物業(yè)設(shè)備管理制度匯編

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1、*****物業(yè)設(shè)備管理制度匯編 設(shè)備設(shè)施安全管理 1、工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）應(yīng)建立健全《設(shè)備臺賬》。 2、設(shè)備管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備的操作、 保養(yǎng)、維修由工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）專業(yè)技術(shù)人員實施；相 關(guān)專業(yè)人員必須具備相應(yīng)的資質(zhì)、上崗證。 3、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實行24 小時 值班制度；未經(jīng)主管部門領(lǐng)導(dǎo)許可，非值班人員一律不得進(jìn)入值班 室及設(shè)備運(yùn)行間。 4、設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)必須嚴(yán)格按照相關(guān)操作規(guī)程進(jìn)行， 并做好相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，謹(jǐn)防事故發(fā)生。 5、設(shè)備管理、運(yùn)行、維修人員應(yīng)全面了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī) 律，貫徹“預(yù)防為主”方針，防

2、止安全事故發(fā)生。 6、值班室、設(shè)備運(yùn)行間應(yīng)按規(guī)范要求，配備合格的消防器材 及相關(guān)警示標(biāo)志。 7、值班室、設(shè)備運(yùn)行間等工作場地，嚴(yán)禁吸煙。 8、值班室、設(shè)備運(yùn)行間等工作場地、設(shè)備及附屬設(shè)施應(yīng)始終 保持清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁堆放雜物及搭晾衣物。 9、設(shè)備運(yùn)行間應(yīng)保持通風(fēng)、照明良好，應(yīng)急燈始終完好，門 窗開啟靈活無破損，并有防鼠、防蛇、防小動物進(jìn)入的相關(guān)措施。 10、每年年底前，工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）對所管物業(yè)項 目的設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行一次拉網(wǎng)式大檢查，針對檢查中發(fā) 現(xiàn)的問題制訂下一年《年度設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃》、《年度設(shè)備設(shè)施大 中修計劃》。 設(shè)備設(shè)施檢查管理 1、每季度（或每月），工

3、程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對年度計劃落 實情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，并填寫《季度 /月 度設(shè)備設(shè)施檢查記錄》。 2、每天（或每周），由設(shè)備專業(yè)主管人員對所管轄設(shè)備的運(yùn)行 狀況進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)異?；蚴鹿孰[患時應(yīng)及時排除，重大問題 應(yīng)及時向工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）、管理處主任匯報；同時應(yīng) 按要求如實填寫相關(guān)設(shè)備日檢記錄。 3、設(shè)備責(zé)任人必須保證設(shè)備安全運(yùn)行，每天對設(shè)備安全狀況、 線路、零部件等進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)故障隱患及時排除，確保安全。 設(shè)備設(shè)施值班管理 1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無 關(guān)的事宜。 2、嚴(yán)格按照操作規(guī)程及崗位職責(zé)要求，進(jìn)行巡視檢查，準(zhǔn)點

4、 抄錄各設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)，認(rèn)真填寫《設(shè)備運(yùn)行記錄》、《交接班記錄》。 3、密切監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)事故隱患后及時處理。當(dāng)班 人員無法處理時，應(yīng)及時報告上一級主管協(xié)調(diào)處理。 4、交接班規(guī)程 （1）值班人員按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無 故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班時，必須提前辦理請 假手續(xù)，返回后及時銷假。 （2）交班時，交班人員必須提前 20 分鐘做好交班準(zhǔn)備。 （3）接班時，接班人員必須提前 15分鐘到達(dá)值班崗位準(zhǔn)備接 班。 （4）交接班時主要做好“五交”——“交安全、交記錄、交 工具、交場地衛(wèi)生、交設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)”。交班后，雙方在交接班記 錄上簽字確認(rèn)。 （

5、5）下列情況下不得交接班： ① 沒有完全達(dá)到“五交”規(guī)范要求時。 ② 接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班。 ③ 接班人員有酒醉現(xiàn)象或其它神志不清情況而未找到頂班人 時。 ④ 交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故， 接班人協(xié)助。 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理 1、 各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 如遇此類設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)報請專業(yè)供電主管部門處理。 2、 各物業(yè)公司所有特種設(shè)備設(shè)施（如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓 力容器、壓力管道、起重機(jī)械、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機(jī)械維修檢查 等）一律實行外委維護(hù)保養(yǎng)。對于外委項目維保，工程部應(yīng)指派專 人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量；每次外委項目實施作

6、業(yè)前，外委單位應(yīng)先到 工程部辦理進(jìn)場作業(yè)手續(xù)方可到設(shè)備安裝地點進(jìn)行作業(yè)。 3、維修 （1）檢查中如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在隱患或性能劣變，維修主管 應(yīng)提前備好相關(guān)備件，預(yù)訂維修時間實施作業(yè)。 （2）如在預(yù)定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活，則需報經(jīng)管 理處主任同意后方可實施，并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。 （3）維修主管應(yīng)督導(dǎo)維修人員按時作業(yè)。 （4）施工前，維修人員應(yīng)備好工具及備件，提前攜至作業(yè)現(xiàn) 場。 （5）維修完畢后，工程部應(yīng)就維修情況進(jìn)行檢查，填寫《設(shè) 備設(shè)施維修記錄》。 4、保養(yǎng) （1）實施保養(yǎng)計劃前，各維修班長應(yīng)制訂材料采購計劃并報 批，提前組織維修保養(yǎng)材料。 （2）正式施工前，維

7、修人員應(yīng)準(zhǔn)備好操作工具、協(xié)調(diào)相關(guān)部 門創(chuàng)造保養(yǎng)條件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場；施工時，應(yīng)先按安全要求懸 掛警示牌，做好安全防護(hù)措施，要求相關(guān)人員做好配合。 （3）保養(yǎng)完畢后，保養(yǎng)人應(yīng)如實填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》 5、緊急故障處理 （1）接到緊急故障處理請求，工程部主管應(yīng)迅速組織人力至 故障現(xiàn)場搶修；重大故障，應(yīng)同時向管理處主任、公司主管領(lǐng)導(dǎo)報 告。 （2）到達(dá)現(xiàn)場后，工程部主管應(yīng)查看現(xiàn)場、了解故障原因， 制訂搶修方案。 3）實施搶修前，嚴(yán)格按照安全規(guī)范做好防護(hù)措施，并要求 相關(guān)人員予以配合。 （4）維修時以不擴(kuò)大故障及隱患為前提。無法確認(rèn)故障原因 時，切不可盲目亂動，應(yīng)集中商議，找出最佳方

8、案；如屬特種設(shè)備， 應(yīng)請求有關(guān)單位配合支援，并按中華人民共和國國務(wù)院令 （第 373 號）《 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例 》執(zhí)行。 （5）故障處理完畢后，應(yīng)做好事故起因分析，制訂相應(yīng)的防 范措施。 （6）每次緊急故障處理完畢后，工程部經(jīng)理應(yīng)如實寫出書面 報告上報相關(guān)部門。 設(shè)備設(shè)施大中修、更新、改造管理 1、工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）根據(jù)設(shè)備使用狀況提出設(shè)備 中修、大修、更新、改造的實施方案，上報物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后， 交由小區(qū)/大廈業(yè)主委員會審批（業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定向全體業(yè)主 公示，征求意見）。 2、實施方案獲得業(yè)主委員會批準(zhǔn)后，按相關(guān)規(guī)定申請或續(xù)籌 物業(yè)專項維修資金。 3、資金籌集到位

9、后，工程部負(fù)責(zé)方案實施。 4、工程竣工后，工程部組織相關(guān)人員進(jìn)行驗收確認(rèn)，并按規(guī) 定辦理款項支付簽字手續(xù)（按《西安市物業(yè)管理條例》規(guī)定，須由 業(yè)主委員會全體成員簽字）。 設(shè)備資料管理 1、物業(yè)驗收交接應(yīng)移交有關(guān)機(jī)電設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn) 品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等（弱電設(shè)備還應(yīng) 移交程序軟件備份盤等），物業(yè)公司檔案室專柜保管。 2、工程部（設(shè)備管理部門）建立設(shè)備運(yùn)行檔案柜，保存設(shè)備 技術(shù)資料、設(shè)備臺帳、設(shè)備運(yùn)行管理資料和維修資料等。機(jī)電設(shè)備 檔案主要包括：《設(shè)備臺帳》、隨機(jī)資料圖冊、《設(shè)備設(shè)施維修記錄 表》、《設(shè)備報廢審批表》。 3、智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)

10、備的值班記錄、巡視檢 查和保養(yǎng)記錄，必須留有值班、巡檢和維保人員的簽名。 4、所有記錄按月整理、裝訂成冊，歸檔管理。對某些特殊設(shè) 備，應(yīng)定期對設(shè)備管理記錄內(nèi)容進(jìn)行分析，掌握設(shè)備運(yùn)行情況。 5、借閱、查找設(shè)備管理記錄應(yīng)按規(guī)定辦理登記手續(xù)，并及時 歸還。 發(fā)電機(jī)使用管理規(guī)定 除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定： 1、發(fā)電機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。 2、經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否符合發(fā)電機(jī) 運(yùn)行要求，儲備適當(dāng)油量以滿足發(fā)電機(jī)滿負(fù)荷運(yùn)行（根據(jù)各項目情 況自定最小滿負(fù)荷運(yùn)行時間） 3、發(fā)電機(jī)每月空載試運(yùn)行 1-2 次，運(yùn)行時間約 15-20 分鐘； 平時應(yīng)將發(fā)

11、電機(jī)置于“手動”狀態(tài)（酒店等特種物業(yè)，按合同要求 執(zhí)行）。 4、發(fā)電機(jī)起動時，操作人員應(yīng)檢查啟動條件（冷卻水、機(jī)油、 柴油、電瓶電壓等）是否具備，啟動送新風(fēng)設(shè)備。發(fā)電機(jī)首次投運(yùn) 時，應(yīng)做全面檢查。 5、每次運(yùn)行、保養(yǎng)完畢后，如實填寫《發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄》和 《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》。 6、發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理。 7、冬季發(fā)電機(jī)保養(yǎng)，冷卻系統(tǒng)應(yīng)加防凍液。 電梯安全管理規(guī)定 除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定： 1、 機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計，應(yīng)確保機(jī)房溫度不超過40°C。 2、 機(jī)房內(nèi)盤車工具、使用標(biāo)識圖須懸掛于機(jī)房內(nèi)顯眼位置。 3、 《電梯困人救援規(guī)程》及各種警示牌須

12、懸掛在電梯機(jī)房、值 班室顯眼位置。 4、 倒閘操作前，應(yīng)將電梯停至基站；倒閘完畢后，檢查電梯 運(yùn)行是否正常。 5、 每年，應(yīng)邀請?。ɑ蚴校┵|(zhì)檢部門對所有電梯進(jìn)行一次年 度安全檢查；未取得質(zhì)檢部門檢驗合格證的電梯，嚴(yán)禁投入使用。 6、 如發(fā)生火災(zāi)、地震、水淹等情況，按突發(fā)事件處理辦法執(zhí) 行。 7、工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）每月對電梯外委單位進(jìn)行一 次抽查評估（按百分制打分，作為年底綜合評審的依據(jù)）。 8、 每年，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部及電梯維修主管對電梯委保 單位進(jìn)行一次綜合評審，選擇評審合格的單位簽訂委托維護(hù)保養(yǎng)合 同，承擔(dān)維保任務(wù)。 9、 乘梯須知 （1）用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊。

13、（2）不許吸煙，勿靠廂門。 （3）運(yùn)行之時，擠門危險。 （4）危險物品，禁止進(jìn)梯。 （5）保持清潔，勿吐勿丟。 （6）運(yùn)載貨物，須先報批。 （7）若遇意外，請按警鈴。 （8）超載鈴響，后進(jìn)退出。 （9）兒童乘梯，成人陪同。 （10）發(fā)生火警，切勿乘梯。 防雷安全管理 1、工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）應(yīng)于每年雷雨季節(jié)前（一般 為 4 月份）請當(dāng)?shù)胤览籽b置檢測所（如：陜西省氣象局西安市防雷 裝置檢測所）對物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)房屋的防雷裝置檢測一次；如為易 燃易爆場所，對其防雷電裝置每半年檢測一次。對測量不合格項， 由工程部組織專業(yè)人員進(jìn)行維修整改。 2、大雷雨后，要再次對系統(tǒng)進(jìn)行檢查

14、，察看是否因引雷擊而 導(dǎo)致某些連接點的松脫和斷開。接閃器與引下線和接地體的連接必 須牢固可靠，接地電阻值應(yīng)符合規(guī)定要求，一般不大于 10 歐姆； 對大于 10歐姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增設(shè)接地體， 保證防雷設(shè)施良好運(yùn)行。 3、檢查如發(fā)現(xiàn)引下線受到嚴(yán)重腐蝕、其腐蝕程度占截面積的 30%以上則應(yīng)及時更換；發(fā)現(xiàn)接頭松動要立即緊固。 4、當(dāng)雷擊引起火災(zāi)、爆炸和人員傷亡、建筑物或建筑物內(nèi)的 設(shè)備損壞時，應(yīng)及時通知防雷電裝置檢測機(jī)構(gòu)派人到現(xiàn)場勘察，查 找原因，采取補(bǔ)救措施。 高壓運(yùn)行工崗位職責(zé) 嚴(yán)格遵守各項目管理處及設(shè)備管理部的各項規(guī)章制度。 努力學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)，熟練掌握管轄區(qū)域的供電方

15、式、狀態(tài)、線 路走向及所管轄設(shè)備、設(shè)施的原理、技術(shù)性能及實際操作。 認(rèn)真做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安 全運(yùn)行。 堅守崗位，定時巡查電氣設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表的工作情況， 準(zhǔn)確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。 負(fù)責(zé)與開閉所的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。 事故發(fā)生時，高壓運(yùn)行工應(yīng)保持頭腦冷靜，按照操作規(guī)程及時 排除故障。 事故未排除不得交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故 障應(yīng)交代清楚并做好記錄。 請假、補(bǔ)休需在一天前報告領(lǐng)班，并由班長安排合適的替班人。 按規(guī)定的時間做好配電室室內(nèi)外清潔工作。 完成上級交辦的其他工作。 工作票制度 在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行

16、，填用工作票 的工作為： 高壓設(shè)備及線路上工作需全部或部分停電者。 低壓設(shè)備及線路上的工作需將高壓設(shè)備停電或部分停電者。 高壓室內(nèi)二次接線上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措 施者。 票簽發(fā)或命令發(fā)布人（工作領(lǐng)導(dǎo)人）所負(fù)安全責(zé)任： 工作的必須性和安全性； 工作票上所填安全措施是否正確完備； 工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良 好； 工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）所負(fù)安全責(zé)任； 正確安全地組織工作； 工作前應(yīng)將工作任務(wù)、停電范圍、安全措施和工作時間等詳細(xì) 向工作人員交待清楚，并結(jié)合實際進(jìn)行安全思想教育； 工作負(fù)責(zé)人應(yīng)檢查工作票所載安全措施是否正確、完備和值班 員所做的安全措

17、施是否符合現(xiàn)場實際條件。 工作許可人（值班員）應(yīng)負(fù)責(zé)檢查工作票上所寫各項安全措施 是否完備及符合現(xiàn)場條件，并正確執(zhí)行；負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無突 然來電的可能。 操作票制度 一張操作票只能填寫一個操作任務(wù)。 操作票要填寫設(shè)備的雙重名稱即設(shè)備的名稱和設(shè)備的編號。 操作票用鋼筆或圓珠筆填寫，票面應(yīng)清楚整潔，不得任意涂改。 高壓運(yùn)行工在開始操作前應(yīng)確認(rèn)操作票無誤后再進(jìn)行實際操 作。 倒閘操作或者是某些重大的操作必須由兩人執(zhí)行，一人監(jiān)護(hù)， 一人操作。 操作過程中如發(fā)現(xiàn)疑問，應(yīng)立即停止操作并向電氣主管詢問清 楚以后再進(jìn)行操作。 不得擅自更改操作票，不得隨意解除閉鎖裝置。 進(jìn)行各種操作，均應(yīng)做好相

18、應(yīng)的防范措施，雷電時，禁止倒閘 操作。 下列各項工作可以不用操作票，但均應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)： 事故或者緊急情況的處理。 拉合開關(guān)的單一操作。 操作票應(yīng)按編號順序使用，作廢的操作票應(yīng)注明“作廢”字樣， 已經(jīng)操作的注明“已操作”字樣。 操作票應(yīng)按 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)保存。 工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度 工作間斷時，工作班人員從工作現(xiàn)場撤出，所有安全措施保持 不動，工作票仍由工作負(fù)責(zé)人保存；間斷后繼續(xù)工作，無需通過工 作許可人，由工作負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)全班工作人員回到工作地點繼續(xù)工 作。 在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前，高壓運(yùn)行工不得將檢修設(shè)備合 閘送電。 在工作期間，若有緊急需要，值班員可在

19、工作票未交回的情況 下合閘送電，但應(yīng)先將工作班全體人員已經(jīng)離開工作地點的確認(rèn)， 通知工作負(fù)責(zé)人，在得到工作負(fù)責(zé)人可以送電的答復(fù)后，并拆除臨 時遮欄、接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮欄、清理現(xiàn)場后方可合閘送 電。 檢修工作結(jié)束以前，若需將設(shè)備試加工作電壓，可按下列條件 進(jìn)行： 全體工作人員撤離工作地點； 收回工作票，拆除臨時遮欄、接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮欄； 工作負(fù)責(zé)人和值班員進(jìn)行全面檢查無誤后，由值班員進(jìn)行加壓 試驗。 作班若需繼續(xù)工作時，應(yīng)重新履行工作許可手續(xù)。 在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉(zhuǎn)移 工作時，全部安全措施由值班員在開工前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移 工作手續(xù)，但

20、工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點時，應(yīng)向工作人員交待帶 電范圍，安全措施和注意事項后方可開工。 工作完畢后，工作班應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場。工作負(fù)責(zé)人應(yīng)先周密 檢查，待全體工作人員撤離工作地點后，再向值班員講清所修項目, 發(fā)現(xiàn)的問題、試驗的結(jié)果和存在的問題等。并與值班員共同檢查設(shè) 備狀態(tài)，有無遺留物件，是否清潔等，然后在工作票上填明工作終 結(jié)時間，經(jīng)雙方簽名后，工作票方告終結(jié)。 只有在同一停電系統(tǒng)的所有工作票結(jié)束，拆除所有接地線、臨 時遮欄和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮欄后，方可合閘送電，嚴(yán)禁自行停送 電。 已結(jié)束的工作票，應(yīng)按 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)保存。 保證安全的技術(shù)措施 在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備

21、上工作，必須完成下列措 施： 一、停電。 二、驗電。 三、裝設(shè)接地線。 四、懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄。 上述措施由高壓運(yùn)行工執(zhí)行。對于無經(jīng)常值班人員的電氣設(shè) 備，由斷開電源人執(zhí)行，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人在場。 電梯事故應(yīng)急處理措施 一、當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時 維修電梯工打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至首站； 消防電梯自動進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，迅速關(guān)閉不具備消防功能的 電梯； 關(guān)閉各層廳門，防止火向其他樓層延燒。 二、當(dāng)發(fā)生地震時 輕微的地震對電梯破壞不大；震級較強(qiáng)時，可能會使轎廂或?qū)?重的導(dǎo)靴脫離導(dǎo)軌。有一部分導(dǎo)線可能切斷，某些元件可能會誤動 作： 司機(jī)盡快在安全樓層停車，把乘客引導(dǎo)到安全地方； 運(yùn)行

22、時發(fā)生地震，應(yīng)駛向最近的一層樓面，盡快撤離轎廂，并 關(guān)閉電源、轎門、廳門。地震后對電梯進(jìn)行詳細(xì)檢查，修復(fù)脫軌、 移位、斷線等故障后，方可使用； 當(dāng)電梯發(fā)生嚴(yán)重撞頂和蹲底時，須經(jīng)過有關(guān)部門嚴(yán)格檢查、修 復(fù)、鑒定后方可使用； 如果電梯因某種原因失去控制或發(fā)生超速而無法掌握時，司機(jī) 和乘客應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿企圖跳出轎廂； 當(dāng)乘客都脫離危險后，應(yīng)立即切斷總電源開關(guān)。 三、當(dāng)電梯進(jìn)水時 底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源； 當(dāng)樓層水淹而使井邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上 并及時關(guān)閉電梯及總電源； 電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報告。 電梯緊急故障處理預(yù)案

23、 如果電梯在行駛途中突然發(fā)生停車故障。而停在井道內(nèi)不能開 門時應(yīng)先設(shè)法通知電梯維修人員，其他人員不得隨意處理，以免處 理不當(dāng)發(fā)生危險。 維修人員到達(dá)現(xiàn)場后，首先應(yīng)立即設(shè)法救出轎廂內(nèi)被困人員。 若轎廂不在平層開門位置，應(yīng)以檢修方式慢車開動電梯，將轎廂移 動到開門處，讓乘客離去，當(dāng)電梯因安全鉗動作或其他原因，采取 前述措施轎廂仍不能移動時，可將轎廂頂安全窗開啟，放出被困人 員經(jīng)井道退出，但應(yīng)注意要切斷電源。 如發(fā)現(xiàn)水進(jìn)機(jī)房井道、井底坑和轎廂，應(yīng)立即將電源全部切斷， 以防止觸電事故及電氣設(shè)備短路。 如遇電氣設(shè)備發(fā)生燃燒時，應(yīng)立即把電源切斷，采用四氯化碳 或干粉滅火器撲救，并報告有關(guān)部門。 電

24、梯發(fā)生事故，司乘、維修人員必須立即搶救傷員，保護(hù)現(xiàn)場。 搶救傷員需移動現(xiàn)場時，須設(shè)標(biāo)志，及時報告有關(guān)部門按照“三不 放過原則”采取有效措施。 若電梯發(fā)生嚴(yán)重的沖頂、蹲底時，須經(jīng)過有關(guān)部門嚴(yán)格檢查， 修復(fù)鑒定后方可啟用。 如果轎廂因超行程或其他原因必須在機(jī)房用手輪轉(zhuǎn)動曳引機(jī) 使轎廂作短程升降時，首先要切斷電動電源。然后應(yīng)二到三人配合 進(jìn)行操作，一人使用工具松開剎車，其他人扳動手輪使曳引機(jī)轉(zhuǎn)動。 操作應(yīng)注意安全，防止松開剎車時手輪突轉(zhuǎn)傷人。 所有事故發(fā)生和處理后，一定要詳細(xì)記錄發(fā)生的時間、現(xiàn)象和 處理方法，并要及時報告上級。 水泵房停水及事故處理措施 1、因停電造成停水時：值班人員應(yīng)立即

25、啟用備用電源供水， 或開啟市政平地供水閥門供水，并報工程負(fù)責(zé)人，做好相關(guān)記錄。 2、因水泵故障停水：值班人員應(yīng)立即啟用備用水泵供水，同 時報工程負(fù)責(zé)人，組織搶修，并做好相關(guān)記錄。 3、水泵電氣控制回路故障停水：值班人員應(yīng)先關(guān)閉電源后， 開啟市政平地供水閥門供水，同時報工程負(fù)責(zé)人（物業(yè)主管/主任） 組織搶修，并報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。 4、市政管線故障停水：值班人員應(yīng)及時報工程負(fù)責(zé)人（物業(yè) 主管/主任），并聯(lián)系自來水公司，詢問故障原因，恢復(fù)供水時間， 同時報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。 有蓄水池（箱）設(shè)施的可根據(jù)蓄水量及市政恢復(fù)供水時間等因 素實行定時供水，以保障業(yè)戶生活。 5、水泵房水浸應(yīng)急處

26、理： （1）視進(jìn)水情況，如進(jìn)水量大，則關(guān)閉機(jī)房運(yùn)行設(shè)備，并關(guān) 閉電源開關(guān)。 （2）立即通知工程部主管（物業(yè)主管/主任），同時報物業(yè)部 （物業(yè)前臺）。 （3）堵住漏水水源，關(guān)閉漏水相關(guān)閥門。 （4）封堵水源同時應(yīng)立即排水。 （5）排干水后，應(yīng)立即對浸水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕（烘烤）處 理。 （6）確認(rèn)浸水已消除，各機(jī)電設(shè)備的絕緣電阻符合要求后， 開始試運(yùn)行，如無異常則可投入運(yùn)行。 水泵房運(yùn)行規(guī)程 1、值班人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭 和閥門有無滲漏水的現(xiàn)象。 2、檢查水泵房控制柜儀器儀表、指示燈、供水管網(wǎng)壓力是否 正常；正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、排污泵

27、的選擇 開關(guān)應(yīng)置于“自動”位置。 3、生活水泵每周至少輪換使用一次；消防泵、噴淋泵每月至 少手動、自動各試機(jī)一次（運(yùn)行時間不得低于 2分鐘）。 4、應(yīng)對蓄水池觀察孔加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透 氣管應(yīng)用紗布或紗網(wǎng)包扎，以防雜物掉入水池中。 5、巡檢 （1）每天至少對泵房運(yùn)行狀況巡檢 2 次，如實填寫《水泵房 運(yùn)行記錄表》。 （2）觀察蓄水池（箱）液位顯示器是否正常。 （3）檢查控制柜各元器件是否正常，指示燈指示是否正確， 手動/自動轉(zhuǎn)換開關(guān)位置是否正確，電壓、電流是否正常。 （4）污水泵液位報警顯示器是否正常，水泵有無堵塞。 6、二次供水管理（參照西安市衛(wèi)生監(jiān)督所二次供

28、水管理辦法 制訂） （1）有二次供水水箱基本檔案（包括水箱總數(shù)、居民樓水箱、 所屬管理單位名稱）。 （2）有二次供水衛(wèi)生許可證（按期審核，并懸掛在顯著位置）。 （3）二次供水人員具備相關(guān)衛(wèi)生知識，從事二次供水操作人 員應(yīng)持有有效健康證。 （4）二次供水設(shè)施完備，有衛(wèi)生安全制度，每年定期清洗、 消毒，有保證水質(zhì)安全和防止二次污染的措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求 有清洗、消毒記錄及水質(zhì)檢驗報告。 （5）二次供水設(shè)施設(shè)備設(shè)有衛(wèi)生防護(hù)標(biāo)志。保持水池、水箱 及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。 （6）設(shè)備閥門、管道、泵體無跑、冒、滴、漏。所有排水系 統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無

29、積水、浸泡發(fā)生 （7）高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密的管理措施。供水計量及 收費嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門規(guī)定，無不合理計量及亂收費現(xiàn)象，限水、 停水能預(yù)先通知用戶。 （8）遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積 跑水、泛水、長時間停水事故。 鍋爐房設(shè)備緊急事故處理措施 一、鍋爐事故應(yīng)急措施 鍋爐設(shè)備發(fā)生事故后，應(yīng)立即報告主管部門，如實介紹事故發(fā) 生的經(jīng)過。對重大事故，例如爆炸事故除采取相應(yīng)救援措施外，應(yīng) 保護(hù)好現(xiàn)場，防止事故蔓延。 1、如發(fā)現(xiàn)天燃?xì)夤艿兰罢{(diào)壓箱，發(fā)生天燃?xì)庑孤┣闆r時，應(yīng) 立即停爐關(guān)閉電源及天然氣總閥門，并通知天燃?xì)夤緭屝薏块T及 相關(guān)人員。 2、鍋爐爆炸事故。一旦發(fā)生

30、鍋爐爆炸事故,必須設(shè)法躲避爆炸 物和高溫水、汽，在可能的情況下盡快將人撤離現(xiàn)場，有條件時撥 打“119”、“120”、“110”等電話請求救援，并將情況逐級上報。 爆炸停止后立即查看是否有傷亡人員，并進(jìn)行救助。 3、鍋爐爆管事故。一旦發(fā)生鍋爐爆管事故,必須采取緊急停爐 措施，如幾臺鍋爐并列供熱，應(yīng)將故障鍋爐的供回管閥門關(guān)閉。 4、當(dāng)突然停氣時，燃燒機(jī)會自鎖停爐，關(guān)閉燃?xì)忾y門，注意 鍋爐水溫度突然升高產(chǎn)生汽化現(xiàn)象。 5、當(dāng)鍋爐超溫（壓）報警時，燃燒機(jī)會自鎖停爐，應(yīng)檢查故 障并排除后，方可啟動運(yùn)行。 6、當(dāng)啟動點火發(fā)生爆燃時，應(yīng)立即關(guān)閉鍋爐電源及天然氣閥 門，并通知廠家或維保單位進(jìn)行檢查修

31、理。 7、當(dāng)正在運(yùn)行的鍋爐或燃燒機(jī)發(fā)生震動時，應(yīng)立即停爐，并 通知廠家或維保單位進(jìn)行檢查修理。 8、當(dāng)鍋爐房發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)立即停爐，關(guān)閉天然氣總閥及電 源，迅速采取措施控制火勢，同時撥打火警119 電話，并上報公司 領(lǐng)導(dǎo)。 二、電動葫蘆事故應(yīng)急措施 1、電動葫蘆吊運(yùn)重物時如遇突然停電或設(shè)備突然發(fā)生故障 , 司機(jī)和指揮人員不準(zhǔn)離開現(xiàn)場 ,要警戒任何人不準(zhǔn)通過危險區(qū) ,等 電力恢復(fù)或設(shè)備處理完后將吊運(yùn)的重物放好后才能離開。 2、起升機(jī)構(gòu)制動器在工作中突然失靈時 ,要沉著冷靜,做慢速 反復(fù)升降動作,同時開動葫蘆,選擇安全地點放下重物。 三、事故消除后，將發(fā)生事故的地點、部位、事故經(jīng)過、事故

32、 原因、處理方法及結(jié)果記錄在鍋爐運(yùn)行值班記錄中，擬制事故報告， 并報公司主管部門及領(lǐng)導(dǎo)。 四、檢查事故隱患，接受教訓(xùn)，采取糾正措施，防止類似事故 再次發(fā)生。 鍋爐應(yīng)急事故救援預(yù)案 為了有效、及時控制和消除突發(fā)性鍋爐房失火、爐體爆炸事故 的危害，最大限度地減少事故損失，根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》 的要求，按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、專業(yè)分工、反應(yīng)及時、措施果斷、加強(qiáng) 合作”的原則，特制定本預(yù)案，以備緊急情況出現(xiàn)時執(zhí)行： 一、鍋爐設(shè)備出現(xiàn)重大事故時，由公司領(lǐng)導(dǎo)或管理處主任直接 擔(dān)任救援指揮，及時趕往事故現(xiàn)場，判斷是否還有隱患（附近易燃 易爆物）存在及周圍環(huán)境（房屋、人群密集度等）觀察，統(tǒng)一組織、 布

33、署救援工作，控制事故蔓延和擴(kuò)大。 二、如果發(fā)現(xiàn)有傷員，應(yīng)及時與 120急救中心聯(lián)系進(jìn)行救護(hù)。 三、鍋爐設(shè)備的使用部門，在出現(xiàn)事故后除按《鍋爐事故緊急 處理措施》執(zhí)行外，還應(yīng)積極配合事故的應(yīng)急救援工作，迅速做好 附近人群撤離危險區(qū)或就地安全疏散，同時針對火情嚴(yán)重的，應(yīng)及 時與 119消防中心聯(lián)系進(jìn)行消防。 四、在應(yīng)急搶險救援過程中需要緊急調(diào)用物資、設(shè)備、人員和 占用場地，任何單位和個人不得阻攔和拒絕，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng) 支持、配合提供一切便利條件，所產(chǎn)生的費用原則上由事故單位負(fù) 責(zé)。 五、參加事故應(yīng)急處理的工作人員，應(yīng)當(dāng)按照本預(yù)案規(guī)定，采 取安全防護(hù)措施，并在專業(yè)人員的指導(dǎo)下進(jìn)行工作。

34、 六、對事故應(yīng)急救援工作處理及時、指揮有效、挽回經(jīng)濟(jì)損失 者，公司將給予重大獎勵。 七、對瞞報、遲報、漏報、謊報、誤報或在事故中玩忽職守、 不聽指揮、臨陣脫逃、不負(fù)責(zé)任者，按公司規(guī)定給予開除處分，如 構(gòu)成犯罪，依法追究刑事責(zé)任。 交換站操作規(guī)程 （1）運(yùn)行人員負(fù)責(zé)交換站內(nèi)的設(shè)備運(yùn)行，定時巡檢（每小時 1 次），按規(guī)定填寫《交換站運(yùn)行記錄》。 （2）運(yùn)行人員必須嚴(yán)格執(zhí)行開機(jī)、停機(jī)時間。做好開機(jī)前的 準(zhǔn)備工作，發(fā)現(xiàn)重大問題時及時報告工程部主管，待處理好后方可 開機(jī)。 （3）運(yùn)行前：認(rèn)真檢查交換器及各類附屬設(shè)備，檢查進(jìn)出水 閥門是否打開、安全閥是否正常、設(shè)定溫度數(shù)值是否在要求范圍內(nèi)。

35、（4）送汽/送水程序： ① 汽 水交換：確認(rèn)循環(huán)水系統(tǒng)運(yùn)行正常f檢查冷凝水疏水 閥、緊急泄水閥正常f啟動緊急泄水閥f慢慢打開蒸汽閥f排凈蒸 汽管道內(nèi)冷凝水f關(guān)閉緊急泄水閥f啟動冷凝水疏水閥f徐徐向 交換器送入蒸汽f檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。 ② 水一一水交換：確認(rèn)二次循環(huán)水系統(tǒng)運(yùn)行正常f打開一次回 水閥門f打開一次供水閥門f檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。 運(yùn)行人員根據(jù)工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）的動力調(diào)度命令調(diào) 整供熱水的溫度（各物業(yè)公司根據(jù)各自實際情況確定調(diào)度令發(fā)布 人、不同天氣下出水溫度）。 （5）停止運(yùn)行： ① 汽一一水交換：緩慢關(guān)閉蒸汽閥門f循環(huán)水系統(tǒng)繼續(xù)循環(huán)f 水溫降至50°C以下f關(guān)閉循環(huán)泵（

36、如果系統(tǒng)長時間停運(yùn)，應(yīng)將系 統(tǒng)循環(huán)水排凈，防止設(shè)備凍裂）。 ② 水一一水交換：關(guān)閉一次供水閥門f關(guān)閉回水閥門（如果系 統(tǒng)長時間停運(yùn)，可將系統(tǒng)循環(huán)水排凈）。 （6）交接班應(yīng)在下一班前 10分鐘內(nèi)進(jìn)行，并在運(yùn)行記錄上簽 字，詳細(xì)記錄當(dāng)班問題和處理結(jié)果。 鍋爐運(yùn)行規(guī)程 除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定： 1、司爐工負(fù)責(zé)鍋爐及附屬設(shè)備的運(yùn)行、定時巡檢（每小時 1 次），按規(guī)定填寫《燃?xì)?燃油鍋爐運(yùn)行記錄》。 2、巡回檢查路線（以天然氣鍋爐為例）： 鍋爐本體及燃燒機(jī)f安全附件f管道閥門f風(fēng)機(jī)房f循環(huán)泵 房f水處理及除氧f補(bǔ)水、除氧泵f軟水箱。 3、巡檢內(nèi)容主要包括：

37、 ① 鍋爐及附機(jī)的控制操作系統(tǒng)是否正常。 ② 壓力、供回水溫度、水位、排煙溫度在規(guī)定范圍內(nèi)。 ③ 安全附件、保護(hù)裝置和儀表靈敏可靠，無泄漏現(xiàn)象。 ④ 受壓部件可見部位無鼓包、滲漏；爐內(nèi)燃燒情況良好，無漏 水漏氣聲。 ⑤ 鍋爐外殼、前后煙門及人孔、手孔完整牢固、無破損。 ⑥ 管道、閥門無泄漏，閥門開啟靈活。 ⑦ 燃燒器運(yùn)轉(zhuǎn)有無異常響聲，風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常。 ⑧ 循環(huán)泵運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無異?，F(xiàn)象。 ⑨ 鍋爐房照明良好，道路通暢，消防設(shè)施、可燃?xì)怏w報警裝置 正常。 ⑩ 軟水箱儲水充足。 （11）如有下列情況，司爐人員應(yīng)增加巡檢次數(shù)： ——設(shè)備存在某些暫時不影響安全運(yùn)行的一般缺陷時。

38、 ——新改裝、長期停運(yùn)或新檢修后的設(shè)備投入運(yùn)行時。 ——設(shè)備運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象時。 4、定期維修保養(yǎng)鍋爐、燃燒器及附屬設(shè)備 鍋爐操作規(guī)程 1、運(yùn)行前準(zhǔn)備 ① 司爐工在操作運(yùn)行前必須熟悉《自控裝置說明書》和《鍋爐 運(yùn)行說明書》。 ② 天然氣/油供給管道應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)壓力，燃?xì)?燃油系統(tǒng)無泄漏 （如為燃油鍋爐，應(yīng)確保日用油箱油量充沛）。 ③ 鍋爐給水系統(tǒng)正常，軟水水質(zhì)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、水位量達(dá)到規(guī)定值 （熱水鍋爐應(yīng)排盡空氣），如實填寫《鍋爐房水處理記錄》。 ④ 鍋爐運(yùn)行控制柜是否能正常工作。 ⑤ 鍋爐受壓元件的檢查： ——鍋爐爐墻、安全附件、保護(hù)裝置及儀表。 ——給水、回水、出水及供汽系

39、統(tǒng)閥門管件。 ——天然氣/油管道及閥門。 ⑥ 準(zhǔn)備工作： ——調(diào)整閥門到啟動狀態(tài)。 ——向鍋爐注水，達(dá)到規(guī)定數(shù)值。 ——開啟循環(huán)泵。 ——檢查水箱水位達(dá)到滿水位值。 ——系統(tǒng)檢漏、排氣，達(dá)到工作壓力。 2、正常運(yùn)行 ①循環(huán)泵運(yùn)轉(zhuǎn)正常后，合上鍋爐電控箱電源，按下鍋爐電控箱 啟動按鈕，鍋爐即進(jìn)入自動點火程序，開始正常燃燒。 ②司爐工根據(jù)工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）的動力調(diào)度命令調(diào) 整鍋爐出水溫度（各物業(yè)公司根據(jù)各自實際情況確定調(diào)度令發(fā)布 人、不同天氣下出水溫度）。 3、關(guān)機(jī)停爐 ①正常停爐 ——將燃燒機(jī)負(fù)荷降為最低后按“停爐”按鈕，燃燒器進(jìn)行后 吹掃狀態(tài)，延時到自動停止。

40、——停爐后循環(huán)水泵繼續(xù)運(yùn)行，待水溫降止50°C以下時，方 可停泵。 ②緊急停爐 ——當(dāng)出現(xiàn)緊急事故時，直接按“停爐”按鈕，關(guān)閉天然氣 / 油源，根據(jù)需要停止循環(huán)泵運(yùn)行。 ——當(dāng)出現(xiàn)鍋爐自動停爐時，根據(jù)報警情況檢查系統(tǒng)，解決出 現(xiàn)的問題后重新啟動。 鍋爐維修保養(yǎng)規(guī)程 （1）對于外委維護(hù)保養(yǎng)項目，工程部應(yīng)派專檢人員跟蹤監(jiān)督， 確保維護(hù)保養(yǎng)結(jié)果。 （2）對于內(nèi)部維護(hù)保養(yǎng)項目，由工程部主管組織各工種嚴(yán)格 按照規(guī)范進(jìn)行作業(yè)。 （3）大修項目，應(yīng)報物業(yè)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核，業(yè)委會、上級 主管部門審批后進(jìn)行（鍋爐本體大修需報質(zhì)檢部門備案）。 （4）大修項目，一般應(yīng)安排在非供暖期進(jìn)行；臨時維修項目 應(yīng)避開供熱時間進(jìn)行，確保對用戶的供熱質(zhì)量。 （5）鍋爐大修后，應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自檢，報請質(zhì)檢 部門進(jìn)行檢驗，合格后方可運(yùn)行。 （6）每次完成保養(yǎng)后，須填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》。 （7）每年供暖前，應(yīng)校驗安全閥、壓力表；供暖結(jié)束后，對 鍋爐、壓力容器進(jìn)行年檢。