房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)顧問流程

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1、世 聯(lián) 區(qū) 域 發(fā) 展 顧 問 區(qū) 域 開 發(fā) 項 目 必 須 關(guān) 注 的 問 題 Issue 區(qū) 域 發(fā) 展 項 目 并 非 單 一 以 規(guī) 模 來 界 定 ， 它 通 常 是 指 城 市或 某 一 特 定 片 區(qū) 的 區(qū) 域 發(fā) 展 研 究 與 土 地 運 營 。 世 聯(lián) 認 為 成 功 的 區(qū) 域 開 發(fā) 必 須 關(guān) 注 六 大 關(guān)鍵 問 題2.基 于 競 爭 的 區(qū) 域 規(guī) 劃1.資 源 盤 點 與 資 源 整 合 u 核 心 要 點2.1 區(qū) 域 在 城 市 中 的 占 位2.2 區(qū) 域 間 競 爭 格 局2.3 核 心 區(qū) 問 題 （ 位 置 /規(guī) 模 /開 發(fā) 策 略 等 ）2.

2、4 考 慮 規(guī) 劃 的 彈 性 和 動 態(tài) 調(diào) 整1.1 土 地 分 級 與 功 能 指 標 的 分 配1.2 企 業(yè) 資 源 的 挖 掘 與 整 合1.3 項 目 資 金 投 入 計 劃 3. 盈 利 模 式 3.1 房 地 產(chǎn) 項 目 開 發(fā) 與 土 地 運 營 的 關(guān) 系 導 向3.2 短 期 現(xiàn) 金 流 與 長 期 收 益 關(guān) 系 導 向3.3 跨 越 式 發(fā) 展 與 均 衡 式 發(fā) 展 關(guān) 系 導 向3.4 不 同 盈 利 模 式 與 博 弈 方 的 不 同 合 作 方 式 世 聯(lián) 認 為 成 功 的 區(qū) 域 開 發(fā) 必 須 關(guān) 注 六 大 關(guān)鍵 問 題5.區(qū) 域 配 套 的 開 發(fā)

3、 策 略4.啟 動 策 略 u 核 心 要 點5.1 配 套 分 級5.2 配 套 開 發(fā) 次 序5.3 配 套 與 區(qū) 域 整 體 價 值 及 不 同 物 業(yè) 類 型 的 關(guān) 聯(lián)4.1 啟 動 區(qū) 如 何 體 現(xiàn) 區(qū) 域 核 心 競 爭 力4.2 啟 動 區(qū) 如 何 帶 動 區(qū) 域 土 地 增 值4.3 啟 動 區(qū) 如 何 建 立 區(qū) 域 形 象 和 帶 動 效 應(yīng) 6. 區(qū) 域 營 銷 6.1 區(qū) 域 形 象 主 題 的 確 立6.2 區(qū) 域 價 值 的 整 合 與 展 示6.3 關(guān) 鍵 事 件 及 設(shè) 施 營 銷6.4 渠 道 策 略6.5 賣 場 規(guī) 劃6.6 公 共 關(guān) 系 營 銷

4、世 聯(lián) 區(qū) 域 發(fā) 展 模 塊 顧 服 務(wù) 的 業(yè) 務(wù) 主 線 及 其核 心 研 究 內(nèi) 容 土 地 價 值 的 評 估 與 地 塊 劃 分 取 地 范 圍 與 取 地 策 略 研 究 區(qū) 域 整 體 功 能 定 位 研 究 （ 規(guī) 劃 市 場評 價 ） 區(qū) 域 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 研 究 開 發(fā) 模 式 與 盈 利 模 式 研 究 啟 動 區(qū) 選 擇 及 開 發(fā) 策 略 研 究 協(xié) 助 與 政 府 簽 訂 相 關(guān) 協(xié) 議 執(zhí) 行 服 務(wù)區(qū) 域 發(fā) 展土 地 運 營 土 地 出 讓 的 市 場 成 熟 度 研 判 區(qū) 域 營 銷 推 廣 土 地 出 讓 /轉(zhuǎn) 讓 營 銷 推 廣 執(zhí) 行 計 劃區(qū)

5、域 發(fā) 展 業(yè) 務(wù)研 究 內(nèi) 容 世 聯(lián) 對 區(qū) 域 開 發(fā) 項 目 的 理 解 及 觀 點Opinion 從 區(qū) 域 開 發(fā) 價 值 鏈 的 角 度 分 析 ， 政 府 /開 發(fā) 商 參 與 區(qū) 域 發(fā) 展項 目 各 自 承 擔 著 不 同 的 角 色商 業(yè) 角 色 u政 府 /土 地 運 營 商u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商u房 地 產(chǎn) 代 理 商 /中 介 機構(gòu) u運 營 管 理 /物 業(yè) 管 理 土 地 開 發(fā) 項 目 開 發(fā) 管 理 運 營土 地 規(guī) 劃 /土 地 融 資 /土地 一 級 開 發(fā) /開 發(fā) 招 商 項 目 規(guī) 劃 /項 目 設(shè) 計 /項 目 建 造 /銷 售 營 銷 銷 售

6、 營 銷 /運 營 管 理土 地 規(guī) 劃 、 土 地 一 級 開發(fā) 和 運 營 在 所 購 土 地 上 規(guī) 劃 并建 造 房 地 產(chǎn) 項 目 ， 租售 給 駐 商宣 傳 、 營 銷吸 引 投 資 商 宣 傳 、 營 銷 ， 吸引 駐 商 和 消 費 者 日 常 運 營 、 維 修和 其 他 管 理 政 府 與 土 地 運 營 商 在 整 個 區(qū) 域 開 發(fā) 價 值 鏈 中 有 著 不 同 的 權(quán)責 和 利 益 點權(quán)責 利益 區(qū) 域 規(guī) 劃土 地 一 級 開 發(fā) (基 建 )土 地 出 讓 權(quán) 政 府 監(jiān) 管持 續(xù) 現(xiàn) 金 流 回報政府運營商 土 地 開 發(fā) 項 目 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理參 與

7、 區(qū) 域 規(guī) 劃土 地 一 級 開 發(fā)土 地 開 發(fā) 經(jīng) 營 權(quán)土 地 出 讓 金 （ 利 益 實 現(xiàn) ）政府運營商 低 成 本 獲 取 土 地與 政 府 分 享 土 地 增 值收 益一 級 開 發(fā) 的 合 理 利 潤 招 商 引 資政 府 監(jiān) 控土 地 轉(zhuǎn) 讓招 商 引 資土 地 二 級 開 發(fā) (自 營 、 合資 、 股 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 等 )土 地 開 發(fā) 規(guī) 劃 實 現(xiàn)土 地 開 發(fā) 進 程 實 現(xiàn)通 過 土 地 /項 目 股 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓獲 得 土 地 增 值 收 益二 級 開 發(fā) 利 潤 回 報招 商 傭 金 或 土 地 租 金 持 續(xù) 經(jīng) 營物 業(yè) 管 理持 續(xù) 稅 收 回 報創(chuàng) 造

8、就 業(yè) 機 會 政 府 與 土 地 運 營 商 在 區(qū) 域 開 發(fā) 項 目 過 程 中 各 階 段的 工 作 重 點 及 世 聯(lián) 能 夠 提 供 的 顧 問 服 務(wù) 內(nèi) 容政府 1.編 制 控 制 性 詳 規(guī) 和 市 政 設(shè) 施 專 項 規(guī) 劃 方 案 報 規(guī) 劃 部 門 辦理 規(guī) 劃 審 批 手 續(xù) 。2.委 托 拆 遷 機 構(gòu) 和 評 估 機 構(gòu) 進 行 調(diào) 查 ， 測 算 拆 遷 費 用 。3.按 相 關(guān) 政 策 文 件 協(xié) 商 制 訂 拆 遷 安 置 補 償 方 案 。4.土 地 儲 備 中 心 向 計 劃 部 門 申 辦 立 項 手 續(xù) 。5.需 征 用 農(nóng) 村 集 體 土 地 的

9、辦 理 征 地 手 續(xù) 和 農(nóng) 地 轉(zhuǎn) 用 手 續(xù) ，需 收 購 企 事 業(yè) 單 位 用 地 的 土 地 儲 備 中 心 實 施 收 購 。6.申 辦 房 屋 拆 遷 許 可 證 。 7.委 托 拆 遷 公 司 進 行 拆 遷 談 判 。8.土 地 儲 備 中 心 代 表 政 府 以 招 標 （ 或 委 托 ） 的 方 式 選 擇 土地 一 級 開 發(fā) 商 ， 簽 訂 土 地 一 級 開 發(fā) 委 托 協(xié) 議 。 監(jiān) 督 控 制 。組 織 一 級 開 發(fā) 土 地 驗 收 ， 驗收 合 格 的 土 地 納 入 政 府 土 地儲 備 庫 。財 政 局 會 同 國 土 管 理 部 門 進行 一 級 土

10、 地 開 發(fā) 成 本 核 算 。 1.土 地 出 讓 信 息公 布 。2.招 商 引 資 。3.土 地 公 開 出 讓。4.政 策 支 持 。 監(jiān) 督 控 制 監(jiān) 督 控 制運營商 1.參 照 公 私 合 營 的 程 序 獲 得 土 地 的 開 發(fā) 權(quán) 和 經(jīng) 營 權(quán) 。2.制 訂 土 地 開 發(fā) 規(guī) 劃 方 案 。3.制 訂 并 完 善 區(qū) 域 開 發(fā) 與 土 地 公 開 出 讓 后 的 增 值 分 享 方 案， 獲 批 復(fù) 后 與 國 土 部 門 簽 訂 框 架 性 協(xié) 議 。4.與 土 地 儲 備 中 心 簽 訂 土 地 一 級 開 發(fā) 委 托 協(xié) 議 。5.與 業(yè) 主 簽 訂 拆 遷

11、補 償 協(xié) 議 。 1.融 資 。2.尋 找 合 作 者 。3.分 期 、 分 塊 實 施 征 地 、 拆 遷補 償 安 置 工 作 。4.房 屋 拆 除 與 土 地 平 整 。5.分 期 、 分 塊 進 行 市 政 基 礎(chǔ) 設(shè)施 與 公 共 配 套 設(shè) 施 建 設(shè) 。 支 付 土 地 出 讓 金 ，獲 取 土 地 使 用 權(quán) 。 1.項 目 招 商 。2.區(qū) 域 增 值 設(shè)施 建 設(shè) 。3.土 地 轉(zhuǎn) 讓 。4.項 目 股 權(quán) 轉(zhuǎn)讓 。 1.自 主 開 發(fā) 。2.聯(lián) 建 開 發(fā) ?？商峁┑念?問服務(wù) 1.資 源 盤 點 與 土 地 價 值 評 估 。2.區(qū) 域 整 體 定 位 與 發(fā) 展 戰(zhàn)

12、 略 研 究 （ 規(guī) 劃 的 市 場 評 價 ）3.土 地 開 發(fā) 模 式 、 盈 利 模 式 研 究 與 整 體 實 施 方 案 研 究 。4.拆 賠 模 式 研 究 、 制 訂 拆 遷 實 施 方 案 。5.協(xié) 助 運 營 商 與 政 府 契 約 文 件 的 準 備 。 協(xié) 助 聯(lián) 系 投 資 商 。 1.土 地 出 讓 的 市場 成 熟 度 研 判 。2.區(qū) 域 營 銷 戰(zhàn) 略與 策 略 。3.制 訂 土 地 出 讓的 營 銷 推 廣 計 劃及 執(zhí) 行 。4.協(xié) 助 聯(lián) 系 投 資商 。 1.協(xié) 助 聯(lián) 系 投資 商 。2.協(xié) 助 土 地 轉(zhuǎn)讓 /股 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓。3.前 期 工 作 的評

13、 估 、 調(diào) 整 。 1.整 體 定 位 與 發(fā) 展戰(zhàn) 略 研 究 。2.啟 動 區(qū) 與 物 業(yè) 發(fā)展 建 議 。3.營 銷 策 略 研 究 。4.營 銷 執(zhí) 行 顧 問 服務(wù) 。 一 級 開 發(fā) 土 地 出 讓 土 地 轉(zhuǎn) 讓 二 級 開 發(fā)前 期 規(guī) 劃 、 審 批 階 段 區(qū) 域 開 發(fā) 土 地 價 值 發(fā) 展 進 程 及 現(xiàn) 金 流 量 變 遷 規(guī) 律 圖- 稅 收土 地 收 益資 產(chǎn) 經(jīng) 營土 地 收 益市 場 檢 驗 建 設(shè) 發(fā) 展 衰 落 或 重 建設(shè) 定 方 向 成 熟 與 鞏 固階 段劃 分產(chǎn) 出 土 地 收 益稅 收 稅 收 土 地價 格變 遷規(guī) 律投 入 基 礎(chǔ) 設(shè) 施

14、建 設(shè)地 區(qū) 形 象 建 設(shè)區(qū) 域 規(guī) 劃 -區(qū) 域 運 作 費 用基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè)公 建 投 資繳 稅 建 設(shè) 投 資環(huán) 境 再 投 入公 建 投 資 -基 建 投 入 與 地 價 增 長 的 關(guān) 系 曲 線地 價 增 長 符 合 邊 際 遞 減 規(guī) 律基 建 投 入 增 長 啟 動 期 （ 1 2年 ） 成 長 期 （ 2年 左 右 ） 持 續(xù) 發(fā) 展 期（ 3 4年 ） 穩(wěn) 定 期 下 一 個 周 期 區(qū) 域 發(fā) 展 項 目 遵 循 著 共 通 的 開 發(fā) 步 驟開 發(fā) 主 體 的 合 法 性 確 立 目 標 體 系 的 建 立 土 地 查 勘 、 資 源 盤 點土 地 價 值 評

15、 估區(qū) 域 規(guī) 劃 與 產(chǎn) 業(yè) 定 位 開 發(fā) 模 式 的 選 擇 啟 動 區(qū) 的 確 定 與 啟 動 區(qū) 域 營 銷土 地 的 控 制 與 獲 取 世 聯(lián) 區(qū) 域 開 發(fā) 顧 問 項 目 成 功 案 例 簡 介Case 世 聯(lián) 成 功 案 例項 目 名 稱 時 間 城 市 項 目 規(guī) 模 委 托 客 戶 服 務(wù) 內(nèi) 容合 肥 政 務(wù) 新 區(qū) 規(guī) 劃 市 場研 究 2001 合 肥 12平 方 公 里 合 肥 市 規(guī) 劃 局 區(qū) 域 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 、 經(jīng) 濟 評 價 、 規(guī) 劃方 案 評 價 及 建 議 、 開 發(fā) 模 式 及 運作 方 案招 商 局 漳 州 項 目 發(fā) 展 戰(zhàn)略 及 定 位

16、 研 究 2002 漳 州 1平 方 公 里 漳 州 招 銀 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限公 司 整 體 定 位 、 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 、 開 發(fā) 模 式 、出 讓 方 案 、 地 動 策 略深 圳 寶 安 尖 崗 新 區(qū) 發(fā) 展 研 究 2002 深 圳 2.3平 方 公 里 深 圳 市 規(guī) 劃 與 國 土 資 源 局寶 安 分 局 規(guī) 劃 方 案 評 價 、 整 體 定 位 、 發(fā) 展戰(zhàn) 略 、 出 讓 方 案西 安 經(jīng) 濟 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 發(fā)展 研 究 2003 西 安 4平 方 公 里 西 安 高 新 技 術(shù) 園 區(qū) 管 委 會 項 目 整 體 定 位 、 開 發(fā) 模 式 、 經(jīng) 濟測

17、 算 北 京 溫 榆 河 綠 色 生 態(tài) 走廊 項 目 2003 北 京 7平 方 公 里 天 津 泰 達 集 團 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)公 司 項 目 定 位 和 整 體 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 、 開 發(fā)模 式 （ 土 地 轉(zhuǎn) 讓 模 式 、 創(chuàng) 新 模 式 、資 金 流 ） 、 區(qū) 域 營 銷 推 廣廊 坊 開 發(fā) 區(qū) 項 目 規(guī) 劃 發(fā)展 研 究 2004 廊 坊 30平 方 公 里 廊 坊 三 浦 威 特 建 設(shè) 發(fā) 展 有限 公 司 整 體 定 位 、 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 、 啟 動 策 略 、開 發(fā) 模 式佛 山 南 海 科 技 工 業(yè) 園 項目 房 地 產(chǎn) 與 土 地 功 能 定位 研 究 2

18、004 佛 山 256平 方 公 里 佛 山 市 南 海 區(qū) 工 業(yè) 園 區(qū) 管委 會 土 地 價 值 評 估 與 綜 合 分 析 、 區(qū) 域開 發(fā) 整 體 定 位 與 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 研 究北 京 市 順 義 新 城 整 體 功能 定 位 與 產(chǎn) 業(yè) 研 究 2005 北 京 108平 方 公 里 北 京 市 首 都 規(guī) 劃 委 員 會 、北 京 市 順 義 區(qū) 規(guī) 劃 局 產(chǎn) 業(yè) 研 究 和 空 港 城 市 研 究 、 區(qū) 域發(fā) 展 戰(zhàn) 略 、 開 發(fā) 模 式 、 開 發(fā) 計 劃 合 肥 政 務(wù) 新 區(qū) 規(guī) 劃 市 場 研 究項 目 規(guī) 模 ： 占 地 12平 方 公 里項 目 類 型 ：

19、 政 務(wù) 新 區(qū) 開 發(fā)客 戶 目 的 ：土 地 的 成 功 出 讓為 區(qū) 域 做 控 制 性 規(guī) 劃 提 供 市 場依 據(jù)區(qū) 域 開 發(fā) 的 運 作 模 式我 們 解 決 的 問 題 ：城 市 經(jīng) 濟 環(huán) 境 分 析 與 資 源 評 估新 區(qū) 選 址 診 斷 報 告 合 肥 新 區(qū) 規(guī) 劃 及 功 能 分 區(qū) 研 究新 區(qū) 開 發(fā) 與 運 作 報 告案 例 實 務(wù) 研 究 報 告新 中 心 區(qū) 意 向 規(guī) 劃 方 案取 得 的 成 效 ：土 地 增 值成 為 開 發(fā) 熱 點 招 商 局 漳 州 項 目 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 及 定 位 研 究 項 目 名 稱 ： 漳 州 港 口 物 業(yè) 研 究 項

20、 目 規(guī) 模 ： 1平 方 公 里 項 目 類 型 ： 大 規(guī) 模 主 題 地 產(chǎn) 開 發(fā) 我 們 解 決 的 問 題 ： 實 現(xiàn) 區(qū) 域 增 值 確 定 開 發(fā) 方 案 典 型 案 例 分 析 開 發(fā) 模 式 深 圳 寶 安 尖 崗 新 區(qū) 發(fā) 展 研 究u規(guī) 模 ： 2.3平 方 公 里u客 戶 目 的 ：區(qū) 域 發(fā) 展 定 位區(qū) 域 功 能 分 區(qū)u取 得 的 成 效 ： 區(qū) 域 規(guī) 劃 已 經(jīng) 完 成土 地 增 值土 地 高 價 出 讓 西 安 經(jīng) 濟 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 發(fā) 展 研 究項 目 規(guī) 模 ： 4平 方 公 里項 目 類 型 ： 開 發(fā) 區(qū) 發(fā) 展 戰(zhàn) 略世 聯(lián) 介 入 階

21、 段 ： 世 聯(lián) 介 入 時 處 于 區(qū)域 開 發(fā) 前 期 的 功 能 定 位 與 規(guī) 劃 研 究階 段 工 作 成 果 ： 區(qū) 域 定 位 與 區(qū) 域 增 值 的 關(guān) 系 區(qū) 域 的 整 體 定 位 區(qū) 域 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 區(qū) 域 整 體 功 能 分 區(qū) 及 經(jīng) 濟 指 標 確定 區(qū) 域 開 發(fā) 模 式 的 建 議 與 土 地 出 讓策 略 的 制 定 顧 問 效 果 基 于 世 聯(lián) 提 出 的 整 體 功 能 定 位 和規(guī) 劃 指 標 建 議 ， 完 成 區(qū) 域 總 體 規(guī) 劃 ； 吸 引 了 包 括 上 海 綠 地 集 團 、 香 港和 黃 機 構(gòu) 等 品 牌 開 發(fā) 商 進 駐 ； 區(qū)

22、 域 地 價 由 60萬 /畝 快 速 飛 漲 到130/畝 ； 區(qū) 域 逐 漸 成 為 開 發(fā) 熱 點 北 京 溫 榆 河 綠 色 生 態(tài) 走 廊 項 目項 目 規(guī) 模 ： 7平 方 公 里項 目 類 型 ： 大 規(guī) 模 新 區(qū) 開 發(fā)工 作 成 果 ： 區(qū) 域 土 地 價 值 評 估 與 地 塊 劃 分 ； 區(qū) 域 的 整 體 定 位 與 功 能 分 區(qū) （ 包 括 核 心 區(qū)定 位 ） ； 建 立 區(qū) 域 成 功 的 土 地 市 場 運 作 模 式 和 商 業(yè)化 的 開 發(fā) 模 式 區(qū) 域 的 營 銷 策 略 與 形 象 建 立 核 心 區(qū) 土 地 二 級 開 發(fā) 別 墅 項 目 的 市

23、 場 定 位 顧 問 效 果 基 于 世 聯(lián) 提 出 的 整 體 功 能 定 位 和 規(guī) 劃 指 標建 議 所 做 的 區(qū) 域 總 體 規(guī) 劃 獲 得 首 規(guī) 委 認 可 基 于 世 聯(lián) 提 出 的 “ 公 私 合 作 ” 的 土 地 運 作開 發(fā) 模 式 ， 開 發(fā) 商 與 政 府 正 在 協(xié) 商 積 極 推進 ， 區(qū) 域 開 發(fā) 已 獲 得 立 項 批 準 ； 推 進 開 發(fā) 商 獲 得 政 府 批 準 成 為 一 級 土 地 運營 商 土 地 地 價 升 值 達 到 150萬 畝 別 墅 項 目 現(xiàn) 已 進 入 實 質(zhì) 性 啟 動 階 段 。 溫 榆 河 綠 色生 態(tài) 走 廊第二道綠化隔

24、離帶 廊 坊 開 發(fā) 區(qū) 項 目 規(guī) 劃 發(fā) 展 研 究項 目 規(guī) 模 ： 30平 方 公 里項 目 類 型 ： 開 發(fā) 區(qū) 發(fā) 展 戰(zhàn) 略我 們 解 決 的 問 題 ：拿 地 策 略區(qū) 域 整 體 定 位 與 發(fā) 展 戰(zhàn) 略區(qū) 域 開 發(fā) 模 式 土 地 價 值 評 估 與 地 塊 劃 分 啟 動 區(qū) 范 圍 確 定 、 啟 動 區(qū) 定位 與 功 能 布 局 、 啟 動 區(qū) 發(fā) 展 戰(zhàn)略 土 地 出 讓 計 劃開 發(fā) 模 式 佛 山 南 海 科 技 工 業(yè) 園 項 目 房 地 產(chǎn) 與 土 地 功能 定 位 研 究 項 目 名 稱 ： 佛 山 南 海 科 技 工業(yè) 園 項 目 房 地 產(chǎn) 與

25、土 地 功 能 定 位研 究 項 目 規(guī) 模 ： 256平 方 公 里 項 目 類 型 ： 工 業(yè) 園 開 發(fā) 我 們 解 決 的 問 題 ： 資 源 盤 點 價 值 評 估 土 地 劃 分 土 地 價 值 的 動 態(tài) 分 析 成 功 區(qū) 域 開 發(fā) 案 例 借 鑒 區(qū) 域 競 爭 分 析 與 發(fā) 展 定 位 經(jīng) 濟 測 算 區(qū) 域 總 體 規(guī) 劃 建 議 北 京 順 義 新 城 項 目規(guī) 模 ： 108平 方 公 里委 托 客 戶 ： 首 都 規(guī) 劃 委 員 會項 目 類 型 ： 大 型 區(qū) 域 研 究客 戶 目 的 ： 北 京 房 地 產(chǎn) 市 場 整 體 研 究 產(chǎn) 業(yè) 研 究 區(qū) 域 價

26、 值 定 位 新 城 開 發(fā) 策 略空港城順義中心區(qū)首都機場順義新城 經(jīng) 典 案 例 ： 北 京 順 義 新 城 產(chǎn) 業(yè) 定 位 與 城 市發(fā) 展 戰(zhàn) 略 研 究 北 京 順 義 新 城 產(chǎn) 業(yè) 定 位 與 城 市 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 研 究順 義 新 城 結(jié) 構(gòu) ： 三 組 團 108平 方 公 里 、規(guī) 劃 人 口 90萬 天 竺 空 港 區(qū) ：組 成 ： 包 括 空 港 工 業(yè) 區(qū) 、北 京 天 竺 空 港 出 口 加 工 區(qū)和 后 沙 峪 地 區(qū) 規(guī) 模 ： 34平方 公 里 （ 28萬 人 ） 中 心 片 區(qū) ：組 成 ： 區(qū) 中 心 組 團 、 馬 坡 組 團 、 牛 欄 山 組 團規(guī)

27、 模 ： 62平 方 公 里 （ 52萬人 ） 河 東 新 區(qū) ： 組 成 ： 包 括 北 小 營 鎮(zhèn) 和 南彩 鎮(zhèn) 規(guī) 模 ： 12平 方 公 里 （ 10萬人 ） 資 料 來 源 ： 北 京 城 市 總 體 規(guī) 劃 2004-20201 2 3 對 區(qū) 域 的 研 究 世 聯(lián) 界 定 為 “ 人 在 一 定 的 空 間 內(nèi) 進 行 生 產(chǎn) 和 消 費 這 樣 一個 基 本 的 價 值 模 型 ” ， 并 從 這 四 個 方 面 對 現(xiàn) 狀 進 行 研 究 ， 尋 找 現(xiàn) 實 與理 想 之 間 的 差 距 空 間 /土 地Space/Land 生 活 /消 費Living/Consuming

28、生 產(chǎn) /產(chǎn) 業(yè)Production/Industry 產(chǎn) 業(yè) ：產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu)產(chǎn) 業(yè) 鏈產(chǎn) 業(yè) 區(qū) 域 比 較 優(yōu) 勢產(chǎn) 業(yè) 就 業(yè)土 地 ：土 地 利 用 性 質(zhì)土 地 利 用 強 度地 價 峰 值可 利 用 土 地 量人 口 ：人 口 總 量人 口 就 業(yè) 結(jié) 構(gòu)人 口 素 質(zhì) 消 費 ：消 費 力消 費 結(jié) 構(gòu)消 費 地 點 資 料 來 源 ： 區(qū) 域 發(fā) 展 價 值 模 型 制 造 業(yè) 是 順 義 區(qū) 經(jīng) 濟 增 長 的 主 要 來 源 ， 而 汽 車 制 造 業(yè) 和 電 子 信息 制 造 業(yè) 又 是 絕 對 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 順 義 主 要 產(chǎn) 業(yè) 總 產(chǎn) 值 和 增 加 值 占

29、 全 區(qū) 比 重 （ 2004年 ） 38.80% 34.40% 6.60% 5.80% 2.70% 2.50% 1.80% 0.70% 6.70% 47.10% 15.30% 13.90% 4.10% 3.10% 3.40% 2.30% 1.40% 9.40% 汽 車 及 零 配 件 電 子 通 信 設(shè) 備 制 造 業(yè) 飲 料 制 造 業(yè) 農(nóng) 副 食 品 加 工 業(yè) 電 氣 機 械 及 器 材 制 造 業(yè) 紡 織 服 裝 、 鞋 、 帽 制 造 業(yè) 通 用 設(shè) 備 制 造 業(yè) 醫(yī) 藥 制 造 業(yè) 其 他 行 業(yè) 增 加 值 比 率占 總 產(chǎn) 值 比 率2004年 順 義 第 二 產(chǎn) 業(yè) 與

30、第 三 產(chǎn) 業(yè) 之 比 為 1： 0.57。 第 二 產(chǎn) 業(yè) 中 工 業(yè) 拉 動 GDP增 長 11.3個 百 分 點 ， 第 三產(chǎn) 業(yè) 拉 動 GDP增 長 7.8個 百 分 點 。 資 料 來 源 ： 順 義 統(tǒng) 計 信 息 網(wǎng) 、 世 聯(lián) 計 算 2004年 汽 車 制 造 業(yè) 、 電 子 信 息 設(shè) 備制 造 業(yè) 的 產(chǎn) 值 占 到 順 義 工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 的70%以 上 ， 是 順 義 工 業(yè) 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 順 義 區(qū) 各 產(chǎn) 業(yè) 對 經(jīng) 濟 增 長 貢 獻 率 （ 2004年 ） 1.80% 52.90% 8.60% 36.70% 第 一 產(chǎn) 業(yè) 工 業(yè) 建 筑 業(yè) 第

31、三 產(chǎn) 業(yè) 電 子 信 息 產(chǎn) 業(yè) 、 汽 車 工 業(yè) 增 加 值 比 率 20.17% 7.41% 25.83% 21.99% 汽 車 工 業(yè) 電 子 信 息 產(chǎn) 業(yè) 全 國 平 均順 義 區(qū) 然 而 , 現(xiàn) 狀 的 電 子 信 息 和 汽 車 制 造 基 本 為 組 裝 加 工 ， 處 于 產(chǎn) 業(yè) 鏈的 最 低 端 ,產(chǎn) 品 附 加 值 低 產(chǎn) 業(yè) 鏈利潤 90年 代 之 前90年 代 之 后汽 車 工業(yè) 產(chǎn) 業(yè)鏈電 子 信息 產(chǎn) 業(yè)鏈 工 藝 研 發(fā)芯 片 設(shè) 計 零 部 件 制 造電 子 通 訊 設(shè) 備 制 造 整 機 制 造 信 息 傳 輸 服 務(wù)計 算 機 服 務(wù) 業(yè)科 技 交 流

32、 推 廣軟 件 業(yè)2004年 順 義 電 子 信 息 產(chǎn) 業(yè) 、 汽車 制 造 業(yè) 的 工 業(yè) 增 加 值 率 都 低 于全 國 平 均 水 平 ， 說 明 這 兩 個 產(chǎn) 業(yè)的 大 多 數(shù) 企 業(yè) 都 從 事 低 附 加 值 的工 作 ， 產(chǎn) 業(yè) 鏈 條 比 較 短 。2002年 全 球 汽 車 零 部 件 銷 售 行業(yè) 、 汽 車 整 車 銷 售 行 業(yè) 的 投 資 現(xiàn)金 回 報 率 別 為 13%和 10%， 遠 高于 汽 車 制 造 業(yè) 的 5%， 說 明 制 造行 業(yè) 的 利 潤 已 經(jīng) 很 低 ， 下 游 產(chǎn) 業(yè)成 為 了 新 的 利 潤 增 長 點 。 營 銷服 務(wù)金 融整 車

33、組 裝 制 造研 發(fā)零 部 件資 料 來 源 ： 順 義 統(tǒng) 計 信 息 網(wǎng) 、 中 國 統(tǒng) 計 局 網(wǎng) 站 、 新 財 富 網(wǎng) 站 以 加 工 制 造 為 主 的 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 決 定 了 順 義 的 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 具有 勞 動 力 素 質(zhì) 低 、 土 地 附 加 值 低 的 特 點低 附 加 值 加工 制 造 業(yè) 占主 導 吸 納 就 業(yè) 人口 數(shù) 量 不 足勞 動 力 素 質(zhì) 低 土 地 附 加 值 低 順 義 區(qū) 目 前 制 造 業(yè) 從 業(yè) 人 口 2.94萬 人 ， 制 造 業(yè) 用 地 1.1萬 畝 ， 畝 均勞 動 力 2.7人 。 如 果 將 所 有 8.8萬畝 未

34、建 設(shè) 用 地 都 作 為 制 造 業(yè) 用 地也 僅 能 帶 來 26萬 人 。目 前 順 義 區(qū) 本 科 以 上 學 歷 人 口 比例 僅 為 3%。 中 關(guān) 村 科 技 園 區(qū) 學 士以 上 學 歷 人 數(shù) 占 33%， 碩 士 以 上占 6.7%。2004年 順 義 汽 車 制 造 業(yè) 畝 產(chǎn) 出537萬 元 ， 電 子 信 息 制 造 業(yè) 畝 產(chǎn) 出 502萬 元 ； 而 上 地 信 息 產(chǎn) 業(yè) 基地 畝 產(chǎn) 高 達 2433萬 元 。資 料 來 源 ： 順 義 統(tǒng) 計 信 息 網(wǎng) 、 中 關(guān) 村 管 委 會 網(wǎng) 站 第 三 產(chǎn) 業(yè) 在 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 中 所 占 比 重 小 ， 發(fā)

35、展 速 度 慢 ， 且 以 社 會 服務(wù) 業(yè) 為 主 ,內(nèi) 部 結(jié) 構(gòu) 處 于 較 低 層 次 順 義 區(qū) 歷 年 三 次 產(chǎn) 業(yè) 比 重 變 化 趨 勢 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè) 第 一 產(chǎn) 業(yè) 順 義 區(qū) 第 三 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 12.48% 2.47% 14.31% 6.19% 14.92% 14.08% 12.94% 22.61% 23.68% 2.27% 14.21% 4

36、.83% 9.51% 15.17% 12.21% 18.12% 交 通 運 輸 、 倉 儲 和 郵 政 業(yè) 信 息 傳 輸 、 計 算 機 服 務(wù) 和 軟 件 業(yè) 批 發(fā) 和 零 售 業(yè) 住 宿 和 餐 飲 業(yè) 金 融 保 險 業(yè) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 服 務(wù) 業(yè) 其 他 行 業(yè) 2003年2000年 資 料 來 源 ： 順 義 統(tǒng) 計 信 息 網(wǎng) 順 義 第 三 產(chǎn) 業(yè) 以 傳 統(tǒng) 服務(wù) 業(yè) 為 主 ； 信 息 傳 輸 、 計算 機 服 務(wù) 和 軟 件 業(yè) 、 金 融保 險 業(yè) 等 生 產(chǎn) 服 務(wù) 業(yè) 所 占比 重 很 小 ， 且 有 下 降 趨 勢 。 對 城 市 的 研 究 我 們 界 定 為

37、 “ 人 在 一 定 的 空 間 內(nèi) 進 行 生 產(chǎn) 和 消 費 ” ， 并從 這 四 個 方 面 對 順 義 的 現(xiàn) 狀 進 行 研 究 ， 尋 找 現(xiàn) 實 與 理 想 之 間 的 差 距空 間 /土 地Space/Land 生 活 /消 費Living/Consuming生 產(chǎn) /產(chǎn) 業(yè)Production/Industry 產(chǎn) 業(yè) ：產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu)產(chǎn) 業(yè) 鏈產(chǎn) 業(yè) 區(qū) 域 比 較 優(yōu) 勢產(chǎn) 業(yè) 就 業(yè)土 地 ：土 地 利 用 性 質(zhì)土 地 利 用 強 度地 價 峰 值可 利 用 土 地 量人 口 ：人 口 總 量人 口 就 業(yè) 結(jié) 構(gòu)人 口 素 質(zhì) 消 費 ：消 費 力消 費 結(jié) 構(gòu)消

38、費 地 點 建 成 區(qū) 中 居 住 用 地 和 工 業(yè) 用 地 的 比 例 過 高 ， 擠 壓 了 商 業(yè) 、 醫(yī) 療 、教 育 等 公 共 設(shè) 施 用 地 ， 影 響 了 城 市 職 能 的 發(fā) 揮 空港片區(qū)中心片區(qū)空 港 片 區(qū) 仁 和 鎮(zhèn) 馬 坡 牛 欄 山 居 住 區(qū) 工 業(yè) 區(qū) u 現(xiàn) 狀 34.0 49.3u 國 標 20-30 15-25城 市 建 設(shè) 用 地 結(jié) 構(gòu) 圖 例 居 住 區(qū) 工 業(yè) 區(qū) 公 共 服 務(wù) 區(qū) 未 建 成 區(qū) 村 莊 縣 城 區(qū) 域 名 稱 建 成 區(qū) (ha) 未 建 成 區(qū)(ha)工 業(yè) 用 地 居 住 用 地 其 他 用 地空 港 片 區(qū) 261

39、461 438 2812 仁 和 鎮(zhèn) 1712.3 676.7 156.9 1054.2 馬 坡 35.7 131.6 46.18 1096.4牛 欄 山 126.9 200.8 83.0 889.3總 計 2135.9 1470.1 724.08 5851.9 各 組 團 用 地 性 質(zhì) 分 布各 片 區(qū) 土 地 利 用 現(xiàn) 狀 對 城 市 的 研 究 我 們 界 定 為 “ 人 在 一 定 的 空 間 內(nèi) 進 行 生 產(chǎn) 和 消 費 ” ， 并從 這 四 個 方 面 對 順 義 的 現(xiàn) 狀 進 行 研 究 ， 尋 找 現(xiàn) 實 與 理 想 之 間 的 差 距空 間 /土 地Space/Lan

40、d 生 活 /消 費Living/Consuming生 產(chǎn) /產(chǎn) 業(yè)Production/Industry 產(chǎn) 業(yè) ：產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu)產(chǎn) 業(yè) 鏈產(chǎn) 業(yè) 區(qū) 域 比 較 優(yōu) 勢產(chǎn) 業(yè) 就 業(yè)土 地 ：土 地 利 用 性 質(zhì)土 地 利 用 強 度地 價 峰 值可 利 用 土 地 量人 口 ：人 口 總 量人 口 就 業(yè) 結(jié) 構(gòu)人 口 素 質(zhì) 消 費 ：消 費 力消 費 結(jié) 構(gòu)消 費 地 點 空 港 片 區(qū) 吸 引 了 部 分 高 素 質(zhì) 外 來 人 口 ， 但 從 整 體 上 看 ， 順 義 的外 來 人 口 以 加 工 制 造 業(yè) 工 人 為 主 ， 人 口 素 質(zhì) 不 高u空 港 片 區(qū) 的 外

41、 來 人 口 的 收入 狀 況 呈 現(xiàn) 沙 漏 形 分 布 ，中 產(chǎn) 階 級 的 量 相 對 較 少 ； 高 素 質(zhì) 的 外 來 人 群 多 數(shù) 不在 區(qū) 域 內(nèi) 就 業(yè) u順 義 外 來 人 口 年 齡 構(gòu) 成 以青 壯 年 人 口 為 主 ， 文 化 素質(zhì) 也 普 遍 較 低 ， 受 過 高 等教 育 的 人 只 占 3% 空 港 片 區(qū) 外 來 人 口 的 收 入 分 布 空 港 片 區(qū) 外 來 人 口 的 教 育 程 度 分 布順 義 區(qū) 外 來 人 口 的 年 齡 分 布 資 料 來 源 ： 順 義 統(tǒng) 計 信 息 網(wǎng) ； 世 聯(lián) 調(diào) 研順 義 區(qū) 外 來 人 口 的 教 育 程 度

42、 分 布 對 城 市 的 研 究 我 們 界 定 為 “ 人 在 一 定 的 空 間 內(nèi) 進 行 生 產(chǎn) 和 消 費 ” ， 并從 這 四 個 方 面 對 順 義 的 現(xiàn) 狀 進 行 研 究 ， 尋 找 現(xiàn) 實 與 理 想 之 間 的 差 距空 間 /土 地Space/Land 生 活 /消 費Living/Consuming生 產(chǎn) /產(chǎn) 業(yè)Production/Industry 產(chǎn) 業(yè) ：產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu)產(chǎn) 業(yè) 鏈產(chǎn) 業(yè) 區(qū) 域 比 較 優(yōu) 勢產(chǎn) 業(yè) 就 業(yè)土 地 ：土 地 利 用 性 質(zhì)土 地 利 用 強 度地 價 峰 值可 利 用 土 地 量人 口 ：人 口 總 量人 口 就 業(yè) 結(jié) 構(gòu)人

43、 口 素 質(zhì) 消 費 ：消 費 力消 費 結(jié) 構(gòu)消 費 地 點 順 義 的 消 費 雖 然 旺 盛 ， 但 衣 食 住 等 基 本 生 活 品 支 出 比 重 較 大 ，休 閑 娛 樂 場 所 較 少u2003年 順 義 區(qū) 社 會 消 費 品零 售 額 50.4億 元 ， 在 北 京郊 區(qū) 各 區(qū) 縣 中 僅 次 于 房 山區(qū) u衣 食 住 等 基 本 生 活 品 支 出比 重 較 大 ， 娛 樂 休 閑 等 高檔 消 費 購 買 比 重 很 小 u區(qū) 內(nèi) 娛 樂 消 費 地 公 園順 義 公 園 ； 臥 龍 公 園 和 怡園 公 園 。 娛 樂 消 費 基 本 符合 “ 娛 樂 公 園 ”

44、 這 一 等式 通 過 60多 位 居 民 訪 談 表 明 ， 85%的 居 民 認 為 ：本 地 的 娛 樂 的 地 方 很 少 ， 大 部 分 體 育 場 館 不 向 公 眾 開 放 ， 公 園 是 他 們 日 常休 閑 娛 樂 的 唯 一 場 所 。 2003年 順 義 城 鎮(zhèn) 居 民 消 費 結(jié) 構(gòu)數(shù) 據(jù) 來 源 ： 北 京 統(tǒng) 計 年 鑒 ； 順 義 區(qū) 統(tǒng) 計 年 鑒 ， 訪 談 2003年 北 京 郊 區(qū) 各 區(qū) 縣 社 會 消 費 品 零 售 額24.5 61.8 50.4 36.2 41.4 18.4 20.0 26.7 29.946.410203040506070 門 頭

45、溝 區(qū) 房 山 區(qū) 通 州 區(qū) 順 義 區(qū) 昌 平 區(qū) 大 興 區(qū) 平 谷 區(qū) 懷 柔 區(qū) 密 云 縣 延 慶 縣 要 實 現(xiàn) 順 義 新 城 的 發(fā) 展 目 標 ， 基 于 現(xiàn) 狀 的 研 究 我 們 發(fā) 現(xiàn) 存在 著 以 下 幾 個 關(guān) 鍵 問 題 ， 這 也 正 是 我 們 需 要 研 究 的 重 點 推 動 順 義 新 城 發(fā) 展 的 核 心 驅(qū) 動 因 素 是 什 么 ？怎 樣 實 現(xiàn) 順 義 新 城 的 規(guī) 劃 人 口 總 量 ， 改 善 人 口 的 結(jié) 構(gòu) 現(xiàn) 狀 ？應(yīng) 該 通 過 何 種 途 徑 完 善 和 提 升 順 義 新 城 的 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) ？順 義 新 城 第 三

46、產(chǎn) 業(yè) 怎 樣 才 能 實 現(xiàn) 快 速 發(fā) 展 ？順 義 新 城 的 發(fā) 展 目 標 ： 新 城 是 承 擔 疏 解 中 心城 人 口 和 功 能 、 集 聚新 的 產(chǎn) 業(yè) ， 帶 動 區(qū) 域發(fā) 展 的 規(guī) 模 化 城 市 地區(qū) 新 城 應(yīng) 建 設(shè) 成 為 相 對獨 立 、 功 能 完 善 、 環(huán)境 優(yōu) 美 、 交 通 便 捷 、公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 發(fā) 達 的健 康 新 城 資 料 來 源 ： 北 京 城 市 總 體 規(guī) 劃 2004-2020規(guī) 劃 和 現(xiàn) 狀 人 口 之 間 有 61萬 的 巨 大 缺 口 ， 單 一 依 靠 以 制 造 業(yè) 為 主的 第 二 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 無 法 實

47、 現(xiàn) 規(guī) 劃 的 人 口 目 標 ；以 制 造 業(yè) 為 主 的 第 二 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 決 定 了 低 素 質(zhì) 的 人 口 結(jié) 構(gòu) 特 征 ，他 們 的 消 費 力 進 而 也 就 決 定 了 順 義 第 三 產(chǎn) 業(yè) 的 低 水 平 發(fā) 展 ；制 造 業(yè) 和 低 水 平 的 第 三 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 都 不 利 用 提 升 土 地 的 附 加 值 ， 順義 新 城 的 土 地 將 無 法 實 現(xiàn) “ 地 盡 其 利 ” ；發(fā) 現(xiàn) 問 題 ：研 究 重 點 ： 基 于 現(xiàn) 狀 提 出 問 題 的 解 決 之 道 跳 出 現(xiàn)狀 外 的 案 例 研 究 37 案 例 研 究 Part 1: 新

48、 城 發(fā) 展 模 式 的 國 際 案 例 研 究新 城 發(fā) 展 模 式田 園 新 城GARDEN CITY公 司 城 /產(chǎn) 業(yè) 新 城COMPANY TOWN城 市 郊 區(qū) 化 發(fā) 展 的 邊緣 新 城 / EDGE TOWN政 府 主 導 下 的 行 政 中心 新 城 /NEW CENTER 國 際 案 例pLetchworth（ 英 國 ， 倫 敦 ）pWelwyn Garden City （ 英 國 ， 倫 敦 ）新 城 發(fā) 展模 式資 料 來 源 ： 文 獻 檢 索 、 世 聯(lián) 分 析 公 共 交 通 導 向 發(fā) 展 的新 城 開 發(fā) / TOD pPort Sunlight （ 英

49、國 ， 利 物 浦 ）pGrande Cache （ 加 拿 大 ， Albert）p筑 波 科 學 城 （ 日 本 ， 筑 波 ）pRadburn（ 美 國 ， 紐 約 ）pColumbia哥 倫 比 亞 新 城 （ 美 國 ， 馬 里 蘭 州 ）p千 里 新 城 （ 日 本 ， 大 阪 ）p多 摩 新 鎮(zhèn) （ 日 本 ， 東 京 都 ）p沙 田 新 市 鎮(zhèn) （ 中 國 ， 香 港 ）pCanberra（ 澳 洲 ， 堪 培 拉 ）pBrasilia（ 巴 西 ， 巴 西 利 亞 ） 在 對 世 界 各 地 新 城 進 行 廣 泛 研 究 的 基 礎(chǔ) 上 ， 我 們 著 重 分 析了 其 中

50、 五 個 極 具 代 表 性 的 國 際 案 例 u筑 波 科 學 城uWelwyn Garden City uColumbia u多 摩 新 鎮(zhèn) 初 步 考 慮 案 例lLetchworth， 英 國lWelwyn Garden City， 英 國 lPort Sunlight ， 英 國lGrande Cache ， 加 拿 大l筑 波 科 學 城 ， 日 本 lRadburn， 美 國lColumbia， 美 國l千 里 新 城 ， 日 本l多 摩 新 鎮(zhèn) ， 日 本l沙 田 新 市 鎮(zhèn) ， 香 港lCanberra， 澳 洲lBrasilia， 巴 西 l 著 重 分 析 了 其 中

51、五 個 韋 林 花 園 城 ， 英 國 筑 波 科 學 城 ， 日 本 哥 倫 比 亞 新 城 ， 美 國 多 摩 新 鎮(zhèn) ， 日 本 堪 培 拉 ， 澳 大 利 亞田 園 新 城公 司 城 /產(chǎn) 業(yè) 新 城城 市 郊 區(qū) 化 發(fā) 展 的 邊 緣 新 城公 共 交 通 導 向 發(fā) 展 的 新 城行 政 中 心 新 城 uCanberra資 料 來 源 ： 文 獻 檢 索 、 世 聯(lián) 分 析 通 過 案 例 分 析 和 模 式 總 結(jié) ， 基 于 順 義 新 城 的 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 判 斷 ， 在 城 市郊 區(qū) 化 的 驅(qū) 動 力 下 我 們 將 有 機 會 發(fā) 展 成 為 相 對 獨 立 于

52、北 京 中 心 城 區(qū) 、城 市 功 能 完 善 的 邊 緣 新 城新 城 發(fā) 展 模 式 核 心 驅(qū) 動 因 素 關(guān) 鍵 成 功 因 素 典 型 代 表 案 例田 園 城 市 工 業(yè) 革 命 造 成 城 市 環(huán) 境 惡 化城 市 居 住 需 求 急 劇 上 升 交 通 方 式 基 于 鐵 路 與 步 行控 制 城 市 規(guī) 模 、 規(guī) 模 較 小 Welwyn Garden City 公 司 城 /產(chǎn) 業(yè) 城 政 府 決 策市 場 對 于 產(chǎn) 業(yè) 的 需 求 政 府 主 導 開 發(fā) 、 投 入 大 量 資 金政 府 強 制 或 引 導 產(chǎn) 業(yè) 積 聚 筑 波 科 學 城 邊 緣 新 城 汽 車

53、 普 及 和 便 捷 的 交 通 路 網(wǎng)城 市 郊 區(qū) 化 位 于 大 城 市 邊 緣建 設(shè) 快 速 的 交 通 路 網(wǎng)產(chǎn) 業(yè) 郊 區(qū) 化 帶 動 的 二 、 三 產(chǎn) 業(yè) 的快 速 發(fā) 展 ， 解 決 了 職 住 平 衡 問 題 哥 倫 比 亞 新 城 TOD新 城 （ 多 為 臥 城 ） 大 城 市 中 心 城 區(qū) 人 口 高 度 惡 性膨 脹政 府 決 策 興 建 連 接 大 城 市 的 軌 道 交 通 系 統(tǒng)軌 道 沿 線 有 大 量 的 建 設(shè) 用 地 可 供房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 多 摩 新 城 行 政 中 心 新 城 政 府 決 策 ， 發(fā) 展 新 區(qū) 域 政 府 主 導 開 發(fā) 、

54、投 入 大 量 資 金主 要 政 府 機 構(gòu) 所 在 地 堪 培 拉順 義 新 城 的 發(fā) 展 模 式 選 擇 發(fā) 達 國 家 的 郊 區(qū) 化 新 城 發(fā) 展 歷 程 揭 示 ， 順 義 要 發(fā) 展 成 為 成 功 的 邊緣 新 城 ， 在 完 善 和 提 升 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 基 礎(chǔ) 之 上 必 須 大 力 發(fā) 展 第 三 產(chǎn) 業(yè)階 段劃 分 汽 車 郊 區(qū) 化 階 段 （ 1920-1950年 ） 普 遍 郊 區(qū) 化 階 段（ 1950-1980年 ） 城 市 功 能 完 善 階 段 （ 20世 紀 80年 代 ） 邊 緣 新 城 形 成 階 段（ 90年 代 以 來 ）發(fā)展特征 關(guān)鍵舉措

55、汽 車 時 代 的 到 來 促 進了 城 市 的 郊 區(qū) 化郊 區(qū) 開 發(fā) 不 再 沿 鐵 路線 分 布富 裕 階 層 的 郊 區(qū) 住 宅迅 速 膨 脹中 產(chǎn) 階 級 郊 區(qū) 化 出 現(xiàn) ，中 上 階 層 居 住 在 郊 區(qū)公 路 交 通 網(wǎng) 的 建 設(shè) 住 宅 需 求 量 大 增 ， 中 產(chǎn)階 級 的 郊 區(qū) 住 宅 得 到 普遍 發(fā) 展開 始 出 現(xiàn) 產(chǎn) 業(yè) 郊 區(qū) 化 熱潮 ， 制 造 業(yè) 、 通 訊 、 科研 、 倉 儲 業(yè) 等 紛 紛 移 向高 速 公 路 、 機 場 等 交 通便 利 地 區(qū)商 業(yè) 、 休 閑 娛 樂 業(yè) 等 社會 服 務(wù) 業(yè) 也 追 隨 著 消 費者 的 郊 遷

56、而 向 郊 區(qū) 轉(zhuǎn) 移高 速 公 路 的 建 設(shè)鼓 勵 適 合 中 產(chǎn) 階 級 居住 的 郊 區(qū) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)郊 區(qū) 興 建 購 物 中 心 ，完 善 生 活 配 套 設(shè) 施 隨 著 郊 區(qū) 產(chǎn) 業(yè) 的 不 斷完 善 和 發(fā) 展 ， 金 融 、 貿(mào)易 、 保 險 等 生 產(chǎn) 服 務(wù) 業(yè)也 出 現(xiàn) 郊 區(qū) 化 遷 移大 量 辦 公 物 業(yè) 開 始 出現(xiàn) ， 住 宅 開 發(fā) 也 從 分 散型 的 高 檔 住 宅 轉(zhuǎn) 向 中 高層 的 公 寓 住 宅 建 設(shè)城 市 居 民 階 層 多 樣 化引 導 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 ， 完 善和 提 升 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu)鼓 勵 發(fā) 展 金 融 貿(mào) 易 等生 產(chǎn) 服

57、 務(wù) 業(yè) ， 近 一 步 帶動 和 提 升 商 業(yè) 、 休 閑 娛樂 等 社 會 服 務(wù) 業(yè) 發(fā) 展 郊 區(qū) 新 鎮(zhèn) 與 中 心 城 區(qū)的 共 生 關(guān) 系 逐 漸 減 弱就 業(yè) 機 會 不 斷 增 加 ，以 商 業(yè) 、 金 融 、 貿(mào) 易 等第 三 產(chǎn) 業(yè) 為 主新 城 居 民 基 本 實 現(xiàn) 了職 住 平 衡遠 郊 發(fā) 展 趨 勢 增 加 案 例 研 究 Part 2: 汽 車 產(chǎn) 業(yè) 帶 動 城 市 發(fā) 展 的 2個 案 例 研 究u 底 特 律 （ Detroit） ： 始 建 于 1701年 并 于 1815年 正 式 設(shè) 立 為 城 市 ， 因 汽 車 制 造 業(yè) 而 聞 名 全 球

58、 占 地 218.5平 方 公 里 ， 2004年 人 口 91萬 除 了 汽 車 制 造 ， 底 特 律 地 區(qū) 主 要 的 工 業(yè) 還 包 括 ： 機 床 附 件 生 產(chǎn) 、 內(nèi) 燃 機 制 造 、 鋼 鐵 鍛 造 、 金 屬 切 削 刀 具 加 工 等 u 斯 圖 加 特 （ Stuttgart） ： 斯 圖 加 特 市 占 地 面 積 207平 方 公 里 ， 2004年 人 口 59萬 斯 圖 加 特 地 區(qū) 由 市 區(qū) 和 周 邊 的 5個 州 級 縣 構(gòu) 成 ， 占 地 面 積 3654平 方 公 里 ， 2004年 人 口 266萬 2004年 德 研 究 機 構(gòu) 推 出 德

59、國 主 要 城 市 排 名 中 ， 斯 圖 加 特 在 生 活 水 準 ， 經(jīng) 濟 活 力 和 綜 合 排 名 均 列 前 三 案 例 研 究 Part 3: 會 展 業(yè) 帶 動 城 市 發(fā) 展 的 6個 案 例 研 究國 外 案 例國 內(nèi) 案 例漢 諾 威 (德 國 ) 米 蘭 (意 大 利 )Rosemont(美 國 )香 港 廣 州上 海 案 例 研 究 Part 4: 空 港 帶 動 城 市 發(fā) 展 的 3個 案 例 研 究Fairfax（ 華 盛 頓 杜 勒 斯 機 場 ）Dupage County（ 芝 加 哥 O Hare機 場 ） Clayton County（ 亞 特 蘭 大

60、 Harsfield機 場 ）面 積 1062平 方 公 里 ； 人 口 約 100萬杜 勒 斯 高 速 公 路 穿 郡 而 過美 國 最 成 功 的 新 城 RESTON坐 落 于 此全 美 最 富 有 的 100個 郡 排 名 第 五全 美 本 科 學 歷 人 口 比 例 最 高 的 10個 郡 排 凈 第 二位 于 芝 加 哥 oHARE國 際 機 場 西 側(cè) 20英 里伊 利 諾 伊 州 東 北 部 第 二 大 縣總 面 積 332平 方 英 里 ； 總 人 口 90.4萬企 業(yè) 總 數(shù) 32376家 ； 就 業(yè) 總 人 數(shù) 620680人Dupage County境 內(nèi) 擁 有 財

61、富 1000強 的 多 家 企 業(yè) （ Lucent,Molex,Tellabs） 、很 多 小 型 信 息 技 術(shù) 公 司 以 及 兩 家 國 家 技 術(shù) 研 究 機 構(gòu) Argonne國 家 實 驗 室 和Fermi國 際 加 速 器 實 驗 室面 積 146平 方 英 里 ； 人 口 24萬世 界 最 繁 忙 的 機 場 亞 特 蘭 大 Hartsfield機 場 的 大 部 分 位 于 其 境 內(nèi)Clayton是 當 地 的 交 通 樞 紐 ， 包 括 四 條 洲 際 告 訴 公 路 ， 兩 條 鐵 路 干 線 及 鏈 接 亞特 蘭 大 的 輕 軌 。Clayton的 重 要 使 命

62、是 為 HARTSFIELD機 場 的 正 常 運 營 和 發(fā) 展 提 供 服 務(wù) 。 機 場時 Clayton經(jīng) 濟 發(fā) 展 的 主 要 動 力 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 :依 托 空 港 核 心 資 源 ， 引 導 發(fā) 展 現(xiàn) 代 制 造 業(yè) ，積 極 發(fā) 展 以 生 產(chǎn) 服 務(wù) 業(yè) 為 主 導 的 第 三 產(chǎn) 業(yè) 。 電 子 芯 片 制 造集 成 電 路 制 造精 密 儀 器 制 造光 機 電 產(chǎn) 品 制 造。 根 據(jù) 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 , 我 們 給 出 了 順 義 新 城 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 的 引 導 方 向 人 口 土 地 利 用 現(xiàn) 狀 可 利 用 土 地 量 土 地 構(gòu)

63、成 房 地 產(chǎn) 狀 況土 地消 費產(chǎn) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 分 類 產(chǎn) 業(yè) 產(chǎn) 值 主 導 產(chǎn) 業(yè) 相 關(guān) 產(chǎn) 業(yè) 鏈 產(chǎn) 業(yè) 就 業(yè) 人 口 總 量 人 口 結(jié) 構(gòu) 人 口 現(xiàn) 狀 來 源 消 費 者 來 源 消 費 力 消 費 結(jié) 構(gòu) 消 費 地 點產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 圖 人 口 結(jié) 構(gòu) 圖消 費 結(jié) 構(gòu) 圖 土 地 結(jié) 構(gòu) 圖新 城 功 能 分 布 圖 產(chǎn) 業(yè) 集 群 ： 空 港 和 會 展 引 領(lǐng) 的 現(xiàn) 代 服 務(wù) 業(yè) 為 核 心 及 紐 帶 ， 緊 密銜 接 汽 車 制 造 和 電 子 信 息 兩 大 支 柱 產(chǎn) 業(yè) ， 形 成 產(chǎn) 業(yè) 集 群 隨 著 產(chǎn) 業(yè) 的 升 級 和 經(jīng) 濟 的 發(fā) 展

64、 ， 2020年 順 義 新 城 的 人 均GDP將 達 到 1.5萬 美 金 ， 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 將 是 0： 40： 60 人 均 GDP的 預(yù) 測 采 用 Holt-Winters兩 參 數(shù) 指 數(shù)平 滑 法 ， 以 順 義 區(qū) 1995年 2004年 人 均 GDP為 樣 本 數(shù) 據(jù) ， 在 一 次 指 數(shù) 平 滑 法 基 礎(chǔ) 上 加 入 序列 長 期 趨 勢 （ 遞 增 或 遞 減 ） 的 平 均 變 化 量 來 進行 修 正 。 使 用 Eviews4.0軟 件 進 行 預(yù) 測 分 析 。 第 一 產(chǎn) 業(yè)第 二 產(chǎn) 業(yè)第 三 產(chǎn) 業(yè) 2004 2010 2015 2020 人 口

65、發(fā) 展 策 略 ： 通 過 提 高 人 居 環(huán) 境 質(zhì) 量 和 發(fā) 展 高 附 加 值 產(chǎn) 業(yè) 吸引 人 口 進 入 ， 不 斷 優(yōu) 化 人 口 結(jié) 構(gòu) ， 提 高 人 口 素 質(zhì) ， 促 進 新 城 人口 升 級 置 換 35萬 人 90萬 人20%48%農(nóng) 民 24%制 造 業(yè) 工 人郊 區(qū) 化 人 口 修 建 直 接 連 接 中心 組 團 與 中 心 城區(qū) 的 高 速 路 ， 加強 其 聯(lián) 系 。通 過 發(fā) 展 優(yōu) 質(zhì) 的居 住 物 業(yè) 、 提 供完 善 的 生 活 配 套以 及 提 高 公 共 服務(wù) 水 平 吸 引 高 素質(zhì) 郊 區(qū) 化 人 群 的大 規(guī) 模 進 入 ， 為發(fā) 展 高

66、層 次 的 第三 產(chǎn) 業(yè) 儲 備 人 才 會 展 業(yè) 、 信 息 技 術(shù)服 務(wù) 業(yè) 、 汽 車 貿(mào) 易 等生 產(chǎn) 性 服 務(wù) 業(yè) 的 發(fā) 展帶 來 高 素 質(zhì) 就 業(yè) 人 群 ，高 素 質(zhì) 人 群 的 聚 集 促進 社 會 服 務(wù) 業(yè) 的 繁 榮與 升 級 ， 生 活 質(zhì) 量 的提 升 進 一 步 帶 動 產(chǎn) 業(yè)的 聚 集 和 高 素 質(zhì) 人 口進 入 ， 形 成 人 口 置 換和 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 相 互 促 進的 的 良 性 循 環(huán) 。 50% 制 造 業(yè) 工 人第 三 產(chǎn) 業(yè) 從 業(yè) 人 員高 素 質(zhì) 郊 區(qū) 化 人 口23%5% 30%第 三 產(chǎn) 業(yè) 從 業(yè) 人 員 土 地 利 用 策 略 ： 同 步 加 大 居 住 用 地 和 服 務(wù) 業(yè) 用 地 ， 控 制 工業(yè) 用 地 ， 預(yù) 留 一 定 用 地 作 為 未 來 發(fā) 展 的 緩 沖 5772214 3974410 居 住 用 地工 業(yè) 用 地服 務(wù) 用 地保 留 用 地空 港 組 團 與 中 心 組 團 用 地 比 例 圖土 地 利 用 策 略京 順 路 及 機 場 北 線 沿 線 加 大 商 務(wù) 辦 公 用 地 比 例 ，