2015洛陽市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

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1、洛陽市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告二一五年十月 目錄 一、城市概況二、市場分析三、 一、城市概況 一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況 洛陽市轄6區(qū)8縣1市（分別為澗西區(qū)、西宮區(qū)、老城區(qū)、瀍河回族區(qū)、洛龍區(qū)、吉利區(qū)、孫津縣、新安縣、宜陽縣、伊川縣、洛寧縣、嵩縣、欒川縣、汝陽縣和偃師 市）、1個洛陽新區(qū)、1個洛陽國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、1個國家洛陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和2個省級開發(fā)區(qū)。市區(qū)面積694平方公里，建成區(qū)面積170平方公里。行政區(qū)劃：洛陽市為河南地級市，是中國歷史文化名城，中部重要工業(yè)城市，被譽(yù)為“千年帝都，牡丹花城”，鄭西高鐵經(jīng)過洛陽，對外交通便利。轄6區(qū)8縣1市，建成區(qū)面積170平方公里。 城市經(jīng)濟(jì)概況城市定位：

2、立足豫西地區(qū)，與鄭州共同建設(shè)河南省雙核中心，洛陽城市現(xiàn)階段主要向南發(fā)展，未來向東沿河兩側(cè)發(fā)展趨勢明顯。 洛陽過去十年造城主要以洛龍新區(qū)開發(fā)為主，市政店的搬遷、高鐵站的設(shè)立，都對新區(qū)產(chǎn)生極大的拉動作用；中部的西工區(qū)、老城區(qū)城市規(guī)劃思路以舊城、舊廠改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為主，而東西兩翼的澗西區(qū)、瀍河回族區(qū)則將近郊土 地進(jìn)一步納入城市范圍，擴(kuò)大城區(qū)范圍；城市新批復(fù)的總體規(guī)劃將偃師市納入到洛陽城市總體規(guī)劃，洛陽東伊河兩岸的伊濱新區(qū)正處于偃師市和洛陽現(xiàn)主城區(qū)之間，屬于規(guī)劃城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)范疇，未來發(fā)展政策優(yōu)勢明顯。 一、城市概況 城市經(jīng)濟(jì)概況人口情況：2014年末戶籍總?cè)丝?67.8萬人，居全省第六，人均可

3、支配收入26974元，其中市區(qū)人口195.52萬人，洛陽市人口趨于外流向，市區(qū)仍對人口形成一定吸附力，城鎮(zhèn)化尚有潛力。年末全市常住總?cè)丝?67.80萬人，其中城鎮(zhèn)人口340.24萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)50.95%，低于全國平均城鎮(zhèn)化率54.77% ；市區(qū)常住 人口數(shù)量排前三的分別是澗西區(qū)、洛龍區(qū)、西工區(qū)；2014年，洛陽市全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26974元，比上年增長8.7%，扣除價格因素，實際增長6.6%；城鎮(zhèn)居民人均消費支出18380元，增長15.1%。 一、城市概況 城市經(jīng)濟(jì)概況城市GDP：2014年，洛陽市全年生產(chǎn)總值3284.57億元（河南省內(nèi)排名第2），比上年增長9.0%。人均生產(chǎn)總

4、值達(dá)到4.92萬元。 按常住人口667.8萬計算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到4.92萬元。三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.5：56.2：36.3，三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 3.1%、67.6%和29.3%。 一、城市概況 城市經(jīng)濟(jì)概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2014年洛陽市全年生產(chǎn)總值3284.57億元，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市，經(jīng)濟(jì)增長主要依賴工業(yè)的貢獻(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)未來擁有較大成長空間。 2014年全年全社會固定資產(chǎn)投資3026.5億元（其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資302.6億元），比上年增長17.8%；p 第一產(chǎn)業(yè)投資185.1億元，增長57.1%； p 第二產(chǎn)業(yè)投資1412.2億元，增長18.7%，其中巟業(yè)投資1411.5億元，增長1

5、9.0%； p 第三產(chǎn)業(yè)投資1383.7億元，增長14.3%。 一、城市概況 城市經(jīng)濟(jì)概況交通輻射：對外交通中高鐵為區(qū)域一亮點，擁有鄭西高鐵洛陽龍門站，為商務(wù)、旅游和生活出行提供了便利，另有老火車站（客運）、洛陽西站（貨運）和洛陽北站。 洛陽距離鄭州110km，距離西安320km，連接兩省鄭西高鐵，從洛陽至鄭州約40分鐘，至西安一個半小時，另有隴海線貫通，洛陽機(jī)場年客流量約70萬人次，對外交通便利；2014年年末，洛陽市機(jī)動車保有量已超過105萬輛，戶均約1輛。其中汽車67.3萬輛，小型汽車52.1萬輛。 一、城市概況 城市經(jīng)濟(jì)概況支柱產(chǎn)業(yè)及代表企業(yè)：洛陽市第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱，工業(yè)發(fā)達(dá)，擁有裝

6、備制造、能源電力、石油化工、新材料、硅光伏及光電等“五大優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)”。 知名企業(yè)包括：沃德福、國機(jī)重工、中信重工、一拖集團(tuán)、中石化、中鋼、中鐵、中航光電、普萊柯生物工程等。 洛陽市旅游資源豐富，牡丹國際文化節(jié)、白馬寺、龍門石窟等文化旅游名片，2014年全市共接待游客9470萬人次。 一、城市概況 城市概況總結(jié)p 洛陽定位為河南省副中心城市，GDP 排名全省第二，但不省會鄭州相比仍存在較大差距，約為鄭州 GDP 的50%；洛陽三產(chǎn)中以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)接近于70%； p 洛陽市總?cè)丝诩s700萬人，城鎮(zhèn)化率約51%，低于全國約4個百分點；洛陽老齡化較明顯，城市整體來看屬于人口外流

7、向型城市，市區(qū)內(nèi)人口導(dǎo)入主要來自于本市。 p 洛陽城市現(xiàn)階段主要向南發(fā)展，未來向東沿河兩側(cè)發(fā)展趨勢明顯。 p 洛陽地處中原腹地，距離鄭州、西安兩省會城市較近，有鄭西高鐵相通，另有隴海線過境，航空客流量一般，城市輻射能力基本為周邊地市，對外交通連接方式主要依靠陸路交通。 一、城市概況 二、市場概況 二、市場概況庫存情況分析庫存分析：截至2015 年上半年，洛陽商品房整體庫存量已達(dá)到850.7萬，消化周期約34個月；長周期看，洛陽市場土地供應(yīng)量充足，需5-6年消化周期。 2015年上半年總體供應(yīng)面積219.81萬，其中住宅141萬，比2014年上半年分別下降18.54%和22.03%，整體供應(yīng)量有

8、較大幅 度減少。2015年上半年總體銷售面積210.22萬，其中住宅193.94萬，比2014年上半年上漲35.34%和38.75%。受政策和市場結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，銷量較去年同期有大幅提高。 二、市場概況土地市場分析土地供應(yīng)：2015年上半年全市土地供應(yīng)31宗，總建筑面積411.45萬，較去年同期上漲68.91%，環(huán)比下降40.64%，供應(yīng)主要來自高新區(qū)。 p 1-6月供應(yīng)土地建筑面積為411.15萬，環(huán)比下降40.64%，占地面積145.80萬。p 1-6月供應(yīng)31宗土地，其中高新區(qū)11宗、西巟區(qū)7宗、洛龍區(qū)6宗、澗西區(qū)4宗、瀍河區(qū)3宗、老城區(qū)1宗。 二、市場概況土地市場分析土地供應(yīng)明細(xì)（上）：

9、 二、市場概況土地市場分析土地供應(yīng)明細(xì)（下）： 二、市場概況土地市場分析土地成交：2015年上半年全市土地成交20宗，總建筑面積296.76萬，較去年同期上漲75.94%，環(huán)比下降38.14%，成交主要來自西工區(qū)。 p 1-6成交土地建筑面積為296.76萬，環(huán)比下降38.14%，占地萬95.38。p 1-6成交20宗土地，其中西巟區(qū)7宗、高新區(qū)4宗、澗西區(qū)4宗、瀍河區(qū)2宗、洛龍區(qū)2宗、老城區(qū)1宗。 二、市場概況土地市場分析土地成交明細(xì)（上）： 二、市場概況土地市場分析土地成交明細(xì)（下）： 二、市場概況住宅市場分析供求分析：2015年上半年全市商品住宅供應(yīng)153.18萬，環(huán)比下降33.24%；

10、成交132.79萬，環(huán)比下降11.73% ，供求比1:1.15。 建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)副中心城市戰(zhàn)略綱 要（ 2015-2020 年 ） ，其中 關(guān)于居住環(huán)境斱面要求，到 2020年人均住房建筑面積達(dá)到33平方米以上；洛陽目前人均住房面積不足30，低于河南省城鎮(zhèn)人均居住面積34。 二、市場概況住宅市場分析量價對比：2015年上半年全市商品住宅成交132.79萬，成交均價4706元/，環(huán)比下降3.97%，連續(xù)兩年呈現(xiàn)單邊小幅下跌走勢。 二、市場概況住宅市場分析存量走勢：截止2015年6月底全市商品住宅庫存量為443萬，整體呈現(xiàn)逐年攀升態(tài)勢，目前化周期約為17個月，存在一定壓力。 二、市場概況住宅市場分

11、析區(qū)域供求：2015年上半年全市住宅市場供應(yīng)、成交均主要來自洛龍區(qū)，其中瀍河、西工兩區(qū)呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求的局面，各區(qū)域價格分化較為明顯。 二、市場概況住宅市場分析區(qū)域占比：從近年各區(qū)域成交占比可以看出，洛龍區(qū)占據(jù)全市主要市場份額，但其市場占有率正逐步降低。 二、市場概況住宅市場分析面積占比：從近年各面積段成交占比可以看出，90-120及120-140面積段為市場主力產(chǎn)品，其中70以下產(chǎn)品占比最小。 二、市場概況住宅市場分析供求分布：2015年上半年商品住宅供應(yīng)13398套，主要來自80-100二房及120-140三房產(chǎn)品的大量入市；全市成交11744套，集中為80-100二房及100-150三

12、房產(chǎn)品。 二、市場概況住宅市場分析量價分布：2015年上半年商品住宅成交，主力單價段為4000（以下）-6000元/的二/三房，主力總價段為40-60萬的二房及50-70萬的三房產(chǎn)品。 二、市場概況商業(yè)市場分析供求對比：2015年上半年商業(yè)市場新增供應(yīng)16.76萬，較去年同期下降42.35%，環(huán)比下降53.35%；全市商業(yè)成交4.01萬，延續(xù)下降態(tài)勢，環(huán)比下降38.12%，近兩年均價波動較小。 二、市場概況商業(yè)市場分析供求對比：2015年上半年商業(yè)市場新增供應(yīng)16.76萬，較去年同期下降42.35%，環(huán)比下降53.35%；全市商業(yè)成交4.01萬，延續(xù)下降態(tài)勢，環(huán)比下降38.12%，近兩年均價波

13、動較小。 供應(yīng)面積（萬） 23.19 34.66 49.83 57.98 65.02 16.76簽約面積（萬） 11.63 12.78 16.56 21.14 18.35 4.01簽約金額（億元） 8.8 12.27 18.2 25.8 25.9 6.1簽約均價（萬元/） 0.75 0.96 1.10 1.22 1.41 1.522010 2011 2012 2013 2014 2015上半年010203040506070 2010-2015上半年洛陽商業(yè)市場供銷價格走勢 商業(yè)方面。戒指2015年上半年，商業(yè)供應(yīng)量、成交量、簽約金額均同比下跌，成交均價小幅上漲，與住宅產(chǎn)品趨勢基本一致。 截至到

14、2015年6月份，商業(yè)庫存達(dá)316萬方，按歷史年份最快的月均去化速度2萬平方米/月計算，去化周期約158個月，存量去化風(fēng)險極大。 二、市場概況辦公市場分析供求對比：2015年上半年辦公市場新增供應(yīng)31.87萬，較去年同期上漲35.66%，環(huán)比大幅上207.34%；全市辦公成交2.48萬，環(huán)比下降34.76%，整體呈現(xiàn)供過于求局面。 二、市場概況p 整體庫存高企，洛陽商品房整體庫存量已達(dá)到 850.7 萬,消化周期約34個月；長周期看，洛陽市場土地供應(yīng)量充足，需5-6年消化周期，其中商業(yè)及辦公供過于求，去化周期較長； p 截止2015年6月底全市商品住宅庫存量為443萬，整體呈現(xiàn)逐年攀升態(tài)勢，目前去化周期約為 17 個月，成交均價4706元/，連續(xù)兩年呈現(xiàn)單邊小幅下跌走勢，承壓較大；p 商業(yè)市場延續(xù)下降態(tài)勢，近兩年均價波動較小，價格維持在1.2萬至1.4萬；截至到2015年6月份，商 業(yè)庫存達(dá)316萬方，按歷史年份最快的月均去化速度2萬平方米/月計算，去化周期約158個月，存量去化風(fēng)險極大；p 辦公市場新增供應(yīng)大，2014-2015年辦公產(chǎn)品出現(xiàn)量價齊跌，成交面積和成交金額更是跌幅約50%，辦公產(chǎn)品存量極大，整體呈現(xiàn)供過于求局面，去化速度極慢；市場概況總結(jié) 謝 謝！