房地產(chǎn)估價報告.doc

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1、致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我們對您持有的位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路嬌蘭佳人商鋪的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值進(jìn)行評估。 估價對象嬌蘭佳人商鋪建筑面積55平方米，設(shè)計用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)終止日期為2037年。 估價目的是為貴方進(jìn)行房地產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，評估不動產(chǎn)價值提供依據(jù) 估價時點(diǎn)為2012年12月20日。 估價結(jié)果：估價人員本著客觀、公平、公正的原則，在對現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的規(guī)定、房地產(chǎn)估價規(guī)范和特定的估價目的，按照科學(xué)的估價程序，并運(yùn)用科學(xué)的估價方法，對上述估價對象進(jìn)行了

2、評估。估價對象在估價時點(diǎn)2012年12月20日的抵押價值估價結(jié)果如下（幣種：人民幣）： 建筑面積：55平方米 估價總價： 515.0452 萬元 大 寫： 伍佰壹拾伍萬零肆佰伍拾貳元 估價單價： 93645 元/平方米 大 寫：玖萬叁仟陸佰肆拾伍元每平方米 廣州錢程似錦房地產(chǎn)評估有限公司 2013年1月3日 估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明： 1、我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的； 2、本報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利

3、害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)估價抵押指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。 6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。 7、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委

4、托方、報告使用者，報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 8、本評估報告由廣州錢程似錦房地產(chǎn)評估有限公司負(fù)責(zé)解釋。 估價師簽名： 估價師注冊號：*********** 估價的假設(shè)和限制條件 一、估價的前提條件 1、對于被評估的房地產(chǎn)權(quán)屬，我方僅以委托方提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明材料予以確定。 2、對于房屋的建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的證明材料為依據(jù)，我們并未進(jìn)行實(shí)地丈量。 3、我們沒有接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試和檢驗(yàn)設(shè)施的要求，因此不能確定物業(yè)有無內(nèi)部缺損。 4、物業(yè)評估價格為市場價格，其中包含發(fā)生轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交的各項(xiàng)稅費(fèi)，這里假設(shè)該物業(yè)不受可能影響其價值的債權(quán)限制和

5、負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束。 5、本報告并未考慮該等資產(chǎn)所欠負(fù)的抵押、擔(dān)保等可能影響其價值的因素限制。 6、本報告各項(xiàng)附件與報告書具有同等效力，不可分割對待。 必須說明，本報告僅就上述評估目的對物業(yè)的市場價值做出評估，不對其它用途負(fù)責(zé)。 本次物業(yè)評估價格為現(xiàn)時價，即在評估期日對物業(yè)利益進(jìn)行合理銷售的最佳價格，假設(shè)： ①自愿銷售的賣主； ②有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價； ③在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定； ④該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓； ⑤不考慮特殊買家的額外出價。 二、估價結(jié)果和估價報告的使用 1、本報告自估價報告出具之日起12個

6、月有效。 2、在本報告有效期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格變化幅度較大時，或政策等其他影響估價對象價格的因素變化較大時，估價結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。 3、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，由使用方負(fù)責(zé)。 4、本報告分為《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》和《房地產(chǎn)估價技術(shù)報告》兩部分，估價方僅提供給委托方《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》，《房地產(chǎn)估價技術(shù)報告》留作備案存檔及行業(yè)行政主管機(jī)關(guān)檢查。估價的有關(guān)技術(shù)問題由廣州錢程似錦房地產(chǎn)評估有限公司負(fù)責(zé)解釋。 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托估價方 姓名：游珍 地址：************** 聯(lián)系電話：

7、************* 二、估價方 廣州錢程似錦房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：*級 法定代表人：*** 聯(lián) 系 人：*** 聯(lián)系電話：020-******** 地址：廣州市****** 三、估價對象 1、房地產(chǎn)概況 五山街嬌蘭佳人商鋪位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路，建筑面積55m2,，建筑物為鋼筋混合土結(jié)構(gòu)，地面鋪地板磚，內(nèi)墻、天花為簡單裝修，電照線路暗設(shè)。 2、房地產(chǎn)利用狀況： 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作臨街商鋪，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為七通一平。 3、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況： 委估對象位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路，房地產(chǎn)權(quán)證（穗

8、房地市字(****)第******號），權(quán)屬游珍女士所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。 商鋪的商業(yè)用地其土地使用權(quán)的最高使用年限為40年，而其土地使用權(quán)到期后可優(yōu)先申請土地使用權(quán)的續(xù)期，故商鋪的使用年限可看該建筑物的使用年限。 建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用25年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限為50年(從1987年12月到2037年12月)，即委估宗地剩余使用年限為25年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限25年計的市場價格。 4、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、周圍環(huán)境 委估對象所處地理位置交通便捷，毗鄰地鐵三號線

9、和華農(nóng)大正門公交站，周圍遍布臨街商鋪，繁華程度大，有很好的商業(yè)氛圍。而且附近有華南農(nóng)業(yè)大學(xué)和華南理工大學(xué)，學(xué)生市場需求量大，商機(jī)明顯。 四、估價目的 為委托方進(jìn)行房地產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，評估不動產(chǎn)價值提供依據(jù) 五、估價時點(diǎn) 2012年12月20日 六、價值定義 本次評估價值為估價對象截止估價時點(diǎn)2012年12月20日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件以及假設(shè)、限制條件下的公允市場價值。未考慮短期強(qiáng)制變現(xiàn)及他項(xiàng)權(quán)利存在對評估結(jié)論的影響。 七、估價依據(jù) 1、房地產(chǎn)估價規(guī)范（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999） 2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 3、《中華人民共和國土地管理法》

10、4、《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》 5、《城市房產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》 6、委托方提供的《房地產(chǎn)證》、房地產(chǎn)買賣契約、房地產(chǎn)買賣登記確認(rèn)書、發(fā)票等產(chǎn)權(quán)證明文件及其他有關(guān)文件。 7、本公司現(xiàn)場勘察、核對的結(jié)果及搜集的有關(guān)資料。 八、估價原則 1、遵循合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價； 2、遵循最高最佳使用原則，以估價對象的最高最佳使用方式——保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價； 3、遵循替代原則，估價結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格； 4、遵循估價時點(diǎn)原則，估價結(jié)果是估價對象在估價時點(diǎn)的公開市場價值。 九、估價方法 估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行

11、實(shí)地勘查后，根據(jù)本次評估目的及估價對象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取收益法作為本次估價的基本方法。這是由于同類房地產(chǎn)出租市場十分活躍，租金水平比較透明，所以采用收益法。 收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點(diǎn)，將其累加后得出估價對象的公開市場價值。 收益法計算公式為：P= P=待估房地產(chǎn)價值； =待估房地產(chǎn)未來第i年的凈收益 R=資本化率 n=待估房地產(chǎn)未來可獲收益的年限。 十、估價結(jié)果 根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價值的

12、各項(xiàng)因素，確定估價對象在2012年12月20日的估價結(jié)果為：（幣種：人民幣） 建筑面積：55平方米 估價總價：515.0452萬元 大 寫：伍佰壹拾伍萬零肆佰伍拾貳元 估價單價：93645元/平方米 十一、估價人員 評估人員 估價師注冊號 簽 章 麥文耀 ******* 十二、估價作業(yè)日期 本次估價作業(yè)時間為2012年12月15日—2013年1月3日。 十三、評估報告應(yīng)用的有效期 本評估報告應(yīng)用的有效期為一年，即從2012年12月20日至2013年12月20日止。 房地產(chǎn)估價技術(shù)報

13、告 一、個別因素分析 1、估價對象狀況 五山街嬌蘭佳人商鋪位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路，建筑面積55m2,，建筑物為鋼筋混合土結(jié)構(gòu)，地面鋪地板磚，內(nèi)墻、天花簡單裝修，電照線路暗設(shè)。 2、房地產(chǎn)利用狀況： 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作臨街商鋪，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為七通一平。 3、權(quán)利狀況： 委估對象位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路，房地產(chǎn)權(quán)證（穗房地市字(****)第******號），權(quán)屬游珍女士所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。 商鋪的商業(yè)用地其土地使用權(quán)的最高使用年限為40年，而其土地使用權(quán)到期后可優(yōu)先申請土地使用權(quán)的續(xù)期，故商鋪的使用年限可看該建筑物的使用年

14、限建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用25年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限為50年(從1987年12月到2037年12月)，即委估宗地剩余使用年限為25年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限25年計的市場價格。 二、區(qū)域因素分析 委估對象近鄰五山花園、茶山小區(qū)等物業(yè)；華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南理工大學(xué)近在咫尺，人流量大，市場需求量大，繁華程度高；且有78、b10、218、41、197等巴士經(jīng)過，鄰近有地鐵3號線五山站，交通較為便利。 三、市場背景分析 1、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2011年，廣州市積極貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)

15、蘇放緩、日本大地震和歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)加劇的國際背景下，以結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹c(diǎn)，各項(xiàng)工作穩(wěn)步推進(jìn)，全市經(jīng)濟(jì)社會形勢穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快增長。 2、城市經(jīng)濟(jì)增長 廣州市統(tǒng)計局《2011年廣州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展綜述報告》顯示，2011年廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)12303.12億元，同比增長11.0%。2011年廣州經(jīng)濟(jì)總量位居中國大陸城市第三位，按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到1.3萬美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)水平。 3、居民收入和物價水平 今年以來，面對全國范圍的物價上升，廣州市物價持續(xù)高位運(yùn)行，市委、市政府切實(shí)采取一系列穩(wěn)物價保民生的政策措施，居民消費(fèi)價格水平

16、過快上漲勢頭得到遏制、升幅有所回落。2011年，城市居民消費(fèi)價格同比增長5.5%，升幅均比一季度和上半年提高0.1個百分點(diǎn)，比1-3季度回落0.3個百分點(diǎn)。其中消費(fèi)品和服務(wù)項(xiàng)目價格分別上升6.6%和3.4%，升幅分別比1-3季度累計收窄0.2個和0.4個百分點(diǎn)。 2011年，我市城市居民人均可支配收入34438元，同比增長12.3%，增速低于全國（14.1%）；其中工資性收入增長9.4%。農(nóng)村居民人均純收入14700元（預(yù)計數(shù)），同比增長16.0%，增速低于全國（17.9%）；從2008年起，農(nóng)村居民人均純收入增速連續(xù)四年快于城市居民人均可支配收入。城鄉(xiāng)居民人均收入比由上年的2.42︰1縮小

17、為2.34︰1。 4、房地產(chǎn)政策 ①廣州在全國率先推出“限售”政策 9月24日，廣州市國土房管局微博證實(shí)，為了使房地產(chǎn)企業(yè)在即將到來的國慶黃金周期間，積極以價換量，以合理的價格促銷，廣州市房管局將對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項(xiàng)目采取限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏的措施。 ②寫字樓土地增值稅預(yù)征率上調(diào) 自2012年7月1日起，廣州寫字樓(辦公用房)的土地增值稅預(yù)征率將由2%調(diào)整為3%。這是廣州首次專門針對寫字樓(辦公用房)加強(qiáng)土地增值稅征管，有調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)市場的意圖。 ③二手房款擬強(qiáng)制監(jiān)管 今年7月份，廣州市各大中介收到市國土房管局等部門草擬的《關(guān)于全面開展存量房資金監(jiān)管的通知(征

18、求意見稿)》，提出廣州計劃建立二手房房款資金專用監(jiān)管賬戶，強(qiáng)制要求所有二手房買賣資金要全額存入監(jiān)管賬戶中，手續(xù)辦妥才會將房款由監(jiān)管賬戶轉(zhuǎn)入賣家賬號，但至今未強(qiáng)制實(shí)行。 ④國務(wù)院樓市督察組空降廣州 在地方政府一片微調(diào)聲中，中央政府終于坐不住了，國務(wù)院派出8個督察組赴16個省市調(diào)研調(diào)控政策落實(shí)情況。最終調(diào)研結(jié)果來看，16個省市評價均積極，廣州得到的評價為“限購限貸政策執(zhí)行情況較好，樓市情況較為穩(wěn)定?！? ⑤從化告別購房入戶 2012年伊始，從化依舊距離遙遠(yuǎn)，依舊沒能撤市劃區(qū)，但原有的購房入戶政策卻如約到期，失去這一法寶的從化樓市，在接下來的大半年時間里深陷泥潭，無法自拔。 5、房地產(chǎn)市

19、場狀況 2012年廣州商鋪市場租賃活躍，全年整體空置率均保持在較低水平，年末維持在3.7%，帶動平均租金年增長7.7%。其中，以餐飲業(yè)租金年升幅最為強(qiáng)勁，高于主力租戶及一般零售行業(yè)，達(dá)12.3%。 天河商圈繼續(xù)引領(lǐng)高端市場。全市主要的租賃活動仍集中在天河商圈，尤其是本年新開業(yè)的太古匯，新進(jìn)駐的國際品牌包括普拉達(dá)、路易威登、香奈兒、Miu Miu、愛瑪仕、迪奧、萬寶龍及蒂芙尼，無論從品牌及硬件均給廣州高端零售市場帶來驚喜，鞏固了天河商圈的核心地位。 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用原則是指估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行并使價值達(dá)到最大化的使用方式被使用。房地產(chǎn)價格受土地與

20、建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價格評估據(jù)此進(jìn)行。估價對象實(shí)際用途為居住用房，根據(jù)估價對象所處的位置和所在區(qū)域土地利用方向的具體情況，此次估價以現(xiàn)狀用途下估價對象的最高最佳使用條件為前提。 五、估價方法選用 根據(jù)評估對象的特點(diǎn)和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)居住用房市場狀況的調(diào)查和對估價對象的實(shí)地勘查、并遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則以及估價目的，選取收益法進(jìn)行評估。 估價對象同類物業(yè)租賃市場活躍，成交租金透明，因此，選用收益法計算估價對象的收益價格。 六、估價測算過程 1、有效毛收入 租金：估價人員通過走訪

21、調(diào)查，了解到估價對象所在區(qū)域周邊類似商鋪?zhàn)饨鹈吭略跒?50元/m2。所以估價對象取月租金客觀收益為75055＝41250元。 2、空置期 根據(jù)市場調(diào)查，周邊同類物業(yè)目前一般出租率可達(dá)100%，按照一般的操作方式，全年按12個月計算租金收入。 估價對象年有效毛收入計算過程如下： 年有效毛收入=月租金年月份數(shù)=4125012=495000元 3、年運(yùn)營費(fèi)用 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)政策，出租物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用主要包括維修費(fèi)、保險費(fèi)、管理費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)等。計算公式如下 ①營業(yè)稅=年租金5%=4950005%=24750元 ②教育費(fèi)附加=營業(yè)稅1%=247501%=2475元 ③城市建設(shè)

22、維護(hù)稅=營業(yè)稅1%=247501%=2475元 ④印花稅=年租金0.1%=4950000.1%=495元 ⑤租賃管理費(fèi)=年租金2%=4950002%=9900元 ⑥維修費(fèi)=年租金1%=495001%=4950元 年運(yùn)營費(fèi)用=①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥ =45045元 4、年凈收益 凈收益為有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用，則估價對象年凈收益為： 年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=495000-45045=449955元 5、確定資本化率 資本化率采用復(fù)合投資收益率法求取，其公式為 R=MRM+(1-M)RE R——資本化率 M——貸款比率，指抵押貸款額占不動產(chǎn)價格的比率，這里取70

23、% RM——抵押貸款資本化率（%），即抵押貸款利率，查詢得銀行一年期的貸款利率為6% RE——自有資金要求的正常收益率，這里取10% 資本化率=70%6%+30%10%=7.2% 6.確定收益年限 該房地產(chǎn)的收益年限取25年。 7、計算房地產(chǎn)的價格 P=，這里取商鋪每年的凈收益值相同都為a，則 P===5150452.79元 取整為5150452元 商鋪面積：55m2 商鋪單價==93645元 七、估價結(jié)果 房地產(chǎn)價格及單價： 房地產(chǎn)正常價格（小寫）: 5150452元 房地產(chǎn)正常單價（小寫）: 93645元/m2 房地產(chǎn)正常價格（大寫）: 伍佰壹拾伍萬零肆佰伍拾貳元 房地產(chǎn)正常單價（大寫）:玖萬叁仟陸佰肆拾伍元每平方米 附 件 1、估價對象現(xiàn)狀照片 2、估價對象位置示意圖 3、《房屋所有權(quán)證》【穗房地市字(****)第******號】復(fù)印件 4、委托方身份證復(fù)印件 5、產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件 6、評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 7、評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 8、估價師注冊證書復(fù)印件 18