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1、第二章 房地產(chǎn)市場分析,2.1 房地產(chǎn)市場概述,一、房地產(chǎn)市場的概念 從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健?,二、房地產(chǎn)市場特征 房地產(chǎn)權(quán)益交易市場 交易形式多樣 典型的區(qū)域性市場 不完全競爭市場,三、房地產(chǎn)市場的分類 按地域范圍細(xì)分（房地產(chǎn)市場劃分的主要方式） 房地產(chǎn)用途細(xì)分 居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等） 商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪等） （標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場） 酒店與休閑娛樂設(shè)施市場 工業(yè)物業(yè)市場 特殊物業(yè)市場（如老年公寓等）,存量增量細(xì)分 三級劃分法 一級市場（特指土地使用
2、權(quán)出讓市場）、 二級市場（土地轉(zhuǎn)讓市場、新建商品房租售市場）、 三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。 增存量劃分法 土地：土地一級市場、土地二級市場 房屋市場：增量市場（一手房市場）、存量市場（二手房市場） 交易形式細(xì)分 新建房交易：銷售（預(yù)售、現(xiàn)售）、租賃（預(yù)租、正常租賃）和抵押 存量房交易：租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押 按目標(biāo)市場細(xì)分 低檔，中檔，高檔,2.2 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行,一、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境 影響運(yùn)行活動各種因素的總和 社會 政治 經(jīng)濟(jì) 金融 法律 技術(shù) 資源 國際,1、社會環(huán)境 人口數(shù)量和結(jié)構(gòu) 城鎮(zhèn)化數(shù)量增多 人口結(jié)構(gòu)變化：成
3、年型老年型（剛性需求減少） 家庭結(jié)構(gòu)及其變化 金字塔型倒金字塔型 金字塔：分家模式 倒金字塔型：自上而下減少（4-2-1） 例如：三口之家住上百平米商品房，若干年后兒女成家，房屋閑置，房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施未必符合老人需求，隨即產(chǎn)生對老年公寓的需求。 居民思想觀念 “family”-組織 “home”-精神 “house”-實(shí)體 “分家”觀念 消費(fèi)觀念 社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài),2、政治環(huán)境 政治體制 政局穩(wěn)定性 政府能力 政策連續(xù)性 政府及公眾對待外資的態(tài)度 涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題,3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 就業(yè) 支付能力（工資-物價(jià)-房價(jià)租金比） 產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局 基礎(chǔ)設(shè)施
4、狀況 利率和通貨膨脹,4、金融環(huán)境 宏觀金融政策 信貸政策 金融工具完善程度 資本市場發(fā)育程度 5、法律環(huán)境 與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的規(guī)則 現(xiàn)行法律與相關(guān)政策 房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策,6、技術(shù)環(huán)境 建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步 信息技術(shù)的發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)信息化 信息、通訊技術(shù)水平提高，交通條件改善-縮短物業(yè)相對距離-推動不同地域消費(fèi)品交流-減少勞動成本和時(shí)間費(fèi)用-改變固有區(qū)位觀念-增加不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會 7、資源環(huán)境 土地、能源等資源約束 8、國際環(huán)境 國際資本流動和經(jīng)濟(jì)的全球化,二、房地產(chǎn)市場的參與者 1、土地所有者
5、或當(dāng)前的使用者 2、開發(fā)商 勸退令 各行各業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn) 3、政府及政府機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)市場參與者和房地產(chǎn)市場調(diào)控者的角色沖突 政府是土地的供應(yīng)者 政府通過參與房地產(chǎn)市場，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)獲得收益 政府又是市場的調(diào)控者 “剪不斷，理還亂” 中央政府干預(yù)者 地方政府直接參與市場的主體。 保障性住房提供者與商品房住房市場參與者的角色沖突 住房保障職能和房地產(chǎn)市場調(diào)控職能的沖突,,4、金融機(jī)構(gòu) 銀行信貸非理性擴(kuò)張 5、建筑承包商 6、專業(yè)顧問 中介公司炒作 7、消費(fèi)者或買家,1、房地產(chǎn)周期循環(huán) 指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。,三、 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律,2、房地產(chǎn)
6、周期循環(huán)的原因 供需因素的影響：金融因素最關(guān)鍵 市場信息不充分 生產(chǎn)者與消費(fèi)者的心理因素 追漲不追跌、投機(jī) 、非理性預(yù)期 政策影響：容積率控制、農(nóng)地征用控制等 政策沖擊：社會政治動蕩 制度因素：預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價(jià)制度的健全程度等 其它因素：生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢等,,,供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有所下降,需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小小步上升,需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降,需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長比供給增長快，空置率仍下降，租金增長率上升,供給增長率=需求增長率,供給增長率超過需
7、求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升,需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑,長期平均空置增長率,,,,,3、房地產(chǎn)市場的自然周期,,,房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到或接近最低點(diǎn),投資者小心翼翼的回到市場當(dāng)中來。,投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，流動資本顯著增加。,長期平均空置增長率,,,,,4、房地產(chǎn)市場的投資周期,投資者不斷購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目,投資者意識到市場下滑，降低對新項(xiàng)目的回報(bào)預(yù)期，存量房地產(chǎn)業(yè)主仍叫價(jià)很高。,,5、自然周期和投資周期之間的關(guān)系 投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變換 在其他階段則超前于市場自然周
8、期的變化。,三、房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱,1、房地產(chǎn)泡沫 定義：是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。,房地產(chǎn)泡沫的成因 土地的有限性和稀缺性房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ) 當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國家投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，使得土地資源供給十分有限，造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資房地產(chǎn)，以期獲得價(jià)格上漲的好處。 投機(jī)需求膨脹房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 對房地產(chǎn)出于投機(jī)目的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，及人們買樓不是為了居住，而是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制。房地產(chǎn)泡沫隨著產(chǎn)生。,金融機(jī)構(gòu)過
9、度放貸房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。 價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。 房地產(chǎn)泡沫能夠出現(xiàn)，最根本的條件是市場上有沒有大量資金存在。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，是銀行等認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)小，在利益驅(qū)動下銀行非常愿意想房產(chǎn)投資者提供抵押貸款。 此外，銀行部門還會過于樂觀的估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資與房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。,2、房地產(chǎn)過熱過度開發(fā) 定義：指市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。 誘因 開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差 開發(fā)資金的易得性 開發(fā)商之間的博弈
10、和非理性行為,3、“房地產(chǎn)泡沫”和“房地產(chǎn)過熱”的區(qū)別與聯(lián)系 （1）區(qū)別 反應(yīng)層面不同 房地產(chǎn)過熱和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo)。 過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象； 房地產(chǎn)泡沫則是反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。,,嚴(yán)重程度和危害性方面不同。 房地產(chǎn)泡沫比房地產(chǎn)過熱的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。 房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)，往往要通過外力干預(yù). 房地產(chǎn)過熱可以通過自我調(diào)整回復(fù)到平
11、衡狀態(tài)。,在周期循環(huán)中所處的階段不同 如果投機(jī)性泡沫存在的話，往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。 房地產(chǎn)過熱一般存在于循環(huán)的下降階段，這時(shí)供給的增長速度已經(jīng)超過需求，空置率上升，價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢。 也就是說，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了。 從另一個(gè)角度來說，如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就必然會引起房地產(chǎn)過熱；但房地產(chǎn)過熱卻不一定是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。,,參與者的參與動機(jī)不同 “過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益； “房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出。,2.3 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,土地政策 住房政策 稅收政策 金融政策,
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