北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心全案運(yùn)營(yíng)匯報(bào)

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1、北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心全案運(yùn)營(yíng)匯報(bào) 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)與原則傾力打造華北最具有投資價(jià)值的商貿(mào)物流中心，創(chuàng)造北京的“新天地”，亦如香港的中環(huán)廣場(chǎng)；產(chǎn)品定位于北京市重點(diǎn)商業(yè)工程項(xiàng)目；服務(wù)半徑主要是中國(guó)的北方地區(qū)，核心區(qū)為大北京地區(qū)，近層區(qū)域包括華北地區(qū)，外層區(qū)域可包括中原、東北和西北幾個(gè)大區(qū)；整合北京西南區(qū)域資源，帶動(dòng)南城經(jīng)濟(jì)騰飛；控制開(kāi)發(fā)成本，注重項(xiàng)目軟件建設(shè)，加強(qiáng)品牌形象宣傳、提高項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的原則； 以開(kāi)發(fā)北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心的成功模式，在未來(lái)不停的復(fù)制于其他商業(yè)產(chǎn)品，塑造鵬潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)品牌。2005年 10月 本項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)科技園區(qū)，緊鄰西四環(huán)與南四環(huán)交界處，總建筑用地面積786

2、58.4平方米，總建筑面積約為594000平方米。本案北側(cè)住宅社區(qū)較多，成功的項(xiàng)目有怡?；▓@，怡景園，寶隆公寓等，南臨總部基地用地，西側(cè)科技大道南延長(zhǎng)為世界公園，北京國(guó)際花園，富錦嘉園等。 項(xiàng)目區(qū)域圖說(shuō)明2005年 10月 2005年 10月三 、 北 京 的 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 分 布1、 全 國(guó) 型 商 業(yè) 地 段 王 府 井 、 秀 水 街 、 中 關(guān) 村 大 街2、 北 京 市 級(jí) 型 商 業(yè) 地 段 東 單 、 西 單 、 燕 莎 、 前 門 大 街3、 北 京 區(qū) 域 型 商 業(yè) 地 段 東 ： 藍(lán) 島 、 燕 莎 、 太 平 洋 、 三 里 屯 西 ： 新 街 口 南 大 街 、 萬(wàn)

3、 通 新 世 界 、 蓮 花 池 廣 安門 外 大 街 南 ： 菜 市 口 、 天 橋 、 宣 武 門 、 木 樨 園 北 ： 北 辰 、 雙 安 4、 社 區(qū) 型 商 業(yè) 點(diǎn) 2005年 10月四 、 以 專 業(yè) 性 類 別 區(qū) 分 電 腦 中 關(guān) 村 大 街 金 融 西 二 環(huán) 金 融 街 茶 葉 廣 安 門 外 大 街 汽 配 六 里 橋 服 飾 ( 布 藝 )洋 橋 、 (服 裝 )西 直 門 外 大 街 古 玩 、 字 畫 琉 璃 坊 酒 吧 一 條 街 三 里 屯 、 朝 陽(yáng) 公 園 家 飾 、 建 材 十 里 河 舊 貨 潘 家 園 花 卉 玉 泉 營(yíng) 餐 飲 東 直 門 內(nèi) 大

4、 街 服 裝 木 樨 園 、 大 紅 門 商 圈 北京主要商圈租賃價(jià)格 特 色 商 圈 中 關(guān) 村 (電 子 )15-40 三 里 屯(酒 吧 )20 萊 太 花 卉(花 卉 ) 秀 水(服 裝 )馬 蓮 道 (茶 葉 )8 琉璃廠( 古玩) 銀街( 服裝)隆 福 寺 (服 裝 ) 十 里 河 (建 材 )6-10潘 家 園 (古 玩 )10天 橋(民 俗 ) 地 區(qū) 性 商 圈前 門20-40 王 府 井40-80西 單30-70單 位 :元 /M2天 公 主 墳6-10 市 級(jí) 商 圈朝 外 6-10元/M2天燕 莎5-10 亞 運(yùn) 村6-10 新 世 界 國(guó) 貿(mào)10-15西 直 門8-1

5、2元/M2天菜市口 木 樨 園3-82元 /M2天阜 成 門百 盛 地 段 三 大 傳 統(tǒng) 商 圈 五 大 次 級(jí) 商 圈 社 區(qū) 商 圈王 府井 西 單 前 門 國(guó) 貿(mào) 燕 莎 亞 運(yùn)村 中 關(guān)村 公 主墳 朝 外 勁 松 現(xiàn) 代城 世 紀(jì) 城租 賃價(jià) 格 40-80 30-70 20-40 15-20 5-10 6-10 15-40 6-10 7.5-9 3.5 8 4-5單 位 ： 元 / /天 （ 使 用 面 積 ） 超 市 名 稱 物 業(yè) 規(guī) 模（ 平 方 米 ） 租 金 水 平 （ 元 /天 /平 方 米 ）家 樂(lè) 福 15000 25000 1.5 2.0沃 爾 瑪 20000左

6、 右 2元 以 內(nèi)旺 市 百 利 10000左 右 2 3易 初 蓮 花 12000 20000 1.5元 左 右家 世 界 15000 40000 2元 左 右普 爾 斯 馬 特 12000 20000 2元 以 內(nèi)上 海 聯(lián) 華 10000 25000 1.8-2元 左 右 圖 表 ： 北 京 市 大 型 品 牌 超 市 租 金 承 受 能 力 統(tǒng) 計(jì) 表 百 貨 品 牌 所 需 物 業(yè) 面 積（ ） 租 賃 年 限（ 年 ） 租 金 承 受 能 力 （ 元 /天 / ）貴 友 百 貨 （ 方莊 店 ） 2萬(wàn) 15 1.7百 盛 3萬(wàn) 左 右 15 2.6洋 華 堂 2-3萬(wàn) 15 2.3

7、翠 微 3-4萬(wàn) 15 1.5-2世 都 百 貨 2-4萬(wàn) 15 2.3燕 莎 3萬(wàn) 15 2.5藍(lán) 島 4萬(wàn) 15 2.6 批 發(fā) 商 城 物 業(yè) 面 積（ ） 租 賃 年 限（ 年 ） 租 金 承 受 能 力 （ 元 /天 / ） 各 攤 位 面 積天 意 批 發(fā) 商 城 4萬(wàn) 1 8年 不等 B1： 17元 每 天 /平 米 （ ）F1： 41.6元 每 天 /平 米 （ ） 珠寶 、 飾 品F2： 25元 每 天 /平 米 （ ）F3： 18 20元 每 天 /平 米 （ ）F4： 如 上百 榮 世 貿(mào) 一 期 46萬(wàn) 3 15年不 等 F1： 12元 /平 米 /天 （ 1550 ）

8、 精 品 服 裝F2： 10元 /平 米 /天 （ 1550 ） 女 裝F3： 7 8元 /平 米 /天 （ 1550 ）F4： 6元 /平 米 /天 （ 1560 ）F5： 6元 /平 米 /天 （ 1550 ）F6： 大 面 積 3元 每 天 /平 米 （ 40300 ）萬(wàn) 通 商 貿(mào) 中 心 2-3萬(wàn) 15 35 88元 每 天 /平 方 米 （ 30 ）居 然 之 家 3萬(wàn) 3 15年 均 價(jià) 2.8元 /平 米 /天甜 水 園 圖 書 批發(fā) 市 場(chǎng) 1萬(wàn) 多 3 15年 2.3 （ 812 ）大 紅 門 服 裝 商貿(mào) 城 18萬(wàn) 3 15年 F1： 68元 /平 米 /天 （ 48

9、） 低 檔 服 裝F2： 85元 /平 米 /天 （ 48 ） 服 裝 、 皮 具F3： 51元 /平 米 /天 （ 412 ）（ 含 物 業(yè) 費(fèi) ）京 溫 大 廈 5.2萬(wàn) 3 15年 F1： 51元 /平 方 米 /天 （ 48 ） F2： 62元 /平 方 米 /天 （ 48 ）F3： 34元 /平 方 米 /天 （ 412 ）（ 含 物 業(yè) 費(fèi) ） 1. Business to Business通常是指以企業(yè)對(duì)企業(yè)的商貿(mào)形勢(shì)，比如說(shuō)大康鞋城，其95%以上的業(yè)務(wù)主要以批發(fā)物流為主，其特點(diǎn)是走貨量大，成交量大，目標(biāo)客戶群多為北京市以外。那么，假設(shè)我們?nèi)慷ㄎ挥贐 to B形式的商貿(mào)結(jié)構(gòu)，對(duì)

10、于我們的地塊條件以及快速的回收資金是有極大的好處。但是，由于B to B形式的商貿(mào)結(jié)構(gòu)對(duì)行業(yè)有所選擇，不能完全消化掉我們項(xiàng)目的商業(yè)面積，而且不利于行業(yè)與行業(yè)之間的互動(dòng)關(guān)系。因此，我們還同時(shí)建議部分采用其他形式的商貿(mào)形式。2. Business to customers通常是指以企業(yè)對(duì)個(gè)人的商貿(mào)形勢(shì)，比如說(shuō)一般的零售行業(yè)如百貨、超市等。該形勢(shì)商業(yè)特點(diǎn)是賣場(chǎng)租金價(jià)格較低，目標(biāo)客戶群以周圍3公里范圍內(nèi)居民為主。但是租戶承租面積較大，容易消化大面積商業(yè)地產(chǎn)面積。2005年 10月 1. 根據(jù)北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)2004年數(shù)據(jù)顯示：限額以上批發(fā)零售企業(yè)共實(shí)現(xiàn)銷售收入5028.8億元，其中批發(fā)

11、業(yè)4122.4億元，零售業(yè)906.3億元，分別增長(zhǎng)30%和2.6%。因此我們有理由相信，在未來(lái)的的商貿(mào)領(lǐng)域里，批發(fā)物流行業(yè)依然起到整體經(jīng)濟(jì)巨大的拉動(dòng)作用。2. 豐臺(tái)區(qū)有發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)的天然優(yōu)勢(shì)。它是京南門戶和交通樞紐，素有“陸上碼頭”之稱。3. 豐臺(tái)區(qū)目前已經(jīng)形成北京最大的Business to Business商貿(mào)形式物流中心，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)便于Business to Business商貿(mào)形式的健康發(fā)展。4. 整體來(lái)看，北京市Business to Business商貿(mào)形式租金整體高于其它商業(yè)形式租金、成功運(yùn)營(yíng)Business to Business有利于資金快速回收。而B(niǎo)usiness to

12、 Business商貿(mào)形式也是未來(lái)產(chǎn)權(quán)持有人獲利的主要途徑。5. 國(guó)美項(xiàng)目應(yīng)提供規(guī)模宏偉，功能齊全，配套完善系列功能。6. 建議定位于 “一站式” Business to Business為主物流中心，提供包括Business to customers購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等各項(xiàng)設(shè)施。2005年 10月 北方國(guó)際商貿(mào)中心港 中國(guó)商貿(mào)國(guó)際化楷模國(guó)貿(mào)的地位 國(guó)美的價(jià)位 瞄準(zhǔn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)，傾力打造華北最具有投資價(jià)值的商貿(mào)物流中心，創(chuàng)造北京的“新天地”，亦如香港的中環(huán)廣場(chǎng)。北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心最高建筑高達(dá)100米，在物理形態(tài)上形成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊感，樹(shù)立品牌影響力。同時(shí)在經(jīng)濟(jì)物流領(lǐng)域也將成為高端定位商業(yè)中心

13、。2005年 10月 第一方案：30萬(wàn)平方米的大物流商業(yè)格局+4萬(wàn)平方米的零售業(yè)態(tài)商業(yè)格局+4.8萬(wàn)平方米機(jī)動(dòng)面積（隨時(shí)調(diào)整）+3.5萬(wàn)平方米寫字樓+1.3萬(wàn)會(huì)展中心+車庫(kù)（人防）11.8萬(wàn)平方米+酒店4萬(wàn)平方米 第二方案：30萬(wàn)平方米的大物流商業(yè)格局+8.8萬(wàn)平方米International Super Outlets+3.5萬(wàn)平方米寫字樓+1.3萬(wàn)會(huì)展中心+車庫(kù)（人防）11.8萬(wàn)平方米+酒店4萬(wàn)平方米2005年 10月 種 類 面 積 比 例 業(yè) 態(tài) 描 述物 流 匯 展 300， 000 50.5 廠 家 直 銷 、 批 發(fā)購(gòu) 物 中 心 40， 000 約 6.7 購(gòu) 物 休 閑調(diào) 整

14、 面 積 48， 000 約 8.1 可 做 吃 喝 玩 樂(lè) 休 閑 也 可 做 物 流 匯 展寫 字 樓 35， 000 約 5.9 可 自 由 分 割會(huì) 展 13， 000 約 2.2 產(chǎn) 品 展 覽 推 介酒 店 /公 寓 40， 000 約 6.7 三 星 級(jí) 酒 店 和 部 分 公 寓 式 酒 店車 庫(kù) /其 他 118， 000 約 19.9 包 括 2787個(gè) 停 車 位 9.2萬(wàn) （ 含 人 防7000 ） 另 機(jī) 房 1.5萬(wàn) 合 計(jì) 594， 000 地 面 另 有 100-120個(gè) 周 轉(zhuǎn) 車 位合 計(jì) 車 位 約 2800個(gè)2005年 10月 商業(yè)+酒店+公寓+寫字樓+

15、匯展中心建筑功能定位：實(shí)用性配套健全商業(yè)功能應(yīng)分為主體為：商業(yè)+配套酒店+配套公寓+配套寫字樓的格局依次面積配比為：地上37萬(wàn)商業(yè)+1.5萬(wàn)酒店+2.5萬(wàn)公寓+3.2萬(wàn)寫字樓2005年 10月 現(xiàn)代主義風(fēng)格北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心，市場(chǎng)價(jià)值的核心在于商。因此，都市的風(fēng)范、都市的儀容、都市的神態(tài)，需要從外立面這件“衣服”淋漓盡致的體現(xiàn)。 就國(guó)際都市而言，商業(yè)綜合體的外立面表現(xiàn)以現(xiàn)代主義風(fēng)格表現(xiàn)最為適宜。玻璃幕墻的簡(jiǎn)潔明快，高檔石材的質(zhì)感，大量直線條的勾勒，讓人無(wú)時(shí)無(wú)刻都能感覺(jué)到 熱鬧、歡快、喜慶的氣氛。 2005年 10月 屋頂屋頂是許多標(biāo)志性建筑的關(guān)鍵點(diǎn)之一。由于它是最高點(diǎn)，是人的肉眼從遠(yuǎn)處最能發(fā)

16、現(xiàn)的聚焦點(diǎn)。因此，許多標(biāo)志性建筑屋頂都有很獨(dú)特的細(xì)部處理，如項(xiàng)LOGO藝術(shù)造型、電子時(shí)鐘表、電子視屏等。項(xiàng)目分為兩地塊，屋頂不止一處，且都具有高度，因此，建議屋頂采用項(xiàng)目LOGO的藝術(shù)造型，或者用項(xiàng)目LOGO與電子時(shí)鐘進(jìn)行結(jié)合。 2005年 10月 線條勾劃 建議項(xiàng)目在直線條的基礎(chǔ)上，局部使用曲線條進(jìn)行組合。使外立面既有簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，又不缺乏動(dòng)感。商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議滿足人情尺度的需要 現(xiàn)今很多大型建筑綜合體，如大都市街等，由于路面的寬度設(shè)計(jì)不合理或路面寬度的局限性，使其對(duì)消費(fèi)者而言，缺乏人情味，不能達(dá)到長(zhǎng)久牽滯人流的效果。特別是現(xiàn)今風(fēng)行的休閑旅游購(gòu)物商業(yè)，對(duì)人情尺度的把握要求越來(lái)越高。20

17、05年 10月 內(nèi)部空間的可視性1. 特別是對(duì)大型商場(chǎng)，需要強(qiáng)調(diào)可視性對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo) 作用。整個(gè)空間也可以通過(guò)天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn) 生空間安全感和舒適感，而不是進(jìn)入了迷宮。2. 較高的層高雖然有利于空間的可視性，但太高的層高不利于經(jīng)營(yíng)時(shí)需要的商氣氛圍。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，建議商場(chǎng)層高在4.5M左右比較合適。體驗(yàn)式商業(yè)空間的設(shè)計(jì)1. 合理的空間布局，將設(shè)計(jì)融入到產(chǎn)品與建筑的互動(dòng)關(guān)系；將設(shè)計(jì)融入到產(chǎn)品與生活的互動(dòng)關(guān)系；將設(shè)計(jì)融入到建筑與生活的互動(dòng)關(guān)系；將設(shè)計(jì)融入到生活與購(gòu)物的互動(dòng)關(guān)系。2. 空間設(shè)計(jì)更加講求產(chǎn)品與行業(yè)與生活之間的互動(dòng)，小到色彩的 搭配，大到各行業(yè)業(yè)態(tài)分割的劃分，無(wú)一不是圍繞全身

18、心地享受生活體驗(yàn)購(gòu)物所帶來(lái)的快樂(lè)。 2005年 10月 人流導(dǎo)向建議商業(yè)部分以主力店引導(dǎo)人流，將其出入口安排 在動(dòng)線終端，盡可能延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流。以局部的造景、中庭引導(dǎo)人流。以餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)引導(dǎo)人流。無(wú)障礙人性化設(shè)計(jì)。出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡 局部設(shè)計(jì)參考室外廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)為現(xiàn)代商業(yè)提供各種促銷活動(dòng)的舞臺(tái)，若空間比較富裕，還可以設(shè)計(jì)休閑式廣場(chǎng)。2005年 10月 交通組織設(shè)計(jì) 除了扶梯、直梯等現(xiàn)代流行的交通設(shè)計(jì)外，還建議加入觀光電梯等具有其他功能的交通設(shè)計(jì)。 室內(nèi)步行街 步行街是最受歡迎的購(gòu)物形式，建議項(xiàng)目商業(yè)部分局部采用此設(shè)計(jì)方法。但使用率不能太低，建議使用率在45%以上。同

19、時(shí)采用立體的視覺(jué)設(shè)計(jì)效果。 景觀綠化、燈光照明 項(xiàng)目具有休閑、旅游的主題概念，建議景觀設(shè)計(jì)具有多樣性，能 給消費(fèi)者購(gòu)物觀景的感覺(jué)。 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 2005年 10月 2005年 8月 31日 已 完 成 市 發(fā) 改

20、委 立 項(xiàng) 審 批2005年 10月 20日 報(bào) 集 團(tuán) 概 念 設(shè) 計(jì) 方 案2005年 11月 01日 集 團(tuán) 評(píng) 審 確 定 概 念 設(shè) 計(jì) 方 案2005年 11月 12日 報(bào) 批 用 地 許 可 證2005年 11月 29日 正 式 方 案 設(shè) 計(jì) 完 成2005年 11月 29日 30日 集 團(tuán) 評(píng) 審 確 定 設(shè) 計(jì) 方 案2006年 12月 30日 取 得 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證2006年 2月 5日 取 得 年 度 計(jì) 劃 任 務(wù)2006年 2月 25日 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證2006年 3月 20日 各 項(xiàng) 招 投 標(biāo) 備 案 2006年 3月 30

21、日 建 設(shè) 工 程 施 工 許 可 證2005年 10月 2006年 1月 1日 施 工 隊(duì) 伍 進(jìn) 場(chǎng) 臨 建 ， 臨 水 、 電 接 通 圍 墻 施 工 開(kāi) 始2006年 1月 15日 地 質(zhì) 勘 察 完 成2006年 1月 20日 完 成 建 筑 樁 位 點(diǎn) 放 線 ， 放 基 槽 開(kāi) 挖 邊 線2006年 2月 16日 開(kāi) 始 土 方 開(kāi) 挖2006年 5月 16日 土 方 開(kāi) 挖 完 成2006年 10月 15日 0.000完 成2007年 3月 9日 裙 房 主 體 結(jié) 構(gòu) 封 頂2007年 5月 19日 主 體 結(jié) 構(gòu) 封 頂2007年 7月 3日 屋 面 工 程 完 成2007

22、年 11月 4日 二 次 結(jié) 構(gòu) 及 室 內(nèi) 粗 裝 修 完 成2007年 11月 20日 外 裝 修 完 成 2007年 11月 20日 機(jī) 電 設(shè) 備 安 裝 、 調(diào) 試 完 成2007年 12月 15日 市 政 工 程 、 園 林 工 程 施 工 完 成2008年 1月 29日 項(xiàng) 目 竣 工 驗(yàn) 收 、 備 案2005年 10月 2006年 1月 1日 施 工 隊(duì) 伍 進(jìn) 場(chǎng) 臨 建 ， 臨 水 、 電 接 通 圍 墻 施 工 開(kāi) 始2006年 1月 15日 地 質(zhì) 勘 察 完 成2006年 1月 20日 完 成 建 筑 樁 位 點(diǎn) 放 線 ， 放 基 槽 開(kāi) 挖 邊 線2006年 2

23、月 16日 開(kāi) 始 土 方 開(kāi) 挖2006年 4月 16日 土 方 開(kāi) 挖 完 成2006年 8月 31日 0.000完 成2006年 12月 24日 裙 房 工 程 完 成2007年 3月 30日 主 體 結(jié) 構(gòu) 竣 工2007年 5月 14日 屋 面 工 程 完 成2007年 8月 21日 二 次 結(jié) 構(gòu) 及 室 內(nèi) 粗 裝 修 完 成2007年 8月 17日 外 裝 修 完 成 2007年 7月 7日 機(jī) 電 設(shè) 備 安 裝 、 調(diào) 試 完 成2007年 9月 11日 市 政 工 程 、 園 林 工 程 施 工 完 成2007年 10月 26日 項(xiàng) 目 竣 工 驗(yàn) 收 、 備 案2005

24、年 10月 2005年 10月 第一階段 方案設(shè)計(jì)在概念設(shè)計(jì)中期階段，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院的各專業(yè)開(kāi)始介入，進(jìn)行各專業(yè)的概念設(shè)計(jì)，對(duì)各專業(yè)設(shè)備、系統(tǒng)實(shí)施優(yōu)化，保障方案的可實(shí)施性，并為報(bào)建工作提供支持。（1）、國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院的選擇和介入時(shí)間對(duì)項(xiàng)目后期進(jìn)度保證有重大影響，建議國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院在概念設(shè)計(jì)中期匯報(bào)階段開(kāi)始參與（各專業(yè)）。（2）、其中主要材料、設(shè)備系統(tǒng)確認(rèn)及交樓標(biāo)準(zhǔn)的確定（建筑/結(jié)/水/暖/電/訊）對(duì)施工圖紙出圖時(shí)間、工程造價(jià)有重要影響。 2005年 10月 方案到初設(shè)期間：（1）重點(diǎn)在落實(shí)國(guó)際公司方案的真實(shí)指標(biāo)和實(shí)施的各系統(tǒng)的總體 判斷上；（2）方案時(shí)即要求國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院建筑的建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電各 專業(yè)人

25、員介入項(xiàng)目，研究各專業(yè)的系統(tǒng)組織和主要設(shè)備，結(jié)構(gòu)的優(yōu)化措施和具體位置點(diǎn)的剖析研究，并立即形成設(shè)計(jì)技術(shù)要求的量化指標(biāo)初稿；（3）對(duì)市政，供電等政府部門的“外圍”專業(yè)設(shè)計(jì)公司的反饋意見(jiàn)要及時(shí)反應(yīng)，由設(shè)計(jì)院協(xié)調(diào)人對(duì)此負(fù)責(zé)；（4）在方案完成之時(shí)所有設(shè)備方案，系統(tǒng)選擇應(yīng)同時(shí)完成，且匯集成上報(bào)公司的交樓標(biāo)準(zhǔn)，形成施工圖的設(shè)計(jì)深度要求。2005年 10月 第二階段 施工圖階段對(duì)國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院的要求： 設(shè)計(jì)院應(yīng)采用兩條腿走路的方式完成設(shè)計(jì)任務(wù)，即由其協(xié)調(diào)部組織另出一套快于正常設(shè)計(jì)的、針對(duì)報(bào)建事務(wù)的施工圖。工作組： 應(yīng)由技術(shù)水平相當(dāng)?shù)母鲗I(yè)人員組織構(gòu)成。這一組織的人員，將不能兼有其他設(shè)計(jì)事宜。須專職于本項(xiàng)目的全過(guò)程

26、服務(wù)。綜合協(xié)調(diào)部： 統(tǒng)一安排設(shè)計(jì)院工作的兩組事物，制訂統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、出圖標(biāo)準(zhǔn)等工作，并綜合安排完成各專業(yè)報(bào)建的手續(xù)，先期繪制完整的各專業(yè)報(bào)建圖（可與最終版有所出入）；設(shè)置專做報(bào)建圖的人員，提供技術(shù)圖紙、技術(shù)參數(shù)、保證報(bào)建意見(jiàn)的正確表達(dá)和執(zhí)行。鑒于兩塊地同時(shí)開(kāi)工的要求，設(shè)計(jì)院的配合人員也要由兩個(gè)綜合各專業(yè)的大組構(gòu)成，設(shè)綜合協(xié)調(diào)部一個(gè)：并提供設(shè)計(jì)人員名單、聯(lián) 絡(luò)方式。 2005年 10月 施工圖階段：保證土建結(jié)構(gòu)施工，大型設(shè)備招投標(biāo)為目的；對(duì)應(yīng)施工計(jì)劃，分批分區(qū)提前完成，保證工程的進(jìn)度順利進(jìn)行；監(jiān)理及施工公司要有提前介入的人員。 室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)從方案完成時(shí)就開(kāi)始介入。在施工開(kāi)始的兩個(gè)月，設(shè)計(jì)院結(jié)構(gòu)專業(yè)

27、每周兩次在施工現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)圖紙問(wèn)題。在長(zhǎng)時(shí)間的材料采購(gòu)期內(nèi)，水暖電氣專業(yè)的負(fù)責(zé)人要與采購(gòu)部人員定期交流，及時(shí)確定設(shè)備參數(shù)。 景觀、外照明要結(jié)合市政的施工進(jìn)行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)總圖專業(yè)的設(shè)計(jì)安排與策劃、營(yíng)銷協(xié)商營(yíng)業(yè)區(qū)間的鋪裝施工，組織安排繼續(xù)施工的場(chǎng)地要求。2005年 10月 三、施工計(jì)劃及編制說(shuō)明2005年 10月 1、總工期：A區(qū)（大地塊）計(jì)劃2006.2.16開(kāi)工，2008.1.29竣工，工期約23.5月；B區(qū)（小地塊）計(jì)劃2006.2.16開(kāi)工，2007.10.24竣工，工期約20月； 2、簡(jiǎn)要說(shuō)明：本工期目標(biāo)是經(jīng)合理壓縮的、具有可操作性的、要求較高操作水平的工期目標(biāo)。本工程將是“三邊”工程，工程中

28、需要全面克服設(shè)計(jì)圖紙、報(bào)建報(bào)批等方方面面對(duì)施工的影響。 2005年 10月 3. 工程特點(diǎn)1）由于每層面積太大，施工塔吊二次倒運(yùn)量很大，是影響工期的一大因素；2）由于面積大、層高高，所以每層工期較長(zhǎng)；3）土方施工方案:本工程土方量很大，土方開(kāi)挖的施工組織很關(guān)鍵，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件初步確定A區(qū)可以設(shè)置4個(gè)出入口,2入2出,可安排90輛車，太多則降低效率；B區(qū)可以設(shè)置3個(gè)出入口,2入1出,可安排60多輛車，太多則降低效率；4）模板鋼筋工程已按定額及經(jīng)驗(yàn)安排的很緊湊，如模板高峰時(shí)每天施工約6000平米，壓縮空間已很??； 5）冬、雨季正常施工，采取相應(yīng)的技術(shù)措施，全面克服氣候的影響。 2005年 10月 2

29、005年 10月 （一）三種方案建造成本估算匯總表2005年 10月 2005年 10月 （二）三種方案建造成本重大差異分析:1、RTKL原版設(shè)計(jì)方案（3300）和RTKL設(shè)計(jì)修改方案（3000）及簡(jiǎn)易批發(fā)市場(chǎng)版（2200）主要差異在于： RTKL原版設(shè)計(jì)方案（3300）為弧形立面造型結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工工期長(zhǎng)，工藝復(fù)雜，須利用定型模板或木模板，導(dǎo)致用工量增大，從而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)施工成本增加；在建筑面積、結(jié)構(gòu)形式相同情況下，弧形建筑鋼筋及混凝土含量相應(yīng)增大，從而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)成本增加；在裝飾裝修方面，由于弧形幕墻比直線形幕墻僅此一項(xiàng)沒(méi)平米外墻面積增加300元；RTKL原版設(shè)計(jì)方案中空中連廊與RTKL設(shè)計(jì)修改方案

30、相比增加900萬(wàn)。2005年 10月 2、 RTKL設(shè)計(jì)修改方案與簡(jiǎn)易批發(fā)市場(chǎng)版的主要差異在于裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修部位不同，材料設(shè)備選型不同。其中RTKL設(shè)計(jì)修改方案如外墻大部分為玻璃幕墻，少部分為中檔石材，而簡(jiǎn)易批發(fā)市場(chǎng)版外墻大部分為涂料，少量中低檔石材和玻璃幕墻；寫字樓不采用空調(diào)系統(tǒng)而采用散熱器采暖，精裝修面積減?。蝗缇频昙肮⒃赗TKL設(shè)計(jì)修改方案中全部精裝修，不低于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而簡(jiǎn)易批發(fā)市場(chǎng)版中只在公共部分進(jìn)行中低檔次裝修；RTKL設(shè)計(jì)修改方案商業(yè)批發(fā)層增加了玻璃隔斷和簡(jiǎn)易的天棚吊頂，而簡(jiǎn)易批發(fā)市場(chǎng)版僅做到墻面天棚刮膩?zhàn)?，沒(méi)有玻璃隔斷。景觀園林在RTKL設(shè)計(jì)修改方案中檔次較高。2005年 1

31、0月 2005年 10月 1、建造成本控制思路 加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)審核管理： 加強(qiáng)工程、設(shè)計(jì)變更管理； 強(qiáng)化分包和采購(gòu)管理； 現(xiàn)場(chǎng)管理；2005年 10月 2、建造成本控制方案建造成本控制原則：1）在開(kāi)工前，針對(duì)具體項(xiàng)目通過(guò)任務(wù)分解，對(duì)所有重要成本點(diǎn)均劃分出擬分包工程，甲方直接采購(gòu)的和甲方指定品牌限價(jià)乙方采購(gòu)的材料設(shè)備子項(xiàng)。2）凡能在工程實(shí)踐中具有可操作性，拆細(xì)后對(duì)工程銜接和質(zhì)量影響可控的子項(xiàng)均要分解出子項(xiàng)。3）任何一個(gè)子項(xiàng)均實(shí)行嚴(yán)格的招投標(biāo)管理，按公司制定的招標(biāo)管理辦法操作，嚴(yán)格走審批程序。4）任何一個(gè)子項(xiàng)招標(biāo)時(shí)均需選擇3家以上合格投標(biāo)單位。5）由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按合理低價(jià)原則確定中標(biāo)單位。6）項(xiàng)目公

32、司工程部承擔(dān)技術(shù)標(biāo)起草工資，預(yù)算部承擔(dān)商務(wù)標(biāo)起草工作，先討論技術(shù)的可行性，再討論經(jīng)濟(jì)可行性。7）最大限度的利用社會(huì)資源，如積極引入BOT方式運(yùn)作供暖、制冷 系統(tǒng)，注重付款條件，盡量延長(zhǎng)付款期限等。 2005年 10月 2005年 10月 項(xiàng) 目營(yíng) 銷營(yíng) 銷策 略 推 廣策 略前 提分 析 推 廣計(jì) 劃 宣 傳主 線 主 要公 關(guān) 活 動(dòng)造 勢(shì) 與 東 方 廣 場(chǎng)媲 美保 障 高投 資 回 報(bào) 率項(xiàng) 目布 局 高 收 益 率銷 售控 制營(yíng) 銷 核 心饑 餓 療 法客 戶類 型 分 析 租 售 定 價(jià)租 售計(jì) 劃2005年 10月 生態(tài)客戶群鏈2005年 10月戰(zhàn) 略投 資 人 物 業(yè) 產(chǎn)權(quán) 持

33、有 人 租 約投 資 人 租 約投 資 人 廠 家商 戶廠 家商 戶 戰(zhàn) 略 投 資 人物 業(yè) 產(chǎn) 權(quán) 持 有 人 物 業(yè) 產(chǎn) 權(quán) 持 有 人租 約 投 資 人 租 約 投 資 人商 場(chǎng) 商 場(chǎng) 運(yùn) 營(yíng) 商 廠 家 商 戶廠 家 商 戶 租 約 投 資 人 租 約 投 資 人2005年 10月 2005年 10月 主 要 從 四 個(gè) 方 面 進(jìn) 行 推 廣項(xiàng) 目 品 質(zhì)項(xiàng) 目 價(jià) 位項(xiàng) 目 稀 缺 性項(xiàng) 目 的 保 障 價(jià) 格 殺 手國(guó) 美 的 價(jià) 位 饑 餓 療 法少 量 供 應(yīng)國(guó) 美 集 團(tuán)信 譽(yù) 與 實(shí) 力保 證 項(xiàng) 目 的 運(yùn) 作高 形 象國(guó) 貿(mào) 的 地 位 2005年 10月 1.國(guó)

34、際知名建筑設(shè)計(jì)公司-RTKL 2.建筑成本高-高投入保證高品質(zhì) 3.只租不售-與國(guó)貿(mào)相同的運(yùn)做方式 4.強(qiáng)調(diào)豐臺(tái)區(qū)整個(gè)區(qū)域商業(yè)價(jià)值。 5.通過(guò)炒作提升地塊價(jià)值。 6.聘請(qǐng)知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司、酒店管理公司,保證項(xiàng)目檔次2005年 10月 具體定價(jià)方式和銷售套餐我們?cè)诤竺嬗性敿?xì)說(shuō)明2005年 10月 一是講求訂單生產(chǎn)、零庫(kù)存運(yùn)作，省心踏實(shí)同時(shí)試探市場(chǎng)，避免一些失誤，還給消費(fèi)者“不容易吃上”的緊迫感，讓他們追著我們。二是定價(jià)要有戰(zhàn)略考慮，產(chǎn)品實(shí)力大，價(jià)位足夠低，就會(huì)有一個(gè)緊俏期。對(duì)消費(fèi)者的表面解釋可以說(shuō)是為保持價(jià)格穩(wěn)定、讓先鋪位的人心里平衡，而實(shí)際上是采取“以少勝多”戰(zhàn)術(shù)，打壓市場(chǎng)比自己成熟、價(jià)位比自

35、己高的對(duì)手，增強(qiáng)自己的競(jìng)爭(zhēng)力。2005年 10月 服 裝 類 （ 10類 ） 化 妝 品 （ 5類 ）珠 寶 首 飾 類 （ 5類 ） 日 用 小 商 品 （ 11類 ）文 物 類 （ 10類 ） 食 品 和 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 （ 10類 ）休 閑 體 育 類 （ 5類 ） 家 居 用 品 （ 5類 ）建 材 家 具 （ 12類 ） 醫(yī) 藥 保 健 品 （ 5類 ）文 化 辦 公 用 品 （ 6類 ） 圖 書 音 像 市 場(chǎng) （ 8類 ）服 務(wù) 行 業(yè) 特 供 商 品 （ 5類 ） 樂(lè) 器 （ 3類 ）電 器 2005年 10月 1.男裝：西服、夾克衫、西褲、休閑裝、內(nèi)衣 2.女裝：套裝、外衣、

36、裙子、褲子、時(shí)裝、休閑裝、職業(yè)女裝3.女士?jī)?nèi)衣：文胸、束褲、內(nèi)褲、腹帶、襪子 4.童裝：各種童裝5.面料：各種布料、絲綢產(chǎn)品6.運(yùn)動(dòng)休閑：健身服、運(yùn)動(dòng)服、登山服、滑雪服、游泳衣7.箱包：旅行箱、皮箱、登山包、坤包、男士手包、提包、手提箱8.皮草：裘皮大衣、裘皮短大衣、皮大衣、皮夾克、皮摟、皮裙、馬夾、皮帶、皮手套9.鞋帽：男鞋、女鞋、兒童鞋、帽子、手套10、服飾：領(lǐng)帶、袖扣、圍巾、胸飾2005年 10月 1.護(hù)膚用品：洗面奶、潤(rùn)膚水、潤(rùn)膚露、爽膚水、緊膚霜、養(yǎng)顏露、防曬霜2.化妝用品：粉妝液、粉底霜、眉筆、口紅、唇彩、唇膏、眼線筆、睫毛膏、指甲油、染發(fā)劑3.化妝器具：化妝刷、化妝棉、睫毛夾、假

37、睫毛、指甲護(hù)理用具4.洗浴用品5.飾品、香水2005年 10月 1.鉆飾：鉆戒、鉆石項(xiàng)鏈2.黃金飾品：3.白金飾品：4.寶石飾品：紅寶石、藍(lán)寶石、綠寶石、綠松石、瑪瑙、玉石5.銀飾品：2005年 10月 1.日用生活品2.婦女用品3.嬰童用品4.工藝品5.裝飾6.玩具7.五金8.小家電9.婚慶用品 10.寵物用品 11.其他2005年 10月 1.玉器2.青銅器3.瓷器4.仿古家具5.字畫6.石器7.金屬器8.古幣9.木器 10.雜件 2005年 10月 1.煙2.酒3.糖4.茶5.干、鮮果品6.調(diào)料7.飲料8.蔬菜9.禽、蛋、海鮮類 10、其他農(nóng)副產(chǎn)品2005年 10月 1.Golf2.球類

38、3.健身器材4.戶外用品5.運(yùn)動(dòng)器械2005年 10月 1.床上用品2.擺件3.窗簾布藝4.廚衛(wèi)用品5.燈飾2005年 10月 1.家具2.廚房用具3.衛(wèi)生潔具4.磚5.板材6.水暖7.電料8.門9.窗10.涂料11.燈具12.其他2005年 10月 中藥西藥保健品家用醫(yī)療設(shè)備保健設(shè)備2005年 10月 文化用品：紙、墨、筆、硯辦公用品：辦公文具學(xué)生用品：書包、筆、本等用具攝影用品：攝影器材美術(shù)用品：美術(shù)用具辦公設(shè)備：傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、裝訂機(jī)、掃描儀、電話機(jī)2005年 10月 教科書籍專業(yè)書籍生活書籍雜志刊物兒童書籍磁帶光碟軟件2005年 10月 美容、美發(fā)特供品賓館特供品火車、飛機(jī)特供品汽車整

39、車及零配件產(chǎn)品其他2005年 10月 西洋樂(lè)器民樂(lè)器電子樂(lè)器2005年 10月 1. 中國(guó)家電連鎖巨頭-資金實(shí)力的保障2.品牌-信譽(yù)的保障，保證回購(gòu)的可信度3.專業(yè)運(yùn)做、商業(yè)敏捷度是在電器行業(yè)巨大的成功的保證，這種保證也將體現(xiàn)在國(guó)美地產(chǎn)的項(xiàng)目上。2005年 10月 38.8萬(wàn) 平 方米 分 配 方 案一 餐 飲 /娛 樂(lè) 或 調(diào) 節(jié) 面 積 4.8萬(wàn) 平 方 米主 力 店百 貨 +超 市 4萬(wàn) 平 方 米物 流 匯 展 30萬(wàn) 平 方 米 2005年 10月 38.8萬(wàn) 平 方米 分 配 方 案二 餐 飲 /娛 樂(lè) 或 調(diào) 節(jié) 面 積 2.8萬(wàn) 平 方 米主 力 店百 貨 +超 市 2萬(wàn) 平

40、方 米Outlets 4萬(wàn) 平 方 米物 流 匯 展 30萬(wàn) 平 方 米 2005年 10月 Outlets運(yùn)用方案的幾種考慮1.引進(jìn)國(guó)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，引入國(guó)際品牌的Outlets，提高項(xiàng)目檔次，吸引客流。2.與香港貿(mào)發(fā)局等類似組織談判，引入CEPA產(chǎn)品。3.在項(xiàng)目運(yùn)做前期，我們針對(duì)Outlets的客戶免收?qǐng)龅刭M(fèi)三年，部分的讓利可以最大限度的提高人氣。2005年 10月 分 割 最 小 單 位 （ 建 筑 面 積 ） 最 多 戶 數(shù) 平 均 每 個(gè) 行 業(yè) 最 多戶 數(shù) 平 均 到 每 一 類 產(chǎn) 品的 戶 數(shù)50 6000戶 400戶 60戶100 3000戶 200戶 30戶200 150

41、0戶 100戶 15戶400 750戶 50戶 7.5戶20， 000 15戶 1戶 2005年 10月通 過(guò) 市 場(chǎng) 調(diào) 查 ， 建 議 面 積 分 割 按 建 筑 面 積 50 進(jìn) 行 分 割 。 2005年 10月如 何 定 價(jià)定 價(jià) 策 略 如 何說(shuō) 服 客 戶銷 售 手 段 達(dá) 到怎 樣 的 目 標(biāo)銷 售 排 期 需 要怎 樣 的 配 合推 廣 排 期 按照工程進(jìn)度等各項(xiàng)要求，我們項(xiàng)目要求在開(kāi)業(yè)前收回30個(gè)億。營(yíng) 銷方 案 說(shuō) 明 均 價(jià)（ 元 / ）一 銷 售 所 有 商 業(yè) 面 積 ， 39.1萬(wàn) 。 7672二 銷 售 部 分 商 業(yè) 面 積 ， 30萬(wàn) 。 10000三 銷

42、售 部 分 商 業(yè) 面 積 ， 35萬(wàn) 。 搭 配 銷售 寫 字 樓 面 積 3.5萬(wàn) 。 7792 2005年 10月 3 4 5 6 7 84000 3.70 4500 4.17 3.13 5000 4.63 3.47 2.78 5500 5.09 3.82 3.06 2.55 6000 5.56 4.17 3.33 2.78 2.38 6500 6.02 4.51 3.61 3.01 2.58 2.26 7000 6.48 4.86 3.89 3.24 2.78 2.43 7500 6.94 5.21 4.17 3.47 2.98 2.60 8000 5.56 4.44 3.70 3.1

43、7 2.78 8500 4.72 3.94 3.37 2.95 9000 4.17 3.57 3.13 9500 3.77 3.30 10000 3.47 2005年 10月 根據(jù)商業(yè)體量和項(xiàng)目業(yè)態(tài)等因素，我們選取百榮的出租價(jià)格和銷售價(jià)格為參考。1.百榮三層（可視為項(xiàng)目均價(jià)）40年產(chǎn)權(quán)銷售價(jià)格為34000元/。2.百榮建筑面積平均出租價(jià)格為5.25元/。3.百榮鋪位面積平均出租價(jià)格為10.5 元/2005年 10月 我們銷售價(jià)格為7792元/ 即我們的實(shí)際租金為 7792元/（360*6年）=3.6元/預(yù)計(jì)3-5年后平均租金為5元/客戶靜態(tài)投資收益率為（5-3.6）/3.6=38.8% 200

44、5年 10月 我們銷售價(jià)格為7792元/ 即我們的實(shí)際租金為 7792元/（360*8年）=2.7元/預(yù)計(jì)3-5年后平均租金為5元/客戶靜態(tài)投資收益率為（5-2.7）/2.7=85.1% 2005年 10月 使 用年 數(shù) 實(shí) 際 使 用 價(jià) 值 投 入 資 金 量 靜 態(tài) 投 資 收 益率6 10800元 7792元 / 38.8%8 14400元 7792元 / 85.1%我 們 還 可 以 提 供 購(gòu) 買 6年 的 使 用 權(quán) ， 兩 年 的 免 租 期 ， 實(shí) 際 使 用8年 ， 預(yù) 定 兩 年 的 免 租 期 在 第 7-8年 實(shí) 現(xiàn) 。 2005年 10月 假 設(shè) 出 租 價(jià) 格 3

45、.25元 /平 方 米 .日推 算 出 年 租 金 1170元 /平 方 米 .年出 租 年 限 租 金 收 益1 11702 23403 35104 46805 58506 70207 8190 8 93602005年 10月 案例說(shuō)明：前提：出租面積：1 平方米建筑面積 出租期限：8年 預(yù)計(jì)租金為市場(chǎng)價(jià)值的65%，為3.25元/天一次付清，7500元/平方米。分八年，按3.25元/天，則每年付1170元/年，總計(jì)9360元/平方米；按3%貼現(xiàn)率計(jì)，NPV為8459元/。對(duì)比可知：一次付清可節(jié)省資金12.8%對(duì)外出租，如按市場(chǎng)4元/平方米.天計(jì)，利潤(rùn)率53.6%NPV利潤(rùn)率38.8% 200

46、5年 10月 購(gòu) 買 價(jià) 格 投 資 收 益 率5500 118.18%6000 100.00%6500 84.62%7000 71.43%7500 60.00%8000 50.00%8500 41.18%9000 33.33%9500 26.32%10000 20.00% 2005年 10月 越 早 購(gòu) 買 的客 戶 能 享 受到 越 高 的 投資 收 益 率 4 5 6 7 83.7 5328 3.6 6480 3.5 7560 3.4 8568 3.3 9504 2005年 10月 參 考 租 金 購(gòu) 買年 限銷 售 價(jià) 格 和商業(yè)面積捆綁以套餐形式推出： 1、方式一：商鋪加寫字樓的套餐

47、形式；方式二：商鋪加酒店的套餐形式；方式三：商鋪加酒店加寫字樓的套餐形式；備注，捆綁后酒店、寫字樓價(jià)格高于成本價(jià)，但明顯低于散租價(jià)格。 2、如通過(guò)市場(chǎng)研究寫字樓產(chǎn)品不利于展開(kāi)租賃，可調(diào)整為商住形式產(chǎn)品。 3、如進(jìn)行捆綁，寫字樓、酒店部分的利潤(rùn)可更有效的為整體營(yíng)銷收入進(jìn)行補(bǔ)充。2005年 10月 1.有展會(huì)場(chǎng)所，定期舉辦各種推薦活動(dòng)2.我們聯(lián)系15類的商業(yè)協(xié)會(huì)，建立商業(yè)地產(chǎn)聚樂(lè)部。3.能進(jìn)入我們項(xiàng)目句證明商家是行業(yè)內(nèi)翹楚。4.國(guó)美在聯(lián)接商業(yè)國(guó)務(wù)購(gòu)物的網(wǎng)站，拓寬銷售渠道5.我們與銀行建立良好的貸款渠道。2005年 10月 2005年 2006年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

48、11 12項(xiàng) 目 品 牌 導(dǎo) 入 期 市場(chǎng)反饋期 強(qiáng) 銷 期 持 續(xù) 期 二 次 強(qiáng) 銷期 收 尾 2005年 10月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月強(qiáng) 銷 期銷 售 40% 持 續(xù) 期銷 售 20% 二 次 強(qiáng) 銷銷 售 30% 結(jié) 尾 期銷 售 10%6750元 / 4.05 4.057750元 / 1.55 1.55 1.558750元 / 3.94 3.949750元 / 1.46 1.46 2005年 10月 2006年參 考 價(jià) 格租 售 額（ 億 元 ） 23.55億 元 2005年 2006年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

49、 12推 廣 排期 項(xiàng) 目 品 牌 導(dǎo) 入 期 強(qiáng) 銷推 廣 持 續(xù)推 廣 二 次 強(qiáng)銷 推 廣 收 尾費(fèi) 用 比例 40% 30% 10% 20% 0費(fèi) 用 額 1884萬(wàn) 元 1413萬(wàn)元 471萬(wàn) 元 942萬(wàn) 元 0 2005年 10月 這期間的宣傳策略是突出項(xiàng)目形象和品牌優(yōu)勢(shì)，迅速吸引市場(chǎng)目光，為強(qiáng)銷期做好準(zhǔn)備工作。主要有兩個(gè)造勢(shì)宣傳點(diǎn)：1.地塊的商業(yè)價(jià)值-高投資回報(bào)率2.銷售國(guó)美商鋪優(yōu)先選購(gòu)卡（運(yùn)用一定的價(jià)格杠桿）2005年 10月 這期間是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。在市場(chǎng)上，本項(xiàng)目已有了一個(gè)形象概念，突出項(xiàng)目綜合品質(zhì)的宣傳，是促進(jìn)成交的主要手段。在此期間主要以商業(yè)放量為主導(dǎo)銷售工作，進(jìn)

50、行整單招商、銷售加散單招商、銷售結(jié)合的銷售形式。2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月（ 一 ） 、 項(xiàng) 目 融 資 階 段 劃 分地 價(jià) 款 工 程 正 負(fù) 零 工 程 封 頂?shù)?價(jià) 款 工 程 正 負(fù) 零 工 程 封 頂 第 一 階 段資 金 需 求 :地 價(jià)款資 金 來(lái) 源 : 自 有 資 金 戰(zhàn) 略 合 作融 資 方 式 : 戰(zhàn) 略 合 作 第 二 階 段資 金 需 求 : 地 價(jià) 款 工 程 款 (墊 資 )資 金 來(lái) 源 : 自 有 資 金 土 地 抵 押 貸 款 戰(zhàn) 略 合 作融 資 方 式 : 銀 行 貸 款 戰(zhàn) 略 合 作 第 三 階 段資 金 需 求 :

51、工 程 款 (墊 資 )資 金 來(lái) 源 :銷 售 回 款土 地 抵 押 貸 款在 建 工 程 抵 押 貸款融 資 方 式 :銀 行 貸 款戰(zhàn) 略 合 作 第 四 階 段資 金 需 求 : 工 程 款 (墊 資 )資 金 來(lái) 源 : 銷 售 回 款 租 金 收 入融 資 方 式 : 發(fā) 行 信 托 計(jì) 劃或 REITS基 金 上 市 或 資 產(chǎn) 置換 戰(zhàn) 略 合 作 第 五 階 段資 金 需 求 :資 金 來(lái) 源 :銷 售 回 款 租 金 收 入融 資 方 式 :發(fā) 行 信 托 計(jì) 劃 或REITS基 金上 市 或 資 產(chǎn) 置 換戰(zhàn) 略 合 作 2005年 10月 融 資 階 段 第 一 階 段

52、 第 二 階 段 第 三 階 段 第 四 階 段 第 五 階 段 銀 行 貸 款 戰(zhàn) 略 合 作 信 托 計(jì) 劃 REITS 資 本 市 場(chǎng) 2005年 10月(三 )、 融 資 策 略我 們 提 出 “ 穩(wěn) 、 全 、 新 、 快 ” 的 融 資 策 略1、 “ 穩(wěn) ” 就 是 要 根 據(jù) 不 同 融 資 階 段 ， 抓 住 重 點(diǎn) 融 資 渠 道 ， 采 取 切 實(shí)可 行 的 融 資 方 式 ， 確 保 資 金 鏈 安 全 。在 第 一 、 二 階 段 重 點(diǎn) 工 作 就 是 做 好 銀 行 貸 款 工 作 。 要 做 到 “ 快 ” 和“ 多 ” 。在 的 第 四 、 五 階 段 重 點(diǎn)

53、 工 作 是 對(duì) 不 好 銷 售 、 自 己 準(zhǔn) 備 持 有 的 物 業(yè) ，利 用 資 本 市 場(chǎng) 和 房 地 產(chǎn) 信 托 完 成 資 金 盡 快 回 收 。 2、 “ 全 ” 就 是 全 面 ， 既 要 有 方 便 的 短 線 融 資 ， 又 要 從 戰(zhàn) 略 上 考 慮 建立 與 維 持 長(zhǎng) 線 融 資 ， 確 保 后 期 資 本 盡 快 退 出 。 2005年 10月3、 “ 新 ” 就 是 積 極 創(chuàng) 新 充 分 利 用 國(guó) 內(nèi) 信 托 公 司 發(fā) 行 房 地 產(chǎn) 信 托 ， 利 用 海 外 投資 基 金 以 及 資 本 市 場(chǎng) 融 資 等 創(chuàng) 新 方 式 。4、 “ 快 ” 就 是 “

54、 前 期 工 作 要 快 、 銀 行 貸 款 要 快 、 工 程 進(jìn)度 要 快 、 回 款 要 快 ” ， 這 是 確 保 階 段 性 融 資 方 式 能 順 利操 作 的 關(guān) 鍵 。 2005年 10月（ 一 ） 、 銀 行 貸 款1、 銀 行 貸 款 是 我 們 最 重 要 的 融 資 方 式 ， 對(duì) 于 保 證 工 程 建 設(shè) 階 段 的 資金 非 常 重 要 。2、 在 項(xiàng) 目 層 次 上 我 們 可 用 的 有 土 地 抵 押 貸 款 和 在 建 工 程 抵 押 貸 款 。3、 在 地 價(jià) 款 支 付 階 段 ， 我 們 考 慮 了 用 銀 行 貸 款 支 付 地 價(jià) 款 的 方 式

55、 ，從 而 減 少 了 自 有 資 金 的 投 入 。 2005年 10月 土 地 抵 押 貸款 1.5億投 入 土 地 出讓 金 0.8億 回 款余 額投 入 土 地 出讓 金 0.2億 投 入 補(bǔ) 償 金11030萬(wàn) 元投 入 補(bǔ) 償金 1.7億 回 款余 額回 款 余額 回 款 余額投 入 補(bǔ) 償 金11030萬(wàn) 元土 地 抵押 貸 款3.3億 投 入補(bǔ) 償金 1億 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月消 費(fèi) 信 托 計(jì) 劃1） 、 這 種 方 式 應(yīng) 用 在 取 得 銷 售 許 可 證 之 前 ， 為 客 戶 提 供按 揭 之 用 。2） 、

56、2004年 初 ， 北 國(guó) 投 為 今 典 集 團(tuán) 發(fā) 行 了 蘋 果 社 區(qū) 消 費(fèi)信 托3） 、 雖 然 銀 監(jiān) 會(huì) 對(duì) 蘋 果 社 區(qū) 信 托 進(jìn) 行 了 調(diào) 查 ， 但 因 其 并未 違 規(guī) ， 也 就 沒(méi) 有 處 理 ， 因 此 只 要 我 們 低 調(diào) 處 理 。 完 全具 備 可 行 性 2005年 10月信 托 公 司貸 款 (房 價(jià) 70%) 購(gòu) 買 信 托 計(jì) 劃工 作 房 價(jià) 款 (100%) 開(kāi) 發(fā) 商購(gòu) 房 客 戶 投 資 者 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 20

57、05年 10月 2005年 10月 1.運(yùn)營(yíng)管理范圍2.運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)3.客戶服務(wù)4.物業(yè)公司的選擇5.運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 2005年 10月 1.運(yùn)營(yíng)管理范圍設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理安全保衛(wèi)管理廣告管理業(yè)態(tài)平衡裝修管理租賃管理增值服務(wù)2005年 10月 2.運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)保障項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)，完成盈利指標(biāo)；提升中長(zhǎng)期的投資信心，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)升級(jí)；培育和提升商業(yè)知名度、品牌價(jià)值。2005年 10月 3.客戶服務(wù)商業(yè)物業(yè)整體維護(hù)，營(yíng)建良好商業(yè)氛圍；提供法律、政策咨詢，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)規(guī)范；促進(jìn)升級(jí)換代，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；新興的資產(chǎn)管理服務(wù)，協(xié)助客戶控制運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；2005年 10月 4.物業(yè)公司的選擇酒店運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)寫字

58、樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)2005年 10月 5.運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)地塊區(qū)域價(jià)值全面提升，市場(chǎng)宣傳難度大；項(xiàng)目定位創(chuàng)新，后期運(yùn)營(yíng)人才短缺；市場(chǎng)定位，須在運(yùn)營(yíng)中逐步完善；市場(chǎng)培育期需23年，帶來(lái)了調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)； 2008年前，商業(yè)地產(chǎn)放量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2005年 10月 2005年 10月 工程中心提供的工程進(jìn)度計(jì)劃、工程造價(jià)、工程款、設(shè)計(jì)費(fèi)、前期費(fèi)支付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃營(yíng)銷中心提供的租金預(yù)收進(jìn)度計(jì)劃我公司土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付計(jì)劃國(guó)家有關(guān)稅費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)2005年 10月 2005年 10月 單 位 ： 萬(wàn) 元 指 標(biāo) 數(shù) 額 指 標(biāo) 數(shù) 額 占 地 面 積 (萬(wàn) m2） 7.8658 建 筑 高 度 寫

59、字 樓 98米 ， 酒 店 94米 代 征 用 地 面 積 (萬(wàn) m2) 4.0209 容 積 率 4.5 規(guī) 劃 總 建 筑 面 積 （ 萬(wàn) m2） 59.40 綠 化 率 30% 地 上 建 筑 面 積 （ 萬(wàn) m2） 35.80 建 筑 密 度 45% 地 下 建 筑 面 積 （ 萬(wàn) m2） 23.60 建 筑 基 底 面 積 （ 萬(wàn) m2） 3.54 其 中 ： 地 下 商 業(yè) 面 積 （ 萬(wàn) m2） 11.80 小 地 塊 商 業(yè) 面 積 （ 萬(wàn) m2） 6.6 地 下 車 庫(kù) 面 積 (萬(wàn) m2) 10.00 綠 化 面 積 2.36 地 下 人 防 面 積 (萬(wàn) m2) 0.80

60、 地 下 車 庫(kù) 及 配 套 （ 萬(wàn) m2） 11.80 設(shè) 備 用 房 面 積 (萬(wàn) m2) 1.00 紅 線 內(nèi) 市 政 施 工 面 積 （ 萬(wàn) m2） 4.33 可 租 售 面 積 （ 萬(wàn) m2） 47.60 樓 面 地 價(jià) (元 /m2) 1453 地 上 物 流 商 業(yè) 面 積 （ 萬(wàn) m2） 27.00 可 停 車 位 （ 個(gè) ） 3300 地 下 物 流 商 業(yè) 面 積 （ 萬(wàn) m2） 11.80 其 中 地 下 停 車 位 （ 個(gè) ） 3120 公 寓 式 酒 店 出 租 面 積 （ 萬(wàn) m2） 2.50 開(kāi) 發(fā) 周 期 （ 月 ） 30 酒 店 可 出 租 面 積 （ 萬(wàn) m

61、2） 1.50 其 中 ： 規(guī) 劃 及 報(bào) 建 周 期 4 會(huì) 議 會(huì) 展 中 心 面 積 （ 萬(wàn) m2） 1.30 建 設(shè) 期 24 寫 字 樓 （ 萬(wàn) m2） 3.50 運(yùn) 營(yíng) 準(zhǔn) 備 期 4 北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心 2005年 10月 單 位 ： 萬(wàn) 元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 按 總 建 筑 面 積 計(jì) 算 單 方 投 資 （ 元 /m2) 按 可 銷 售 面 積 計(jì) 算 的 單 方 投 資 預(yù) 算 總 價(jià) (萬(wàn) 元 ) 1 土 地 出 讓 地 價(jià) 款 524.44 654.45 31151.84 2 拆 遷 補(bǔ) 償 928.45 1158.61 55149.90 3 建 安 工 程 費(fèi)

62、 2889.00 3605.18 171606.60 4 前 期 綜 合 費(fèi) 及 開(kāi) 發(fā) 期 間 稅 費(fèi) 89.76 112.02 5332.00 5 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費(fèi) 199.00 248.33 11820.60 6 不 可 預(yù) 見(jiàn) 費(fèi) 86.67 108.16 5148.20 7 開(kāi) 發(fā) 費(fèi) 用 380.21 474.46 22584.26 8 開(kāi) 辦 費(fèi) 29.12 36.34 1730.00 9 建 設(shè) 總 投 資 5126.66 6397.55 304523.40 國(guó) 際 商 貿(mào) 匯 展 中 心 2005年 10月 北 京 國(guó) 際 商 貿(mào) 匯 展 中 心 單 位 :萬(wàn) 元 估 算

63、項(xiàng) 目 計(jì) 劃 投 資 總 額 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 合 計(jì) 土 地 出 讓 地 價(jià) 款 31151.84 25379.00 5772.84 0.00 0.00 0.00 31151.84 拆 遷 補(bǔ) 償 55149.90 16544.97 22059.96 16544.97 0.00 0.00 55149.90 31A建 安 工 程 費(fèi) （ 大 地 塊 ） 127257.10 1221.00 40171.50 76876.20 0.00 8988.40 127257.10 35A1建 安 工 程 費(fèi) （ 小 地 塊 ） 56170.10 505.80 1

64、7567.10 29358.00 0.00 8739.20 56170.10 前 期 綜 合 費(fèi) 及 開(kāi) 發(fā) 期 間 稅 費(fèi) 5332.00 3199.20 2132.80 0.00 0.00 0.00 5332.00 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費(fèi) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 不 可 預(yù) 見(jiàn) 費(fèi) 5148.20 1029.64 2059.28 2059.28 0.00 0.00 5148.20 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用 6300.00 0.00 4200.00 2100.00 0.00 0.00 6300.00 項(xiàng) 目 管 理 費(fèi) 6864.26 1372.85 2745

65、.71 2745.71 0.00 0.00 6864.26 租 約 銷 售 費(fèi) 用 9420.00 0.00 8836.00 584.00 0.00 0.00 9420.00 開(kāi) 辦 費(fèi) 1730.00 0.00 173.00 1557.00 0.00 0.00 1730.00 建 設(shè) 總 投 資 合 計(jì) 304523.40 49252.46 105718.2 131825.15 0.00 17727.60 304523.4注 ： 根 據(jù) 工 程 中 心 提 供 的 工 程 款 支 付 計(jì) 劃 ， 建 造 成 本 已 經(jīng) 按 照 目 前 建 筑 市場(chǎng) 上 最 大 可 能 墊 資 考 慮 200

66、5年 10月 2005年 10月 項(xiàng) 目 可 售 面 積 平 均 單 價(jià) 銷 售 總 額 物 流 匯 展 中 心 38.80 8,900.00 345,320.00 寫 字 樓 3.50 8,500.00 29,750.00 公 寓 式 酒 店 2.50 9,000.00 22,500.00 合 計(jì) 44.80 8,874.33 397,570.00 按 總 建 筑 面 積 計(jì) 算 銷 售 單 價(jià) 6,693.10 流 轉(zhuǎn) 稅 5.5% 21,866.35 銷 售 凈 流 入 375,703.65 減 除 流 轉(zhuǎn) 稅 后 按 總 建 筑 面 積 計(jì) 算 銷 售 單 價(jià) 6,324.98 說(shuō) 明 ：1、 不 考 慮 酒 店 及 其 會(huì) 議會(huì) 展 中 心 的 經(jīng) 營(yíng) 收 入 ；2、 假 定 表 中 業(yè) 態(tài) 均 100%銷 售 ；注意：1、 很 難 100%銷 售 ，如 果 80%銷 售 ， 則 銷售 額 為 318056萬(wàn) 元 ；2、 如 果 減 掉 銷 售 回 款產(chǎn) 生 的 流 轉(zhuǎn) 稅 17500萬(wàn)元 ， 則 按 80%銷 售 比例 計(jì) 算 回 款 額 為 30000 萬(wàn) 元 ； 200