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1、第二章 房地產市場分析,2.1 房地產市場概述,一、房地產市場的概念 從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。,,二、房地產市場特征 房地產權益交易市場 交易形式多樣 典型的區(qū)域性市場 不完全競爭市場,三、房地產市場的分類 按地域范圍細分（房地產市場劃分的主要方式） 房地產用途細分 居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等） 商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪等） （標準工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場） 酒店與休閑娛樂設施市場 工業(yè)物業(yè)市場 特殊物業(yè)市場（如老年公寓等）,存量增量細分 三級劃分法 一級市場（特指土地使用
2、權出讓市場）、 二級市場（土地轉讓市場、新建商品房租售市場）、 三級市場（存量房地產交易市場）。 增存量劃分法 土地：土地一級市場、土地二級市場 房屋市場：增量市場（一手房市場）、存量市場（二手房市場） 交易形式細分 新建房交易：銷售（預售、現售）、租賃（預租、正常租賃）和抵押 存量房交易：租賃、轉讓、抵押 按目標市場細分 低檔，中檔，高檔,2.2 房地產市場的運行,一、房地產市場的運行環(huán)境 影響運行活動各種因素的總和 社會 政治 經濟 金融 法律 技術 資源 國際,1、社會環(huán)境 人口數量和結構 城鎮(zhèn)化數量增多 人口結構變化：成
3、年型老年型（剛性需求減少） 家庭結構及其變化 金字塔型倒金字塔型 金字塔：分家模式 倒金字塔型：自上而下減少（4-2-1） 例如：三口之家住上百平米商品房，若干年后兒女成家，房屋閑置，房屋結構和設施未必符合老人需求，隨即產生對老年公寓的需求。 居民思想觀念 “family”-組織 “home”-精神 “house”-實體 “分家”觀念 消費觀念 社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài),2、政治環(huán)境 政治體制 政局穩(wěn)定性 政府能力 政策連續(xù)性 政府及公眾對待外資的態(tài)度 涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題,3、經濟環(huán)境 城市或區(qū)域總體經濟發(fā)展水平 就業(yè) 支付能力（工資-物價-房價租金比） 產業(yè)與結構布局 基礎設施
4、狀況 利率和通貨膨脹,4、金融環(huán)境 宏觀金融政策 信貸政策 金融工具完善程度 資本市場發(fā)育程度 5、法律環(huán)境 與房地產業(yè)有關的規(guī)則 現行法律與相關政策 房地產供給政策、住房分配和消費政策、房地產金融政策、房地產產權與交易政策、房地產價格政策,6、技術環(huán)境 建筑材料、建筑施工技術和工藝、建筑設備的進步 信息技術的發(fā)展、房地產業(yè)信息化 信息、通訊技術水平提高，交通條件改善-縮短物業(yè)相對距離-推動不同地域消費品交流-減少勞動成本和時間費用-改變固有區(qū)位觀念-增加不同位置物業(yè)的選擇機會 7、資源環(huán)境 土地、能源等資源約束 8、國際環(huán)境 國際資本流動和經濟的全球化,二、房地產市場的參與者 1、土地所有者
5、或當前的使用者 2、開發(fā)商 勸退令 各行各業(yè)進軍房地產 3、政府及政府機構,房地產市場參與者和房地產市場調控者的角色沖突 政府是土地的供應者 政府通過參與房地產市場，進行房地產開發(fā)獲得收益 政府又是市場的調控者 “剪不斷，理還亂” 中央政府干預者 地方政府直接參與市場的主體。 保障性住房提供者與商品房住房市場參與者的角色沖突 住房保障職能和房地產市場調控職能的沖突,,4、金融機構 銀行信貸非理性擴張 5、建筑承包商 6、專業(yè)顧問 中介公司炒作 7、消費者或買家,1、房地產周期循環(huán) 指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發(fā)生。,三、 房地產市場的運行規(guī)律,2、房地產
6、周期循環(huán)的原因 供需因素的影響：金融因素最關鍵 市場信息不充分 生產者與消費者的心理因素 追漲不追跌、投機 、非理性預期 政策影響：容積率控制、農地征用控制等 政策沖擊：社會政治動蕩 制度因素：預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等 其它因素：生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經濟形勢等,,,供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有所下降,需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小小步上升,需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降,需求繼續(xù)上升，開始新的建設，但需求增長比供給增長快，空置率仍下降，租金增長率上升,供給增長率=需求增長率,供給增長率超過需
7、求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升,需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑,長期平均空置增長率,,,,,3、房地產市場的自然周期,,,房地產價格達到或接近最低點,投資者小心翼翼的回到市場當中來。,投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發(fā)，流動資本顯著增加。,長期平均空置增長率,,,,,4、房地產市場的投資周期,投資者不斷購買存量房地產并繼續(xù)開發(fā)新項目,投資者意識到市場下滑，降低對新項目的回報預期，存量房地產業(yè)主仍叫價很高。,,5、自然周期和投資周期之間的關系 投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變換 在其他階段則超前于市場自然周
8、期的變化。,三、房地產市場中的泡沫與過熱,1、房地產泡沫 定義：是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。,房地產泡沫的成因 土地的有限性和稀缺性房地產泡沫產生的基礎 當經濟發(fā)展處于上升時期，國家投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，使得土地資源供給十分有限，造成許多非房地產企業(yè)和私人投資者大量投資房地產，以期獲得價格上漲的好處。 投機需求膨脹房地產泡沫產生的直接誘因 對房地產出于投機目的需求，與土地的稀缺性有關，及人們買樓不是為了居住，而是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制。房地產泡沫隨著產生。,金融機構過
9、度放貸房地產泡沫產生的直接助燃劑。 價格是價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。 房地產泡沫能夠出現，最根本的條件是市場上有沒有大量資金存在。房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，是銀行等認為這種貸款風險小，在利益驅動下銀行非常愿意想房產投資者提供抵押貸款。 此外，銀行部門還會過于樂觀的估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資與房地產的融資能力，進一步加劇了房地產價格的上漲和產業(yè)的擴張。,2、房地產過熱過度開發(fā) 定義：指市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。 誘因 開發(fā)商對市場預測的偏差 開發(fā)資金的易得性 開發(fā)商之間的博弈
10、和非理性行為,3、“房地產泡沫”和“房地產過熱”的區(qū)別與聯系 （1）區(qū)別 反應層面不同 房地產過熱和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。 過度開發(fā)反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產生了過度開發(fā)現象； 房地產泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了。,,嚴重程度和危害性方面不同。 房地產泡沫比房地產過熱的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。 房地產泡沫一旦產生，就很難通過自我調整而回復至平衡狀態(tài)，往往要通過外力干預. 房地產過熱可以通過自我調整回復到平
11、衡狀態(tài)。,在周期循環(huán)中所處的階段不同 如果投機性泡沫存在的話，往往會出現在周期循環(huán)的上升階段。 房地產過熱一般存在于循環(huán)的下降階段，這時供給的增長速度已經超過需求，空置率上升，價格出現下跌趨勢。 也就是說，當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現房地產過熱的現象時，市場已經開始下滑了。 從另一個角度來說，如果房地產泡沫產生，就必然會引起房地產過熱；但房地產過熱卻不一定是由房地產泡沫引發(fā)的。,,參與者的參與動機不同 “過熱”表現為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益； “房地產泡沫”則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。,2.3 房地產市場的宏觀調控,土地政策 住房政策 稅收政策 金融政策,
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