上半年深圳房地產市場報告

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1、2013年上半年深圳房地產市場報告 今天下午，戴德梁行“2013年中深圳房地產市場媒體發(fā)布會”圓滿舉辦，發(fā)布會上戴德梁行總結了2013年上半年房地產市場發(fā)展情況，對下半年市場走勢作了預測，并回顧了中國一線城市2013年上半年中高端及豪宅市場情況。 　　 　　戴德梁行發(fā)布的數據顯示，上半年不僅僅是深圳出現漲幅，而全國漲幅的城市在增多，而下半年，受經濟環(huán)境的影響將可能使房價上行放緩。 　　 　　對于中高端豪宅市場，戴德梁行認為，近期全國通脹水平及整體流動性維持在可控區(qū)間運行，但目前銀行間資金緊繃現狀將致短期內實體部門貸款利率維持高位。商品住宅市場總體仍以剛性需求及基礎型改善性需求為主導，

2、上半年交投仍較活躍，價格亦缺乏下調動力，多數城市高庫存大幅減壓。 　　 　　中高端及豪宅市場量價均有所攀升，深圳市場漲幅尤為顯著。在城市更新項目高速進行期間，綜合體業(yè)態(tài)將趨成熟，預計非限貸限購高端公寓產品將成未來深圳中高端及豪宅市場供應及成交主流之一。 　　新供應積極入市，上半年住宅市場高位運行 　　 　　自2012年，信貸階段性放松及住房公積金貸款開閘等多方原因促使下，住宅市場逐步回升，開發(fā)企業(yè)推盤的積極性也明顯提高。2013年上半年，全市商品住宅新供應繼續(xù)維持較高的水平，一手住宅批準預售面積為245.11萬平方米，較去年同期增長59.86%。在供應刺激之下，一手商品住宅新房

3、成交面積同比大幅增長52.61%為230.70萬平方米，供需比達到1:0.96。 　　 　　盡管“新國五條”未對新房成交造成顯著的影響，但“20%個稅”還是令住宅二手交易出現較大波動：在“新國五條”實施前的窗口期，3月份搶閘成交的現象普遍，成交量迅速井噴至單月150.27萬平方米；但由于政策落地較為溫和，深圳執(zhí)行方面并沒有嚴格按照20%差額征收個稅，成交量在4月份回落到較為正常水平，且于此后保持相對平穩(wěn)的走勢。 　　 　　整體成交的活躍帶動價格的不斷走高，今年上半年，一手商品住宅成交均價同比大幅上漲21.75%達到每平方米21,470元。盡管住宅價格普遍上漲，但同時亦受成交結構影響需，

4、由于福田區(qū)和南山區(qū)部分高檔樓盤成交量較大，在一定程度上拉高全市的均價水平。結合月度價格的波動來看，供應和成交占比均靠前的寶安、龍崗兩區(qū)上半年價格趨勢相對平穩(wěn)；而南山、福田、鹽田所出現的單月價格急速拉升和回落，則和高端物業(yè)的發(fā)售密不可分。 　　宏觀環(huán)境或拖累房地產市場，住宅市場上行勢頭將放緩 　　 　　今年以來，整體經濟延續(xù)了去年相對低位的增長態(tài)勢，而隨著年中包括投資、消費、工業(yè)生產等經濟指標的走弱，整體經濟增長難改下行預期，依托于經濟的房地產發(fā)展動力也會將隨之減弱。同時，在貨幣供應趨緊的大背景下，作為資金嚴控流入的房地產業(yè)，也將面臨資金鏈緊張和融資成本高企的問題，而個人按揭貸款也出

5、現階段性收緊的跡象。 　　 　　政策調控方面，隨著“限購、限貸”等政策調控效果逐漸弱化，而今年“新國五條”的溫和落地并沒有逆轉住宅市場的快速上行態(tài)勢，房價的持續(xù)上漲令得政府加碼房地產市場調控的壓力倍增。而另一方面，在此前出臺的“新國五條”之下，政策仍存在進一步收緊的空間——嚴格按照20%比例征稅個人所得稅 、擴大限購城市或范圍、收緊住房按揭貸款和提高首付比例、擴大房產稅試點城市、加強預售管理等等。因此預計市場持續(xù)上行將可能致政策在執(zhí)行層面進一步收緊。 　　 　　DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)研究部助理董事張曉端認為，綜合考慮宏觀環(huán)境及調控趨緊、房產稅擴容可能落地試點、保障房供應增加等諸多因

6、素的影響，深圳住宅市場繼續(xù)上升勢頭或將在下半年受阻；但同時，來自需求層面強大支撐以及未來有限的新增供應仍將維持市場平穩(wěn)前行。 新房市場情況 （來源：戴德梁行） 　　甲級寫字樓需求平穩(wěn)，租金半年增幅6.05% 　　 　　2013年上半年，深圳寫字樓市場整體需求活躍度保持平穩(wěn)水平，但甲級寫字樓較高的租金使得企業(yè)在租賃活動中表現略顯謹慎，全市甲級寫字樓吸納量為99,258平方米，達到2012年全年總吸納量的六成。從租戶行業(yè)來看，科技、金融類客戶在甲級寫字樓市場表現活躍，多傾向于選擇福田中心區(qū)及其周邊區(qū)域，不僅是因為新供應均來自該片區(qū)，更多是因為該片區(qū)成熟的商務

7、氛圍得到需求的認同；而出于成本考慮，物流類企業(yè)對福田中心區(qū)的甲級寫字樓尋租并不積極，而有相關政策優(yōu)惠的前海物流園區(qū)則得到更多的關注。 　　 　　供應方面，自2012年以來，全市僅有大中華IFC A座和榮超大廈兩個甲級寫字樓項目入市，為市場帶來8萬多平方米的新增辦公面積。隨著存量物業(yè)被逐漸消化以及新入物業(yè)租賃情況較好，整體空置率進一步走低，全市甲級寫字樓空置率由2012年初的14.3%下降至6.4%。 　　 　　結合國內一線城市的表現，今年以來，受整體經濟增長預期下滑的影響，企業(yè)在甲級寫字樓租賃市場的活躍度降低。2013年上半年，一線城市甲級寫字樓租金水平整體漲幅趨緩，僅深圳甲級寫字樓租

8、金呈現明顯上漲，半年漲幅6.05%達到每月每平方米193.02元，其原因在于新增供應較少，業(yè)主仍掌握定價主動權，而深圳產業(yè)結構方面的優(yōu)勢也支撐寫字樓需求的平穩(wěn)增長。分區(qū)來看，需求釋放的重點區(qū)域福田區(qū)的平均租金突破每月每平方米200元，羅湖區(qū)、南山區(qū)的平均租金也分別漲至每月每平方米171.1元、144.1元。 　　 　　進入下半年，預計深圳寫字樓市場將出現較多新增供應，包括深交所新樓、招商局廣場、投行大廈及中航中心等陸續(xù)入市，屆時市場將新增逾40萬平方米的甲級寫字樓辦公面積。DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經理程家龍認為，在競爭加劇的情況下，年內寫字樓租金或將止升企穩(wěn)。而中長期來看，未來深圳

9、寫字樓供應多為總部企業(yè)自用物業(yè)，這部分物業(yè)出租壓力較小，對租戶的背景、租賃面積等要求較高，招商周期可能因此拉長。盡管如此，較多供應和市場競爭仍將會對租金上漲產生壓力。 甲級寫字樓空置率走勢及供需面積（千平方米） （來源：戴德梁行） 　　 　　消費回落影響商鋪需求活躍度，后期供應增大或致經營風險 　　 　　2013年前5個月，深圳市社會消費品零售總額1,663.76億元，同比增長7.9%，消費市場增速放緩明顯。消費增長減緩一定程度上影響了商業(yè)需求的活躍度，品牌開拓新店的意愿有所下降，除奢侈品在一線城市擴張減慢之外，之前發(fā)展迅速的餐飲業(yè)也有所放緩。品牌商家對于進駐非成

10、熟地段及新開的商業(yè)項目表現謹慎。 　　 　　與此同時，在具有較好消費能力的人群支撐下，深圳核心商圈購物中心保持較為穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，餐飲、娛樂、快時尚等業(yè)態(tài)的經營，良好支撐購物中心租金逐步上漲。隨著購物中心進行品牌調整與升級，3月份之后，核心商圈的租金也出現小幅度的慣性上調——上半年，羅湖購物中心平均租金上漲7.14%至每月每平方米1,450元，福田和南山平均租金也分別上漲5.1%至每月每平方米1,030元和9.14%至每月每平方米800元。此外，受專業(yè)市場下行拖累及交通改造的影響，華強北商圈的零售受到一定沖擊。同時，一些位于居住集中區(qū)的購物中心陸續(xù)入市，但由于區(qū)域成熟度不足及商業(yè)氛圍尚未形成

11、，零售部分面臨消費支撐不足的狀況。 　　 　　整體經濟環(huán)境不佳，消費增長放緩的形勢短期內難有好轉，勢必影響商鋪市場需求活躍度，預計品牌擴張仍將保持謹慎。結合商圈來看，核心商圈內成熟物業(yè)少有空置，總體良好的經營狀況年內有望保持；而位于非成熟區(qū)域的社區(qū)購物中心隨著居住人口的增加，餐飲、娛樂、教育等體驗型業(yè)態(tài)未來經營向好，但零售部分受交通配套、商業(yè)氛圍、消費習慣等因素影響，仍將面臨消費支撐不足的問題，短期內難有大的改善。張曉端認為，基于對中長期發(fā)展總體向好的預期以及土地價值的不斷提升，即便當前經營環(huán)境不佳，業(yè)主對價格仍將有所堅持，因此預計下半年商鋪租金和售價仍將維持穩(wěn)定的水平。 　　 　　從

12、供應來看，下半年預計有接近47萬平方米的購物中心面市；而接下來，中心城區(qū)大量通過城市更新改造的綜合體中都規(guī)劃大型集中式商業(yè)，將令深圳購物中心的中長期供應量保持高水平，同質化的定位或將帶來經營風險。 商品住宅——土地市場情況（來源：戴德梁行） 　　一手商用物業(yè)成交活躍，二手市場仍低位運行 　　 　　自去年年底，一手商用物業(yè)新供應持續(xù)放量。2013年上半年，全市寫字樓批準預售面積為45.47萬平米，呈現“井噴”之勢。盡管大量優(yōu)質物業(yè)選擇只租不售的方式，但市場總體供應量仍明顯放大。在此刺激下，一手寫字樓半年成交面積達到11.38萬平方米，遠高出去年全年的總成交量。一

13、手商鋪同樣也出現較大體量的新供應，供應的增加一定程度上促使成交的增長，上半年全市一手商鋪成交面積25.01萬平方米，略高于去年全年水平。由于新供應多為社區(qū)型商業(yè)，成交均價相對平穩(wěn)，較去年同期僅增長0.85%為每平方米30,354.16元。 　　 　　相對于一手市場的成交火熱，二手商用物業(yè)的交易由于受到非住宅類存量房按評估價征稅的影響，成交量繼續(xù)低位徘徊。2013年上半年，二手寫字樓成交6.35萬平方米，月度成交量繼續(xù)走低；二手商鋪市場繼續(xù)低位運行，上半年成交面積同比減少23.07%僅為15萬平方米。 　　 　　進出口增長帶旺保稅倉，研發(fā)類物業(yè)供需雙增 　　 　　在上半年進出口好轉的

14、影響下，保稅倉租賃情況也隨之明顯好轉，包括福田保稅區(qū)及鹽田港在內的保稅物流園區(qū)空置率繼續(xù)降低，租金平穩(wěn)上升。同時，消費增長、網購電商發(fā)展迅速帶動了普通倉需求的持續(xù)旺盛，在供不應求的情況下，普通倉的空置率大幅下降，與去年年末相比，中心城區(qū)和外圍區(qū)域的倉儲物業(yè)空置率分別降低了2個百分點和4個百分點達到2%和6%。 　　 　　隨著深圳市產業(yè)升級的不斷推進，低端制造業(yè)逐漸外遷，普通廠房物業(yè)需求繼續(xù)減少；同時在需求的導向之下廠房物業(yè)的供應也持續(xù)減少。供需雙方的同時萎縮令工業(yè)廠房市場得以維持較為穩(wěn)定狀態(tài)，空置率和租金均未明顯變化。 　　 　　電子信息材料、軟件、互聯網等先進制造業(yè)和高新技術產業(yè)繼續(xù)大幅度增長，帶動了研發(fā)辦公物業(yè)需求的不斷增長，供需兩旺的同時上半年租金小幅增長，中心城區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)的平均租金達到每月每平方米81.5元。市場需求的擴大將一定程度上推動供應的增長，而工業(yè)用地也更多的被用于研發(fā)辦公物業(yè)的開發(fā)。預計，下半年新增供應的放量將有待市場逐漸消化，物業(yè)市場的整體空置率也將被階段性拉高，而持續(xù)活躍的需求則支撐租金繼續(xù)保持平穩(wěn)。