房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

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1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告 估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng): 華中科技大學(xué)文華學(xué)院 委 托 方： 華中科技大學(xué)文華學(xué)院 估 價(jià) 方： 武漢威龍房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 估 價(jià) 人 員： 鄧 威 威 、 舒 玉 龍 估價(jià)作業(yè)日期： 201

2、1年6月27日—2011年7月1日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 武國(guó)用（2002）字第號(hào) 目 錄 一. 致委托方函 ………………………………………………………………2 二. 估價(jià)師聲明 ………………………………………………………………5 三. 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 …………………………………………………6 四. 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ……………………………………………………7 （一）委托方…………………………………………

3、……………………7 （二）估價(jià)方………………………………………………………………7 （三）估價(jià)對(duì)象……………………………………………………………7 （四）估價(jià)目的……………………………………………………………11 （五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)……………………………………………………………11 （六）價(jià)值定義……………………………………………………………12 （七）估價(jià)依據(jù)……………………………………………………………12 （八）估價(jià)原則……………………………………………………………13 （九）估價(jià)方法……………………………………………………………13 （十）估價(jià)結(jié)果………………………………

4、……………………………14 （十一）估價(jià)人員…………………………………………………………14 （十二）估價(jià)作業(yè)日期……………………………………………………15 （十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期…………………………………………15 五. 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ……………………………………………………16 （一）區(qū)域因素分析………………………………………………………16 （二）個(gè)別因素分析………………………………………………………16 （三）市場(chǎng)背景分析………………………………………………………17 （四）最高最佳使用分析…………………………………………………17 （五）估價(jià)方法選用…

5、……………………………………………………18 （六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程………………………………………………………18 （七）估價(jià)結(jié)果確定………………………………………………………28 六. 附件 ………………………………………………………………………29 致委托人函 華中科技大學(xué)文華學(xué)院： 承蒙貴方的委托，我公司對(duì)位于武漢市洪山區(qū)華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)學(xué)生食堂(地號(hào) )全座房地產(chǎn)進(jìn)行了抵押評(píng)估。此次評(píng)估目的是確定該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為委托人以估價(jià)對(duì)象進(jìn)行房地產(chǎn)交易工作提供價(jià)格參考依據(jù)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年6月27日。 在整個(gè)估價(jià)過(guò)程中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在

6、對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓價(jià)格的因素，運(yùn)用成本法、收益法等估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為為人民幣7678100 元，大寫(xiě)：柒佰陸拾柒萬(wàn)捌仟壹佰元整。 武漢威龍房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 法定代表人：鄧威威 二○一一年七月一日 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 我們鄭重聲明： ⑴我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 ⑵本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 ⑶

7、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。 ⑷我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。 ⑸我們已（或沒(méi)有）對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘），估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的勘查限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。 ⑹沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說(shuō)明提供重要專(zhuān)業(yè)幫助者的姓名）。 ⑺本報(bào)告估

8、價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門(mén)以外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。 ⑻本估價(jià)報(bào)告由XX公司負(fù)責(zé)解釋。 ⑼參與本次估價(jià)的工作人員 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（至少有兩名） 估價(jià)師姓名 注冊(cè)證書(shū)號(hào) 簽 字 鄧威威 舒玉龍 參加估價(jià)人員： 鄧威威 舒玉龍 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本估價(jià)報(bào)告中的分

9、析、意見(jiàn)和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制： ⑴ 合法性前提。合法性是指估價(jià)對(duì)象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下： ① 估價(jià)對(duì)象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象合法開(kāi)發(fā)為所設(shè)前提。 ② 估價(jià)對(duì)象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 50年，2002年3月5日至2052年3月6日結(jié)束，報(bào)告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。 ⑵ 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可靠，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物

10、業(yè)使用為最高最佳使用。 ⑶ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)。即要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀態(tài)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況下形成的客觀合理價(jià)格。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對(duì)象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等發(fā)生變化，均會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)對(duì)本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。 ⑷ 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。即估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下形成的價(jià)格。公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)且不具有排他性。 ⑸ 報(bào)告使用限制條件如下： ① 本估

11、價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。 ② 本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對(duì)象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。 ③ 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過(guò)半年。 ⑹ 其他假設(shè)與限制條件。對(duì)估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下： ① 估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 ② 本次評(píng)估未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。 關(guān)于位于武漢市洪山區(qū)華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)的學(xué)生食堂的估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ( 編號(hào)： )

12、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方 1、委 托 人：華中科技大學(xué)文華學(xué)院 2、單位地址：武漢市洪山區(qū)關(guān)山文園路58號(hào) 3、聯(lián) 系 人：XXX 4、聯(lián)系電話：XXX 二、估價(jià)方 1、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：湖北威龍房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 2、機(jī) 構(gòu) 地 址：武漢市洪山區(qū)珞瑜路XXX號(hào) 3、聯(lián) 系 人：舒玉龍 4、聯(lián) 系 電 話：XXX 三、估價(jià)對(duì)象 1.估價(jià)對(duì)象基本狀況 本次估價(jià)對(duì)象為武漢市洪山區(qū)華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)的學(xué)生食堂的房地產(chǎn)，房屋建筑面積為3580平方米，商品房用途為教育用地。 華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)的學(xué)生食堂，建成于2003年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)3層，外墻

13、面貼石材及瓷磚，兩部樓梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏板造型吊頂。估價(jià)對(duì)象為整棟食堂，四層樓，朝向西。室內(nèi)裝修情況為：大廳地面鋪石材，墻面貼石材及石質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房?jī)?nèi)有整體廚柜，內(nèi)鋪石質(zhì)地板磚、墻面為乳膠漆及有機(jī)玻璃，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，；陽(yáng)臺(tái)地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門(mén)為木門(mén)、戶門(mén)為防盜門(mén)。室內(nèi)水、電、有線電視等設(shè)施齊全。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場(chǎng)觀察法確定估

14、價(jià)對(duì)象成新率為九成。 2.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況 根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》記載，該用地為教育用地，房屋建筑面積為3580平方米，土地使用年限自2002年3月5日至2052年3月6日。 估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在法律糾紛，本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 3.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況 ①洪山區(qū)基本概況 估價(jià)對(duì)象位于武漢市洪山區(qū)華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，洪山區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況以及華中科技大學(xué)文華學(xué)院的教育情況等，均對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。 武漢市洪山區(qū)位于長(zhǎng)江之畔，東湖之

15、濱，是武漢市以城帶郊的中心城區(qū)。全區(qū)自西向東呈半圓形，東抵鄂州市，南與江夏區(qū)接壤，西與武昌、青山兩區(qū)相鄰，北與黃陂區(qū)、新洲區(qū)隔江相望，是武漢的東大門(mén)。全區(qū)版圖面積570平方公里，戶籍人口82.6萬(wàn)，常住人口超過(guò)100萬(wàn)，轄8個(gè)街道6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。洪山區(qū)人文特色濃郁，科教智力密集，交通發(fā)達(dá)便捷，山水資源豐富，發(fā)展空間廣闊，是創(chuàng)業(yè)、居住的理想之地。近年來(lái)，洪山區(qū)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分發(fā)揮自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，深入實(shí)施“依法治區(qū)、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)區(qū)”戰(zhàn)略，積極推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持了持續(xù)快速健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2007年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值224.9億元，比上年增長(zhǎng)15.02%；

16、規(guī)模以上工業(yè)增加值35.5億元，增長(zhǎng)20.95%；全口徑財(cái)政收入26.5億元，區(qū)級(jí)財(cái)政收入7.19億，分別增長(zhǎng)26.2%和22.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14698元，農(nóng)民人均純收入6901元，分別比上年增長(zhǎng)15.21%和10.19%。 ②估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況 位置：估價(jià)對(duì)象位于華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，地理位置較優(yōu)越。 華中科技大學(xué)文華學(xué)院基本情況：校園位于華中科技大學(xué)主校區(qū)對(duì)面1公里處（東湖高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，創(chuàng)業(yè)街東，中國(guó)光谷中心），可共享和使用華中科技大學(xué)主校區(qū)教學(xué)資源。校園建設(shè)有教學(xué)樓、宿舍群、食堂、塑膠運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、實(shí)驗(yàn)大樓、語(yǔ)音與計(jì)算機(jī)大樓、圖書(shū)館和行政大樓等設(shè)施，校園面積128

17、0畝。學(xué)院設(shè)有理、工、文、管、法多個(gè)學(xué)科門(mén)類(lèi)的32個(gè)本科專(zhuān)業(yè)和13個(gè)專(zhuān)科專(zhuān)業(yè)(截至2008年9月），面向全國(guó)30個(gè)省市區(qū)招生，在校本、專(zhuān)科生14500余名。學(xué)院以“育人為本，質(zhì)量第一”為辦學(xué)宗旨，共享華中科技大學(xué)的優(yōu)質(zhì)教育資源，培養(yǎng)具有創(chuàng)新精神和能力的高素質(zhì)實(shí)用型專(zhuān)業(yè)人才。學(xué)生學(xué)業(yè)完成時(shí)，符合學(xué)籍管理規(guī)定、成績(jī)合格的畢業(yè)生頒發(fā)華中科技大學(xué)文華學(xué)院畢業(yè)證書(shū)；符合學(xué)士學(xué)位授予條件者，授予華中科技大學(xué)文華學(xué)院學(xué)士學(xué)位。 　　華中科技大學(xué)負(fù)責(zé)學(xué)院的管理和教學(xué)，并幫助建立教學(xué)質(zhì)量監(jiān)測(cè)和評(píng)估體系；學(xué)院中層以上管理干部由華中科技大學(xué)選派；任課教師絕大多數(shù)是華中科技大學(xué)選派的在職教師，其中大部分是教授和副

18、教授。華中科技大學(xué)以“從嚴(yán)治?！甭劽娜A學(xué)院繼承華中科技大學(xué)管理傳統(tǒng)，從做人、學(xué)習(xí)、生活、習(xí)慣等多方面對(duì)學(xué)生嚴(yán)格要求，受到學(xué)生和家長(zhǎng)的支持和理解；同時(shí)，學(xué)院注重“嚴(yán)”、“活”結(jié)合，張揚(yáng)個(gè)性，發(fā)揮學(xué)生的想象力和創(chuàng)造性，增強(qiáng)適應(yīng)能力、競(jìng)爭(zhēng)能力和創(chuàng)新能力。學(xué)院正逐步形成學(xué)生“自我教育、自我規(guī)范、自我管理”的氛圍。學(xué)院注重校園文化建設(shè)，對(duì)學(xué)生進(jìn)行人文素質(zhì)教育，提高學(xué)生情商和綜合素質(zhì)，經(jīng)常舉行“院士、教授論壇”、“企業(yè)家論壇”等系列講座，還舉行大學(xué)生文化節(jié)、各種大賽和豐富多彩的學(xué)生團(tuán)體活動(dòng)。許多活動(dòng)都由學(xué)生自己組織和主持，調(diào)動(dòng)了學(xué)生的參與積極性和熱情。學(xué)院正在努力為大學(xué)生創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境，建立

19、良好的校風(fēng)和學(xué)風(fēng)。 自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對(duì)象食堂內(nèi)條件較好，設(shè)備齊全，環(huán)境較好。 公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有建設(shè)銀行、工商銀行、郵政銀行、中商超市、湖北中醫(yī)院、華中科技大學(xué)、森林公園等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。 交通：食堂通達(dá)性較好，方便學(xué)生就餐。學(xué)校附近有738、518等多條公交車(chē)站，交通便捷度較高。 基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對(duì)象食堂，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，廚房?jī)?nèi)的設(shè)備大多較新，完全可以滿足食堂正常運(yùn)行的需要。 4.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況 本次評(píng)估的范圍為洪山區(qū)文園路58號(hào)，產(chǎn)權(quán)屬武漢美聯(lián)地產(chǎn)有限公司所有。其《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為武房權(quán)證市字，證載設(shè)計(jì)用途為教育用地，建筑面積為

20、4200平方米；其《國(guó)有土地使用證》證號(hào)為武國(guó)用（2002）第XXX號(hào)，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)K止日期為2052年3月5日，土地使用權(quán)面積為1788平方米。 至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利登記及法定優(yōu)先受償權(quán)利。 四、估價(jià)目的 為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2011年6月27日 六、價(jià)值定義 本次評(píng)估采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在符合估價(jià)假設(shè)及限制前提下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月27日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。 七、估價(jià)依據(jù) 1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 2、《中

21、華人民共和國(guó)土地管理法》 3、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291－1999） 4、《武漢市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和抵押實(shí)施辦法 5、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（國(guó)家主席令第50號(hào)） 6、建設(shè)部《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》 7、武漢市物價(jià)局、市房產(chǎn)局《關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武價(jià)房字[2004]74號(hào)） 8、國(guó)家和省市政府頒發(fā)的其他有關(guān)法規(guī)和政策文件 9、現(xiàn)場(chǎng)勘察資料、市場(chǎng)調(diào)查資料及評(píng)估人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 10、委托方提供的《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證市字第XXX號(hào)）； 11、委托方提供的《國(guó)有土地使用證》（武國(guó)用（2003）字第XXX號(hào)）；

22、12、委托方提供的其他有關(guān)資料 八、估價(jià)原則 本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評(píng)估。 九、估價(jià)方法 根據(jù)建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)先求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，然后減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款來(lái)確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，具體計(jì)算公式如下： 房地產(chǎn)抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值-估價(jià)人員知悉的法定優(yōu)先受償款 估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)項(xiàng)目情況及鄰近類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查勘、

23、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究：（1）估價(jià)對(duì)象作為學(xué)生食堂用途，主要利用學(xué)生就餐盈利，屬收益性房地產(chǎn)，故選用收益法作為一種估價(jià)方法。（2）由于估價(jià)對(duì)象用途為食堂，與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用另一種方法——成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象建筑物重置成本的價(jià)格 1、收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 式中：V為收益價(jià)格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來(lái)可獲收益的年限。 2、成本法：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重

24、新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。 十、估價(jià)結(jié)果 本著公正、公平、公開(kāi)的總原則，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)委估對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)分析，按照房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月27日的市場(chǎng)價(jià)格為：（幣種：人民幣） 房地產(chǎn)總價(jià)：767.81萬(wàn)元 大 寫(xiě) 金 額: 柒佰陸拾柒萬(wàn)捌仟壹佰元整。 十一、估價(jià)人員 估價(jià)師姓名 注冊(cè)證書(shū)號(hào) 簽 字 鄧威威 舒玉龍 十二、估價(jià)作

25、業(yè)日期 2011年6月27日至2011年7月1日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 在市場(chǎng)無(wú)明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自提交報(bào)告日期起不超過(guò)一年，即2011年6月27日至2012年6月27日。 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 （一）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況 本次評(píng)估的范圍為武漢市光谷創(chuàng)業(yè)街文華路一號(hào)，其《國(guó)有土地使用證》證號(hào)為武國(guó)用（2003）字第XXX號(hào)），其地號(hào)為，證載用途為教育用地土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)終止日期為2043年3月5

26、日，土地使用權(quán)面積為1788平方米。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利登記及法定優(yōu)先受償權(quán)利。 （二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況 估價(jià)對(duì)象為一棟三層的鋼混建筑物，建成于2004年5月20日，結(jié)合建成年限及估價(jià)人員實(shí)地勘查狀況，確定估價(jià)對(duì)象為八成新。一樓為小吃區(qū)，二樓三樓為正餐區(qū)。其裝修狀況大致如下：樓外立面面飾紅色條型面磚，門(mén)廳處：頂棚為玻璃，地面為大理石巖；室內(nèi)：內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，地面鋪貼瓷磚。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為木質(zhì)漆紅欄桿。門(mén)均為透明加厚玻璃門(mén)帶塑膠門(mén)簾，窗為鋁合金窗。室內(nèi)配有電視、電扇、衛(wèi)生間；工作區(qū)各項(xiàng)設(shè)施完善。估價(jià)對(duì)象維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。 二、區(qū)域因素分析 （一

27、）區(qū)域概況： 武漢是湖北省省會(huì)，華中地區(qū)最大城市，武漢是京廣鐵路大動(dòng)脈與長(zhǎng)江黃金水道十字交匯的中心，歷來(lái)有“九省通衢”之稱(chēng)，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的核心位置。 （二）基礎(chǔ)設(shè)施情況： 處東湖區(qū)為國(guó)家示范區(qū)。交通發(fā)達(dá)，區(qū)域配套和基礎(chǔ)設(shè)施完善。 （三）房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)的影響： 受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，武漢房地產(chǎn)價(jià)格仍穩(wěn)步上升，上升的幅度高于周邊中部城市。再加上估價(jià)對(duì)象所在的武漢市光谷創(chuàng)業(yè)街文華路一號(hào)，緊鄰佳園路，位于光谷創(chuàng)業(yè)園內(nèi)，交通方便，環(huán)境好，配套設(shè)施完善，周?chē)腥h(huán)集團(tuán)，中商平價(jià)超市，華中科技大學(xué)，森林公園，中百超市；在

28、這里居住、購(gòu)物消費(fèi)、日常生活以及公共交通都比較方便，地理位置較為優(yōu)越。 三、市場(chǎng)背景分析 隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，武漢將定位中部崛起的龍頭，洪山區(qū)作為新城區(qū)，其經(jīng)濟(jì)、科教、人文各方面優(yōu)勢(shì)將日漸突出，目前，由于武漢新太陽(yáng)科技發(fā)展有限公司正忙于處理企業(yè)改制中遇到的各種問(wèn)題，對(duì)該幢寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)租無(wú)暇顧及，故該物業(yè)除一樓作為學(xué)生食堂用。在區(qū)位優(yōu)勢(shì)的帶動(dòng)下，如估價(jià)對(duì)象定位準(zhǔn)確，在市場(chǎng)上應(yīng)具有相應(yīng)發(fā)展空間。 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用,是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值是否最大，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。因

29、此，評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。估價(jià)對(duì)象房屋證載用途為教育，實(shí)際用途為教育，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)。因而其最佳使用方式就是按照當(dāng)前的使用方式持續(xù)使用。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象按教育用途進(jìn)行估價(jià)符合最高最佳使用原則。 五、估價(jià)方法選用 1、收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 式中：V為收益價(jià)格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來(lái)可獲收益的年限。 2

30、、成本法：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 （一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算土地價(jià)格 1、武漢市基準(zhǔn)地價(jià)概況 根據(jù)湖北省物價(jià)局、湖北省國(guó)土資源廳《省物價(jià)局省國(guó)土資源廳關(guān)于武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新的批復(fù)》（鄂價(jià)房服[2005]10號(hào)），武漢市市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)成果已經(jīng)過(guò)省國(guó)土資源廳、省物價(jià)局批準(zhǔn)。 根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，武漢市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的范圍為武漢市市區(qū)，包括江岸區(qū)、江漢區(qū)、橋口區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、青

31、山區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)以及東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。土地定級(jí)級(jí)別分為商業(yè)用地級(jí)別、住宅用地級(jí)別、工業(yè)用地級(jí)別和綜合定級(jí)級(jí)別。其中商業(yè)用地級(jí)別分為九級(jí)、住宅用地級(jí)別分為七級(jí)、工業(yè)用地級(jí)別分為五級(jí)和綜合定級(jí)級(jí)別分為九級(jí)。 2、確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià) 待估宗地位于武漢洪山區(qū)光谷中心，評(píng)估設(shè)定用途為教育用地，根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，確定待估宗地處于基準(zhǔn)地價(jià)綜合二級(jí)用地區(qū)域，基準(zhǔn)地價(jià)為910元/平方米。 3、宗地地價(jià)區(qū)位因素修正 ①基準(zhǔn)地價(jià)修正體系 根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，Ⅱ級(jí)教育用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表和宗

32、地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)表詳見(jiàn)下表1-1、表1-2： 30 表1-1 Ⅱ級(jí)教育用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 交通條件 臨街道路狀況 混合型主干道 生活或交通型主干道 交通型或生活型次干道 交通型主干道 支路 臨公交站點(diǎn)狀況(條) ≤300 (300,500) (500,1000) (1000,1500) >1500 距火車(chē)站距離(米) ≤1000 (1000,2500] (2500,5500] (5500,8000] >8000 距長(zhǎng)途汽車(chē)站距離(米) ≤1500 (

33、1500,3500] (3500,4500] (4500,5500] >5500 距碼頭距離(米) ≤1200 (1200,3500] (3500,6000] (6000,8000] >8000 基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況 排水狀況 好 較好 一般 較差 差 環(huán)境條件 地質(zhì)狀況 堅(jiān)固類(lèi)場(chǎng)地土體，抗震能力強(qiáng) 硬塑類(lèi)場(chǎng)地土體，抗震能力較強(qiáng) 抗震能力一般 軟塑類(lèi)場(chǎng)地土體抗震能力較弱 軟散類(lèi)場(chǎng)地土體，抗震能力弱 產(chǎn)業(yè)規(guī)模 產(chǎn)業(yè)集聚度 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū) 一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)

34、系松散區(qū) 獨(dú)立分布區(qū) 表1-2 Ⅱ級(jí)教育用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)表 因素 權(quán)重 因子 權(quán)重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 交通條件 0.410 臨街道路狀況 0.101 0.023 0.011 0 -0.014 -0.027 臨公交站點(diǎn)狀況(條) 0.066 0.015 0.007 0 -0.009 -0.018 距長(zhǎng)途汽車(chē)站距離 0.078 0.018 0.009 0 -0.010 -0.021 距火車(chē)站距離 0.091 0.020 0.010 0 -0.0

35、12 -0.024 距碼頭距離 0.074 0.017 0.008 0 -0.010 -0.020 基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況 0.280 排水狀況 0.280 0.063 0.032 0 -0.038 -0.075 環(huán)境狀況 0.180 地質(zhì)狀況 0.180 0.041 0.020 0 -0.024 -0.048 產(chǎn)業(yè)規(guī)模 0.130 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 0.130 0.029 0.015 0 -0.017 -0.035 ②確定待估宗地各因素修正系數(shù) 根據(jù)武漢市Ⅱ級(jí)工業(yè)用地修正系數(shù)（因素）說(shuō)明表和修正系數(shù)表所敘述的具體內(nèi)容

36、，結(jié)合待估宗地的具體情況，編制待估宗地因素?cái)?shù)修正系數(shù)表分別如下表。 表1-3 待估宗地因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表 因素 影響因素 調(diào)查情況 優(yōu)劣程度 修正系數(shù) 交通條件 臨街道路狀況 交通型次干道 一般 0 距公交站點(diǎn)距離 約500米 較優(yōu) 0.07 距火車(chē)站距離 約45千米 較優(yōu) 0.05 距汽車(chē)站距離 約28千米 較優(yōu) 0.16 距碼頭距離 約61千米 一般 0 基礎(chǔ)設(shè)施 排水狀況 較好 較優(yōu) 0.32 環(huán)境條件 地質(zhì)狀況 抗震能力強(qiáng) 較優(yōu) 0.05 產(chǎn)業(yè)規(guī)模 產(chǎn)業(yè)集聚度 一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密

37、較優(yōu) 0.17 合 計(jì) —— —— 0.82 4、宗地地價(jià)個(gè)別因素修正 ①使用年期修正系數(shù) 估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，本次評(píng)估首先設(shè)定為教育用地法定最高出讓年限50年進(jìn)行評(píng)估，再扣除出讓金。而基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的年期為法定最高出讓年限，所以待估宗地年期修正系數(shù)為1。 ②交易期日修正系數(shù) 本次評(píng)估以中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)公開(kāi)發(fā)布的武漢市2000-2011年的地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，本評(píng)估機(jī)構(gòu)在此數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上通過(guò)建立長(zhǎng)期趨勢(shì)模型，結(jié)合近年來(lái)本機(jī)構(gòu)掌握的地價(jià)動(dòng)態(tài)變化信息，有2003年第一季度教育地價(jià)指數(shù)為100，2011年第二季度教育地價(jià)指數(shù)為100。則估價(jià)交易期日修正系數(shù)K=10

38、0/100=1.00。 ③宗地面積修正 根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，對(duì)估價(jià)對(duì)象的不同面積狀況需要做出修正。經(jīng)估價(jià)人員的實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象宗地面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響。根據(jù)宗地面積修正系數(shù)表（表1-4），估價(jià)對(duì)象的面積修正系數(shù)為1.00。 表1-4 教育用地宗地面積修正說(shuō)明表 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明 面積適中，對(duì)土地利用極為有利 面積對(duì)土地利用較為有利 面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響 面積較小，對(duì)土地利用有一定影響 面積過(guò)小，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響 修正系數(shù) 1.1 1.05 1 0.95 0.90

39、 ④宗地形狀修正 根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，對(duì)估價(jià)對(duì)象的不同形狀需要做出修正。估價(jià)對(duì)象的形狀形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響。根據(jù)宗地形狀修正系數(shù)表（表13），估價(jià)對(duì)象的形狀修正系數(shù)為1.00。 表1-5 教育用地宗地形狀修正系數(shù)表 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 說(shuō)明 形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利 形狀對(duì)土地利用較為有利 形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響 形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響 形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響 修正系數(shù) 1.10 1.05 1 0.95 0.90 ⑤宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正 武漢市區(qū)工業(yè)

40、用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為紅線外“五通”（即供水、排水、通電、通訊、通路），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。本次評(píng)估過(guò)程中，待估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為紅線外“五通”（即供水、排水、通電、通訊、通路），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度一致，故待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正系數(shù)為1.00。 5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)結(jié)果 待估宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)（1+區(qū)位因素）∏個(gè)別因素修正系數(shù) ＝910（1+0.82）1.001.001.001.00 ＝1656.20元/平方米 出讓土地單價(jià)＝1656.20（元/平方米） 出讓土地總價(jià)＝1656.201788.00＝296.13（萬(wàn)元） 因?yàn)楣纼r(jià)土地為劃撥土地

41、使用權(quán)，故估價(jià)結(jié)果中應(yīng)扣除土地出讓金。根據(jù)武漢市人民政府《關(guān)于公布武漢市市區(qū)土地出讓金租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武政[2004]39號(hào)），對(duì)照土地出讓金級(jí)別圖，待估宗地適用綜合用地六級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)的教育用地土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)級(jí)別為四級(jí)，為116元/平方米（以土地面積計(jì)），則： 土地出讓金總額=1161788.00＝20.74（萬(wàn)元） 劃撥土地單價(jià)＝1656.20-116＝1540.20（元/平方米） 劃撥土地總價(jià)＝1540.201788.00=275.39（萬(wàn)元） （二）成本法估算 房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊 1、土地價(jià)格的確定： 土地總價(jià)＝1540.201788

42、.00=275.39（萬(wàn)元） 2、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的確定 建筑重新購(gòu)建價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 建筑物建造成本＝建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用+其他費(fèi)用 （1）建安工程造價(jià)的確定 因委托方無(wú)法提供建筑工程的有關(guān)技術(shù)資料,所以本次評(píng)估參照武漢市物價(jià)局、武漢市房產(chǎn)管理局“關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知”（武價(jià)房字[2004]74號(hào)）及武漢市建設(shè)工程造價(jià)管理站“市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布武漢地區(qū)建筑安裝工程二○一○年三季度造價(jià)指數(shù)的通知”（武建價(jià)字[2010]18號(hào)），結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際現(xiàn)狀及武漢地區(qū)類(lèi)似工程的一般造價(jià)水平，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)確定建安工程造價(jià)，

43、為1300元/㎡，則： 總建安工程造價(jià)=13003580＝465.4萬(wàn)元 （2）前期費(fèi)用及其它費(fèi)用根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定為建安工程造價(jià)的4%，即有： 前期費(fèi)用及其它費(fèi)用＝465.44%＝18.61萬(wàn)元 （3）管理費(fèi)，根據(jù)武漢市類(lèi)似建筑的管理的水平，以及本項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)周期和規(guī)模，分析管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)，前期及其他非用之和的3%，則： 管理費(fèi)用＝（465.4+18.61）3%＝14.52萬(wàn)元 （4）投資利息，估價(jià)對(duì)象的建設(shè)工期約為一年，綜合利率為8%，建造成本，管理費(fèi)用等均勻投入，則： 投資利息=（建造成本+管理費(fèi)用）年限貸款利率0.5 =19.2萬(wàn)元。 （5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是

44、在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，通常按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為10％，以投入的成本為計(jì)算基數(shù)，即： 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（建筑物建造成本+管理費(fèi)用）利潤(rùn)率＝48萬(wàn)元。 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格＝建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ＝547.12萬(wàn)元。 3、建筑物折舊額的確定 根據(jù)相關(guān)資料，及對(duì)建筑物的現(xiàn)場(chǎng)勘察，確定成新率為九成，則：建筑物折舊＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格（1-成新率） =54.7萬(wàn)元。 4、成本法最終評(píng)估價(jià)值 成本法評(píng)估價(jià)值＝土地價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊 ＝275.39+547

45、.12-54.7 =767.81萬(wàn)元。 （三）收益法估算 本估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為學(xué)生食堂，學(xué)校人數(shù)大約為14000人，依據(jù)委托方提供相關(guān)資料，食堂就餐率占學(xué)?？?cè)藬?shù)的60%，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示文華學(xué)院學(xué)生人均消費(fèi)水平為10元每人每天。根據(jù)學(xué)生食堂特點(diǎn)，除掉寒暑假大概90天，節(jié)假日30天左右，周末人流減半估算35天，食堂每年實(shí)際營(yíng)業(yè)時(shí)間約為210天。 有： 表1-6 食堂基本情況表一 學(xué)校人數(shù) 每天消費(fèi) 營(yíng)業(yè)時(shí)間 就餐率 14000 10 210 60% 1、年有效毛收入=1400060%10210＝1764萬(wàn)元。 2、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)：包括人工費(fèi)（員工工資）、材料

46、費(fèi)（餐飲所需原材料）、水電費(fèi)、管理費(fèi)、其他費(fèi)用（建筑物維修費(fèi)、建筑費(fèi)折舊費(fèi)、煤氣費(fèi)、稅費(fèi)）等。 表1-7 食堂基本情況表二 人工費(fèi) 材料費(fèi) 水電費(fèi) 管理費(fèi) 其他費(fèi)用 10% 35% 4% 6% 15% 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)=1764（10%+35%+4%+6%+15%）=1234.8萬(wàn)元 3、年凈收益： 年凈收益=年有效毛收益-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)=529.2萬(wàn)元 4、折現(xiàn)率的確定： 根據(jù)市場(chǎng)情況確定折現(xiàn)率r＝10%，估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年6月27日，土地使用權(quán)終止日期為2052年3月5日止，考慮本次評(píng)估以抵押貸款用途為估價(jià)前提，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用期限終止期間為

47、估價(jià)年限，即40.75年。建筑物耐用年限為50年，于2003年5月20日建成竣工驗(yàn)收合格。建筑物終止年限即2053年5月20日。 由于土地使用年限不可續(xù)期，則本估價(jià)對(duì)象收益年限即土地剩余使用年限，即40.75年，則：收益價(jià)格p＝a/r[1-1/（1+r）n] ＝529.2/0.1[1-1/(1+0.1)40.75]＝5183萬(wàn)元 七、估價(jià)結(jié)果的確定 本次評(píng)估采用的兩種估價(jià)方法測(cè)算，其中成本法為767.81萬(wàn)元、收益法為5183萬(wàn)元?？梢?jiàn)結(jié)果相差較大，采用收益法通過(guò)測(cè)算地上建筑物所獲收益來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)整體的價(jià)值，其結(jié)果偏高；而成本法通過(guò)分別計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值和地上建筑物價(jià)值，計(jì)算方法和依

48、據(jù)可信度較高，其計(jì)算結(jié)果能夠客觀的反映估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)格水平。經(jīng)分析并征詢有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)，確定成本法的測(cè)算結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的最終評(píng)估結(jié)果，故：房地產(chǎn)總價(jià)值為767.81萬(wàn)元。通過(guò)估價(jià)人員勤勉盡責(zé)的進(jìn)行了必要的調(diào)查和詢證，根據(jù)估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況查詢資料及調(diào)查記錄，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在法定優(yōu)先受償款。 綜上，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)總價(jià)值為人民幣767.81萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣：柒佰陸拾柒萬(wàn)捌仟壹佰元整。 附件 1、房屋建筑物評(píng)估明細(xì)清單 2、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)復(fù)印件（編號(hào)分別為：武房昌他字第9900048號(hào)、武房昌他字第200100172號(hào)、武房昌他字第200100170號(hào)、武房昌他字第200100171號(hào)、武房昌他字第9800014號(hào)） 3、最高人民法院民事判決書(shū)（（2006）XX號(hào)）復(fù)印件 4、湖北省高級(jí)人民法院民事判決書(shū)（[2005]XX號(hào)）復(fù)印件 5、湖北省高級(jí)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)（[2005]XX號(hào)）復(fù)印件 6、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 7、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 8、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件 9、文華食堂照片