房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)-房地產(chǎn)技術(shù)估價(jià)報(bào)告(共23頁(yè))

《房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)-房地產(chǎn)技術(shù)估價(jià)報(bào)告(共23頁(yè))》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)-房地產(chǎn)技術(shù)估價(jià)報(bào)告(共23頁(yè))（23頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上 中筑西府蘭庭房地產(chǎn)技術(shù)估價(jià)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 1. 物質(zhì)實(shí)體狀況 建筑物狀況 ⑴委估建筑物于2015年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為90%， 建筑面積 平米 占地面積 32069平米 ⑵中筑西府蘭庭位于城市規(guī)劃高地武侯國(guó)際新城，成熟品質(zhì)宜居板塊新雙楠中心區(qū)域。項(xiàng)目整體占地100余畝，大圍合式布局，整體規(guī)劃以公園為基底，真正踐行“公園式上蓋設(shè)計(jì)”的全新宜居理念。中筑置業(yè)，來(lái)自首都，添彩成都。以“筑造中國(guó)的普通住宅”為使命，2013攜手眾多行業(yè)品牌，潛心磨礪，筑造成都建筑精品。 二、區(qū)位狀況描述與分析分析 （一）位

2、置狀況 位置狀況表 項(xiàng)目 描述與分析 1.坐落 成都市武侯區(qū) - 外雙楠 福錦路一段669號(hào) 2.方位 武侯大道鐵佛段與萬(wàn)興路交匯處（武侯立交外） 3.與重要場(chǎng)所距離 距離市中心11公里，距離武侯區(qū)政府8.4公里，距離石羊客運(yùn)站5.6公里 4.樓層 17層，總樓層4層，多棟，總共9棟，獨(dú)棟2棟，底商4棟 5.居住聚集度 經(jīng)典西悅城 成發(fā)紫悅府 春天里 置信逸都城 鑫海天城六期 協(xié)信星鷺原 佳樂(lè)云錦 清江花都 金融街金悅府 等住宅生活小區(qū)，居住密集度高。 （2） 交通狀況 交通狀況表 項(xiàng)目 描述與分析 1.道路狀況 周邊有福錦路、萬(wàn)興路、金履路、

3、武侯大道鐵佛段等城市交通主次干道，路網(wǎng)密集，交通通達(dá)度高 2.出入可利用交通工具 出入可利用公交車、地鐵、出租車等，估價(jià)對(duì)象距離萬(wàn)興路西公交站86米途徑公交車41路、248路。距武侯大道鐵佛段北公交站199米途徑201路;248路;339路;846路;g79路，距離地鐵10號(hào)簇錦2.2公里。交通便捷度高 3.停車方便程度 小區(qū)內(nèi)共有車位861個(gè)，周邊具有公共停車場(chǎng)，停車方便度較好。 （3） 外部配套設(shè)施狀況 外部配套設(shè)施表 項(xiàng)目 描述與分析 1.基礎(chǔ)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到“六通”（上下水、路、電、通信網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)猓┧㈦?、網(wǎng)供應(yīng)保證率高，基礎(chǔ)設(shè)施完善

4、 2.公共服務(wù)設(shè)施 周邊有: 學(xué)校:成都市武侯區(qū)第六幼兒園（518米），成都金花光明學(xué)校（1108米），成都市星光學(xué)校（1684米），成都市武侯科技園小學(xué)（2044米），成都市簇橋小學(xué)校（2067米），江安河中學(xué)(在建)（2307米） 購(gòu)物： 007超市(蘭庭店)（126米），007超市(蘭庭店)（126米），川藏路加油站便利店（182米），昆侖好客（243米），玖零經(jīng)營(yíng)部（345米），瑞琪軟裝（991米），金龍鞋跟商行（1132米） 醫(yī)院：簇錦社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（736米），華佛國(guó)際婦產(chǎn)醫(yī)院（798米） 生活： 招商銀行(福錦路小微支行)（232米）

5、，招商銀行24小時(shí)自助銀行(福錦路小微支行)（232米），招商銀行24小時(shí)自助銀行(福錦路小微支行)（232米），中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(武科支行)（408米） 娛樂(lè)： 萬(wàn)達(dá)影城(武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店)（1159米），簇錦公園（1438米），太平洋影城(成都上風(fēng)港店)（1739米），成都婚慶藝術(shù)公園（1872米），保利萬(wàn)和國(guó)際影城(世紀(jì)百合店)（1977米） 餐飲： 巴色魚(yú)撈（31米），蘭夫卡咖啡(萬(wàn)興路店)（36米），成都金五門(mén)秘制老火鍋（50米），漁碼頭河鮮自助火鍋（50米），曉宇火鍋(新雙楠店)（51米），串門(mén)兒龍蝦(大悅城店)（54米） 公共服務(wù)設(shè)施完善 （4） 周圍環(huán)境狀況 周圍環(huán)

6、境狀況表 項(xiàng)目 描述與分析 1.自然環(huán)境 成都平均海拔500米，具有典型的盆地氣候特征。在亞熱帶季風(fēng)氣候作用下，春早、夏熱、秋涼、冬暖，年平均氣溫16℃，年降雨量1000毫米左右。成都?xì)夂蛴袃蓚€(gè)顯著特點(diǎn)：一是多云霧，日照時(shí)間短;二是空氣潮濕。因此，夏天雖然氣溫不高，卻顯得悶熱;二是空氣潮濕。因此，夏天雖然氣溫不高，卻顯得悶熱;冬天平均氣溫雖在5℃以上，但陰天多，空氣潮，卻顯得很陰冷。成都的雨水集中在7、8兩個(gè)月，冬春兩季干旱少雨，極少冰雪。 2.人文環(huán)境 成都是著名的文化，之都周邊居住居民素質(zhì)較好治安狀況好，人文環(huán)境優(yōu)異。 3.景觀 區(qū)域內(nèi)有“成都武侯祠”“杜甫草堂”“浣花溪”

7、等景觀較好 三、市場(chǎng)背景描述與分析 1.一般因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)等。 ⑴地理位置以及行政區(qū)劃 地處西南部，因境內(nèi)而得名， 武侯區(qū)位于成都市城區(qū)西南部，東與隔河相望，北與毗鄰，西南與接壤，東南與高新區(qū)相連。地理坐標(biāo)介于東經(jīng)10356′45″～10405′33″北緯3034′31″～3039′49″之間。東西長(zhǎng)約13公里，南北寬約10公里 武侯區(qū)13街道行政區(qū)劃圖 截至2014年12月31日，武侯區(qū)管理13個(gè)街道：、、、、、、、、、、、、。 另外，還有、、、被托管 ⑵當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)：

8、 2017年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值972.4億元，比上年增長(zhǎng)8%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值70萬(wàn)元，增長(zhǎng)7.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值196.2億元，增長(zhǎng)7.4%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值776.2億元，增長(zhǎng)8.2%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為92.8%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值89544元，比上年增長(zhǎng)8%。三次產(chǎn)業(yè)比重為0.001：20.177：79.822。 非公有制經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)非公有制經(jīng)濟(jì)增加值685.7億元，比上年增長(zhǎng)8%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到70.5%。其中第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值181億元，增長(zhǎng)7.3%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值504.7億元，增長(zhǎng)8.3%。非公有制企業(yè)(指?jìng)€(gè)體、私營(yíng)企業(yè)、外商和

9、港澳臺(tái)投資企業(yè))實(shí)現(xiàn)稅收收入65.5億元，比上年增長(zhǎng)33.7%。 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革穩(wěn)步推進(jìn)。商品住宅房庫(kù)存面積持續(xù)減少，年末商品住宅房待售面積比上年末下降21.6%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)每百元主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中的成本為75.65元，比上年下降2.68元。[13] 新動(dòng)能新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)態(tài)勢(shì)良好。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體面積超過(guò)43萬(wàn)平方米；新增1家省級(jí)工程實(shí)驗(yàn)室、5家市級(jí)以上創(chuàng)新平臺(tái)、60家高新技術(shù)企業(yè)；新增“新三板”掛牌企業(yè)9家。全年規(guī)模以上工業(yè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值比上年增長(zhǎng)39.2%。高技術(shù)制造業(yè)總產(chǎn)值比上年增長(zhǎng)15.2%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為16.5%。全年技術(shù)改造投資55.2億元，增長(zhǎng)7.3%

10、。網(wǎng)絡(luò)零售保持高速增長(zhǎng)，全年限額以上單位通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)的商品零售額比上年增長(zhǎng)30.8%。新興服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，全年規(guī)模以上服務(wù)業(yè)中，戰(zhàn)略性新興服務(wù)業(yè)、信息消費(fèi)服務(wù)業(yè)、高技術(shù)服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別比上年增長(zhǎng)10.6%、11.5%、11%。 發(fā)展質(zhì)量效益有所改善。全年一般公共預(yù)算收入完成65.2億元，比上年增長(zhǎng)8.4%，其中地方稅收收入完成42.1億元，比上年增長(zhǎng)8.5%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額21.7億元，比上年增長(zhǎng)4.6%。全年規(guī)模以上服務(wù)業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額28.9億元，比上年增長(zhǎng)242.5%。全年凈增規(guī)模以上工業(yè)和服務(wù)業(yè)、限額以上批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)、資質(zhì)以上建筑業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)6

11、5家 社會(huì)事業(yè)編輯 教育 2017年， 武侯區(qū)共有中小學(xué)76所，其中公辦中小學(xué)51所，民辦中小學(xué)25所；幼兒園155所，其中公辦幼兒園39所，民辦幼兒園116所。在校學(xué)生14.5萬(wàn)人，在崗教職工1.3萬(wàn)人。全年教育總投入14.5億元，同比增長(zhǎng)15%，落實(shí)保障教育惠民資金1.1億元。接收6768名符合條件的隨遷子女入學(xué)。全區(qū)基本普及學(xué)前三年教育，新建成幼兒園8所，新增學(xué)位3150個(gè)。創(chuàng)辦成都市一級(jí)園1所。新（改擴(kuò)）建小學(xué)2所，回收回購(gòu)幼兒園2所,新增學(xué)位2430個(gè)。區(qū)域?qū)W校“體育藝術(shù)2+1”項(xiàng)目合格率98.7%。中小學(xué)生體質(zhì)健康合格率98%。區(qū)域?qū)W生藝術(shù)素質(zhì)測(cè)評(píng)合格率小學(xué)93.5%、初中8

12、9.7%、高中86.5%。教育現(xiàn)代化發(fā)展水平總達(dá)成度、教育國(guó)際化發(fā)展水平均位列全市第一。 衛(wèi)生 2017年，全區(qū)共組建家庭醫(yī)生團(tuán)隊(duì)113個(gè)，覆蓋率達(dá)50.3%。重大傳染病和地方病病人免費(fèi)治療在治人數(shù)1675人，其中：免費(fèi)救治艾滋病1209人、結(jié)核病464人、瘧疾2人。孕產(chǎn)婦系統(tǒng)管理率96%，孕產(chǎn)婦死亡率9.4/10萬(wàn)，嬰兒死亡率3.1‰，0－5歲兒童死亡率4.2‰，0－3歲兒童系統(tǒng)管理率95.6%,全區(qū)分娩新生兒30235人，免費(fèi)代謝性疾病篩查29851人，篩查率為98.7%，免費(fèi)聽(tīng)力篩查29783人，篩查率為98.5%，耳聾基因篩查7952人。關(guān)愛(ài)特別扶助對(duì)象1136人，扶助金額 813

13、萬(wàn)元。全面落實(shí)獨(dú)生子女父母獎(jiǎng)勵(lì) 8731人，發(fā)放金額 50.9 萬(wàn)元。 科技 2017年，全區(qū)新增高新技術(shù)企業(yè)60家，高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)達(dá)216家。全年組織申報(bào)各類科技計(jì)劃項(xiàng)目475項(xiàng)，立項(xiàng)294項(xiàng)，其中國(guó)家級(jí)立項(xiàng)41項(xiàng)，獲得資助資金845.6萬(wàn)元；省、市級(jí)立項(xiàng)253項(xiàng)，獲得資助資金5585.7萬(wàn)元。全年共安排區(qū)級(jí)應(yīng)用技術(shù)研究與開(kāi)發(fā)資金2186.7萬(wàn)元。獲得省、市科技進(jìn)步獎(jiǎng)和專利獎(jiǎng)12項(xiàng)，其中，獲四川省科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)一項(xiàng)，獲成都市科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)一項(xiàng)。全年申請(qǐng)各類專利19934件，其中發(fā)明專利8189件。 文化 2017年，武侯區(qū)確立“文創(chuàng)武侯”戰(zhàn)略定位，文創(chuàng)項(xiàng)目加快推進(jìn)。按照“一城”“一

14、帶”“一坊”“一港”的產(chǎn)業(yè)空間布局，規(guī)劃建設(shè)三國(guó)蜀漢城、天府芙蓉園、成都音樂(lè)坊等28個(gè)重大文創(chuàng)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資超過(guò)600億元，其中，“水韻天府”文化旅游休閑街區(qū)（一期）建成投運(yùn)，四川國(guó)際文化人才港、1906軍民融合創(chuàng)意工廠等重大文創(chuàng)項(xiàng)目加快推進(jìn)。組建規(guī)模10億元的體育文娛產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，建成文創(chuàng)專業(yè)樓宇20余萬(wàn)平方米。 全年開(kāi)展“武侯鬧春”、“文化四季風(fēng)”等群眾文化活動(dòng)1600余場(chǎng)，舉辦第六屆非遺節(jié)武侯分會(huì)場(chǎng)；赴加拿大和突尼斯開(kāi)展對(duì)外文化交流活動(dòng)4場(chǎng)；區(qū)文化館開(kāi)設(shè)文化藝術(shù)培訓(xùn)班120個(gè)，區(qū)圖書(shū)館新增身份證免押金注冊(cè)讀者近6000人，文獻(xiàn)流通量27萬(wàn)余冊(cè)次，接待到館讀者流通近39萬(wàn)人次；建成

15、公共文化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化示范點(diǎn)10個(gè)、基層綜合文化服務(wù)中心示范點(diǎn)10個(gè)、公共文化服務(wù)中心城區(qū)網(wǎng)格化示范點(diǎn)2個(gè)、文化地標(biāo)11個(gè)。 體育 2017年，武侯區(qū)全年開(kāi)展“運(yùn)動(dòng)成都活力武侯”、“諸侯爭(zhēng)鋒”等全民健身活動(dòng)465場(chǎng)次，參與總?cè)藬?shù)達(dá)85萬(wàn)余人次；承辦菁英航運(yùn)國(guó)際乒聯(lián)世界巡回賽2017年中國(guó)乒乓球公開(kāi)賽（成都）、2017年“巴蜀武道杯”全國(guó)青年跆拳道錦標(biāo)、全國(guó)圍棋甲級(jí)聯(lián)賽、2017NESO全國(guó)電子競(jìng)技公開(kāi)賽等大型賽事；新建成都市示范性五人制足球場(chǎng)8片，七人制足球場(chǎng)地2片；室外健身設(shè)施新建16條、更換17條、補(bǔ)建3條；完成4400余人免費(fèi)國(guó)民體質(zhì)測(cè)試和健身指導(dǎo)，向群眾免費(fèi)開(kāi)放體育鍛煉人次達(dá)50104

16、人次。 社會(huì)保障 2017年，武侯區(qū)城鎮(zhèn)職工五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)基金累計(jì)征收50.7億元。全年擴(kuò)面凈增城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)7.5萬(wàn)人、城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)6.9萬(wàn)人、工傷保險(xiǎn)7.1萬(wàn)人、生育保險(xiǎn)7.3萬(wàn)人，失業(yè)保險(xiǎn)6.4萬(wàn)人，城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)參保5553人，參保覆蓋率達(dá)到95%以上。 社會(huì)救助體系進(jìn)一步完善。通過(guò)“慈善惠民超市”為低保人員提供購(gòu)物補(bǔ)貼130.1萬(wàn)元。為21412人次發(fā)放最低生活保障金1112.2萬(wàn)元，累計(jì)月人均補(bǔ)差519.4元。醫(yī)療救助1216人次，救助資金86.8萬(wàn)元，城鄉(xiāng)醫(yī)療救助民政政策范圍內(nèi)住院自付費(fèi)用救助比例達(dá)到75%以上。為1795名低保對(duì)象、重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象和孤兒購(gòu)買(mǎi)城鄉(xiāng)

17、基本醫(yī)療保險(xiǎn)和大病補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)資金132.5萬(wàn)元。發(fā)放臨時(shí)救助金48.1萬(wàn)元。對(duì)低收入群體及孤兒一次性價(jià)格補(bǔ)貼56.2萬(wàn)元。發(fā)放散居孤兒生活費(fèi)11.1萬(wàn)元。資助低保家庭學(xué)生12.7萬(wàn)元。為533戶特殊困難群眾購(gòu)買(mǎi)“雪中送炭”專項(xiàng)意外及補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)390.3萬(wàn)元?；菝駳浽嵫a(bǔ)貼197萬(wàn)元。全年為居家養(yǎng)老服務(wù)對(duì)象支付服務(wù)費(fèi)用151萬(wàn)元。“松鶴延年”老年人意外傷害及健康保險(xiǎn)共計(jì)607.6萬(wàn)元。向80歲以上老人發(fā)放高齡補(bǔ)貼1420萬(wàn)元?！吧鐓^(qū)長(zhǎng)壽食坊”就餐點(diǎn)6個(gè)，全年共為70歲以上老年人發(fā)放午餐補(bǔ)貼12萬(wàn)余元。截止2017年末全區(qū)有敬老院、養(yǎng)老院29所，床位數(shù)2405張，入住老人1300人。 勞動(dòng)就業(yè)

18、 2017年，武侯區(qū)適齡勞動(dòng)力43.9萬(wàn)人，就業(yè)人數(shù)43萬(wàn)人，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)16121人，幫助推薦下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)4789人，其中安置就業(yè)困難人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)1319人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率2.02%。 居民生活 2017年，武侯區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入42018元，比上年增長(zhǎng)8.2%。從收入構(gòu)成看，工資性收入24167元，比上年增長(zhǎng)8.1%，經(jīng)營(yíng)凈收入4431元，比上年增長(zhǎng)8.6%，財(cái)產(chǎn)凈收入4521元，比上年增長(zhǎng)7.2%，轉(zhuǎn)移性凈收入8899元，比上年增長(zhǎng)8.8%。居民人均消費(fèi)支出26689元，比上年增長(zhǎng)7.7%。 城市建設(shè) 2017年，武侯區(qū)完成智谷大道三段等7條道路建設(shè)。建成

19、碧云路幼兒園項(xiàng)目配建文化活動(dòng)中心等12個(gè)公建配套項(xiàng)目，開(kāi)工建設(shè)公建配套項(xiàng)目14個(gè)，簽訂公共配套設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)合同23個(gè)，組織并監(jiān)督移交公建配套項(xiàng)目4個(gè)。維護(hù)人行道529條、車行道533條，檢測(cè)橋梁131座；清掏雨污水管道196.1公里，9363座檢查井和進(jìn)水井；更換2535套檢查井井蓋和水籬子。道路“黑化”整治25條，啟動(dòng)實(shí)施紅牌樓片區(qū)、雙楠片區(qū)等42條道路“黑化”整治。校園周邊環(huán)境整治車行道9500平方米、人行道760平方米。投入專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)2.1億元清掃道路1430萬(wàn)平方米。城區(qū)生活垃圾收集實(shí)現(xiàn)袋裝化，處置清運(yùn)生活垃圾40.5萬(wàn)余噸，無(wú)公害處理率達(dá)到100%。2017年末，全區(qū)園林綠地面積達(dá)22

20、82.4公頃，綠地率38.9%；全區(qū)園林綠地覆蓋面積2624.8公頃，綠地覆蓋率44.8%；人均綠地面積37.9平方米，人均公共綠地16.5平方米。 環(huán)境保護(hù) 2017年，武侯區(qū)開(kāi)展大氣、水、土壤污染防治“三大戰(zhàn)役”，深入實(shí)施“治霾十條”和大氣治理“650”工程。全年共啟動(dòng)四級(jí)以上應(yīng)急預(yù)案7次，升級(jí)為二級(jí)應(yīng)急預(yù)案2次，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)223天，比上年增加22天。轄區(qū)內(nèi)污水處理廠處理污水7090.9萬(wàn)噸。 大力實(shí)施“三治一增”，建成12個(gè)小游園、微綠地，新增綠化面積4萬(wàn)平方米；新建綠道9公里，打造花樹(shù)街區(qū)5個(gè)，優(yōu)化提升特色道路50條；全面落實(shí)“河長(zhǎng)制”， 重點(diǎn)治理黑臭水體3條，對(duì)12條黑臭

21、水體實(shí)行全線截污、生態(tài)修復(fù)。關(guān)?！吧y”企業(yè)1698家，關(guān)停、改造碳烤店195家。 交通運(yùn)輸 武侯區(qū)公路密度為每百平方公里349公里，二級(jí)以上公路占39 %。區(qū)內(nèi)縱向有人民南路、高新大道、成雙大道、武侯大道、草金路等，橫向有一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、武青路、繞城高速公路等。過(guò)境公交線路有100余條，主要線路是1路、6路、8路、10路、11路、12路、16路、19路、21路、26路、27路、28路、34路、35路、42路、43路、45路、47路、48路、49路、51路、52路、53路、55路等。位于新南門(mén)的成都旅游集散中心(原新南門(mén)汽車站)是西南地區(qū)最大的旅游客運(yùn)中心，該站營(yíng)運(yùn)線路45條，客

22、運(yùn)線路遍布全川并輻射省外，車站可容納400位旅客，日均運(yùn)送旅客9500余人次。 （2） 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房地產(chǎn)總體情況 1.土地供應(yīng)量及成交量概況 (1)成都市供應(yīng)成交總量概況 2018年上半年，成都市土地供應(yīng)187宗，總供應(yīng)面積達(dá)到10,269,092平方米，合計(jì)15403.56畝,總供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)345.87%。 2.土地成交價(jià)對(duì)比分析 (1)成都市土地成交價(jià)對(duì)比分析 2018年第一、二季度和2017年全年相比，成交樓面價(jià)由2017年一季度的4,886元/㎡漲到了7,270元/㎡，然后一路走低，2018年二季度為3,236元/㎡。溢價(jià)率大幅下降，由2017年初

23、的63%降低至22%。 3.成交土地用途構(gòu)成分析 (1)成都市成交土地用途構(gòu)成分析 從成交構(gòu)成來(lái)看，在2018年上半年成交的178宗土地中，工業(yè)用地25宗(占比約23%)、商辦用地75宗(占比約32%)、住宅用地19宗(占比9%)、商住用地55宗(占比約33%)、其它用地4宗(占比約3%)。 而2017年上半年，成都成交的63宗土地中，工業(yè)用地5宗(占比12%)、商辦用地33宗(占比29%)、住宅用地0宗(占比0%)、其他用地5宗(占比16%)、商住用地20宗(占比43%)。 2018年上半年相對(duì)于2017年上半年成交的商辦用地?cái)?shù)量由2017年上半年的33宗增加至75宗，面積增

24、加幅度為379.19%。住宅用地?cái)?shù)量由2017年上半年的0宗增加至19宗。商住用地?cái)?shù)量由2017年上半年的20宗增加55宗，成交面積增加幅度為273.74%。工業(yè)用地的數(shù)量由2017年上半年的5宗增至25宗，成交面積增加幅度為701.81%。 2.住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 (1)供求量分析 成都市2018年上半年供應(yīng)面積從1月到2月有所減少，3月份相對(duì)于2月份有一定增加，4月份供應(yīng)量相對(duì)于3月份有小幅下降，5月份供應(yīng)量相對(duì)于4月份有一定增幅，6月份供應(yīng)量相對(duì)于5月份有較小的減少。從成交面積來(lái)看，1-3月成交面積與供應(yīng)面積的走勢(shì)相當(dāng)，但4月份的成交面積相對(duì)于3月份有一定增加，5月份有明顯回

25、落，6月份成交量呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年成都市普通住宅的供求比在0.83-1.19之間，供求比在0.8-1.2范圍內(nèi)時(shí)供需較為平衡，因此成都市2018年上半年普通住宅供應(yīng)量與需求量尚在平衡范圍內(nèi)波動(dòng)。 (2)供求區(qū)域分析 從上圖可以看出， 2018年上半年成都市普通住宅供應(yīng)面積與成交面積均排名首位的片區(qū)是雙流，供應(yīng)面積排名依次為龍泉、新都、溫江、郫都、城東。成交面積排名依次為溫江、郫都、龍泉、新都、城東。無(wú)論從供應(yīng)量還是成交量來(lái)看，成都市普通商品住宅市場(chǎng)主要還是活躍在成都市一圈層郊縣及城東范圍內(nèi)。 (3)成交價(jià)格分析 如上圖所示，2018年上半

26、年成都市普通商品住宅成交均價(jià)在2月份有一定上漲，3、4月份逐月下降，5月份出現(xiàn)明顯上漲，6月份出現(xiàn)明顯下降。 從不同區(qū)域來(lái)看，城中片區(qū)的成交均價(jià)依然是最高的，其次是城南、城西、城東、雙流、城北。目前成都市一圈層郊縣中，雙流房?jī)r(jià)位居第一，其次是郫都、龍泉、溫江、新都。 小結(jié)：2018年上半年成都市普通商品住宅市場(chǎng)依然處于樓市調(diào)控中，尤其是“5.15樓市新政”后，成交價(jià)格有明顯下降，但成交量雖然5月有所減少，6月成交量依然出現(xiàn)了上升態(tài)勢(shì)。調(diào)控新政策出臺(tái)后，市場(chǎng)短期內(nèi)呈現(xiàn)出一種下降態(tài)勢(shì)，但隨著人們對(duì)政策的適應(yīng)以及理性的需求，以及新房備案價(jià)的不斷提高，未來(lái)成都市普通商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格依然

27、會(huì)有上漲的趨勢(shì)。樓市調(diào)控政策不變的情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，成都市普通商品住宅的成交量不會(huì)出現(xiàn)大幅增加。 四、最高最佳使用分析 中筑西府蘭庭位于城市規(guī)劃高地武侯國(guó)際新城，成熟品質(zhì)宜居板塊新雙楠中心區(qū)域。交通便利，環(huán)境舒適，公共服務(wù)設(shè)施齊全。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。 五、估價(jià)方法選用 估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。 市場(chǎng)比較法：是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了

28、交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。 收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 （1） 比較法測(cè)算過(guò)程 可比實(shí)例情況表 比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例1 實(shí)例2 實(shí)例3 項(xiàng)目名稱 中筑西府蘭庭 西城派 金隅瓏熙匯 美泉悅府 單價(jià)(元/m2) 待估價(jià) 12150 12010 13100 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易日期 2015.6.1 2015.5 2015.3 2015.9

29、交易方式 正常出售 正常出售 正常出售 正常出售 交割方式 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 區(qū)域因素 區(qū)域繁華程度 一般 一般 一般 一般 道路通達(dá)度 臨主干道 臨主干道 臨主干道 臨主干道 交通便利度 多路公交 多路公交 多路公交 多路公交 公共設(shè)施完備度 較完備 較完備 較完備 較完備 基礎(chǔ)設(shè)施完備度 完備 完備 完備 完備 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 較好 較好 較好 較好 個(gè)別因素 小區(qū)環(huán)境 一般 一般 一般 一般 小區(qū)配套 一般 一般 一般 一般 學(xué)區(qū)情況 一般 一般 一般 一般 層次 1

30、9 18 19 20 戶型 三室二廳 三室二廳 三室二廳 三室二廳 朝向 南北向 南北向 南北向 南北向 結(jié)構(gòu)形式 框架 框架 框架 框架 房屋配套設(shè)施 完備 完備 完備 完備 建筑年代 2015 2015 2015 2015 裝修情況 中等 中等 中等 中等 比較因素系數(shù)表 項(xiàng)目 比較因素 估價(jià)對(duì)象 西城派 金隅瓏熙匯 美泉悅府 交易時(shí)間 100 100 102 99 交易情況 100 100 100 100 區(qū)域因素 中心職能總數(shù) 100 100 10

31、0 100 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 96 96 96 公交流量 100 100 100 100 人流量 100 100 100 100 商業(yè)繁華程度 100 100 100 100 區(qū)域交通管制 100 100 100 100 個(gè)別因素 附近公交情況 100 100 100 100 臨街寬度 100 98 98 98 房屋形狀 100 98 98 98 停車狀況 100 100 100 100 比準(zhǔn)價(jià)格表 項(xiàng)目 比較因素 西城派 金隅瓏熙匯 美泉悅

32、府 房地產(chǎn)價(jià)格 （元/m2） 12150 12010 13100 交易時(shí)間 100/100 100/102 100/99 交易情況 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 中心職能總數(shù) 100/100 100/100 100/100 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/96 100/96 100/96 公交流量 100/100 100/100 100/100 人流量 100/100 100/100 100/100 商業(yè)繁華程度 100/100 100/100 100/100 區(qū)域交通管制 100/100 10

33、0/100 100/100 個(gè)別因素 附近公交情況 100/100 100/100 100/100 臨街寬度 100/98 100/98 100/98 房屋形狀 100/98 100/98 100/98 停車狀況 100/100 100/100 100/100 比準(zhǔn)價(jià)格 13178.10 12770.84 14352.01 根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值，則： （13178.10+12770.84+14352.01）/3=13433.65元/㎡ （2） 收益法測(cè)算過(guò)程 1. 持有期 根據(jù)估價(jià)對(duì)象

34、《土地房屋權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象土地使用期限是2013年1月1日起至2083年1月1日止，價(jià)值時(shí)點(diǎn)土地使用期限剩余65年估價(jià)對(duì)象建筑物建成于2015年（元/㎡）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年（元/㎡）價(jià)值時(shí)點(diǎn)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為57年（元/㎡） 2. 有效毛收入 按出租型求取有效毛收入（元/㎡） （1）市場(chǎng)租金水平 ①市場(chǎng)租金可比實(shí)例 估價(jià)人員通過(guò)資料收集，選擇了與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相當(dāng)?shù)囊韵氯齻€(gè)可比實(shí)例。 可比實(shí)例情況說(shuō)明表 項(xiàng)目名稱 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 武侯區(qū)外雙楠晉陽(yáng)路423號(hào)龍湖金楠時(shí)光 武侯區(qū)外雙楠鷺島路33號(hào)鷺島國(guó)際四期

35、 武侯區(qū)外雙楠晉西路一街66號(hào)龍湖金楠天街 租金單價(jià) 77元（㎡/月） 74元（㎡/月） 79元（㎡/月） 用途 普通住宅 普通住宅 普通住宅 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 朝向 朝南 南北 東南 樓層 中層（共24層） 中層（共18層） 高層（共24層） 規(guī)模（面積） 67㎡ 78㎡ 78㎡ 室內(nèi)裝修 精裝 精裝 精裝 室內(nèi)設(shè)備 齊全 齊全 齊全 建成年份 2016年 2012年 2016年 租金內(nèi)涵 租金面積為建筑面積，租金于每季度期初支付，押金為一個(gè)月房租，租賃價(jià)中含室內(nèi)普通裝

36、修及室內(nèi)設(shè)備；承租方負(fù)責(zé)：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等；出租房負(fù)責(zé)：房屋出租稅費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等 租金面積為建筑面積，租金于每季度期初支付，押金為一個(gè)月房租，租賃價(jià)中含室內(nèi)普通裝修及室內(nèi)設(shè)備；承租方負(fù)責(zé)：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等；出租房負(fù)責(zé)：房屋出租稅費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等 租金面積為建筑面積，租金于每季度期初支付，押金為一個(gè)月房租，租賃價(jià)中含室內(nèi)普通裝修及室內(nèi)設(shè)備；承租方負(fù)責(zé)：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等；出租房負(fù)責(zé)：房屋出租稅費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等 資料來(lái)源 安居客租房信息 安居客租房信息 安居客租房信息 ②租金可比實(shí)例調(diào)整 租金單價(jià)的時(shí)點(diǎn)與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相

37、近，不必進(jìn)行市場(chǎng)狀況的調(diào)整?？杀葘?shí)例與估價(jià)對(duì)象租金內(nèi)涵已統(tǒng)一，不必在建立比較基礎(chǔ)。由于所選用的租金的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象區(qū)位想當(dāng)所以只需要對(duì)表2的因素進(jìn)行調(diào)整。 因素對(duì)比表 表2 項(xiàng)目名稱 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 用途 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 朝向 朝南 南北 東南 樓層 中層（共24層） 中層（共18層） 高層（共24層） 規(guī)模（面積） 42㎡-400㎡ 67㎡ 78㎡ 78㎡ 室內(nèi)裝修 不計(jì)裝修 精裝 精裝 精裝

38、 室內(nèi)設(shè)備 不計(jì) 齊全 齊全 齊全 新舊程度 2015年建成，維護(hù)狀態(tài)較好，功能折舊不明顯，無(wú)外部性折舊 2015年建成，維護(hù)狀態(tài)較好，功能折舊不明顯，無(wú)外部性折舊 2012年建成，維護(hù)狀態(tài)較好，功能折舊不明顯，無(wú)外部性折舊 2015年建成，維護(hù)狀態(tài)較好，功能折舊不明顯，無(wú)外部性折舊 調(diào)整系數(shù)表 表3 項(xiàng)目名稱 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 租金單價(jià) 77元（㎡/月） 74元（㎡/月） 79元（㎡/月） 建筑結(jié)構(gòu) 0 0 0 朝向 0 -3 -5 樓層 -4 -3 -5 規(guī)模（面積） -3 0 0

39、室內(nèi)裝修 10 10 10 室內(nèi)設(shè)備 8 8 8 新舊程度 0 -3 0 調(diào)整值小計(jì) 11 9 8 調(diào)整系數(shù) 100/111 100/109 100/108 比較單價(jià)（元/㎡） 69.37元（㎡/月） 67.89元（㎡/月） 73.15元（㎡/月） ③市場(chǎng)租金的確定 由于各可比實(shí)例比較租金單價(jià)比較接近，故采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法，即價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)租金=（69.37+67.89+73.15）/3=70.14元（㎡/月） (2) 租約限制 由于價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象無(wú)租約限制，故無(wú)需考慮租約對(duì)價(jià)值產(chǎn)生的影響（元/㎡） (3) 租賃面積確定 租金內(nèi)

40、涵為建筑面積估價(jià)對(duì)象權(quán)證記載的建筑面積為㎡，則估價(jià)對(duì)象租賃面積確定為建筑面積㎡（元/㎡） (4) 空置和租金損失 根據(jù)對(duì)同類規(guī)模普通住宅物業(yè)的調(diào)查，年空置約為5%至10%（元/㎡）遵照抵押估計(jì)謹(jǐn)慎原則，本次估計(jì)的空置率取10%（元/㎡）由于出租房均有一定數(shù)額押金，且租金期初至故基本不存在租金損失（元/㎡） (5) 其他收入 其他收入主要是押金產(chǎn)生的利息，由于押金所產(chǎn)生的利息較小，估價(jià)時(shí)略而不記（元/㎡） 3. 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的構(gòu)成，取值詳見(jiàn)表格 4. 房地產(chǎn)期間收益 房地產(chǎn)期間收益，詳見(jiàn)表格 5. 變化趨勢(shì)分析 根據(jù)成都市同類房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)近五年來(lái)公布的租金行情走勢(shì)，并

41、對(duì)年凈收益進(jìn)行分析，同類物業(yè)年凈收益逐年遞增率為2%到4%（元/㎡）結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況和估價(jià)人員分析，采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法預(yù)期未來(lái)估價(jià)對(duì)象未來(lái)五年內(nèi)時(shí)間收益每年上漲2.5%（元/㎡） 6. 報(bào)酬率確定 采用累加法求取報(bào)酬率測(cè)算結(jié)果詳見(jiàn)表格（元/㎡） 7. 測(cè)算結(jié)果公式選用和計(jì)算過(guò)程（元/㎡） 由于可以調(diào)查到與估價(jià)對(duì)象具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的收益率來(lái)求取報(bào)酬率，所以選用報(bào)酬資本化法（元/㎡） 報(bào)酬率求取表 序號(hào) 項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象取值 1 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 1.75%(價(jià)值時(shí)點(diǎn)銀行一年期存款基準(zhǔn)利率（元/㎡）) 2 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率 1.75% 3 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率

42、1.50% 4 缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率 2.00% 5 易于獲得融資的優(yōu)惠率 -0.80% 6 所得稅抵扣的優(yōu)惠率 -0.60% 7 合計(jì) 5.0% 收益價(jià)值測(cè)算表 序號(hào) 內(nèi)容 數(shù)量 備注 （一） 房地產(chǎn)年有效毛收入（元/㎡） 757.51 （一）=①*12-②+③=70.14*12-84.17+0=757.51元 ① 月租金（元/㎡） 70.14 根據(jù)上文求取的市場(chǎng)租金 ② 空置和租金損失（元/㎡） 84.17 上文已說(shuō)明，按10%估計(jì)， 空置和租金損失=月租金*12*空置和租金損失率=①*12

43、*10%=84.17元 ③ 其他收入（元/㎡） 0 其他收入主要是押金產(chǎn)生的利息，由于押金所產(chǎn)生的利息較小，估價(jià)時(shí)略而不記 （二） 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（元/㎡） 106.26 ①-⑤加總。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=維修費(fèi)+管理費(fèi)+房產(chǎn)稅+保險(xiǎn)費(fèi)+營(yíng)業(yè)稅金及附加= ① 維修費(fèi)（元/㎡） 57 指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費(fèi)用,根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ靸r(jià)指標(biāo)資料,同類房屋重置價(jià)3700至3900元/㎡，本估價(jià)區(qū)3800元/㎡，維修費(fèi)用按正常水平及市場(chǎng)慣例取房屋重置價(jià)的1.5%計(jì)，即維修費(fèi)=房屋重置價(jià)*維修費(fèi)率=3800*1.5%=57 ②

44、 管理費(fèi)（元/㎡） 11.36 指為保證房屋正常使用，每年需支付的管理費(fèi)用按正常水平及市場(chǎng)慣例取房地產(chǎn)年有效毛收入的1.5%計(jì)，即管理費(fèi)=年有效毛收入*管理費(fèi)率=（一）*1.5%=757.51*1.5%=11.36元 ③ 房產(chǎn)稅（元/㎡） 30.30 指房屋出租所需交的相關(guān)稅費(fèi)，房產(chǎn)稅按當(dāng)?shù)赜?jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，取房地產(chǎn)年有效毛收入的4%計(jì)，即房產(chǎn)稅=年有效毛收入*房產(chǎn)稅率=（一）*4%=757.51*4%=30.30元 ④ 保險(xiǎn)費(fèi)（元/㎡） 7.6 指房產(chǎn)

45、所有權(quán)人未自己的房產(chǎn)，避免意外損失而上保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。按當(dāng)?shù)匾?guī)定取房屋重置價(jià)格的0.2%。房屋重置價(jià)格取3800元/㎡，即保險(xiǎn)費(fèi)=房屋重置價(jià)*保險(xiǎn)費(fèi)率=3800*0.2%=7.6元 ⑤ 營(yíng)業(yè)稅金及附加（元/㎡） 0 指房產(chǎn)出租人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的營(yíng)業(yè)稅等。根據(jù)規(guī)定月租金收入5000元以上，營(yíng)業(yè)稅按房地產(chǎn)有效毛收入的1.5%，教育費(fèi)附加等營(yíng)業(yè)稅附加稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的12%，總計(jì)為房地產(chǎn)年有效毛收入的1.68%，月收入低于5000元不征收營(yíng)業(yè)稅。 （三） 房地產(chǎn)期間收益a（元/㎡） 651.15 （三）=（一）-（二），即期間

46、收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 （四） 房地產(chǎn)報(bào)酬率r 5% 上文已說(shuō)明 （五） 房地產(chǎn)使用年限與剩余受益年限n（年） 58 上文已說(shuō)明 （六） 收益價(jià)值（單價(jià)）V（元/㎡） 12215.57 公示上文已說(shuō)明 根據(jù)上表求得估價(jià)對(duì)象收益單價(jià)為12215.57元/㎡ 七、估價(jià)結(jié)果確定 由市場(chǎng)比較法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為13433.65元/㎡ ，由收益法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為12215.57元/㎡兩者相差不大，兩者取平均數(shù)并取整，則： 委估房地產(chǎn)的單價(jià)=（13433.65＋12215.57）/2=12824.61元/㎡ 取整為12824.61元/㎡ 因此確定該房地產(chǎn)的掛牌價(jià)格為壹萬(wàn)貳仟捌佰貳拾肆元整。 專心---專注---專業(yè)