北京國際商貿(mào)匯展中心全案運營匯報

《北京國際商貿(mào)匯展中心全案運營匯報》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《北京國際商貿(mào)匯展中心全案運營匯報（158頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、北京國際商貿(mào)匯展中心全案運營匯報 一、項目開發(fā)目標(biāo)與原則傾力打造華北最具有投資價值的商貿(mào)物流中心，創(chuàng)造北京的“新天地”，亦如香港的中環(huán)廣場；產(chǎn)品定位于北京市重點商業(yè)工程項目；服務(wù)半徑主要是中國的北方地區(qū)，核心區(qū)為大北京地區(qū)，近層區(qū)域包括華北地區(qū)，外層區(qū)域可包括中原、東北和西北幾個大區(qū)；整合北京西南區(qū)域資源，帶動南城經(jīng)濟(jì)騰飛；控制開發(fā)成本，注重項目軟件建設(shè)，加強(qiáng)品牌形象宣傳、提高項目市場價值的原則； 以開發(fā)北京國際商貿(mào)匯展中心的成功模式，在未來不停的復(fù)制于其他商業(yè)產(chǎn)品，塑造鵬潤地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)品牌。2005年 10月 本項目位于北京市豐臺區(qū)科技園區(qū)，緊鄰西四環(huán)與南四環(huán)交界處，總建筑用地面積786

2、58.4平方米，總建筑面積約為594000平方米。本案北側(cè)住宅社區(qū)較多，成功的項目有怡?；▓@，怡景園，寶隆公寓等，南臨總部基地用地，西側(cè)科技大道南延長為世界公園，北京國際花園，富錦嘉園等。 項目區(qū)域圖說明2005年 10月 2005年 10月三 、 北 京 的 商 業(yè) 網(wǎng) 點 分 布1、 全 國 型 商 業(yè) 地 段 王 府 井 、 秀 水 街 、 中 關(guān) 村 大 街2、 北 京 市 級 型 商 業(yè) 地 段 東 單 、 西 單 、 燕 莎 、 前 門 大 街3、 北 京 區(qū) 域 型 商 業(yè) 地 段 東 ： 藍(lán) 島 、 燕 莎 、 太 平 洋 、 三 里 屯 西 ： 新 街 口 南 大 街 、 萬

3、 通 新 世 界 、 蓮 花 池 廣 安門 外 大 街 南 ： 菜 市 口 、 天 橋 、 宣 武 門 、 木 樨 園 北 ： 北 辰 、 雙 安 4、 社 區(qū) 型 商 業(yè) 點 2005年 10月四 、 以 專 業(yè) 性 類 別 區(qū) 分 電 腦 中 關(guān) 村 大 街 金 融 西 二 環(huán) 金 融 街 茶 葉 廣 安 門 外 大 街 汽 配 六 里 橋 服 飾 ( 布 藝 )洋 橋 、 (服 裝 )西 直 門 外 大 街 古 玩 、 字 畫 琉 璃 坊 酒 吧 一 條 街 三 里 屯 、 朝 陽 公 園 家 飾 、 建 材 十 里 河 舊 貨 潘 家 園 花 卉 玉 泉 營 餐 飲 東 直 門 內(nèi) 大

4、 街 服 裝 木 樨 園 、 大 紅 門 商 圈 北京主要商圈租賃價格 特 色 商 圈 中 關(guān) 村 (電 子 )15-40 三 里 屯(酒 吧 )20 萊 太 花 卉(花 卉 ) 秀 水(服 裝 )馬 蓮 道 (茶 葉 )8 琉璃廠( 古玩) 銀街( 服裝)隆 福 寺 (服 裝 ) 十 里 河 (建 材 )6-10潘 家 園 (古 玩 )10天 橋(民 俗 ) 地 區(qū) 性 商 圈前 門20-40 王 府 井40-80西 單30-70單 位 :元 /M2天 公 主 墳6-10 市 級 商 圈朝 外 6-10元/M2天燕 莎5-10 亞 運 村6-10 新 世 界 國 貿(mào)10-15西 直 門8-1

5、2元/M2天菜市口 木 樨 園3-82元 /M2天阜 成 門百 盛 地 段 三 大 傳 統(tǒng) 商 圈 五 大 次 級 商 圈 社 區(qū) 商 圈王 府井 西 單 前 門 國 貿(mào) 燕 莎 亞 運村 中 關(guān)村 公 主墳 朝 外 勁 松 現(xiàn) 代城 世 紀(jì) 城租 賃價 格 40-80 30-70 20-40 15-20 5-10 6-10 15-40 6-10 7.5-9 3.5 8 4-5單 位 ： 元 / /天 （ 使 用 面 積 ） 超 市 名 稱 物 業(yè) 規(guī) 模（ 平 方 米 ） 租 金 水 平 （ 元 /天 /平 方 米 ）家 樂 福 15000 25000 1.5 2.0沃 爾 瑪 20000左

6、 右 2元 以 內(nèi)旺 市 百 利 10000左 右 2 3易 初 蓮 花 12000 20000 1.5元 左 右家 世 界 15000 40000 2元 左 右普 爾 斯 馬 特 12000 20000 2元 以 內(nèi)上 海 聯(lián) 華 10000 25000 1.8-2元 左 右 圖 表 ： 北 京 市 大 型 品 牌 超 市 租 金 承 受 能 力 統(tǒng) 計 表 百 貨 品 牌 所 需 物 業(yè) 面 積（ ） 租 賃 年 限（ 年 ） 租 金 承 受 能 力 （ 元 /天 / ）貴 友 百 貨 （ 方莊 店 ） 2萬 15 1.7百 盛 3萬 左 右 15 2.6洋 華 堂 2-3萬 15 2.3

7、翠 微 3-4萬 15 1.5-2世 都 百 貨 2-4萬 15 2.3燕 莎 3萬 15 2.5藍(lán) 島 4萬 15 2.6 批 發(fā) 商 城 物 業(yè) 面 積（ ） 租 賃 年 限（ 年 ） 租 金 承 受 能 力 （ 元 /天 / ） 各 攤 位 面 積天 意 批 發(fā) 商 城 4萬 1 8年 不等 B1： 17元 每 天 /平 米 （ ）F1： 41.6元 每 天 /平 米 （ ） 珠寶 、 飾 品F2： 25元 每 天 /平 米 （ ）F3： 18 20元 每 天 /平 米 （ ）F4： 如 上百 榮 世 貿(mào) 一 期 46萬 3 15年不 等 F1： 12元 /平 米 /天 （ 1550 ）

8、 精 品 服 裝F2： 10元 /平 米 /天 （ 1550 ） 女 裝F3： 7 8元 /平 米 /天 （ 1550 ）F4： 6元 /平 米 /天 （ 1560 ）F5： 6元 /平 米 /天 （ 1550 ）F6： 大 面 積 3元 每 天 /平 米 （ 40300 ）萬 通 商 貿(mào) 中 心 2-3萬 15 35 88元 每 天 /平 方 米 （ 30 ）居 然 之 家 3萬 3 15年 均 價 2.8元 /平 米 /天甜 水 園 圖 書 批發(fā) 市 場 1萬 多 3 15年 2.3 （ 812 ）大 紅 門 服 裝 商貿(mào) 城 18萬 3 15年 F1： 68元 /平 米 /天 （ 48

9、） 低 檔 服 裝F2： 85元 /平 米 /天 （ 48 ） 服 裝 、 皮 具F3： 51元 /平 米 /天 （ 412 ）（ 含 物 業(yè) 費 ）京 溫 大 廈 5.2萬 3 15年 F1： 51元 /平 方 米 /天 （ 48 ） F2： 62元 /平 方 米 /天 （ 48 ）F3： 34元 /平 方 米 /天 （ 412 ）（ 含 物 業(yè) 費 ） 1. Business to Business通常是指以企業(yè)對企業(yè)的商貿(mào)形勢，比如說大康鞋城，其95%以上的業(yè)務(wù)主要以批發(fā)物流為主，其特點是走貨量大，成交量大，目標(biāo)客戶群多為北京市以外。那么，假設(shè)我們?nèi)慷ㄎ挥贐 to B形式的商貿(mào)結(jié)構(gòu)，對

10、于我們的地塊條件以及快速的回收資金是有極大的好處。但是，由于B to B形式的商貿(mào)結(jié)構(gòu)對行業(yè)有所選擇，不能完全消化掉我們項目的商業(yè)面積，而且不利于行業(yè)與行業(yè)之間的互動關(guān)系。因此，我們還同時建議部分采用其他形式的商貿(mào)形式。2. Business to customers通常是指以企業(yè)對個人的商貿(mào)形勢，比如說一般的零售行業(yè)如百貨、超市等。該形勢商業(yè)特點是賣場租金價格較低，目標(biāo)客戶群以周圍3公里范圍內(nèi)居民為主。但是租戶承租面積較大，容易消化大面積商業(yè)地產(chǎn)面積。2005年 10月 1. 根據(jù)北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報2004年數(shù)據(jù)顯示：限額以上批發(fā)零售企業(yè)共實現(xiàn)銷售收入5028.8億元，其中批發(fā)

11、業(yè)4122.4億元，零售業(yè)906.3億元，分別增長30%和2.6%。因此我們有理由相信，在未來的的商貿(mào)領(lǐng)域里，批發(fā)物流行業(yè)依然起到整體經(jīng)濟(jì)巨大的拉動作用。2. 豐臺區(qū)有發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)的天然優(yōu)勢。它是京南門戶和交通樞紐，素有“陸上碼頭”之稱。3. 豐臺區(qū)目前已經(jīng)形成北京最大的Business to Business商貿(mào)形式物流中心，整體經(jīng)濟(jì)形勢便于Business to Business商貿(mào)形式的健康發(fā)展。4. 整體來看，北京市Business to Business商貿(mào)形式租金整體高于其它商業(yè)形式租金、成功運營Business to Business有利于資金快速回收。而Business to

12、 Business商貿(mào)形式也是未來產(chǎn)權(quán)持有人獲利的主要途徑。5. 國美項目應(yīng)提供規(guī)模宏偉，功能齊全，配套完善系列功能。6. 建議定位于 “一站式” Business to Business為主物流中心，提供包括Business to customers購物、休閑、娛樂、餐飲等各項設(shè)施。2005年 10月 北方國際商貿(mào)中心港 中國商貿(mào)國際化楷模國貿(mào)的地位 國美的價位 瞄準(zhǔn)行業(yè)百強(qiáng)，傾力打造華北最具有投資價值的商貿(mào)物流中心，創(chuàng)造北京的“新天地”，亦如香港的中環(huán)廣場。北京國際商貿(mào)匯展中心最高建筑高達(dá)100米，在物理形態(tài)上形成強(qiáng)烈的視覺沖擊感，樹立品牌影響力。同時在經(jīng)濟(jì)物流領(lǐng)域也將成為高端定位商業(yè)中心

13、。2005年 10月 第一方案：30萬平方米的大物流商業(yè)格局+4萬平方米的零售業(yè)態(tài)商業(yè)格局+4.8萬平方米機(jī)動面積（隨時調(diào)整）+3.5萬平方米寫字樓+1.3萬會展中心+車庫（人防）11.8萬平方米+酒店4萬平方米 第二方案：30萬平方米的大物流商業(yè)格局+8.8萬平方米International Super Outlets+3.5萬平方米寫字樓+1.3萬會展中心+車庫（人防）11.8萬平方米+酒店4萬平方米2005年 10月 種 類 面 積 比 例 業(yè) 態(tài) 描 述物 流 匯 展 300， 000 50.5 廠 家 直 銷 、 批 發(fā)購 物 中 心 40， 000 約 6.7 購 物 休 閑調(diào) 整

14、 面 積 48， 000 約 8.1 可 做 吃 喝 玩 樂 休 閑 也 可 做 物 流 匯 展寫 字 樓 35， 000 約 5.9 可 自 由 分 割會 展 13， 000 約 2.2 產(chǎn) 品 展 覽 推 介酒 店 /公 寓 40， 000 約 6.7 三 星 級 酒 店 和 部 分 公 寓 式 酒 店車 庫 /其 他 118， 000 約 19.9 包 括 2787個 停 車 位 9.2萬 （ 含 人 防7000 ） 另 機(jī) 房 1.5萬 合 計 594， 000 地 面 另 有 100-120個 周 轉(zhuǎn) 車 位合 計 車 位 約 2800個2005年 10月 商業(yè)+酒店+公寓+寫字樓+

15、匯展中心建筑功能定位：實用性配套健全商業(yè)功能應(yīng)分為主體為：商業(yè)+配套酒店+配套公寓+配套寫字樓的格局依次面積配比為：地上37萬商業(yè)+1.5萬酒店+2.5萬公寓+3.2萬寫字樓2005年 10月 現(xiàn)代主義風(fēng)格北京國際商貿(mào)匯展中心，市場價值的核心在于商。因此，都市的風(fēng)范、都市的儀容、都市的神態(tài)，需要從外立面這件“衣服”淋漓盡致的體現(xiàn)。 就國際都市而言，商業(yè)綜合體的外立面表現(xiàn)以現(xiàn)代主義風(fēng)格表現(xiàn)最為適宜。玻璃幕墻的簡潔明快，高檔石材的質(zhì)感，大量直線條的勾勒，讓人無時無刻都能感覺到 熱鬧、歡快、喜慶的氣氛。 2005年 10月 屋頂屋頂是許多標(biāo)志性建筑的關(guān)鍵點之一。由于它是最高點，是人的肉眼從遠(yuǎn)處最能發(fā)

16、現(xiàn)的聚焦點。因此，許多標(biāo)志性建筑屋頂都有很獨特的細(xì)部處理，如項LOGO藝術(shù)造型、電子時鐘表、電子視屏等。項目分為兩地塊，屋頂不止一處，且都具有高度，因此，建議屋頂采用項目LOGO的藝術(shù)造型，或者用項目LOGO與電子時鐘進(jìn)行結(jié)合。 2005年 10月 線條勾劃 建議項目在直線條的基礎(chǔ)上，局部使用曲線條進(jìn)行組合。使外立面既有簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，又不缺乏動感。商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計建議滿足人情尺度的需要 現(xiàn)今很多大型建筑綜合體，如大都市街等，由于路面的寬度設(shè)計不合理或路面寬度的局限性，使其對消費者而言，缺乏人情味，不能達(dá)到長久牽滯人流的效果。特別是現(xiàn)今風(fēng)行的休閑旅游購物商業(yè)，對人情尺度的把握要求越來越高。20

17、05年 10月 內(nèi)部空間的可視性1. 特別是對大型商場，需要強(qiáng)調(diào)可視性對公共購物產(chǎn)生引導(dǎo) 作用。整個空間也可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn) 生空間安全感和舒適感，而不是進(jìn)入了迷宮。2. 較高的層高雖然有利于空間的可視性，但太高的層高不利于經(jīng)營時需要的商氣氛圍。根據(jù)市場經(jīng)驗，建議商場層高在4.5M左右比較合適。體驗式商業(yè)空間的設(shè)計1. 合理的空間布局，將設(shè)計融入到產(chǎn)品與建筑的互動關(guān)系；將設(shè)計融入到產(chǎn)品與生活的互動關(guān)系；將設(shè)計融入到建筑與生活的互動關(guān)系；將設(shè)計融入到生活與購物的互動關(guān)系。2. 空間設(shè)計更加講求產(chǎn)品與行業(yè)與生活之間的互動，小到色彩的 搭配，大到各行業(yè)業(yè)態(tài)分割的劃分，無一不是圍繞全身

18、心地享受生活體驗購物所帶來的快樂。 2005年 10月 人流導(dǎo)向建議商業(yè)部分以主力店引導(dǎo)人流，將其出入口安排 在動線終端，盡可能延長購物中心的人流。以局部的造景、中庭引導(dǎo)人流。以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流。無障礙人性化設(shè)計。出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡 局部設(shè)計參考室外廣場設(shè)計建議設(shè)計為現(xiàn)代商業(yè)提供各種促銷活動的舞臺，若空間比較富裕，還可以設(shè)計休閑式廣場。2005年 10月 交通組織設(shè)計 除了扶梯、直梯等現(xiàn)代流行的交通設(shè)計外，還建議加入觀光電梯等具有其他功能的交通設(shè)計。 室內(nèi)步行街 步行街是最受歡迎的購物形式，建議項目商業(yè)部分局部采用此設(shè)計方法。但使用率不能太低，建議使用率在45%以上。同

19、時采用立體的視覺設(shè)計效果。 景觀綠化、燈光照明 項目具有休閑、旅游的主題概念，建議景觀設(shè)計具有多樣性，能 給消費者購物觀景的感覺。 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 一、項目開發(fā)計劃 2005年 10月 2005年 8月 31日 已 完 成 市 發(fā) 改

20、委 立 項 審 批2005年 10月 20日 報 集 團(tuán) 概 念 設(shè) 計 方 案2005年 11月 01日 集 團(tuán) 評 審 確 定 概 念 設(shè) 計 方 案2005年 11月 12日 報 批 用 地 許 可 證2005年 11月 29日 正 式 方 案 設(shè) 計 完 成2005年 11月 29日 30日 集 團(tuán) 評 審 確 定 設(shè) 計 方 案2006年 12月 30日 取 得 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證2006年 2月 5日 取 得 年 度 計 劃 任 務(wù)2006年 2月 25日 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證2006年 3月 20日 各 項 招 投 標(biāo) 備 案 2006年 3月 30

21、日 建 設(shè) 工 程 施 工 許 可 證2005年 10月 2006年 1月 1日 施 工 隊 伍 進(jìn) 場 臨 建 ， 臨 水 、 電 接 通 圍 墻 施 工 開 始2006年 1月 15日 地 質(zhì) 勘 察 完 成2006年 1月 20日 完 成 建 筑 樁 位 點 放 線 ， 放 基 槽 開 挖 邊 線2006年 2月 16日 開 始 土 方 開 挖2006年 5月 16日 土 方 開 挖 完 成2006年 10月 15日 0.000完 成2007年 3月 9日 裙 房 主 體 結(jié) 構(gòu) 封 頂2007年 5月 19日 主 體 結(jié) 構(gòu) 封 頂2007年 7月 3日 屋 面 工 程 完 成2007

22、年 11月 4日 二 次 結(jié) 構(gòu) 及 室 內(nèi) 粗 裝 修 完 成2007年 11月 20日 外 裝 修 完 成 2007年 11月 20日 機(jī) 電 設(shè) 備 安 裝 、 調(diào) 試 完 成2007年 12月 15日 市 政 工 程 、 園 林 工 程 施 工 完 成2008年 1月 29日 項 目 竣 工 驗 收 、 備 案2005年 10月 2006年 1月 1日 施 工 隊 伍 進(jìn) 場 臨 建 ， 臨 水 、 電 接 通 圍 墻 施 工 開 始2006年 1月 15日 地 質(zhì) 勘 察 完 成2006年 1月 20日 完 成 建 筑 樁 位 點 放 線 ， 放 基 槽 開 挖 邊 線2006年 2

23、月 16日 開 始 土 方 開 挖2006年 4月 16日 土 方 開 挖 完 成2006年 8月 31日 0.000完 成2006年 12月 24日 裙 房 工 程 完 成2007年 3月 30日 主 體 結(jié) 構(gòu) 竣 工2007年 5月 14日 屋 面 工 程 完 成2007年 8月 21日 二 次 結(jié) 構(gòu) 及 室 內(nèi) 粗 裝 修 完 成2007年 8月 17日 外 裝 修 完 成 2007年 7月 7日 機(jī) 電 設(shè) 備 安 裝 、 調(diào) 試 完 成2007年 9月 11日 市 政 工 程 、 園 林 工 程 施 工 完 成2007年 10月 26日 項 目 竣 工 驗 收 、 備 案2005

24、年 10月 2005年 10月 第一階段 方案設(shè)計在概念設(shè)計中期階段，國內(nèi)設(shè)計院的各專業(yè)開始介入，進(jìn)行各專業(yè)的概念設(shè)計，對各專業(yè)設(shè)備、系統(tǒng)實施優(yōu)化，保障方案的可實施性，并為報建工作提供支持。（1）、國內(nèi)設(shè)計院的選擇和介入時間對項目后期進(jìn)度保證有重大影響，建議國內(nèi)設(shè)計院在概念設(shè)計中期匯報階段開始參與（各專業(yè)）。（2）、其中主要材料、設(shè)備系統(tǒng)確認(rèn)及交樓標(biāo)準(zhǔn)的確定（建筑/結(jié)/水/暖/電/訊）對施工圖紙出圖時間、工程造價有重要影響。 2005年 10月 方案到初設(shè)期間：（1）重點在落實國際公司方案的真實指標(biāo)和實施的各系統(tǒng)的總體 判斷上；（2）方案時即要求國內(nèi)設(shè)計院建筑的建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電各 專業(yè)人

25、員介入項目，研究各專業(yè)的系統(tǒng)組織和主要設(shè)備，結(jié)構(gòu)的優(yōu)化措施和具體位置點的剖析研究，并立即形成設(shè)計技術(shù)要求的量化指標(biāo)初稿；（3）對市政，供電等政府部門的“外圍”專業(yè)設(shè)計公司的反饋意見要及時反應(yīng)，由設(shè)計院協(xié)調(diào)人對此負(fù)責(zé)；（4）在方案完成之時所有設(shè)備方案，系統(tǒng)選擇應(yīng)同時完成，且匯集成上報公司的交樓標(biāo)準(zhǔn)，形成施工圖的設(shè)計深度要求。2005年 10月 第二階段 施工圖階段對國內(nèi)設(shè)計院的要求： 設(shè)計院應(yīng)采用兩條腿走路的方式完成設(shè)計任務(wù)，即由其協(xié)調(diào)部組織另出一套快于正常設(shè)計的、針對報建事務(wù)的施工圖。工作組： 應(yīng)由技術(shù)水平相當(dāng)?shù)母鲗I(yè)人員組織構(gòu)成。這一組織的人員，將不能兼有其他設(shè)計事宜。須專職于本項目的全過程

26、服務(wù)。綜合協(xié)調(diào)部： 統(tǒng)一安排設(shè)計院工作的兩組事物，制訂統(tǒng)一設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、出圖標(biāo)準(zhǔn)等工作，并綜合安排完成各專業(yè)報建的手續(xù)，先期繪制完整的各專業(yè)報建圖（可與最終版有所出入）；設(shè)置專做報建圖的人員，提供技術(shù)圖紙、技術(shù)參數(shù)、保證報建意見的正確表達(dá)和執(zhí)行。鑒于兩塊地同時開工的要求，設(shè)計院的配合人員也要由兩個綜合各專業(yè)的大組構(gòu)成，設(shè)綜合協(xié)調(diào)部一個：并提供設(shè)計人員名單、聯(lián) 絡(luò)方式。 2005年 10月 施工圖階段：保證土建結(jié)構(gòu)施工，大型設(shè)備招投標(biāo)為目的；對應(yīng)施工計劃，分批分區(qū)提前完成，保證工程的進(jìn)度順利進(jìn)行；監(jiān)理及施工公司要有提前介入的人員。 室內(nèi)設(shè)計應(yīng)從方案完成時就開始介入。在施工開始的兩個月，設(shè)計院結(jié)構(gòu)專業(yè)

27、每周兩次在施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)圖紙問題。在長時間的材料采購期內(nèi)，水暖電氣專業(yè)的負(fù)責(zé)人要與采購部人員定期交流，及時確定設(shè)備參數(shù)。 景觀、外照明要結(jié)合市政的施工進(jìn)行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)總圖專業(yè)的設(shè)計安排與策劃、營銷協(xié)商營業(yè)區(qū)間的鋪裝施工，組織安排繼續(xù)施工的場地要求。2005年 10月 三、施工計劃及編制說明2005年 10月 1、總工期：A區(qū)（大地塊）計劃2006.2.16開工，2008.1.29竣工，工期約23.5月；B區(qū)（小地塊）計劃2006.2.16開工，2007.10.24竣工，工期約20月； 2、簡要說明：本工期目標(biāo)是經(jīng)合理壓縮的、具有可操作性的、要求較高操作水平的工期目標(biāo)。本工程將是“三邊”工程，工程中

28、需要全面克服設(shè)計圖紙、報建報批等方方面面對施工的影響。 2005年 10月 3. 工程特點1）由于每層面積太大，施工塔吊二次倒運量很大，是影響工期的一大因素；2）由于面積大、層高高，所以每層工期較長；3）土方施工方案:本工程土方量很大，土方開挖的施工組織很關(guān)鍵，根據(jù)現(xiàn)場條件初步確定A區(qū)可以設(shè)置4個出入口,2入2出,可安排90輛車，太多則降低效率；B區(qū)可以設(shè)置3個出入口,2入1出,可安排60多輛車，太多則降低效率；4）模板鋼筋工程已按定額及經(jīng)驗安排的很緊湊，如模板高峰時每天施工約6000平米，壓縮空間已很?。?5）冬、雨季正常施工，采取相應(yīng)的技術(shù)措施，全面克服氣候的影響。 2005年 10月 2

29、005年 10月 （一）三種方案建造成本估算匯總表2005年 10月 2005年 10月 （二）三種方案建造成本重大差異分析:1、RTKL原版設(shè)計方案（3300）和RTKL設(shè)計修改方案（3000）及簡易批發(fā)市場版（2200）主要差異在于： RTKL原版設(shè)計方案（3300）為弧形立面造型結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工工期長，工藝復(fù)雜，須利用定型模板或木模板，導(dǎo)致用工量增大，從而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)施工成本增加；在建筑面積、結(jié)構(gòu)形式相同情況下，弧形建筑鋼筋及混凝土含量相應(yīng)增大，從而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)成本增加；在裝飾裝修方面，由于弧形幕墻比直線形幕墻僅此一項沒平米外墻面積增加300元；RTKL原版設(shè)計方案中空中連廊與RTKL設(shè)計修改方案

30、相比增加900萬。2005年 10月 2、 RTKL設(shè)計修改方案與簡易批發(fā)市場版的主要差異在于裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修部位不同，材料設(shè)備選型不同。其中RTKL設(shè)計修改方案如外墻大部分為玻璃幕墻，少部分為中檔石材，而簡易批發(fā)市場版外墻大部分為涂料，少量中低檔石材和玻璃幕墻；寫字樓不采用空調(diào)系統(tǒng)而采用散熱器采暖，精裝修面積減??；如酒店及公寓在RTKL設(shè)計修改方案中全部精裝修，不低于四星級標(biāo)準(zhǔn)，而簡易批發(fā)市場版中只在公共部分進(jìn)行中低檔次裝修；RTKL設(shè)計修改方案商業(yè)批發(fā)層增加了玻璃隔斷和簡易的天棚吊頂，而簡易批發(fā)市場版僅做到墻面天棚刮膩子，沒有玻璃隔斷。景觀園林在RTKL設(shè)計修改方案中檔次較高。2005年 1

31、0月 2005年 10月 1、建造成本控制思路 加強(qiáng)工程設(shè)計審核管理： 加強(qiáng)工程、設(shè)計變更管理； 強(qiáng)化分包和采購管理； 現(xiàn)場管理；2005年 10月 2、建造成本控制方案建造成本控制原則：1）在開工前，針對具體項目通過任務(wù)分解，對所有重要成本點均劃分出擬分包工程，甲方直接采購的和甲方指定品牌限價乙方采購的材料設(shè)備子項。2）凡能在工程實踐中具有可操作性，拆細(xì)后對工程銜接和質(zhì)量影響可控的子項均要分解出子項。3）任何一個子項均實行嚴(yán)格的招投標(biāo)管理，按公司制定的招標(biāo)管理辦法操作，嚴(yán)格走審批程序。4）任何一個子項招標(biāo)時均需選擇3家以上合格投標(biāo)單位。5）由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按合理低價原則確定中標(biāo)單位。6）項目公

32、司工程部承擔(dān)技術(shù)標(biāo)起草工資，預(yù)算部承擔(dān)商務(wù)標(biāo)起草工作，先討論技術(shù)的可行性，再討論經(jīng)濟(jì)可行性。7）最大限度的利用社會資源，如積極引入BOT方式運作供暖、制冷 系統(tǒng)，注重付款條件，盡量延長付款期限等。 2005年 10月 2005年 10月 項 目營 銷營 銷策 略 推 廣策 略前 提分 析 推 廣計 劃 宣 傳主 線 主 要公 關(guān) 活 動造 勢 與 東 方 廣 場媲 美保 障 高投 資 回 報 率項 目布 局 高 收 益 率銷 售控 制營 銷 核 心饑 餓 療 法客 戶類 型 分 析 租 售 定 價租 售計 劃2005年 10月 生態(tài)客戶群鏈2005年 10月戰(zhàn) 略投 資 人 物 業(yè) 產(chǎn)權(quán) 持

33、有 人 租 約投 資 人 租 約投 資 人 廠 家商 戶廠 家商 戶 戰(zhàn) 略 投 資 人物 業(yè) 產(chǎn) 權(quán) 持 有 人 物 業(yè) 產(chǎn) 權(quán) 持 有 人租 約 投 資 人 租 約 投 資 人商 場 商 場 運 營 商 廠 家 商 戶廠 家 商 戶 租 約 投 資 人 租 約 投 資 人2005年 10月 2005年 10月 主 要 從 四 個 方 面 進(jìn) 行 推 廣項 目 品 質(zhì)項 目 價 位項 目 稀 缺 性項 目 的 保 障 價 格 殺 手國 美 的 價 位 饑 餓 療 法少 量 供 應(yīng)國 美 集 團(tuán)信 譽 與 實 力保 證 項 目 的 運 作高 形 象國 貿(mào) 的 地 位 2005年 10月 1.國

34、際知名建筑設(shè)計公司-RTKL 2.建筑成本高-高投入保證高品質(zhì) 3.只租不售-與國貿(mào)相同的運做方式 4.強(qiáng)調(diào)豐臺區(qū)整個區(qū)域商業(yè)價值。 5.通過炒作提升地塊價值。 6.聘請知名商業(yè)運營公司、酒店管理公司,保證項目檔次2005年 10月 具體定價方式和銷售套餐我們在后面有詳細(xì)說明2005年 10月 一是講求訂單生產(chǎn)、零庫存運作，省心踏實同時試探市場，避免一些失誤，還給消費者“不容易吃上”的緊迫感，讓他們追著我們。二是定價要有戰(zhàn)略考慮，產(chǎn)品實力大，價位足夠低，就會有一個緊俏期。對消費者的表面解釋可以說是為保持價格穩(wěn)定、讓先鋪位的人心里平衡，而實際上是采取“以少勝多”戰(zhàn)術(shù)，打壓市場比自己成熟、價位比自

35、己高的對手，增強(qiáng)自己的競爭力。2005年 10月 服 裝 類 （ 10類 ） 化 妝 品 （ 5類 ）珠 寶 首 飾 類 （ 5類 ） 日 用 小 商 品 （ 11類 ）文 物 類 （ 10類 ） 食 品 和 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 （ 10類 ）休 閑 體 育 類 （ 5類 ） 家 居 用 品 （ 5類 ）建 材 家 具 （ 12類 ） 醫(yī) 藥 保 健 品 （ 5類 ）文 化 辦 公 用 品 （ 6類 ） 圖 書 音 像 市 場 （ 8類 ）服 務(wù) 行 業(yè) 特 供 商 品 （ 5類 ） 樂 器 （ 3類 ）電 器 2005年 10月 1.男裝：西服、夾克衫、西褲、休閑裝、內(nèi)衣 2.女裝：套裝、外衣、

36、裙子、褲子、時裝、休閑裝、職業(yè)女裝3.女士內(nèi)衣：文胸、束褲、內(nèi)褲、腹帶、襪子 4.童裝：各種童裝5.面料：各種布料、絲綢產(chǎn)品6.運動休閑：健身服、運動服、登山服、滑雪服、游泳衣7.箱包：旅行箱、皮箱、登山包、坤包、男士手包、提包、手提箱8.皮草：裘皮大衣、裘皮短大衣、皮大衣、皮夾克、皮摟、皮裙、馬夾、皮帶、皮手套9.鞋帽：男鞋、女鞋、兒童鞋、帽子、手套10、服飾：領(lǐng)帶、袖扣、圍巾、胸飾2005年 10月 1.護(hù)膚用品：洗面奶、潤膚水、潤膚露、爽膚水、緊膚霜、養(yǎng)顏露、防曬霜2.化妝用品：粉妝液、粉底霜、眉筆、口紅、唇彩、唇膏、眼線筆、睫毛膏、指甲油、染發(fā)劑3.化妝器具：化妝刷、化妝棉、睫毛夾、假

37、睫毛、指甲護(hù)理用具4.洗浴用品5.飾品、香水2005年 10月 1.鉆飾：鉆戒、鉆石項鏈2.黃金飾品：3.白金飾品：4.寶石飾品：紅寶石、藍(lán)寶石、綠寶石、綠松石、瑪瑙、玉石5.銀飾品：2005年 10月 1.日用生活品2.婦女用品3.嬰童用品4.工藝品5.裝飾6.玩具7.五金8.小家電9.婚慶用品 10.寵物用品 11.其他2005年 10月 1.玉器2.青銅器3.瓷器4.仿古家具5.字畫6.石器7.金屬器8.古幣9.木器 10.雜件 2005年 10月 1.煙2.酒3.糖4.茶5.干、鮮果品6.調(diào)料7.飲料8.蔬菜9.禽、蛋、海鮮類 10、其他農(nóng)副產(chǎn)品2005年 10月 1.Golf2.球類

38、3.健身器材4.戶外用品5.運動器械2005年 10月 1.床上用品2.擺件3.窗簾布藝4.廚衛(wèi)用品5.燈飾2005年 10月 1.家具2.廚房用具3.衛(wèi)生潔具4.磚5.板材6.水暖7.電料8.門9.窗10.涂料11.燈具12.其他2005年 10月 中藥西藥保健品家用醫(yī)療設(shè)備保健設(shè)備2005年 10月 文化用品：紙、墨、筆、硯辦公用品：辦公文具學(xué)生用品：書包、筆、本等用具攝影用品：攝影器材美術(shù)用品：美術(shù)用具辦公設(shè)備：傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、裝訂機(jī)、掃描儀、電話機(jī)2005年 10月 教科書籍專業(yè)書籍生活書籍雜志刊物兒童書籍磁帶光碟軟件2005年 10月 美容、美發(fā)特供品賓館特供品火車、飛機(jī)特供品汽車整

39、車及零配件產(chǎn)品其他2005年 10月 西洋樂器民樂器電子樂器2005年 10月 1. 中國家電連鎖巨頭-資金實力的保障2.品牌-信譽的保障，保證回購的可信度3.專業(yè)運做、商業(yè)敏捷度是在電器行業(yè)巨大的成功的保證，這種保證也將體現(xiàn)在國美地產(chǎn)的項目上。2005年 10月 38.8萬 平 方米 分 配 方 案一 餐 飲 /娛 樂 或 調(diào) 節(jié) 面 積 4.8萬 平 方 米主 力 店百 貨 +超 市 4萬 平 方 米物 流 匯 展 30萬 平 方 米 2005年 10月 38.8萬 平 方米 分 配 方 案二 餐 飲 /娛 樂 或 調(diào) 節(jié) 面 積 2.8萬 平 方 米主 力 店百 貨 +超 市 2萬 平

40、方 米Outlets 4萬 平 方 米物 流 匯 展 30萬 平 方 米 2005年 10月 Outlets運用方案的幾種考慮1.引進(jìn)國際商業(yè)運營公司，引入國際品牌的Outlets，提高項目檔次，吸引客流。2.與香港貿(mào)發(fā)局等類似組織談判，引入CEPA產(chǎn)品。3.在項目運做前期，我們針對Outlets的客戶免收場地費三年，部分的讓利可以最大限度的提高人氣。2005年 10月 分 割 最 小 單 位 （ 建 筑 面 積 ） 最 多 戶 數(shù) 平 均 每 個 行 業(yè) 最 多戶 數(shù) 平 均 到 每 一 類 產(chǎn) 品的 戶 數(shù)50 6000戶 400戶 60戶100 3000戶 200戶 30戶200 150

41、0戶 100戶 15戶400 750戶 50戶 7.5戶20， 000 15戶 1戶 2005年 10月通 過 市 場 調(diào) 查 ， 建 議 面 積 分 割 按 建 筑 面 積 50 進(jìn) 行 分 割 。 2005年 10月如 何 定 價定 價 策 略 如 何說 服 客 戶銷 售 手 段 達(dá) 到怎 樣 的 目 標(biāo)銷 售 排 期 需 要怎 樣 的 配 合推 廣 排 期 按照工程進(jìn)度等各項要求，我們項目要求在開業(yè)前收回30個億。營 銷方 案 說 明 均 價（ 元 / ）一 銷 售 所 有 商 業(yè) 面 積 ， 39.1萬 。 7672二 銷 售 部 分 商 業(yè) 面 積 ， 30萬 。 10000三 銷

42、售 部 分 商 業(yè) 面 積 ， 35萬 。 搭 配 銷售 寫 字 樓 面 積 3.5萬 。 7792 2005年 10月 3 4 5 6 7 84000 3.70 4500 4.17 3.13 5000 4.63 3.47 2.78 5500 5.09 3.82 3.06 2.55 6000 5.56 4.17 3.33 2.78 2.38 6500 6.02 4.51 3.61 3.01 2.58 2.26 7000 6.48 4.86 3.89 3.24 2.78 2.43 7500 6.94 5.21 4.17 3.47 2.98 2.60 8000 5.56 4.44 3.70 3.1

43、7 2.78 8500 4.72 3.94 3.37 2.95 9000 4.17 3.57 3.13 9500 3.77 3.30 10000 3.47 2005年 10月 根據(jù)商業(yè)體量和項目業(yè)態(tài)等因素，我們選取百榮的出租價格和銷售價格為參考。1.百榮三層（可視為項目均價）40年產(chǎn)權(quán)銷售價格為34000元/。2.百榮建筑面積平均出租價格為5.25元/。3.百榮鋪位面積平均出租價格為10.5 元/2005年 10月 我們銷售價格為7792元/ 即我們的實際租金為 7792元/（360*6年）=3.6元/預(yù)計3-5年后平均租金為5元/客戶靜態(tài)投資收益率為（5-3.6）/3.6=38.8% 200

44、5年 10月 我們銷售價格為7792元/ 即我們的實際租金為 7792元/（360*8年）=2.7元/預(yù)計3-5年后平均租金為5元/客戶靜態(tài)投資收益率為（5-2.7）/2.7=85.1% 2005年 10月 使 用年 數(shù) 實 際 使 用 價 值 投 入 資 金 量 靜 態(tài) 投 資 收 益率6 10800元 7792元 / 38.8%8 14400元 7792元 / 85.1%我 們 還 可 以 提 供 購 買 6年 的 使 用 權(quán) ， 兩 年 的 免 租 期 ， 實 際 使 用8年 ， 預(yù) 定 兩 年 的 免 租 期 在 第 7-8年 實 現(xiàn) 。 2005年 10月 假 設(shè) 出 租 價 格 3

45、.25元 /平 方 米 .日推 算 出 年 租 金 1170元 /平 方 米 .年出 租 年 限 租 金 收 益1 11702 23403 35104 46805 58506 70207 8190 8 93602005年 10月 案例說明：前提：出租面積：1 平方米建筑面積 出租期限：8年 預(yù)計租金為市場價值的65%，為3.25元/天一次付清，7500元/平方米。分八年，按3.25元/天，則每年付1170元/年，總計9360元/平方米；按3%貼現(xiàn)率計，NPV為8459元/。對比可知：一次付清可節(jié)省資金12.8%對外出租，如按市場4元/平方米.天計，利潤率53.6%NPV利潤率38.8% 200

46、5年 10月 購 買 價 格 投 資 收 益 率5500 118.18%6000 100.00%6500 84.62%7000 71.43%7500 60.00%8000 50.00%8500 41.18%9000 33.33%9500 26.32%10000 20.00% 2005年 10月 越 早 購 買 的客 戶 能 享 受到 越 高 的 投資 收 益 率 4 5 6 7 83.7 5328 3.6 6480 3.5 7560 3.4 8568 3.3 9504 2005年 10月 參 考 租 金 購 買年 限銷 售 價 格 和商業(yè)面積捆綁以套餐形式推出： 1、方式一：商鋪加寫字樓的套餐

47、形式；方式二：商鋪加酒店的套餐形式；方式三：商鋪加酒店加寫字樓的套餐形式；備注，捆綁后酒店、寫字樓價格高于成本價，但明顯低于散租價格。 2、如通過市場研究寫字樓產(chǎn)品不利于展開租賃，可調(diào)整為商住形式產(chǎn)品。 3、如進(jìn)行捆綁，寫字樓、酒店部分的利潤可更有效的為整體營銷收入進(jìn)行補充。2005年 10月 1.有展會場所，定期舉辦各種推薦活動2.我們聯(lián)系15類的商業(yè)協(xié)會，建立商業(yè)地產(chǎn)聚樂部。3.能進(jìn)入我們項目句證明商家是行業(yè)內(nèi)翹楚。4.國美在聯(lián)接商業(yè)國務(wù)購物的網(wǎng)站，拓寬銷售渠道5.我們與銀行建立良好的貸款渠道。2005年 10月 2005年 2006年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

48、11 12項 目 品 牌 導(dǎo) 入 期 市場反饋期 強(qiáng) 銷 期 持 續(xù) 期 二 次 強(qiáng) 銷期 收 尾 2005年 10月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月強(qiáng) 銷 期銷 售 40% 持 續(xù) 期銷 售 20% 二 次 強(qiáng) 銷銷 售 30% 結(jié) 尾 期銷 售 10%6750元 / 4.05 4.057750元 / 1.55 1.55 1.558750元 / 3.94 3.949750元 / 1.46 1.46 2005年 10月 2006年參 考 價 格租 售 額（ 億 元 ） 23.55億 元 2005年 2006年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

49、 12推 廣 排期 項 目 品 牌 導(dǎo) 入 期 強(qiáng) 銷推 廣 持 續(xù)推 廣 二 次 強(qiáng)銷 推 廣 收 尾費 用 比例 40% 30% 10% 20% 0費 用 額 1884萬 元 1413萬元 471萬 元 942萬 元 0 2005年 10月 這期間的宣傳策略是突出項目形象和品牌優(yōu)勢，迅速吸引市場目光，為強(qiáng)銷期做好準(zhǔn)備工作。主要有兩個造勢宣傳點：1.地塊的商業(yè)價值-高投資回報率2.銷售國美商鋪優(yōu)先選購卡（運用一定的價格杠桿）2005年 10月 這期間是實現(xiàn)項目利潤最大化。在市場上，本項目已有了一個形象概念，突出項目綜合品質(zhì)的宣傳，是促進(jìn)成交的主要手段。在此期間主要以商業(yè)放量為主導(dǎo)銷售工作，進(jìn)

50、行整單招商、銷售加散單招商、銷售結(jié)合的銷售形式。2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月（ 一 ） 、 項 目 融 資 階 段 劃 分地 價 款 工 程 正 負(fù) 零 工 程 封 頂?shù)?價 款 工 程 正 負(fù) 零 工 程 封 頂 第 一 階 段資 金 需 求 :地 價款資 金 來 源 : 自 有 資 金 戰(zhàn) 略 合 作融 資 方 式 : 戰(zhàn) 略 合 作 第 二 階 段資 金 需 求 : 地 價 款 工 程 款 (墊 資 )資 金 來 源 : 自 有 資 金 土 地 抵 押 貸 款 戰(zhàn) 略 合 作融 資 方 式 : 銀 行 貸 款 戰(zhàn) 略 合 作 第 三 階 段資 金 需 求 :

51、工 程 款 (墊 資 )資 金 來 源 :銷 售 回 款土 地 抵 押 貸 款在 建 工 程 抵 押 貸款融 資 方 式 :銀 行 貸 款戰(zhàn) 略 合 作 第 四 階 段資 金 需 求 : 工 程 款 (墊 資 )資 金 來 源 : 銷 售 回 款 租 金 收 入融 資 方 式 : 發(fā) 行 信 托 計 劃或 REITS基 金 上 市 或 資 產(chǎn) 置換 戰(zhàn) 略 合 作 第 五 階 段資 金 需 求 :資 金 來 源 :銷 售 回 款 租 金 收 入融 資 方 式 :發(fā) 行 信 托 計 劃 或REITS基 金上 市 或 資 產(chǎn) 置 換戰(zhàn) 略 合 作 2005年 10月 融 資 階 段 第 一 階 段

52、 第 二 階 段 第 三 階 段 第 四 階 段 第 五 階 段 銀 行 貸 款 戰(zhàn) 略 合 作 信 托 計 劃 REITS 資 本 市 場 2005年 10月(三 )、 融 資 策 略我 們 提 出 “ 穩(wěn) 、 全 、 新 、 快 ” 的 融 資 策 略1、 “ 穩(wěn) ” 就 是 要 根 據(jù) 不 同 融 資 階 段 ， 抓 住 重 點 融 資 渠 道 ， 采 取 切 實可 行 的 融 資 方 式 ， 確 保 資 金 鏈 安 全 。在 第 一 、 二 階 段 重 點 工 作 就 是 做 好 銀 行 貸 款 工 作 。 要 做 到 “ 快 ” 和“ 多 ” 。在 的 第 四 、 五 階 段 重 點

53、 工 作 是 對 不 好 銷 售 、 自 己 準(zhǔn) 備 持 有 的 物 業(yè) ，利 用 資 本 市 場 和 房 地 產(chǎn) 信 托 完 成 資 金 盡 快 回 收 。 2、 “ 全 ” 就 是 全 面 ， 既 要 有 方 便 的 短 線 融 資 ， 又 要 從 戰(zhàn) 略 上 考 慮 建立 與 維 持 長 線 融 資 ， 確 保 后 期 資 本 盡 快 退 出 。 2005年 10月3、 “ 新 ” 就 是 積 極 創(chuàng) 新 充 分 利 用 國 內(nèi) 信 托 公 司 發(fā) 行 房 地 產(chǎn) 信 托 ， 利 用 海 外 投資 基 金 以 及 資 本 市 場 融 資 等 創(chuàng) 新 方 式 。4、 “ 快 ” 就 是 “

54、 前 期 工 作 要 快 、 銀 行 貸 款 要 快 、 工 程 進(jìn)度 要 快 、 回 款 要 快 ” ， 這 是 確 保 階 段 性 融 資 方 式 能 順 利操 作 的 關(guān) 鍵 。 2005年 10月（ 一 ） 、 銀 行 貸 款1、 銀 行 貸 款 是 我 們 最 重 要 的 融 資 方 式 ， 對 于 保 證 工 程 建 設(shè) 階 段 的 資金 非 常 重 要 。2、 在 項 目 層 次 上 我 們 可 用 的 有 土 地 抵 押 貸 款 和 在 建 工 程 抵 押 貸 款 。3、 在 地 價 款 支 付 階 段 ， 我 們 考 慮 了 用 銀 行 貸 款 支 付 地 價 款 的 方 式

55、 ，從 而 減 少 了 自 有 資 金 的 投 入 。 2005年 10月 土 地 抵 押 貸款 1.5億投 入 土 地 出讓 金 0.8億 回 款余 額投 入 土 地 出讓 金 0.2億 投 入 補 償 金11030萬 元投 入 補 償金 1.7億 回 款余 額回 款 余額 回 款 余額投 入 補 償 金11030萬 元土 地 抵押 貸 款3.3億 投 入補 償金 1億 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月消 費 信 托 計 劃1） 、 這 種 方 式 應(yīng) 用 在 取 得 銷 售 許 可 證 之 前 ， 為 客 戶 提 供按 揭 之 用 。2） 、

56、2004年 初 ， 北 國 投 為 今 典 集 團(tuán) 發(fā) 行 了 蘋 果 社 區(qū) 消 費信 托3） 、 雖 然 銀 監(jiān) 會 對 蘋 果 社 區(qū) 信 托 進(jìn) 行 了 調(diào) 查 ， 但 因 其 并未 違 規(guī) ， 也 就 沒 有 處 理 ， 因 此 只 要 我 們 低 調(diào) 處 理 。 完 全具 備 可 行 性 2005年 10月信 托 公 司貸 款 (房 價 70%) 購 買 信 托 計 劃工 作 房 價 款 (100%) 開 發(fā) 商購 房 客 戶 投 資 者 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 2005年 10月 20

57、05年 10月 2005年 10月 1.運營管理范圍2.運營管理目標(biāo)3.客戶服務(wù)4.物業(yè)公司的選擇5.運營風(fēng)險 2005年 10月 1.運營管理范圍設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理安全保衛(wèi)管理廣告管理業(yè)態(tài)平衡裝修管理租賃管理增值服務(wù)2005年 10月 2.運營管理目標(biāo)保障項目正常運營，完成盈利指標(biāo)；提升中長期的投資信心，實現(xiàn)平穩(wěn)升級；培育和提升商業(yè)知名度、品牌價值。2005年 10月 3.客戶服務(wù)商業(yè)物業(yè)整體維護(hù)，營建良好商業(yè)氛圍；提供法律、政策咨詢，統(tǒng)一運營規(guī)范；促進(jìn)升級換代，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；新興的資產(chǎn)管理服務(wù)，協(xié)助客戶控制運營風(fēng)險；2005年 10月 4.物業(yè)公司的選擇酒店運營管理機(jī)構(gòu)寫字

58、樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)2005年 10月 5.運營風(fēng)險地塊區(qū)域價值全面提升，市場宣傳難度大；項目定位創(chuàng)新，后期運營人才短缺；市場定位，須在運營中逐步完善；市場培育期需23年，帶來了調(diào)整風(fēng)險； 2008年前，商業(yè)地產(chǎn)放量較大，市場競爭激烈。2005年 10月 2005年 10月 工程中心提供的工程進(jìn)度計劃、工程造價、工程款、設(shè)計費、前期費支付節(jié)點計劃營銷中心提供的租金預(yù)收進(jìn)度計劃我公司土地出讓金、拆遷補償費支付計劃國家有關(guān)稅費交納標(biāo)準(zhǔn)2005年 10月 2005年 10月 單 位 ： 萬 元 指 標(biāo) 數(shù) 額 指 標(biāo) 數(shù) 額 占 地 面 積 (萬 m2） 7.8658 建 筑 高 度 寫

59、字 樓 98米 ， 酒 店 94米 代 征 用 地 面 積 (萬 m2) 4.0209 容 積 率 4.5 規(guī) 劃 總 建 筑 面 積 （ 萬 m2） 59.40 綠 化 率 30% 地 上 建 筑 面 積 （ 萬 m2） 35.80 建 筑 密 度 45% 地 下 建 筑 面 積 （ 萬 m2） 23.60 建 筑 基 底 面 積 （ 萬 m2） 3.54 其 中 ： 地 下 商 業(yè) 面 積 （ 萬 m2） 11.80 小 地 塊 商 業(yè) 面 積 （ 萬 m2） 6.6 地 下 車 庫 面 積 (萬 m2) 10.00 綠 化 面 積 2.36 地 下 人 防 面 積 (萬 m2) 0.80

60、 地 下 車 庫 及 配 套 （ 萬 m2） 11.80 設(shè) 備 用 房 面 積 (萬 m2) 1.00 紅 線 內(nèi) 市 政 施 工 面 積 （ 萬 m2） 4.33 可 租 售 面 積 （ 萬 m2） 47.60 樓 面 地 價 (元 /m2) 1453 地 上 物 流 商 業(yè) 面 積 （ 萬 m2） 27.00 可 停 車 位 （ 個 ） 3300 地 下 物 流 商 業(yè) 面 積 （ 萬 m2） 11.80 其 中 地 下 停 車 位 （ 個 ） 3120 公 寓 式 酒 店 出 租 面 積 （ 萬 m2） 2.50 開 發(fā) 周 期 （ 月 ） 30 酒 店 可 出 租 面 積 （ 萬 m

61、2） 1.50 其 中 ： 規(guī) 劃 及 報 建 周 期 4 會 議 會 展 中 心 面 積 （ 萬 m2） 1.30 建 設(shè) 期 24 寫 字 樓 （ 萬 m2） 3.50 運 營 準(zhǔn) 備 期 4 北京國際商貿(mào)匯展中心 2005年 10月 單 位 ： 萬 元 序 號 項 目 內(nèi) 容 按 總 建 筑 面 積 計 算 單 方 投 資 （ 元 /m2) 按 可 銷 售 面 積 計 算 的 單 方 投 資 預(yù) 算 總 價 (萬 元 ) 1 土 地 出 讓 地 價 款 524.44 654.45 31151.84 2 拆 遷 補 償 928.45 1158.61 55149.90 3 建 安 工 程 費

62、 2889.00 3605.18 171606.60 4 前 期 綜 合 費 及 開 發(fā) 期 間 稅 費 89.76 112.02 5332.00 5 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費 199.00 248.33 11820.60 6 不 可 預(yù) 見 費 86.67 108.16 5148.20 7 開 發(fā) 費 用 380.21 474.46 22584.26 8 開 辦 費 29.12 36.34 1730.00 9 建 設(shè) 總 投 資 5126.66 6397.55 304523.40 國 際 商 貿(mào) 匯 展 中 心 2005年 10月 北 京 國 際 商 貿(mào) 匯 展 中 心 單 位 :萬 元 估 算

63、項 目 計 劃 投 資 總 額 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 合 計 土 地 出 讓 地 價 款 31151.84 25379.00 5772.84 0.00 0.00 0.00 31151.84 拆 遷 補 償 55149.90 16544.97 22059.96 16544.97 0.00 0.00 55149.90 31A建 安 工 程 費 （ 大 地 塊 ） 127257.10 1221.00 40171.50 76876.20 0.00 8988.40 127257.10 35A1建 安 工 程 費 （ 小 地 塊 ） 56170.10 505.80 1

64、7567.10 29358.00 0.00 8739.20 56170.10 前 期 綜 合 費 及 開 發(fā) 期 間 稅 費 5332.00 3199.20 2132.80 0.00 0.00 0.00 5332.00 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 不 可 預(yù) 見 費 5148.20 1029.64 2059.28 2059.28 0.00 0.00 5148.20 財 務(wù) 費 用 6300.00 0.00 4200.00 2100.00 0.00 0.00 6300.00 項 目 管 理 費 6864.26 1372.85 2745

65、.71 2745.71 0.00 0.00 6864.26 租 約 銷 售 費 用 9420.00 0.00 8836.00 584.00 0.00 0.00 9420.00 開 辦 費 1730.00 0.00 173.00 1557.00 0.00 0.00 1730.00 建 設(shè) 總 投 資 合 計 304523.40 49252.46 105718.2 131825.15 0.00 17727.60 304523.4注 ： 根 據(jù) 工 程 中 心 提 供 的 工 程 款 支 付 計 劃 ， 建 造 成 本 已 經(jīng) 按 照 目 前 建 筑 市場 上 最 大 可 能 墊 資 考 慮 200

66、5年 10月 2005年 10月 項 目 可 售 面 積 平 均 單 價 銷 售 總 額 物 流 匯 展 中 心 38.80 8,900.00 345,320.00 寫 字 樓 3.50 8,500.00 29,750.00 公 寓 式 酒 店 2.50 9,000.00 22,500.00 合 計 44.80 8,874.33 397,570.00 按 總 建 筑 面 積 計 算 銷 售 單 價 6,693.10 流 轉(zhuǎn) 稅 5.5% 21,866.35 銷 售 凈 流 入 375,703.65 減 除 流 轉(zhuǎn) 稅 后 按 總 建 筑 面 積 計 算 銷 售 單 價 6,324.98 說 明 ：1、 不 考 慮 酒 店 及 其 會 議會 展 中 心 的 經(jīng) 營 收 入 ；2、 假 定 表 中 業(yè) 態(tài) 均 100%銷 售 ；注意：1、 很 難 100%銷 售 ，如 果 80%銷 售 ， 則 銷售 額 為 318056萬 元 ；2、 如 果 減 掉 銷 售 回 款產(chǎn) 生 的 流 轉(zhuǎn) 稅 17500萬元 ， 則 按 80%銷 售 比例 計 算 回 款 額 為 30000 萬 元 ； 200