《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》doc版

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2、莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿螆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羈羋蒀蒁蝕肁蒆蒀袂莆莂蒀羅腿羋葿肇羂薇蒈螇膇蒃蕆衿羀荿薆羈膅芅薅蟻羈膁薄螃膄蕿薄羆羇蒅薃肈節(jié)莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蠆螞艿莈蚈螄肁芄蚈袇芇芀蚇聿膀薈蚆螈羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂螂螅 附件1： 北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范（試行） 目 錄 1 總 則………………………………………………………..2 2 術(shù) 語…………………………………………………………2 3 評(píng)估原則………………………………………………………4 4 評(píng)估程序……………………………………………………..4 5 評(píng)估依據(jù)………………………

3、……………………………..6 6 評(píng)估報(bào)告………………………………………………………7 7 職業(yè)道德………………………………………………………8 附錄 規(guī)范用詞用語說明…………………………….………..8 1 總 則 1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估行為，統(tǒng)一評(píng)估程序和方法，做到評(píng)估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。 1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估活動(dòng)。 1.0.3 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。

4、 1.0.4 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。 2 術(shù) 語 2.0.1 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn) 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進(jìn)行的綜合性查驗(yàn)。 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)包括主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況：查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。 2.物業(yè)構(gòu)成狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。 3.物業(yè)服務(wù)用房狀況：

5、查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與測(cè)繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務(wù)用房面積和樓層是否符合法定或約定標(biāo)準(zhǔn)。 4.物業(yè)共用部位狀況: 查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗(yàn)物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。 5.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況；查驗(yàn)現(xiàn)狀與建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗(yàn)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。 6. 物業(yè)資料交接狀況：查驗(yàn)擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。 2.0.2 物業(yè)項(xiàng)目

6、承接查驗(yàn)評(píng)估 專業(yè)評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的具體實(shí)際狀況進(jìn)行評(píng)估和判定的活動(dòng)。 2.0.3 評(píng)估項(xiàng)目 一個(gè)需要評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的物業(yè)項(xiàng)目。 2.0.4 評(píng)估目的 評(píng)估結(jié)果的期望用途。 2.0.5 評(píng)估時(shí)點(diǎn) 評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。 2.0.6 評(píng)估結(jié)果 關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是否符合有關(guān)規(guī)定要求的最終結(jié)論。 2.0.7 評(píng)估報(bào)告 全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評(píng)估過程和評(píng)估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是否符合有關(guān)規(guī)定要

7、求的研究報(bào)告。 3 評(píng)估原則 3.0.1 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)遵循下列原則： 1. 合法原則； 2. 評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。 3.0.2 遵循合法原則，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。 3.0.3 遵循評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估結(jié)果應(yīng)是對(duì)評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的具體實(shí)際狀況。 4 評(píng)估程序 4.0.1 自接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告期間，物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1.接受委托，簽訂委托協(xié)議 2.明確評(píng)估基本事項(xiàng) 3.擬定評(píng)估作業(yè)方案，確定評(píng)估人員； 4.提前告知相關(guān)方評(píng)估作業(yè)時(shí)間及配合事項(xiàng)； 5.相關(guān)方根據(jù)協(xié)議約定的承接查驗(yàn)范圍提

8、交擬移交的資料和公共設(shè)備設(shè)施清單； 6．組織評(píng)估人員審核相關(guān)方提供的項(xiàng)目相關(guān)資料； 7.評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘； 8. 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、評(píng)估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查勘結(jié)果； 9. 評(píng)估人員根據(jù)審核及查勘結(jié)果分項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估； 10.撰寫并提交評(píng)估報(bào)告。 4.0.2 明確評(píng)估基本事項(xiàng)： 1. 評(píng)估目的； 2. 評(píng)估時(shí)點(diǎn)； 3. 評(píng)估內(nèi)容。 4.0.3 委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集整理評(píng)估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1. 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料； 2. 項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域劃分意見書； 3. 項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況

9、； 4. 交接雙方分別提供的交接情況說明書。 4.0.4 在明確評(píng)估基本事項(xiàng)、搜集整理評(píng)估項(xiàng)目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定評(píng)估作業(yè)方案。 評(píng)估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1. 評(píng)估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2. 擬采用的評(píng)估方法； 3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 4.0.5 評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初步查勘，應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1. 物業(yè)區(qū)域劃分狀況； 2. 物業(yè)構(gòu)成狀況； 3. 物業(yè)共用部位狀況； 4. 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況； 5. 物業(yè)資料交接狀況； 6. 物業(yè)交接遺留問題狀況。 4.0.6 完成并出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資

10、料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。 5 評(píng)估依據(jù) 5.0.1物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)依據(jù)以下法律、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估： 1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關(guān)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定； 2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》中有關(guān)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定； 3.《北京市新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定； 4.北京市人民政府關(guān)于《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定和項(xiàng)目規(guī)劃批復(fù)； 5.項(xiàng)目規(guī)劃文件、設(shè)計(jì)文件； 6.《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《

11、臨時(shí)管理規(guī)約》中的有關(guān)約定； 7.其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 6 評(píng)估報(bào)告 6.0.1 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1．評(píng)估報(bào)告書摘要； 2．評(píng)估目的； 3．評(píng)估對(duì)象和范圍； 4．評(píng)估原則； 5．評(píng)估依據(jù)； 6．評(píng)估聲明； 7．評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期； 8．評(píng)估方法； 9．評(píng)估工作實(shí)施過程； 10．評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說明； 11．評(píng)估限定條件； 12．評(píng)估人員名單； 13．評(píng)估作業(yè)日期； 14．評(píng)估報(bào)告日期； 15．評(píng)估文件附件。 6.0.2 評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估人員簽章確認(rèn)并加蓋評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。 6.0.3 評(píng)估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。

12、7 職業(yè)道德 7.0.1 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評(píng)估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。 7.0.2 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評(píng)估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)。 7.0.3 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)評(píng)估委托。 7.0.4 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。 7.0.5 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)，不得以評(píng)估者身份在非自己評(píng)估的評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章。 附件：規(guī)范

13、用詞用語說明 1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下： （1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。 （2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。 （3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”； 表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。 2. 規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為： “應(yīng)當(dāng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照……執(zhí)行”。 袁莃薃蝿肆艿

14、蚃袂衿膅螞薁肅肁蟻蚃袈葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂莃薂羂羋莂蚄膈膄莁袇羈膀莁罿襖葿莀蠆聿蒞荿螁袂芁莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肆莁蒅螈袈芇蒅羀肄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莄蒁薄膀芀蒀蚆羃膆蕿螈腿肂蕿袁羂莀薈薀螄莆薇螃肀節(jié)薆裊袃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薃蝿肆艿蚃袂衿膅螞薁肅肁蟻蚃袈葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂莃薂羂羋莂蚄膈膄莁袇羈膀莁罿襖葿莀蠆聿蒞荿螁袂芁莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肆莁蒅螈袈芇蒅羀肄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莄蒁薄膀芀蒀蚆羃膆蕿螈腿肂蕿袁羂莀薈薀螄莆薇螃肀節(jié)薆裊袃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薃蝿肆艿蚃袂衿膅螞薁肅肁蟻蚃袈葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂莃薂羂羋莂蚄膈膄莁袇羈膀莁罿襖葿莀蠆聿蒞荿螁袂芁莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肆莁蒅螈袈芇蒅羀肄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莄蒁薄膀芀蒀蚆羃膆蕿螈腿肂蕿袁羂莀薈薀螄莆薇螃肀節(jié)薆裊袃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薃蝿肆艿蚃袂衿膅螞薁肅肁蟻蚃袈葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄