房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格

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1、房 地 產(chǎn) 估 價第 一 章 房 地 產(chǎn) 和 房 地 產(chǎn) 價 格 房 地 產(chǎn) 估 價學 習 要 求 ： 了 解 房 地 產(chǎn) 的 定 義 及 實 物 、 權(quán) 益 、 區(qū) 位 的 概 念 ； 熟 悉 土 地 和 建 筑 物 的 內(nèi) 涵 ； 了 解 房 地 產(chǎn) 的 特 性 及 分 類 方 式 ； 熟 悉 房 地 產(chǎn) 價 格 的 分 類 ； 掌 握 影 響 房 地 產(chǎn) 價 格 的 因 素 。能 力 目 標 ： 1.利 用 土 地 和 建 筑 物 包 含 的 內(nèi) 容 收 集 土 地 和 建 筑 物 的 交 易 成 交 資 料 ； 2.能 夠 根 據(jù) 房 地 產(chǎn) 的 不 同 分 類 采 用 不 同 的 估

2、 價 方 法 進 行 估 價 ； 3.會 計 算 房 地 產(chǎn) 單 價 、 樓 面 地 價 及 補 地 價 等 房 地 產(chǎn) 價 格 ； 4.會 利 用 房 地 產(chǎn) 價 格 的 影 響 因 素 修 正 估 價 結(jié) 果 。 房 地 產(chǎn) 估 價 1-1房 地 產(chǎn) 的 概 念一、房地產(chǎn)的含義房 地 產(chǎn) 估 價 的 對 象 是 房 地 產(chǎn) ， 要 對 房 地 產(chǎn) 進 行 正 確 估 價 ， 必 須 客 觀 、全 面 、 深 入 、 正 確 的 認 識 房 地 產(chǎn) 這 一 對 象 及 其 基 本 含 義 。房 地 產(chǎn) 一 詞 貫 穿 于 房 屋 開 發(fā) 、 營 銷 到 使 用 、 管 理 的 全 過 程 。

3、 就 房 地 產(chǎn)估 價 而 言 ， 房 地 產(chǎn) 是 指 土 地 及 建 筑 物 組 成 的 物 質(zhì) 實 體 和 由 它 們 衍 生 的各 種 權(quán) 益 。 根 據(jù) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 基 本 術(shù) 語 標 準 （ JGJ/T30-2003） 對 房 地產(chǎn) 的 定 義 可 知 ， 房 地 產(chǎn) 是 指 可 開 發(fā) 的 土 地 及 其 地 上 定 著 物 、 建 筑 物 、包 括 物 質(zhì) 實 體 和 依 托 于 物 質(zhì) 實 體 上 的 權(quán) 益 。因 此 要 正 確 把 握 房 地 產(chǎn) 的 內(nèi) 涵 ， 可 以 從 房 地 產(chǎn) 的 物 質(zhì) 實 體 和 權(quán) 益 兩 個方 面 來 綜 合 理 解 。 房 地 產(chǎn) 估

4、 價 是 土 地 、 建 筑 物 及 其 地 上 定 著 物 ， 是 實 物 、 權(quán) 益 、 區(qū) 位 三 種 的 綜 合 體 。1、 土 地 是 地 球 的 表 面 及 其 上 下 一 定 范 圍 內(nèi) 的 空 間 。地 上 空 間 地 心 地面地 下 空 間 一、房地產(chǎn)的含義 房 地 產(chǎn) 估 價1、 土 地 土 地坐 落 面 積 形 狀 四 至地 勢周 圍 環(huán) 境利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況地 質(zhì)和水 文狀 況基 礎(chǔ) 設(shè) 施 完 備 程 度 和 土 地 平 整 程 度土 地 使 用 管 制 房 地 產(chǎn) 估 價2、 建 筑 物 是 經(jīng) 人 工 建 筑 而 成 的 ， 由 建 筑 材 料 、 建 筑 配 件

5、和 設(shè) 備 （ 例 如 給 排 水 、 衛(wèi) 生 、 照 明 等 設(shè) 備 ） 等 組 成 的 整 體 物 ， 包 括 房 屋 和 構(gòu) 筑 物 兩 類 。 土 地 ：這 是 一 塊 無 建 筑 物的 空 地 。 土 地 ： 該 塊 土 地 上 雖 然 有 建 筑 物 ，但在 觀 念 上 可 能 把 它 單 獨 看 待 。 具 體的看 待 方 式 有 兩 種 ： 無 視 建 筑 物 的存在 ； 考 慮 建 筑 物 存 在 的 影 響 。建 筑 物 ： 建 筑 物 雖 然 必 須建 在 土 地 上 ， 但 在 觀 念 上可 把 它 單 獨 看 待 。 具 體 的看 待 方 式 有 兩 種 ： 無 視土

6、 地 的 存 在 ； 考 慮 土 地存 在 的 影 響 。 房 地 ：下 有 土 地 ， 上 有 建 筑 物 ，此 時 把 土 地 與 建 筑 物 也 作 為 一 個整 體 來 看 待 。（ a） （ b）（ c） (d) 房 地 產(chǎn) 估 價2、 建 筑 物 建 筑 物坐 落 面 積 層 數(shù) 和 高 度結(jié) 構(gòu)設(shè) 備 裝 修公 共 配 套 設(shè) 施 完 備 程 度平面布置外 觀建 成年 月維 修 、 保 養(yǎng) 情 況 及 完 損 程 度利 用 現(xiàn) 狀產(chǎn) 權(quán) 狀 況 其他 房 地 產(chǎn) 估 價建 筑 物 和 構(gòu) 筑 物 的 區(qū) 別 ：房 屋 一 般 由 基 礎(chǔ) 、 墻 、 門 、 窗 、 柱 、 梁 和

7、 屋 頂 等 主 要 構(gòu) 件 組 成 。構(gòu) 筑 物 一 般 不 直 接 在 其 內(nèi) 進 行 生 產(chǎn) 和 生 活 活 動 ， 如 煙 囪 、 水 塔 、 道 路 等 。煙 囪水 塔 道 路思 考 題 ： 請 在 圖 中 找 出 房 屋 和 構(gòu) 筑 物 來 ？高 壓 電 纜 房 地 產(chǎn) 估 價3、 地 上 定 著 物 指 固 定 在 土 地 或 建 筑 物 上 ， 與 土 地 、 建 筑 物 不 能 分 離 ， 或 者 雖 然 可 以 分 離 ， 但 是 分 離 后 會 不 經(jīng) 濟 ， 或 者 分 離 后 會 破 壞 土 地 、 建 筑 物 的 完 整 性 、 使 用 價 值 或 功 能 ， 或

8、者 使 土 地 、 建 筑 物 的 價 值 明 顯 受 到 損 害 的 物 體 。例 如 ： 種 植 在 地 上 的 樹 木 、 花 草 ， 埋 設(shè) 在 地 下 的 管 線 、 設(shè) 施 ， 在 地 上 建 造 的 庭 院 、 花 園 、 假 山 、 圍 墻 等 。 但 在 地 上 臨 時 搭 建 的 帳 篷 、 戲 臺 等 不 屬 于 。4、 房 地 產(chǎn) 的 實 物 、 權(quán) 益 和 區(qū) 位 實 物 指 在 房 地 產(chǎn) 中 看 得 見 、 摸 得 著 的 部 分 。 如 ： 建 筑 物 的 外 觀 、 結(jié) 構(gòu) 、 設(shè) 備 、 裝 修 等 實 物 實 體功 能質(zhì) 量 房 地 產(chǎn) 估 價 權(quán) 益 區(qū)

9、 位 權(quán) 益 權(quán) 利利 益收 益 北 京 某 房 產(chǎn) 南 昌 某 房 產(chǎn)兩 處 房 屋 特 性 都 相 同 ， 而 區(qū) 位 不 同 的 房 屋 ？ 價 錢為 何 不 同 ？ 房 地 產(chǎn) 估 價房地產(chǎn)的特性 不 可 移 動 性壽 命 長 久 性價 值 量 大 相 互 影 響 性易 受 限 制 性流 動 性 差保 值 增 值 性二、房地產(chǎn)的特性用 途 多 樣 性數(shù) 量 有 限 性供 給 有 限獨 一 無 二 性 房 地 產(chǎn) 估 價二、房地產(chǎn)的特性（ 一 ） 不 可 移 動 性不 可 移 動 性 也 稱 為 位 置 固 定 性 、 不 動 性 、 非 移 動 性 。 房 地 產(chǎn) 的 不 可 移動 性

10、 是 指 房 屋 一 旦 建 成 ， 總 要 固 定 在 一 定 的 地 域 內(nèi) 。 其 他 物 品 ， 如 工業(yè) 品 可 通 過 各 種 運 輸 工 具 運 往 全 國 乃 至 世 界 各 地 ； 古 幣 、 黃 金 、 古 玩等 財 產(chǎn) ， 其 持 有 人 可 以 很 容 易 地 將 它 拿 到 有 此 類 物 品 的 市 場 進 行 交 易 ，但 房 地 產(chǎn) 做 不 到 這 一 點 。 盡 管 現(xiàn) 代 科 學 技 術(shù) 已 能 做 到 可 在 短 距 離 內(nèi) 移動 建 筑 物 ， 但 總 的 看 來 ， 建 筑 物 被 遷 移 的 情 況 很 少 ， 被 遷 移 的 建 筑 物數(shù) 量 相

11、對 于 現(xiàn) 存 建 筑 物 的 數(shù) 量 也 是 微 不 足 道 。 建 筑 物 不 管 其 外 形 、 結(jié)構(gòu) 、 用 途 、 裝 修 有 何 差 別 ， 一 旦 依 地 建 成 ， 都 必 須 固 定 在 某 一 地 方 ， 不 可 隨 意 改 變 其 位 置 。 房 地 產(chǎn) 估 價二、房地產(chǎn)的特性（ 二 ） 獨 一 無 二 性獨 一 無 二 性 也 稱 為 獨 特 性 、 異 質(zhì) 性 、 非 同 質(zhì) 性 、 個 別 性 。 房 地 產(chǎn) 的 不可 移 動 性 ， 派 生 出 了 其 獨 一 無 二 性 ， 土 地 由 于 受 區(qū) 位 和 周 圍 環(huán) 境 的 影響 會 各 有 差 異 ， 每 棟

12、 建 筑 物 也 有 位 置 、 結(jié) 構(gòu) 、 建 筑 材 料 、 裝 修 、 建 筑風 格 等 方 面 的 差 異 。 即 使 同 一 棟 建 筑 物 的 相 同 戶 型 ， 也 會 有 樓 層 、 面積 、 朝 向 、 結(jié) 構(gòu) 等 方 面 的 差 異 。 另 外 ， 房 地 產(chǎn) 的 開 發(fā) 過 程 也 存 在 著 很大 差 別 ， 不 存 在 完 全 相 同 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 過 程 。 所 以 說 ， 不 可 能 存 在 兩宗 完 全 相 同 的 房 地 產(chǎn) 。 房 地 產(chǎn) 估 價二、房地產(chǎn)的特性（ 三 ） 壽 命 長 久 性除 非 發(fā) 生 人 類 不 可 抗 拒 的 毀 滅 性 自

13、 然 災(zāi) 害 ， 土 地 可 以 長 久 使 用 下 去 ，具 有 耐 久 性 。 建 筑 物 一 旦 建 成 ， 其 使 用 壽 命 可 達 數(shù) 十 年 甚 至 上 百 年 。在 正 常 情 況 下 ， 建 筑 物 很 少 發(fā) 生 倒 塌 ， 只 是 為 了 土 地 的 更 好 利 用 或 更高 價 值 才 會 被 拆 除 。 因 此 ， 房 地 產(chǎn) 的 使 用 期 限 要 比 其 他 物 品 的 使 用 期限 長 得 多 。 但 是 ， 房 地 產(chǎn) 自 然 方 面 的 使 用 長 期 性 受 到 土 地 使 用 權(quán) 年 限的 限 制 。 在 我 國 ， 對 房 地 產(chǎn) 商 品 使 用 期

14、限 的 長 短 受 到 國 家 有 限 期 的 土地 使 用 權(quán) 出 讓 政 策 的 限 制 。 國 家 規(guī) 定 的 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 最 高 年 限 為 ：居 住 用 地 70年 ， 工 業(yè) 用 地 50年 ， 教 育 、 科 技 、 文 化 、 衛(wèi) 生 、 體 育 用 地 50年 ， 商 業(yè) 、 旅 游 、 娛 樂 用 地 40年 ， 綜 合 或 其 他 用 地 50年 。 房 地 產(chǎn) 估 價二、房地產(chǎn)的特性（ 四 ） 供 給 有 限 性 由 于 土 地 數(shù) 量 有 限 ， 在 土 地 上 ， 特 別 是 好 位 置 的 土 地 上 可 建 造 的 建 筑物 數(shù) 量 也 是 有

15、限 的 。 房 地 產(chǎn) 供 給 有 限 性 的 本 質(zhì) ， 不 在 于 土 地 總 量 有 限和 面 積 不 能 增 加 ,主 要 是 由 于 房 地 產(chǎn) 的 不 可 移 動 性 造 成 的 房 地 產(chǎn) 供 給 不能 集 中 于 一 處 。 這 是 房 地 產(chǎn) 供 給 與 一 般 物 品 供 給 的 最 主 要 區(qū) 別 。 要 增加 房 地 含 供 給 ， 一 是 向 更 遠 的 平 面 方 向 發(fā) 展 ， 將 未 投 入 使 用 的 土 地 轉(zhuǎn)化 、 開 發(fā) 為 人 類 使 用 的 房 地 產(chǎn) ； 二 是 向 更 高 的 立 體 方 面 發(fā) 展 ， 例 如 ，增 加 建 筑 高 度 、 建

16、筑 密 度 和 容 積 率 。 但 這 些 又 要 受 到 交 通 等 基 礎(chǔ) 設(shè) 施條 件 、 環(huán) 境 、 城 市 規(guī) 劃 、 資 金 等 的 約 束 。 房 地 產(chǎn) 估 價二、房地產(chǎn)的特性（ 五 ） 價 值 量 大與 一 般 商 品 相 比 ， 房 地 產(chǎn) 的 價 值 不 僅 高 ， 而 且 大 。 其 價 值 高 即 單 位 價值 高 ， 其 價 值 大 即 總 體 價 值 大 。 對 于 普 通 居 民 來 說 ， 購 買 一 套 普 通 商品 住 宅 通 常 需 要 其 一 生 的 積 蓄 。 至 于 一 幢 別 墅 、 一 座 商 場 的 價 值 就 更大 ， 通 常 上 百 萬

17、元 、 甚 至 上 千 萬 、 上 億 元 。 房 地 產(chǎn) 估 價二、房地產(chǎn)的特性（ 七 ） 用 途 多 樣 性用 途 多 樣 性 也 稱 為 用 途 的 競 爭 、 轉(zhuǎn) 換 及 并 存 的 可 能 性 ， 主 要 是 空 地 所具 有 的 。 土 地 上 一 旦 建 有 建 筑 物 ， 用 途 即 被 限 定 ， 一 般 難 以 改 變 。 因為 改 變 的 費 用 可 能 很 高 或 受 原 有 建 筑 結(jié) 構(gòu) 的 限 制 。 多 數(shù) 土 地 就 其 本 身來 看 ， 可 以 為 多 種 不 同 的 用 途 所 使 用 。 從 經(jīng) 濟 角 度 來 看 ， 土 地 利 用 選擇 的 一 般

18、順 序 是 ： 商 業(yè) 、 辦 公 、 居 住 、 工 業(yè) 、 耕 地 、 牧 場 、 放 牧 地 、森 林 、 不 毛 荒 地 。 房 地 產(chǎn) 估 價二、房地產(chǎn)的特性（ 八 ） 相 互 影 響 性房 地 產(chǎn) 是 不 可 移 動 的 ， 其 利 用 通 常 會 對 周 圍 的 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 生 影 響 ； 反 過來 ， 周 圍 房 地 產(chǎn) 的 利 用 狀 況 也 會 對 該 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 生 影 響 。 例 如 ， 居 住 區(qū)內(nèi) 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 的 興 建 ， 將 促 進 住 宅 的 銷 售 ， 從 而 導(dǎo) 致 住 宅 價 格 的 上漲 。 房 地 產(chǎn) 估 價二、房地產(chǎn)的特性（ 九

19、 ） 易 受 限 制 性由 于 房 地 產(chǎn) 具 有 不 可 移 動 、 相 互 影 響 的 特 性 ， 世 界 上 任 何 國 家 和 地 區(qū)對 房 地 產(chǎn) 的 使 用 和 支 配 都 有 一 些 限 制 。 房 地 產(chǎn) 受 政 府 法 令 、 政 策 的 影響 主 要 有 以 下 三 個 方 面 ： 一 是 政 府 出 于 公 共 利 益 的 需 要 ， 利 用 國 家 行政 權(quán) 力 限 制 某 些 房 地 產(chǎn) 的 使 用 。 如 城 市 規(guī) 劃 對 土 地 用 途 、 建 筑 覆 蓋 率 、建 筑 容 積 率 、 建 筑 高 度 和 綠 地 率 等 方 面 的 規(guī) 定 ， 限 制 了 房

20、地 產(chǎn) 開 發(fā) 商的 投 資 開 發(fā) 行 為 。 二 是 行 政 征 用 權(quán) 。 政 府 為 滿 足 社 會 公 共 利 益 的 需 要 ，可 以 對 任 何 房 地 產(chǎn) 實 施 強 制 性 征 用 或 收 買 。 三 是 課 稅 權(quán) 。 國 家 可 利 用稅 收 政 策 ， 鼓 勵 或 限 制 房 地 產(chǎn) 業(yè) 或 其 某 一 具 體 投 資 方 向 的 發(fā) 展 。 由 于 房 地 產(chǎn) 位 置 的 固 定 性 和 長 期 使 用 性 ， 使 房 地 產(chǎn) 不 但 易 受 政 府 當 前 法 令和 政 策 的 影 響 ， 而 且 也 逃 避 不 了 未 來 房 地 產(chǎn) 使 用 期 限 內(nèi) 政 府

21、法 令 和 政策 的 影 響 ， 從 而 使 房 地 產(chǎn) 投 資 具 有 更 大 的 風 險 。 因 此 ， 客 觀 上 也 要 求政 府 制 定 長 期 穩(wěn) 定 的 房 地 產(chǎn) 政 策 和 法 規(guī) ， 以 更 好 地 促 進 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā)展 。 房 地 產(chǎn) 估 價二、房地產(chǎn)的特性（ 十 ） 保 值 增 值 性房 地 產(chǎn) 由 于 壽 命 長 久 、 土 地 面 積 不 能 增 加 ， 其 價 值 通 常 可 以 得 到 保 持 ，甚 至 隨 著 時 間 的 推 移 ， 價 值 會 自 然 增 加 ， 即 自 然 增 值 。 房 地 產(chǎn) 估 價房 地 產(chǎn) 的 類 型 按 用 途 劃 分

22、 按 開 發(fā) 程 度 劃 分 按 經(jīng) 營 使 用 方 式 劃 分按 是 否 產(chǎn) 生 收 益 劃 分 二、房地產(chǎn)的分類 房 地 產(chǎn) 估 價1、 含 義 : 和 平 地 獲 得 他 人 的 房 地 產(chǎn) 所 必 須 付 出 的 代 價 。2、 形 成 條 件 有 效 需 求 稀 缺 性有 用 性形 成 條 件 1-2房 地 產(chǎn) 價 格 和 價 值 一、房地產(chǎn)價格的含義和形成條件 房 地 產(chǎn) 估 價 1-2房 地 產(chǎn) 價 格 和 價 值 二、房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格 的特性 房 地 產(chǎn) 價 格 的 區(qū) 位 性房 地 產(chǎn) 價 格 的 權(quán) 益 性房 地 產(chǎn) 價 格 的 敏 感 性房 地 產(chǎn) 價 格 的

23、差 異 性房 地 產(chǎn) 價 格 的 增 值 性房 地 產(chǎn) 價 格 的 二 元 性 房 地 產(chǎn) 估 價補 地 價保 留 價 起 拍 價應(yīng) 價成 交 價起 價標 價成 交 價均 價 實 際 價 格名 義 價 格 總 價 格單 位 價 格樓 面 地 價 基 準 地 價標 定 地 價房 屋 重 置價 格成 交 價 格市 場 價 格理 論 價 格評 估 價 值原 始 價 值賬 面 價 值市 場 價 值投 資 價 值市 場 價 值房 地 產(chǎn)的 價 格三 、 房 地 產(chǎn) 價 格 的 種 類 房 地 產(chǎn) 估 價 （ 一 ） 土 地 價 格 、 建 筑 物 價 格 、 房 地 產(chǎn) 價 格 （ 二 ） 基 準 地

24、價 、 標 定 地 價 、 建 筑 物 重 置 價 格 （ 三 ） 所 有 權(quán) 價 格 、 使 用 權(quán) 價 格 、 其 他 權(quán) 益 價 格 （ 四 ） 招 標 價 格 、 協(xié) 議 價 格 、 拍 賣 價 格 （ 五 ） 出 讓 價 格 、 征 收 價 格 、 課 稅 價 格 、 拆 遷 價格 （ 六 ） 收 益 價 格 、 比 準 價 格 、 積 算 價 格 （ 七 ） 總 價 格 、 單 位 價 格 、 樓 面 地 價三 、 房 地 產(chǎn) 價 格 的 種 類 房 地 產(chǎn) 估 價1、 現(xiàn) 有 甲 、 乙 、 丙 三 塊 地 ， 土 地 單 價 分 別 是 ： 甲 為 1000元 平 方 米 ，

25、乙 為 800元 平 方 米 ， 丙 為 500元 平 方 米 ， 其 容 積 率 分 別 為 6、 4、 2.如 果 三 塊 地 其 他 條 件 完 全相 同 ， 則 明 智 的 買 者 應(yīng) 購 買 哪 一 塊 地 ？ 2、 某 項 目 土 地 總 面 積 為 40000平 方 米 ， 出 讓 取 得 時 規(guī) 定 的 建 筑 容 積 率 為 3， 土 地 單價 為 3550元 平 方 米 ， 現(xiàn) 允 許 容 積 率 增 加 到 3.5， 則 應(yīng) 補 償 多 少 地 價 ？ 房 地 產(chǎn) 估 價第 一 題 ：根 據(jù) 樓 面 地 價 =土 地 單 價 容 積 率 甲 塊 地 樓 面 地 價 =10

26、00 6=167（ 元 平 方 米 ） 乙 塊 地 樓 面 地 價 = 800 4=200（ 元 平 方 米 ） 丙 塊 地 樓 面 地 價 = 500 2=250（ 元 平 方 米 ） 明 智 的 買 者 應(yīng) 購 買 乙 地 塊 。第 二 題 ： 樓 面 地 價 =3550 3=1183.3（ 元 平 方 米 ）第 一 種 方 法 ： 補 地 價 數(shù) 額 =增 加 建 筑 面 積 后 的 地 價 -增 加 建 筑 面 積 前 的 地 價 =236.66（ 萬 元 ）第 二 種 方 法 ： 補 地 價 數(shù) 額 =(增 加 后 的 容 積 率 -增 加 前 的 容 積 率 ） 土 地 面 積 樓

27、 面 地 價 =40000 1183.3 （ 3.5-3） =236.66（ 萬 元 ）第 三 種 方 法 ： 補 地 價 數(shù) 額 =(增 加 后 的 容 積 率 -增 加 前 的 容 積 率 ） 增 加 前 的 容 積 率 土 地 面 積 樓 面 地 價 =（ 3.5-3) 3 40000 1183.3 =236.66（ 萬 元 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 1-3房 地 產(chǎn) 價 格 影 響 因 素 房 地 產(chǎn) 估 價一 、 一 般 因 素 行 政 因 素 經(jīng) 濟 因 素社 會 因 素一 般 因 素 人口數(shù)量 人口素質(zhì) 家 庭人 口規(guī) 模 政 治安 定狀 況 社 會治 安狀 況 房 地產(chǎn)投 機 城

28、市花 物 價利 率經(jīng) 濟 發(fā) 展居 民 收 入房 地 產(chǎn) 制 度房 地 產(chǎn) 價 格 政 策行 政 隸 屬 變 更特 殊 政 策城 市 規(guī) 劃稅 收 政 策交 通 管 制 房 地 產(chǎn) 估 價二 、 區(qū) 域 因 素 工 業(yè) 物 業(yè) 商 業(yè) 物 業(yè)居 住 物 業(yè)區(qū) 域 因 素請 同 學 舉 例 ， 如 果 按 照 物 業(yè) 類 型 來 進 行 分 類 ， 分 別 有 哪 些 區(qū) 域 因 素 ？ 房 地 產(chǎn) 估 價三 、 自 身 因 素 自 身因 素 位置 肥力 地 質(zhì)條 件 地 形地 勢 土 地 面 積和形 狀 日 照 、風 向 、降 水 量 、天 然 周 期性 災(zāi) 害 建 筑 物本 身 房 地 產(chǎn)

29、估 價一 般 因 素區(qū) 域 因 素 個 別 因 素 社 會 因 素行 政 因 素住 宅 區(qū)商 業(yè) 區(qū)工 業(yè) 區(qū) PKPK （ 二 ） 影 響 房 地 產(chǎn) 的 因 素 房 地 產(chǎn) 估 價影 響 用 地 價 格 的 區(qū) 域 因 素序號 影 響 因 素 影 響 因 素 的 具 體 分 析1 區(qū) 域 自 然 因素 區(qū) 域 在 城 鎮(zhèn) 的 位 置2 區(qū) 域 社 會 因素 常 住 人 口 及 流 動 人 口 數(shù) 量 、 社 會 人 文 環(huán) 境3 交 通 狀 況 街 道 狀 況 、 道 路 狀 況 與 交 通 便 捷 程 度4 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 狀況 供 水 、 排 水 、 供 電 、 供 氣 、 通 訊 的

30、 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 5 商 業(yè) 繁 華 程度 距 離 商 業(yè) 中 心 的 距 離 、 商 務(wù) 設(shè) 施 的 種 類 、 規(guī)模 與 聚 積 程 度 、 經(jīng) 營 類 別 、 客 流 的 數(shù) 量 與 質(zhì)量 等 。6 區(qū) 域 行 政 因素 區(qū) 域 經(jīng) 濟 政 策 、 城 鎮(zhèn) 規(guī) 劃 限 制 、 交 通 管 制 房 地 產(chǎn) 估 價影 響 用 地 的 個 別 因 素影 響 因 素 影 響 因 素 分 析 的 具 體 內(nèi) 容商 業(yè) 用 地 地 形 、 地 質(zhì) 、 地 勢 、 日 照 、 通 風 、 干 濕 、 面 積 、 臨街 狀 況 、 鄰 接 道 路 等 級 、 通 達 性 、 與 商 業(yè) 中 心 的 接近

31、 程 度 、 相 鄰 不 動 產(chǎn) 的 使 用 狀 況 、 規(guī) 劃 限 制 、 地 上建 筑 物 的 新 舊 程 度 、 土 地 使 用 年 限 等 。住 宅 用 地 地 形 、 地 質(zhì) 、 地 勢 、 日 照 、 通 風 、 干 濕 、 面 積 、 臨街 狀 況 、 鄰 接 道 路 等 級 、 通 達 性 、 地 上 建 筑 物 的 新度 。 土 地 權(quán) 利 狀 況 、 與 交 通 設(shè) 施 的 距 離 。 與 商 業(yè) 設(shè)施 和 公 共 設(shè) 施 及 公 益 設(shè) 施 的 接 近 程 度 、 與 危 險 設(shè) 施及 污 染 的 接 近 程 度 工 業(yè) 用 地 地 形 、 地 質(zhì) 、 地 勢 、 水 文 條 件 、 面 積 、 臨 街 狀 況 、位 置 、 土 地 使 用 限 制 、 土 地 開 發(fā) 程 度 、 土 地 權(quán) 利 狀況 等 。