房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告.doc

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1、致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我們對(duì)您持有的位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路嬌蘭佳人商鋪的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 估價(jià)對(duì)象嬌蘭佳人商鋪建筑面積55平方米，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)終止日期為2037年。 估價(jià)目的是為貴方進(jìn)行房地產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)u(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提供依據(jù) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2012年12月20日。 估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員本著客觀、公平、公正的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的因素，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和特定的估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)上述估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了

2、評(píng)估。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年12月20日的抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果如下（幣種：人民幣）： 建筑面積：55平方米 估價(jià)總價(jià)： 515.0452 萬(wàn)元 大 寫(xiě)： 伍佰壹拾伍萬(wàn)零肆佰伍拾貳元 估價(jià)單價(jià)： 93645 元/平方米 大 寫(xiě)：玖萬(wàn)叁仟陸佰肆拾伍元每平方米 廣州錢(qián)程似錦房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 2013年1月3日 估 價(jià) 師 聲 明 我們鄭重聲明： 1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的； 2、本報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利

3、害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。 4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)三部門(mén)聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)估價(jià)抵押指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。 5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。對(duì)估價(jià)對(duì)象的勘查限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。 6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。 7、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委

4、托方、報(bào)告使用者，報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。 8、本評(píng)估報(bào)告由廣州錢(qián)程似錦房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。 估價(jià)師簽名： 估價(jià)師注冊(cè)號(hào)：*********** 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 一、估價(jià)的前提條件 1、對(duì)于被評(píng)估的房地產(chǎn)權(quán)屬，我方僅以委托方提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明材料予以確定。 2、對(duì)于房屋的建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的證明材料為依據(jù)，我們并未進(jìn)行實(shí)地丈量。 3、我們沒(méi)有接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試和檢驗(yàn)設(shè)施的要求，因此不能確定物業(yè)有無(wú)內(nèi)部缺損。 4、物業(yè)評(píng)估價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格，其中包含發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交的各項(xiàng)稅費(fèi)，這里假設(shè)該物業(yè)不受可能影響其價(jià)值的債權(quán)限制和

5、負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開(kāi)支所約束。 5、本報(bào)告并未考慮該等資產(chǎn)所欠負(fù)的抵押、擔(dān)保等可能影響其價(jià)值的因素限制。 6、本報(bào)告各項(xiàng)附件與報(bào)告書(shū)具有同等效力，不可分割對(duì)待。 必須說(shuō)明，本報(bào)告僅就上述評(píng)估目的對(duì)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值做出評(píng)估，不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。 本次物業(yè)評(píng)估價(jià)格為現(xiàn)時(shí)價(jià)，即在評(píng)估期日對(duì)物業(yè)利益進(jìn)行合理銷(xiāo)售的最佳價(jià)格，假設(shè)： ①自愿銷(xiāo)售的賣(mài)主； ②有一段合理的洽談交易時(shí)間，可以通盤(pán)考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)； ③在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定； ④該物業(yè)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)? ⑤不考慮特殊買(mǎi)家的額外出價(jià)。 二、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 1、本報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起12個(gè)

6、月有效。 2、在本報(bào)告有效期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化幅度較大時(shí)，或政策等其他影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素變化較大時(shí)，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。 3、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，由使用方負(fù)責(zé)。 4、本報(bào)告分為《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》和《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告》兩部分，估價(jià)方僅提供給委托方《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》，《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告》留作備案存檔及行業(yè)行政主管機(jī)關(guān)檢查。估價(jià)的有關(guān)技術(shù)問(wèn)題由廣州錢(qián)程似錦房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托估價(jià)方 姓名：游珍 地址：************** 聯(lián)系電話：

7、************* 二、估價(jià)方 廣州錢(qián)程似錦房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：*級(jí) 法定代表人：*** 聯(lián) 系 人：*** 聯(lián)系電話：020-******** 地址：廣州市****** 三、估價(jià)對(duì)象 1、房地產(chǎn)概況 五山街嬌蘭佳人商鋪位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路，建筑面積55m2,，建筑物為鋼筋混合土結(jié)構(gòu)，地面鋪地板磚，內(nèi)墻、天花為簡(jiǎn)單裝修，電照線路暗設(shè)。 2、房地產(chǎn)利用狀況： 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作臨街商鋪，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度均為七通一平。 3、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況： 委估對(duì)象位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路，房地產(chǎn)權(quán)證（穗

8、房地市字(****)第******號(hào)），權(quán)屬游珍女士所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無(wú)法核實(shí)。 商鋪的商業(yè)用地其土地使用權(quán)的最高使用年限為40年，而其土地使用權(quán)到期后可優(yōu)先申請(qǐng)土地使用權(quán)的續(xù)期，故商鋪的使用年限可看該建筑物的使用年限。 建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用25年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限為50年(從1987年12月到2037年12月)，即委估宗地剩余使用年限為25年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限25年計(jì)的市場(chǎng)價(jià)格。 4、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、周?chē)h(huán)境 委估對(duì)象所處地理位置交通便捷，毗鄰地鐵三號(hào)線

9、和華農(nóng)大正門(mén)公交站，周?chē)椴寂R街商鋪，繁華程度大，有很好的商業(yè)氛圍。而且附近有華南農(nóng)業(yè)大學(xué)和華南理工大學(xué)，學(xué)生市場(chǎng)需求量大，商機(jī)明顯。 四、估價(jià)目的 為委托方進(jìn)行房地產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)u(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提供依據(jù) 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2012年12月20日 六、價(jià)值定義 本次評(píng)估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年12月20日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件以及假設(shè)、限制條件下的公允市場(chǎng)價(jià)值。未考慮短期強(qiáng)制變現(xiàn)及他項(xiàng)權(quán)利存在對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 七、估價(jià)依據(jù) 1、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999） 2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 3、《中華人民共和國(guó)土地管理法》

10、4、《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》 5、《城市房產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》 6、委托方提供的《房地產(chǎn)證》、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)登記確認(rèn)書(shū)、發(fā)票等產(chǎn)權(quán)證明文件及其他有關(guān)文件。 7、本公司現(xiàn)場(chǎng)勘察、核對(duì)的結(jié)果及搜集的有關(guān)資料。 八、估價(jià)原則 1、遵循合法原則，以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)； 2、遵循最高最佳使用原則，以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用方式——保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)； 3、遵循替代原則，估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格； 4、遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 九、估價(jià)方法 估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行

11、實(shí)地勘查后，根據(jù)本次評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取收益法作為本次估價(jià)的基本方法。這是由于同類(lèi)房地產(chǎn)出租市場(chǎng)十分活躍，租金水平比較透明，所以采用收益法。 收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，將其累加后得出估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 收益法計(jì)算公式為：P= P=待估房地產(chǎn)價(jià)值； =待估房地產(chǎn)未來(lái)第i年的凈收益 R=資本化率 n=待估房地產(chǎn)未來(lái)可獲收益的年限。 十、估價(jià)結(jié)果 根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)值的

12、各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在2012年12月20日的估價(jià)結(jié)果為：（幣種：人民幣） 建筑面積：55平方米 估價(jià)總價(jià)：515.0452萬(wàn)元 大 寫(xiě)：伍佰壹拾伍萬(wàn)零肆佰伍拾貳元 估價(jià)單價(jià)：93645元/平方米 十一、估價(jià)人員 評(píng)估人員 估價(jià)師注冊(cè)號(hào) 簽 章 麥文耀 ******* 十二、估價(jià)作業(yè)日期 本次估價(jià)作業(yè)時(shí)間為2012年12月15日—2013年1月3日。 十三、評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期 本評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期為一年，即從2012年12月20日至2013年12月20日止。 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)

13、告 一、個(gè)別因素分析 1、估價(jià)對(duì)象狀況 五山街嬌蘭佳人商鋪位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路，建筑面積55m2,，建筑物為鋼筋混合土結(jié)構(gòu)，地面鋪地板磚，內(nèi)墻、天花簡(jiǎn)單裝修，電照線路暗設(shè)。 2、房地產(chǎn)利用狀況： 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作臨街商鋪，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度均為七通一平。 3、權(quán)利狀況： 委估對(duì)象位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路，房地產(chǎn)權(quán)證（穗房地市字(****)第******號(hào)），權(quán)屬游珍女士所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無(wú)法核實(shí)。 商鋪的商業(yè)用地其土地使用權(quán)的最高使用年限為40年，而其土地使用權(quán)到期后可優(yōu)先申請(qǐng)土地使用權(quán)的續(xù)期，故商鋪的使用年限可看該建筑物的使用年

14、限建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用25年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限為50年(從1987年12月到2037年12月)，即委估宗地剩余使用年限為25年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限25年計(jì)的市場(chǎng)價(jià)格。 二、區(qū)域因素分析 委估對(duì)象近鄰五山花園、茶山小區(qū)等物業(yè)；華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南理工大學(xué)近在咫尺，人流量大，市場(chǎng)需求量大，繁華程度高；且有78、b10、218、41、197等巴士經(jīng)過(guò)，鄰近有地鐵3號(hào)線五山站，交通較為便利。 三、市場(chǎng)背景分析 1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2011年，廣州市積極貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)

15、蘇放緩、日本大地震和歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)加劇的國(guó)際背景下，以結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹c(diǎn)，各項(xiàng)工作穩(wěn)步推進(jìn)，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)穩(wěn)定，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。 2、城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 廣州市統(tǒng)計(jì)局《2011年廣州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綜述報(bào)告》顯示，2011年廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)12303.12億元，同比增長(zhǎng)11.0%。2011年廣州經(jīng)濟(jì)總量位居中國(guó)大陸城市第三位，按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到1.3萬(wàn)美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)水平。 3、居民收入和物價(jià)水平 今年以來(lái)，面對(duì)全國(guó)范圍的物價(jià)上升，廣州市物價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，市委、市政府切實(shí)采取一系列穩(wěn)物價(jià)保民生的政策措施，居民消費(fèi)價(jià)格水平

16、過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制、升幅有所回落。2011年，城市居民消費(fèi)價(jià)格同比增長(zhǎng)5.5%，升幅均比一季度和上半年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，比1-3季度回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中消費(fèi)品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分別上升6.6%和3.4%，升幅分別比1-3季度累計(jì)收窄0.2個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。 2011年，我市城市居民人均可支配收入34438元，同比增長(zhǎng)12.3%，增速低于全國(guó)（14.1%）；其中工資性收入增長(zhǎng)9.4%。農(nóng)村居民人均純收入14700元（預(yù)計(jì)數(shù)），同比增長(zhǎng)16.0%，增速低于全國(guó)（17.9%）；從2008年起，農(nóng)村居民人均純收入增速連續(xù)四年快于城市居民人均可支配收入。城鄉(xiāng)居民人均收入比由上年的2.42︰1縮小

17、為2.34︰1。 4、房地產(chǎn)政策 ①?gòu)V州在全國(guó)率先推出“限售”政策 9月24日，廣州市國(guó)土房管局微博證實(shí)，為了使房地產(chǎn)企業(yè)在即將到來(lái)的國(guó)慶黃金周期間，積極以?xún)r(jià)換量，以合理的價(jià)格促銷(xiāo)，廣州市房管局將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目采取限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏的措施。 ②寫(xiě)字樓土地增值稅預(yù)征率上調(diào) 自2012年7月1日起，廣州寫(xiě)字樓(辦公用房)的土地增值稅預(yù)征率將由2%調(diào)整為3%。這是廣州首次專(zhuān)門(mén)針對(duì)寫(xiě)字樓(辦公用房)加強(qiáng)土地增值稅征管，有調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的意圖。 ③二手房款擬強(qiáng)制監(jiān)管 今年7月份，廣州市各大中介收到市國(guó)土房管局等部門(mén)草擬的《關(guān)于全面開(kāi)展存量房資金監(jiān)管的通知(征

18、求意見(jiàn)稿)》，提出廣州計(jì)劃建立二手房房款資金專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，強(qiáng)制要求所有二手房買(mǎi)賣(mài)資金要全額存入監(jiān)管賬戶(hù)中，手續(xù)辦妥才會(huì)將房款由監(jiān)管賬戶(hù)轉(zhuǎn)入賣(mài)家賬號(hào)，但至今未強(qiáng)制實(shí)行。 ④?chē)?guó)務(wù)院樓市督察組空降廣州 在地方政府一片微調(diào)聲中，中央政府終于坐不住了，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組赴16個(gè)省市調(diào)研調(diào)控政策落實(shí)情況。最終調(diào)研結(jié)果來(lái)看，16個(gè)省市評(píng)價(jià)均積極，廣州得到的評(píng)價(jià)為“限購(gòu)限貸政策執(zhí)行情況較好，樓市情況較為穩(wěn)定?！? ⑤從化告別購(gòu)房入戶(hù) 2012年伊始，從化依舊距離遙遠(yuǎn)，依舊沒(méi)能撤市劃區(qū)，但原有的購(gòu)房入戶(hù)政策卻如約到期，失去這一法寶的從化樓市，在接下來(lái)的大半年時(shí)間里深陷泥潭，無(wú)法自拔。 5、房地產(chǎn)市

19、場(chǎng)狀況 2012年廣州商鋪市場(chǎng)租賃活躍，全年整體空置率均保持在較低水平，年末維持在3.7%，帶動(dòng)平均租金年增長(zhǎng)7.7%。其中，以餐飲業(yè)租金年升幅最為強(qiáng)勁，高于主力租戶(hù)及一般零售行業(yè)，達(dá)12.3%。 天河商圈繼續(xù)引領(lǐng)高端市場(chǎng)。全市主要的租賃活動(dòng)仍集中在天河商圈，尤其是本年新開(kāi)業(yè)的太古匯，新進(jìn)駐的國(guó)際品牌包括普拉達(dá)、路易威登、香奈兒、Miu Miu、愛(ài)瑪仕、迪奧、萬(wàn)寶龍及蒂芙尼，無(wú)論從品牌及硬件均給廣州高端零售市場(chǎng)帶來(lái)驚喜，鞏固了天河商圈的核心地位。 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行并使價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式被使用。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與

20、建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估據(jù)此進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為居住用房，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的位置和所在區(qū)域土地利用方向的具體情況，此次估價(jià)以現(xiàn)狀用途下估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用條件為前提。 五、估價(jià)方法選用 根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)居住用房市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘查、并遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則以及估價(jià)目的，選取收益法進(jìn)行評(píng)估。 估價(jià)對(duì)象同類(lèi)物業(yè)租賃市場(chǎng)活躍，成交租金透明，因此，選用收益法計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 1、有效毛收入 租金：估價(jià)人員通過(guò)走訪

21、調(diào)查，了解到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊類(lèi)似商鋪?zhàn)饨鹈吭略跒?50元/m2。所以估價(jià)對(duì)象取月租金客觀收益為75055＝41250元。 2、空置期 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，周邊同類(lèi)物業(yè)目前一般出租率可達(dá)100%，按照一般的操作方式，全年按12個(gè)月計(jì)算租金收入。 估價(jià)對(duì)象年有效毛收入計(jì)算過(guò)程如下： 年有效毛收入=月租金年月份數(shù)=4125012=495000元 3、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)政策，出租物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要包括維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)等。計(jì)算公式如下 ①營(yíng)業(yè)稅=年租金5%=4950005%=24750元 ②教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅1%=247501%=2475元 ③城市建設(shè)

22、維護(hù)稅=營(yíng)業(yè)稅1%=247501%=2475元 ④印花稅=年租金0.1%=4950000.1%=495元 ⑤租賃管理費(fèi)=年租金2%=4950002%=9900元 ⑥維修費(fèi)=年租金1%=495001%=4950元 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥ =45045元 4、年凈收益 凈收益為有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，則估價(jià)對(duì)象年凈收益為： 年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=495000-45045=449955元 5、確定資本化率 資本化率采用復(fù)合投資收益率法求取，其公式為 R=MRM+(1-M)RE R——資本化率 M——貸款比率，指抵押貸款額占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的比率，這里取70

23、% RM——抵押貸款資本化率（%），即抵押貸款利率，查詢(xún)得銀行一年期的貸款利率為6% RE——自有資金要求的正常收益率，這里取10% 資本化率=70%6%+30%10%=7.2% 6.確定收益年限 該房地產(chǎn)的收益年限取25年。 7、計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格 P=，這里取商鋪每年的凈收益值相同都為a，則 P===5150452.79元 取整為5150452元 商鋪面積：55m2 商鋪單價(jià)==93645元 七、估價(jià)結(jié)果 房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)： 房地產(chǎn)正常價(jià)格（小寫(xiě)）: 5150452元 房地產(chǎn)正常單價(jià)（小寫(xiě)）: 93645元/m2 房地產(chǎn)正常價(jià)格（大寫(xiě)）: 伍佰壹拾伍萬(wàn)零肆佰伍拾貳元 房地產(chǎn)正常單價(jià)（大寫(xiě)）:玖萬(wàn)叁仟陸佰肆拾伍元每平方米 附 件 1、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片 2、估價(jià)對(duì)象位置示意圖 3、《房屋所有權(quán)證》【穗房地市字(****)第******號(hào)】復(fù)印件 4、委托方身份證復(fù)印件 5、產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件 6、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 7、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 8、估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件 18