《房地產(chǎn)策劃案》word版

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1、精品 目 錄 二.工程地塊背景 三.地塊開發(fā)籌劃及營銷籌劃 1. 地塊開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境 2. 地塊開發(fā)與經(jīng)營的市場分析 3. 地塊整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及地塊產(chǎn)品籌劃 4. 地塊投資風(fēng)險(xiǎn)分析和融資及地塊市場定位與可行性分析 5. 地塊建設(shè)合同與開發(fā)組織，建設(shè)過程管理，竣工驗(yàn)收管理，營銷籌劃及售后效勞與物業(yè)管理介入 四.工程可行性分析報(bào)告 1.工程經(jīng)營收入分析 2.工程經(jīng)營本錢分析 3.工程經(jīng)營資產(chǎn)利潤分析 五.總結(jié)

2、 引 言 對于康橋二十四城工程的市場研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。其與生俱來的魅力及復(fù)雜性，決定了本次?康橋二十四城工程營銷策略總體思路方案?也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來的沖擊力：如何將如此龐大而復(fù)雜的推廣體系理順、理清，并且富有執(zhí)行性？如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風(fēng)險(xiǎn)？如何構(gòu)架一個(gè)從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一氣呵成，打動市場的市場攻擊體系？如何建立一個(gè)戰(zhàn)略開展體系及戰(zhàn)略性開展平臺，實(shí)現(xiàn)工程高中低多種推廣平臺的立體推廣體系？ 一個(gè)工程的推廣成功，需經(jīng)多方面努力及細(xì)致鋪排，而這些工作必須經(jīng)多方面的專業(yè)人士擔(dān)當(dāng)，本工程的市場定位，形象包裝，廣告及

3、宣傳策略等工作，均需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行。本策略，僅做概要性闡述，并將隨市場變化情況適時(shí)調(diào)整。房產(chǎn)是開發(fā)商品牌的載體，產(chǎn)品的定位與開發(fā)理念，需與開發(fā)商的經(jīng)營理念相一致，才能使品牌深入人心。將“用心、品位、感動六安〞作為華府工程的開發(fā)理念?！坝眯抹暿瞧髽I(yè)行為的準(zhǔn)那么，也是立足業(yè)界、長遠(yuǎn)開展的根本；“感動六安〞是開發(fā)理念的核心，指對人性的關(guān)注，表達(dá)在建筑設(shè)計(jì)、功能配套等方面對人需求的關(guān)心；“品位〞指產(chǎn)品質(zhì)量方針和品質(zhì)保障。 康橋二十四城是由康橋集團(tuán)所開發(fā)，15年來，從朝天門、五黃大社區(qū)、鳳天大道到經(jīng)開大道、高九路、二郎彩云湖板塊，康橋集團(tuán)是城市板塊崛起的先行者?？禈?，已經(jīng)成為代言重慶城

4、市精品人居的一張燙金名片?？禈蚨某潜兄翱禈虺銎?，必是精品〞的理念，一流的地段、先進(jìn)的模式、獨(dú)特的風(fēng)格、高端配套等，這在整個(gè)大學(xué)城片區(qū)可以說是空前絕后的，憑借著自身的優(yōu)勢，順理成章成為重慶大學(xué)城片區(qū)代言樓盤。 〔一〕工程介紹 康橋二十四城總建筑面積約1萬方〔約合100畝〕，包括近5000方高品質(zhì)住宅，和五星級酒店、商務(wù)公寓以及3000方融高端百貨、量販?zhǔn)匠小⑿羌売霸?、精品旗艦店于一體的大型休閑購物公園，同時(shí)社區(qū)內(nèi)規(guī)劃約2000方生態(tài)公園，以低容積率，打造重慶首個(gè)公園式低密度多元綜合體，營造“國際PARK都會里的繁盛人生〞。 建筑設(shè)計(jì)方面，康橋二十四城繼續(xù)秉承“康橋出品，必是

5、精品〞的理念，以公園為核心，精心規(guī)劃了融現(xiàn)代風(fēng)格的新古典主義精裝高層、公館風(fēng)格別墅級坡地電梯洋房、疊拼別墅等高端物業(yè)形態(tài)。大堂、電梯前室等室內(nèi)裝修均以別墅社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配備，立志打造成為區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿。景觀設(shè)計(jì)采用莊園式園林風(fēng)格，遵循“儀式感、序列感、生態(tài)感〞設(shè)計(jì)理念，并通過選擇不同花卉種類，讓您在回家的路上四季均有花香。此外，康橋二十四城創(chuàng)新設(shè)計(jì)了“公共客廳〞主題泛大堂，每2-3棟設(shè)置一個(gè)，并設(shè)專業(yè)效勞人員，既是鄰里溝通交流平臺又是業(yè)主高端會客的場所。 此外在戶型設(shè)計(jì)方面，康橋二十四城精裝高層創(chuàng)新提出“N+1〞設(shè)計(jì)理念，從“多一間房〞角度出發(fā)，在保證居住舒適性的根底上，為用戶盡可能拓展合理性空間

6、。電梯洋房戶型借鑒別墅山墻退臺設(shè)計(jì)特征，形成“多復(fù)式、大花園、高贈送〞奢華型洋房空間。 〔二〕區(qū)域介紹 康橋二十四城位于縉云山山脈和規(guī)劃的寨山坪森林公園之間，大學(xué)城核心區(qū)南側(cè)，毗鄰重慶大學(xué)、第三軍醫(yī)大學(xué)、重慶科技學(xué)院等知名學(xué)府，咫尺緊鄰西永保稅區(qū)B區(qū)和臺資信息產(chǎn)業(yè)園。所在大學(xué)城南側(cè)片區(qū)，規(guī)劃了超百萬方高端商業(yè)設(shè)施以及近千萬方高品質(zhì)居住社區(qū)，建成后將成為輻射整個(gè)大學(xué)城、西永及其周邊區(qū)域的首席生活中心。 〔三〕周邊配套 1.教育：4大高校片區(qū)會聚了重大、重醫(yī)、重師、四川美術(shù)學(xué)院、重慶科技學(xué)院等14所知名高校。重慶八中、重慶一中，QSI國際中學(xué)，人民小學(xué)等7所中小學(xué)為業(yè)主子女提供便

7、利的優(yōu)質(zhì)教育效勞。 2.醫(yī)院：重醫(yī)附屬醫(yī)院和第三軍醫(yī)大〔距離康橋二十四城500米〕兩所三級甲等醫(yī)院。 3.銀行：農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等。 4.其他：目前大學(xué)城卓越熙街、鄉(xiāng)村基、德克士、千葉眼鏡、劉一手、奇火鍋等知名商家已經(jīng)開業(yè)，其他商業(yè)實(shí)施逐步開始營業(yè)。 〔四〕周邊交通 1.軌道交通：地鐵1號線(朝天門到大學(xué)城〕，預(yù)計(jì)今年年底通車； 2.高速：成渝高速、渝隧高速，319國道 3.新建道路；雙碑隧道、雙碑大橋〔連通大學(xué)城與江北區(qū)〕預(yù)計(jì)于2021年全線通車 4.公交：大學(xué)城區(qū)內(nèi)已開通約十余路的專線交通：北碚—大學(xué)城、楊家坪—大學(xué)城、大坪—大學(xué)城、四川美術(shù)學(xué)院—大學(xué)城、重慶師范

8、大學(xué)—大學(xué)城、龍溪鎮(zhèn)—大學(xué)城、重慶大學(xué)A、B區(qū)—大學(xué)城、壁山-大學(xué)城 地塊開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境 〔一〕城市地位 重慶西部新城到2021年，其常住人口將突破60萬，大學(xué)城師生和微電園IT從業(yè)人員也將達(dá)數(shù)十萬。2021年之后，西部新城將造出至少3個(gè)千億工業(yè)園，相當(dāng)于3個(gè)北部新區(qū)的實(shí)力。隨著西永微電園、臺商工業(yè)園、物流園的崛起，西城將培育出至少3個(gè)上千億產(chǎn)值的園區(qū)。目前，富士康、惠普，以及芯片巨頭日月光等均已經(jīng)進(jìn)入西永微電園，中國的“硅谷〞正在崛起。西部新城豐富的產(chǎn)業(yè)集群的相互支撐，西永微電園、臺商工業(yè)園、物流園將在幾年內(nèi)成為產(chǎn)值上千億的園區(qū)，相當(dāng)于再造一個(gè)重慶工業(yè)，同時(shí)大學(xué)城也將成為中國西

9、部的“硅谷〞，成為重慶最繁華、最富裕的新城之一。 〔二〕市場分析 大學(xué)城西永IT企業(yè)扎堆，未來需要70萬高科技人才 ，惠普、富士康、華碩、宏碁等世界級的IT巨頭入渝，帶給重慶的不僅僅是投資數(shù)字，更重要的是，它們帶來了70萬人的就業(yè)時(shí)機(jī)。對此，市經(jīng)信委是這樣表示的：隨著該工程3年內(nèi)全面深入推廣，重慶內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)的全面提速，IT人才將在未來西部硅谷的打造中炙手可熱。 以惠普為例，2021年惠普向應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生拋出了200名IT人才崗位。預(yù)計(jì)將在2021年全面投產(chǎn)的惠普外銷工程，僅白領(lǐng)職位的缺口就達(dá)約1萬。而今后5年內(nèi)，整個(gè)IT行業(yè)更將新增70萬人才需求。一夜之間，IT人才身價(jià)暴增。 越來越多

10、的科技人才涌向大學(xué)城，給大學(xué)城也帶來一個(gè)急需解決的現(xiàn)狀，那就是配套這局部人群的價(jià)值生活鏈。要吸引這些人才在大學(xué)城居住，光有企業(yè)是不夠的，還必須有生活的相關(guān)設(shè)施來配套，如教育、醫(yī)療、超市、大型商場、交通等吃住、購物、運(yùn)動休閑設(shè)施等。 地塊開發(fā)與經(jīng)營的市場分析 康橋二十四城針對富力和龍湖工程定位就是以居住主角，商業(yè)為配角，故商業(yè)多以臨街門面為主，以近距離效勞社區(qū)業(yè)主為對象效勞，卓越熙街和富力，龍湖商業(yè)，均在大學(xué)城組團(tuán)，偏安一方，其幅射范圍，效勞半徑極為有限?？禈蚨某?，著眼于大學(xué)城現(xiàn)在的商業(yè)格局，立足于大學(xué)城未來的開展，充分發(fā)揮自身位于大學(xué)城、微電園、物流園三角地帶，可坐鎮(zhèn)三方，幅射一面的區(qū)

11、域優(yōu)勢，雄心勃勃，采取高舉高打，大體量，多物業(yè)形態(tài)的手法，推出城市大型綜合體，彌補(bǔ)大學(xué)城城市商業(yè)功能的缺失。 工程根本戰(zhàn)略——快速入駐大學(xué)城，在開發(fā)時(shí)間上是一種先機(jī)，將工程布局于大學(xué)城經(jīng)濟(jì)主軸線上，搶占“紅而未紫〞的聚集商業(yè)、居住、公園于一體的綜合地段，在空間上已成為一種勝利，在資源上已成為一種價(jià)值。大學(xué)城近期規(guī)劃人口60萬，遠(yuǎn)期規(guī)劃人口近100萬，受大學(xué)城的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)影響，該區(qū)域人群多從事教育和IT行業(yè)，屬于中國城市典型的四高人群〔高收入、高學(xué)歷、高壓力、高感情〕這四高人群的共同特征，催生出大學(xué)城一個(gè)巨大的消費(fèi)市場。卓越熙街，以校園經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，以學(xué)生為目標(biāo)客戶群體的商業(yè)規(guī)劃，難以支撐大學(xué)城未

12、來“四高人群〞的個(gè)性化，多元化，時(shí)尚化、消費(fèi)需求?？禈蚨某峭瞥鲆粋€(gè)集大型商業(yè)中心、城市人文居住社區(qū)、休閑生態(tài)公園為一體的生活多元體。主動效勞于大學(xué)城城市功能需要，主動匹配于大學(xué)城開展脈搏。根據(jù)?2021重慶房地產(chǎn)展示交易會住宅需求調(diào)查報(bào)告?資料顯示，重慶購房者呈現(xiàn)以下人口結(jié)構(gòu)特征：1.消費(fèi)者年齡構(gòu)成：50歲以下年齡段有較強(qiáng)的購房欲望，占整個(gè)購房者的比例為。30歲以下購房者占整個(gè)購房者的比例最重到達(dá)48，該年齡段正是消費(fèi)者成家立業(yè)的階段，購房需求較大；41—50歲年齡段在整個(gè)購房者中的比例居次席，該年齡段的購房行為主要是二次置業(yè)，為子女買房。2.消費(fèi)者文化程度構(gòu)成：具有較高文化程度的消費(fèi)者超

13、過了半數(shù)，說明消費(fèi)者文化程度越高，購房愿望越強(qiáng)烈。3.消費(fèi)者家庭月收入構(gòu)成：由于購房行為在支付能力和支付期限等方面不同于普通商品消費(fèi)行為，購房群體的收入水平明顯高于居民平均收入水平。根據(jù)重慶市國土與房屋管理局最新信息說明：重慶房市的價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，廣闊消費(fèi)者對價(jià)格的承受力也在穩(wěn)步增強(qiáng)。具體表現(xiàn)在：1.消費(fèi)水平：重慶總體收入水平逐年增長，中高收入的經(jīng)營者、白領(lǐng)、銀領(lǐng)階層的人數(shù)在擴(kuò)大，對住宅產(chǎn)生了更高檔次的需求。2.消費(fèi)理念：受先進(jìn)地區(qū)及國際化居家方式和理念的影響，住宅階梯式消費(fèi)的觀念已被普遍認(rèn)可。3.市政環(huán)境：隨著城市化進(jìn)程的開展和半小時(shí)主城區(qū)的實(shí)現(xiàn)，中遠(yuǎn)郊的交通狀況將得到極大的改善，生

14、活、出行更加便捷，居家在郊區(qū)，已成為可能和現(xiàn)實(shí)，且將成為一種時(shí)尚。 地塊整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及地塊產(chǎn)品籌劃 康橋二十四城打造全球全新綜合體模式——PARK生活多元體。這是在既往綜合體酒店、商業(yè)、休閑、商務(wù)四大功能根底上的再次升級，以公園式設(shè)計(jì)理念，融入了高端居住和生態(tài)公園元素，打造重慶首屈一指的低密度公園式生活中心。配套全球精英生活的康橋二十四城，規(guī)劃為集商務(wù)公園、購物公園、公園住宅、生態(tài)公園等為一體，無論是在產(chǎn)品品質(zhì)以及規(guī)劃細(xì)節(jié)上，均彰顯出康橋集團(tuán)的國家化視野。在品質(zhì)及細(xì)節(jié)上，康橋二十四城充分尊重業(yè)主居住尊貴與舒適度的同時(shí)，以康橋高品質(zhì)作為根底，給營造一個(gè)全新尊貴的家。此外，康橋二十四城地處重慶

15、“第二居住區(qū)〞的大學(xué)城中心、同時(shí)具備城市綜合體等多項(xiàng)升值保值因素，更是一個(gè)不可多得的居住、投資兩相宜的工程。 地塊投資風(fēng)險(xiǎn)分析和融資及地塊市場定位與可行性分析 〔一〕優(yōu)勢 在宗師云集、大牌林立的這一戰(zhàn)場中，康橋集團(tuán)開發(fā)的近萬方康橋二十四城小區(qū)依然可以脫穎而出，擁有著獨(dú)一無二的超然地位。原因就在于地段。每個(gè)區(qū)域城市，都只有一個(gè)中心。而康橋二十四城位于大學(xué)城、西永微電園、綜合保稅區(qū)三大板塊的核心，正是西部新城的城市中心區(qū)域。這樣的中心地位，注定了城立方的獨(dú)特與非凡。正如解放碑之于渝中區(qū)以及整個(gè)重慶的核心地位一樣，擔(dān)負(fù)著區(qū)域的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化等眾多中心任務(wù)。而協(xié)信城立方之于西部新城的作用也是如

16、此，它的出現(xiàn)恰逢其時(shí)，將為西部新城打造一個(gè)嶄新的“解放碑〞，“定心〞大學(xué)城。從這個(gè)意義上講，如果說龍湖睿城和富力城是大學(xué)城的“開山盤〞，那么康橋二十四城就是大學(xué)城的“定心盤〞。 〔二〕劣勢 交通上相對于富力城和龍湖毗鄰地鐵，康橋二十四城在交通方面處于劣勢。交通方面還不夠完善。在價(jià)格上，龍湖U城，富力城，康田漫城的價(jià)格都低于康橋二十四城，這也是劣勢之一。 〔三〕機(jī)遇 隨著高端住宅產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)和各種物業(yè)形態(tài)的孵化成熟，康橋集團(tuán)又大手筆西進(jìn)大學(xué)城，以前所未有的百萬平方米體量，打造“國際PARK生活多元體〞?？禈蚨某遣捎萌蜃钚戮C合體模式，不但延續(xù)了傳統(tǒng)商圈綜合體會聚眾多業(yè)態(tài)、生活便利等

17、優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)以更多高端居住與生態(tài)元素融入其內(nèi)，將填補(bǔ)大學(xué)城缺乏生活中心的空白，由此也開啟了大學(xué)城生活元年。 〔四〕挑戰(zhàn) 康橋二十四城身處大學(xué)城，雖然規(guī)劃良好，但是目前交通急需改善。周邊小區(qū)不多，配套設(shè)施還不是非常完善，位于臺資工業(yè)園內(nèi)，空氣質(zhì)量有待考證。眾多品牌房地產(chǎn)商進(jìn)入大學(xué)城，競爭劇烈。 〔五〕目標(biāo)市場選擇 康橋針對富力和龍湖工程定位就是以居住主角，商業(yè)為配角，故商業(yè)多以臨街門面為主，以近距離效勞社區(qū)業(yè)主為對象，效勞于一個(gè)100萬級人口的城市生活，任然難當(dāng)大任。卓越熙街和富力，龍湖商業(yè)，均在大學(xué)城組團(tuán)，偏安一方，其幅射范圍，效勞半徑極為有限。協(xié)信.城立方，著眼于大學(xué)城現(xiàn)在的商業(yè)

18、格局，立足于大學(xué)城未來的開展，充分發(fā)揮自身位于大學(xué)城、微電園、物流園三角地帶，可坐鎮(zhèn)三方，幅射一面的區(qū)域優(yōu)勢，雄心勃勃，采取高舉高打，大體量，多物業(yè)形態(tài)的手法，推出城市大型綜合體，彌補(bǔ)大學(xué)城城市商業(yè)功能的缺失。 〔六〕產(chǎn)品定位 康橋二十四城打造全球全新綜合體模式——PARK生活多元體。這是在既往綜合體酒店、商業(yè)、休閑、商務(wù)四大功能根底上的再次升級，以公園式設(shè)計(jì)理念，融入了高端居住和生態(tài)公園元素，打造重慶首屈一指的低密度公園式生活中心。配套全球精英生活的協(xié)信城立方，規(guī)劃為集五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、商務(wù)公園、購物公園、公園住宅、生態(tài)公園等為一體，無論是在產(chǎn)品品質(zhì)以及規(guī)劃細(xì)節(jié)上，均彰顯出協(xié)信集團(tuán)的國家化

19、視野。在品質(zhì)及細(xì)節(jié)上，康橋二十四城充分尊重業(yè)主居住尊貴與舒適度的同時(shí)，以協(xié)信高品質(zhì)作為根底，給營造一個(gè)全新尊貴的家。此外，康橋二十四城地處重慶“第二居住區(qū)〞的大學(xué)城中心、同時(shí)具備城市綜合體等多項(xiàng)升值保值因素，更是一個(gè)不可多得的居住、投資兩相宜的工程。 〔七〕目標(biāo)市場選擇 各地為了即將踏入大學(xué)的孩子選一套適宜的房子，西永微電園的IT精英及高級管理者，投資炒房者。 地塊建設(shè)合同與開發(fā)組織，建設(shè)過程管理，竣工驗(yàn)收管理，營銷籌劃及售后效勞與物業(yè)管理介入 〔一〕價(jià)格營銷籌劃 房地產(chǎn)價(jià)格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)?？茖W(xué)合理地制定房地產(chǎn)價(jià)格以及靈活地運(yùn)用定價(jià)策略和技巧，對工程成功及開

20、發(fā)商的生存和開展具有積極意義。 1、定價(jià)方法。在市場營銷定價(jià)策略中，定價(jià)的方式主要是：本錢導(dǎo)向的定價(jià)、競爭導(dǎo)向的定價(jià)和需求導(dǎo)向的定價(jià)。而康橋在制定價(jià)格的時(shí)候一般根據(jù)品牌、本錢、樓盤情況、顧客能夠接受的價(jià)格、同類樓盤的競爭因素、房屋設(shè)計(jì)、裝修、配套設(shè)施等各個(gè)方面進(jìn)行綜合考慮并合理地定價(jià)。康橋二十四城定位中高端，強(qiáng)調(diào)配套，所以在總體價(jià)格上略高于同一地區(qū)的其他樓盤價(jià)格。 2、定價(jià)策略。康橋二十四城定價(jià)策略主要有以下幾種方式：一是“試探性〞定價(jià)策略。這是售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價(jià)的一種方法。綜合分析同類商品房價(jià)格情況后，先以較低的價(jià)格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r(jià)或

21、變向降價(jià)的一種方法。二是折扣優(yōu)惠策略。為了加速資金回籠，通常給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，通過不同的付款方式來實(shí)現(xiàn)。如果分期付款房價(jià)要付全額，并只享有9.9折優(yōu)惠，而一次性付款，房價(jià)可給予9.8折優(yōu)惠。為了防止讓購房者一次性支付過多金額，康橋集團(tuán)允許購房者分期付款。常用的方法是：購房者在簽定合同時(shí)付1/3的房款，房屋施工過半時(shí)再付1/3，完工時(shí)付剩下的1/3。三是采取預(yù)付誠意金的策略，即預(yù)交1萬元，可優(yōu)惠8888元；預(yù)交2萬元，可抵4萬元。四是房貸按揭策略。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，康橋二十四城和銀行開展了房貸按揭業(yè)務(wù)。所謂的房貸按揭，首套房按揭貸款是指由購房者交納房價(jià)30%的首期款，取得購房合同，

22、然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時(shí)才能收回產(chǎn)權(quán)。 〔二〕促銷籌劃 1、人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對面地促銷方式。康橋集團(tuán)根據(jù)市場分析之后，在特定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，采用不同的噱頭向目標(biāo)消費(fèi)者釋放促銷信息，例如在11月、12月的淡季期，置業(yè)參謀借協(xié)信舉辦房交會、區(qū)縣看房團(tuán)團(tuán)購8折等噱頭向目標(biāo)顧客促銷。 2、 廣告。目前康橋集團(tuán)的廣告形式有：房交會、現(xiàn)場包裝、宣傳單頁、報(bào)紙雜志、公交車內(nèi)POP、戶外數(shù)字化媒體。另外還有樣板房展示，這是一種看得見摸得著的實(shí)體廣告。它廣告促

23、銷訴求的重點(diǎn)是地段優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、教育優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽(yù)等。 〔三〕地塊建設(shè)合同與開發(fā)組織，建設(shè)過程管理，竣工驗(yàn)收管理及售后效勞與物業(yè)管理介入 公司將統(tǒng)一組織進(jìn)行建設(shè)合同的簽訂并派遣專業(yè)進(jìn)行合同的管理，在工程建設(shè)過程中統(tǒng)一指派督導(dǎo)到工程現(xiàn)場對建設(shè)過程進(jìn)行管理，在工程工程竣工是統(tǒng)一安排有關(guān)部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收，在對工程房產(chǎn)進(jìn)行銷售后面臨的問題公司還會專門成立售后效勞部一遍方便我們的客戶解決和處理問題，康橋集團(tuán)有專門的物業(yè)管理公司重慶市康橋物業(yè)管理，對社區(qū)進(jìn)行專業(yè)化的管理為住戶帶來更好更完善的物業(yè)效勞。 該工程住宅銷售擬8000元/平米，商業(yè)銷售擬13000元/平米，車庫

24、銷售擬10000元/平米，商用店鋪?zhàn)赓U擬3800元/月，停車位租賃擬380元/個(gè)/月 住宅共3棟，1-2棟樓高8層每層樓居住兩戶每戶100平米，3棟樓高10層每層居住兩戶每戶100平米〔共計(jì)5000平米〕商業(yè)用房〔店鋪〕：共計(jì)30間，每間100平米〔共計(jì)3000平米〕地下停車場〔車位〕：共計(jì)40個(gè)，每個(gè)5平米，〔共計(jì)200平米〕 〔一〕.工程收入分析 1.住宅銷售收入：8000元/平米,住宅面積總計(jì)5000平方米，住宅銷售總收入：8000/平米*5000平方米=40000000元 銷售收入：9500元/平米，商業(yè)用房總面積3000平方米，商業(yè)用房總收入：13000元/平米*3000平方

25、米=39000000元 3.地下車庫銷售收入：10000元/平米*200平方米=2000000元 4.租賃收入： ①.商業(yè)用房〔店鋪〕：30間*3800元/月=114000元/月 ②.車庫停車位：40個(gè)*380元/個(gè)/月=15200元/月 〔二〕.工程經(jīng)營本錢分析 1.土地本錢：土地800元/畝，100畝，土地本錢：800元/畝*100畝=80000元 2.工程造價(jià)： ①.住宅(多層住宅1000-2000元/平方米，高層〔14層以下〕1300-2500元/平方米)：1300/平米*5000平方米—2500/平米*5000平方米=6500000元—12500000元 ②.商業(yè)配

26、套〔1850-1900元/平方米〕：1850元/平米*3000平方米—1900元/平米=5550000元—5700000元 ③. 地下車庫〔兼人防工程〕〔2500-3000元/平方米〕：2500元/平米*200平米—3000/平米*200平方米=500000元—600000元 ：土地本錢+工程造價(jià)=80000+12500000+5700000+600000=18880000元 ：5000000元-10000000元 5.不可預(yù)見費(fèi)用及前期費(fèi)用：前期費(fèi)用：1510400元，不可預(yù)見費(fèi)用：944000元 6.根底建設(shè)：630元/平米*1600平方米—750元/平方米*1600平方米=10

27、08000元—1200000元 7.公共配套設(shè)施：2000元/平米*400平方米—2500元/平米*400平方米=800000元—1000000元 8.其他工程費(fèi)用：4720000元 〔三〕工程經(jīng)營資產(chǎn)利潤分析 1.總資產(chǎn)：土地本錢+工程造價(jià)+管理費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)用及前期費(fèi)用+根底建設(shè)+公共配套設(shè)施+其他工程費(fèi)用=80000+12500000+5700000+600000+10000000+2454400+1200000+100000+4720000=37354400元 2.總收入：住宅銷售+商業(yè)銷售+車庫銷售+商業(yè)租賃+車庫租賃=40000000+39000000+2000000+

28、1368000+182400=82550400元 3.毛利潤：總收入-總資產(chǎn)=82550400-37354400=45196000元 4.開發(fā)期稅費(fèi)及大修基金：82550400元*1%=825504元 5.銷售費(fèi)用：82550400元*3%=2476512元 6.各類稅費(fèi)： ①.營業(yè)稅：82550400元*5%=4127520元 ②.城建稅：82550400元*7%=5778528元 ③.教育附加：82550400元*4%=3302021元 ④.企業(yè)所得稅：〔82550400-37354400〕元*33%=14914680元 7.凈利潤：總收入-總資產(chǎn)-〔開發(fā)期稅費(fèi)及大修基金+各類稅費(fèi)〕=82550400元-37354400元-31424760元=5929760元 總 結(jié) 綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)商品本身開展的特點(diǎn)，房地產(chǎn)營銷策略大致可分為以上幾個(gè)方面。目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)嶄新的開展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，它對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。在日益嚴(yán)峻的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)營銷營銷對一個(gè)企業(yè)來說，就如同指引房地產(chǎn)企業(yè)前進(jìn)的明燈，房地產(chǎn)企業(yè)只有開發(fā)出適應(yīng)市場需求、滿足客戶需要的產(chǎn)品，才會給企業(yè)帶來生存開展的時(shí)機(jī)?？梢哉f，房地產(chǎn)營銷策略是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。 .