【商業(yè)地產(chǎn)】房地產(chǎn)宏觀政策表

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1、《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。Q：69031789 07年內(nèi)宏觀調(diào)控政策一覽表 時(shí)間 頒布方 政策名 政策類型 關(guān)鍵詞 政策內(nèi)容 政策點(diǎn)評 2007-01-05 中國人民銀行 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 金融 存款準(zhǔn)備金率 2007年1月15日，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。由9%上調(diào)至9.5% 由于國際收支持續(xù)順差，銀行體系過剩流動性又有新的增加，貸款擴(kuò)張壓力較大，人民銀行再次提高存款準(zhǔn)備金率，以鞏固調(diào)控成效。 2007-01-17 國稅總局 《國家稅務(wù)總局關(guān)

2、于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)〔2006〕187號 房產(chǎn) 土地增值稅 土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。 全國各地將從今年２月１日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，《通知》進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍，以扭轉(zhuǎn)目前以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，今后房地產(chǎn)企業(yè)大多項(xiàng)目的開發(fā)成本將增加，但具體還要開地方細(xì)則。 2007-01-22 國土資源部 《關(guān)于調(diào)整報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地

3、審批方式有關(guān)問題的通知》　國土資發(fā)[2006] 320號 房產(chǎn) 城市建設(shè)用地 此前由國務(wù)院分批次審批的城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，將從今年起調(diào)整為每年由省級政府匯總后一次申報(bào)，待國務(wù)院批準(zhǔn)后由省級政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施、城市政府具體實(shí)施．根據(jù)有關(guān)規(guī)定，需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地范圍包括：各直轄市、計(jì)劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市，以及人口在５０萬以上的城市。 通知對我國城市建設(shè)用地審批方式做出重大調(diào)整，提高了建設(shè)用地審批“門檻” ，是國家宏觀調(diào)控中進(jìn)一步強(qiáng)化土地調(diào)控和管理的重要舉措 2007-02-06 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局 《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土

4、地使用稅暫行條例〉的決定的通知 》 財(cái)稅[2007]9號 房產(chǎn) 城鎮(zhèn)土地使用稅 一、抓緊調(diào)整稅額幅度及標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大征稅范圍 二、加強(qiáng)管理，嚴(yán)格控制減免稅 三、加強(qiáng)宣傳和輔導(dǎo)，做好信息的溝通和共享 就城鎮(zhèn)土地使用稅征收事宜做出具體部署 2007-02-16 中國人民銀行 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 金融 存款準(zhǔn)備金率 由9.5%上調(diào)至10% 當(dāng)前金融市場流動性仍然寬裕，而且此次緊縮政策的出臺也不出人意料 2007-03-16 中華人民共和國 《中華人民共和國物權(quán)法》 涵蓋全部 物權(quán)法 物權(quán)法明確：公私財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)；70年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù) ；土地承包期屆滿可

5、按國家規(guī)定繼續(xù)承包； 禁止侵占哄搶私分截留破壞國有財(cái)產(chǎn)；小區(qū)車位車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要； 法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)均可抵押；單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；物權(quán)法明確保護(hù)“陽光權(quán)”； 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)須業(yè)主共同決定； 以集體名義作決定侵害成員合法權(quán)益可請法院撤銷； 是一部明確物的歸屬，保護(hù)物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用，關(guān)系人民群眾切身利益的民事基本法律，制定物權(quán)法，意義重大而深遠(yuǎn) 2007-03-17 中國人民銀行 《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知》銀發(fā)[2007]79號 金融 存貸款利率 自2007年3月18日起上調(diào)金

6、融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。 ２月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)凸顯緊張氣氛，加息意在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行"減壓" ， 解決通脹隱患及信貸大漲 2007-04-02 建設(shè)部、國土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國稅總局、國家發(fā)改委、國家工商總局八部委 《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》 房產(chǎn) 房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治 將在未來整整1年內(nèi)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交

7、易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為 房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治今年將進(jìn)入一個(gè)新的階段，審計(jì)署和監(jiān)察部的加入，代表著房地產(chǎn)市場秩序整治將與房地產(chǎn)反腐工作結(jié)合起來，成為落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策的重要一環(huán)。 2007-04-02 建設(shè)部、國土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國稅總局、國家發(fā)改委、國家工商總局八部委 《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》 房產(chǎn) 房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治 隨《通知》一起下發(fā)的《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》要求，緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部位，對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，對有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)

8、查。 房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治今年將進(jìn)入一個(gè)新的階段，審計(jì)署和監(jiān)察部的加入，代表著房地產(chǎn)市場秩序整治將與房地產(chǎn)反腐工作結(jié)合起來，成為落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策的重要一環(huán)。 2007-04-05 中國人民銀行 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 金融 存款準(zhǔn)備金率 將從2007年4月16日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，由10%上調(diào)至10.5% 在流動性過剩的狀況下，當(dāng)前使用存款準(zhǔn)備金率的手段已漸成為央行的“常規(guī)武器” 2007-04-25 國土資源部 《2007年全國土地利用計(jì)劃》 土地 土地利用計(jì)劃 將《2007年全國土地利用計(jì)劃》下達(dá)地方執(zhí)行，該計(jì)劃中，新增建設(shè)占用

9、農(nóng)用地與耕地量與去年持平，禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地 國土資源部嚴(yán)把土地“閘門”，繼續(xù)禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地，“地根”緊縮性政策正在一步步落地 2007-04-29 中國人民銀行 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 金融 存款準(zhǔn)備金率 決定從2007年5月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，由10.5%上調(diào)至11% 隨著近年來的流動性過剩問題日益凸顯，央行自2006年起已頻繁使用這一貨幣工具 2007-05-18 中國人民銀行 上調(diào)存貸款利率 金融 存貸款利率 金融機(jī)

10、構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后執(zhí)行3.06%的利率標(biāo)準(zhǔn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后執(zhí)行6.57%的利率標(biāo)準(zhǔn) 央行連出三拳，傳遞了一個(gè)強(qiáng)烈的信號，即央行認(rèn)為當(dāng)前存在著經(jīng)濟(jì)增長過熱的風(fēng)險(xiǎn)，必須加大宏觀調(diào)控的力度，這是近１０年來中國首次同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率 2007-05-18 中國人民銀行 上調(diào)公積金存貸款利率 金融 公積金存貸款利率 個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn) 央行連出三拳，傳遞一個(gè)強(qiáng)烈信號，即央行認(rèn)為當(dāng)前存在經(jīng)濟(jì)增長過熱的風(fēng)險(xiǎn)，必須加大宏觀調(diào)控力度，這是近10年中國首次同時(shí)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)

11、利率 2007-05-21 中國人民銀行 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 金融 存款準(zhǔn)備金率 從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為11.5% 央行連出三拳，傳遞了一個(gè)強(qiáng)烈的信號，即央行認(rèn)為當(dāng)前存在著經(jīng)濟(jì)增長過熱的風(fēng)險(xiǎn)，必須加大宏觀調(diào)控的力度，這是近１０年來中國首次同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率 2007-06-11 國家稅務(wù)總局 《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知 》 土地 土地使用稅 取消房地產(chǎn)土地使用稅稅收減免的地方行政審批權(quán)限 房地產(chǎn)土地使用稅減免優(yōu)惠被取消，國家開始進(jìn)一步對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控 2007-06-21

12、 國務(wù)院 《國務(wù)院關(guān)于開展第二次全國土地調(diào)查的通知》 土地 土地調(diào)查 《通知》要求，從今年7月1日到2009年上半年，第二次全國土地調(diào)查要全面完成覆蓋全國范圍的調(diào)查工作，并建立土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫，2009年下半年，全國匯總形成統(tǒng)一時(shí)點(diǎn)的土地調(diào)查基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。調(diào)查進(jìn)程中形成的調(diào)查成果，可隨時(shí)用于宏觀調(diào)控和嚴(yán)格土地管理。 通過土地調(diào)查，全面查清土地利用狀況，掌握真實(shí)準(zhǔn)確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，搞好土地管理提供可靠依據(jù) 2007-07-02 國資源部 《關(guān)于開展工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況調(diào)查的通知》 國土資廳發(fā)[2007]103號 土地 土地調(diào)查 將對一些省市的工

13、業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況開展全面調(diào)查 工業(yè)用地近期成為國土部門管理檢查的一個(gè)重點(diǎn)，其目的是實(shí)現(xiàn)工業(yè)用地的節(jié)約和集約化利用 2007-07-13 監(jiān)察部、國土資源部 《關(guān)于進(jìn)一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動的通知》 監(jiān)發(fā)〔2007〕5號 土地 土地專項(xiàng)整治 要求對 2005年1月至2006年9月的新增建設(shè)用地清理情況進(jìn)行復(fù)查，對2006年10月至2007年6月新增建設(shè)用地情況進(jìn)行清理，嚴(yán)懲土地違法違規(guī)行為 近年來，中央不斷收緊土地“閘門”、實(shí)行“最嚴(yán)格的土地管理制度”，土地方面的整治的措施連續(xù)出臺。但是，在“收緊地根”聲聲急的情況下，土地違法案件依然頻發(fā)，甚至有的地方呈

14、現(xiàn)上升趨勢。土地違法尚未得到有效遏制，形勢依然嚴(yán)峻.此次行動將加大查處力度以防止土地違法違規(guī)行為的發(fā)生. 2007-07-20 中國人民銀行 上調(diào)存貸款利率 金融 存貸款利率 中國人民銀行20日決定，自2007年7月21日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.57%提高到6.84%； 此次加息減稅是針對上半年經(jīng)濟(jì)由偏快轉(zhuǎn)向過熱，CPI增速過快而采取的降溫措施,國家希望通過加息，增加居民、特別是中低收入家庭的存款收益，同時(shí)促使銀行存款回流，進(jìn)而避

15、免市場流動性過剩。 2007-07-30 中國人民銀行 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 金融 存款準(zhǔn)備金率 自2007年8月15日起，由之前的11.5％ 上調(diào)為12％ 流動性過剩，經(jīng)濟(jì)走勢過熱，使得央行越來越頻繁地動用貨幣政策工具。短短三個(gè)月之內(nèi)，央行三次宣布提高存款準(zhǔn)備金率，并于前不久運(yùn)用加息、減征利息稅手段打出宏觀調(diào)控組合拳，連續(xù)出臺多項(xiàng)政策抑制流動性過剩。 2007-08-08 監(jiān)察部/國土資源部，財(cái)政部/建設(shè) 部，審計(jì)署 《關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》 監(jiān)發(fā)〔2007〕6號 土地 土地使用權(quán) 監(jiān)察部、國土資源部、建設(shè)部、財(cái)政部、審計(jì)署在全國開展國有

16、土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作，具體內(nèi)容包括宗地供應(yīng)前規(guī)劃情況，供地方式的合法性，供地過程的規(guī)范性，土地出讓金征收、管理和使用情況，以及供地后的宗地使用情況等 此舉是為加強(qiáng)土地調(diào)控，查處并糾正土地出讓中的違法違規(guī)行為，預(yù)防和治理土地出讓領(lǐng)域的腐敗問題 2007-08-13 國務(wù)院 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 國發(fā)〔2007〕24號 房產(chǎn) 保障性住房 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月房價(jià)漲幅7.5％，再創(chuàng)年內(nèi)漲幅新高，房價(jià)不但沒有受調(diào)控有所收斂，反而愈加猛烈，除市場需求增長，土地供應(yīng)缺乏等因素外，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房比例下降也是影響房價(jià)“高燒不退”的“病因之一

17、。此次國務(wù)院公布了《解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，正式拉開了重建與強(qiáng)化住房保障體系工作的大幕。北京，上海等地正積極響應(yīng)，地方細(xì)則即將隨之一一揭曉，住房保障體系將作為今后調(diào)控政策所強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。 7月房價(jià)漲幅7.5％，再創(chuàng)年內(nèi)漲幅新高，房價(jià)逆風(fēng)上揚(yáng)，除土地供應(yīng)缺乏等因素外，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房比例下降也是影響房價(jià)“高燒不退”的“病因之一。此次國務(wù)院公布了《意見》，正式拉開了重建與強(qiáng)化住房保障體系工作的大幕，目前，北京，上海等地正積極響應(yīng)，地方細(xì)則即將隨之一一揭曉，住房保障體系將作為今后調(diào)控政策所強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。 2007-08-21 中國人民銀行 上調(diào)存貸款利率 金融 存貸款利率

18、 中國人民銀行決定，自2007年8月22日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。 此次的加息距上一次7月20日的加息僅1個(gè)月，打破了此前三次的加息頻率至少隔兩個(gè)月以上的常態(tài)，可以看出，通貨膨脹預(yù)期壓力已經(jīng)形勢逼人，加息是必要的應(yīng)對措施。 2007-09-06 中國人民銀行 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 金融 存款準(zhǔn)備金率 中國人民銀行決定從2007年9月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0

19、.5個(gè)百分點(diǎn)，由12％調(diào)整為12.5% 緊縮政策組合拳再度出擊，流動性過剩近期成為宏觀調(diào)控的聚焦點(diǎn) 2007-09-12 國土資源部 《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》 土地 土地閑置 土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收；依法可以無償收回的，堅(jiān)決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。能夠恢復(fù)耕種的要恢復(fù)耕種，不能恢復(fù)耕種的納入政府土地儲備，優(yōu)先安排開發(fā)利用。 《通知》是國家對閑置土地清理的又一次重申，此次國家規(guī)定土地閑置費(fèi)按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收，再次加大了處罰力度，但是這樣的處罰力度，對中小開發(fā)商的確有一定影響，但

20、對于實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，影響過于溫和 2007-09-14 中國人民銀行 上調(diào)存貸款利率 金融 存貸款利率 中國人民銀行決定，自2007 年9月15日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18 個(gè)百分點(diǎn)。 近期，加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和發(fā)行定向央票都貨幣政策輪番上陣，面對順差、投資、貨幣信貸的較快增長以及通貨膨脹壓力，央行的緊縮力度在不斷加大。 20

21、07-09-17 國土資源部 《全國土地執(zhí)法百日行動方案》 國土資發(fā)〔2007〕210號 土地 土地調(diào)查 開展以查處“以租代征”為重點(diǎn)的全國土地執(zhí)法百日行動 針對土地違法現(xiàn)象的日趨嚴(yán)重，近期國土資源部重拳頻出，整治力度不斷加大 2007-09-28 央行/銀監(jiān)會 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 金融 房地產(chǎn)信貸 1.開發(fā)資本金未到35%或未取得四證的、具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 、空置3年以上的商品房 。2.不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款、對政府土地儲備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70

22、%，貸款期限最長不得超過2年。3. （1）商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款；（2）首套面積小于90平米的住房，首付款比例不低于20%；購買首套面積大于90平米得住房，首付款比例不低于30%。（3）對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍 。4.利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。以“商

23、住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 提高二套房貸款首付和利率將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投資性購房，對于囤房不售的開發(fā)商將是致命的打擊。 2007-09-30 國土資源部 《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》 房產(chǎn) 保障性住房 通知規(guī)定：1.單宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過3年 。2.廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。3.囤地將禁止其參加土地招拍掛活動購置新的土地。4

24、.嚴(yán)禁新征用或購買土地搞集資合作建房，對國家機(jī)關(guān)搞集資合作建房的，一律不得供地。5.對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并要責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動工、竣工。6.加大土地出讓收入的征收力度，及時(shí)足額征繳入庫，落實(shí)“土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%”的規(guī)定。 根據(jù)此前《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，為保障低收入家庭住房，通知重申確保城市低收入家庭住房用地供應(yīng) 2007-09-28 國土資源部 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》93號令 土地 招拍掛 1.“國有土地使用權(quán)”一律稱為“國有建設(shè)用地使用權(quán)” 2.將11

25、號令第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置”一律修改為“界址、空間范圍”3.將工業(yè)用地納入招拍掛范圍 4.規(guī)定土地出讓金須一次付清 通知明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍 ，加強(qiáng)了工業(yè)土地管理，同時(shí)規(guī)定土地出讓金須一次付清 ，提高了開發(fā)商進(jìn)入土地市場的門檻 2007-10-13 中國人民銀行 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 金融 存款準(zhǔn)備金率 自2007年10月25日起，由之前的12.5％， 上調(diào)為13％ 上調(diào)準(zhǔn)備金率已成常態(tài)，旨在抑制流動性過剩 2007-11-10 中國人民銀行 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 金融 存款準(zhǔn)備金率 中國人民銀行10日宣布，決定從11月26日起，上調(diào)存款類金

26、融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 2007-11-14 財(cái)政部 《廉租住房保障資金管理辦法》 房產(chǎn) 廉租房資金管理 “辦法”規(guī)定廉租住房保障資金主要來自：一是住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額；二是土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金；三是市縣財(cái)政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金；四是省級財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金；五是中央預(yù)算內(nèi)投資中安排的補(bǔ)助資金；六是中央財(cái)政安排的廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金；七是社會捐贈的廉租住房保障資金；八是其他資金。 規(guī)范廉租住房保障資金管理，提高廉租住房保障資金使用效益 20

27、07-11-19 國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行 《土地儲備管理辦法》 土地 土地儲備 《辦法》指出可以納入土地儲備范圍的土地包括：依法收回的國有土地，收購的土地，行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地，已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地，其他依法取得的土地。對納入儲備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準(zhǔn)，土地儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲備土地實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥小⒖h土地供應(yīng)計(jì)劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門

28、統(tǒng)一組織供地。依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃時(shí)扣減相應(yīng)指標(biāo)。 《辦法》的出臺對嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)節(jié)約集約用地，具有重大意義。使土地儲備制度走得更好、更穩(wěn)，在土地市場調(diào)控中發(fā)揮出更大作用。 2007-11-27 建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計(jì)局 《廉租住房保障辦法》 房產(chǎn) 廉租房保障 《辦法》進(jìn)一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，即符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合?！掇k法》提出五條資金來源渠道：一

29、是年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；二是提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；三是土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；四是政府的廉租住房租金收入；五是社會捐贈及其他方式籌集的資金。廉租住房單套的建筑面積，控制在50平方米以內(nèi)。 《廉租住房保障辦法》的出臺促進(jìn)我國廉租住房制度建設(shè)，逐步解決城市低收入家庭住房困難。 2007-11-30 建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局 《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》 房產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)適用房 《辦法》明確提出1.經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象

30、相銜接。2.各地政府對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，項(xiàng)目外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。3.經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積將控制在60平方米左右。4.確定經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于3%，而地方政府直接組織建設(shè)的項(xiàng)目只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤。5. 將銷售權(quán)收歸政府，由市、縣人民政府按限定的價(jià)格，統(tǒng)一組織向符合購房條件的低收入家庭出售，繼續(xù)實(shí)行申請、審核、公示和輪候制度。規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，不再是此前的完全產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易, 想上市轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)

31、適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先回購；同時(shí)，購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。 《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的出臺對廣大老百姓所關(guān)心的經(jīng)濟(jì)適用住房的功能定位、開發(fā)建設(shè)、銷售管理等進(jìn)行了細(xì)致規(guī)范。 2007-12-11 中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 上調(diào)存貸款利率 金融 存貸款利率 2007年12月21日起，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87％提高到4.14％，上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29％提高到7.47％，上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金

32、貸款利率保持不變。 這已是中國今年第六次上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率。這也是中國宣布將實(shí)施從緊的貨幣政策之后首次加息。此次調(diào)整有利于防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，防止物價(jià)由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹。 08年初重點(diǎn)宏觀政策一覽表 時(shí)間 頒布方 政策名 政策 類型 關(guān)鍵詞 政策內(nèi)容 政策點(diǎn)評 2008-01-01 國家稅務(wù)總局 《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》 土地 增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到土地增值稅清算條件后，可選擇由稅務(wù)部門上門進(jìn)行清算或委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核鑒證。 進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù) 2008-01-07 國務(wù)院 《關(guān)于

33、促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 土地 節(jié)約集約用地 《通知》指出：(1)優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設(shè)用地利用效率。(2)嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。要求2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報(bào)告。(3)優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。確保不低于70%

34、的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。 促使房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)土地，增加房屋供給，打擊開發(fā)商過度囤地行為，是國家實(shí)行對房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”的調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。 2008-01-25 中國人民銀行 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 金融 存款準(zhǔn)備金率 中國人民銀行25日宣布，決定從1月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，由14.5%調(diào)至15%。 這是繼去年10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，央行在08年的首次上調(diào)，表明央行今年執(zhí)行從緊貨幣政策的決心。 2008-

35、02-01 國土資源部 《土地登記辦法》第 40 號 土地 土地登記 對土地登記、宗地等有關(guān)概念進(jìn)行了明確；對土地登記進(jìn)行了重新分類；對土地登記的權(quán)利名稱與《物權(quán)法》進(jìn)行了銜接；明確規(guī)定土地登記實(shí)行屬地登記的原則；對當(dāng)事人申請土地登記的方式和提交的申請材料進(jìn)行了明確；明確了登記機(jī)關(guān)的職責(zé)，對土地登記的程序、土地登記資料的保管、土地登記人員的責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定；對土地登記公告進(jìn)行了規(guī)定；明確規(guī)定了土地登記的基本制度，包括土地登記人員持證上崗制度、土地登記資料公開查詢制度等；對土地權(quán)利保護(hù)進(jìn)行了明確規(guī)定，依法登記的國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)

36、受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。 政策的提出是貫徹落實(shí)《物權(quán)法》中不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定的需要，完善現(xiàn)行土地登記規(guī)范性文件的法律層級。 2008-02-07 國務(wù)院 《土地調(diào)查條例》第518號 土地 土地調(diào)查 土地調(diào)查內(nèi)容包括：1、土地利用現(xiàn)狀及變化情況，包括地類、位置、面積、分布等狀況。2、土地權(quán)屬及變化情況，包括土地的所有權(quán)和使用權(quán)狀況；3、土地條件，包括土地的自然條件、社會經(jīng)濟(jì)條件等狀況。進(jìn)行土地利用現(xiàn)狀及變化情況調(diào)查時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)調(diào)查基本農(nóng)田現(xiàn)狀及變化情況，包括基本農(nóng)田的數(shù)量、分布和保護(hù)狀況。以便做

37、到對每一塊基本農(nóng)田上圖、登記、造冊。 全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實(shí)準(zhǔn)確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為科學(xué)規(guī)劃、合理利用、有效保護(hù)土地資源，實(shí)施最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控提供依據(jù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。另外國家根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要，每１０年進(jìn)行一次全國土地調(diào)查；根據(jù)土地管理工作的需要，每年進(jìn)行土地變更調(diào)查。 2008-03-18 中國人民銀行 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 金融 存款準(zhǔn)備金率 中國人民銀行25日宣布，決定從3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，由15%調(diào)至15.5% 落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加

38、強(qiáng)銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 2007年長春市房地產(chǎn)市場 年度分析報(bào)告 目錄 一、總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢 二、解讀2007地產(chǎn)新政 三、土地市場分析 四、房地產(chǎn)市場分析 五、各大行政區(qū)域市場分析 六、長春市2007年房地產(chǎn)市場總結(jié) 七、長春市2008房地產(chǎn)市場預(yù)測 第一部分 長春市總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢 一、GDP總量與增長速度

39、 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報(bào)告(2002-2007) 一直保持著穩(wěn)健的發(fā)展勢頭，綜合實(shí)力不斷加強(qiáng) 長春市GDP總量從2002年的1150億元增長到2006年的1934億元，增長幅度雖在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，長春GDP達(dá)2073億元，同比增長17.3%，略顯過熱。 城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展帶動了長春各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及完善，對周邊城市的吸納能力大大增強(qiáng)，為長春房地產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展機(jī)會。但同時(shí)應(yīng)注意到，經(jīng)濟(jì)過熱會導(dǎo)致市場上的貨幣數(shù)量增加，倘若流通速度較慢，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的阻礙作用。 二、固定資

40、產(chǎn)投資占GDP比重 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報(bào)告(2002-2007) 同經(jīng)濟(jì)總量一樣，長春市固定資產(chǎn)投資也保持著強(qiáng)勁的增長勢頭。固定資產(chǎn)投資在GDP中所占的比重日益增大，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要力量。2007年受政策打壓，固定資產(chǎn)投資增長幅度略有下降，但仍達(dá)到42%。 同時(shí)從上面的表格可以看出，固定資產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP的增長速度。這表明生產(chǎn)性支出要大于消費(fèi)性支出，長期下去將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的不利影響。 三、居民消費(fèi)能力 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報(bào)告(2003-2007) 2003年以來，長春市人均可支配收入快速增長，居民生活水平得到顯著提高

41、。而居民長期又具有儲蓄習(xí)慣，手中持有大量資金，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供保證。 同時(shí)，國家實(shí)施振興東北老工業(yè)基地政策，還將為居民提供大量的創(chuàng)收機(jī)會。因此未來幾年長春居民可支配收入還將有很大提升。 四、三大產(chǎn)業(yè)比例變化 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報(bào)告(2002-2006) 第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的比例相當(dāng)，說明生產(chǎn)性行業(yè)和服務(wù)性行業(yè)處于平衡位置。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，城市輻射性要想增強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)須占主導(dǎo)地位。而長春工業(yè)性質(zhì)明顯，經(jīng)濟(jì)增長主要靠工業(yè)（一汽）拉動這一現(xiàn)狀在短期內(nèi)還無法改變。 第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)說明城市新貴數(shù)量

42、有限，居民還未有提升居住環(huán)境的意識，中低檔樓盤將有很大的發(fā)展空間。 小結(jié)： 長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，經(jīng)濟(jì)總量更多，上漲幅度更大。雖受經(jīng)濟(jì)過熱、固定資產(chǎn)投資比重過大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響城市發(fā)展的問題約束。但隨著政府宏觀調(diào)控政策的不斷完善和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不健康因素將進(jìn)一步得到遏制，也將為房地產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展平臺。 第二部分 2007年房地產(chǎn)新政 一、金融政策： 六次加息： 2007年，為抑制房價(jià)快速增長，中國人民銀行曾五次提高貸款利率。到2007年12月21日，一年期貸款利率已達(dá)7.47%。 貸款利率的提高并不能抑制

43、房價(jià)快速增長，相反將降低各大企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力，導(dǎo)致一部分原本用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金以投資的形式流入房地產(chǎn)市場，這將進(jìn)一步推動房價(jià)上漲。 貸款利率的提高加大了已購房客戶的成本，同時(shí)目前股市已運(yùn)行到較高的水平，短期內(nèi)很難產(chǎn)生較大收益。因此會有一部分人抽出股市資金用來還貸，但預(yù)計(jì)規(guī)模不會很大。（長春房地產(chǎn)市場自住需求占主導(dǎo)，大部分居民資金有限，無法提前還貸） 十次提高存款準(zhǔn)備金率： 自2007年1月15日以來，中國人民銀行十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前已達(dá)14.5%。存款準(zhǔn)備金的提高目的是改革中國經(jīng)濟(jì)，降低人民幣流通量及流通速度，這將有效緩解目前經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)狀。對延緩商品房價(jià)格

44、上漲有很大作用。 提高第二套房貸首付比例： 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。 首付的提高將降低銀行在房價(jià)快速上漲中的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也大大加重購房者尤其是年輕購房者的負(fù)擔(dān)，對抑制炒房作用不大。 （對于一線城市房價(jià)下跌及眾多中介公司瀕臨倒閉的原因暫不明確，但可預(yù)計(jì)并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高會引發(fā)眾多中介公司倒閉，無異于加大銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，政府不會盲目執(zhí)行） 二、稅收政策： 土地增值稅： 自2007年2月1日起，正式向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得

45、收入的單位和個(gè)人征收30-60%的土地增值稅。 土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤，對抑制炒房有一定作用。 三、土地政策： 物權(quán)法： ①住房滿70年后，使用權(quán)自動續(xù)期。②小區(qū)車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。③露臺出讓不得損害他人利益。④會所依約定確立權(quán)屬。⑤小區(qū)綠地由業(yè)主共有。⑥物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主共有 物權(quán)法的核心問題是確立權(quán)屬，這對開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時(shí)也加大了拆遷難度。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 ①“土地分期拿證”叫停②土地開發(fā)期限不得超過三年③單宗土地出讓規(guī)模受控制④實(shí)行凈地出讓⑤土地閑置費(fèi)按20% “土地分

46、期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地。同時(shí)也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來融資，大大降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費(fèi)按20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費(fèi)的同時(shí)，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競爭。 《規(guī)定》的頒布，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競標(biāo)，中小房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地難度加大。 小結(jié)： 2007年政府為了進(jìn)一步控制快速上漲的房價(jià)、保持房地產(chǎn)市場快速平穩(wěn)的運(yùn)行，政府從控制供給、

47、引導(dǎo)需求和打擊炒房等幾個(gè)方面加大了宏觀調(diào)控的力度。如今政策效應(yīng)已初見明顯。 第三部分 長春市土地市場分析 一、歷年土地出讓情況 資料來源：新文化報(bào) 2003-2005年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢，2006年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量，上漲幅度達(dá)74%。2007年因受宏觀調(diào)控影響，土地出讓面積有所降低，但截止目前，土地放量仍達(dá)520萬平方米。 二、土地出讓均價(jià) 資料來源：房地產(chǎn)報(bào)

48、 從上圖可以看出，長春土地出讓價(jià)格整體形勢一直表現(xiàn)為穩(wěn)中有升。但因長春城市化水平相對較低，城市中心區(qū)（南關(guān)、朝陽區(qū)）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。因此土地出讓價(jià)格實(shí)際上漲幅度仍很大。 三、人均居住面積 資料來源：房地產(chǎn)報(bào) 長春市人均居住面積增長較為穩(wěn)健。自2003年以來，平均每年以一平方米的速度增長。截止2007年末，人均居住面積已達(dá)27平方米。居住面積已足夠滿足人們基本生活，很難有所提升。預(yù)計(jì)未來一年，長春房地產(chǎn)應(yīng)以提升住宅品質(zhì)為發(fā)展方向。 四、2007開發(fā)商拿地情況 隨著綠地、和黃、中信的進(jìn)入，外地企業(yè)在長春拿地?cái)?shù)量已占2/3。外地企業(yè)的進(jìn)入，直

49、接加劇競爭，將有效提升樓盤的綜合品質(zhì)，同時(shí)也會大大推動地價(jià)和房價(jià)的上漲。 資料來源：房地產(chǎn)報(bào) 第三部分、房地產(chǎn)市場分析 一、房地產(chǎn)投資及施工面積： 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)及其他網(wǎng)站新聞 從上面兩個(gè)圖可以看出，長春房地產(chǎn)投資處于快速增長階段，開發(fā)商對市場信心很足。但與施工面積增長幅度比較來看，投資增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積增長幅度，中低檔樓盤占主導(dǎo)。這表明樓盤的功能也僅僅停留在滿足基本居住需求的層次，住宅品質(zhì)還有待提升。 二、商品住宅均價(jià)： 資料來源：房地產(chǎn)報(bào) 資料來源：房地產(chǎn)報(bào) 04-06年長春地產(chǎn)價(jià)格處于穩(wěn)步上升中。06年以來進(jìn)入飛速增長階段，漲

50、幅超過17%。（預(yù)計(jì)原因如下：①棚戶區(qū)改造帶來硬性需求②長春大學(xué)數(shù)量較多，自擴(kuò)招以來，每年都有大量的畢業(yè)生留在長春，需要解決住房問題③上世紀(jì)建造的房屋已經(jīng)破舊，居民生活條件有待改善④部分投資者在房價(jià)上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群⑤居民認(rèn)為房價(jià)依然會漲，原本無購房意向的居民也開始加入購房大軍） 由住宅均價(jià)、可支配收入增長幅度圖可以看出，長春房價(jià)增長幅度大大超過居民可支配收入增長幅度。尤其是今年以來，增長幅度達(dá)17%。居民購房難度不斷加大。 三、住宅預(yù)售量、銷售量 從06、07年預(yù)售、銷售比例圖可以看出，預(yù)售、銷售比呈下降趨勢，證明預(yù)售量開始小于銷售量，市場供小于求。但從07年

51、1-9月份預(yù)售、銷售比例圖可以看出，比例呈增大趨勢。由此可知，長春房地產(chǎn)市場正由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變。 四、累計(jì)可售商品房戶型比例 由上圖可以看出，90-144平方米的中戶型樓盤是市場的主要力量，比例在50%左右徘徊。小戶型樓盤略顯緊俏，在市場中所占的比例不斷縮小，同時(shí)也說明小戶型的暢銷性。 五、各行政區(qū)域住宅均價(jià)： 資料來源： 房地產(chǎn)報(bào) 從各行政區(qū)域住宅均價(jià)來看，長春住宅整體走勢為由城市中央向四周遞減，但因凈月開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，寬城區(qū)常年與市中心處于隔離狀態(tài)，因此房價(jià)相對較低。本圖同時(shí)說明地段是影響樓盤價(jià)格的首要因素。 從土地出讓面積圖可以看出

52、，除工業(yè)用地出讓較多的高新區(qū)以外，綠園區(qū)（包括汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）土地出讓面積較大，而綠園區(qū)長期處于與城市中心區(qū)隔離的狀態(tài)，廠區(qū)居民收入較高，消費(fèi)比較單一。因此未來一年，綠園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，房價(jià)會有所提升。高新區(qū)受南城影響，預(yù)計(jì)未來房價(jià)也有所提升。 同時(shí)我們可以看出，除中心城區(qū)以外，樓盤均價(jià)和土地出讓面積正相關(guān)，說明開發(fā)商對長春市場頗有信心。 第五部分、各大區(qū)域房地產(chǎn)分析： 總體規(guī)劃思路 根據(jù)《長春市城市總體規(guī)劃(2004-2020)》，未來幾年長春城市規(guī)劃思路為：“雙心三翼、多組團(tuán)”。 “雙心”分別指人民廣場一帶主中心區(qū)和人民大街南端的南部副中心區(qū)。 “三翼

53、”分別指西南、東南和東北三個(gè)主要城市發(fā)展方向。 “多組團(tuán)”是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式。 布局基本要點(diǎn) 疏解中心壓力，在人民大街南端建設(shè)南部副中心，與現(xiàn)有人民廣場中心構(gòu)成未來長春城市中心的“雙心”結(jié)構(gòu)，培育多個(gè)分區(qū)副中心。工業(yè)用地發(fā)展沿東北和西南兩個(gè)方向，在城市西南建設(shè)“長春國際汽車城”，整合汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；城市東北部布局綜合工業(yè)的發(fā)展用地。居住用地主要改造棚戶區(qū)和向南及東南方向發(fā)展。 一、中心城區(qū)（南關(guān)、朝陽）市場特征 產(chǎn)品類型分布： 南關(guān)、朝陽兩區(qū)是長春的老城區(qū)，長春的發(fā)源地，也是長春的商業(yè)中心。隨著城市發(fā)展，土地價(jià)格不斷上揚(yáng)，商業(yè)含金量不斷加大。因此產(chǎn)

54、品類型以高層、小高層為主，多層、寫字樓為輔。 樓盤規(guī)模較小、大盤集中在南部新城： 中心城區(qū)占地面積1-6萬平米以下的項(xiàng)目約占總量的37%，主要是位于次商業(yè)核心區(qū)的高層項(xiàng)目。占地1萬平米以下的項(xiàng)目約占總量的25%，集中在商業(yè)核心區(qū)。大盤多為外地品牌企業(yè)開發(fā)，位于南部新城，約占總量的37%。 中心城區(qū)樓盤均價(jià)： 中心城區(qū)樓盤大多位于商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目投資價(jià)值較大，價(jià)格相對較高，均價(jià)都超過了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的樓盤又多為知名企業(yè)開發(fā)的高檔社區(qū)，對整體價(jià)格有拉動作用。 面積區(qū)間： 萬晟現(xiàn)代城、金鼎名城、亞泰鼎盛國際等位于商業(yè)核心區(qū)的高層、小高層樓盤多以小戶

55、型為主。鼎盛國際雖有部分大戶型存在，但42-120㎡的中小戶型仍占總體的86%，130㎡以上的大戶型僅有52套。 位于次核心區(qū)的碧波康橋和位于南部新城的匯景新城等項(xiàng)目多為100㎡的大戶型項(xiàng)目。預(yù)計(jì)已經(jīng)奠基動工的新里中央公館也將以大戶型為主。 未來走向： 2007年中心城區(qū)土地出讓面積較小。土地較為稀缺，預(yù)計(jì)未來商業(yè)核心區(qū)及次核心區(qū)土地出讓主要來源為棚戶區(qū)改造，地塊出讓面積較小。同時(shí)隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展小戶型樓盤及酒店式公寓數(shù)量會有所增多。 南部新城土地供應(yīng)較為充足。因其是長春新城市中心，代表長春城市建設(shè)形象，政府必加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)的審核工作。預(yù)計(jì)土地多為外地知名企業(yè)取得，樓盤品質(zhì)也將

56、有很大提升。 二、綠園區(qū)（含汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）市場特征： 產(chǎn)品類型分布： 綠園區(qū)位于長春市西部，是長春第一汽車廠所在地，是長春的住宅區(qū)。產(chǎn)品類型以多層、小高層為主。雖有少量高層產(chǎn)品存在，多集中在多層社區(qū)內(nèi)部，純高層項(xiàng)目較為稀缺。 樓盤規(guī)模較大，多為社區(qū)型產(chǎn)品 綠園區(qū)樓盤為中小型社區(qū)項(xiàng)目，占地面積多在10-20萬平方米之間，占85%左右，總體品質(zhì)較高。30萬平米以上的樓盤數(shù)量較少。 綠園去樓盤均價(jià)： 綠園區(qū)樓盤整體價(jià)格較高，基本位于全市平均價(jià)格（2950元/平方米）以上。但從個(gè)案來看，自身特色不夠明顯，價(jià)格在3500元/平方米左右，差別不大。 面積區(qū)間：

57、 從上圖可以看出，綠園區(qū)樓盤戶型整體較大，面積集中在100-250㎡之間，目標(biāo)群體多為區(qū)內(nèi)中等收入人群。這與綠園區(qū)居民整體素質(zhì)不高，消費(fèi)單一且沖動性強(qiáng)有關(guān)。但從近期開盤的項(xiàng)目看來，戶型向小戶型發(fā)展，出現(xiàn)了至通尚都、鼎成公館、漂HOME等小戶型樓盤。目標(biāo)群體開始向低收入人群轉(zhuǎn)變，片區(qū)投資潛力不斷增大。 未來走向： 綠園區(qū)2007年土地出讓地塊較多，單價(jià)較高。但單個(gè)地塊面積較小，多在10萬平方米以下。占地面積小很難建高檔樓盤，同時(shí)廠區(qū)人民收入高。預(yù)計(jì)未來一年綠園區(qū)將以中檔偏上的項(xiàng)目為主，且供需兩旺。 三、寬城區(qū)市場分析 產(chǎn)品類型分布： 寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，離中心

58、城市較遠(yuǎn)，多年來被鐵路所隔，城市化水平較低。土地來源多為棚戶區(qū)改造，居民界于城市和農(nóng)村之間，高層產(chǎn)品有很大的抗性，目前產(chǎn)品類型以多層為主。 大盤時(shí)代 從樓盤占地面積看，寬城區(qū)各樓盤占地面積較大，多集中在40萬平方米以上。但從青年城和證大光明城的規(guī)劃效果圖看來，在規(guī)模增大的同時(shí)還未有效提升樓盤品質(zhì)，大盤僅增加了配套設(shè)施而沒有對社區(qū)環(huán)境進(jìn)行整體規(guī)劃。 樓盤均價(jià)： 寬城區(qū)樓盤整體價(jià)格較低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但個(gè)案價(jià)格差距較大，差距達(dá)1000元。這與寬城區(qū)整體環(huán)境和所處的位置有關(guān)。 未來走向： 寬城區(qū)屬后開發(fā)區(qū)域，隨著幾個(gè)大盤的開發(fā)快速拉動了整個(gè)

59、區(qū)域的發(fā)展。城市基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善也必將有效提升片區(qū)價(jià)值。但2007寬城區(qū)土地供應(yīng)較少，整體面積較小，受政策影響未來不會有大盤出現(xiàn)。因此，幾個(gè)在建大盤的角逐將成為寬城區(qū)2008年的熱點(diǎn)話題。 近日光復(fù)路市場、黑水路客運(yùn)站北遷，預(yù)計(jì)政府對寬城區(qū)的工作重心會放在建立車站北出口商圈上。 寬城區(qū)是長春傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在整個(gè)城市的競爭中處于劣勢，區(qū)域輻射能力有限，房屋價(jià)格仍較低。主要吸引寬城本地人群、站前工作人員及周邊縣市來長人員。 四、二道區(qū)(含經(jīng)開區(qū))市場分析： 產(chǎn)品類型： 隨著新機(jī)場的建設(shè)，二道區(qū)成為長春向東發(fā)展的主要門戶。樓盤以社區(qū)型為主，為多層、小高層組合型樓盤。 中等規(guī)

60、模為主： 二道區(qū)樓盤規(guī)模較小，占地面積10萬平方米以下項(xiàng)目近70%。東方之珠占地面積雖大，但因地理位置較偏，整體配套不足，園林環(huán)境較差外加高壓線阻擋，導(dǎo)致社區(qū)檔次偏低，難以提升核心競爭力。 樓盤均價(jià)： 二道區(qū)樓盤均價(jià)較為居中，均價(jià)多在3500元/平方米左右。樓盤位置多集中在東盛商圈、亞泰花園附近，配套較為完善。 面積區(qū)間： 二道區(qū)樓盤戶型面積較大，多集中在70-200㎡左右。小戶型產(chǎn)品雖有存在，但所占比例不大，多集中在東盛商圈周邊，投資價(jià)值較大。 未來走勢： 二道區(qū)位于長春市東部，是長春向東發(fā)展的主要門戶。機(jī)場的建設(shè)也將大大推動本區(qū)發(fā)展。預(yù)計(jì)未來價(jià)格

61、仍會上漲但空間不大，主要樓盤將集中在吉林大路沿線。 五、凈月開發(fā)區(qū)市場分析： 產(chǎn)品類型： 凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)、自然環(huán)境較好。產(chǎn)品類型以中高檔別墅為主，雖有少量普通住宅存在，但因交通不便價(jià)格較低。 樓盤規(guī)模： 凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)，土地供應(yīng)充足，各個(gè)樓盤占地面積多在20萬平方米左右，個(gè)別高檔別墅樓盤達(dá)到100萬平方米。 該區(qū)多為別墅項(xiàng)目，整體品質(zhì)不佳，社區(qū)缺乏環(huán)境的營造。中信、力旺、和黃三個(gè)高檔樓盤才剛剛啟動，可大大改善片區(qū)環(huán)境。 樓盤均價(jià)： 凈月開發(fā)區(qū)樓盤價(jià)格分為兩個(gè)層次，住宅價(jià)格在3000元/平方米左右，別墅價(jià)格在10000元

62、/平方米左右（富奧臨河灣因距中海項(xiàng)目較近、又有緊鄰依通河的天然區(qū)位優(yōu)勢，價(jià)格較高） 未來走勢： 從07年土地供應(yīng)來看，凈月開發(fā)區(qū)土地出讓數(shù)量較少，08年市場競爭不大。三個(gè)高檔項(xiàng)目和消化存量將是市場的主要熱點(diǎn)。 三個(gè)主要別墅項(xiàng)目體量較大，尤其是中信城，占地面積110萬平方米。長春高層人士數(shù)量有限，中信推廣力度小，市民未完全認(rèn)可中信品牌，預(yù)計(jì)銷量走低。 三個(gè)大盤的建設(shè)，進(jìn)一步加大了凈月別墅市場的競爭，其他低檔別墅定會采采取一定優(yōu)惠措施，而未建地塊也可能轉(zhuǎn)型花園陽房，對大戶型樓盤是個(gè)補(bǔ)充。 第六部分、2007年長春房地產(chǎn)市場總結(jié) 一、土地市場： 1、出讓面積有所減

63、少，交易異常活躍： 2007年長春市土地出讓雖較上年有所減少，交易卻異?；钴S，開發(fā)商都積極參與競拍，地價(jià)上揚(yáng)幅度有所增大。中海、綠地等大牌企業(yè)對長春市場信心十足，均在長春獲得“地王”項(xiàng)目，進(jìn)一步鞏固了在長春市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。 2、外地企業(yè)大舉圈地： 截止目前，外地企業(yè)在長春拿地?cái)?shù)量已占2/3，本土企業(yè)僅占1/3。隨著中海、萬科、綠地、香江、保利等大牌企業(yè)在挖掘長春地產(chǎn)潛力的同時(shí)，也迅速提高著長春建筑水平。同時(shí)資金雄厚的大牌企業(yè)對長春地價(jià)的上漲也起很大的推動作用。 大面積拿地降低單位面積成本已經(jīng)成為品牌開發(fā)商拓展市場的主要形式。 二、房地產(chǎn)市場： 1、政策頻出、市場平穩(wěn)：

64、06、07年，政府為調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格，陸續(xù)出臺了一系列規(guī)章政策，但并未象深圳、廣州一樣給長春房地產(chǎn)帶來巨大影響。商品房價(jià)格上漲、周邊區(qū)域供銷兩旺、中心城市土地稀缺等特征尤為明顯。但隨著平穩(wěn)上漲的同時(shí)，居民購房需求也在不斷降低。 2、價(jià)格上漲速度依然不減： 隨著宏觀調(diào)空的逐步實(shí)施，房價(jià)上漲速度依然不減，外加全國一片上漲的形勢，大大刺激了首次置業(yè)者的需求。同時(shí)棚戶區(qū)改造又使大量的持幣待購人群涌入房地產(chǎn)市場，形成大量剛性需求。2007長春房價(jià)上漲速度依然不減。 3、小戶型體量加大： 隨著70/90政策的實(shí)施，眾多小戶型樓盤開始進(jìn)入市場并日益成為主流。小戶型樓盤在刺激首次

65、置業(yè)、投資者的同時(shí)，也成為開發(fā)商快速回籠資金的重要武器。 4、郊區(qū)樓盤開始火熱： 07年末，雙陽、合龍鎮(zhèn)、范家屯這些位于長春郊區(qū)的樓盤以一個(gè)獨(dú)特的形象展示在人們面前。這些價(jià)格不足2000元/平方米，距離市中心車程不足一小時(shí)的郊區(qū)樓盤日漸吸引著目前大量存在的中低端住房需求。 第七部分、2008年長春房地產(chǎn)市場預(yù)測 一、供應(yīng)、需求均有所降低，市場競爭開始加劇： “分期拿證叫?！备淖兞朔康禺a(chǎn)的開發(fā)模式，資金實(shí)力相對較差的房地產(chǎn)開發(fā)商將難以購得土地。雖然政府計(jì)劃2008年出讓進(jìn)千萬平方米的土地，但因資金周轉(zhuǎn)問題，預(yù)計(jì)成交量不會很大。 2007年年末，上海、深圳

66、等一線城市房價(jià)大幅下跌。媒體的頻繁報(bào)道給購房者造成一定的心理導(dǎo)向，房價(jià)不跌的理論被擊碎。同時(shí)，06、07房地產(chǎn)市場的持續(xù)火暴也消化了大量的市場需求。因此，2008年需求會有所降低。 一線城市房價(jià)下跌加大開發(fā)商的生存難度，一部分中小開發(fā)商為躲避危機(jī)會積極拓展二三線市場，2008年仍然將會有外地開發(fā)商進(jìn)入長春，市場競爭開始加劇。 二、房價(jià)上漲幅度開始回落，房價(jià)與本年持平： 根據(jù)上面第三部分的分析，2007年長春房地產(chǎn)市場已開始向供過于求轉(zhuǎn)變，但由于棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的硬性需求，各大樓盤均保持著良好的交易量。2008年，“第二套住房提高首付、利率”政策的執(zhí)行、一線城市房價(jià)下跌對居民心理產(chǎn)生沖擊等一系列不利條件將延緩房價(jià)上漲幅度。 同時(shí)，土地價(jià)格的不斷上揚(yáng)、分期拿證的停止會大大加大開發(fā)成本，有實(shí)力的開發(fā)商將力挺房價(jià)，07年大幅上漲的形勢將不會重演。 三、政策對市場的影響日益顯現(xiàn)： 長春是三線城市，對政策的認(rèn)識和執(zhí)行需要一定的時(shí)間，2008年政策效應(yīng)將開始不斷顯現(xiàn)。