房地產(chǎn)估價作業(yè)-房地產(chǎn)技術(shù)估價報告(共23頁)

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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上 中筑西府蘭庭房地產(chǎn)技術(shù)估價報告 一、個別因素分析 1. 物質(zhì)實體狀況 建筑物狀況 ⑴委估建筑物于2015年建成，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為90%， 建筑面積 平米 占地面積 32069平米 ⑵中筑西府蘭庭位于城市規(guī)劃高地武侯國際新城，成熟品質(zhì)宜居板塊新雙楠中心區(qū)域。項目整體占地100余畝，大圍合式布局，整體規(guī)劃以公園為基底，真正踐行“公園式上蓋設計”的全新宜居理念。中筑置業(yè)，來自首都，添彩成都。以“筑造中國的普通住宅”為使命，2013攜手眾多行業(yè)品牌，潛心磨礪，筑造成都建筑精品。 二、區(qū)位狀況描述與分析分析 （一）位

2、置狀況 位置狀況表 項目 描述與分析 1.坐落 成都市武侯區(qū) - 外雙楠 福錦路一段669號 2.方位 武侯大道鐵佛段與萬興路交匯處（武侯立交外） 3.與重要場所距離 距離市中心11公里，距離武侯區(qū)政府8.4公里，距離石羊客運站5.6公里 4.樓層 17層，總樓層4層，多棟，總共9棟，獨棟2棟，底商4棟 5.居住聚集度 經(jīng)典西悅城 成發(fā)紫悅府 春天里 置信逸都城 鑫海天城六期 協(xié)信星鷺原 佳樂云錦 清江花都 金融街金悅府 等住宅生活小區(qū)，居住密集度高。 （2） 交通狀況 交通狀況表 項目 描述與分析 1.道路狀況 周邊有福錦路、萬興路、金履路、

3、武侯大道鐵佛段等城市交通主次干道，路網(wǎng)密集，交通通達度高 2.出入可利用交通工具 出入可利用公交車、地鐵、出租車等，估價對象距離萬興路西公交站86米途徑公交車41路、248路。距武侯大道鐵佛段北公交站199米途徑201路;248路;339路;846路;g79路，距離地鐵10號簇錦2.2公里。交通便捷度高 3.停車方便程度 小區(qū)內(nèi)共有車位861個，周邊具有公共停車場，停車方便度較好。 （3） 外部配套設施狀況 外部配套設施表 項目 描述與分析 1.基礎設施 基礎設施已達到“六通”（上下水、路、電、通信網(wǎng)絡、燃氣）水、電、網(wǎng)供應保證率高，基礎設施完善

4、 2.公共服務設施 周邊有: 學校:成都市武侯區(qū)第六幼兒園（518米），成都金花光明學校（1108米），成都市星光學校（1684米），成都市武侯科技園小學（2044米），成都市簇橋小學校（2067米），江安河中學(在建)（2307米） 購物： 007超市(蘭庭店)（126米），007超市(蘭庭店)（126米），川藏路加油站便利店（182米），昆侖好客（243米），玖零經(jīng)營部（345米），瑞琪軟裝（991米），金龍鞋跟商行（1132米） 醫(yī)院：簇錦社區(qū)衛(wèi)生服務中心（736米），華佛國際婦產(chǎn)醫(yī)院（798米） 生活： 招商銀行(福錦路小微支行)（232米）

5、，招商銀行24小時自助銀行(福錦路小微支行)（232米），招商銀行24小時自助銀行(福錦路小微支行)（232米），中國農(nóng)業(yè)銀行(武科支行)（408米） 娛樂： 萬達影城(武侯萬達廣場店)（1159米），簇錦公園（1438米），太平洋影城(成都上風港店)（1739米），成都婚慶藝術(shù)公園（1872米），保利萬和國際影城(世紀百合店)（1977米） 餐飲： 巴色魚撈（31米），蘭夫卡咖啡(萬興路店)（36米），成都金五門秘制老火鍋（50米），漁碼頭河鮮自助火鍋（50米），曉宇火鍋(新雙楠店)（51米），串門兒龍蝦(大悅城店)（54米） 公共服務設施完善 （4） 周圍環(huán)境狀況 周圍環(huán)

6、境狀況表 項目 描述與分析 1.自然環(huán)境 成都平均海拔500米，具有典型的盆地氣候特征。在亞熱帶季風氣候作用下，春早、夏熱、秋涼、冬暖，年平均氣溫16℃，年降雨量1000毫米左右。成都氣候有兩個顯著特點：一是多云霧，日照時間短;二是空氣潮濕。因此，夏天雖然氣溫不高，卻顯得悶熱;二是空氣潮濕。因此，夏天雖然氣溫不高，卻顯得悶熱;冬天平均氣溫雖在5℃以上，但陰天多，空氣潮，卻顯得很陰冷。成都的雨水集中在7、8兩個月，冬春兩季干旱少雨，極少冰雪。 2.人文環(huán)境 成都是著名的文化，之都周邊居住居民素質(zhì)較好治安狀況好，人文環(huán)境優(yōu)異。 3.景觀 區(qū)域內(nèi)有“成都武侯祠”“杜甫草堂”“浣花溪”

7、等景觀較好 三、市場背景描述與分析 1.一般因素 影響房地產(chǎn)價格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場等。 ⑴地理位置以及行政區(qū)劃 地處西南部，因境內(nèi)而得名， 武侯區(qū)位于成都市城區(qū)西南部，東與隔河相望，北與毗鄰，西南與接壤，東南與高新區(qū)相連。地理坐標介于東經(jīng)10356′45″～10405′33″北緯3034′31″～3039′49″之間。東西長約13公里，南北寬約10公里 武侯區(qū)13街道行政區(qū)劃圖 截至2014年12月31日，武侯區(qū)管理13個街道：、、、、、、、、、、、、。 另外，還有、、、被托管 ⑵當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展狀況 經(jīng)濟：

8、 2017年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值972.4億元，比上年增長8%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值70萬元，增長7.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值196.2億元，增長7.4%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值776.2億元，增長8.2%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為92.8%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值89544元，比上年增長8%。三次產(chǎn)業(yè)比重為0.001：20.177：79.822。 非公有制經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展。全年實現(xiàn)非公有制經(jīng)濟增加值685.7億元，比上年增長8%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達到70.5%。其中第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值181億元，增長7.3%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值504.7億元，增長8.3%。非公有制企業(yè)(指個體、私營企業(yè)、外商和

9、港澳臺投資企業(yè))實現(xiàn)稅收收入65.5億元，比上年增長33.7%。 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革穩(wěn)步推進。商品住宅房庫存面積持續(xù)減少，年末商品住宅房待售面積比上年末下降21.6%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)每百元主營業(yè)務收入中的成本為75.65元，比上年下降2.68元。[13] 新動能新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)態(tài)勢良好。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體面積超過43萬平方米；新增1家省級工程實驗室、5家市級以上創(chuàng)新平臺、60家高新技術(shù)企業(yè)；新增“新三板”掛牌企業(yè)9家。全年規(guī)模以上工業(yè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值比上年增長39.2%。高技術(shù)制造業(yè)總產(chǎn)值比上年增長15.2%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為16.5%。全年技術(shù)改造投資55.2億元，增長7.3%

10、。網(wǎng)絡零售保持高速增長，全年限額以上單位通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)的商品零售額比上年增長30.8%。新興服務業(yè)加快發(fā)展，全年規(guī)模以上服務業(yè)中，戰(zhàn)略性新興服務業(yè)、信息消費服務業(yè)、高技術(shù)服務業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入分別比上年增長10.6%、11.5%、11%。 發(fā)展質(zhì)量效益有所改善。全年一般公共預算收入完成65.2億元，比上年增長8.4%，其中地方稅收收入完成42.1億元，比上年增長8.5%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅總額21.7億元，比上年增長4.6%。全年規(guī)模以上服務業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅總額28.9億元，比上年增長242.5%。全年凈增規(guī)模以上工業(yè)和服務業(yè)、限額以上批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)、資質(zhì)以上建筑業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)6

11、5家 社會事業(yè)編輯 教育 2017年， 武侯區(qū)共有中小學76所，其中公辦中小學51所，民辦中小學25所；幼兒園155所，其中公辦幼兒園39所，民辦幼兒園116所。在校學生14.5萬人，在崗教職工1.3萬人。全年教育總投入14.5億元，同比增長15%，落實保障教育惠民資金1.1億元。接收6768名符合條件的隨遷子女入學。全區(qū)基本普及學前三年教育，新建成幼兒園8所，新增學位3150個。創(chuàng)辦成都市一級園1所。新（改擴）建小學2所，回收回購幼兒園2所,新增學位2430個。區(qū)域?qū)W?！绑w育藝術(shù)2+1”項目合格率98.7%。中小學生體質(zhì)健康合格率98%。區(qū)域?qū)W生藝術(shù)素質(zhì)測評合格率小學93.5%、初中8

12、9.7%、高中86.5%。教育現(xiàn)代化發(fā)展水平總達成度、教育國際化發(fā)展水平均位列全市第一。 衛(wèi)生 2017年，全區(qū)共組建家庭醫(yī)生團隊113個，覆蓋率達50.3%。重大傳染病和地方病病人免費治療在治人數(shù)1675人，其中：免費救治艾滋病1209人、結(jié)核病464人、瘧疾2人。孕產(chǎn)婦系統(tǒng)管理率96%，孕產(chǎn)婦死亡率9.4/10萬，嬰兒死亡率3.1‰，0－5歲兒童死亡率4.2‰，0－3歲兒童系統(tǒng)管理率95.6%,全區(qū)分娩新生兒30235人，免費代謝性疾病篩查29851人，篩查率為98.7%，免費聽力篩查29783人，篩查率為98.5%，耳聾基因篩查7952人。關愛特別扶助對象1136人，扶助金額 813

13、萬元。全面落實獨生子女父母獎勵 8731人，發(fā)放金額 50.9 萬元。 科技 2017年，全區(qū)新增高新技術(shù)企業(yè)60家，高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)達216家。全年組織申報各類科技計劃項目475項，立項294項，其中國家級立項41項，獲得資助資金845.6萬元；省、市級立項253項，獲得資助資金5585.7萬元。全年共安排區(qū)級應用技術(shù)研究與開發(fā)資金2186.7萬元。獲得省、市科技進步獎和專利獎12項，其中，獲四川省科技進步二等獎一項，獲成都市科技進步一等獎一項。全年申請各類專利19934件，其中發(fā)明專利8189件。 文化 2017年，武侯區(qū)確立“文創(chuàng)武侯”戰(zhàn)略定位，文創(chuàng)項目加快推進。按照“一城”“一

14、帶”“一坊”“一港”的產(chǎn)業(yè)空間布局，規(guī)劃建設三國蜀漢城、天府芙蓉園、成都音樂坊等28個重大文創(chuàng)項目，計劃總投資超過600億元，其中，“水韻天府”文化旅游休閑街區(qū)（一期）建成投運，四川國際文化人才港、1906軍民融合創(chuàng)意工廠等重大文創(chuàng)項目加快推進。組建規(guī)模10億元的體育文娛產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，建成文創(chuàng)專業(yè)樓宇20余萬平方米。 全年開展“武侯鬧春”、“文化四季風”等群眾文化活動1600余場，舉辦第六屆非遺節(jié)武侯分會場；赴加拿大和突尼斯開展對外文化交流活動4場；區(qū)文化館開設文化藝術(shù)培訓班120個，區(qū)圖書館新增身份證免押金注冊讀者近6000人，文獻流通量27萬余冊次，接待到館讀者流通近39萬人次；建成

15、公共文化服務標準化示范點10個、基層綜合文化服務中心示范點10個、公共文化服務中心城區(qū)網(wǎng)格化示范點2個、文化地標11個。 體育 2017年，武侯區(qū)全年開展“運動成都活力武侯”、“諸侯爭鋒”等全民健身活動465場次，參與總?cè)藬?shù)達85萬余人次；承辦菁英航運國際乒聯(lián)世界巡回賽2017年中國乒乓球公開賽（成都）、2017年“巴蜀武道杯”全國青年跆拳道錦標、全國圍棋甲級聯(lián)賽、2017NESO全國電子競技公開賽等大型賽事；新建成都市示范性五人制足球場8片，七人制足球場地2片；室外健身設施新建16條、更換17條、補建3條；完成4400余人免費國民體質(zhì)測試和健身指導，向群眾免費開放體育鍛煉人次達50104

16、人次。 社會保障 2017年，武侯區(qū)城鎮(zhèn)職工五項社會保險基金累計征收50.7億元。全年擴面凈增城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險7.5萬人、城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險6.9萬人、工傷保險7.1萬人、生育保險7.3萬人，失業(yè)保險6.4萬人，城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險參保5553人，參保覆蓋率達到95%以上。 社會救助體系進一步完善。通過“慈善惠民超市”為低保人員提供購物補貼130.1萬元。為21412人次發(fā)放最低生活保障金1112.2萬元，累計月人均補差519.4元。醫(yī)療救助1216人次，救助資金86.8萬元，城鄉(xiāng)醫(yī)療救助民政政策范圍內(nèi)住院自付費用救助比例達到75%以上。為1795名低保對象、重點優(yōu)撫對象和孤兒購買城鄉(xiāng)

17、基本醫(yī)療保險和大病補充醫(yī)療保險資金132.5萬元。發(fā)放臨時救助金48.1萬元。對低收入群體及孤兒一次性價格補貼56.2萬元。發(fā)放散居孤兒生活費11.1萬元。資助低保家庭學生12.7萬元。為533戶特殊困難群眾購買“雪中送炭”專項意外及補充醫(yī)療保險390.3萬元。惠民殯葬補貼197萬元。全年為居家養(yǎng)老服務對象支付服務費用151萬元?！八生Q延年”老年人意外傷害及健康保險共計607.6萬元。向80歲以上老人發(fā)放高齡補貼1420萬元?！吧鐓^(qū)長壽食坊”就餐點6個，全年共為70歲以上老年人發(fā)放午餐補貼12萬余元。截止2017年末全區(qū)有敬老院、養(yǎng)老院29所，床位數(shù)2405張，入住老人1300人。 勞動就業(yè)

18、 2017年，武侯區(qū)適齡勞動力43.9萬人，就業(yè)人數(shù)43萬人，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)16121人，幫助推薦下崗失業(yè)人員實現(xiàn)再就業(yè)4789人，其中安置就業(yè)困難人員實現(xiàn)再就業(yè)1319人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率2.02%。 居民生活 2017年，武侯區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入42018元，比上年增長8.2%。從收入構(gòu)成看，工資性收入24167元，比上年增長8.1%，經(jīng)營凈收入4431元，比上年增長8.6%，財產(chǎn)凈收入4521元，比上年增長7.2%，轉(zhuǎn)移性凈收入8899元，比上年增長8.8%。居民人均消費支出26689元，比上年增長7.7%。 城市建設 2017年，武侯區(qū)完成智谷大道三段等7條道路建設。建成

19、碧云路幼兒園項目配建文化活動中心等12個公建配套項目，開工建設公建配套項目14個，簽訂公共配套設施項目建設合同23個，組織并監(jiān)督移交公建配套項目4個。維護人行道529條、車行道533條，檢測橋梁131座；清掏雨污水管道196.1公里，9363座檢查井和進水井；更換2535套檢查井井蓋和水籬子。道路“黑化”整治25條，啟動實施紅牌樓片區(qū)、雙楠片區(qū)等42條道路“黑化”整治。校園周邊環(huán)境整治車行道9500平方米、人行道760平方米。投入專項經(jīng)費2.1億元清掃道路1430萬平方米。城區(qū)生活垃圾收集實現(xiàn)袋裝化，處置清運生活垃圾40.5萬余噸，無公害處理率達到100%。2017年末，全區(qū)園林綠地面積達22

20、82.4公頃，綠地率38.9%；全區(qū)園林綠地覆蓋面積2624.8公頃，綠地覆蓋率44.8%；人均綠地面積37.9平方米，人均公共綠地16.5平方米。 環(huán)境保護 2017年，武侯區(qū)開展大氣、水、土壤污染防治“三大戰(zhàn)役”，深入實施“治霾十條”和大氣治理“650”工程。全年共啟動四級以上應急預案7次，升級為二級應急預案2次，空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)223天，比上年增加22天。轄區(qū)內(nèi)污水處理廠處理污水7090.9萬噸。 大力實施“三治一增”，建成12個小游園、微綠地，新增綠化面積4萬平方米；新建綠道9公里，打造花樹街區(qū)5個，優(yōu)化提升特色道路50條；全面落實“河長制”， 重點治理黑臭水體3條，對12條黑臭

21、水體實行全線截污、生態(tài)修復。關?！吧y”企業(yè)1698家，關停、改造碳烤店195家。 交通運輸 武侯區(qū)公路密度為每百平方公里349公里，二級以上公路占39 %。區(qū)內(nèi)縱向有人民南路、高新大道、成雙大道、武侯大道、草金路等，橫向有一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、武青路、繞城高速公路等。過境公交線路有100余條，主要線路是1路、6路、8路、10路、11路、12路、16路、19路、21路、26路、27路、28路、34路、35路、42路、43路、45路、47路、48路、49路、51路、52路、53路、55路等。位于新南門的成都旅游集散中心(原新南門汽車站)是西南地區(qū)最大的旅游客運中心，該站營運線路45條，客

22、運線路遍布全川并輻射省外，車站可容納400位旅客，日均運送旅客9500余人次。 （2） 當?shù)厥袌龇康禺a(chǎn)總體情況 1.土地供應量及成交量概況 (1)成都市供應成交總量概況 2018年上半年，成都市土地供應187宗，總供應面積達到10,269,092平方米，合計15403.56畝,總供應面積同比增長345.87%。 2.土地成交價對比分析 (1)成都市土地成交價對比分析 2018年第一、二季度和2017年全年相比，成交樓面價由2017年一季度的4,886元/㎡漲到了7,270元/㎡，然后一路走低，2018年二季度為3,236元/㎡。溢價率大幅下降，由2017年初

23、的63%降低至22%。 3.成交土地用途構(gòu)成分析 (1)成都市成交土地用途構(gòu)成分析 從成交構(gòu)成來看，在2018年上半年成交的178宗土地中，工業(yè)用地25宗(占比約23%)、商辦用地75宗(占比約32%)、住宅用地19宗(占比9%)、商住用地55宗(占比約33%)、其它用地4宗(占比約3%)。 而2017年上半年，成都成交的63宗土地中，工業(yè)用地5宗(占比12%)、商辦用地33宗(占比29%)、住宅用地0宗(占比0%)、其他用地5宗(占比16%)、商住用地20宗(占比43%)。 2018年上半年相對于2017年上半年成交的商辦用地數(shù)量由2017年上半年的33宗增加至75宗，面積增

24、加幅度為379.19%。住宅用地數(shù)量由2017年上半年的0宗增加至19宗。商住用地數(shù)量由2017年上半年的20宗增加55宗，成交面積增加幅度為273.74%。工業(yè)用地的數(shù)量由2017年上半年的5宗增至25宗，成交面積增加幅度為701.81%。 2.住宅房地產(chǎn)市場分析 (1)供求量分析 成都市2018年上半年供應面積從1月到2月有所減少，3月份相對于2月份有一定增加，4月份供應量相對于3月份有小幅下降，5月份供應量相對于4月份有一定增幅，6月份供應量相對于5月份有較小的減少。從成交面積來看，1-3月成交面積與供應面積的走勢相當，但4月份的成交面積相對于3月份有一定增加，5月份有明顯回

25、落，6月份成交量呈現(xiàn)上升態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年成都市普通住宅的供求比在0.83-1.19之間，供求比在0.8-1.2范圍內(nèi)時供需較為平衡，因此成都市2018年上半年普通住宅供應量與需求量尚在平衡范圍內(nèi)波動。 (2)供求區(qū)域分析 從上圖可以看出， 2018年上半年成都市普通住宅供應面積與成交面積均排名首位的片區(qū)是雙流，供應面積排名依次為龍泉、新都、溫江、郫都、城東。成交面積排名依次為溫江、郫都、龍泉、新都、城東。無論從供應量還是成交量來看，成都市普通商品住宅市場主要還是活躍在成都市一圈層郊縣及城東范圍內(nèi)。 (3)成交價格分析 如上圖所示，2018年上半

26、年成都市普通商品住宅成交均價在2月份有一定上漲，3、4月份逐月下降，5月份出現(xiàn)明顯上漲，6月份出現(xiàn)明顯下降。 從不同區(qū)域來看，城中片區(qū)的成交均價依然是最高的，其次是城南、城西、城東、雙流、城北。目前成都市一圈層郊縣中，雙流房價位居第一，其次是郫都、龍泉、溫江、新都。 小結(jié)：2018年上半年成都市普通商品住宅市場依然處于樓市調(diào)控中，尤其是“5.15樓市新政”后，成交價格有明顯下降，但成交量雖然5月有所減少，6月成交量依然出現(xiàn)了上升態(tài)勢。調(diào)控新政策出臺后，市場短期內(nèi)呈現(xiàn)出一種下降態(tài)勢，但隨著人們對政策的適應以及理性的需求，以及新房備案價的不斷提高，未來成都市普通商品住宅市場成交價格依然

27、會有上漲的趨勢。樓市調(diào)控政策不變的情況下，預計未來一段時間內(nèi)，成都市普通商品住宅的成交量不會出現(xiàn)大幅增加。 四、最高最佳使用分析 中筑西府蘭庭位于城市規(guī)劃高地武侯國際新城，成熟品質(zhì)宜居板塊新雙楠中心區(qū)域。交通便利，環(huán)境舒適，公共服務設施齊全。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。 五、估價方法選用 估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和杭州市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格。 市場比較法：是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了

28、交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格修正得出估價對象價格的一種估價方法。 收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 （1） 比較法測算過程 可比實例情況表 比較因素 估價對象 實例1 實例2 實例3 項目名稱 中筑西府蘭庭 西城派 金隅瓏熙匯 美泉悅府 單價(元/m2) 待估價 12150 12010 13100 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易日期 2015.6.1 2015.5 2015.3 2015.9

29、交易方式 正常出售 正常出售 正常出售 正常出售 交割方式 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 區(qū)域因素 區(qū)域繁華程度 一般 一般 一般 一般 道路通達度 臨主干道 臨主干道 臨主干道 臨主干道 交通便利度 多路公交 多路公交 多路公交 多路公交 公共設施完備度 較完備 較完備 較完備 較完備 基礎設施完備度 完備 完備 完備 完備 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 較好 較好 較好 較好 個別因素 小區(qū)環(huán)境 一般 一般 一般 一般 小區(qū)配套 一般 一般 一般 一般 學區(qū)情況 一般 一般 一般 一般 層次 1

30、9 18 19 20 戶型 三室二廳 三室二廳 三室二廳 三室二廳 朝向 南北向 南北向 南北向 南北向 結(jié)構(gòu)形式 框架 框架 框架 框架 房屋配套設施 完備 完備 完備 完備 建筑年代 2015 2015 2015 2015 裝修情況 中等 中等 中等 中等 比較因素系數(shù)表 項目 比較因素 估價對象 西城派 金隅瓏熙匯 美泉悅府 交易時間 100 100 102 99 交易情況 100 100 100 100 區(qū)域因素 中心職能總數(shù) 100 100 10

31、0 100 基礎設施狀況 100 96 96 96 公交流量 100 100 100 100 人流量 100 100 100 100 商業(yè)繁華程度 100 100 100 100 區(qū)域交通管制 100 100 100 100 個別因素 附近公交情況 100 100 100 100 臨街寬度 100 98 98 98 房屋形狀 100 98 98 98 停車狀況 100 100 100 100 比準價格表 項目 比較因素 西城派 金隅瓏熙匯 美泉悅

32、府 房地產(chǎn)價格 （元/m2） 12150 12010 13100 交易時間 100/100 100/102 100/99 交易情況 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 中心職能總數(shù) 100/100 100/100 100/100 基礎設施狀況 100/96 100/96 100/96 公交流量 100/100 100/100 100/100 人流量 100/100 100/100 100/100 商業(yè)繁華程度 100/100 100/100 100/100 區(qū)域交通管制 100/100 10

33、0/100 100/100 個別因素 附近公交情況 100/100 100/100 100/100 臨街寬度 100/98 100/98 100/98 房屋形狀 100/98 100/98 100/98 停車狀況 100/100 100/100 100/100 比準價格 13178.10 12770.84 14352.01 根據(jù)上述計算的結(jié)果，求比準價格的算術(shù)平均值，則： （13178.10+12770.84+14352.01）/3=13433.65元/㎡ （2） 收益法測算過程 1. 持有期 根據(jù)估價對象

34、《土地房屋權(quán)證》記載，估價對象土地使用期限是2013年1月1日起至2083年1月1日止，價值時點土地使用期限剩余65年估價對象建筑物建成于2015年（元/㎡）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟耐用年限為60年（元/㎡）價值時點建筑物剩余經(jīng)濟壽命為57年（元/㎡） 2. 有效毛收入 按出租型求取有效毛收入（元/㎡） （1）市場租金水平 ①市場租金可比實例 估價人員通過資料收集，選擇了與估價對象區(qū)位相當?shù)囊韵氯齻€可比實例。 可比實例情況說明表 項目名稱 可比實例A 可比實例B 可比實例C 武侯區(qū)外雙楠晉陽路423號龍湖金楠時光 武侯區(qū)外雙楠鷺島路33號鷺島國際四期

35、 武侯區(qū)外雙楠晉西路一街66號龍湖金楠天街 租金單價 77元（㎡/月） 74元（㎡/月） 79元（㎡/月） 用途 普通住宅 普通住宅 普通住宅 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 朝向 朝南 南北 東南 樓層 中層（共24層） 中層（共18層） 高層（共24層） 規(guī)模（面積） 67㎡ 78㎡ 78㎡ 室內(nèi)裝修 精裝 精裝 精裝 室內(nèi)設備 齊全 齊全 齊全 建成年份 2016年 2012年 2016年 租金內(nèi)涵 租金面積為建筑面積，租金于每季度期初支付，押金為一個月房租，租賃價中含室內(nèi)普通裝

36、修及室內(nèi)設備；承租方負責：物業(yè)費、水電費、燃氣費等；出租房負責：房屋出租稅費、管理費、維修費、保險費等 租金面積為建筑面積，租金于每季度期初支付，押金為一個月房租，租賃價中含室內(nèi)普通裝修及室內(nèi)設備；承租方負責：物業(yè)費、水電費、燃氣費等；出租房負責：房屋出租稅費、管理費、維修費、保險費等 租金面積為建筑面積，租金于每季度期初支付，押金為一個月房租，租賃價中含室內(nèi)普通裝修及室內(nèi)設備；承租方負責：物業(yè)費、水電費、燃氣費等；出租房負責：房屋出租稅費、管理費、維修費、保險費等 資料來源 安居客租房信息 安居客租房信息 安居客租房信息 ②租金可比實例調(diào)整 租金單價的時點與價值時點相

37、近，不必進行市場狀況的調(diào)整?？杀葘嵗c估價對象租金內(nèi)涵已統(tǒng)一，不必在建立比較基礎。由于所選用的租金的可比實例與估價對象區(qū)位想當所以只需要對表2的因素進行調(diào)整。 因素對比表 表2 項目名稱 估價對象 可比實例A 可比實例B 可比實例C 用途 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 朝向 朝南 南北 東南 樓層 中層（共24層） 中層（共18層） 高層（共24層） 規(guī)模（面積） 42㎡-400㎡ 67㎡ 78㎡ 78㎡ 室內(nèi)裝修 不計裝修 精裝 精裝 精裝

38、 室內(nèi)設備 不計 齊全 齊全 齊全 新舊程度 2015年建成，維護狀態(tài)較好，功能折舊不明顯，無外部性折舊 2015年建成，維護狀態(tài)較好，功能折舊不明顯，無外部性折舊 2012年建成，維護狀態(tài)較好，功能折舊不明顯，無外部性折舊 2015年建成，維護狀態(tài)較好，功能折舊不明顯，無外部性折舊 調(diào)整系數(shù)表 表3 項目名稱 可比實例A 可比實例B 可比實例C 租金單價 77元（㎡/月） 74元（㎡/月） 79元（㎡/月） 建筑結(jié)構(gòu) 0 0 0 朝向 0 -3 -5 樓層 -4 -3 -5 規(guī)模（面積） -3 0 0

39、室內(nèi)裝修 10 10 10 室內(nèi)設備 8 8 8 新舊程度 0 -3 0 調(diào)整值小計 11 9 8 調(diào)整系數(shù) 100/111 100/109 100/108 比較單價（元/㎡） 69.37元（㎡/月） 67.89元（㎡/月） 73.15元（㎡/月） ③市場租金的確定 由于各可比實例比較租金單價比較接近，故采用簡單算術(shù)平均數(shù)法，即價值時點的市場租金=（69.37+67.89+73.15）/3=70.14元（㎡/月） (2) 租約限制 由于價值時點估價對象無租約限制，故無需考慮租約對價值產(chǎn)生的影響（元/㎡） (3) 租賃面積確定 租金內(nèi)

40、涵為建筑面積估價對象權(quán)證記載的建筑面積為㎡，則估價對象租賃面積確定為建筑面積㎡（元/㎡） (4) 空置和租金損失 根據(jù)對同類規(guī)模普通住宅物業(yè)的調(diào)查，年空置約為5%至10%（元/㎡）遵照抵押估計謹慎原則，本次估計的空置率取10%（元/㎡）由于出租房均有一定數(shù)額押金，且租金期初至故基本不存在租金損失（元/㎡） (5) 其他收入 其他收入主要是押金產(chǎn)生的利息，由于押金所產(chǎn)生的利息較小，估價時略而不記（元/㎡） 3. 運營費用 運營費用的構(gòu)成，取值詳見表格 4. 房地產(chǎn)期間收益 房地產(chǎn)期間收益，詳見表格 5. 變化趨勢分析 根據(jù)成都市同類房地產(chǎn)租賃市場近五年來公布的租金行情走勢，并

41、對年凈收益進行分析，同類物業(yè)年凈收益逐年遞增率為2%到4%（元/㎡）結(jié)合估價對象的實際情況和估價人員分析，采用長期趨勢法預期未來估價對象未來五年內(nèi)時間收益每年上漲2.5%（元/㎡） 6. 報酬率確定 采用累加法求取報酬率測算結(jié)果詳見表格（元/㎡） 7. 測算結(jié)果公式選用和計算過程（元/㎡） 由于可以調(diào)查到與估價對象具有同等風險的投資的收益率來求取報酬率，所以選用報酬資本化法（元/㎡） 報酬率求取表 序號 項目 估價對象取值 1 無風險報酬率 1.75%(價值時點銀行一年期存款基準利率（元/㎡）) 2 投資風險補償率 1.75% 3 管理負擔補償率

42、1.50% 4 缺乏流動性補償率 2.00% 5 易于獲得融資的優(yōu)惠率 -0.80% 6 所得稅抵扣的優(yōu)惠率 -0.60% 7 合計 5.0% 收益價值測算表 序號 內(nèi)容 數(shù)量 備注 （一） 房地產(chǎn)年有效毛收入（元/㎡） 757.51 （一）=①*12-②+③=70.14*12-84.17+0=757.51元 ① 月租金（元/㎡） 70.14 根據(jù)上文求取的市場租金 ② 空置和租金損失（元/㎡） 84.17 上文已說明，按10%估計， 空置和租金損失=月租金*12*空置和租金損失率=①*12

43、*10%=84.17元 ③ 其他收入（元/㎡） 0 其他收入主要是押金產(chǎn)生的利息，由于押金所產(chǎn)生的利息較小，估價時略而不記 （二） 年運營費用（元/㎡） 106.26 ①-⑤加總。年運營費用=維修費+管理費+房產(chǎn)稅+保險費+營業(yè)稅金及附加= ① 維修費（元/㎡） 57 指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費用,根據(jù)當?shù)亟ㄖ靸r指標資料,同類房屋重置價3700至3900元/㎡，本估價區(qū)3800元/㎡，維修費用按正常水平及市場慣例取房屋重置價的1.5%計，即維修費=房屋重置價*維修費率=3800*1.5%=57 ②

44、 管理費（元/㎡） 11.36 指為保證房屋正常使用，每年需支付的管理費用按正常水平及市場慣例取房地產(chǎn)年有效毛收入的1.5%計，即管理費=年有效毛收入*管理費率=（一）*1.5%=757.51*1.5%=11.36元 ③ 房產(chǎn)稅（元/㎡） 30.30 指房屋出租所需交的相關稅費，房產(chǎn)稅按當?shù)赜嫸悩藴?，取房地產(chǎn)年有效毛收入的4%計，即房產(chǎn)稅=年有效毛收入*房產(chǎn)稅率=（一）*4%=757.51*4%=30.30元 ④ 保險費（元/㎡） 7.6 指房產(chǎn)

45、所有權(quán)人未自己的房產(chǎn)，避免意外損失而上保險公司支付的費用。按當?shù)匾?guī)定取房屋重置價格的0.2%。房屋重置價格取3800元/㎡，即保險費=房屋重置價*保險費率=3800*0.2%=7.6元 ⑤ 營業(yè)稅金及附加（元/㎡） 0 指房產(chǎn)出租人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的營業(yè)稅等。根據(jù)規(guī)定月租金收入5000元以上，營業(yè)稅按房地產(chǎn)有效毛收入的1.5%，教育費附加等營業(yè)稅附加稅費為營業(yè)稅的12%，總計為房地產(chǎn)年有效毛收入的1.68%，月收入低于5000元不征收營業(yè)稅。 （三） 房地產(chǎn)期間收益a（元/㎡） 651.15 （三）=（一）-（二），即期間

46、收益=年有效毛收入-年運營費用 （四） 房地產(chǎn)報酬率r 5% 上文已說明 （五） 房地產(chǎn)使用年限與剩余受益年限n（年） 58 上文已說明 （六） 收益價值（單價）V（元/㎡） 12215.57 公示上文已說明 根據(jù)上表求得估價對象收益單價為12215.57元/㎡ 七、估價結(jié)果確定 由市場比較法測算出的房地產(chǎn)單價為13433.65元/㎡ ，由收益法測算出的房地產(chǎn)單價為12215.57元/㎡兩者相差不大，兩者取平均數(shù)并取整，則： 委估房地產(chǎn)的單價=（13433.65＋12215.57）/2=12824.61元/㎡ 取整為12824.61元/㎡ 因此確定該房地產(chǎn)的掛牌價格為壹萬貳仟捌佰貳拾肆元整。 專心---專注---專業(yè)