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1、分析深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和對策
摘要：住宅是人類生存和發(fā)展必備的物質(zhì)條件，人的生存必須具備衣、食、住三方面必要的生活資料，住宅的發(fā)展水平、功能齊備與否，反映了人們生活水平和生活質(zhì)量的高低。深圳是我國培育房地產(chǎn)市場最早的城市，改革開放二十多年來，深圳房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，市場經(jīng)過曲折的發(fā)展歷程，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。就目前來說，在深圳“地產(chǎn)熱”成為一種趨勢，也成為政府、企業(yè)及各界人士普遍關(guān)注的問題。本文在分析深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，仔細探究了造成這一現(xiàn)狀的原因，并對深圳市房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢做出了預(yù)測，針對存在的問題提出了一些有益的建議。
2、 關(guān)鍵詞：深圳房地產(chǎn)趨勢分析 一、深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀和現(xiàn)狀的原因分析 對于深圳而言，2005年的樓市充滿玄機，宏觀調(diào)控并非弱于其它城市，但房價卻一路高歌猛進，市場在博弈中行進，喜和憂、快與痛，不同的利益主體感受不一?；仡欉^去，展望未來，“不安寧”是深圳房地產(chǎn)的基調(diào)，市場在博弈中抉擇。 （一）深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 縱觀2005年深圳市房地產(chǎn)業(yè)，價格上漲和供需求比例失衡并存是給人們第一印象，這也是外界對深圳市房地產(chǎn)“不安寧”這一定調(diào)的主要原因。 1、價格上漲明顯。2005年，深圳商品房價格為7659.18元/平方米，同比上漲17.28％。2006年2月9日，深圳市房地產(chǎn)研究中心公布了《2005深圳房地產(chǎn)
3、市場發(fā)展與2006年展望》，研究中心副主任王鋒博士在報告中指出，深圳樓市供求關(guān)系有望在今年下半年趨于平衡。2005年，深圳樓市在全國一片調(diào)控聲中逆市飛漲，部分地區(qū)樓價甚至一度漲幅高達20％¬¬——30％，迫使政府不得不一再出手調(diào)控。在這份權(quán)威報告中，全面描述了去年的漲跌變化:從2005年各月住宅銷售價格變動看，住宅價格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了兩位數(shù)的同比增長率。但隨著國家及深圳穩(wěn)定房價系列措施的實施，6——9月，房價開始回落，基本保持在同比增長率15％以下的波動。10月份以后，價格持續(xù)上升，其中10、11月同比增長為24.70％和38.62％，由于深圳1
4、1月份市場調(diào)控措施的及時出臺，12月份住房價格開始回落，同比增長19.90％。經(jīng)過一年的狂漲后，深圳當(dāng)前商品住宅均價突破了7000元大關(guān)；辦公樓均價則達到了12490.88元/平方米，同比上漲24.71％；商業(yè)用房均價為15611.48元/平方米，同比上漲25.63％。 2、房屋供求失衡。新增住房供求比繼續(xù)縮小，從2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速縮小為2005年的0.66，供需失衡進一步擴大。同時，有跡象表明，宏觀調(diào)控的鐵錘砸碎了房產(chǎn)投資者在長三角的投資夢，但幸存者似乎又找到了另一個投資樂園——深圳。深圳中原地產(chǎn)深港研究中心指出，正常情況下，批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積之比
5、應(yīng)當(dāng)為1.3：1，但資料表明，1——8月份深圳批準(zhǔn)預(yù)售面積為402萬平方米，銷售面積為551萬平方米，兩者比率僅為0.73:1。供不應(yīng)求趨勢明顯。此外，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的矛盾也很突出。 （二）造成深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀原因分析 1、從整個城市化建設(shè)的角度，房產(chǎn)依然是熱門 深圳作為我國改革開放的中心城市，是我國勞動力資源流動的主要方向，相對貧乏的資源無法滿足日子增長的住房需求，主要表現(xiàn)在： ①每年兩千萬的農(nóng)民工涌入城市，城市安居的壓力。 ②生育的高峰期，對買房安定的需求。 ③中國城市化建設(shè)的熱潮、趨勢。 ④房地產(chǎn)是中國的龍頭產(chǎn)業(yè)，他在一定程度上代表了中國經(jīng)濟的增長勢頭，外界對中國經(jīng)濟增長的認(rèn)可，對房產(chǎn)發(fā)展也
6、會認(rèn)可。 ⑤資源匱乏的瓶頸效應(yīng)。深圳總面積為2020平方公里，陸地面積1953平方公里，其中建設(shè)用地面積800多平方公里。2004年深圳城市建成區(qū)面積達到500多平方公里，所剩建設(shè)用地面積僅200多平方公里，建設(shè)用地緊缺。而近三年來，深圳每年平均出讓土地面積在10——12平方公里，按這樣的速度，剩余建設(shè)用地僅夠出讓20年。近幾年來，深圳每年出讓房地產(chǎn)用地在1平方公里上下，每年市場新開發(fā)項目約70%以上用地來自存量。隨著存量用地的逐步消耗，房地產(chǎn)用地形勢嚴(yán)峻。作為房地產(chǎn)開發(fā)上游資源的土地供應(yīng)的嚴(yán)重匱乏是導(dǎo)致2005年深圳房價大幅上漲的基礎(chǔ)性因素。 2、從房地產(chǎn)商的角度，大部分發(fā)展商承受不住走低的
7、趨勢 房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)的運營者，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著重要作用，深圳市經(jīng)濟的飛速發(fā)展，土地資源相對成本攀升，銀行貸款難度增大，加上宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)業(yè)利潤收縮，房地產(chǎn)商承受不住走低的趨勢，主要表現(xiàn)在： ①土地成本上漲。房地產(chǎn)批地越來越難，拿地成本也越來越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺資源，這樣對于房地產(chǎn)商而言沒理由不炒一把，賣個好價錢。 ②土地資源稀缺。就目前而言，深圳的好地已經(jīng)不多了，好多地都要填湖移山，開發(fā)成本增大。 ③房地產(chǎn)業(yè)利潤空間萎縮。經(jīng)過國家連續(xù)十多年的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)并不是高利潤行業(yè)，總體上看沒有幾個項目盈利的絕對額度很大，并且大部分是負(fù)債經(jīng)營，即房地產(chǎn)商的投資額不大，
8、基本上是依助銀行貸款。在利潤不高、成本日益增高的情況下，跌價肯定會使發(fā)展商承受不起。 ④貸款成本增大。在房地產(chǎn)運作中房地產(chǎn)商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款，房地產(chǎn)商在向銀行貸款過程中，銀行并不會為難發(fā)展商，畢竟是大客戶，他如果不好過，銀行虧得更大。但是高額的利息一定程度上限制了發(fā)展商通過銀行取得資助途徑。 ⑤房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不合理。在深圳，年輕白領(lǐng)在房地產(chǎn)消費群中占有相當(dāng)大的比重。他們最需要的是面積適中、居住舒適、性價比高、使用成本低的普通住宅。但是，雖然2005年深圳商品住宅成交面積突破900萬平方米，創(chuàng)下歷年成交量新高，但是其中豪宅供應(yīng)面積達132萬平方米，接近總供應(yīng)面積的二成，遠遠
9、超出正常的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例。大面積豪宅供應(yīng)過多，價格增長過快，帶動整體市場房價快速上揚，普通人置業(yè)越來越難。這也從側(cè)面顯示了目前深圳樓市中大眾精品樓盤的緊缺。 ⑥大量閑置土地沒有轉(zhuǎn)化為市場有效供應(yīng)。我國土地資源極度缺乏而需求十分巨大，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費的現(xiàn)象。土地購置面積占土地開發(fā)面積的比例持續(xù)降低，差額逐年增大。問題在于房地產(chǎn)上為了自己利益的最大化處于觀望態(tài)度，從而也加劇了房產(chǎn)供應(yīng)的緊張。 3、從客戶的角度，深圳的市場在短期內(nèi)會呈現(xiàn)求大于供的局面 客戶是房地產(chǎn)商出售商品的購買者，是房地產(chǎn)業(yè)運營流通環(huán)節(jié)中的重要組成部分，深圳市外來人口比例增大，個人投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，一
10、定程度上造成了房地產(chǎn)業(yè)不安寧的局面。 ①深圳1200萬人口，200多萬常住戶口，大多數(shù)是外來人口，其中可能購房的潛在客戶有600萬之眾?？蛻裘婧托枨罅慷际蔷薮蟮?。 ②深圳比鄰香港，香港來深圳置業(yè)是一個趨勢，香港人看好深圳的發(fā)展，根據(jù)香港的房產(chǎn)發(fā)展，深圳的房子肯定會越來越貴，所以不但可以安居，還可以作為投資保值。有這種意向的香港人有100萬之眾。單從目前的情況來看，港人在深圳置業(yè)已經(jīng)成為深圳外向型樓市的重要支柱。香港經(jīng)濟在金融風(fēng)暴后一直處于較低迷的狀態(tài)，銀行利息一降再降，而投資房地產(chǎn)是香港一種普遍的投資意識，以為深圳經(jīng)濟發(fā)展良好，房地產(chǎn)的投資收益率遠遠大于香港。 ③近期股市不景氣，深圳的中產(chǎn)階級
11、，除了吃住不愁，手里還有些閑錢，存銀行利息又低，企圖購房保值。投資市場的不景氣，造成“熱錢”瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)，上海的炒房者已經(jīng)看準(zhǔn)機會，在深圳將房價炒起來了，人民幣資產(chǎn)升值對擁有大量土地儲備和房地產(chǎn)的地產(chǎn)股影響更大，繼續(xù)推動房地產(chǎn)股的牛市行情。2007年即將實施的新會計準(zhǔn)則允許將公司持有的經(jīng)營性房地產(chǎn)按照市場價格估值記價，刺激了市場對商業(yè)地產(chǎn)的價值挖掘和資產(chǎn)重估熱情，將房地產(chǎn)股的炒做熱情推向高潮。4、從市場的角度，深圳市場在現(xiàn)階段，很容易被炒熱。 ①國家宏觀調(diào)控實際上對這個市場起了反作用，甚至在深圳有幫助炒作之嫌。 ②深圳房產(chǎn)市場的信息極度不對稱，成交信息不公開，促使消費者交易盲目。 ③“熱錢”讓
12、樓市變得緊俏，排隊搶房的情景已經(jīng)造成。 ④很多企業(yè)變相批地，如物流企業(yè)，借市政府輔助物流之際，批地名建物流，實做房產(chǎn)。消費是感性的，市場在同一時期對龐大的消費群宣傳房子緊俏，房價不漲，不搶才怪。 ⑤信息傳播的暗示效應(yīng)。2005年，兩項信息的宣布對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大的影響，對房價的上漲起到推波助瀾的作用。一是公安部門宣布深圳總?cè)丝谶_到1200萬人，而此前公開的信息是700萬人；二是多次政府高規(guī)格會議包括年底首次全市規(guī)劃工作會議，都宣布深圳土地資源匱乏，房地產(chǎn)供地嚴(yán)重不足。政府及其部門的公開宣示具有權(quán)威性，這對房地產(chǎn)市場形成很大的心理暗示，即房地產(chǎn)供應(yīng)不足，但需求旺盛。 二、2006年深圳房地產(chǎn)
13、發(fā)展趨勢展望 深圳關(guān)內(nèi)住宅均價逾萬元政府再次調(diào)控時機已到。隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)模式將逐漸改變，金融對房地產(chǎn)市場的制約作用將更加突出，開發(fā)貸款和消費貸款增速的放緩，將起到抑制房地產(chǎn)投資增長的作用。如果今后不出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，估計2006年房地產(chǎn)投資增速將與2005年持平。受稅收政策限制和拆遷規(guī)模控制的影響，投機性需求和被動性需求會繼續(xù)減少，加之隨著前幾年開工的商品房逐漸進入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，2006年房地產(chǎn)價格將在2005年的基礎(chǔ)上趨向緩和的小幅上升。 （一）房地產(chǎn)融資方式呈現(xiàn)多元化趨勢 長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)采用的是典型的“香港模式”
14、，即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行的土地及開發(fā)貸款、預(yù)收款、銀行按揭貸款、施工企業(yè)墊款，而開發(fā)商自有資金比例甚低。經(jīng)過政策調(diào)整后，土地使用趨于透明，但是資金的制約日益明顯。近幾年國家有關(guān)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了越來越高的要求，先是清理工程拖欠款，接著房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例提高，存貸款基準(zhǔn)利率提高，個人房貸利率及按揭成數(shù)提高，繼之“招拍掛”后的國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，資金成為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)：舊的融資渠道受阻、資金鏈日益趨緊。在這種形勢下，房地產(chǎn)業(yè)正由土地運營向金融運營
15、轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品，以銀行貸款為主導(dǎo)的間接融資將轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣谫Y模式。 從近兩年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動空前活躍。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計，2004年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金超過7億美元，2005年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金將達到28億美元；2004年，全國30家信托投資公司共計發(fā)行了約83個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，2005年，房地產(chǎn)信托募集資金將達到220億元?？梢钥闯?，隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品。同時，海外地產(chǎn)基金也紛紛進入中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)
16、、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。 （二）房地產(chǎn)投資增速趨穩(wěn)，供給量有所增加 就全國而言，基于2005年采取的一系列宏觀調(diào)控措施整體上已收成效，來年再次出臺專門針對房地產(chǎn)市場的政策的可能性不大，可能比較大的是一些金融、產(chǎn)業(yè)政策的出臺會順勢影響到房地產(chǎn)業(yè)。在深圳，基于2005年市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，調(diào)控政策并未收到實質(zhì)性成效，因此繼續(xù)出臺調(diào)控政策是毋庸置疑的，關(guān)鍵是看政策的針對性、力度和成效。目前已明確的政策有增加土地供應(yīng)等。從短期看，深圳房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩?？梢灶A(yù)計，隨著宏觀調(diào)控政策作用的繼續(xù)顯現(xiàn)，200
17、6年房地產(chǎn)投資的增長幅度將繼續(xù)回落。一方面，在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速將繼續(xù)放緩，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場，資金偏緊狀況將有所改善。同時，國家將強化擴大居民消費政策，為了滿足廣大中低收入群體的住房需求，國家將繼續(xù)鼓勵對普通住房和經(jīng)濟適用房的投資建設(shè)，因而，普通住房的投資增加將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力。 由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長的特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強的慣性。由于2005年國家繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)供求形勢發(fā)生了變化，價格預(yù)期改變，加之房屋建設(shè)周期不能拖的過長，房地產(chǎn)開發(fā)商為降低投資風(fēng)險，將加快建設(shè)速度，確保已開工項目按時竣工。 （三）非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將逐漸回暖 隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實，投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。同時，深圳關(guān)內(nèi)改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動性需求也會有所下降。但在匯率調(diào)整幅度不大的情況下，一些國際熱錢仍會對深圳房地產(chǎn)市場投資感興趣，因此，外資對房地產(chǎn)市場的投機仍然存在。
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分析深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和對策
