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1、分析深圳房地產現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和對策
摘要：住宅是人類生存和發(fā)展必備的物質條件，人的生存必須具備衣、食、住三方面必要的生活資料，住宅的發(fā)展水平、功能齊備與否，反映了人們生活水平和生活質量的高低。深圳是我國培育房地產市場最早的城市，改革開放二十多年來，深圳房地產業(yè)取得了巨大的成就，市場經過曲折的發(fā)展歷程，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。就目前來說，在深圳“地產熱”成為一種趨勢，也成為政府、企業(yè)及各界人士普遍關注的問題。本文在分析深圳房地產現(xiàn)狀的基礎上，仔細探究了造成這一現(xiàn)狀的原因，并對深圳市房地產未來發(fā)展趨勢做出了預測，針對存在的問題提出了一些有益的建議。
2、 關鍵詞：深圳房地產趨勢分析 一、深圳房地產現(xiàn)狀和現(xiàn)狀的原因分析 對于深圳而言，2005年的樓市充滿玄機，宏觀調控并非弱于其它城市，但房價卻一路高歌猛進，市場在博弈中行進，喜和憂、快與痛，不同的利益主體感受不一?；仡欉^去，展望未來，“不安寧”是深圳房地產的基調，市場在博弈中抉擇。 （一）深圳房地產現(xiàn)狀分析 縱觀2005年深圳市房地產業(yè)，價格上漲和供需求比例失衡并存是給人們第一印象，這也是外界對深圳市房地產“不安寧”這一定調的主要原因。 1、價格上漲明顯。2005年，深圳商品房價格為7659.18元/平方米，同比上漲17.28％。2006年2月9日，深圳市房地產研究中心公布了《2005深圳房地產
3、市場發(fā)展與2006年展望》，研究中心副主任王鋒博士在報告中指出，深圳樓市供求關系有望在今年下半年趨于平衡。2005年，深圳樓市在全國一片調控聲中逆市飛漲，部分地區(qū)樓價甚至一度漲幅高達20％¬¬——30％，迫使政府不得不一再出手調控。在這份權威報告中，全面描述了去年的漲跌變化:從2005年各月住宅銷售價格變動看，住宅價格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了兩位數的同比增長率。但隨著國家及深圳穩(wěn)定房價系列措施的實施，6——9月，房價開始回落，基本保持在同比增長率15％以下的波動。10月份以后，價格持續(xù)上升，其中10、11月同比增長為24.70％和38.62％，由于深圳1
4、1月份市場調控措施的及時出臺，12月份住房價格開始回落，同比增長19.90％。經過一年的狂漲后，深圳當前商品住宅均價突破了7000元大關；辦公樓均價則達到了12490.88元/平方米，同比上漲24.71％；商業(yè)用房均價為15611.48元/平方米，同比上漲25.63％。 2、房屋供求失衡。新增住房供求比繼續(xù)縮小，從2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速縮小為2005年的0.66，供需失衡進一步擴大。同時，有跡象表明，宏觀調控的鐵錘砸碎了房產投資者在長三角的投資夢，但幸存者似乎又找到了另一個投資樂園——深圳。深圳中原地產深港研究中心指出，正常情況下，批準預售面積與銷售面積之比
5、應當為1.3：1，但資料表明，1——8月份深圳批準預售面積為402萬平方米，銷售面積為551萬平方米，兩者比率僅為0.73:1。供不應求趨勢明顯。此外，供應結構失衡的矛盾也很突出。 （二）造成深圳房地產現(xiàn)狀原因分析 1、從整個城市化建設的角度，房產依然是熱門 深圳作為我國改革開放的中心城市，是我國勞動力資源流動的主要方向，相對貧乏的資源無法滿足日子增長的住房需求，主要表現(xiàn)在： ①每年兩千萬的農民工涌入城市，城市安居的壓力。 ②生育的高峰期，對買房安定的需求。 ③中國城市化建設的熱潮、趨勢。 ④房地產是中國的龍頭產業(yè)，他在一定程度上代表了中國經濟的增長勢頭，外界對中國經濟增長的認可，對房產發(fā)展也
6、會認可。 ⑤資源匱乏的瓶頸效應。深圳總面積為2020平方公里，陸地面積1953平方公里，其中建設用地面積800多平方公里。2004年深圳城市建成區(qū)面積達到500多平方公里，所剩建設用地面積僅200多平方公里，建設用地緊缺。而近三年來，深圳每年平均出讓土地面積在10——12平方公里，按這樣的速度，剩余建設用地僅夠出讓20年。近幾年來，深圳每年出讓房地產用地在1平方公里上下，每年市場新開發(fā)項目約70%以上用地來自存量。隨著存量用地的逐步消耗，房地產用地形勢嚴峻。作為房地產開發(fā)上游資源的土地供應的嚴重匱乏是導致2005年深圳房價大幅上漲的基礎性因素。 2、從房地產商的角度，大部分發(fā)展商承受不住走低的
7、趨勢 房地產開發(fā)商是房地產業(yè)的運營者，在房地產業(yè)的發(fā)展中起著重要作用，深圳市經濟的飛速發(fā)展，土地資源相對成本攀升，銀行貸款難度增大，加上宏觀調控后房地產業(yè)利潤收縮，房地產商承受不住走低的趨勢，主要表現(xiàn)在： ①土地成本上漲。房地產批地越來越難，拿地成本也越來越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺資源，這樣對于房地產商而言沒理由不炒一把，賣個好價錢。 ②土地資源稀缺。就目前而言，深圳的好地已經不多了，好多地都要填湖移山，開發(fā)成本增大。 ③房地產業(yè)利潤空間萎縮。經過國家連續(xù)十多年的宏觀調控，地產行業(yè)并不是高利潤行業(yè)，總體上看沒有幾個項目盈利的絕對額度很大，并且大部分是負債經營，即房地產商的投資額不大，
8、基本上是依助銀行貸款。在利潤不高、成本日益增高的情況下，跌價肯定會使發(fā)展商承受不起。 ④貸款成本增大。在房地產運作中房地產商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款，房地產商在向銀行貸款過程中，銀行并不會為難發(fā)展商，畢竟是大客戶，他如果不好過，銀行虧得更大。但是高額的利息一定程度上限制了發(fā)展商通過銀行取得資助途徑。 ⑤房地產開發(fā)投資結構不合理。在深圳，年輕白領在房地產消費群中占有相當大的比重。他們最需要的是面積適中、居住舒適、性價比高、使用成本低的普通住宅。但是，雖然2005年深圳商品住宅成交面積突破900萬平方米，創(chuàng)下歷年成交量新高，但是其中豪宅供應面積達132萬平方米，接近總供應面積的二成，遠遠
9、超出正常的市場供應結構比例。大面積豪宅供應過多，價格增長過快，帶動整體市場房價快速上揚，普通人置業(yè)越來越難。這也從側面顯示了目前深圳樓市中大眾精品樓盤的緊缺。 ⑥大量閑置土地沒有轉化為市場有效供應。我國土地資源極度缺乏而需求十分巨大，但在房地產領域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費的現(xiàn)象。土地購置面積占土地開發(fā)面積的比例持續(xù)降低，差額逐年增大。問題在于房地產上為了自己利益的最大化處于觀望態(tài)度，從而也加劇了房產供應的緊張。 3、從客戶的角度，深圳的市場在短期內會呈現(xiàn)求大于供的局面 客戶是房地產商出售商品的購買者，是房地產業(yè)運營流通環(huán)節(jié)中的重要組成部分，深圳市外來人口比例增大，個人投資轉向房地產業(yè)，一
10、定程度上造成了房地產業(yè)不安寧的局面。 ①深圳1200萬人口，200多萬常住戶口，大多數是外來人口，其中可能購房的潛在客戶有600萬之眾?？蛻裘婧托枨罅慷际蔷薮蟮摹?②深圳比鄰香港，香港來深圳置業(yè)是一個趨勢，香港人看好深圳的發(fā)展，根據香港的房產發(fā)展，深圳的房子肯定會越來越貴，所以不但可以安居，還可以作為投資保值。有這種意向的香港人有100萬之眾。單從目前的情況來看，港人在深圳置業(yè)已經成為深圳外向型樓市的重要支柱。香港經濟在金融風暴后一直處于較低迷的狀態(tài)，銀行利息一降再降，而投資房地產是香港一種普遍的投資意識，以為深圳經濟發(fā)展良好，房地產的投資收益率遠遠大于香港。 ③近期股市不景氣，深圳的中產階級
11、，除了吃住不愁，手里還有些閑錢，存銀行利息又低，企圖購房保值。投資市場的不景氣，造成“熱錢”瞄準了房地產，上海的炒房者已經看準機會，在深圳將房價炒起來了，人民幣資產升值對擁有大量土地儲備和房地產的地產股影響更大，繼續(xù)推動房地產股的牛市行情。2007年即將實施的新會計準則允許將公司持有的經營性房地產按照市場價格估值記價，刺激了市場對商業(yè)地產的價值挖掘和資產重估熱情，將房地產股的炒做熱情推向高潮。4、從市場的角度，深圳市場在現(xiàn)階段，很容易被炒熱。 ①國家宏觀調控實際上對這個市場起了反作用，甚至在深圳有幫助炒作之嫌。 ②深圳房產市場的信息極度不對稱，成交信息不公開，促使消費者交易盲目。 ③“熱錢”讓
12、樓市變得緊俏，排隊搶房的情景已經造成。 ④很多企業(yè)變相批地，如物流企業(yè)，借市政府輔助物流之際，批地名建物流，實做房產。消費是感性的，市場在同一時期對龐大的消費群宣傳房子緊俏，房價不漲，不搶才怪。 ⑤信息傳播的暗示效應。2005年，兩項信息的宣布對房地產市場產生了很大的影響，對房價的上漲起到推波助瀾的作用。一是公安部門宣布深圳總人口達到1200萬人，而此前公開的信息是700萬人；二是多次政府高規(guī)格會議包括年底首次全市規(guī)劃工作會議，都宣布深圳土地資源匱乏，房地產供地嚴重不足。政府及其部門的公開宣示具有權威性，這對房地產市場形成很大的心理暗示，即房地產供應不足，但需求旺盛。 二、2006年深圳房地產
13、發(fā)展趨勢展望 深圳關內住宅均價逾萬元政府再次調控時機已到。隨著調控的持續(xù)，房地產開發(fā)模式將逐漸改變，金融對房地產市場的制約作用將更加突出，開發(fā)貸款和消費貸款增速的放緩，將起到抑制房地產投資增長的作用。如果今后不出臺更嚴厲的調控措施，估計2006年房地產投資增速將與2005年持平。受稅收政策限制和拆遷規(guī)?？刂频挠绊?，投機性需求和被動性需求會繼續(xù)減少，加之隨著前幾年開工的商品房逐漸進入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產供求矛盾將有所緩解，2006年房地產價格將在2005年的基礎上趨向緩和的小幅上升。 （一）房地產融資方式呈現(xiàn)多元化趨勢 長期以來，我國房地產開發(fā)采用的是典型的“香港模式”
14、，即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)。在這個過程中，房地產開發(fā)資金主要來自銀行的土地及開發(fā)貸款、預收款、銀行按揭貸款、施工企業(yè)墊款，而開發(fā)商自有資金比例甚低。經過政策調整后，土地使用趨于透明，但是資金的制約日益明顯。近幾年國家有關監(jiān)管部門對房地產開發(fā)企業(yè)資金實力提出了越來越高的要求，先是清理工程拖欠款，接著房地產開發(fā)資本金比例提高，存貸款基準利率提高，個人房貸利率及按揭成數提高，繼之“招拍掛”后的國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，資金成為房地產行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)：舊的融資渠道受阻、資金鏈日益趨緊。在這種形勢下，房地產業(yè)正由土地運營向金融運營
15、轉變，而房地產更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產品，以銀行貸款為主導的間接融資將轉變?yōu)槎嘣谫Y模式。 從近兩年的情況來看，房地產企業(yè)的融資活動空前活躍。據有關調查統(tǒng)計，2004年，房地產基金投向房地產資金超過7億美元，2005年，房地產基金投向房地產資金將達到28億美元；2004年，全國30家信托投資公司共計發(fā)行了約83個房地產信托產品，募集金額約122億元，2005年，房地產信托募集資金將達到220億元?？梢钥闯觯S著調控的持續(xù)，房地產企業(yè)融資更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產品。同時，海外地產基金也紛紛進入中國迅速發(fā)展的房地產市場，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產基金、ING地產
16、、美林投資銀行等著名國際地產基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產市場，拓寬了國內房地產企業(yè)的融資渠道。 （二）房地產投資增速趨穩(wěn)，供給量有所增加 就全國而言，基于2005年采取的一系列宏觀調控措施整體上已收成效，來年再次出臺專門針對房地產市場的政策的可能性不大，可能比較大的是一些金融、產業(yè)政策的出臺會順勢影響到房地產業(yè)。在深圳，基于2005年市場發(fā)生逆轉，調控政策并未收到實質性成效，因此繼續(xù)出臺調控政策是毋庸置疑的，關鍵是看政策的針對性、力度和成效。目前已明確的政策有增加土地供應等。從短期看，深圳房地產投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩?？梢灶A計，隨著宏觀調控政策作用的繼續(xù)顯現(xiàn)，200
17、6年房地產投資的增長幅度將繼續(xù)回落。一方面，在宏觀調控政策的慣性作用下，房地產開發(fā)貸款和消費貸款增速將繼續(xù)放緩，直接影響房地產開發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續(xù)流入房地產市場，資金偏緊狀況將有所改善。同時，國家將強化擴大居民消費政策，為了滿足廣大中低收入群體的住房需求，國家將繼續(xù)鼓勵對普通住房和經濟適用房的投資建設，因而，普通住房的投資增加將成為房地產開發(fā)投資增長的主要動力。 由于房地產行業(yè)產品生產周期長的特點，房地產市場供給表現(xiàn)出很強的慣性。由于2005年國家繼續(xù)加大對房地產市場的宏觀調控力度，使房地產供求形勢發(fā)生了變化，價格預期改變，加之房屋建設周期不能拖的過長，房地產開發(fā)商為降低投資風險，將加快建設速度，確保已開工項目按時竣工。 （三）非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將逐漸回暖 隨著調控政策的不斷完善和落實，投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。同時，深圳關內改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產生的被動性需求也會有所下降。但在匯率調整幅度不大的情況下，一些國際熱錢仍會對深圳房地產市場投資感興趣，因此，外資對房地產市場的投機仍然存在。
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分析深圳房地產現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和對策
