上半年深圳房地產(chǎn)市場報(bào)告

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1、2013年上半年深圳房地產(chǎn)市場報(bào)告 今天下午，戴德梁行“2013年中深圳房地產(chǎn)市場媒體發(fā)布會(huì)”圓滿舉辦，發(fā)布會(huì)上戴德梁行總結(jié)了2013年上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，對(duì)下半年市場走勢作了預(yù)測，并回顧了中國一線城市2013年上半年中高端及豪宅市場情況。 　　 　　戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年不僅僅是深圳出現(xiàn)漲幅，而全國漲幅的城市在增多，而下半年，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響將可能使房價(jià)上行放緩。 　　 　　對(duì)于中高端豪宅市場，戴德梁行認(rèn)為，近期全國通脹水平及整體流動(dòng)性維持在可控區(qū)間運(yùn)行，但目前銀行間資金緊繃現(xiàn)狀將致短期內(nèi)實(shí)體部門貸款利率維持高位。商品住宅市場總體仍以剛性需求及基礎(chǔ)型改善性需求為主導(dǎo)，

2、上半年交投仍較活躍，價(jià)格亦缺乏下調(diào)動(dòng)力，多數(shù)城市高庫存大幅減壓。 　　 　　中高端及豪宅市場量價(jià)均有所攀升，深圳市場漲幅尤為顯著。在城市更新項(xiàng)目高速進(jìn)行期間，綜合體業(yè)態(tài)將趨成熟，預(yù)計(jì)非限貸限購高端公寓產(chǎn)品將成未來深圳中高端及豪宅市場供應(yīng)及成交主流之一。 　　新供應(yīng)積極入市，上半年住宅市場高位運(yùn)行 　　 　　自2012年，信貸階段性放松及住房公積金貸款開閘等多方原因促使下，住宅市場逐步回升，開發(fā)企業(yè)推盤的積極性也明顯提高。2013年上半年，全市商品住宅新供應(yīng)繼續(xù)維持較高的水平，一手住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為245.11萬平方米，較去年同期增長59.86%。在供應(yīng)刺激之下，一手商品住宅新房

3、成交面積同比大幅增長52.61%為230.70萬平方米，供需比達(dá)到1:0.96。 　　 　　盡管“新國五條”未對(duì)新房成交造成顯著的影響，但“20%個(gè)稅”還是令住宅二手交易出現(xiàn)較大波動(dòng)：在“新國五條”實(shí)施前的窗口期，3月份搶閘成交的現(xiàn)象普遍，成交量迅速井噴至單月150.27萬平方米；但由于政策落地較為溫和，深圳執(zhí)行方面并沒有嚴(yán)格按照20%差額征收個(gè)稅，成交量在4月份回落到較為正常水平，且于此后保持相對(duì)平穩(wěn)的走勢。 　　 　　整體成交的活躍帶動(dòng)價(jià)格的不斷走高，今年上半年，一手商品住宅成交均價(jià)同比大幅上漲21.75%達(dá)到每平方米21,470元。盡管住宅價(jià)格普遍上漲，但同時(shí)亦受成交結(jié)構(gòu)影響需，

4、由于福田區(qū)和南山區(qū)部分高檔樓盤成交量較大，在一定程度上拉高全市的均價(jià)水平。結(jié)合月度價(jià)格的波動(dòng)來看，供應(yīng)和成交占比均靠前的寶安、龍崗兩區(qū)上半年價(jià)格趨勢相對(duì)平穩(wěn)；而南山、福田、鹽田所出現(xiàn)的單月價(jià)格急速拉升和回落，則和高端物業(yè)的發(fā)售密不可分。 　　宏觀環(huán)境或拖累房地產(chǎn)市場，住宅市場上行勢頭將放緩 　　 　　今年以來，整體經(jīng)濟(jì)延續(xù)了去年相對(duì)低位的增長態(tài)勢，而隨著年中包括投資、消費(fèi)、工業(yè)生產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的走弱，整體經(jīng)濟(jì)增長難改下行預(yù)期，依托于經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力也會(huì)將隨之減弱。同時(shí)，在貨幣供應(yīng)趨緊的大背景下，作為資金嚴(yán)控流入的房地產(chǎn)業(yè)，也將面臨資金鏈緊張和融資成本高企的問題，而個(gè)人按揭貸款也出

5、現(xiàn)階段性收緊的跡象。 　　 　　政策調(diào)控方面，隨著“限購、限貸”等政策調(diào)控效果逐漸弱化，而今年“新國五條”的溫和落地并沒有逆轉(zhuǎn)住宅市場的快速上行態(tài)勢，房價(jià)的持續(xù)上漲令得政府加碼房地產(chǎn)市場調(diào)控的壓力倍增。而另一方面，在此前出臺(tái)的“新國五條”之下，政策仍存在進(jìn)一步收緊的空間——嚴(yán)格按照20%比例征稅個(gè)人所得稅 、擴(kuò)大限購城市或范圍、收緊住房按揭貸款和提高首付比例、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市、加強(qiáng)預(yù)售管理等等。因此預(yù)計(jì)市場持續(xù)上行將可能致政策在執(zhí)行層面進(jìn)一步收緊。 　　 　　DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)研究部助理董事張曉端認(rèn)為，綜合考慮宏觀環(huán)境及調(diào)控趨緊、房產(chǎn)稅擴(kuò)容可能落地試點(diǎn)、保障房供應(yīng)增加等諸多因

6、素的影響，深圳住宅市場繼續(xù)上升勢頭或?qū)⒃谙掳肽晔茏瑁坏瑫r(shí)，來自需求層面強(qiáng)大支撐以及未來有限的新增供應(yīng)仍將維持市場平穩(wěn)前行。 新房市場情況 （來源：戴德梁行） 　　甲級(jí)寫字樓需求平穩(wěn)，租金半年增幅6.05% 　　 　　2013年上半年，深圳寫字樓市場整體需求活躍度保持平穩(wěn)水平，但甲級(jí)寫字樓較高的租金使得企業(yè)在租賃活動(dòng)中表現(xiàn)略顯謹(jǐn)慎，全市甲級(jí)寫字樓吸納量為99,258平方米，達(dá)到2012年全年總吸納量的六成。從租戶行業(yè)來看，科技、金融類客戶在甲級(jí)寫字樓市場表現(xiàn)活躍，多傾向于選擇福田中心區(qū)及其周邊區(qū)域，不僅是因?yàn)樾鹿?yīng)均來自該片區(qū)，更多是因?yàn)樵撈瑓^(qū)成熟的商務(wù)

7、氛圍得到需求的認(rèn)同；而出于成本考慮，物流類企業(yè)對(duì)福田中心區(qū)的甲級(jí)寫字樓尋租并不積極，而有相關(guān)政策優(yōu)惠的前海物流園區(qū)則得到更多的關(guān)注。 　　 　　供應(yīng)方面，自2012年以來，全市僅有大中華IFC A座和榮超大廈兩個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，為市場帶來8萬多平方米的新增辦公面積。隨著存量物業(yè)被逐漸消化以及新入物業(yè)租賃情況較好，整體空置率進(jìn)一步走低，全市甲級(jí)寫字樓空置率由2012年初的14.3%下降至6.4%。 　　 　　結(jié)合國內(nèi)一線城市的表現(xiàn)，今年以來，受整體經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期下滑的影響，企業(yè)在甲級(jí)寫字樓租賃市場的活躍度降低。2013年上半年，一線城市甲級(jí)寫字樓租金水平整體漲幅趨緩，僅深圳甲級(jí)寫字樓租

8、金呈現(xiàn)明顯上漲，半年漲幅6.05%達(dá)到每月每平方米193.02元，其原因在于新增供應(yīng)較少，業(yè)主仍掌握定價(jià)主動(dòng)權(quán)，而深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面的優(yōu)勢也支撐寫字樓需求的平穩(wěn)增長。分區(qū)來看，需求釋放的重點(diǎn)區(qū)域福田區(qū)的平均租金突破每月每平方米200元，羅湖區(qū)、南山區(qū)的平均租金也分別漲至每月每平方米171.1元、144.1元。 　　 　　進(jìn)入下半年，預(yù)計(jì)深圳寫字樓市場將出現(xiàn)較多新增供應(yīng)，包括深交所新樓、招商局廣場、投行大廈及中航中心等陸續(xù)入市，屆時(shí)市場將新增逾40萬平方米的甲級(jí)寫字樓辦公面積。DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍認(rèn)為，在競爭加劇的情況下，年內(nèi)寫字樓租金或?qū)⒅股蠓€(wěn)。而中長期來看，未來深圳

9、寫字樓供應(yīng)多為總部企業(yè)自用物業(yè)，這部分物業(yè)出租壓力較小，對(duì)租戶的背景、租賃面積等要求較高，招商周期可能因此拉長。盡管如此，較多供應(yīng)和市場競爭仍將會(huì)對(duì)租金上漲產(chǎn)生壓力。 甲級(jí)寫字樓空置率走勢及供需面積（千平方米） （來源：戴德梁行） 　　 　　消費(fèi)回落影響商鋪需求活躍度，后期供應(yīng)增大或致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 　　 　　2013年前5個(gè)月，深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1,663.76億元，同比增長7.9%，消費(fèi)市場增速放緩明顯。消費(fèi)增長減緩一定程度上影響了商業(yè)需求的活躍度，品牌開拓新店的意愿有所下降，除奢侈品在一線城市擴(kuò)張減慢之外，之前發(fā)展迅速的餐飲業(yè)也有所放緩。品牌商家對(duì)于進(jìn)駐非成

10、熟地段及新開的商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)謹(jǐn)慎。 　　 　　與此同時(shí)，在具有較好消費(fèi)能力的人群支撐下，深圳核心商圈購物中心保持較為穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，餐飲、娛樂、快時(shí)尚等業(yè)態(tài)的經(jīng)營，良好支撐購物中心租金逐步上漲。隨著購物中心進(jìn)行品牌調(diào)整與升級(jí)，3月份之后，核心商圈的租金也出現(xiàn)小幅度的慣性上調(diào)——上半年，羅湖購物中心平均租金上漲7.14%至每月每平方米1,450元，福田和南山平均租金也分別上漲5.1%至每月每平方米1,030元和9.14%至每月每平方米800元。此外，受專業(yè)市場下行拖累及交通改造的影響，華強(qiáng)北商圈的零售受到一定沖擊。同時(shí)，一些位于居住集中區(qū)的購物中心陸續(xù)入市，但由于區(qū)域成熟度不足及商業(yè)氛圍尚未形成

11、，零售部分面臨消費(fèi)支撐不足的狀況。 　　 　　整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，消費(fèi)增長放緩的形勢短期內(nèi)難有好轉(zhuǎn)，勢必影響商鋪市場需求活躍度，預(yù)計(jì)品牌擴(kuò)張仍將保持謹(jǐn)慎。結(jié)合商圈來看，核心商圈內(nèi)成熟物業(yè)少有空置，總體良好的經(jīng)營狀況年內(nèi)有望保持；而位于非成熟區(qū)域的社區(qū)購物中心隨著居住人口的增加，餐飲、娛樂、教育等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)未來經(jīng)營向好，但零售部分受交通配套、商業(yè)氛圍、消費(fèi)習(xí)慣等因素影響，仍將面臨消費(fèi)支撐不足的問題，短期內(nèi)難有大的改善。張曉端認(rèn)為，基于對(duì)中長期發(fā)展總體向好的預(yù)期以及土地價(jià)值的不斷提升，即便當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境不佳，業(yè)主對(duì)價(jià)格仍將有所堅(jiān)持，因此預(yù)計(jì)下半年商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)仍將維持穩(wěn)定的水平。 　　 　　從

12、供應(yīng)來看，下半年預(yù)計(jì)有接近47萬平方米的購物中心面市；而接下來，中心城區(qū)大量通過城市更新改造的綜合體中都規(guī)劃大型集中式商業(yè)，將令深圳購物中心的中長期供應(yīng)量保持高水平，同質(zhì)化的定位或?qū)斫?jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 商品住宅——土地市場情況（來源：戴德梁行） 　　一手商用物業(yè)成交活躍，二手市場仍低位運(yùn)行 　　 　　自去年年底，一手商用物業(yè)新供應(yīng)持續(xù)放量。2013年上半年，全市寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積為45.47萬平米，呈現(xiàn)“井噴”之勢。盡管大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)選擇只租不售的方式，但市場總體供應(yīng)量仍明顯放大。在此刺激下，一手寫字樓半年成交面積達(dá)到11.38萬平方米，遠(yuǎn)高出去年全年的總成交量。一

13、手商鋪同樣也出現(xiàn)較大體量的新供應(yīng)，供應(yīng)的增加一定程度上促使成交的增長，上半年全市一手商鋪成交面積25.01萬平方米，略高于去年全年水平。由于新供應(yīng)多為社區(qū)型商業(yè)，成交均價(jià)相對(duì)平穩(wěn)，較去年同期僅增長0.85%為每平方米30,354.16元。 　　 　　相對(duì)于一手市場的成交火熱，二手商用物業(yè)的交易由于受到非住宅類存量房按評(píng)估價(jià)征稅的影響，成交量繼續(xù)低位徘徊。2013年上半年，二手寫字樓成交6.35萬平方米，月度成交量繼續(xù)走低；二手商鋪市場繼續(xù)低位運(yùn)行，上半年成交面積同比減少23.07%僅為15萬平方米。 　　 　　進(jìn)出口增長帶旺保稅倉，研發(fā)類物業(yè)供需雙增 　　 　　在上半年進(jìn)出口好轉(zhuǎn)的

14、影響下，保稅倉租賃情況也隨之明顯好轉(zhuǎn)，包括福田保稅區(qū)及鹽田港在內(nèi)的保稅物流園區(qū)空置率繼續(xù)降低，租金平穩(wěn)上升。同時(shí)，消費(fèi)增長、網(wǎng)購電商發(fā)展迅速帶動(dòng)了普通倉需求的持續(xù)旺盛，在供不應(yīng)求的情況下，普通倉的空置率大幅下降，與去年年末相比，中心城區(qū)和外圍區(qū)域的倉儲(chǔ)物業(yè)空置率分別降低了2個(gè)百分點(diǎn)和4個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到2%和6%。 　　 　　隨著深圳市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的不斷推進(jìn)，低端制造業(yè)逐漸外遷，普通廠房物業(yè)需求繼續(xù)減少；同時(shí)在需求的導(dǎo)向之下廠房物業(yè)的供應(yīng)也持續(xù)減少。供需雙方的同時(shí)萎縮令工業(yè)廠房市場得以維持較為穩(wěn)定狀態(tài)，空置率和租金均未明顯變化。 　　 　　電子信息材料、軟件、互聯(lián)網(wǎng)等先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)大幅度增長，帶動(dòng)了研發(fā)辦公物業(yè)需求的不斷增長，供需兩旺的同時(shí)上半年租金小幅增長，中心城區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)的平均租金達(dá)到每月每平方米81.5元。市場需求的擴(kuò)大將一定程度上推動(dòng)供應(yīng)的增長，而工業(yè)用地也更多的被用于研發(fā)辦公物業(yè)的開發(fā)。預(yù)計(jì)，下半年新增供應(yīng)的放量將有待市場逐漸消化，物業(yè)市場的整體空置率也將被階段性拉高，而持續(xù)活躍的需求則支撐租金繼續(xù)保持平穩(wěn)。