房地產(chǎn)抵押估價報告

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1、房地產(chǎn)抵押估價報告 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價 報 告 估價項目名稱: 華中科技大學(xué)文華學(xué)院 委 托 方： 華中科技大學(xué)文華學(xué)院 估 價 方： 武漢威龍房地產(chǎn)估價有限公司 估 價 人 員： 鄧 威 威 、 舒 玉 龍 估價作業(yè)日期： 201

2、1年6月27日—2011年7月1日 估價報告編號： 武國用（2002）字第號 目 錄 一. 致委托方函 ………………………………………………………………2 二. 估價師聲明 ………………………………………………………………5 三. 估價的假設(shè)和限制條件 …………………………………………………6 四. 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 ……………………………………………………7 （一）委托方…………………………………………

3、……………………7 （二）估價方………………………………………………………………7 （三）估價對象……………………………………………………………7 （四）估價目的……………………………………………………………11 （五）估價時點……………………………………………………………11 （六）價值定義……………………………………………………………12 （七）估價依據(jù)……………………………………………………………12 （八）估價原則……………………………………………………………13 （九）估價方法……………………………………………………………13 （十）估價結(jié)果………………………………

4、……………………………14 （十一）估價人員…………………………………………………………14 （十二）估價作業(yè)日期……………………………………………………15 （十三）估價報告應(yīng)用的有效期…………………………………………15 五. 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 ……………………………………………………16 （一）區(qū)域因素分析………………………………………………………16 （二）個別因素分析………………………………………………………16 （三）市場背景分析………………………………………………………17 （四）最高最佳使用分析…………………………………………………17 （五）估價方法選用…

5、……………………………………………………18 （六）估價測算過程………………………………………………………18 （七）估價結(jié)果確定………………………………………………………28 六. 附件 ………………………………………………………………………29 致委托人函 華中科技大學(xué)文華學(xué)院： 承蒙貴方的委托，我公司對位于武漢市洪山區(qū)華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)學(xué)生食堂(地號 )全座房地產(chǎn)進(jìn)行了抵押評估。此次評估目的是確定該房地產(chǎn)的市場價值，為委托人以估價對象進(jìn)行房地產(chǎn)交易工作提供價格參考依據(jù)。估價時點為2011年6月27日。 在整個估價過程中，注冊房地產(chǎn)估價師本著獨立、客觀、公正的原則，在

6、對估價對象進(jìn)行了實地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象轉(zhuǎn)讓價格的因素，運用成本法、收益法等估價方法對估價對象進(jìn)行了評估，確定估價對象房地產(chǎn)市場價值為為人民幣7678100 元，大寫：柒佰陸拾柒萬捌仟壹佰元整。 武漢威龍房地產(chǎn)估價有限公司 法定代表人：鄧威威 二○一一年七月一日 注冊房地產(chǎn)估價師聲明 我們鄭重聲明： 我們鄭重聲明： ⑴我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 ⑵本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 ⑶

7、我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。 ⑷我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 ⑸我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些估價人員對估價對象進(jìn)行了實地查勘），估價人員對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，估價人員不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。 ⑹沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。 ⑺本報告估

8、價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 ⑻本估價報告由XX公司負(fù)責(zé)解釋。 ⑼參與本次估價的工作人員 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（至少有兩名） 估價師姓名 注冊證書號 簽 字 鄧威威 舒玉龍 參加估價人員： 鄧威威 舒玉龍 估價的假設(shè)和限制條件 本估價報告中的分

9、析、意見和結(jié)論受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制： ⑴ 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下： ① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設(shè)前提。 ② 估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 50年，2002年3月5日至2052年3月6日結(jié)束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。 ⑵ 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評估是以估價對象按設(shè)計文件中的設(shè)計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物

10、業(yè)使用為最高最佳使用。 ⑶ 估價時點假設(shè)。即要求估價結(jié)果是估價對象當(dāng)前狀態(tài)于估價時點當(dāng)時市場狀況下形成的客觀合理價格。 估價時點后，估價報告有效期內(nèi)，估價對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)對本估價結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。 ⑷ 公開市場假設(shè)。即估價結(jié)果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。 ⑸ 報告使用限制條件如下： ① 本估

11、價報告的估價結(jié)果僅為委托人在本估價目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。 ② 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。 ③ 估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。 ⑹ 其他假設(shè)與限制條件。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下： ① 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。 ② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。 關(guān)于位于武漢市洪山區(qū)華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)的學(xué)生食堂的估價結(jié)果報告 ( 編號： )

12、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托方 1、委 托 人：華中科技大學(xué)文華學(xué)院 2、單位地址：武漢市洪山區(qū)關(guān)山文園路58號 3、聯(lián) 系 人：XXX 4、聯(lián)系電話：XXX 二、估價方 1、受托估價機構(gòu)：湖北威龍房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 2、機 構(gòu) 地 址：武漢市洪山區(qū)珞瑜路XXX號 3、聯(lián) 系 人：舒玉龍 4、聯(lián) 系 電 話：XXX 三、估價對象 1.估價對象基本狀況 本次估價對象為武漢市洪山區(qū)華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)的學(xué)生食堂的房地產(chǎn)，房屋建筑面積為3580平方米，商品房用途為教育用地。 華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)的學(xué)生食堂，建成于2003年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)3層，外墻

13、面貼石材及瓷磚，兩部樓梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏板造型吊頂。估價對象為整棟食堂，四層樓，朝向西。室內(nèi)裝修情況為：大廳地面鋪石材，墻面貼石材及石質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房內(nèi)有整體廚柜，內(nèi)鋪石質(zhì)地板磚、墻面為乳膠漆及有機玻璃，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門為防盜門。室內(nèi)水、電、有線電視等設(shè)施齊全。 根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估

14、價對象成新率為九成。 2.估價對象權(quán)利狀況 根據(jù)《商品房買賣合同》記載，該用地為教育用地，房屋建筑面積為3580平方米，土地使用年限自2002年3月5日至2052年3月6日。 估價對象于估價時點存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價對象于估價時點無抵押、租賃、擔(dān)保等他項權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價對象于估價時點完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。 3.估價對象區(qū)位狀況 ①洪山區(qū)基本概況 估價對象位于武漢市洪山區(qū)華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，洪山區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況以及華中科技大學(xué)文華學(xué)院的教育情況等，均對估價對象房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。 武漢市洪山區(qū)位于長江之畔，東湖之

15、濱，是武漢市以城帶郊的中心城區(qū)。全區(qū)自西向東呈半圓形，東抵鄂州市，南與江夏區(qū)接壤，西與武昌、青山兩區(qū)相鄰，北與黃陂區(qū)、新洲區(qū)隔江相望，是武漢的東大門。全區(qū)版圖面積570平方公里，戶籍人口82.6萬，常住人口超過100萬，轄8個街道6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。洪山區(qū)人文特色濃郁，科教智力密集，交通發(fā)達(dá)便捷，山水資源豐富，發(fā)展空間廣闊，是創(chuàng)業(yè)、居住的理想之地。近年來，洪山區(qū)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分發(fā)揮自身的區(qū)位優(yōu)勢，深入實施“依法治區(qū)、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)區(qū)”戰(zhàn)略，積極推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，經(jīng)濟社會保持了持續(xù)快速健康的發(fā)展態(tài)勢。2007年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值224.9億元，比上年增長15.02%；

16、規(guī)模以上工業(yè)增加值35.5億元，增長20.95%；全口徑財政收入26.5億元，區(qū)級財政收入7.19億，分別增長26.2%和22.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14698元，農(nóng)民人均純收入6901元，分別比上年增長15.21%和10.19%。 ②估價對象區(qū)位狀況 位置：估價對象位于華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，地理位置較優(yōu)越。 華中科技大學(xué)文華學(xué)院基本情況：校園位于華中科技大學(xué)主校區(qū)對面1公里處（東湖高新技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，創(chuàng)業(yè)街東，中國光谷中心），可共享和使用華中科技大學(xué)主校區(qū)教學(xué)資源。校園建設(shè)有教學(xué)樓、宿舍群、食堂、塑膠運動場、實驗大樓、語音與計算機大樓、圖書館和行政大樓等設(shè)施，校園面積128

17、0畝。學(xué)院設(shè)有理、工、文、管、法多個學(xué)科門類的32個本科專業(yè)和13個?？茖I(yè)(截至2008年9月），面向全國30個省市區(qū)招生，在校本、?？粕?4500余名。學(xué)院以“育人為本，質(zhì)量第一”為辦學(xué)宗旨，共享華中科技大學(xué)的優(yōu)質(zhì)教育資源，培養(yǎng)具有創(chuàng)新精神和能力的高素質(zhì)實用型專業(yè)人才。學(xué)生學(xué)業(yè)完成時，符合學(xué)籍管理規(guī)定、成績合格的畢業(yè)生頒發(fā)華中科技大學(xué)文華學(xué)院畢業(yè)證書；符合學(xué)士學(xué)位授予條件者，授予華中科技大學(xué)文華學(xué)院學(xué)士學(xué)位。 　　華中科技大學(xué)負(fù)責(zé)學(xué)院的管理和教學(xué)，并幫助建立教學(xué)質(zhì)量監(jiān)測和評估體系；學(xué)院中層以上管理干部由華中科技大學(xué)選派；任課教師絕大多數(shù)是華中科技大學(xué)選派的在職教師，其中大部分是教授和副

18、教授。華中科技大學(xué)以“從嚴(yán)治?！甭劽娜A學(xué)院繼承華中科技大學(xué)管理傳統(tǒng)，從做人、學(xué)習(xí)、生活、習(xí)慣等多方面對學(xué)生嚴(yán)格要求，受到學(xué)生和家長的支持和理解；同時，學(xué)院注重“嚴(yán)”、“活”結(jié)合，張揚個性，發(fā)揮學(xué)生的想象力和創(chuàng)造性，增強適應(yīng)能力、競爭能力和創(chuàng)新能力。學(xué)院正逐步形成學(xué)生“自我教育、自我規(guī)范、自我管理”的氛圍。學(xué)院注重校園文化建設(shè)，對學(xué)生進(jìn)行人文素質(zhì)教育，提高學(xué)生情商和綜合素質(zhì)，經(jīng)常舉行“院士、教授論壇”、“企業(yè)家論壇”等系列講座，還舉行大學(xué)生文化節(jié)、各種大賽和豐富多彩的學(xué)生團(tuán)體活動。許多活動都由學(xué)生自己組織和主持，調(diào)動了學(xué)生的參與積極性和熱情。學(xué)院正在努力為大學(xué)生創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境，建立

19、良好的校風(fēng)和學(xué)風(fēng)。 自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價對象食堂內(nèi)條件較好，設(shè)備齊全，環(huán)境較好。 公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有建設(shè)銀行、工商銀行、郵政銀行、中商超市、湖北中醫(yī)院、華中科技大學(xué)、森林公園等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。 交通：食堂通達(dá)性較好，方便學(xué)生就餐。學(xué)校附近有738、518等多條公交車站，交通便捷度較高。 基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價對象食堂，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，廚房內(nèi)的設(shè)備大多較新，完全可以滿足食堂正常運行的需要。 4.估價對象權(quán)屬狀況 本次評估的范圍為洪山區(qū)文園路58號，產(chǎn)權(quán)屬武漢美聯(lián)地產(chǎn)有限公司所有。其《房屋所有權(quán)證》證號為武房權(quán)證市字，證載設(shè)計用途為教育用地，建筑面積為

20、4200平方米；其《國有土地使用證》證號為武國用（2002）第XXX號，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2052年3月5日，土地使用權(quán)面積為1788平方米。 至估價時點，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利登記及法定優(yōu)先受償權(quán)利。 四、估價目的 為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。 五、估價時點 2011年6月27日 六、價值定義 本次評估采用公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果中的房地產(chǎn)價格是指估價對象在符合估價假設(shè)及限制前提下，于估價時點2011年6月27日的公開市場價格。 七、估價依據(jù) 1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 2、《中

21、華人民共和國土地管理法》 3、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291－1999） 4、《武漢市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和抵押實施辦法 5、《中華人民共和國擔(dān)保法》（國家主席令第50號） 6、建設(shè)部《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》 7、武漢市物價局、市房產(chǎn)局《關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武價房字[2004]74號） 8、國家和省市政府頒發(fā)的其他有關(guān)法規(guī)和政策文件 9、現(xiàn)場勘察資料、市場調(diào)查資料及評估人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn)市場行情 10、委托方提供的《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證市字第XXX號）； 11、委托方提供的《國有土地使用證》（武國用（2003）字第XXX號）；

22、12、委托方提供的其他有關(guān)資料 八、估價原則 本次估價依據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則等，對估價對象房地產(chǎn)價格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評估。 九、估價方法 根據(jù)建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)先求取估價對象在估價時點未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款來確定估價對象在估價時點的房地產(chǎn)抵押價值，具體計算公式如下： 房地產(chǎn)抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值-估價人員知悉的法定優(yōu)先受償款 估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對項目情況及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實地查勘、

23、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，經(jīng)過反復(fù)研究：（1）估價對象作為學(xué)生食堂用途，主要利用學(xué)生就餐盈利，屬收益性房地產(chǎn)，故選用收益法作為一種估價方法。（2）由于估價對象用途為食堂，與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用另一種方法——成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格 1、收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 式中：V為收益價格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來可獲收益的年限。 2、成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重

24、新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。 十、估價結(jié)果 本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法，評估得到估價對象房地產(chǎn)在價值定義和有關(guān)限制條件下，于估價時點2011年6月27日的市場價格為：（幣種：人民幣） 房地產(chǎn)總價：767.81萬元 大 寫 金 額: 柒佰陸拾柒萬捌仟壹佰元整。 十一、估價人員 估價師姓名 注冊證書號 簽 字 鄧威威 舒玉龍 十二、估價作

25、業(yè)日期 2011年6月27日至2011年7月1日 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 在市場無明顯價格波動條件下，本估價報告應(yīng)用有效期自提交報告日期起不超過一年，即2011年6月27日至2012年6月27日。 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、個別因素分析 （一）估價對象權(quán)屬狀況 本次評估的范圍為武漢市光谷創(chuàng)業(yè)街文華路一號，其《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第XXX號），其地號為，證載用途為教育用地土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)終止日期為2043年3月5

26、日，土地使用權(quán)面積為1788平方米。至估價時點，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利登記及法定優(yōu)先受償權(quán)利。 （二）估價對象實物狀況 估價對象為一棟三層的鋼混建筑物，建成于2004年5月20日，結(jié)合建成年限及估價人員實地勘查狀況，確定估價對象為八成新。一樓為小吃區(qū)，二樓三樓為正餐區(qū)。其裝修狀況大致如下：樓外立面面飾紅色條型面磚，門廳處：頂棚為玻璃，地面為大理石巖；室內(nèi)：內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，地面鋪貼瓷磚。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為木質(zhì)漆紅欄桿。門均為透明加厚玻璃門帶塑膠門簾，窗為鋁合金窗。室內(nèi)配有電視、電扇、衛(wèi)生間；工作區(qū)各項設(shè)施完善。估價對象維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。 二、區(qū)域因素分析 （一

27、）區(qū)域概況： 武漢是湖北省省會，華中地區(qū)最大城市，武漢是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經(jīng)濟地理的核心位置。 （二）基礎(chǔ)設(shè)施情況： 處東湖區(qū)為國家示范區(qū)。交通發(fā)達(dá)，區(qū)域配套和基礎(chǔ)設(shè)施完善。 （三）房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)的影響： 受國家宏觀調(diào)控政策的影響，武漢房地產(chǎn)價格仍穩(wěn)步上升，上升的幅度高于周邊中部城市。再加上估價對象所在的武漢市光谷創(chuàng)業(yè)街文華路一號，緊鄰佳園路，位于光谷創(chuàng)業(yè)園內(nèi)，交通方便，環(huán)境好，配套設(shè)施完善，周圍有三環(huán)集團(tuán)，中商平價超市，華中科技大學(xué)，森林公園，中百超市；在

28、這里居住、購物消費、日常生活以及公共交通都比較方便，地理位置較為優(yōu)越。 三、市場背景分析 隨著國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，武漢將定位中部崛起的龍頭，洪山區(qū)作為新城區(qū)，其經(jīng)濟、科教、人文各方面優(yōu)勢將日漸突出，目前，由于武漢新太陽科技發(fā)展有限公司正忙于處理企業(yè)改制中遇到的各種問題，對該幢寫字樓市場發(fā)租無暇顧及，故該物業(yè)除一樓作為學(xué)生食堂用。在區(qū)位優(yōu)勢的帶動下，如估價對象定位準(zhǔn)確，在市場上應(yīng)具有相應(yīng)發(fā)展空間。 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用,是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、價值是否最大，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。因

29、此，評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。估價對象房屋證載用途為教育，實際用途為教育，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價。因而其最佳使用方式就是按照當(dāng)前的使用方式持續(xù)使用。因此，本估價報告的估價對象按教育用途進(jìn)行估價符合最高最佳使用原則。 五、估價方法選用 1、收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 式中：V為收益價格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來可獲收益的年限。 2

30、、成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。 六、估價測算過程 （一）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算土地價格 1、武漢市基準(zhǔn)地價概況 根據(jù)湖北省物價局、湖北省國土資源廳《省物價局省國土資源廳關(guān)于武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價更新的批復(fù)》（鄂價房服[2005]10號），武漢市市區(qū)土地定級估價成果已經(jīng)過省國土資源廳、省物價局批準(zhǔn)。 根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告》，武漢市土地定級與基準(zhǔn)地價評估的范圍為武漢市市區(qū)，包括江岸區(qū)、江漢區(qū)、橋口區(qū)、漢陽區(qū)、青

31、山區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)以及東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。土地定級級別分為商業(yè)用地級別、住宅用地級別、工業(yè)用地級別和綜合定級級別。其中商業(yè)用地級別分為九級、住宅用地級別分為七級、工業(yè)用地級別分為五級和綜合定級級別分為九級。 2、確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價 待估宗地位于武漢洪山區(qū)光谷中心，評估設(shè)定用途為教育用地，根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告》，確定待估宗地處于基準(zhǔn)地價綜合二級用地區(qū)域，基準(zhǔn)地價為910元/平方米。 3、宗地地價區(qū)位因素修正 ①基準(zhǔn)地價修正體系 根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告》，Ⅱ級教育用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表和宗

32、地地價區(qū)位因素修正系數(shù)表詳見下表1-1、表1-2： 30 表1-1 Ⅱ級教育用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 交通條件 臨街道路狀況 混合型主干道 生活或交通型主干道 交通型或生活型次干道 交通型主干道 支路 臨公交站點狀況(條) ≤300 (300,500) (500,1000) (1000,1500) >1500 距火車站距離(米) ≤1000 (1000,2500] (2500,5500] (5500,8000] >8000 距長途汽車站距離(米) ≤1500 (

33、1500,3500] (3500,4500] (4500,5500] >5500 距碼頭距離(米) ≤1200 (1200,3500] (3500,6000] (6000,8000] >8000 基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況 排水狀況 好 較好 一般 較差 差 環(huán)境條件 地質(zhì)狀況 堅固類場地土體，抗震能力強 硬塑類場地土體，抗震能力較強 抗震能力一般 軟塑類場地土體抗震能力較弱 軟散類場地土體，抗震能力弱 產(chǎn)業(yè)規(guī)模 產(chǎn)業(yè)集聚度 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū) 一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)

34、系松散區(qū) 獨立分布區(qū) 表1-2 Ⅱ級教育用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)表 因素 權(quán)重 因子 權(quán)重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 交通條件 0.410 臨街道路狀況 0.101 0.023 0.011 0 -0.014 -0.027 臨公交站點狀況(條) 0.066 0.015 0.007 0 -0.009 -0.018 距長途汽車站距離 0.078 0.018 0.009 0 -0.010 -0.021 距火車站距離 0.091 0.020 0.010 0 -0.0

35、12 -0.024 距碼頭距離 0.074 0.017 0.008 0 -0.010 -0.020 基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況 0.280 排水狀況 0.280 0.063 0.032 0 -0.038 -0.075 環(huán)境狀況 0.180 地質(zhì)狀況 0.180 0.041 0.020 0 -0.024 -0.048 產(chǎn)業(yè)規(guī)模 0.130 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 0.130 0.029 0.015 0 -0.017 -0.035 ②確定待估宗地各因素修正系數(shù) 根據(jù)武漢市Ⅱ級工業(yè)用地修正系數(shù)（因素）說明表和修正系數(shù)表所敘述的具體內(nèi)容

36、，結(jié)合待估宗地的具體情況，編制待估宗地因素數(shù)修正系數(shù)表分別如下表。 表1-3 待估宗地因素條件說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表 因素 影響因素 調(diào)查情況 優(yōu)劣程度 修正系數(shù) 交通條件 臨街道路狀況 交通型次干道 一般 0 距公交站點距離 約500米 較優(yōu) 0.07 距火車站距離 約45千米 較優(yōu) 0.05 距汽車站距離 約28千米 較優(yōu) 0.16 距碼頭距離 約61千米 一般 0 基礎(chǔ)設(shè)施 排水狀況 較好 較優(yōu) 0.32 環(huán)境條件 地質(zhì)狀況 抗震能力強 較優(yōu) 0.05 產(chǎn)業(yè)規(guī)模 產(chǎn)業(yè)集聚度 一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密

37、較優(yōu) 0.17 合 計 —— —— 0.82 4、宗地地價個別因素修正 ①使用年期修正系數(shù) 估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，本次評估首先設(shè)定為教育用地法定最高出讓年限50年進(jìn)行評估，再扣除出讓金。而基準(zhǔn)地價設(shè)定的年期為法定最高出讓年限，所以待估宗地年期修正系數(shù)為1。 ②交易期日修正系數(shù) 本次評估以中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)公開發(fā)布的武漢市2000-2011年的地價指數(shù)為依據(jù)，本評估機構(gòu)在此數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上通過建立長期趨勢模型，結(jié)合近年來本機構(gòu)掌握的地價動態(tài)變化信息，有2003年第一季度教育地價指數(shù)為100，2011年第二季度教育地價指數(shù)為100。則估價交易期日修正系數(shù)K=10

38、0/100=1.00。 ③宗地面積修正 根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告》，對估價對象的不同面積狀況需要做出修正。經(jīng)估價人員的實地勘察，估價對象宗地面積對土地利用無不良影響。根據(jù)宗地面積修正系數(shù)表（表1-4），估價對象的面積修正系數(shù)為1.00。 表1-4 教育用地宗地面積修正說明表 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)說明 面積適中，對土地利用極為有利 面積對土地利用較為有利 面積對土地利用無不良影響 面積較小，對土地利用有一定影響 面積過小，對土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響 修正系數(shù) 1.1 1.05 1 0.95 0.90

39、 ④宗地形狀修正 根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告》，對估價對象的不同形狀需要做出修正。估價對象的形狀形狀對土地利用無不良影響。根據(jù)宗地形狀修正系數(shù)表（表13），估價對象的形狀修正系數(shù)為1.00。 表1-5 教育用地宗地形狀修正系數(shù)表 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 說明 形狀規(guī)則，對土地利用極為有利 形狀對土地利用較為有利 形狀對土地利用無不良影響 形狀不規(guī)則，對土地利用有一定影響 形狀不規(guī)則，對土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響 修正系數(shù) 1.10 1.05 1 0.95 0.90 ⑤宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正 武漢市區(qū)工業(yè)

40、用地基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度為紅線外“五通”（即供水、排水、通電、通訊、通路），紅線內(nèi)場地平整。本次評估過程中，待估宗地設(shè)定開發(fā)程度為紅線外“五通”（即供水、排水、通電、通訊、通路），紅線內(nèi)場地平整，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵設(shè)定的開發(fā)程度一致，故待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正系數(shù)為1.00。 5、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價結(jié)果 待估宗地地價＝基準(zhǔn)地價（1+區(qū)位因素）∏個別因素修正系數(shù) ＝910（1+0.82）1.001.001.001.00 ＝1656.20元/平方米 出讓土地單價＝1656.20（元/平方米） 出讓土地總價＝1656.201788.00＝296.13（萬元） 因為估價土地為劃撥土地

41、使用權(quán)，故估價結(jié)果中應(yīng)扣除土地出讓金。根據(jù)武漢市人民政府《關(guān)于公布武漢市市區(qū)土地出讓金租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武政[2004]39號），對照土地出讓金級別圖，待估宗地適用綜合用地六級標(biāo)準(zhǔn)，對應(yīng)的教育用地土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)級別為四級，為116元/平方米（以土地面積計），則： 土地出讓金總額=1161788.00＝20.74（萬元） 劃撥土地單價＝1656.20-116＝1540.20（元/平方米） 劃撥土地總價＝1540.201788.00=275.39（萬元） （二）成本法估算 房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊 1、土地價格的確定： 土地總價＝1540.201788

42、.00=275.39（萬元） 2、建筑物重新購建價格的確定 建筑重新購建價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤 建筑物建造成本＝建安工程造價+前期費用+其他費用 （1）建安工程造價的確定 因委托方無法提供建筑工程的有關(guān)技術(shù)資料,所以本次評估參照武漢市物價局、武漢市房產(chǎn)管理局“關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知”（武價房字[2004]74號）及武漢市建設(shè)工程造價管理站“市造價管理站關(guān)于發(fā)布武漢地區(qū)建筑安裝工程二○一○年三季度造價指數(shù)的通知”（武建價字[2010]18號），結(jié)合估價對象的實際現(xiàn)狀及武漢地區(qū)類似工程的一般造價水平，根據(jù)估價對象的結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)確定建安工程造價，

43、為1300元/㎡，則： 總建安工程造價=13003580＝465.4萬元 （2）前期費用及其它費用根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定為建安工程造價的4%，即有： 前期費用及其它費用＝465.44%＝18.61萬元 （3）管理費，根據(jù)武漢市類似建筑的管理的水平，以及本項目的實際開發(fā)周期和規(guī)模，分析管理費用為建安工程費，前期及其他非用之和的3%，則： 管理費用＝（465.4+18.61）3%＝14.52萬元 （4）投資利息，估價對象的建設(shè)工期約為一年，綜合利率為8%，建造成本，管理費用等均勻投入，則： 投資利息=（建造成本+管理費用）年限貸款利率0.5 =19.2萬元。 （5）開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是

44、在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。根據(jù)估價對象的實際情況，取開發(fā)利潤為10％，以投入的成本為計算基數(shù)，即： 開發(fā)利潤＝（建筑物建造成本+管理費用）利潤率＝48萬元。 建筑物重新構(gòu)建價格＝建造成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤 ＝547.12萬元。 3、建筑物折舊額的確定 根據(jù)相關(guān)資料，及對建筑物的現(xiàn)場勘察，確定成新率為九成，則：建筑物折舊＝建筑物重新購建價格（1-成新率） =54.7萬元。 4、成本法最終評估價值 成本法評估價值＝土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊 ＝275.39+547

45、.12-54.7 =767.81萬元。 （三）收益法估算 本估價對象實際用途為學(xué)生食堂，學(xué)校人數(shù)大約為14000人，依據(jù)委托方提供相關(guān)資料，食堂就餐率占學(xué)校總?cè)藬?shù)的60%，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示文華學(xué)院學(xué)生人均消費水平為10元每人每天。根據(jù)學(xué)生食堂特點，除掉寒暑假大概90天，節(jié)假日30天左右，周末人流減半估算35天，食堂每年實際營業(yè)時間約為210天。 有： 表1-6 食堂基本情況表一 學(xué)校人數(shù) 每天消費 營業(yè)時間 就餐率 14000 10 210 60% 1、年有效毛收入=1400060%10210＝1764萬元。 2、年運營費：包括人工費（員工工資）、材料

46、費（餐飲所需原材料）、水電費、管理費、其他費用（建筑物維修費、建筑費折舊費、煤氣費、稅費）等。 表1-7 食堂基本情況表二 人工費 材料費 水電費 管理費 其他費用 10% 35% 4% 6% 15% 年運營費=1764（10%+35%+4%+6%+15%）=1234.8萬元 3、年凈收益： 年凈收益=年有效毛收益-年運營費=529.2萬元 4、折現(xiàn)率的確定： 根據(jù)市場情況確定折現(xiàn)率r＝10%，估價對象的估價時點為2011年6月27日，土地使用權(quán)終止日期為2052年3月5日止，考慮本次評估以抵押貸款用途為估價前提，即至估價時點至土地使用期限終止期間為

47、估價年限，即40.75年。建筑物耐用年限為50年，于2003年5月20日建成竣工驗收合格。建筑物終止年限即2053年5月20日。 由于土地使用年限不可續(xù)期，則本估價對象收益年限即土地剩余使用年限，即40.75年，則：收益價格p＝a/r[1-1/（1+r）n] ＝529.2/0.1[1-1/(1+0.1)40.75]＝5183萬元 七、估價結(jié)果的確定 本次評估采用的兩種估價方法測算，其中成本法為767.81萬元、收益法為5183萬元?？梢娊Y(jié)果相差較大，采用收益法通過測算地上建筑物所獲收益來計算房地產(chǎn)整體的價值，其結(jié)果偏高；而成本法通過分別計算土地使用權(quán)價值和地上建筑物價值，計算方法和依

48、據(jù)可信度較高，其計算結(jié)果能夠客觀的反映估價對象現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價格水平。經(jīng)分析并征詢有關(guān)專家的意見，確定成本法的測算結(jié)果作為估價對象房地產(chǎn)的最終評估結(jié)果，故：房地產(chǎn)總價值為767.81萬元。通過估價人員勤勉盡責(zé)的進(jìn)行了必要的調(diào)查和詢證，根據(jù)估價對象權(quán)利狀況查詢資料及調(diào)查記錄，未發(fā)現(xiàn)估價對象于估價時點存在法定優(yōu)先受償款。 綜上，確定估價對象房地產(chǎn)在未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場總價值為人民幣767.81萬元，大寫人民幣：柒佰陸拾柒萬捌仟壹佰元整。 附件 1、房屋建筑物評估明細(xì)清單 2、他項權(quán)利證書復(fù)印件（編號分別為：武房昌他字第9900048號、武房昌他字第200100172號、武房昌他字第200100170號、武房昌他字第200100171號、武房昌他字第9800014號） 3、最高人民法院民事判決書（（2006）XX號）復(fù)印件 4、湖北省高級人民法院民事判決書（[2005]XX號）復(fù)印件 5、湖北省高級人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書（[2005]XX號）復(fù)印件 6、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 7、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 8、房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件 9、文華食堂照片