《房地產(chǎn)估價規(guī)范》doc版

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2、莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄荿螆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羈羋蒀蒁蝕肁蒆蒀袂莆莂蒀羅腿羋葿肇羂薇蒈螇膇蒃蕆衿羀荿薆羈膅芅薅蟻羈膁薄螃膄蕿薄羆羇蒅薃肈節(jié)莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蠆螞艿莈蚈螄肁芄蚈袇芇芀蚇聿膀薈蚆螈羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂螂螅 附件1： 北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行） 目 錄 1 總 則………………………………………………………..2 2 術(shù) 語…………………………………………………………2 3 評估原則………………………………………………………4 4 評估程序……………………………………………………..4 5 評估依據(jù)………………………

3、……………………………..6 6 評估報告………………………………………………………7 7 職業(yè)道德………………………………………………………8 附錄 規(guī)范用詞用語說明…………………………….………..8 1 總 則 1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)項目承接查驗評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。 1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)項目承接查驗評估活動。 1.0.3 物業(yè)項目承接查驗評估應當獨立、客觀、公正、真實。

4、 1.0.4 物業(yè)項目承接查驗評估應當符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。 2 術(shù) 語 2.0.1 物業(yè)項目承接查驗 物業(yè)項目承接查驗是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)，對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗。 物業(yè)項目承接查驗包括主要應包括下列內(nèi)容： 1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況：查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。 2.物業(yè)構(gòu)成狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。 3.物業(yè)服務用房狀況：

5、查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。 4.物業(yè)共用部位狀況: 查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護是否符合相關(guān)技術(shù)標準要求。 5.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況；查驗現(xiàn)狀與建設(shè)工程設(shè)計文件是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用及養(yǎng)護是否符合相關(guān)技術(shù)標準要求。 6. 物業(yè)資料交接狀況：查驗擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標準要求。 2.0.2 物業(yè)項目

6、承接查驗評估 專業(yè)評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標準，對物業(yè)項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。 2.0.3 評估項目 一個需要評估物業(yè)項目承接查驗的物業(yè)項目。 2.0.4 評估目的 評估結(jié)果的期望用途。 2.0.5 評估時點 評估結(jié)果對應的日期。 2.0.6 評估結(jié)果 關(guān)于評估項目的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規(guī)定要求的最終結(jié)論。 2.0.7 評估報告 全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規(guī)定要

7、求的研究報告。 3 評估原則 3.0.1 物業(yè)項目承接查驗評估應遵循下列原則： 1. 合法原則； 2. 評估時點原則。 3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估應以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。 3.0.3 遵循評估時點原則，評估結(jié)果應是對評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗的具體實際狀況。 4 評估程序 4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)項目承接查驗評估應按下列程序進行： 1.接受委托，簽訂委托協(xié)議 2.明確評估基本事項 3.擬定評估作業(yè)方案，確定評估人員； 4.提前告知相關(guān)方評估作業(yè)時間及配合事項； 5.相關(guān)方根據(jù)協(xié)議約定的承接查驗范圍提

8、交擬移交的資料和公共設(shè)備設(shè)施清單； 6．組織評估人員審核相關(guān)方提供的項目相關(guān)資料； 7.評估人員到項目現(xiàn)場進行實地查勘； 8. 建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)、評估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認現(xiàn)場查勘結(jié)果； 9. 評估人員根據(jù)審核及查勘結(jié)果分項進行評估； 10.撰寫并提交評估報告。 4.0.2 明確評估基本事項： 1. 評估目的； 2. 評估時點； 3. 評估內(nèi)容。 4.0.3 委托人和評估機構(gòu)搜集整理評估項目資料應包括下列內(nèi)容： 1. 項目立項批復、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料； 2. 項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書； 3. 項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況

9、； 4. 交接雙方分別提供的交接情況說明書。 4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎(chǔ)上，應對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。 評估作業(yè)方案主要應包括下列內(nèi)容： 1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2. 擬采用的評估方法； 3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。 4.0.5 評估人員到項目現(xiàn)場進行初步查勘，應包括下列內(nèi)容： 1. 物業(yè)區(qū)域劃分狀況； 2. 物業(yè)構(gòu)成狀況； 3. 物業(yè)共用部位狀況； 4. 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況； 5. 物業(yè)資料交接狀況； 6. 物業(yè)交接遺留問題狀況。 4.0.6 完成并出具評估報告后，應對有關(guān)該評估項目的一切必要資

10、料進行整理、歸檔和妥善保管。 5 評估依據(jù) 5.0.1物業(yè)項目承接查驗評估應當依據(jù)以下法律、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關(guān)規(guī)定進行評估： 1.《物業(yè)管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規(guī)定； 2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》中有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規(guī)定； 3.《北京市新建物業(yè)項目承接查驗標準》的相關(guān)規(guī)定； 4.北京市人民政府關(guān)于《北京市新建改建居住區(qū)公共服務設(shè)施配套建設(shè)指標》的相關(guān)規(guī)定和項目規(guī)劃批復； 5.項目規(guī)劃文件、設(shè)計文件； 6.《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務合同》、《

11、臨時管理規(guī)約》中的有關(guān)約定； 7.其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、標準。 6 評估報告 6.0.1 評估報告應包括下列內(nèi)容： 1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明； 7．評估基準日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．評估文件附件。 6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。 6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。

12、7 職業(yè)道德 7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。 7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務。 7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)項目承接查驗進行評估時，不應接受該項評估委托。 7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。 7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。 附件：規(guī)范

13、用詞用語說明 1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下： （1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。 （2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞： 正面詞采用“應當”、“應該”，反面詞采用“不應當”、“不應該”或 “不得”。 （3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞： 正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”； 表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。 2. 規(guī)范中指定應當按照其他有關(guān)標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為： “應當符合……的規(guī)定”或“應當按照……執(zhí)行”。 袁莃薃蝿肆艿

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