青白江房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

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1、 成都青白江 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2014年3月 33 目 錄 一、青白江區(qū)域概況 3 1.1 地理位置 3 1.2 區(qū)域規(guī)劃及人口狀況 3 1.3交通環(huán)境 3 1.4區(qū)域特點(diǎn) 4 1.5城市名片 6 二、青白江經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 6 2.1區(qū)域生產(chǎn)總值 6 2.2區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 7 2.3 GDP變化分析 7 2.4固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資 9 2.5居民生活水平情況 9 三、青白江區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 10 3.1、站位成都 10 3.2、城市發(fā)展格局 10 3.

2、3、城市發(fā)展規(guī)劃 11 3.4、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 14 3.5、經(jīng)濟(jì)“十二五”規(guī)劃 18 四、青白江市場(chǎng)發(fā)展整體特征 19 4.1 市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展 19 4.2 市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 20 4.3 市場(chǎng)供給總體特征 22 4.4 市場(chǎng)需求總體特征 23 4.5 市場(chǎng)價(jià)格總體特征 23 五、青白江市場(chǎng)供給分析 24 5.1 產(chǎn)品特點(diǎn) 24 5.2 總體新增供給分析 24 六、青白江市場(chǎng)需求分析 25 6.1 歷年成交情況分析 25 6.2 2013年市場(chǎng)需求分析 26 6.3 2014年市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 26 七、青白江市場(chǎng)價(jià)格分析 27 7.1 青白江市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格近幾年變化分析

3、27 7.2 目前青白江市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格分析 28 7.3 2014年青白江市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)分析 28 八、青白江市場(chǎng)典型個(gè)案分析 29 九、市場(chǎng)分析結(jié)論 32 一、青白江區(qū)域概況 1.1 地理位置 青白江區(qū)地處成都市東北部，距成都市25公里左右，因境內(nèi)流過(guò)的清白江而得名。東連四川省金堂縣，南鄰成都市龍泉驛區(qū)，西接成都市新都區(qū)，北靠四川省廣漢市。區(qū)境地形呈現(xiàn)西北平壩向東南丘陵山區(qū)的走勢(shì)，東西間距31.6公里，南北跨距28.4公里；最高海拔916米，最低海拔451米。 1.2 區(qū)域規(guī)劃及人口狀況 全區(qū)幅員面積378.56平方公里，主城區(qū)由大彎和紅陽(yáng)街道辦事處所轄

4、，城區(qū)面積為34.75平方公里，下轄9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個(gè)街道辦（大彎及紅陽(yáng)）。2012年末全區(qū)戶(hù)籍人口41.34萬(wàn)人，比上年減少0.05萬(wàn)人。 1.3交通環(huán)境 公路：區(qū)內(nèi)擁有國(guó)道主干線(xiàn)“五縱七橫”中的成南高速、成綿高速和G108線(xiàn)三條國(guó)道，以及省道唐巴路、成都快速通道—成環(huán)路,與區(qū)境內(nèi)干線(xiàn)公路構(gòu)成密集的公路交通網(wǎng)。 鐵路：國(guó)家三條干線(xiàn)鐵路成渝、寶成、達(dá)成及成都鐵路樞紐北環(huán)線(xiàn)均經(jīng)過(guò)青白江境內(nèi)并設(shè)有站點(diǎn)，5條企業(yè)鐵路專(zhuān)線(xiàn)，年最大發(fā)貨量達(dá)700萬(wàn)噸。 公路與鐵路的相互銜接，加之與成都第二機(jī)場(chǎng)相鄰，形成了四通八達(dá)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)；同時(shí)青白江也是成都通往長(zhǎng)三角、珠三角及環(huán)渤海的重要門(mén)戶(hù)。 1.

5、4區(qū)域特點(diǎn) ■青白江是國(guó)家“十一五”期間在四川規(guī)劃建設(shè)的工業(yè)基地，是中國(guó)西部重要的工業(yè)區(qū)，也是成都最早的工業(yè)區(qū)，冶金、化工、建材、制造及現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)達(dá)。 ■是成都重點(diǎn)發(fā)展的北部新區(qū)，成都市冶金、建材重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，西部鐵路物流中心所在地，處于四川省經(jīng)濟(jì)最活躍的成（都）德（陽(yáng)）綿（陽(yáng)）經(jīng)濟(jì)走廊核心區(qū)域。 ■青白江是“臨港之城”。青白江區(qū)內(nèi)擁有亞洲最大的鐵路集裝箱中心站，毗鄰成都市第二機(jī)場(chǎng)，形成了陸、鐵、空立體聯(lián)運(yùn)獨(dú)特的臨港優(yōu)勢(shì)。 ■宜居的生態(tài)環(huán)境：青白江地處龍泉山脈，位于成都“上風(fēng)上水”地段，絕大部分新鮮空氣通過(guò)青白江上空進(jìn)入成都市區(qū)。近幾年，通過(guò)大力推進(jìn)“生態(tài)立區(qū)”（區(qū)第九次黨代會(huì)

6、提出）戰(zhàn)略，實(shí)施成都北部生態(tài)屏障建設(shè)、森林城市、綠肺行動(dòng)、城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治等工程，建成1200畝的生態(tài)綠化隔離帶，占地15000畝的鳳凰湖生態(tài)濕地旅游度假區(qū)一期1750畝核心區(qū)域已完工，長(zhǎng)10公里、寬30米的城市生態(tài)走廊已初步成形，生態(tài)環(huán)境建設(shè)取得明顯成效，空氣質(zhì)量達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 ■青白江是成都北部重要的農(nóng)業(yè)基地及有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 1.5城市名片 ■省級(jí)生態(tài)區(qū) ■國(guó)家循環(huán)經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū) ■2009年中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ■首批省級(jí)環(huán)境保護(hù)模范區(qū) ■四川省經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)價(jià)十強(qiáng)縣區(qū) 二、青白江經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 2.1區(qū)域生產(chǎn)總值 2012年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）276.3

7、8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.0％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值13.03億元，比上年增長(zhǎng)3.5％；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展上來(lái)看，站位成都，青白江作為二級(jí)郊縣具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但與臨近的新都相比差距仍較大。 2.2區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2012年第二產(chǎn)業(yè)增加值206.11億元，比上年增長(zhǎng)13.9％；第三產(chǎn)業(yè)增加值57.24億元，比上年增長(zhǎng)11.5％。按常住人口計(jì)算，全區(qū)人均生產(chǎn)總值71176元。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系為4.7:74.6:20.7。第一產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為1.3％，第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為81.0％，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為17.7％。 工業(yè)實(shí)力強(qiáng)勁，形成了冶金、物流、建材、機(jī)械四大

8、產(chǎn)業(yè)集群。擁有全市首家銷(xiāo)售收入過(guò)百億的工業(yè)企業(yè)攀成鋼公司，玻纖行業(yè)世界第一的巨石集團(tuán)成都公司，著名的玻璃生產(chǎn)企業(yè)臺(tái)玻成都公司，四川最大的載貨汽車(chē)生產(chǎn)基地成都王牌車(chē)輛股份有限公司，全國(guó)最大的鐵路軸承生產(chǎn)企業(yè)成都天馬鐵路軸承有限公司等161家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)。成都重點(diǎn)建設(shè)的三個(gè)國(guó)際性樞紐型物流園區(qū)，有兩個(gè)落戶(hù)青白江：成都國(guó)際集裝箱物流園區(qū)占地3700畝，與成都鐵路集裝箱中心站同步開(kāi)工建設(shè)；成都大宗散裝物流園區(qū)占地2000畝，年吞吐量2900萬(wàn)噸。都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，以凱特杏為代表的伏季水果已成為中南海中央領(lǐng)導(dǎo)的特供水果，黃金梨遠(yuǎn)銷(xiāo)新加坡等東南亞國(guó)家和地區(qū)，食用菌系列產(chǎn)品出口日本、歐洲。 2.

9、3 GDP變化分析 GDP上升較快，基本保持20%以上的增長(zhǎng)率，GDP的快速上升，使人民收入有了保障，居民支付能力提高，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成強(qiáng)有力支撐。 2013年前三個(gè)季度青白江GDP在成都二圈層中的排名情況。 可以看出青白江GDP顯然在二圈層中排名靠后，在成都二圈層屬于發(fā)展較慢的城市。 2012年人均GDP為71176，比2011年增長(zhǎng)12.6%，增幅小于2011年。 2.4固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資 n 固定資產(chǎn)投資分析 青白江固定資產(chǎn)投資呈穩(wěn)步上升，但2012年上升幅度較小，絕對(duì)總量仍然在上升。 n 房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)投資在10年和11年都出來(lái)了很大漲幅

10、，說(shuō)明青白江房地產(chǎn)市場(chǎng)在近兩年出現(xiàn)了快速發(fā)展的勢(shì)頭，開(kāi)發(fā)商和客戶(hù)對(duì)市場(chǎng)都有較大預(yù)期。 2012年，房地產(chǎn)投資26.52億元，比上年增長(zhǎng)46%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。 2.5居民生活水平情況 2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25843元，比上年增長(zhǎng)13.5%；農(nóng)村居民人均純收入10612元，比上年增長(zhǎng)13.3%。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額124.41億元，比上年增長(zhǎng)18.4%。 三、青白江區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 3.1、站位成都 青白江屬于規(guī)劃的北部商貿(mào)城，是“成德綿”區(qū)域發(fā)展軸上的重要節(jié)點(diǎn)，北入成都市的門(mén)戶(hù)，與其南部的新都區(qū)共同構(gòu)成成都市的北部新城。隨著交通條件的不斷改善，青白江未來(lái)將作

11、為北部新城的區(qū)域板塊融入整個(gè)大成都板塊。功能方面定位為成都主城區(qū)北部的分中心，以化工、冶金、建材、中型設(shè)備制造為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)。 北部新城將形成生態(tài)廊道、物流商貿(mào)廊道、生活廊道3條廊道格局；總規(guī)劃面積為944.28平方公里；包括新都區(qū)、青白江區(qū)、成華區(qū)及金牛區(qū)三環(huán)路和繞城高速之間的部分地區(qū)；北部新城將以城市基底嵌入生態(tài)斑塊+綠色廊道的空間模式，建成為一個(gè)綠廊之城、商貿(mào)之城、創(chuàng)業(yè)之城。 3.2、城市發(fā)展格局 青白江目前形成的是“兩區(qū)、兩帶”的城市發(fā)展格局。兩帶為工業(yè)帶和居住帶——以防護(hù)綠地進(jìn)行分隔，在青白江區(qū)建設(shè)用地的北部，沿華金大道和老唐巴路，及在建設(shè)用地西部沿老川陜路布置主要

12、生活區(qū)，形成居住帶；在青白江區(qū)建設(shè)用地的南側(cè)布置工業(yè)用地，沿工業(yè)區(qū)鐵路專(zhuān)用線(xiàn)和大同居住區(qū)的城市副中心至新都的城市主干道形成工業(yè)帶；兩區(qū)即彌牟組團(tuán)綜合功能區(qū)、大灣組團(tuán)綜合功能區(qū)。 3.3、城市發(fā)展規(guī)劃 總體發(fā)展方向：工業(yè)向南與新都工業(yè)集中發(fā)展區(qū)連片發(fā)展，居住向北發(fā)展； 城市發(fā)展定位：生態(tài)優(yōu)美之城、創(chuàng)業(yè)宜居之城、品質(zhì)生活之城。 北部新區(qū)規(guī)劃 主要城市功能沿東西向布局，形成三條貫穿北部新區(qū)的功能軸，即北部生態(tài)旅游休閑軸、中部濱水生活服務(wù)軸及南部商業(yè)與城市休閑綜合軸。新區(qū)劃分為8個(gè)住區(qū)，規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模達(dá)到16.5萬(wàn)人。 鳳凰湖片區(qū)規(guī)劃 鳳凰湖國(guó)際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)位于青白江區(qū)

13、環(huán)城路北段，是集生態(tài)、休閑、觀(guān)光、度假為一體的開(kāi)放式濕地城市公園。度假區(qū)占地面積1750畝，后期將擴(kuò)為5000—6000畝，總投資約為1.3億元，是以鳳凰湖為核心，匯集“林、溪、湖”三大特色的大型生態(tài)休閑度假區(qū)。 鳳凰湖國(guó)際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)中心景觀(guān)鳳凰湖湖泊面積300余畝，人工湖泊總投資3500萬(wàn)元，由水域中央的激光音樂(lè)噴泉和仿悉尼建筑與水景舞臺(tái)遙相呼應(yīng)，配以完善的水岸景觀(guān)綠化帶和仿古木棧道，是集聚人工和天然的獨(dú)特景觀(guān)。 ■鳳凰湖度假區(qū)規(guī)劃示意圖 鳳凰湖濕地公園一期800畝核心區(qū)域擁有功能齊全的大型景觀(guān)，具有300畝的主題生態(tài)湖泊，同時(shí)還將創(chuàng)建國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，以提升青白江的城市

14、形象與居住品質(zhì)。 ■鳳凰湖濕地公園效果圖 3.4、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 青白江六大產(chǎn)業(yè)園構(gòu)成其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體，包括：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（北區(qū)、南區(qū)）、大型商品交易市場(chǎng)、大宗散貨物流園區(qū)、鐵路集裝箱物流園區(qū)、載貨汽車(chē)園區(qū)及糧食物流加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 工業(yè)北區(qū)：工業(yè)集中發(fā)展建成區(qū)11平方公里，在建區(qū)8平方公里，青新工業(yè)連片發(fā)展區(qū)8平方公里，南連新都工業(yè)東區(qū)；中遠(yuǎn)期規(guī)劃將跨毗河、上丘陵10平方公里，形成40余平方公里的成都北部的工業(yè)新城。其產(chǎn)業(yè)定位為冶金建材制造業(yè)，現(xiàn)已聚集冶金、建材、機(jī)械、化工等六大大型產(chǎn)業(yè)集群。 工業(yè)南區(qū)：屬于青白江——新都工業(yè)連片發(fā)展區(qū)的一部分，位于青白江區(qū)和

15、新都區(qū)交界處，用地范圍北臨成都鐵路北環(huán)線(xiàn)及貨運(yùn)大道，南至青白江--新都區(qū)界，西接成綿高速公路，東靠同心大道南延線(xiàn)，距離成都市區(qū)約15公里。規(guī)劃總用地面積8平方公里，是以發(fā)展冶金、建材、機(jī)械、機(jī)電與成套設(shè)備為主，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為輔的現(xiàn)代生產(chǎn)基地，是成都北部新城的重要組成部分。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有成套裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)，攀成鋼擴(kuò)建產(chǎn)業(yè)區(qū)，新型復(fù)合材料產(chǎn)業(yè)區(qū)，冶金金屬、新型建材制造產(chǎn)業(yè)區(qū)，玻纖、建筑材料產(chǎn)業(yè)區(qū)及相關(guān)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)區(qū)。 ■工業(yè)集中發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)布局圖 大型商品交易市場(chǎng) 位于大件路以東，成綿高速以西，鐵路北環(huán)線(xiàn)以南，總占地面積約200公頃 ；建成后將成為立足成都，輻射德陽(yáng)、綿陽(yáng)具有較大規(guī)模和高水平、現(xiàn)

16、代化的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。主營(yíng)建筑裝潢材料、金屬材料、五金機(jī)電（大中型）和載重汽車(chē)類(lèi)商品。 ■大型商品交易市場(chǎng)規(guī)劃圖 大宗散貨物流園區(qū) 園區(qū)以成都鐵路大彎貨站為依托，占地4600畝，計(jì)劃總投資37.41億元，重點(diǎn)發(fā)展公鐵聯(lián)運(yùn)、大宗散貨物流、倉(cāng)儲(chǔ)配送，以處理工業(yè)原材料、機(jī)電產(chǎn)品和鮮活食品等大宗散貨業(yè)務(wù)為主。現(xiàn)該園區(qū)已招商簽約完畢，進(jìn)入全面建設(shè)階段。 鐵路集裝箱流園區(qū) 園區(qū)以集裝箱中心站為依托，總投資25億元，是全省50個(gè)重大項(xiàng)目之一，也是全省30個(gè)重點(diǎn)支持項(xiàng)目之一。園區(qū)以集裝箱多式聯(lián)運(yùn)和集裝箱增值服務(wù)為基礎(chǔ)，以工貿(mào)配送、增值加工和區(qū)域分撥為重點(diǎn)，拓展商品采購(gòu)、展示和物流裝備服務(wù)。目

17、前，集裝箱物流園區(qū)內(nèi)“一橫四縱”道路基礎(chǔ)設(shè)施框架已形成，支干道路正在加快推進(jìn)中。 ■鐵路集裝箱物流園區(qū)位置圖 ■鐵路集裝箱物流園區(qū)效果圖 載貨汽車(chē)園區(qū) 園區(qū)定位為載貨汽車(chē)及配套零部件生產(chǎn)基地。將打造由集載貨汽車(chē)制造和零部件生產(chǎn)、研發(fā)、商務(wù)貿(mào)易、展示等多功能于一體的西部載貨汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃總用地為10.2平方公里。 糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園 園區(qū)位于彌牟鎮(zhèn)，規(guī)劃占地面積6平方公里，其中一期占地面積1.5平方公里，位于大件路以西，寶成線(xiàn)以東區(qū)域內(nèi)；二期占地面積4.5平方公里，向?qū)毘删€(xiàn)以西區(qū)域拓展。引進(jìn)一批大型糧食流通和加工企業(yè)，形成集糧油倉(cāng)儲(chǔ)、物流、加工、貿(mào)易、副產(chǎn)物深加工和食

18、品加工于一體的完善的產(chǎn)業(yè)鏈。 ■糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園規(guī)劃圖 ■糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園效果圖 3.5、經(jīng)濟(jì)“十二五”規(guī)劃 ■重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 舉措：加快結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，奮力打造千億生態(tài)產(chǎn)業(yè)城。 ■打造以高端制造為代表的現(xiàn)代工業(yè)。 舉措：發(fā)揮老工業(yè)基地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，做大做強(qiáng)冶金、建材主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及機(jī)械、汽車(chē)制造等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 ■打造以物流中心為引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 舉措：加速培育、引進(jìn)一批具有一定知名度的商貿(mào)零售企業(yè)、星級(jí)酒店，全面提升商業(yè)業(yè)態(tài)。 ■打造以休閑觀(guān)光為特色的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。 舉措：鼓勵(lì)興辦鄉(xiāng)村酒店、休閑農(nóng)莊、教育農(nóng)園，舉辦鄉(xiāng)村旅游節(jié)會(huì)等，不斷延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。 四、青白江

19、市場(chǎng)發(fā)展整體特征 2013年前三季度，青白江商品房銷(xiāo)售面積60.35萬(wàn)平方米，同比增加71%；銷(xiāo)售套數(shù)6253套，同比增加70%；成交均價(jià)3702元/平方米，同比增加5%；外地購(gòu)房者比例超過(guò)60%。這說(shuō)明，青白江的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，從內(nèi)向型市場(chǎng)變成外向型市場(chǎng)。這一現(xiàn)象，揭示了青白江樓市具備吸引外地購(gòu)房者的優(yōu)勢(shì)。 而從2013年來(lái)，青白江市場(chǎng)的整體特征表現(xiàn)如下： 4.1 市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展 目前青白江市場(chǎng)發(fā)展總體分成兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是老城區(qū)，一個(gè)是新城區(qū)，新老區(qū)域板塊以華金大道為界，北邊為新城區(qū)板塊，南邊為老城區(qū)板塊。 新城區(qū)鳳凰湖高端居住板塊 老城區(qū)板塊 老城區(qū)板塊：老城

20、區(qū)板塊由于受工業(yè)區(qū)的影響，加上城區(qū)原來(lái)規(guī)劃的影響，其居住品質(zhì)較低，市區(qū)面貌較差。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以小樓盤(pán)為主，開(kāi)發(fā)商品質(zhì)一般較低，主要以剛需客戶(hù)為主。 新城區(qū)板塊：新城區(qū)是青白江規(guī)劃的一個(gè)高端居住住，也稱(chēng)為鳳凰湖板塊。此板塊完全是一個(gè)新興的區(qū)域。區(qū)域規(guī)劃有完善的配套和幾千畝的鳳凰湖生態(tài)區(qū)，因此無(wú)論從以后的配套還是環(huán)境都是老城區(qū)不可比擬的。區(qū)域內(nèi)匯集了大量的有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)品質(zhì)普遍較高，產(chǎn)品形態(tài)豐富，涵蓋別墅、洋房、小高層、高層等各類(lèi)產(chǎn)品。 4.2 市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 目前青白江市場(chǎng)開(kāi)發(fā)火熱，近幾年市場(chǎng)土地放量很大，且單宗土地面積都很大，造成開(kāi)發(fā)面積大量增加，樓盤(pán)數(shù)量也多，形成全面發(fā)

21、展態(tài)勢(shì)。 從以上項(xiàng)目分布圖可以看出，鳳凰湖板塊項(xiàng)目分布集中，老城區(qū)也有不少項(xiàng)目，市場(chǎng)處于全面發(fā)展的階段。但以后最主要的發(fā)展區(qū)域則是鳳凰湖板塊。 鳳凰湖板塊作為一個(gè)新的板塊和以后市場(chǎng)的主要板塊，其市場(chǎng)態(tài)勢(shì)如下： 項(xiàng)目 產(chǎn)品形態(tài) 營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度 蝴蝶洲 多層、小高層、高層 一期銷(xiāo)售，二期未啟動(dòng) 鳳凰湖國(guó)際社區(qū) 別墅、多層、小高層、高層 一期已售盡，二期正銷(xiāo)售 鳳凰島 多層、高層 一期開(kāi)始銷(xiāo)售 鳳凰1號(hào) 高層 一期剛開(kāi)始銷(xiāo)售 中華名城 高層 一期銷(xiāo)售中，二期啟動(dòng) 海布期卡 高層 一期和商業(yè)銷(xiāo)售中 天府歐城 高層 一期銷(xiāo)售中 公園世家 高層

22、 一期銷(xiāo)售中 譽(yù)府世家 多層、高層 剛亮相，前期蓄水 北城映像 高層 一期銷(xiāo)售中 瀚城國(guó)際 小高層、高層 三期已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售中 經(jīng)典上城 多層、小高層、高層 高層銷(xiāo)售中 恒大雅苑 高層 二期清盤(pán)期 錢(qián)江鳳凰城 多層、高層 一期銷(xiāo)售中 怡湖玫瑰苑 多層、高層 二期高層銷(xiāo)售中 凱斯頓華府 高層 清盤(pán)階段 天驕星城 小高層、高層 二期小高層銷(xiāo)售中 德通心愿城 高層 二期銷(xiāo)售中 鳳凰湖區(qū)域大部分樓盤(pán)已處于銷(xiāo)售中，區(qū)域板塊在眾多樓盤(pán)的推動(dòng)下會(huì)變得越來(lái)越熱，同時(shí)隨著前期樓盤(pán)的交房和配套商業(yè)的投入使用，區(qū)域配套將變得完善，特別是2013年10月家樂(lè)

23、福的開(kāi)業(yè)，將徹底改變區(qū)域的配套，使區(qū)域板塊對(duì)客戶(hù)更加具有吸引力。 4.3 市場(chǎng)供給總體特征 u 從市場(chǎng)供給來(lái)看，供給數(shù)量充足，供求2013年來(lái)供給大于需求，市場(chǎng)表現(xiàn)為供過(guò)于求。 u 從供給區(qū)域來(lái)看，雖然新老城區(qū)都有不少樓盤(pán)，但大部分樓盤(pán)都進(jìn)入清盤(pán)期，后續(xù)供給不足，供給的主力區(qū)域還是鳳凰湖板塊。 u 從產(chǎn)品供給類(lèi)型來(lái)看，各類(lèi)產(chǎn)品都有：包括別墅產(chǎn)品、高檔洋房、高端電梯、普通多層、普通電梯。 u 從裝修來(lái)看，有精裝房，如恒大雅苑，一般精裝房，如經(jīng)典上城，其它大部分則是清水房。 u 從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，主力戶(hù)型面積在70～120㎡，其中80～110㎡為絕對(duì)供給主力。60㎡以下的戶(hù)型供給很少。

24、 從2013年開(kāi)始，青白江市場(chǎng)出現(xiàn)了顯現(xiàn)的變化就是，老城區(qū)板塊供給將逐步減少，新城區(qū)特別是鳳凰湖片區(qū)供給將占絕對(duì)主力。這樣在供給區(qū)域的影響下，客戶(hù)和市場(chǎng)都將偏向鳳凰湖片區(qū)，區(qū)域市場(chǎng)的影響力將一步增強(qiáng)。 4.4 市場(chǎng)需求總體特征 市場(chǎng)需求特征主要表現(xiàn)在以下方面： u 在宏觀(guān)調(diào)控下，總體需求平衡，12年上半年市場(chǎng)需求不足，下半年回升，13年表現(xiàn)更是出現(xiàn)了大幅上升趨勢(shì)。 u 需求以剛性需求為主，改善需求雖然存在，但比例相對(duì)較??； u 以本地需求為主，但周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)也占了相當(dāng)比例，且其占比有擴(kuò)大的趨勢(shì)，特別是在2013年表現(xiàn)明顯； u 產(chǎn)品需求以80～110㎡的套三需求為主，套二和

25、套一需求占比較小。 u 客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求逐步提高； u 潛在需求較大，后市需求強(qiáng)勁； u 鳳凰湖片區(qū) 2013年隨著青白江周邊各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的快速開(kāi)發(fā)和一些項(xiàng)目的入駐，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)對(duì)青白江的房產(chǎn)需求出現(xiàn)了大幅上升的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)隨著越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)會(huì)越來(lái)越快。并且當(dāng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大量入駐后，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)結(jié)構(gòu)也會(huì)由目前的生意老板為主轉(zhuǎn)向市場(chǎng)老板和市場(chǎng)員工為主的局面，整體需求量將會(huì)出現(xiàn)大幅的上升。 4.5 市場(chǎng)價(jià)格總體特征 市場(chǎng)價(jià)格在近幾年呈上升趨勢(shì)，但在2012年受宏觀(guān)調(diào)控的影響，上升受到抑制，2012年價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，市場(chǎng)普遍成交均價(jià)在3600－4000元/㎡，目前呈稱(chēng)定態(tài)勢(shì)。 進(jìn)

26、入2013年后，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了小幅上調(diào)，主要表現(xiàn)為優(yōu)惠幅度收窄，促銷(xiāo)基本停止，其結(jié)果就導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)全面上升。特別是老城區(qū)板塊，普遍由原來(lái)的3200－3400元/平的價(jià)格上升到3600元/平左右，價(jià)格上升明顯。 五、青白江市場(chǎng)供給分析 5.1 產(chǎn)品特點(diǎn) n 物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)豐富，包括別墅、多層、小高層和高層產(chǎn)品，但別墅非常少，多層占比也不多，只是一些項(xiàng)目配套規(guī)劃有一小部分多層，如譽(yù)湖、蝴蝶洲等，小高層產(chǎn)品也一樣，是少量，高層產(chǎn)品是市場(chǎng)主流。 n 裝修特征：一般為清水房，少數(shù)項(xiàng)目是精裝，如恒大雅苑。 n 戶(hù)型面積：主力供給面積集中在70～110平米，其中80～110平米最多。

27、 n 產(chǎn)品檔次：各項(xiàng)目檔次不一，主要以中檔產(chǎn)品為主。從區(qū)域上看，老城區(qū)檔次較低，鳳凰湖片區(qū)普遍檔次較好；先出來(lái)的項(xiàng)目檔次整體上又低于新推出的項(xiàng)目。但目前市場(chǎng)上缺乏真正的高檔小區(qū)。 n 產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)：目前在售項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)都以可變空間作為賣(mài)點(diǎn)，提高得房率是戶(hù)型設(shè)計(jì)的總體方向，與前兩年很少出現(xiàn)可變空間的戶(hù)型設(shè)計(jì)完全不一樣。 n 產(chǎn)品附加值。產(chǎn)品附加值是指產(chǎn)品所屬小區(qū)內(nèi)的景觀(guān)、配套、物業(yè)管理、生活居住理念等。從這個(gè)方面說(shuō)，新推出的樓盤(pán)普通要高，這主要是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)下，新盤(pán)更注重這方面硬件的打造和軟性廣告宣傳，從而提升項(xiàng)目產(chǎn)品的附加值。 5.2 總體新增供給分析 根據(jù)對(duì)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)上

28、備案統(tǒng)計(jì)，2013年1月至2014年3月，青白江共有17個(gè)項(xiàng)目新取得預(yù)售證，總新增供給面積（預(yù)售面積）348733.9平米，新增供給面積并不大。 在新增供給中，除了原有項(xiàng)目的后續(xù)批次外，也出現(xiàn)了幾個(gè)新的項(xiàng)目，新項(xiàng)目的供給特點(diǎn)如下： n 新增上市項(xiàng)目：2013年來(lái)，青白江新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目主要有麗雅美景、華洲名城、蝴蝶洲、海布斯卡、鳳凰1號(hào)、鳳凰名城、譽(yù)府世家共7個(gè)項(xiàng)目，其中僅麗雅美景屬于老城區(qū)，其它樓盤(pán)都位于鳳凰湖片區(qū)且相距很近。 n 新增產(chǎn)品特征：新上市的7個(gè)樓盤(pán)，項(xiàng)目產(chǎn)品豐富，有投資性小戶(hù)型公寓（麗雅美景）、有多層（蝴蝶洲、譽(yù)府世家）、有小高層，最多的高層產(chǎn)品。 n 產(chǎn)品檔次：麗雅美景、華

29、洲名城為低檔產(chǎn)品，項(xiàng)目形象檔次差，區(qū)位也較差；而蝴蝶洲、海布斯卡、鳳凰1號(hào)、鳳凰名城、譽(yù)府世家5個(gè)項(xiàng)目剛好在同一個(gè)圓圈上，相離非常近，是直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，產(chǎn)品檔次接近且較高。 n 新增供給體量：7個(gè)項(xiàng)目總供給體量約2000套。 六、青白江市場(chǎng)需求分析 6.1 歷年成交情況分析 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售金額 每月 去化量 每天 去化量 單套成 交面積 2009年 5827 54.20萬(wàn)㎡ 14.92億 486套 16套 93 ㎡ 2010年 5987 54.39萬(wàn)㎡ 16.75億 499套 16.5套 91 ㎡ 2011年 6577

30、 58.93萬(wàn)㎡ 22.22億 548套 18套 89.6 ㎡ 近三年成交基本保持穩(wěn)定，在60萬(wàn)平米左右，變化較大的為單套成交面積從93平米下降到89.6平米，說(shuō)明市場(chǎng)需求的戶(hù)型面積有減小的趨勢(shì)。 青白江2012年典型項(xiàng)目成交情況： 可以看出，成交最多的項(xiàng)目為瀚城國(guó)際，為400套，其次為恒大雅苑327套，其它都沒(méi)有超過(guò)300套。說(shuō)明市場(chǎng)觀(guān)望情緒還較強(qiáng)，特別是2012年上半年，市場(chǎng)成交不活躍，下半年成交開(kāi)始上升，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析，基本上下半年的成交是上半年成交的兩倍。 而2012年全年，青白江成交約60萬(wàn)平米。 6.2 2013年市場(chǎng)需求分析 2013年，青白江房地產(chǎn)市場(chǎng)

31、需求繼續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)且漲上升幅度較大，據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，2013年成都二三圈層市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)出兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度。13個(gè)二三圈層區(qū)縣中，備案面積增幅超過(guò)30%的多達(dá)9家。在三圈層區(qū)縣中，備案面積漲幅最快的分別為新津、青白江和蒲江，增長(zhǎng)幅度分別達(dá)到了驚人的60%、48%和36.5%。也就是說(shuō)，青白江2013年市場(chǎng)總成交備案面積接近90萬(wàn)平米，這是青白江歷年來(lái)上升最大，絕對(duì)數(shù)量也是最大的一年，這充分說(shuō)明青白江的市場(chǎng)需求在2013被激發(fā)出來(lái)。這主要得益于青白江周邊市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和營(yíng)業(yè)，成都置業(yè)郊區(qū)化以及川東北道路交通改善后帶來(lái)的外來(lái)購(gòu)房客戶(hù)增加。 此外，從青白江本身來(lái)看，由于鳳凰湖片區(qū)家樂(lè)福的開(kāi)業(yè)，也增加了

32、片區(qū)的人氣，拉動(dòng)了購(gòu)房客戶(hù)的積極性，也就是說(shuō)，隨著新片區(qū)的逐漸成熟，對(duì)本地和外來(lái)客戶(hù)的吸引會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，市場(chǎng)成交還會(huì)穩(wěn)步上升。 6.3 2014年市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 市場(chǎng)總需求將有較大上升。一方面由于受宏觀(guān)調(diào)控影響，一些觀(guān)望客戶(hù)需求需要釋放，二是改善需求會(huì)較大上升，三是周邊市場(chǎng)客戶(hù)是今后客戶(hù)重要來(lái)源，隨著市場(chǎng)的入駐和開(kāi)市，這部分客戶(hù)會(huì)越來(lái)越多，由目前的單一市場(chǎng)老板客戶(hù)轉(zhuǎn)為以員工為主的客戶(hù)群。 改善需求將逐步釋放。受調(diào)控政策影響，改善客戶(hù)的需求一直受到抑制，但客戶(hù)對(duì)市場(chǎng)宏觀(guān)長(zhǎng)期調(diào)控有正確的認(rèn)識(shí)過(guò)后，還是會(huì)選擇購(gòu)房，不會(huì)觀(guān)望，這部分客戶(hù)在下半年會(huì)增加。 小戶(hù)型需求將上升。受價(jià)格上升影響

33、，總價(jià)上漲后客戶(hù)對(duì)面積的需求會(huì)減小，但對(duì)基本功能的需求卻不會(huì)減小，因此小戶(hù)型需求雖然將上升，但滿(mǎn)足基本居住需求的功能是不會(huì)減少的，因此，小戶(hù)型需求的上升主要是滿(mǎn)足一家兩代或三代基本居住需求的小套三的上升。 鳳凰湖片區(qū)將是需求的主力區(qū)域。鳳凰湖其高端居住的定位和配套的逐步的完善將對(duì)客戶(hù)越來(lái)越有吸引力，這個(gè)區(qū)域從13年后需求將大幅上升。 七、青白江市場(chǎng)價(jià)格分析 7.1 青白江市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格近幾年變化分析 青白江市場(chǎng)價(jià)格，相對(duì)成都周邊市縣來(lái)說(shuō)處于相對(duì)的低位，這幾年價(jià)格上升也較緩慢，近三年價(jià)格變化情況如下： 2011年價(jià)格上升幅度較大，達(dá)到了22.34%，但2012年價(jià)格上升僅2.2%

34、，說(shuō)明在宏觀(guān)調(diào)控下，市場(chǎng)受到了較大的影響。這也從另一方面說(shuō)明如果一旦市場(chǎng)情況轉(zhuǎn)好，市場(chǎng)價(jià)格上升空間還較大。因?yàn)閺臋M向比較來(lái)看，成都周邊二、三線(xiàn)城市住宅均價(jià)在4000元/㎡以下的還很少，青白江目前來(lái)說(shuō)是一個(gè)價(jià)值洼地，價(jià)格上升空間還很大。 2013年5月至2014年3月價(jià)格變化分析： 近一年來(lái)，青白江市場(chǎng)價(jià)格總體呈緩慢上升的趨勢(shì)，價(jià)格最低為2013年9月，為3408元/平，主要是由于市場(chǎng)上低價(jià)樓盤(pán)和一些樓盤(pán)促銷(xiāo)造成，此后，市場(chǎng)恢復(fù)正常發(fā)展，目前市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到了4351元/平的高度。 7.2 目前青白江市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格分析 2014年來(lái)，青白江住宅市場(chǎng)價(jià)格出來(lái)了以下變化： n 新項(xiàng)目入市價(jià)

35、格小幅上升。2014年，青白江市場(chǎng)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的價(jià)格普遍比去年出現(xiàn)了小幅上升，大概上漲幅度在5%左右。 n 原來(lái)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度收窄。進(jìn)入2014年，原來(lái)存量房源的優(yōu)惠幅度變小，一般只有2個(gè)點(diǎn)子的優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期普遍看好。 n 老城區(qū)板塊價(jià)格上升較大，拉小了與鳳凰湖國(guó)際社區(qū)的價(jià)格差距。今年以前，老城區(qū)板塊價(jià)格普遍比鳳凰湖國(guó)際社區(qū)價(jià)格低500－600元\平，但今年老城區(qū)板塊價(jià)格上升較大，與鳳凰湖國(guó)際社區(qū)的價(jià)格只有200－300元\平左右，這樣就青白江市場(chǎng)的價(jià)格整體水平進(jìn)行提升。 7.3 2014年青白江市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)分析 在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，特別是新的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)青白江市場(chǎng)沒(méi)有影

36、響的情況下，今年，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)小幅上升，預(yù)計(jì)上升幅度在5%～10%之間。 八、青白江市場(chǎng)典型個(gè)案分析 1.武海中華名城 項(xiàng)目地址 青白江實(shí)驗(yàn)小學(xué)北側(cè) 在售房源 一期小高層: 總占地/總建面 110000平米/330000平米 預(yù)計(jì)推售 -------- 總戶(hù)數(shù)/當(dāng)期戶(hù)數(shù) 總共 1500戶(hù)/當(dāng)期300戶(hù) 面積區(qū)間 67-130平米 建筑類(lèi)型/樓層狀況 小高層14層、高層18層 成交價(jià)格 3800～3900元/m2 個(gè)案分析 1、品牌開(kāi)發(fā)商首次進(jìn)入成都區(qū)縣城市，打造青白江首席高端樓盤(pán)； 2、五大配套體系 ，尊享便捷品質(zhì)生活，27000平米歐洲風(fēng)情商

37、業(yè)街 ，再造一個(gè)桐梓林； 3、樓盤(pán)自身定位較高，地段不是很優(yōu)越； 4、首次進(jìn)入青白江市場(chǎng)，首次開(kāi)盤(pán)定價(jià)過(guò)高，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期去化量； 5、市場(chǎng)推廣較偏離本地市場(chǎng)，并主打品牌商，在本地接受程度不夠。 訴求主題 形象訴求：青白江首席地標(biāo)式舒居大盤(pán) 、在青白江再造一個(gè)桐梓林 銷(xiāo)售訴求：下階段主推無(wú)具體安排，繼續(xù)一期一批次房源銷(xiāo)售，優(yōu)惠幅度10個(gè)點(diǎn)左右。 2.怡湖玫瑰苑 項(xiàng)目地址 青白江清江北路（怡湖公園旁） 在售房源 一期二批次2#8#9# 總占地/總建面 113333平方米/400000平方米 預(yù)計(jì)推售 二期一批次 總戶(hù)數(shù)/當(dāng)期戶(hù)數(shù) 總共 323 /當(dāng)期 12

38、8 戶(hù) 面積區(qū)間 95-182㎡ 建筑類(lèi)型/樓層狀況 洋房5F、6F，電梯11F、30 F 預(yù)計(jì)價(jià)格 4000元/平米 個(gè)案分析 1、怡湖玫瑰園位于老城區(qū)域，擁有完善的配套設(shè)施； 2、其樓盤(pán)主打?yàn)榫坝^(guān)，其廣告訴求為“一湖一公園”優(yōu)美的景觀(guān)設(shè)計(jì)為其奠定大盤(pán)基礎(chǔ)； 3、其位于老城區(qū)板塊，已經(jīng)不再為現(xiàn)在青白江區(qū)域的熱度區(qū) ; 4、項(xiàng)目售樓部大氣、寬敞，并項(xiàng)目現(xiàn)在的花園洋房能提供輕水樣板間； 訴求主題 形象訴求：獨(dú)藏怡湖 40萬(wàn)平米城央綜合體 銷(xiāo)售訴求：無(wú) 3.公園世家 項(xiàng)目地址 青白江鳳凰大道（田園廣場(chǎng)正對(duì)面） 在售房源 一期 總占地/總建面 1

39、32畝/32萬(wàn)平方米 預(yù)計(jì)推售 一期 總戶(hù)數(shù)/當(dāng)期戶(hù)數(shù) 2506戶(hù)/300戶(hù) 面積區(qū)間 70—230平方米 建筑類(lèi)型/樓層狀況 簡(jiǎn)歐風(fēng)格、16層、18層、20層、23層、27層 預(yù)計(jì)價(jià)格 3700～3800元 個(gè)案分析 1、周邊被萬(wàn)畝濕地公園鳳凰湖及體育公園圍繞，位置得天獨(dú)厚，，景觀(guān)最好的都市華宅； 2、項(xiàng)目戶(hù)型面積70—230平方米/套，戶(hù)戶(hù)均有超大贈(zèng)送面積，戶(hù)戶(hù)采光通風(fēng)極佳，而且視覺(jué)無(wú)遮擋，無(wú)對(duì)視； 3、項(xiàng)目一期清盤(pán)銷(xiāo)售，均價(jià)3700～3800元/平米，較競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)明顯。 訴求 形象訴求：都市華宅、項(xiàng)目以東南亞風(fēng)情園林風(fēng)格為基調(diào)、青白江區(qū)的都市華宅典范之作

40、。 銷(xiāo)售訴求：一期清盤(pán)銷(xiāo)售，沒(méi)有活動(dòng)。 4.英祥北城映象 項(xiàng)目地址 青白江同華大道北側(cè)（九峰路交匯處） 在售房源 一期二批次 總占地/總建面 130000平方米/500000平方米 預(yù)計(jì)推售 總戶(hù)數(shù)/當(dāng)期戶(hù)數(shù) 總共 4000 戶(hù) 當(dāng)期 282戶(hù) 面積區(qū)間 72-122平米 建筑類(lèi)型/樓層狀況 高層18層 預(yù)計(jì)價(jià)格 3800-4200元 個(gè)案分析 1、北城映像項(xiàng)目整體建筑采用圍合式布局，同時(shí)項(xiàng)目配套健全，家樂(lè)福一站式購(gòu)物，電影院等配套將形成一個(gè)高品質(zhì)的建筑生活社區(qū)群。 2、戶(hù)型在72-122之間，主要是針對(duì)剛需客戶(hù)。 3、目前售價(jià)3900元/

41、㎡左右。 4、地段優(yōu)質(zhì)較明顯，整體戶(hù)型設(shè)計(jì)面積較小，總價(jià)較低。 訴求 形象訴求：青白江城市中心，締造青白江的春熙路。 九、市場(chǎng)分析結(jié)論 1. 市場(chǎng)總體平穩(wěn)上升發(fā)展。通過(guò)上面的分析，可以看出，目前青白江房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)上升發(fā)展，市場(chǎng)總體形勢(shì)良好； 2. 市場(chǎng)供給充分且產(chǎn)品類(lèi)型豐富。青白江市場(chǎng)供給充足，特別是鳳凰湖國(guó)際社區(qū)的供給量較大，能保證青白江本地及外來(lái)客戶(hù)的需求，且市場(chǎng)產(chǎn)品供給豐富，可以滿(mǎn)足不同類(lèi)型客戶(hù)的需求； 3. 市場(chǎng)需求上升較快。市場(chǎng)需求進(jìn)入2013年來(lái)出現(xiàn)較快上升趨勢(shì)，各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況較好，客戶(hù)觀(guān)望比例大幅下降。 4. 剛需客戶(hù)仍是主力。在宏觀(guān)調(diào)控政策下，投資客戶(hù)減少，剛需客戶(hù)成為市場(chǎng)的主力，另外，改善需求客戶(hù)也占了相當(dāng)比例，特別是青白江市場(chǎng)100～120㎡戶(hù)型需求量較大就是最好的證明； 5. 客戶(hù)類(lèi)型中外來(lái)客戶(hù)比例上升。在客戶(hù)結(jié)構(gòu)中，原來(lái)以本地客戶(hù)為絕對(duì)主力的客群結(jié)構(gòu)出來(lái)了變化，周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的客戶(hù)上升較快，對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)產(chǎn)生顯著影響； 6. 價(jià)格小幅上升并會(huì)一直持續(xù)。今年的市場(chǎng)價(jià)格小幅上升的趨勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)一直保持下去，但受宏觀(guān)政策的影響，上升幅度不會(huì)太大，預(yù)計(jì)全年上升的幅度在5～10%的樣子。