青白江房地產(chǎn)市場研究報告

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1、 成都青白江 房地產(chǎn)市場研究報告 2014年3月 33 目 錄 一、青白江區(qū)域概況 3 1.1 地理位置 3 1.2 區(qū)域規(guī)劃及人口狀況 3 1.3交通環(huán)境 3 1.4區(qū)域特點 4 1.5城市名片 6 二、青白江經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 6 2.1區(qū)域生產(chǎn)總值 6 2.2區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 7 2.3 GDP變化分析 7 2.4固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資 9 2.5居民生活水平情況 9 三、青白江區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 10 3.1、站位成都 10 3.2、城市發(fā)展格局 10 3.

2、3、城市發(fā)展規(guī)劃 11 3.4、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 14 3.5、經(jīng)濟“十二五”規(guī)劃 18 四、青白江市場發(fā)展整體特征 19 4.1 市場區(qū)域發(fā)展 19 4.2 市場發(fā)展態(tài)勢 20 4.3 市場供給總體特征 22 4.4 市場需求總體特征 23 4.5 市場價格總體特征 23 五、青白江市場供給分析 24 5.1 產(chǎn)品特點 24 5.2 總體新增供給分析 24 六、青白江市場需求分析 25 6.1 歷年成交情況分析 25 6.2 2013年市場需求分析 26 6.3 2014年市場需求預(yù)測 26 七、青白江市場價格分析 27 7.1 青白江市場房地產(chǎn)價格近幾年變化分析

3、27 7.2 目前青白江市場房地產(chǎn)價格分析 28 7.3 2014年青白江市場房地產(chǎn)價格預(yù)測分析 28 八、青白江市場典型個案分析 29 九、市場分析結(jié)論 32 一、青白江區(qū)域概況 1.1 地理位置 青白江區(qū)地處成都市東北部，距成都市25公里左右，因境內(nèi)流過的清白江而得名。東連四川省金堂縣，南鄰成都市龍泉驛區(qū)，西接成都市新都區(qū)，北靠四川省廣漢市。區(qū)境地形呈現(xiàn)西北平壩向東南丘陵山區(qū)的走勢，東西間距31.6公里，南北跨距28.4公里；最高海拔916米，最低海拔451米。 1.2 區(qū)域規(guī)劃及人口狀況 全區(qū)幅員面積378.56平方公里，主城區(qū)由大彎和紅陽街道辦事處所轄

4、，城區(qū)面積為34.75平方公里，下轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個街道辦（大彎及紅陽）。2012年末全區(qū)戶籍人口41.34萬人，比上年減少0.05萬人。 1.3交通環(huán)境 公路：區(qū)內(nèi)擁有國道主干線“五縱七橫”中的成南高速、成綿高速和G108線三條國道，以及省道唐巴路、成都快速通道—成環(huán)路,與區(qū)境內(nèi)干線公路構(gòu)成密集的公路交通網(wǎng)。 鐵路：國家三條干線鐵路成渝、寶成、達成及成都鐵路樞紐北環(huán)線均經(jīng)過青白江境內(nèi)并設(shè)有站點，5條企業(yè)鐵路專線，年最大發(fā)貨量達700萬噸。 公路與鐵路的相互銜接，加之與成都第二機場相鄰，形成了四通八達的綜合交通網(wǎng)絡(luò)；同時青白江也是成都通往長三角、珠三角及環(huán)渤海的重要門戶。 1.

5、4區(qū)域特點 ■青白江是國家“十一五”期間在四川規(guī)劃建設(shè)的工業(yè)基地，是中國西部重要的工業(yè)區(qū)，也是成都最早的工業(yè)區(qū)，冶金、化工、建材、制造及現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)達。 ■是成都重點發(fā)展的北部新區(qū)，成都市冶金、建材重點發(fā)展區(qū)，西部鐵路物流中心所在地，處于四川省經(jīng)濟最活躍的成（都）德（陽）綿（陽）經(jīng)濟走廊核心區(qū)域。 ■青白江是“臨港之城”。青白江區(qū)內(nèi)擁有亞洲最大的鐵路集裝箱中心站，毗鄰成都市第二機場，形成了陸、鐵、空立體聯(lián)運獨特的臨港優(yōu)勢。 ■宜居的生態(tài)環(huán)境：青白江地處龍泉山脈，位于成都“上風(fēng)上水”地段，絕大部分新鮮空氣通過青白江上空進入成都市區(qū)。近幾年，通過大力推進“生態(tài)立區(qū)”（區(qū)第九次黨代會

6、提出）戰(zhàn)略，實施成都北部生態(tài)屏障建設(shè)、森林城市、綠肺行動、城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治等工程，建成1200畝的生態(tài)綠化隔離帶，占地15000畝的鳳凰湖生態(tài)濕地旅游度假區(qū)一期1750畝核心區(qū)域已完工，長10公里、寬30米的城市生態(tài)走廊已初步成形，生態(tài)環(huán)境建設(shè)取得明顯成效，空氣質(zhì)量達到二級標(biāo)準。 ■青白江是成都北部重要的農(nóng)業(yè)基地及有機農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 1.5城市名片 ■省級生態(tài)區(qū) ■國家循環(huán)經(jīng)濟實驗區(qū) ■2009年中國人居環(huán)境范例獎 ■首批省級環(huán)境保護模范區(qū) ■四川省經(jīng)濟綜合評價十強縣區(qū) 二、青白江經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 2.1區(qū)域生產(chǎn)總值 2012年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）276.3

7、8億元，按可比價格計算，比上年增長13.0％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值13.03億元，比上年增長3.5％；經(jīng)濟增長勢頭強勁。從經(jīng)濟發(fā)展上來看，站位成都，青白江作為二級郊縣具有明顯競爭優(yōu)勢，但與臨近的新都相比差距仍較大。 2.2區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2012年第二產(chǎn)業(yè)增加值206.11億元，比上年增長13.9％；第三產(chǎn)業(yè)增加值57.24億元，比上年增長11.5％。按常住人口計算，全區(qū)人均生產(chǎn)總值71176元。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系為4.7:74.6:20.7。第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為1.3％，第二產(chǎn)業(yè)貢獻率為81.0％，第三產(chǎn)業(yè)貢獻率為17.7％。 工業(yè)實力強勁，形成了冶金、物流、建材、機械四大

8、產(chǎn)業(yè)集群。擁有全市首家銷售收入過百億的工業(yè)企業(yè)攀成鋼公司，玻纖行業(yè)世界第一的巨石集團成都公司，著名的玻璃生產(chǎn)企業(yè)臺玻成都公司，四川最大的載貨汽車生產(chǎn)基地成都王牌車輛股份有限公司，全國最大的鐵路軸承生產(chǎn)企業(yè)成都天馬鐵路軸承有限公司等161家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)。成都重點建設(shè)的三個國際性樞紐型物流園區(qū)，有兩個落戶青白江：成都國際集裝箱物流園區(qū)占地3700畝，與成都鐵路集裝箱中心站同步開工建設(shè)；成都大宗散裝物流園區(qū)占地2000畝，年吞吐量2900萬噸。都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，以凱特杏為代表的伏季水果已成為中南海中央領(lǐng)導(dǎo)的特供水果，黃金梨遠銷新加坡等東南亞國家和地區(qū)，食用菌系列產(chǎn)品出口日本、歐洲。 2.

9、3 GDP變化分析 GDP上升較快，基本保持20%以上的增長率，GDP的快速上升，使人民收入有了保障，居民支付能力提高，對房地產(chǎn)發(fā)展形成強有力支撐。 2013年前三個季度青白江GDP在成都二圈層中的排名情況。 可以看出青白江GDP顯然在二圈層中排名靠后，在成都二圈層屬于發(fā)展較慢的城市。 2012年人均GDP為71176，比2011年增長12.6%，增幅小于2011年。 2.4固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資 n 固定資產(chǎn)投資分析 青白江固定資產(chǎn)投資呈穩(wěn)步上升，但2012年上升幅度較小，絕對總量仍然在上升。 n 房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)投資在10年和11年都出來了很大漲幅

10、，說明青白江房地產(chǎn)市場在近兩年出現(xiàn)了快速發(fā)展的勢頭，開發(fā)商和客戶對市場都有較大預(yù)期。 2012年，房地產(chǎn)投資26.52億元，比上年增長46%，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持高速增長。 2.5居民生活水平情況 2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25843元，比上年增長13.5%；農(nóng)村居民人均純收入10612元，比上年增長13.3%。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額124.41億元，比上年增長18.4%。 三、青白江區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 3.1、站位成都 青白江屬于規(guī)劃的北部商貿(mào)城，是“成德綿”區(qū)域發(fā)展軸上的重要節(jié)點，北入成都市的門戶，與其南部的新都區(qū)共同構(gòu)成成都市的北部新城。隨著交通條件的不斷改善，青白江未來將作

11、為北部新城的區(qū)域板塊融入整個大成都板塊。功能方面定位為成都主城區(qū)北部的分中心，以化工、冶金、建材、中型設(shè)備制造為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)。 北部新城將形成生態(tài)廊道、物流商貿(mào)廊道、生活廊道3條廊道格局；總規(guī)劃面積為944.28平方公里；包括新都區(qū)、青白江區(qū)、成華區(qū)及金牛區(qū)三環(huán)路和繞城高速之間的部分地區(qū)；北部新城將以城市基底嵌入生態(tài)斑塊+綠色廊道的空間模式，建成為一個綠廊之城、商貿(mào)之城、創(chuàng)業(yè)之城。 3.2、城市發(fā)展格局 青白江目前形成的是“兩區(qū)、兩帶”的城市發(fā)展格局。兩帶為工業(yè)帶和居住帶——以防護綠地進行分隔，在青白江區(qū)建設(shè)用地的北部，沿華金大道和老唐巴路，及在建設(shè)用地西部沿老川陜路布置主要

12、生活區(qū)，形成居住帶；在青白江區(qū)建設(shè)用地的南側(cè)布置工業(yè)用地，沿工業(yè)區(qū)鐵路專用線和大同居住區(qū)的城市副中心至新都的城市主干道形成工業(yè)帶；兩區(qū)即彌牟組團綜合功能區(qū)、大灣組團綜合功能區(qū)。 3.3、城市發(fā)展規(guī)劃 總體發(fā)展方向：工業(yè)向南與新都工業(yè)集中發(fā)展區(qū)連片發(fā)展，居住向北發(fā)展； 城市發(fā)展定位：生態(tài)優(yōu)美之城、創(chuàng)業(yè)宜居之城、品質(zhì)生活之城。 北部新區(qū)規(guī)劃 主要城市功能沿東西向布局，形成三條貫穿北部新區(qū)的功能軸，即北部生態(tài)旅游休閑軸、中部濱水生活服務(wù)軸及南部商業(yè)與城市休閑綜合軸。新區(qū)劃分為8個住區(qū)，規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模達到16.5萬人。 鳳凰湖片區(qū)規(guī)劃 鳳凰湖國際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)位于青白江區(qū)

13、環(huán)城路北段，是集生態(tài)、休閑、觀光、度假為一體的開放式濕地城市公園。度假區(qū)占地面積1750畝，后期將擴為5000—6000畝，總投資約為1.3億元，是以鳳凰湖為核心，匯集“林、溪、湖”三大特色的大型生態(tài)休閑度假區(qū)。 鳳凰湖國際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)中心景觀鳳凰湖湖泊面積300余畝，人工湖泊總投資3500萬元，由水域中央的激光音樂噴泉和仿悉尼建筑與水景舞臺遙相呼應(yīng)，配以完善的水岸景觀綠化帶和仿古木棧道，是集聚人工和天然的獨特景觀。 ■鳳凰湖度假區(qū)規(guī)劃示意圖 鳳凰湖濕地公園一期800畝核心區(qū)域擁有功能齊全的大型景觀，具有300畝的主題生態(tài)湖泊，同時還將創(chuàng)建國家AAAA級景區(qū)，以提升青白江的城市

14、形象與居住品質(zhì)。 ■鳳凰湖濕地公園效果圖 3.4、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 青白江六大產(chǎn)業(yè)園構(gòu)成其經(jīng)濟發(fā)展的主體，包括：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（北區(qū)、南區(qū)）、大型商品交易市場、大宗散貨物流園區(qū)、鐵路集裝箱物流園區(qū)、載貨汽車園區(qū)及糧食物流加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 工業(yè)北區(qū)：工業(yè)集中發(fā)展建成區(qū)11平方公里，在建區(qū)8平方公里，青新工業(yè)連片發(fā)展區(qū)8平方公里，南連新都工業(yè)東區(qū)；中遠期規(guī)劃將跨毗河、上丘陵10平方公里，形成40余平方公里的成都北部的工業(yè)新城。其產(chǎn)業(yè)定位為冶金建材制造業(yè)，現(xiàn)已聚集冶金、建材、機械、化工等六大大型產(chǎn)業(yè)集群。 工業(yè)南區(qū)：屬于青白江——新都工業(yè)連片發(fā)展區(qū)的一部分，位于青白江區(qū)和

15、新都區(qū)交界處，用地范圍北臨成都鐵路北環(huán)線及貨運大道，南至青白江--新都區(qū)界，西接成綿高速公路，東靠同心大道南延線，距離成都市區(qū)約15公里。規(guī)劃總用地面積8平方公里，是以發(fā)展冶金、建材、機械、機電與成套設(shè)備為主，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為輔的現(xiàn)代生產(chǎn)基地，是成都北部新城的重要組成部分。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有成套裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)，攀成鋼擴建產(chǎn)業(yè)區(qū)，新型復(fù)合材料產(chǎn)業(yè)區(qū)，冶金金屬、新型建材制造產(chǎn)業(yè)區(qū)，玻纖、建筑材料產(chǎn)業(yè)區(qū)及相關(guān)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)區(qū)。 ■工業(yè)集中發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)布局圖 大型商品交易市場 位于大件路以東，成綿高速以西，鐵路北環(huán)線以南，總占地面積約200公頃 ；建成后將成為立足成都，輻射德陽、綿陽具有較大規(guī)模和高水平、現(xiàn)

16、代化的專業(yè)市場。主營建筑裝潢材料、金屬材料、五金機電（大中型）和載重汽車類商品。 ■大型商品交易市場規(guī)劃圖 大宗散貨物流園區(qū) 園區(qū)以成都鐵路大彎貨站為依托，占地4600畝，計劃總投資37.41億元，重點發(fā)展公鐵聯(lián)運、大宗散貨物流、倉儲配送，以處理工業(yè)原材料、機電產(chǎn)品和鮮活食品等大宗散貨業(yè)務(wù)為主?，F(xiàn)該園區(qū)已招商簽約完畢，進入全面建設(shè)階段。 鐵路集裝箱流園區(qū) 園區(qū)以集裝箱中心站為依托，總投資25億元，是全省50個重大項目之一，也是全省30個重點支持項目之一。園區(qū)以集裝箱多式聯(lián)運和集裝箱增值服務(wù)為基礎(chǔ)，以工貿(mào)配送、增值加工和區(qū)域分撥為重點，拓展商品采購、展示和物流裝備服務(wù)。目

17、前，集裝箱物流園區(qū)內(nèi)“一橫四縱”道路基礎(chǔ)設(shè)施框架已形成，支干道路正在加快推進中。 ■鐵路集裝箱物流園區(qū)位置圖 ■鐵路集裝箱物流園區(qū)效果圖 載貨汽車園區(qū) 園區(qū)定位為載貨汽車及配套零部件生產(chǎn)基地。將打造由集載貨汽車制造和零部件生產(chǎn)、研發(fā)、商務(wù)貿(mào)易、展示等多功能于一體的西部載貨汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃總用地為10.2平方公里。 糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園 園區(qū)位于彌牟鎮(zhèn)，規(guī)劃占地面積6平方公里，其中一期占地面積1.5平方公里，位于大件路以西，寶成線以東區(qū)域內(nèi)；二期占地面積4.5平方公里，向?qū)毘删€以西區(qū)域拓展。引進一批大型糧食流通和加工企業(yè)，形成集糧油倉儲、物流、加工、貿(mào)易、副產(chǎn)物深加工和食

18、品加工于一體的完善的產(chǎn)業(yè)鏈。 ■糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園規(guī)劃圖 ■糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園效果圖 3.5、經(jīng)濟“十二五”規(guī)劃 ■重要經(jīng)濟發(fā)展。 舉措：加快結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，奮力打造千億生態(tài)產(chǎn)業(yè)城。 ■打造以高端制造為代表的現(xiàn)代工業(yè)。 舉措：發(fā)揮老工業(yè)基地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，做大做強冶金、建材主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及機械、汽車制造等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 ■打造以物流中心為引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 舉措：加速培育、引進一批具有一定知名度的商貿(mào)零售企業(yè)、星級酒店，全面提升商業(yè)業(yè)態(tài)。 ■打造以休閑觀光為特色的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。 舉措：鼓勵興辦鄉(xiāng)村酒店、休閑農(nóng)莊、教育農(nóng)園，舉辦鄉(xiāng)村旅游節(jié)會等，不斷延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。 四、青白江

19、市場發(fā)展整體特征 2013年前三季度，青白江商品房銷售面積60.35萬平方米，同比增加71%；銷售套數(shù)6253套，同比增加70%；成交均價3702元/平方米，同比增加5%；外地購房者比例超過60%。這說明，青白江的市場結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，從內(nèi)向型市場變成外向型市場。這一現(xiàn)象，揭示了青白江樓市具備吸引外地購房者的優(yōu)勢。 而從2013年來，青白江市場的整體特征表現(xiàn)如下： 4.1 市場區(qū)域發(fā)展 目前青白江市場發(fā)展總體分成兩個區(qū)域，一個是老城區(qū)，一個是新城區(qū)，新老區(qū)域板塊以華金大道為界，北邊為新城區(qū)板塊，南邊為老城區(qū)板塊。 新城區(qū)鳳凰湖高端居住板塊 老城區(qū)板塊 老城區(qū)板塊：老城

20、區(qū)板塊由于受工業(yè)區(qū)的影響，加上城區(qū)原來規(guī)劃的影響，其居住品質(zhì)較低，市區(qū)面貌較差。房地產(chǎn)開發(fā)主要以小樓盤為主，開發(fā)商品質(zhì)一般較低，主要以剛需客戶為主。 新城區(qū)板塊：新城區(qū)是青白江規(guī)劃的一個高端居住住，也稱為鳳凰湖板塊。此板塊完全是一個新興的區(qū)域。區(qū)域規(guī)劃有完善的配套和幾千畝的鳳凰湖生態(tài)區(qū)，因此無論從以后的配套還是環(huán)境都是老城區(qū)不可比擬的。區(qū)域內(nèi)匯集了大量的有實力的開發(fā)商，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)品質(zhì)普遍較高，產(chǎn)品形態(tài)豐富，涵蓋別墅、洋房、小高層、高層等各類產(chǎn)品。 4.2 市場發(fā)展態(tài)勢 目前青白江市場開發(fā)火熱，近幾年市場土地放量很大，且單宗土地面積都很大，造成開發(fā)面積大量增加，樓盤數(shù)量也多，形成全面發(fā)

21、展態(tài)勢。 從以上項目分布圖可以看出，鳳凰湖板塊項目分布集中，老城區(qū)也有不少項目，市場處于全面發(fā)展的階段。但以后最主要的發(fā)展區(qū)域則是鳳凰湖板塊。 鳳凰湖板塊作為一個新的板塊和以后市場的主要板塊，其市場態(tài)勢如下： 項目 產(chǎn)品形態(tài) 營銷進度 蝴蝶洲 多層、小高層、高層 一期銷售，二期未啟動 鳳凰湖國際社區(qū) 別墅、多層、小高層、高層 一期已售盡，二期正銷售 鳳凰島 多層、高層 一期開始銷售 鳳凰1號 高層 一期剛開始銷售 中華名城 高層 一期銷售中，二期啟動 海布期卡 高層 一期和商業(yè)銷售中 天府歐城 高層 一期銷售中 公園世家 高層

22、 一期銷售中 譽府世家 多層、高層 剛亮相，前期蓄水 北城映像 高層 一期銷售中 瀚城國際 小高層、高層 三期已開盤銷售中 經(jīng)典上城 多層、小高層、高層 高層銷售中 恒大雅苑 高層 二期清盤期 錢江鳳凰城 多層、高層 一期銷售中 怡湖玫瑰苑 多層、高層 二期高層銷售中 凱斯頓華府 高層 清盤階段 天驕星城 小高層、高層 二期小高層銷售中 德通心愿城 高層 二期銷售中 鳳凰湖區(qū)域大部分樓盤已處于銷售中，區(qū)域板塊在眾多樓盤的推動下會變得越來越熱，同時隨著前期樓盤的交房和配套商業(yè)的投入使用，區(qū)域配套將變得完善，特別是2013年10月家樂

23、福的開業(yè)，將徹底改變區(qū)域的配套，使區(qū)域板塊對客戶更加具有吸引力。 4.3 市場供給總體特征 u 從市場供給來看，供給數(shù)量充足，供求2013年來供給大于需求，市場表現(xiàn)為供過于求。 u 從供給區(qū)域來看，雖然新老城區(qū)都有不少樓盤，但大部分樓盤都進入清盤期，后續(xù)供給不足，供給的主力區(qū)域還是鳳凰湖板塊。 u 從產(chǎn)品供給類型來看，各類產(chǎn)品都有：包括別墅產(chǎn)品、高檔洋房、高端電梯、普通多層、普通電梯。 u 從裝修來看，有精裝房，如恒大雅苑，一般精裝房，如經(jīng)典上城，其它大部分則是清水房。 u 從供給結(jié)構(gòu)來看，主力戶型面積在70～120㎡，其中80～110㎡為絕對供給主力。60㎡以下的戶型供給很少。

24、 從2013年開始，青白江市場出現(xiàn)了顯現(xiàn)的變化就是，老城區(qū)板塊供給將逐步減少，新城區(qū)特別是鳳凰湖片區(qū)供給將占絕對主力。這樣在供給區(qū)域的影響下，客戶和市場都將偏向鳳凰湖片區(qū)，區(qū)域市場的影響力將一步增強。 4.4 市場需求總體特征 市場需求特征主要表現(xiàn)在以下方面： u 在宏觀調(diào)控下，總體需求平衡，12年上半年市場需求不足，下半年回升，13年表現(xiàn)更是出現(xiàn)了大幅上升趨勢。 u 需求以剛性需求為主，改善需求雖然存在，但比例相對較?。? u 以本地需求為主，但周邊專業(yè)市場客戶也占了相當(dāng)比例，且其占比有擴大的趨勢，特別是在2013年表現(xiàn)明顯； u 產(chǎn)品需求以80～110㎡的套三需求為主，套二和

25、套一需求占比較小。 u 客戶對產(chǎn)品品質(zhì)要求逐步提高； u 潛在需求較大，后市需求強勁； u 鳳凰湖片區(qū) 2013年隨著青白江周邊各專業(yè)市場的快速開發(fā)和一些項目的入駐，專業(yè)市場客戶對青白江的房產(chǎn)需求出現(xiàn)了大幅上升的趨勢，這種趨勢隨著越來越多的專業(yè)市場的開發(fā)會越來越快。并且當(dāng)專業(yè)市場大量入駐后，專業(yè)市場客戶結(jié)構(gòu)也會由目前的生意老板為主轉(zhuǎn)向市場老板和市場員工為主的局面，整體需求量將會出現(xiàn)大幅的上升。 4.5 市場價格總體特征 市場價格在近幾年呈上升趨勢，但在2012年受宏觀調(diào)控的影響，上升受到抑制，2012年價格表現(xiàn)平穩(wěn)，市場普遍成交均價在3600－4000元/㎡，目前呈稱定態(tài)勢。 進

26、入2013年后，各項目價格都出現(xiàn)了小幅上調(diào)，主要表現(xiàn)為優(yōu)惠幅度收窄，促銷基本停止，其結(jié)果就導(dǎo)致價格出現(xiàn)全面上升。特別是老城區(qū)板塊，普遍由原來的3200－3400元/平的價格上升到3600元/平左右，價格上升明顯。 五、青白江市場供給分析 5.1 產(chǎn)品特點 n 物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)豐富，包括別墅、多層、小高層和高層產(chǎn)品，但別墅非常少，多層占比也不多，只是一些項目配套規(guī)劃有一小部分多層，如譽湖、蝴蝶洲等，小高層產(chǎn)品也一樣，是少量，高層產(chǎn)品是市場主流。 n 裝修特征：一般為清水房，少數(shù)項目是精裝，如恒大雅苑。 n 戶型面積：主力供給面積集中在70～110平米，其中80～110平米最多。

27、 n 產(chǎn)品檔次：各項目檔次不一，主要以中檔產(chǎn)品為主。從區(qū)域上看，老城區(qū)檔次較低，鳳凰湖片區(qū)普遍檔次較好；先出來的項目檔次整體上又低于新推出的項目。但目前市場上缺乏真正的高檔小區(qū)。 n 產(chǎn)品戶型設(shè)計：目前在售項目的戶型設(shè)計都以可變空間作為賣點，提高得房率是戶型設(shè)計的總體方向，與前兩年很少出現(xiàn)可變空間的戶型設(shè)計完全不一樣。 n 產(chǎn)品附加值。產(chǎn)品附加值是指產(chǎn)品所屬小區(qū)內(nèi)的景觀、配套、物業(yè)管理、生活居住理念等。從這個方面說，新推出的樓盤普通要高，這主要是在市場競爭的推動下，新盤更注重這方面硬件的打造和軟性廣告宣傳，從而提升項目產(chǎn)品的附加值。 5.2 總體新增供給分析 根據(jù)對成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)上

28、備案統(tǒng)計，2013年1月至2014年3月，青白江共有17個項目新取得預(yù)售證，總新增供給面積（預(yù)售面積）348733.9平米，新增供給面積并不大。 在新增供給中，除了原有項目的后續(xù)批次外，也出現(xiàn)了幾個新的項目，新項目的供給特點如下： n 新增上市項目：2013年來，青白江新開盤項目主要有麗雅美景、華洲名城、蝴蝶洲、海布斯卡、鳳凰1號、鳳凰名城、譽府世家共7個項目，其中僅麗雅美景屬于老城區(qū)，其它樓盤都位于鳳凰湖片區(qū)且相距很近。 n 新增產(chǎn)品特征：新上市的7個樓盤，項目產(chǎn)品豐富，有投資性小戶型公寓（麗雅美景）、有多層（蝴蝶洲、譽府世家）、有小高層，最多的高層產(chǎn)品。 n 產(chǎn)品檔次：麗雅美景、華

29、洲名城為低檔產(chǎn)品，項目形象檔次差，區(qū)位也較差；而蝴蝶洲、海布斯卡、鳳凰1號、鳳凰名城、譽府世家5個項目剛好在同一個圓圈上，相離非常近，是直接的競爭對手，產(chǎn)品檔次接近且較高。 n 新增供給體量：7個項目總供給體量約2000套。 六、青白江市場需求分析 6.1 歷年成交情況分析 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 每月 去化量 每天 去化量 單套成 交面積 2009年 5827 54.20萬㎡ 14.92億 486套 16套 93 ㎡ 2010年 5987 54.39萬㎡ 16.75億 499套 16.5套 91 ㎡ 2011年 6577

30、 58.93萬㎡ 22.22億 548套 18套 89.6 ㎡ 近三年成交基本保持穩(wěn)定，在60萬平米左右，變化較大的為單套成交面積從93平米下降到89.6平米，說明市場需求的戶型面積有減小的趨勢。 青白江2012年典型項目成交情況： 可以看出，成交最多的項目為瀚城國際，為400套，其次為恒大雅苑327套，其它都沒有超過300套。說明市場觀望情緒還較強，特別是2012年上半年，市場成交不活躍，下半年成交開始上升，根據(jù)統(tǒng)計資料分析，基本上下半年的成交是上半年成交的兩倍。 而2012年全年，青白江成交約60萬平米。 6.2 2013年市場需求分析 2013年，青白江房地產(chǎn)市場

31、需求繼續(xù)保持上升態(tài)勢且漲上升幅度較大，據(jù)官方統(tǒng)計，2013年成都二三圈層市場普遍呈現(xiàn)出兩位數(shù)以上的增長速度。13個二三圈層區(qū)縣中，備案面積增幅超過30%的多達9家。在三圈層區(qū)縣中，備案面積漲幅最快的分別為新津、青白江和蒲江，增長幅度分別達到了驚人的60%、48%和36.5%。也就是說，青白江2013年市場總成交備案面積接近90萬平米，這是青白江歷年來上升最大，絕對數(shù)量也是最大的一年，這充分說明青白江的市場需求在2013被激發(fā)出來。這主要得益于青白江周邊市場的開發(fā)和營業(yè)，成都置業(yè)郊區(qū)化以及川東北道路交通改善后帶來的外來購房客戶增加。 此外，從青白江本身來看，由于鳳凰湖片區(qū)家樂福的開業(yè)，也增加了

32、片區(qū)的人氣，拉動了購房客戶的積極性，也就是說，隨著新片區(qū)的逐漸成熟，對本地和外來客戶的吸引會進一步加強，市場成交還會穩(wěn)步上升。 6.3 2014年市場需求預(yù)測 市場總需求將有較大上升。一方面由于受宏觀調(diào)控影響，一些觀望客戶需求需要釋放，二是改善需求會較大上升，三是周邊市場客戶是今后客戶重要來源，隨著市場的入駐和開市，這部分客戶會越來越多，由目前的單一市場老板客戶轉(zhuǎn)為以員工為主的客戶群。 改善需求將逐步釋放。受調(diào)控政策影響，改善客戶的需求一直受到抑制，但客戶對市場宏觀長期調(diào)控有正確的認識過后，還是會選擇購房，不會觀望，這部分客戶在下半年會增加。 小戶型需求將上升。受價格上升影響

33、，總價上漲后客戶對面積的需求會減小，但對基本功能的需求卻不會減小，因此小戶型需求雖然將上升，但滿足基本居住需求的功能是不會減少的，因此，小戶型需求的上升主要是滿足一家兩代或三代基本居住需求的小套三的上升。 鳳凰湖片區(qū)將是需求的主力區(qū)域。鳳凰湖其高端居住的定位和配套的逐步的完善將對客戶越來越有吸引力，這個區(qū)域從13年后需求將大幅上升。 七、青白江市場價格分析 7.1 青白江市場房地產(chǎn)價格近幾年變化分析 青白江市場價格，相對成都周邊市縣來說處于相對的低位，這幾年價格上升也較緩慢，近三年價格變化情況如下： 2011年價格上升幅度較大，達到了22.34%，但2012年價格上升僅2.2%

34、，說明在宏觀調(diào)控下，市場受到了較大的影響。這也從另一方面說明如果一旦市場情況轉(zhuǎn)好，市場價格上升空間還較大。因為從橫向比較來看，成都周邊二、三線城市住宅均價在4000元/㎡以下的還很少，青白江目前來說是一個價值洼地，價格上升空間還很大。 2013年5月至2014年3月價格變化分析： 近一年來，青白江市場價格總體呈緩慢上升的趨勢，價格最低為2013年9月，為3408元/平，主要是由于市場上低價樓盤和一些樓盤促銷造成，此后，市場恢復(fù)正常發(fā)展，目前市場均價達到了4351元/平的高度。 7.2 目前青白江市場房地產(chǎn)價格分析 2014年來，青白江住宅市場價格出來了以下變化： n 新項目入市價

35、格小幅上升。2014年，青白江市場新開盤項目的價格普遍比去年出現(xiàn)了小幅上升，大概上漲幅度在5%左右。 n 原來項目優(yōu)惠幅度收窄。進入2014年，原來存量房源的優(yōu)惠幅度變小，一般只有2個點子的優(yōu)惠，開發(fā)商對市場預(yù)期普遍看好。 n 老城區(qū)板塊價格上升較大，拉小了與鳳凰湖國際社區(qū)的價格差距。今年以前，老城區(qū)板塊價格普遍比鳳凰湖國際社區(qū)價格低500－600元\平，但今年老城區(qū)板塊價格上升較大，與鳳凰湖國際社區(qū)的價格只有200－300元\平左右，這樣就青白江市場的價格整體水平進行提升。 7.3 2014年青白江市場房地產(chǎn)價格預(yù)測分析 在目前的市場形勢下，特別是新的房地產(chǎn)調(diào)控政策對青白江市場沒有影

36、響的情況下，今年，市場價格會小幅上升，預(yù)計上升幅度在5%～10%之間。 八、青白江市場典型個案分析 1.武海中華名城 項目地址 青白江實驗小學(xué)北側(cè) 在售房源 一期小高層: 總占地/總建面 110000平米/330000平米 預(yù)計推售 -------- 總戶數(shù)/當(dāng)期戶數(shù) 總共 1500戶/當(dāng)期300戶 面積區(qū)間 67-130平米 建筑類型/樓層狀況 小高層14層、高層18層 成交價格 3800～3900元/m2 個案分析 1、品牌開發(fā)商首次進入成都區(qū)縣城市，打造青白江首席高端樓盤； 2、五大配套體系 ，尊享便捷品質(zhì)生活，27000平米歐洲風(fēng)情商

37、業(yè)街 ，再造一個桐梓林； 3、樓盤自身定位較高，地段不是很優(yōu)越； 4、首次進入青白江市場，首次開盤定價過高，沒有達到預(yù)期去化量； 5、市場推廣較偏離本地市場，并主打品牌商，在本地接受程度不夠。 訴求主題 形象訴求：青白江首席地標(biāo)式舒居大盤 、在青白江再造一個桐梓林 銷售訴求：下階段主推無具體安排，繼續(xù)一期一批次房源銷售，優(yōu)惠幅度10個點左右。 2.怡湖玫瑰苑 項目地址 青白江清江北路（怡湖公園旁） 在售房源 一期二批次2#8#9# 總占地/總建面 113333平方米/400000平方米 預(yù)計推售 二期一批次 總戶數(shù)/當(dāng)期戶數(shù) 總共 323 /當(dāng)期 12

38、8 戶 面積區(qū)間 95-182㎡ 建筑類型/樓層狀況 洋房5F、6F，電梯11F、30 F 預(yù)計價格 4000元/平米 個案分析 1、怡湖玫瑰園位于老城區(qū)域，擁有完善的配套設(shè)施； 2、其樓盤主打為景觀，其廣告訴求為“一湖一公園”優(yōu)美的景觀設(shè)計為其奠定大盤基礎(chǔ)； 3、其位于老城區(qū)板塊，已經(jīng)不再為現(xiàn)在青白江區(qū)域的熱度區(qū) ; 4、項目售樓部大氣、寬敞，并項目現(xiàn)在的花園洋房能提供輕水樣板間； 訴求主題 形象訴求：獨藏怡湖 40萬平米城央綜合體 銷售訴求：無 3.公園世家 項目地址 青白江鳳凰大道（田園廣場正對面） 在售房源 一期 總占地/總建面 1

39、32畝/32萬平方米 預(yù)計推售 一期 總戶數(shù)/當(dāng)期戶數(shù) 2506戶/300戶 面積區(qū)間 70—230平方米 建筑類型/樓層狀況 簡歐風(fēng)格、16層、18層、20層、23層、27層 預(yù)計價格 3700～3800元 個案分析 1、周邊被萬畝濕地公園鳳凰湖及體育公園圍繞，位置得天獨厚，，景觀最好的都市華宅； 2、項目戶型面積70—230平方米/套，戶戶均有超大贈送面積，戶戶采光通風(fēng)極佳，而且視覺無遮擋，無對視； 3、項目一期清盤銷售，均價3700～3800元/平米，較競爭樓盤優(yōu)勢明顯。 訴求 形象訴求：都市華宅、項目以東南亞風(fēng)情園林風(fēng)格為基調(diào)、青白江區(qū)的都市華宅典范之作

40、。 銷售訴求：一期清盤銷售，沒有活動。 4.英祥北城映象 項目地址 青白江同華大道北側(cè)（九峰路交匯處） 在售房源 一期二批次 總占地/總建面 130000平方米/500000平方米 預(yù)計推售 總戶數(shù)/當(dāng)期戶數(shù) 總共 4000 戶 當(dāng)期 282戶 面積區(qū)間 72-122平米 建筑類型/樓層狀況 高層18層 預(yù)計價格 3800-4200元 個案分析 1、北城映像項目整體建筑采用圍合式布局，同時項目配套健全，家樂福一站式購物，電影院等配套將形成一個高品質(zhì)的建筑生活社區(qū)群。 2、戶型在72-122之間，主要是針對剛需客戶。 3、目前售價3900元/

41、㎡左右。 4、地段優(yōu)質(zhì)較明顯，整體戶型設(shè)計面積較小，總價較低。 訴求 形象訴求：青白江城市中心，締造青白江的春熙路。 九、市場分析結(jié)論 1. 市場總體平穩(wěn)上升發(fā)展。通過上面的分析，可以看出，目前青白江房地產(chǎn)市場平穩(wěn)上升發(fā)展，市場總體形勢良好； 2. 市場供給充分且產(chǎn)品類型豐富。青白江市場供給充足，特別是鳳凰湖國際社區(qū)的供給量較大，能保證青白江本地及外來客戶的需求，且市場產(chǎn)品供給豐富，可以滿足不同類型客戶的需求； 3. 市場需求上升較快。市場需求進入2013年來出現(xiàn)較快上升趨勢，各項目的銷售情況較好，客戶觀望比例大幅下降。 4. 剛需客戶仍是主力。在宏觀調(diào)控政策下，投資客戶減少，剛需客戶成為市場的主力，另外，改善需求客戶也占了相當(dāng)比例，特別是青白江市場100～120㎡戶型需求量較大就是最好的證明； 5. 客戶類型中外來客戶比例上升。在客戶結(jié)構(gòu)中，原來以本地客戶為絕對主力的客群結(jié)構(gòu)出來了變化，周邊專業(yè)市場的客戶上升較快，對市場需求會產(chǎn)生顯著影響； 6. 價格小幅上升并會一直持續(xù)。今年的市場價格小幅上升的趨勢預(yù)計會一直保持下去，但受宏觀政策的影響，上升幅度不會太大，預(yù)計全年上升的幅度在5～10%的樣子。