利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的影響課件

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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,*,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,*,*,人民幣利率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響,小組成員：吉海波,張力寧,徐元超,李子杰,梁志濤,人民幣利率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)始于,19,世紀(jì)中期，自,19

2、92,年以來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和不斷完善，我國(guó)進(jìn)一步深化了城鎮(zhèn)住房體制改革，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。但其發(fā)展所走的路是曲折中的前進(jìn)之路。,房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。所以其對(duì)國(guó)家政府宏觀調(diào)控的敏感性很大，其中利率是其最主要的方法之一。下面我們將通過(guò)在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程期間，觀看商業(yè)貸款利率的調(diào)整變化，探討其與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，并進(jìn)一步說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)曲折之路是如何前進(jìn)的。,本次探討的內(nèi)容：,商業(yè)貸款利率變化情況,商業(yè)貸款利率變化情況,1996,年以來(lái)我國(guó)為何連續(xù)大幅度降息？其效應(yīng)如何？,自,1996,年,4,月,1,日起停辦保值儲(chǔ)蓄以來(lái)，我國(guó)央

3、行已下調(diào)八次利率，以一年期存款利率為例，從過(guò)去的,10.98%,下降為,1.98%,；一至三年期貸款利率從過(guò)去的,13.14%,下調(diào)為,5.49%,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過(guò)七次降息累計(jì)減少了企業(yè)財(cái)務(wù)成本,2000,多億元，同時(shí)促進(jìn)了資本市場(chǎng)的快速發(fā)展。,第五次降息：刺激住房消費(fèi),1998,年,7,月,1,日，金融機(jī)構(gòu)存款利率平均下調(diào),0.49%,，貸款利率平均下調(diào),1.12%,，中長(zhǎng)期存、貸款利率下調(diào)幅度均大于短期存、貸款利率下調(diào)幅度，同時(shí)降低了中央銀行準(zhǔn)備金存款利率和再貸款利率。針對(duì)物價(jià)持續(xù)下跌、實(shí)際利率持續(xù)升高，有效擴(kuò)大內(nèi)需而做出的。尤其是中長(zhǎng)期貸款利率的下調(diào)對(duì)于加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、刺激居民住房

4、消費(fèi)是個(gè)積極利好。據(jù)當(dāng)時(shí)估算，企業(yè)從這次降息中可以減少,400,多億元的凈利息支出。這次降息為完成當(dāng)年,8%,的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)做出重大貢獻(xiàn)，與股市的相關(guān)性不是很大。,第六次降息：拉動(dòng)內(nèi)需,1998,年,12,月,7,日，金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率平均下調(diào)均為,0.5%,。,1998,年市場(chǎng)呈現(xiàn)疲軟，許多商品出現(xiàn)買方市場(chǎng)跡象。當(dāng)年前十個(gè)月商品零售物價(jià)同比下降,2.5%,，因此，實(shí)際存款利率依然偏高，加上人民幣堅(jiān)挺，國(guó)際投機(jī)資本存在非法套利空間，國(guó)內(nèi)企業(yè)平均利潤(rùn)率與貸款利率呈現(xiàn)了倒掛，減息順理成章。這次減息進(jìn)一步拉動(dòng)了內(nèi)需，也為股市的發(fā)展準(zhǔn)備了較充足、低廉的資金。,商業(yè)貸款利率變化情況,商業(yè)貸款利率變

5、化情況,自,2004,年到,2007,年，央行上調(diào)貸款利率。在此之前，經(jīng)過(guò)連續(xù),8,次利率下調(diào)之后我國(guó)經(jīng)濟(jì)在低利率環(huán)境中穩(wěn)定發(fā)展，然而也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和流動(dòng)性過(guò)剩等新的問(wèn)題。,在那期間，利率上調(diào)是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用，也引發(fā)了一場(chǎng)討論。但事實(shí)說(shuō)明了房?jī)r(jià)并沒有受到明顯的抑制。,商業(yè)貸款利率變化情況,在,2008,年金融危機(jī)的大背景下，國(guó)內(nèi)眾多的行業(yè)都收到了不同程度上的沖擊。整個(gè)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都籠罩了一層灰霧，房地產(chǎn)行業(yè)同樣受到了嚴(yán)重的影響。,08,年降息至近十年來(lái)最低值，其目的是拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)。,期間，大型房地產(chǎn)企業(yè)敏感性相對(duì)較低，而中小型企業(yè)都面臨著破產(chǎn)、倒閉的危

6、機(jī)。,綜上，我們得知，由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣資金的敏感性，利率的變化對(duì)其影響是不可否認(rèn)的。那么下面我們就來(lái)探討利率是如何影響房地產(chǎn)業(yè)的。,利率變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響,有一些看法認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于輕微的利率水平的調(diào)整缺乏敏感，實(shí)際上，這種判斷并沒有意識(shí)到當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中買賣雙方資金來(lái)源的重要特征，以抵押貸款為主要融資來(lái)源的住房購(gòu)買者和嚴(yán)重依賴銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)公司，都使得利率政策的調(diào)整已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最為關(guān)鍵性的市場(chǎng)因素之一。,做一個(gè)假設(shè)：,現(xiàn)今的利率是一個(gè)合理的利率，公司是正常的盈利。,現(xiàn)在，國(guó)家進(jìn)行利率上調(diào)，加息。其利率上調(diào)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有會(huì)影響呢？,利率變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響,利率對(duì)

7、房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在：,1,）房地產(chǎn)商,2,）房地產(chǎn)投資者,3,）住房消費(fèi)者,4,）土地市場(chǎng),利率的上調(diào)，直接影響到企業(yè)資金使用成本的增加。,同時(shí)，加息使得人們對(duì)資金收益率有了較高,的,預(yù)期，增加了房地產(chǎn)企業(yè)使用其他借入資金的難度，從而提高了現(xiàn)有的其他借入資金的機(jī)會(huì)成本；對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，其使用的機(jī)會(huì)成本亦會(huì)上升。,（,1,）資金成本的提升,1),利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)商的影響：,（,2,）產(chǎn)品價(jià)格,下降,（這個(gè)有前提）,同成本推動(dòng)型,的一般商品定價(jià)方式不同的是，當(dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)主要由供需決定。在供求格局不變的情況下，資金成本的增加并不能有效傳遞到價(jià)格的增加上。利率提升對(duì)需求的抑制

8、將直接打破當(dāng)前供求格局，從而使得市場(chǎng)的價(jià)格重心下移。,1),利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)商的影響：,（,3,）資金回籠周期變短,借貸資金使用成本增加,和,房屋售價(jià)下跌所引起的現(xiàn)金收入不足，都在客觀上刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。滾動(dòng)開發(fā)的操作模式和企業(yè)資金利用率最大化的經(jīng)營(yíng)原則，促使開發(fā)商需盡快回收現(xiàn)金，減少手中的庫(kù)存。,1),利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)商的影響：,（,4,）自有資金利潤(rùn)率的下降,產(chǎn)品價(jià)格的下跌，財(cái)務(wù)費(fèi)用的高,漲,，成本的增加均使得開發(fā)商自有資金利潤(rùn)率出現(xiàn)大幅下降，利率上調(diào)對(duì)企業(yè)的負(fù)面影響最終在自有資金利潤(rùn)率的下降上得到了綜合反映。,1),利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)商的影響：,收益下降成為必然,資金成本提高導(dǎo)

9、致投資收益率下降,。,租金收益和價(jià)差收益是房地產(chǎn)投資獲益的兩個(gè)主要渠道。價(jià)差收益在房?jī)r(jià)下跌的背景下受到侵蝕。要想提高投資收益率，租金收益率的上升是必需的途徑。,在,我們看來(lái)，目前租金上升是完全可能的,。,但是，租金的上漲未必能帶來(lái)租金收益率的上升。因?yàn)橥顿Y者在房地產(chǎn)上的投資資金需要支付成本，如果租金收入的提高不足以彌補(bǔ)資金成本的支出，那么房地產(chǎn)投資商的租金收益率同樣會(huì)下降。,2,）利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)投資者的影響：,（,1,）加強(qiáng)消費(fèi)者儲(chǔ)蓄傾向,利率的上升直接影響消費(fèi)者的儲(chǔ)蓄傾向，改投資為儲(chǔ)蓄是公眾面對(duì)利率上調(diào)的普遍反應(yīng)。儲(chǔ)蓄的增長(zhǎng)必然導(dǎo)致住房支出的減少，從而減少了總量需求。,3,）利率上調(diào)對(duì)住宅

10、消費(fèi)者的影響：,（,2,）預(yù)期效應(yīng)明顯,加息后消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的進(jìn)一步預(yù)期是導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)觀望、交易清淡等有價(jià)無(wú)市現(xiàn)象的主因。市場(chǎng)預(yù)期效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格影響的強(qiáng)大殺傷力在令人窒息的慘淡交易中顯露無(wú)遺，金融商品的屬性在價(jià)格預(yù)期中得到充分體現(xiàn)。,3,）利率上調(diào)對(duì)住宅消費(fèi)者的影響：,（,3,）影響房貸成本,提前還貸,對(duì)于住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，利率變化所帶來(lái)的最直接可見的后果就是每月還貸成本的增加。,3,）利率上調(diào)對(duì)住宅消費(fèi)者的影響：,（,1,）土地市場(chǎng)化后的價(jià)格剛性,土地使用權(quán),“,招拍掛,”,的措施出臺(tái)，加快了土地市場(chǎng)化的進(jìn)程，同時(shí)資源稀缺性的特點(diǎn)在市場(chǎng)化的條件下必然表現(xiàn)出價(jià)格的剛性特征。,4,）利率上調(diào)對(duì)土

11、地市場(chǎng)影響：,（,2,）購(gòu)地融資成本的提高,基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債比例的特點(diǎn)，故其用于購(gòu)買土地的資本，有很大比例均來(lái)自于外部的借款，尤其是商業(yè)銀行的貸款。根據(jù)上面的分析，在央行加息和房貸首付比例提高的條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買土地的費(fèi)用并不會(huì)減少，甚至于有增加，同時(shí)，這部分資金需要支付的利息和潛在的機(jī)會(huì)成本因利率升高而增加。,因此，整個(gè)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本會(huì)有所增加。,4,）利率上調(diào)對(duì)土地市場(chǎng)影響：,加息,房地產(chǎn)市場(chǎng),潛在,的,利率風(fēng)險(xiǎn),一般認(rèn)為，加息對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫有擠出效應(yīng)。那么，加息到底是如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的呢？我們不妨從微觀的層面，來(lái)看看加息對(duì)各類市場(chǎng)主體的不同影響。,房地產(chǎn)

12、市場(chǎng)的需要減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)上的流動(dòng)資金減少,1.,房地產(chǎn)商的回籠資金,2.,房地產(chǎn)商的貸款資金來(lái)源減少,已購(gòu)房者：月供增加，資產(chǎn)可能縮水,假設(shè)業(yè)主以,8,成,30,年按揭貸款購(gòu)入價(jià)值,100,萬(wàn)元的房產(chǎn),現(xiàn)行利率,：,5.04%,月供：,4314,15,元,假設(shè),未來(lái)每過(guò)一年后執(zhí)行的利率分別上漲為,6,、,7,、,8,那么同比第一年的月供,110,91,、,122,54,、,134,38,如果業(yè)主在買房時(shí)就以月收入的,50,來(lái)支付月供，并且三年中收入沒有增長(zhǎng)，則月供占收入的比重將上升到,67,，業(yè)主很可能面臨生活捉襟見肘的窘境,需求層面：,對(duì)于潛在的購(gòu)房者：,支付能力下降,假設(shè)：,某家庭月收入

13、為,8630,元,，用,50%,的收入支付月供。,那么這家庭現(xiàn)行的購(gòu)買力為,100,萬(wàn)的住房。,再假設(shè)：,利率升高到,6,、,7,或,8,，,則該家庭的購(gòu)房支付能力將分別下降到原來(lái)的,86,36,、,77,83,、,70,57,，換而言之，該家庭將買不起,100,萬(wàn)的房子，而只能購(gòu)買,70,86,萬(wàn)的房子了,如果其他的因素不變，那么由于需求減少，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著下降,對(duì)于投資、投機(jī)者：,融資成本提高,，獲得利益減少,相同條件下：,投資者：,利率上升，資金的投資回報(bào)率下降，,導(dǎo)致投資性需求減少，這也將在一定程度上引起房?jī)r(jià)回落,投機(jī)者：,利率上升，,同樣存在融資成本提高的問(wèn)題,。,加上轉(zhuǎn)手的交易費(fèi)用，

14、房?jī)r(jià)漲幅必須極高才能確保收回本金,。,持續(xù)加息對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫有擠出效應(yīng)，投機(jī)者很可能改變房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期，因考慮到房?jī)r(jià)可能下跌而紛紛撤離房地產(chǎn)市場(chǎng),資金層面：,開發(fā)商：,在,房地產(chǎn)開發(fā)階段,，,面對(duì)著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減少、大量投機(jī)資金的撤回的危機(jī)，同時(shí)房地產(chǎn)商在開發(fā)期間的投資成本的增加，基于各方面考慮，為了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可能要收回自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)上面的資金,銀行：銀行基于自身利率風(fēng)險(xiǎn)的考慮，譬如,“,現(xiàn)金流危機(jī),”,的家庭暫時(shí)斷供,、房地產(chǎn)商現(xiàn)金短缺無(wú)法償還利息等原因，銀行為了避免出現(xiàn)不良貸款，減少在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的投入,總體來(lái)看，利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)從土地市場(chǎng)、到項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程、市場(chǎng)需求和資金

15、成本上的影響是全方位的，多層次的，成本的剛性和需求的抑制均侵蝕了開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。利率正如一把達(dá)摩克利劍高懸于行業(yè)發(fā)展的前端，成為左右市場(chǎng)前景的重要利器。,內(nèi)容總結(jié),人民幣利率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。人民幣利率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。在2008年金融危機(jī)的大背景下，國(guó)內(nèi)眾多的行業(yè)都收到了不同程度上的沖擊。整個(gè)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都籠罩了一層灰霧，房地產(chǎn)行業(yè)同樣受到了嚴(yán)重的影響。現(xiàn)今的利率是一個(gè)合理的利率，公司是正常的盈利。同時(shí)，加息使得人們對(duì)資金收益率有了較高的預(yù)期，增加了房地產(chǎn)企業(yè)使用其他借入資金的難度，從而提高了現(xiàn)有的其他借入資金的機(jī)會(huì)成本。同成本推動(dòng)型的一般商品定價(jià)方式不同的是，當(dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)主要由供需決定。在供求格局不變的情況下，資金成本的增加并不能有效傳遞到價(jià)格的增加上。產(chǎn)品價(jià)格的下跌，財(cái)務(wù)費(fèi)用的高漲，成本的增加均使得開發(fā)商自有資金利潤(rùn)率出現(xiàn)大幅下降，利率上調(diào)對(duì)企業(yè)的負(fù)面影響最終在自有資金利潤(rùn)率的下降上得到了綜合反映。因?yàn)橥顿Y者在房地產(chǎn)上的投資資金需要支付成本，如果租金收入的提高不足以彌補(bǔ)資金成本的支出，那么房地產(chǎn)投資商的租金收益率同樣會(huì)下降,