【商業(yè)地產(chǎn)】房地產(chǎn)宏觀政策表

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1、《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！QQ：69031789 07年內宏觀調控政策一覽表 時間 頒布方 政策名 政策類型 關鍵詞 政策內容 政策點評 2007-01-05 中國人民銀行 上調存款準備金率 金融 存款準備金率 2007年1月15日，上調金融機構存款準備金率0.5個百分點。由9%上調至9.5% 由于國際收支持續(xù)順差，銀行體系過剩流動性又有新的增加，貸款擴張壓力較大，人民銀行再次提高存款準備金率，以鞏固調控成效。 2007-01-17 國稅總局 《國家稅務總局關

2、于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發(fā)〔2006〕187號 房產(chǎn) 土地增值稅 土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產(chǎn)項目應該進行土地增值稅清算。 全國各地將從今年２月１日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，《通知》進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，以扭轉目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，今后房地產(chǎn)企業(yè)大多項目的開發(fā)成本將增加，但具體還要開地方細則。 2007-01-22 國土資源部 《關于調整報國務院批準城市建設用地

3、審批方式有關問題的通知》　國土資發(fā)[2006] 320號 房產(chǎn) 城市建設用地 此前由國務院分批次審批的城市農(nóng)用地轉用和土地征收，將從今年起調整為每年由省級政府匯總后一次申報，待國務院批準后由省級政府負責組織實施、城市政府具體實施．根據(jù)有關規(guī)定，需報國務院批準的城市建設用地范圍包括：各直轄市、計劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市，以及人口在５０萬以上的城市。 通知對我國城市建設用地審批方式做出重大調整，提高了建設用地審批“門檻” ，是國家宏觀調控中進一步強化土地調控和管理的重要舉措 2007-02-06 財政部、國家稅務總局 《關于貫徹落實國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土

4、地使用稅暫行條例〉的決定的通知 》 財稅[2007]9號 房產(chǎn) 城鎮(zhèn)土地使用稅 一、抓緊調整稅額幅度及標準，擴大征稅范圍 二、加強管理，嚴格控制減免稅 三、加強宣傳和輔導，做好信息的溝通和共享 就城鎮(zhèn)土地使用稅征收事宜做出具體部署 2007-02-16 中國人民銀行 上調存款準備金率 金融 存款準備金率 由9.5%上調至10% 當前金融市場流動性仍然寬裕，而且此次緊縮政策的出臺也不出人意料 2007-03-16 中華人民共和國 《中華人民共和國物權法》 涵蓋全部 物權法 物權法明確：公私財產(chǎn)平等保護；70年后住宅建設用地使用權自動續(xù) ；土地承包期屆滿可

5、按國家規(guī)定繼續(xù)承包； 禁止侵占哄搶私分截留破壞國有財產(chǎn)；小區(qū)車位車庫應首先滿足業(yè)主需要； 法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)均可抵押；單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用；物權法明確保護“陽光權”； 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)須業(yè)主共同決定； 以集體名義作決定侵害成員合法權益可請法院撤銷； 是一部明確物的歸屬，保護物權，充分發(fā)揮物的效用，關系人民群眾切身利益的民事基本法律，制定物權法，意義重大而深遠 2007-03-17 中國人民銀行 《中國人民銀行關于調整金融機構人民幣存貸款基準利率的通知》銀發(fā)[2007]79號 金融 存貸款利率 自2007年3月18日起上調金

6、融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。 ２月的經(jīng)濟數(shù)據(jù)凸顯緊張氣氛，加息意在經(jīng)濟運行"減壓" ， 解決通脹隱患及信貸大漲 2007-04-02 建設部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國稅總局、國家發(fā)改委、國家工商總局八部委 《關于開展房地產(chǎn)市場秩序專項整治的通知》 房產(chǎn) 房地產(chǎn)市場專項整治 將在未來整整1年內，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設、交

7、易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為 房地產(chǎn)交易秩序專項整治今年將進入一個新的階段，審計署和監(jiān)察部的加入，代表著房地產(chǎn)市場秩序整治將與房地產(chǎn)反腐工作結合起來，成為落實國家宏觀調控政策的重要一環(huán)。 2007-04-02 建設部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國稅總局、國家發(fā)改委、國家工商總局八部委 《房地產(chǎn)市場秩序專項整治工作方案》 房產(chǎn) 房地產(chǎn)市場專項整治 隨《通知》一起下發(fā)的《房地產(chǎn)市場秩序專項整治工作方案》要求，緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權錢交易問題的關鍵環(huán)節(jié)和重點部位，對在建并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點調

8、查。 房地產(chǎn)交易秩序專項整治今年將進入一個新的階段，審計署和監(jiān)察部的加入，代表著房地產(chǎn)市場秩序整治將與房地產(chǎn)反腐工作結合起來，成為落實國家宏觀調控政策的重要一環(huán)。 2007-04-05 中國人民銀行 上調存款準備金率 金融 存款準備金率 將從2007年4月16日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，由10%上調至10.5% 在流動性過剩的狀況下，當前使用存款準備金率的手段已漸成為央行的“常規(guī)武器” 2007-04-25 國土資源部 《2007年全國土地利用計劃》 土地 土地利用計劃 將《2007年全國土地利用計劃》下達地方執(zhí)行，該計劃中，新增建設占用

9、農(nóng)用地與耕地量與去年持平，禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機關和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地 國土資源部嚴把土地“閘門”，繼續(xù)禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機關和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地，“地根”緊縮性政策正在一步步落地 2007-04-29 中國人民銀行 上調存款準備金率 金融 存款準備金率 決定從2007年5月15日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，由10.5%上調至11% 隨著近年來的流動性過剩問題日益凸顯，央行自2006年起已頻繁使用這一貨幣工具 2007-05-18 中國人民銀行 上調存貸款利率 金融 存貸款利率 金融機

10、構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，調整后執(zhí)行3.06%的利率標準，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，調整后執(zhí)行6.57%的利率標準 央行連出三拳，傳遞了一個強烈的信號，即央行認為當前存在著經(jīng)濟增長過熱的風險，必須加大宏觀調控的力度，這是近１０年來中國首次同時宣布上調存款準備金率和存貸款基準利率 2007-05-18 中國人民銀行 上調公積金存貸款利率 金融 公積金存貸款利率 個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點 央行連出三拳，傳遞一個強烈信號，即央行認為當前存在經(jīng)濟增長過熱的風險，必須加大宏觀調控力度，這是近10年中國首次同時上調存款準備金率和存貸款基準

11、利率 2007-05-21 中國人民銀行 上調存款準備金率 金融 存款準備金率 從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，為11.5% 央行連出三拳，傳遞了一個強烈的信號，即央行認為當前存在著經(jīng)濟增長過熱的風險，必須加大宏觀調控的力度，這是近１０年來中國首次同時宣布上調存款準備金率和存貸款基準利率 2007-06-11 國家稅務總局 《關于取消部分地方稅行政審批項目的通知 》 土地 土地使用稅 取消房地產(chǎn)土地使用稅稅收減免的地方行政審批權限 房地產(chǎn)土地使用稅減免優(yōu)惠被取消，國家開始進一步對房地產(chǎn)行業(yè)進行調控 2007-06-21

12、 國務院 《國務院關于開展第二次全國土地調查的通知》 土地 土地調查 《通知》要求，從今年7月1日到2009年上半年，第二次全國土地調查要全面完成覆蓋全國范圍的調查工作，并建立土地調查數(shù)據(jù)庫，2009年下半年，全國匯總形成統(tǒng)一時點的土地調查基礎數(shù)據(jù)。調查進程中形成的調查成果，可隨時用于宏觀調控和嚴格土地管理。 通過土地調查，全面查清土地利用狀況，掌握真實準確的土地基礎數(shù)據(jù)，為加強和改善宏觀調控，搞好土地管理提供可靠依據(jù) 2007-07-02 國資源部 《關于開展工業(yè)項目建設用地控制指標執(zhí)行情況調查的通知》 國土資廳發(fā)[2007]103號 土地 土地調查 將對一些省市的工

13、業(yè)項目建設用地控制指標執(zhí)行情況開展全面調查 工業(yè)用地近期成為國土部門管理檢查的一個重點，其目的是實現(xiàn)工業(yè)用地的節(jié)約和集約化利用 2007-07-13 監(jiān)察部、國土資源部 《關于進一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動的通知》 監(jiān)發(fā)〔2007〕5號 土地 土地專項整治 要求對 2005年1月至2006年9月的新增建設用地清理情況進行復查，對2006年10月至2007年6月新增建設用地情況進行清理，嚴懲土地違法違規(guī)行為 近年來，中央不斷收緊土地“閘門”、實行“最嚴格的土地管理制度”，土地方面的整治的措施連續(xù)出臺。但是，在“收緊地根”聲聲急的情況下，土地違法案件依然頻發(fā)，甚至有的地方呈

14、現(xiàn)上升趨勢。土地違法尚未得到有效遏制，形勢依然嚴峻.此次行動將加大查處力度以防止土地違法違規(guī)行為的發(fā)生. 2007-07-20 中國人民銀行 上調存貸款利率 金融 存貸款利率 中國人民銀行20日決定，自2007年7月21日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。 金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.57%提高到6.84%； 此次加息減稅是針對上半年經(jīng)濟由偏快轉向過熱，CPI增速過快而采取的降溫措施,國家希望通過加息，增加居民、特別是中低收入家庭的存款收益，同時促使銀行存款回流，進而避

15、免市場流動性過剩。 2007-07-30 中國人民銀行 上調存款準備金率 金融 存款準備金率 自2007年8月15日起，由之前的11.5％ 上調為12％ 流動性過剩，經(jīng)濟走勢過熱，使得央行越來越頻繁地動用貨幣政策工具。短短三個月之內，央行三次宣布提高存款準備金率，并于前不久運用加息、減征利息稅手段打出宏觀調控組合拳，連續(xù)出臺多項政策抑制流動性過剩。 2007-08-08 監(jiān)察部/國土資源部，財政部/建設 部，審計署 《關于開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作的通知》 監(jiān)發(fā)〔2007〕6號 土地 土地使用權 監(jiān)察部、國土資源部、建設部、財政部、審計署在全國開展國有

16、土地使用權出讓情況專項清理工作，具體內容包括宗地供應前規(guī)劃情況，供地方式的合法性，供地過程的規(guī)范性，土地出讓金征收、管理和使用情況，以及供地后的宗地使用情況等 此舉是為加強土地調控，查處并糾正土地出讓中的違法違規(guī)行為，預防和治理土地出讓領域的腐敗問題 2007-08-13 國務院 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 國發(fā)〔2007〕24號 房產(chǎn) 保障性住房 根據(jù)統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月房價漲幅7.5％，再創(chuàng)年內漲幅新高，房價不但沒有受調控有所收斂，反而愈加猛烈，除市場需求增長，土地供應缺乏等因素外，經(jīng)濟適用房、廉租房比例下降也是影響房價“高燒不退”的“病因之一

17、。此次國務院公布了《解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，正式拉開了重建與強化住房保障體系工作的大幕。北京，上海等地正積極響應，地方細則即將隨之一一揭曉，住房保障體系將作為今后調控政策所強調的重點。 7月房價漲幅7.5％，再創(chuàng)年內漲幅新高，房價逆風上揚，除土地供應缺乏等因素外，經(jīng)濟適用房、廉租房比例下降也是影響房價“高燒不退”的“病因之一。此次國務院公布了《意見》，正式拉開了重建與強化住房保障體系工作的大幕，目前，北京，上海等地正積極響應，地方細則即將隨之一一揭曉，住房保障體系將作為今后調控政策所強調的重點。 2007-08-21 中國人民銀行 上調存貸款利率 金融 存貸款利率

18、 中國人民銀行決定，自2007年8月22日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。 此次的加息距上一次7月20日的加息僅1個月，打破了此前三次的加息頻率至少隔兩個月以上的常態(tài)，可以看出，通貨膨脹預期壓力已經(jīng)形勢逼人，加息是必要的應對措施。 2007-09-06 中國人民銀行 上調存款準備金率 金融 存款準備金率 中國人民銀行決定從2007年9月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0

19、.5個百分點，由12％調整為12.5% 緊縮政策組合拳再度出擊，流動性過剩近期成為宏觀調控的聚焦點 2007-09-12 國土資源部 《關于加大閑置土地處置力度的通知》 土地 土地閑置 土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收；依法可以無償收回的，堅決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。能夠恢復耕種的要恢復耕種，不能恢復耕種的納入政府土地儲備，優(yōu)先安排開發(fā)利用。 《通知》是國家對閑置土地清理的又一次重申，此次國家規(guī)定土地閑置費按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收，再次加大了處罰力度，但是這樣的處罰力度，對中小開發(fā)商的確有一定影響，但

20、對于實力較強的開發(fā)商，影響過于溫和 2007-09-14 中國人民銀行 上調存貸款利率 金融 存貸款利率 中國人民銀行決定，自2007 年9月15日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87 %；一年期貸款基準利率上調0.27 個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.18 個百分點。 近期，加息、上調存款準備金率和發(fā)行定向央票都貨幣政策輪番上陣，面對順差、投資、貨幣信貸的較快增長以及通貨膨脹壓力，央行的緊縮力度在不斷加大。 20

21、07-09-17 國土資源部 《全國土地執(zhí)法百日行動方案》 國土資發(fā)〔2007〕210號 土地 土地調查 開展以查處“以租代征”為重點的全國土地執(zhí)法百日行動 針對土地違法現(xiàn)象的日趨嚴重，近期國土資源部重拳頻出，整治力度不斷加大 2007-09-28 央行/銀監(jiān)會 關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 金融 房地產(chǎn)信貸 1.開發(fā)資本金未到35%或未取得四證的、具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 、空置3年以上的商品房 。2.不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款、對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70

22、%，貸款期限最長不得超過2年。3. （1）商業(yè)銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款；（2）首套面積小于90平米的住房，首付款比例不低于20%；購買首套面積大于90平米得住房，首付款比例不低于30%。（3）對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍 。4.利用貸款購買的商業(yè)用房應為已竣工驗收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。以“商

23、住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 提高二套房貸款首付和利率將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投資性購房，對于囤房不售的開發(fā)商將是致命的打擊。 2007-09-30 國土資源部 《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》 房產(chǎn) 保障性住房 通知規(guī)定：1.單宗土地的開發(fā)建設時限原則上不得超過3年 。2.廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。3.囤地將禁止其參加土地招拍掛活動購置新的土地。4

24、.嚴禁新征用或購買土地搞集資合作建房，對國家機關搞集資合作建房的，一律不得供地。5.對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并要責令有關企業(yè)限期動工、竣工。6.加大土地出讓收入的征收力度，及時足額征繳入庫，落實“土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%”的規(guī)定。 根據(jù)此前《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，為保障低收入家庭住房，通知重申確保城市低收入家庭住房用地供應 2007-09-28 國土資源部 《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》93號令 土地 招拍掛 1.“國有土地使用權”一律稱為“國有建設用地使用權” 2.將11

25、號令第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置”一律修改為“界址、空間范圍”3.將工業(yè)用地納入招拍掛范圍 4.規(guī)定土地出讓金須一次付清 通知明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍 ，加強了工業(yè)土地管理，同時規(guī)定土地出讓金須一次付清 ，提高了開發(fā)商進入土地市場的門檻 2007-10-13 中國人民銀行 上調存款準備金率 金融 存款準備金率 自2007年10月25日起，由之前的12.5％， 上調為13％ 上調準備金率已成常態(tài)，旨在抑制流動性過剩 2007-11-10 中國人民銀行 上調存款準備金率 金融 存款準備金率 中國人民銀行10日宣布，決定從11月26日起，上調存款類金

26、融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 2007-11-14 財政部 《廉租住房保障資金管理辦法》 房產(chǎn) 廉租房資金管理 “辦法”規(guī)定廉租住房保障資金主要來自：一是住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額；二是土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金；三是市縣財政預算安排用于廉租住房保障的資金；四是省級財政預算安排的廉租住房保障補助資金；五是中央預算內投資中安排的補助資金；六是中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金；七是社會捐贈的廉租住房保障資金；八是其他資金。 規(guī)范廉租住房保障資金管理，提高廉租住房保障資金使用效益 20

27、07-11-19 國土資源部、財政部、中國人民銀行 《土地儲備管理辦法》 土地 土地儲備 《辦法》指出可以納入土地儲備范圍的土地包括：依法收回的國有土地，收購的土地，行使優(yōu)先購買權取得的土地，已辦理農(nóng)用地轉用、土地征收批準手續(xù)的土地，其他依法取得的土地。對納入儲備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地實施前期開發(fā)進行融資等活動。土地儲備機構應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應條件。儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當?shù)厥?、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門

28、統(tǒng)一組織供地。依法辦理農(nóng)用地轉用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農(nóng)用地轉用計劃時扣減相應指標。 《辦法》的出臺對嚴格土地管理，加強土地調控，促進節(jié)約集約用地，具有重大意義。使土地儲備制度走得更好、更穩(wěn)，在土地市場調控中發(fā)揮出更大作用。 2007-11-27 建設部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和統(tǒng)計局 《廉租住房保障辦法》 房產(chǎn) 廉租房保障 《辦法》進一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，即符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合?！掇k法》提出五條資金來源渠道：一

29、是年度財政預算安排的廉租住房保障資金；二是提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；三是土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；四是政府的廉租住房租金收入；五是社會捐贈及其他方式籌集的資金。廉租住房單套的建筑面積，控制在50平方米以內。 《廉租住房保障辦法》的出臺促進我國廉租住房制度建設，逐步解決城市低收入家庭住房困難。 2007-11-30 建設部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局 《經(jīng)濟適用房管理辦法》 房產(chǎn) 經(jīng)濟適用房 《辦法》明確提出1.經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，供應對象要與廉租住房保障對象

30、相銜接。2.各地政府對經(jīng)濟適用房項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，項目外的基礎設施建設費用，由政府負擔。3.經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積將控制在60平方米左右。4.確定經(jīng)濟適用房的價格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于3%，而地方政府直接組織建設的項目只能按成本價銷售，不得有利潤。5. 將銷售權收歸政府，由市、縣人民政府按限定的價格，統(tǒng)一組織向符合購房條件的低收入家庭出售，繼續(xù)實行申請、審核、公示和輪候制度。規(guī)定經(jīng)濟適用住房購房人擁有“有限產(chǎn)權”，不再是此前的完全產(chǎn)權。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易, 想上市轉讓，則應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟

31、適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，政府可優(yōu)先回購；同時，購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權。 《經(jīng)濟適用房管理辦法》的出臺對廣大老百姓所關心的經(jīng)濟適用住房的功能定位、開發(fā)建設、銷售管理等進行了細致規(guī)范。 2007-12-11 中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 上調存貸款利率 金融 存貸款利率 2007年12月21日起，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的3.87％提高到4.14％，上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的7.29％提高到7.47％，上調0.18個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個人住房公積金

32、貸款利率保持不變。 這已是中國今年第六次上調銀行基準利率。這也是中國宣布將實施從緊的貨幣政策之后首次加息。此次調整有利于防止經(jīng)濟增長由偏快轉為過熱，防止物價由結構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹。 08年初重點宏觀政策一覽表 時間 頒布方 政策名 政策 類型 關鍵詞 政策內容 政策點評 2008-01-01 國家稅務總局 《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》 土地 增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到土地增值稅清算條件后，可選擇由稅務部門上門進行清算或委托稅務中介機構進行審核鑒證。 進一步規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務 2008-01-07 國務院 《關于

33、促進節(jié)約集約用地的通知》 土地 節(jié)約集約用地 《通知》指出：(1)優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設用地利用效率。(2)嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。要求2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。(3)優(yōu)化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應。確保不低于70%

34、的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。 促使房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)定期限內開發(fā)土地，增加房屋供給，打擊開發(fā)商過度囤地行為，是國家實行對房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”的調控思路的具體表現(xiàn)。 2008-01-25 中國人民銀行 上調存款準備金率 金融 存款準備金率 中國人民銀行25日宣布，決定從1月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，由14.5%調至15%。 這是繼去年10次上調存款準備金率后，央行在08年的首次上調，表明央行今年執(zhí)行從緊貨幣政策的決心。 2008-

35、02-01 國土資源部 《土地登記辦法》第 40 號 土地 土地登記 對土地登記、宗地等有關概念進行了明確；對土地登記進行了重新分類；對土地登記的權利名稱與《物權法》進行了銜接；明確規(guī)定土地登記實行屬地登記的原則；對當事人申請土地登記的方式和提交的申請材料進行了明確；明確了登記機關的職責，對土地登記的程序、土地登記資料的保管、土地登記人員的責任進行了規(guī)定；對土地登記公告進行了規(guī)定；明確規(guī)定了土地登記的基本制度，包括土地登記人員持證上崗制度、土地登記資料公開查詢制度等；對土地權利保護進行了明確規(guī)定，依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權

36、受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 政策的提出是貫徹落實《物權法》中不動產(chǎn)登記有關規(guī)定的需要，完善現(xiàn)行土地登記規(guī)范性文件的法律層級。 2008-02-07 國務院 《土地調查條例》第518號 土地 土地調查 土地調查內容包括：1、土地利用現(xiàn)狀及變化情況，包括地類、位置、面積、分布等狀況。2、土地權屬及變化情況，包括土地的所有權和使用權狀況；3、土地條件，包括土地的自然條件、社會經(jīng)濟條件等狀況。進行土地利用現(xiàn)狀及變化情況調查時，應當重點調查基本農(nóng)田現(xiàn)狀及變化情況，包括基本農(nóng)田的數(shù)量、分布和保護狀況。以便做

37、到對每一塊基本農(nóng)田上圖、登記、造冊。 全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實準確的土地基礎數(shù)據(jù)，為科學規(guī)劃、合理利用、有效保護土地資源，實施最嚴格的耕地保護制度，加強和改善宏觀調控提供依據(jù)，促進經(jīng)濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展。另外國家根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，每１０年進行一次全國土地調查；根據(jù)土地管理工作的需要，每年進行土地變更調查。 2008-03-18 中國人民銀行 上調存款準備金率 金融 存款準備金率 中國人民銀行25日宣布，決定從3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，由15%調至15.5% 落實從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加

38、強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 2007年長春市房地產(chǎn)市場 年度分析報告 目錄 一、總體經(jīng)濟態(tài)勢 二、解讀2007地產(chǎn)新政 三、土地市場分析 四、房地產(chǎn)市場分析 五、各大行政區(qū)域市場分析 六、長春市2007年房地產(chǎn)市場總結 七、長春市2008房地產(chǎn)市場預測 第一部分 長春市總體經(jīng)濟態(tài)勢 一、GDP總量與增長速度

39、 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(2002-2007) 一直保持著穩(wěn)健的發(fā)展勢頭，綜合實力不斷加強 長春市GDP總量從2002年的1150億元增長到2006年的1934億元，增長幅度雖在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，長春GDP達2073億元，同比增長17.3%，略顯過熱。 城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展帶動了長春各項基礎設施的建設及完善，對周邊城市的吸納能力大大增強，為長春房地產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展機會。但同時應注意到，經(jīng)濟過熱會導致市場上的貨幣數(shù)量增加，倘若流通速度較慢，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的阻礙作用。 二、固定資

40、產(chǎn)投資占GDP比重 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(2002-2007) 同經(jīng)濟總量一樣，長春市固定資產(chǎn)投資也保持著強勁的增長勢頭。固定資產(chǎn)投資在GDP中所占的比重日益增大，成為拉動經(jīng)濟增長的主要力量。2007年受政策打壓，固定資產(chǎn)投資增長幅度略有下降，但仍達到42%。 同時從上面的表格可以看出，固定資產(chǎn)投資的增長速度遠遠超過GDP的增長速度。這表明生產(chǎn)性支出要大于消費性支出，長期下去將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的不利影響。 三、居民消費能力 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(2003-2007) 2003年以來，長春市人均可支配收入快速增長，居民生活水平得到顯著提高

41、。而居民長期又具有儲蓄習慣，手中持有大量資金，為房地產(chǎn)消費提供保證。 同時，國家實施振興東北老工業(yè)基地政策，還將為居民提供大量的創(chuàng)收機會。因此未來幾年長春居民可支配收入還將有很大提升。 四、三大產(chǎn)業(yè)比例變化 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(2002-2006) 第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的比例相當，說明生產(chǎn)性行業(yè)和服務性行業(yè)處于平衡位置。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，城市輻射性要想增強，第三產(chǎn)業(yè)須占主導地位。而長春工業(yè)性質明顯，經(jīng)濟增長主要靠工業(yè)（一汽）拉動這一現(xiàn)狀在短期內還無法改變。 第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達說明城市新貴數(shù)量

42、有限，居民還未有提升居住環(huán)境的意識，中低檔樓盤將有很大的發(fā)展空間。 小結： 長春市經(jīng)濟發(fā)展速度不斷加快，經(jīng)濟總量更多，上漲幅度更大。雖受經(jīng)濟過熱、固定資產(chǎn)投資比重過大、產(chǎn)業(yè)結構影響城市發(fā)展的問題約束。但隨著政府宏觀調控政策的不斷完善和產(chǎn)業(yè)結構的不斷調整，經(jīng)濟發(fā)展中的不健康因素將進一步得到遏制，也將為房地產(chǎn)業(yè)提供一個平穩(wěn)的發(fā)展平臺。 第二部分 2007年房地產(chǎn)新政 一、金融政策： 六次加息： 2007年，為抑制房價快速增長，中國人民銀行曾五次提高貸款利率。到2007年12月21日，一年期貸款利率已達7.47%。 貸款利率的提高并不能抑制

43、房價快速增長，相反將降低各大企業(yè)擴大再生產(chǎn)的能力，導致一部分原本用于擴大再生產(chǎn)的資金以投資的形式流入房地產(chǎn)市場，這將進一步推動房價上漲。 貸款利率的提高加大了已購房客戶的成本，同時目前股市已運行到較高的水平，短期內很難產(chǎn)生較大收益。因此會有一部分人抽出股市資金用來還貸，但預計規(guī)模不會很大。（長春房地產(chǎn)市場自住需求占主導，大部分居民資金有限，無法提前還貸） 十次提高存款準備金率： 自2007年1月15日以來，中國人民銀行十次上調存款準備金率，目前已達14.5%。存款準備金的提高目的是改革中國經(jīng)濟，降低人民幣流通量及流通速度，這將有效緩解目前經(jīng)濟過熱的現(xiàn)狀。對延緩商品房價格

44、上漲有很大作用。 提高第二套房貸首付比例： 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準利率的1.1倍。 首付的提高將降低銀行在房價快速上漲中的風險，同時也大大加重購房者尤其是年輕購房者的負擔，對抑制炒房作用不大。 （對于一線城市房價下跌及眾多中介公司瀕臨倒閉的原因暫不明確，但可預計并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高會引發(fā)眾多中介公司倒閉，無異于加大銀行信貸風險，政府不會盲目執(zhí)行） 二、稅收政策： 土地增值稅： 自2007年2月1日起，正式向轉讓房地產(chǎn)并取得

45、收入的單位和個人征收30-60%的土地增值稅。 土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤，對抑制炒房有一定作用。 三、土地政策： 物權法： ①住房滿70年后，使用權自動續(xù)期。②小區(qū)車位、車庫應首先滿足業(yè)主需要。③露臺出讓不得損害他人利益。④會所依約定確立權屬。⑤小區(qū)綠地由業(yè)主共有。⑥物業(yè)服務用房由業(yè)主共有 物權法的核心問題是確立權屬，這對開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時也加大了拆遷難度。 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定 ①“土地分期拿證”叫停②土地開發(fā)期限不得超過三年③單宗土地出讓規(guī)模受控制④實行凈地出讓⑤土地閑置費按20% “土地分

46、期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地。同時也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來融資，大大降低了銀行的風險。 土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費按20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費的同時，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競爭。 《規(guī)定》的頒布，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競標，中小房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地難度加大。 小結： 2007年政府為了進一步控制快速上漲的房價、保持房地產(chǎn)市場快速平穩(wěn)的運行，政府從控制供給、

47、引導需求和打擊炒房等幾個方面加大了宏觀調控的力度。如今政策效應已初見明顯。 第三部分 長春市土地市場分析 一、歷年土地出讓情況 資料來源：新文化報 2003-2005年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢，2006年因棚戶區(qū)改造導致土地突然放量，上漲幅度達74%。2007年因受宏觀調控影響，土地出讓面積有所降低，但截止目前，土地放量仍達520萬平方米。 二、土地出讓均價 資料來源：房地產(chǎn)報

48、 從上圖可以看出，長春土地出讓價格整體形勢一直表現(xiàn)為穩(wěn)中有升。但因長春城市化水平相對較低，城市中心區(qū)（南關、朝陽區(qū)）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。因此土地出讓價格實際上漲幅度仍很大。 三、人均居住面積 資料來源：房地產(chǎn)報 長春市人均居住面積增長較為穩(wěn)健。自2003年以來，平均每年以一平方米的速度增長。截止2007年末，人均居住面積已達27平方米。居住面積已足夠滿足人們基本生活，很難有所提升。預計未來一年，長春房地產(chǎn)應以提升住宅品質為發(fā)展方向。 四、2007開發(fā)商拿地情況 隨著綠地、和黃、中信的進入，外地企業(yè)在長春拿地數(shù)量已占2/3。外地企業(yè)的進入，直

49、接加劇競爭，將有效提升樓盤的綜合品質，同時也會大大推動地價和房價的上漲。 資料來源：房地產(chǎn)報 第三部分、房地產(chǎn)市場分析 一、房地產(chǎn)投資及施工面積： 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)及其他網(wǎng)站新聞 從上面兩個圖可以看出，長春房地產(chǎn)投資處于快速增長階段，開發(fā)商對市場信心很足。但與施工面積增長幅度比較來看，投資增長幅度遠遠小于施工面積增長幅度，中低檔樓盤占主導。這表明樓盤的功能也僅僅停留在滿足基本居住需求的層次，住宅品質還有待提升。 二、商品住宅均價： 資料來源：房地產(chǎn)報 資料來源：房地產(chǎn)報 04-06年長春地產(chǎn)價格處于穩(wěn)步上升中。06年以來進入飛速增長階段，漲

50、幅超過17%。（預計原因如下：①棚戶區(qū)改造帶來硬性需求②長春大學數(shù)量較多，自擴招以來，每年都有大量的畢業(yè)生留在長春，需要解決住房問題③上世紀建造的房屋已經(jīng)破舊，居民生活條件有待改善④部分投資者在房價上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群⑤居民認為房價依然會漲，原本無購房意向的居民也開始加入購房大軍） 由住宅均價、可支配收入增長幅度圖可以看出，長春房價增長幅度大大超過居民可支配收入增長幅度。尤其是今年以來，增長幅度達17%。居民購房難度不斷加大。 三、住宅預售量、銷售量 從06、07年預售、銷售比例圖可以看出，預售、銷售比呈下降趨勢，證明預售量開始小于銷售量，市場供小于求。但從07年

51、1-9月份預售、銷售比例圖可以看出，比例呈增大趨勢。由此可知，長春房地產(chǎn)市場正由供小于求向供大于求轉變。 四、累計可售商品房戶型比例 由上圖可以看出，90-144平方米的中戶型樓盤是市場的主要力量，比例在50%左右徘徊。小戶型樓盤略顯緊俏，在市場中所占的比例不斷縮小，同時也說明小戶型的暢銷性。 五、各行政區(qū)域住宅均價： 資料來源： 房地產(chǎn)報 從各行政區(qū)域住宅均價來看，長春住宅整體走勢為由城市中央向四周遞減，但因凈月開發(fā)區(qū)離市中心較遠，寬城區(qū)常年與市中心處于隔離狀態(tài)，因此房價相對較低。本圖同時說明地段是影響樓盤價格的首要因素。 從土地出讓面積圖可以看出

52、，除工業(yè)用地出讓較多的高新區(qū)以外，綠園區(qū)（包括汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）土地出讓面積較大，而綠園區(qū)長期處于與城市中心區(qū)隔離的狀態(tài)，廠區(qū)居民收入較高，消費比較單一。因此未來一年，綠園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，房價會有所提升。高新區(qū)受南城影響，預計未來房價也有所提升。 同時我們可以看出，除中心城區(qū)以外，樓盤均價和土地出讓面積正相關，說明開發(fā)商對長春市場頗有信心。 第五部分、各大區(qū)域房地產(chǎn)分析： 總體規(guī)劃思路 根據(jù)《長春市城市總體規(guī)劃(2004-2020)》，未來幾年長春城市規(guī)劃思路為：“雙心三翼、多組團”。 “雙心”分別指人民廣場一帶主中心區(qū)和人民大街南端的南部副中心區(qū)。 “三翼

53、”分別指西南、東南和東北三個主要城市發(fā)展方向。 “多組團”是指城市的空間拓展采取組團的布局模式。 布局基本要點 疏解中心壓力，在人民大街南端建設南部副中心，與現(xiàn)有人民廣場中心構成未來長春城市中心的“雙心”結構，培育多個分區(qū)副中心。工業(yè)用地發(fā)展沿東北和西南兩個方向，在城市西南建設“長春國際汽車城”，整合汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；城市東北部布局綜合工業(yè)的發(fā)展用地。居住用地主要改造棚戶區(qū)和向南及東南方向發(fā)展。 一、中心城區(qū)（南關、朝陽）市場特征 產(chǎn)品類型分布： 南關、朝陽兩區(qū)是長春的老城區(qū)，長春的發(fā)源地，也是長春的商業(yè)中心。隨著城市發(fā)展，土地價格不斷上揚，商業(yè)含金量不斷加大。因此產(chǎn)

54、品類型以高層、小高層為主，多層、寫字樓為輔。 樓盤規(guī)模較小、大盤集中在南部新城： 中心城區(qū)占地面積1-6萬平米以下的項目約占總量的37%，主要是位于次商業(yè)核心區(qū)的高層項目。占地1萬平米以下的項目約占總量的25%，集中在商業(yè)核心區(qū)。大盤多為外地品牌企業(yè)開發(fā)，位于南部新城，約占總量的37%。 中心城區(qū)樓盤均價： 中心城區(qū)樓盤大多位于商業(yè)區(qū)，項目投資價值較大，價格相對較高，均價都超過了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的樓盤又多為知名企業(yè)開發(fā)的高檔社區(qū)，對整體價格有拉動作用。 面積區(qū)間： 萬晟現(xiàn)代城、金鼎名城、亞泰鼎盛國際等位于商業(yè)核心區(qū)的高層、小高層樓盤多以小戶

55、型為主。鼎盛國際雖有部分大戶型存在，但42-120㎡的中小戶型仍占總體的86%，130㎡以上的大戶型僅有52套。 位于次核心區(qū)的碧波康橋和位于南部新城的匯景新城等項目多為100㎡的大戶型項目。預計已經(jīng)奠基動工的新里中央公館也將以大戶型為主。 未來走向： 2007年中心城區(qū)土地出讓面積較小。土地較為稀缺，預計未來商業(yè)核心區(qū)及次核心區(qū)土地出讓主要來源為棚戶區(qū)改造，地塊出讓面積較小。同時隨著城市經(jīng)濟發(fā)展小戶型樓盤及酒店式公寓數(shù)量會有所增多。 南部新城土地供應較為充足。因其是長春新城市中心，代表長春城市建設形象，政府必加強對開發(fā)企業(yè)的審核工作。預計土地多為外地知名企業(yè)取得，樓盤品質也將

56、有很大提升。 二、綠園區(qū)（含汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）市場特征： 產(chǎn)品類型分布： 綠園區(qū)位于長春市西部，是長春第一汽車廠所在地，是長春的住宅區(qū)。產(chǎn)品類型以多層、小高層為主。雖有少量高層產(chǎn)品存在，多集中在多層社區(qū)內部，純高層項目較為稀缺。 樓盤規(guī)模較大，多為社區(qū)型產(chǎn)品 綠園區(qū)樓盤為中小型社區(qū)項目，占地面積多在10-20萬平方米之間，占85%左右，總體品質較高。30萬平米以上的樓盤數(shù)量較少。 綠園去樓盤均價： 綠園區(qū)樓盤整體價格較高，基本位于全市平均價格（2950元/平方米）以上。但從個案來看，自身特色不夠明顯，價格在3500元/平方米左右，差別不大。 面積區(qū)間：

57、 從上圖可以看出，綠園區(qū)樓盤戶型整體較大，面積集中在100-250㎡之間，目標群體多為區(qū)內中等收入人群。這與綠園區(qū)居民整體素質不高，消費單一且沖動性強有關。但從近期開盤的項目看來，戶型向小戶型發(fā)展，出現(xiàn)了至通尚都、鼎成公館、漂HOME等小戶型樓盤。目標群體開始向低收入人群轉變，片區(qū)投資潛力不斷增大。 未來走向： 綠園區(qū)2007年土地出讓地塊較多，單價較高。但單個地塊面積較小，多在10萬平方米以下。占地面積小很難建高檔樓盤，同時廠區(qū)人民收入高。預計未來一年綠園區(qū)將以中檔偏上的項目為主，且供需兩旺。 三、寬城區(qū)市場分析 產(chǎn)品類型分布： 寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，離中心

58、城市較遠，多年來被鐵路所隔，城市化水平較低。土地來源多為棚戶區(qū)改造，居民界于城市和農(nóng)村之間，高層產(chǎn)品有很大的抗性，目前產(chǎn)品類型以多層為主。 大盤時代 從樓盤占地面積看，寬城區(qū)各樓盤占地面積較大，多集中在40萬平方米以上。但從青年城和證大光明城的規(guī)劃效果圖看來，在規(guī)模增大的同時還未有效提升樓盤品質，大盤僅增加了配套設施而沒有對社區(qū)環(huán)境進行整體規(guī)劃。 樓盤均價： 寬城區(qū)樓盤整體價格較低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但個案價格差距較大，差距達1000元。這與寬城區(qū)整體環(huán)境和所處的位置有關。 未來走向： 寬城區(qū)屬后開發(fā)區(qū)域，隨著幾個大盤的開發(fā)快速拉動了整個

59、區(qū)域的發(fā)展。城市基礎建設的不斷完善也必將有效提升片區(qū)價值。但2007寬城區(qū)土地供應較少，整體面積較小，受政策影響未來不會有大盤出現(xiàn)。因此，幾個在建大盤的角逐將成為寬城區(qū)2008年的熱點話題。 近日光復路市場、黑水路客運站北遷，預計政府對寬城區(qū)的工作重心會放在建立車站北出口商圈上。 寬城區(qū)是長春傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在整個城市的競爭中處于劣勢，區(qū)域輻射能力有限，房屋價格仍較低。主要吸引寬城本地人群、站前工作人員及周邊縣市來長人員。 四、二道區(qū)(含經(jīng)開區(qū))市場分析： 產(chǎn)品類型： 隨著新機場的建設，二道區(qū)成為長春向東發(fā)展的主要門戶。樓盤以社區(qū)型為主，為多層、小高層組合型樓盤。 中等規(guī)

60、模為主： 二道區(qū)樓盤規(guī)模較小，占地面積10萬平方米以下項目近70%。東方之珠占地面積雖大，但因地理位置較偏，整體配套不足，園林環(huán)境較差外加高壓線阻擋，導致社區(qū)檔次偏低，難以提升核心競爭力。 樓盤均價： 二道區(qū)樓盤均價較為居中，均價多在3500元/平方米左右。樓盤位置多集中在東盛商圈、亞泰花園附近，配套較為完善。 面積區(qū)間： 二道區(qū)樓盤戶型面積較大，多集中在70-200㎡左右。小戶型產(chǎn)品雖有存在，但所占比例不大，多集中在東盛商圈周邊，投資價值較大。 未來走勢： 二道區(qū)位于長春市東部，是長春向東發(fā)展的主要門戶。機場的建設也將大大推動本區(qū)發(fā)展。預計未來價格

61、仍會上漲但空間不大，主要樓盤將集中在吉林大路沿線。 五、凈月開發(fā)區(qū)市場分析： 產(chǎn)品類型： 凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠、自然環(huán)境較好。產(chǎn)品類型以中高檔別墅為主，雖有少量普通住宅存在，但因交通不便價格較低。 樓盤規(guī)模： 凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠，土地供應充足，各個樓盤占地面積多在20萬平方米左右，個別高檔別墅樓盤達到100萬平方米。 該區(qū)多為別墅項目，整體品質不佳，社區(qū)缺乏環(huán)境的營造。中信、力旺、和黃三個高檔樓盤才剛剛啟動，可大大改善片區(qū)環(huán)境。 樓盤均價： 凈月開發(fā)區(qū)樓盤價格分為兩個層次，住宅價格在3000元/平方米左右，別墅價格在10000元

62、/平方米左右（富奧臨河灣因距中海項目較近、又有緊鄰依通河的天然區(qū)位優(yōu)勢，價格較高） 未來走勢： 從07年土地供應來看，凈月開發(fā)區(qū)土地出讓數(shù)量較少，08年市場競爭不大。三個高檔項目和消化存量將是市場的主要熱點。 三個主要別墅項目體量較大，尤其是中信城，占地面積110萬平方米。長春高層人士數(shù)量有限，中信推廣力度小，市民未完全認可中信品牌，預計銷量走低。 三個大盤的建設，進一步加大了凈月別墅市場的競爭，其他低檔別墅定會采采取一定優(yōu)惠措施，而未建地塊也可能轉型花園陽房，對大戶型樓盤是個補充。 第六部分、2007年長春房地產(chǎn)市場總結 一、土地市場： 1、出讓面積有所減

63、少，交易異?；钴S： 2007年長春市土地出讓雖較上年有所減少，交易卻異?；钴S，開發(fā)商都積極參與競拍，地價上揚幅度有所增大。中海、綠地等大牌企業(yè)對長春市場信心十足，均在長春獲得“地王”項目，進一步鞏固了在長春市場的領導地位。 2、外地企業(yè)大舉圈地： 截止目前，外地企業(yè)在長春拿地數(shù)量已占2/3，本土企業(yè)僅占1/3。隨著中海、萬科、綠地、香江、保利等大牌企業(yè)在挖掘長春地產(chǎn)潛力的同時，也迅速提高著長春建筑水平。同時資金雄厚的大牌企業(yè)對長春地價的上漲也起很大的推動作用。 大面積拿地降低單位面積成本已經(jīng)成為品牌開發(fā)商拓展市場的主要形式。 二、房地產(chǎn)市場： 1、政策頻出、市場平穩(wěn)：

64、06、07年，政府為調節(jié)住房結構、穩(wěn)定房產(chǎn)價格，陸續(xù)出臺了一系列規(guī)章政策，但并未象深圳、廣州一樣給長春房地產(chǎn)帶來巨大影響。商品房價格上漲、周邊區(qū)域供銷兩旺、中心城市土地稀缺等特征尤為明顯。但隨著平穩(wěn)上漲的同時，居民購房需求也在不斷降低。 2、價格上漲速度依然不減： 隨著宏觀調空的逐步實施，房價上漲速度依然不減，外加全國一片上漲的形勢，大大刺激了首次置業(yè)者的需求。同時棚戶區(qū)改造又使大量的持幣待購人群涌入房地產(chǎn)市場，形成大量剛性需求。2007長春房價上漲速度依然不減。 3、小戶型體量加大： 隨著70/90政策的實施，眾多小戶型樓盤開始進入市場并日益成為主流。小戶型樓盤在刺激首次

65、置業(yè)、投資者的同時，也成為開發(fā)商快速回籠資金的重要武器。 4、郊區(qū)樓盤開始火熱： 07年末，雙陽、合龍鎮(zhèn)、范家屯這些位于長春郊區(qū)的樓盤以一個獨特的形象展示在人們面前。這些價格不足2000元/平方米，距離市中心車程不足一小時的郊區(qū)樓盤日漸吸引著目前大量存在的中低端住房需求。 第七部分、2008年長春房地產(chǎn)市場預測 一、供應、需求均有所降低，市場競爭開始加?。? “分期拿證叫?！备淖兞朔康禺a(chǎn)的開發(fā)模式，資金實力相對較差的房地產(chǎn)開發(fā)商將難以購得土地。雖然政府計劃2008年出讓進千萬平方米的土地，但因資金周轉問題，預計成交量不會很大。 2007年年末，上海、深圳

66、等一線城市房價大幅下跌。媒體的頻繁報道給購房者造成一定的心理導向，房價不跌的理論被擊碎。同時，06、07房地產(chǎn)市場的持續(xù)火暴也消化了大量的市場需求。因此，2008年需求會有所降低。 一線城市房價下跌加大開發(fā)商的生存難度，一部分中小開發(fā)商為躲避危機會積極拓展二三線市場，2008年仍然將會有外地開發(fā)商進入長春，市場競爭開始加劇。 二、房價上漲幅度開始回落，房價與本年持平： 根據(jù)上面第三部分的分析，2007年長春房地產(chǎn)市場已開始向供過于求轉變，但由于棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的硬性需求，各大樓盤均保持著良好的交易量。2008年，“第二套住房提高首付、利率”政策的執(zhí)行、一線城市房價下跌對居民心理產(chǎn)生沖擊等一系列不利條件將延緩房價上漲幅度。 同時，土地價格的不斷上揚、分期拿證的停止會大大加大開發(fā)成本，有實力的開發(fā)商將力挺房價，07年大幅上漲的形勢將不會重演。 三、政策對市場的影響日益顯現(xiàn)： 長春是三線城市，對政策的認識和執(zhí)行需要一定的時間，2008年政策效應將開始不斷顯現(xiàn)。