種措施,就是通過計算建筑物各重要構成部分的成本來推算出建筑物的綜合成本。這種措施目前也頗為實用,由于許多工料估算師(預算人員)都要用此法進行成本規(guī)劃,承包商投標時有時也要
12、按分部分項工程報價。應用這種措施時,需估價師有更進一步的建筑知識,例如分部分項工程的折算措施及有關單價的市場資料。各分部分項工程的工程量乘以單價再加總,即得出建筑物的重置(建)成本。
4、工料估算法
工料估算法是建筑成本估算中最為全面、最為精確的一種措施。它規(guī)定具體算出建筑工程項目多種材料和人工的用量,再分別乘以人工和材料的單價(國內(nèi)一般為工程量套定額,因定額中涉及了人工和材料費用,因此不再單獨計算人工用量),最后加總即得建筑總價。應當說,這種措施費時費力,是專門從事這方面工作的工程預算人員常常使用的措施,這一般超過了估價師的經(jīng)驗與能力。此外,用這種措施箅出的成本一般還要加上許可證
13、費、保險費、設備租賃費、現(xiàn)場辦公費、質(zhì)量監(jiān)督費及其她管理費,還應再加上承包商利潤補足部分。
四、應計折舊的計算措施
應計折舊是估價期日建筑物重置或重建成本由于多種各樣的因素(涉及有形和無形損耗)而引致的價值上的損失,也可以定義為在估價期日建筑物重置或重建成本與市場價值的差額。這種價值上的差別一般是由于物理磨損、功能陳舊和外部環(huán)境變化等三個方面綜合伙用的成果。只有在估算出上述應計折舊并從重置或重建成本中扣除后,才干得到建筑物折舊后的重建或重置成本。
從理論上講,折舊從建設竣工就應開始計算。盡管大多數(shù)的物理性損耗可以修復,但這種損耗永遠存在。由于建造年份的關系,功能性陳舊常常浮現(xiàn)
14、,即便是某些新建筑,也有不同形式的功能陳舊，例如設計不合理等。
在成本法中,由所有因素引致的折舊均應從重置(建)成本中扣除。然而,只有當市場上覺得建筑物的確有價值上的報失時,折舊才是合理的。對于某些古老建筑,由于其具有歷史價值或優(yōu)秀的建筑設計,其價值隨著時間的延續(xù)就不一定是損失,而是增值?！ ?
如果估價師使用重置成本而非重建成本來估算目前的成本,則應計折舊的內(nèi)容就會有所差別。由于在使用重置成本時,許
多形式的功能陳舊沒有計算在內(nèi)。
1、折舊計算中的某些基本概念
為了分析應計折舊，估價師一方面應當理解某些基本概念,其中涉及折舊、應計折舊、帳面折舊、經(jīng)濟壽命、剩余經(jīng)濟
15、壽命、建筑物的樓齡和有效樓齡。
折舊是由于多種因素引起的物業(yè)價值的損失,也可以說是重置(建)成本與市場價值的差額,涉及物理磨損(自然老化、構造缺陷等所致)、功能陳舊(重要是指由于建筑物面積過大或過小、建筑設備陳舊、設計風格和平面布置不合時宜等因素所引起的物業(yè)價值上的損失)和由物業(yè)外部環(huán)境因素變化(需求變化、都市規(guī)劃、政府政策、區(qū)域內(nèi)物業(yè)使用狀況等而引致的三方面的價值損失。
應計折舊是評估期日建筑物市場價值與重置(建)成本間的差額。計算應計折舊時,估價師要將待估建筑物的目前狀況與如果該建筑物是新建時的狀況進行比較,從而得到對有關價值損失的估計。
帳面折舊是一種會計項目,為從業(yè)主
16、帳面上扣減的資本回收的數(shù)量。帳面折舊沒有考慮市場因素,一般由會計師基于帳面價值或初始建導致本按照有關法律規(guī)定進行折舊。然而在目前成本會計中也列出資產(chǎn)的目前價值,該價值與由房地產(chǎn)評估措施所測得的市場價值相似。
經(jīng)濟壽命是物業(yè)投資對物業(yè)價值有奉獻的整個時期,一般經(jīng)濟壽命比物理壽命短。剩余經(jīng)濟壽命是估計物業(yè)投資對物業(yè)價值仍有奉獻的那段時期。樓齡一般稱歷史樓齡,是建筑物建成后的年數(shù)。有效樓齡則是表白建筑物構造狀況和效用的一種指標,當物業(yè)維修良好、設計建造質(zhì)量優(yōu)秀或市場上該類建筑非常稀少時,有效樓齡比樓齡還短。例如40年樓齡的物業(yè)其有效樓齡才(由于現(xiàn)代化改造、強勁的市場需求)。但如果建筑物維修狀況
17、不好,則有效樓齡也許會比樓齡還高(未老先衰)。
2、計算應計折舊的措施
計算應計折舊的措施有幾種,只要應用得當,每一種都能得到滿意的成果。在估算應計折舊時,為了保證計算成果精確,估價師必須考慮也許導致價值減少的所有因素,但也要注意不能反復計算。此外,應計折舊只合用于除土地外的土地改良(建筑物),由于土地價值估計自身就是市場價值,外部因素對土地價值的影響已經(jīng)在估算目前土地市場價值時考慮進去了。下面簡介幾種計算應計折舊的措施:
?、倌晗薹?
用年限法估算應計折舊時,建筑物有效樓齡與所有經(jīng)濟壽命之比值,可以用來計算物業(yè)價值和扣減總量,即應計折舊額。計算公式為
有效樓齡
所有經(jīng)
18、濟壽命
×重置（建）成本=應計折舊
這種措施看來簡樸,但實際許多應計折舊因素都綜合地考慮進去了。應當注意的是,當公式中所采用的成本類型不同步,建筑物的有效樓齡也是有些差別的。該措施的一種重要缺陷是,可修復的損耗項目沒有單獨考慮進去,也沒有考慮壽命期較短的項目即剩余物理壽命比構造總體經(jīng)濟壽命短的項目的影響。此外,該措施也沒有辨別不同因素單獨相應計折舊的影響。
?、诟纳颇晗薹?
這種措施考慮了應計折舊中可修復項目的影響。應用這種措施時,估價師要估算修復所有可恢復項目以彌補其物理磨損和功能陳舊而需耗費的成本,并將其從目前的重量(建)成本
19、中扣除。此時應當注意的是,由于可恢復項召巳得到修復,構造的剩余經(jīng)濟壽命也許會延長,而有效樓齡會相應縮短。
由于改善年限法覺得物業(yè)效用按直線遞減,因此措施自身也很簡樸,認真而精確地估計建筑物有效樓齡常常能提高運用本措施求解應計折舊的精度。
?、鄯纸夥?
應用這種措施時,估價師需分別單獨考慮每一種引致折舊的因素,量度每種因素引致的折舊量,最后再加總,從而得到應從重置(建)成本中扣減的折舊總和。但要注意的是,如果選用重置成本,某些功能陳舊因素不能從應計折舊中扣除。有五種基本類型的應計折舊對構造有影響,涉及:
A、可恢復的物理磨損;
B、可恢復的功能陳舊;
C、不可恢復
20、的物理磨損;
D、不可恢復的功能陳舊；
E、外部因素相應計折舊的影響。
?、苁袌霰容^法
用市場銷售比較法估算應計折舊時,估價期日的物業(yè)重置（建）成本減去當天物業(yè)投資對價值的奉獻(該項奉獻即市場成
交價扣除地價)就得到了總的應計折舊。
這種措施所得成果的精確限度取決于能否得到與待估物業(yè)從物理特性、功能狀況和外部因素都很相似的近期交易案例。如果待估物業(yè)和對比物業(yè)有差別的話,還要進行合適的調(diào)節(jié)。
應用這種技術計算折舊時,所有的折舊因素均綜合地考慮進去了。如果物業(yè)的發(fā)售是在公開的市場交易,地價也是一種市價。目前重置(建)成本也比較精確的話,那么所得到的應計折舊額也應當是
21、精確而可靠的?！ ?
但是這種措施的應用也有某些限制。一方面是可靠的對比銷售資料。由于成本法估價的物業(yè)是市場上較少公開交易的物業(yè),獲取該類資料有一定難度。
五、土地價值的估算
土地價值的估算一般采用市場比較法或剩佘法,這取決于估價時的具體狀況。物業(yè)所在區(qū)域的都市規(guī)劃規(guī)定對土地價值影響很大,這就使用成本法估算物業(yè)價值的有著特殊的復雜性。由于土地開發(fā)價值的估算被目前地上的建筑物限制住了,而目前的建筑未必就代表了該地塊的最有效運用方式。因此,實際評估工作中;常常先計算出最有效使用狀況下的土地開發(fā)價值,再視其上建筑物相似的折減率,但這并非是一種較好的措施。分別考慮其上建筑物樓齡和陳舊限度對
22、土地價值的影響應當說是一種比較抱負的措施。但在某些狀況下,目前規(guī)劃的規(guī)定和限制也許會使土地和重置建筑物價值比目前土地和建筑物的價值還少。
土地和建筑物價值之間的內(nèi)在關系尚有待進一步探討。物業(yè)投資所盼望的利潤之一就是租值的增長至少應等于通脹率,而事實上租值增長的幅度也許會超過通脹水平。
當給定一種穩(wěn)定不變的還原率時,物化價值將隨租值線性增長,因此,所有收益可以根據(jù)租金收入與物業(yè)增值的和來估算,而物業(yè)價值則是由土地和建筑物構成的一項資產(chǎn)的價值。因此,可以推論,建筑物隨著時間貶值,土地如按目前用途不變的話也會隨之貶值。再開發(fā)的基本就是建筑物和場地的貶值,使土地不能再得到充足運用,因此必須通過再開發(fā)才干解決這個問題。
試論房地產(chǎn)估價的成本法及其應用
