某廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

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1、 前 言 策劃宗旨： 全程、全面、專業(yè)、專注的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提升項(xiàng)目品質(zhì)，使本項(xiàng)目成為大宜昌區(qū)域內(nèi)最有影響力的商業(yè)品牌。 我們的行動(dòng)： “以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案全程策劃所秉承的宗旨； 以前瞻性的營(yíng)銷理念為指導(dǎo)、專業(yè)服務(wù)為基石、團(tuán)隊(duì)服務(wù)精神為保障體系，憑借豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、嚴(yán)謹(jǐn)扎實(shí)的工作態(tài)度，行之有效且富于創(chuàng)造性的操作技巧來(lái)解決本案所要解決的問(wèn)題； 根據(jù)本案的用地資源和市場(chǎng)環(huán)境，以最有效的方法來(lái)為本案設(shè)計(jì)、制定和實(shí)施專業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及項(xiàng)目推廣計(jì)劃。 我們的目標(biāo)： 為項(xiàng)目

2、開(kāi)發(fā)確立利潤(rùn)保障的發(fā)展模式； 為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建立達(dá)到利潤(rùn)最大化的價(jià)值提升模式； 為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整合各方資源最優(yōu)化的解決方案； 樹(shù)立建鑫公司的企業(yè)形象和商業(yè)品牌； 本篇報(bào)告共分以下三個(gè)部分,下面將分別闡述： 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查篇 第二部分 項(xiàng)目分析篇 第三部分 項(xiàng)目定位篇 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查篇 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃 原則 A、通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析,真實(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨

3、勢(shì),進(jìn)一步確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作、形式、租賃、定價(jià)取向,以及對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出建設(shè)性建議。 B、針對(duì)項(xiàng)目客戶群的區(qū)劃、流動(dòng)性調(diào)查研究及分析,為調(diào)查報(bào)告的結(jié)論真實(shí)性程度提供有力支持。 一、調(diào)查形式：訪談、座談相結(jié)合調(diào)查形式 二、時(shí)間安排：2008年4月8日——2008年5月16日 三、調(diào)查內(nèi)容： ⑴、項(xiàng)目用地情況（開(kāi)發(fā)商提供，包括：地理位置、地質(zhì)、土地面積、規(guī)劃性質(zhì)、地塊五通一平現(xiàn)狀）。 ⑵、訪談（市調(diào)小組提供，包括：地塊交通規(guī)劃及現(xiàn)狀、地塊環(huán)境規(guī)劃及現(xiàn)狀、綠化、人文歷史、市政配套、購(gòu)物場(chǎng)所分布及數(shù)量、文化教育情況、醫(yī)療衛(wèi)生、金融服務(wù)、生活服務(wù)、郵電系統(tǒng)服務(wù)等

4、）。 ⑶、座談（項(xiàng)目調(diào)查小組提供，包括：周邊民生情況、交通現(xiàn)狀、項(xiàng)目業(yè)態(tài)預(yù)規(guī)劃暢談、周邊干擾因素等）。 四、調(diào)查組織： ⑴、市調(diào)工作主持：曾紅建 ⑵、資料整合、報(bào)告撰寫(xiě)：曾紅建、王瑞 ⑶、市調(diào)工作協(xié)調(diào)：建鑫公司賈路、中邦公司汪總、王經(jīng)理 ⑷、本次市調(diào)工作預(yù)計(jì)投入人力9人，分二組 五、調(diào)查執(zhí)行： （注：由于本項(xiàng)目的特殊性和時(shí)間的緊迫性，因此造成的一些市調(diào)數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，我司對(duì)此造成的后果不負(fù)承擔(dān)責(zé)任。 市場(chǎng)調(diào)查分析

5、 全國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 （以上圖例來(lái)源于國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5% ，其中新建商品房?jī)r(jià)格上漲10.6% ，二手房銷售價(jià)格同比上漲8.7% 。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年1-9月，房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額1681

6、4億元，同比增長(zhǎng)30.3% ；完成開(kāi)發(fā)土地面積1.82億平方米 ，同比增長(zhǎng)11.3% ；商品房施工面積19.99億平方米 ，同比增長(zhǎng)22.41% ；新開(kāi)工面積6.67億平方米，同比增長(zhǎng)21.6% ；商品房竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)11.0% ；商品房銷售面積4.74億平方米，同比增長(zhǎng)32.0% ；商品房成交額18684.8億元，同比增長(zhǎng)50.5% 。其中2007年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成額為2345.4億元，比2006年同期增長(zhǎng)15% 。 居民消費(fèi)價(jià)格2007年每月比去年同比上漲6.5%。 1月至10月累計(jì)，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.4% 2007年3

7、月份以來(lái)，我國(guó)“國(guó)房景氣指數(shù)”連續(xù)7個(gè)月環(huán)比攀升。7月至9月，“國(guó)房景氣指數(shù)”分別為104、104.48和104.99，10月為105.74，同比上升2.34點(diǎn)。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 決策觀點(diǎn)： 根據(jù)相關(guān)指標(biāo)的分析，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況非常牛市，特別是住宅地產(chǎn)的增幅火熱，而商業(yè)用房，相對(duì)住宅增長(zhǎng)額度偏低。由于近期國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度增強(qiáng)，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)投資由住宅向商業(yè)偏移量的加大，將直接刺激2008年商業(yè)地產(chǎn)供需的大幅度增長(zhǎng)。 政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策及法規(guī) 近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投

8、資迅速增長(zhǎng)，最主要的原因是中國(guó)進(jìn)入了人均1000-4000美元的發(fā)展階段，房地產(chǎn)領(lǐng)域踏入黃金季節(jié)，旺盛的市場(chǎng)消費(fèi)需求成為了房地產(chǎn)投資的原動(dòng)力量。有鑒于中國(guó)國(guó)體和政治制度的特殊性，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制監(jiān)察和政策調(diào)控，以期待房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。 2001—2007房地產(chǎn)政策一覽表 年份 月份 相關(guān)政策 2001 1—4 關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知；關(guān)于對(duì)消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知 2002 5 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定》 2003

9、 土地市場(chǎng)治理整頓——垂直管理；《物業(yè)管理?xiàng)l例》 2004 5—10 《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》、首次加息 2005 3—5 央行調(diào)整房貸利率，二次加息、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》 2006 5—7 “國(guó)六條” “十五條” “外資限炒令”、 整頓二手房市場(chǎng) 2007 1 《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 6 月初，加強(qiáng)外資管理；27日《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知》 8 《健全廉租住房制度》《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的

10、若干意見(jiàn)》 9 《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，首付提高至40% 10 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 11 《商品房認(rèn)購(gòu)管理辦法》 連續(xù)四次提高存貸款利率 歸納總結(jié)：一、加大政策調(diào)控執(zhí)行力度，限制住房?jī)r(jià)格市場(chǎng)性增長(zhǎng)； 二、繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)等； 三、繼續(xù)加大土地管理力度，杜絕土地的盲目開(kāi)發(fā)及使用； 四、持續(xù)實(shí)施緊縮

11、銀根政策等； 決策觀點(diǎn)： 從政策法規(guī)出臺(tái)年份頻率看，2007年的追加性政策及法規(guī)增長(zhǎng)，勢(shì)必造成2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的種類性轉(zhuǎn)移：存量土地競(jìng)爭(zhēng)加劇，土地成本的提升，促使房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)投資增速放緩，壓縮銀根促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力加大。把有限的土地和資金注入高回報(bào)的商業(yè)地投資，將成為不爭(zhēng)的事實(shí)。 宜昌市宏觀環(huán)境分析 2003年宜昌市實(shí)現(xiàn)GDP491億元，比上年增長(zhǎng)9.5％。2004年宜昌市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）588.68億元，增長(zhǎng)17.5%，增長(zhǎng)幅度創(chuàng)近幾年來(lái)之最。2005年全市生產(chǎn)總值達(dá)608億元，同比增長(zhǎng)13%，區(qū)域內(nèi)財(cái)政收入總計(jì)首次突破百

12、億元，達(dá)到105.5億元，同比增長(zhǎng)32.4%，其中地方一般預(yù)算收入22.5億元，同比增長(zhǎng)23.2%。 宜昌市人口現(xiàn)狀 宜昌市城市規(guī)劃 宜昌市城市空間結(jié)構(gòu)采用“沿江雙邊組團(tuán)式”規(guī)劃結(jié)構(gòu)，城市建設(shè)以江北為主，同時(shí)開(kāi)發(fā)江南沿江地帶，通過(guò)長(zhǎng)江公路大橋與夷陵長(zhǎng)江大橋，加強(qiáng)兩岸聯(lián)系，形成沿江建設(shè)的城市形態(tài)。西陵區(qū)重點(diǎn)完善商貿(mào)金融、科技信息、旅游服務(wù)功能，形成全市政治、文化、商貿(mào)服務(wù)中心。 根據(jù)宜昌市城市總體規(guī)劃（2005—2020年），未來(lái)將形成西陵和伍家崗雙中心，小溪塔、猇亭和點(diǎn)軍三組團(tuán)的格局。 組團(tuán)名稱 人口規(guī)模

13、（萬(wàn)人） 用地規(guī)模（km2） 人均用地指標(biāo)（m2/人） 現(xiàn)狀 2010年 2020年 現(xiàn)狀 2010年 2020年 現(xiàn)狀 2010年 2020年 西陵組團(tuán) 44.22 45 46 23.7 28 31.2 53.6 62.2 67.8 伍家崗組團(tuán) 15.34 21 34 17.9 25 37.7 116.7 119.0 110.9 點(diǎn)軍組團(tuán) 1.91 5 13 6.2 9 17.7 324.6 180.0 136.2 小溪塔組團(tuán) 8.85 12 16 11 13.3 18.9 124.

14、3 110.8 118.1 猇亭組團(tuán) 5.21 9 16 9.4 21.3 25.7 180.4 236.7 160.6 合計(jì) 75.53 92 125 68.1 96.6 131.2 90.2 105.0 105.0 宜昌市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 2006年上半年，住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的57.9%，較去年同期有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房的投資比重較同期提高2.2%，辦公用房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資均比同期有所下降，而車庫(kù)、消防等配套設(shè)施的增加使得其他投資比重增長(zhǎng)較快，同比高13.9%。截至2006年11月底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已累

15、計(jì)完成投資32.97億元，比去年同期增長(zhǎng)17.5%。城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資29.61億元，比去年同期增長(zhǎng)15.6%。 受房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的影響，宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐月回落、商品房銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)。2006年全市商品房施工面積呈逐月回落態(tài)勢(shì)，前十個(gè)月全市商品房施工面積345.99萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)21.9％，增幅為今年來(lái)的最低點(diǎn)。 2006年1—10月全市共銷售商品房112萬(wàn)多平方米，同比增長(zhǎng)54%，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額26億多元，同比增長(zhǎng)76.9%，比1—8月上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。

16、 （數(shù)據(jù)來(lái)源于宜昌市發(fā)改委2006年1—10月經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)報(bào)告）。 宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)： （一）商品房銷售價(jià)格持續(xù)小幅度上漲 （二）施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，竣工面積成倍增長(zhǎng) （三）成交量高速增長(zhǎng)增幅速度逐月回落 （四）商品房空置面積成倍增長(zhǎng)，非住宅空置較多 （五）商品房土地市場(chǎng)成交面積、價(jià)格同步增長(zhǎng) （六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同等城市水平領(lǐng)先 宜昌市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 宜昌市級(jí)商業(yè)主要有西陵商業(yè)組團(tuán)和伍家崗組團(tuán)：西陵組團(tuán)市級(jí)商貿(mào)服務(wù)中心在現(xiàn)狀商業(yè)中心基礎(chǔ)上改造，大致為東湖一路、東山大道、勝利四路、沿江

17、大道所包圍的區(qū)域。通過(guò)綠化和步行道將濱江公園、陶珠路－中山路步行街和夷陵廣場(chǎng)連為一體，帶動(dòng)現(xiàn)有商業(yè)中心升級(jí)，形成旅游商業(yè)游憩區(qū)，為整個(gè)都市區(qū)和外來(lái)游客服務(wù)；沿西陵一路兩側(cè)布置商務(wù)辦公用地；旅館設(shè)施向江邊聚集，增加沿江大道城市活力。伍家崗組團(tuán)市級(jí)商貿(mào)中心位于火車站前至江濱地區(qū)，火車站前至五一廣場(chǎng)周邊地區(qū)以商業(yè)服務(wù)為主，濱江地區(qū)以辦公和旅館設(shè)施為主。 宜昌市商圈分析： 根據(jù)宜昌現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境和區(qū)域特點(diǎn)，城區(qū)主要就是二大商圈----國(guó)貿(mào)商圈和解放路圈，這二大商圈也是目前宜昌城區(qū)商業(yè)最有集中的地方，另外兩一個(gè)潛在商圈，即伍家崗商圈，它由于離市中心有一定距離，目前還沒(méi)有形成氣候，無(wú)法和上面二大商圈

18、相提并論，但隨著伍家崗地區(qū)的發(fā)展，在未來(lái)三五年內(nèi)它將成為宜昌的一個(gè)城市副中心。葛洲壩近年來(lái)加快了融入宜昌市的步伐，東湖商圈距離夷陵廣場(chǎng)的咫尺之遙，使得其作為宜昌中心城區(qū)的最后保留地，更加體現(xiàn)了其作為西陵區(qū)的老商業(yè)中心的價(jià)值。 國(guó)貿(mào)商圈 解放路商圈 伍家崗商圈 葛洲壩商圈 主要商圈----國(guó)貿(mào)商圈、解放路商圈 潛在商圈----葛洲壩商圈、伍家崗商圈 1．國(guó)貿(mào)商圈 范圍：東山大道、夷陵大道、西陵一路、云集路四條城市主干道交匯區(qū)域、夷陵廣場(chǎng) 周邊 代表商場(chǎng)：國(guó)貿(mào)大廈、宜昌商場(chǎng)、丹尼斯商場(chǎng)、均瑤國(guó)際廣場(chǎng) 特點(diǎn)：這一商圈是目前宜昌市區(qū)商業(yè)最為發(fā)達(dá)、集中的區(qū)域

19、，人流密集，買賣興旺；核心商場(chǎng)國(guó)貿(mào)大廈是目前宜昌規(guī)模最大、檔次最高的大型購(gòu)物商場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)品種齊全、口碑較佳，堪稱商場(chǎng)大哥大。附近聚集了一批大中規(guī)模的商場(chǎng)、超市，商圈內(nèi)的夷陵廣場(chǎng)是宜昌市區(qū)最大的綠化休閑廣場(chǎng)，是老百姓休閑、散步、游樂(lè)的最佳去處，在夷陵廣場(chǎng)四周分布著幾條商業(yè)繁華道路，上面坐落著一大批專賣店、商鋪、餐飲店等。 2．解放路商圈 范圍：解放路及環(huán)城東路及其周邊 代表商業(yè)：時(shí)代財(cái)物廣場(chǎng)、盛世天地底層商鋪（在建）、沿解放路服裝專賣店及沿環(huán)城東路五金燈具專賣店和正在建造的步行街。 特點(diǎn)：這一商圈是宜昌市最老的商圈，也是宜昌老城區(qū)的中心地帶，人氣較旺，但一商圈內(nèi)大型商場(chǎng)、超市很少

20、，核心區(qū)域有一個(gè)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)；其余絕大多數(shù)是沿街門面，形成獨(dú)具特色的沿解放路的服裝、鞋帽一條街和沿環(huán)城東路的五金、燈具一條街。目前正在進(jìn)行城市改造動(dòng)遷，這里將形成一條商業(yè)步行街。目前該商圈是宜昌第二主商圈，預(yù)計(jì)隨著商業(yè)步行街的建成，這里將成為和國(guó)貿(mào)商圈并駕齊驅(qū)的宜昌最主要商圈。 宜昌市未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)： （一）城市規(guī)劃成為商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)向標(biāo) 2006年初，《宜昌市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）》公布，《規(guī)劃》進(jìn)一步明確了西陵區(qū)政治商業(yè)中心職能和伍家崗區(qū)的商貿(mào)物流發(fā)展方向。 （二）商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷走向理性 2006年起，大行其道的產(chǎn)權(quán)式分割商鋪，尤其是售后

21、返租等衍生營(yíng)銷模式將會(huì)逐漸受到冷落，尤其是大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，實(shí)行控制性銷售，關(guān)注經(jīng)營(yíng)已成為宜昌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流，越來(lái)越多的地層商業(yè)在尋求整體租售。產(chǎn)權(quán)式銷售模式在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期因?yàn)橘Y金回收速度快而受到青睞，但自身存在一些缺陷，隨著開(kāi)發(fā)商實(shí)力增強(qiáng)，營(yíng)銷模式將會(huì)更理性和規(guī)范。 （三）大開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)介入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 越來(lái)越多的大型地產(chǎn)商開(kāi)始介入商業(yè)地產(chǎn)，2006年9月份開(kāi)盤的金締華城就規(guī)劃了數(shù)萬(wàn)平方米的商鋪，近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資呈現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì)，但真正能改變宜昌商業(yè)地產(chǎn)格局的項(xiàng)目其實(shí)都還在運(yùn)作之中——新恒基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目和三江航天開(kāi)發(fā)的解放路步行街項(xiàng)目，兩個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建

22、成將提高了宜昌整體城市品位后。知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將使商業(yè)地產(chǎn)的投資力度進(jìn)一步加大，同時(shí)也將使商業(yè)地產(chǎn)走上更理性的開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)軌道。 （四）商業(yè)地產(chǎn)融資渠道多樣化 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“金融產(chǎn)品化”是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，也將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的出路。順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)家將出臺(tái)適宜商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的金融政策，商業(yè)部已向國(guó)務(wù)院建議對(duì)商業(yè)地產(chǎn)放開(kāi)REITS，同時(shí)金融市場(chǎng)也會(huì)適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展改變現(xiàn)有規(guī)則和做法，逐步與世界接軌，金融環(huán)境的改變必將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的良性循環(huán)和規(guī)范發(fā)展。融資渠道多樣化能有效控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的一些短期行為，有利商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。???

23、 第二部分 項(xiàng)目分析篇 西陵區(qū)商業(yè)調(diào)查分析 國(guó)貿(mào)商圈商場(chǎng)調(diào)查： 國(guó)貿(mào) 丹尼斯商場(chǎng) 宜昌商場(chǎng) 均瑤廣場(chǎng) 位置 東山大道與廣場(chǎng)路的交匯處，緊鄰夷陵廣場(chǎng) 夷陵大道上、夷陵廣場(chǎng)斜對(duì)面， 東山大道和云集路的交匯處，國(guó)貿(mào)大廈東邊， 夷陵大道上、夷陵廣場(chǎng)對(duì)面， 面積 共六層，地下一層，地上五層，單層經(jīng)營(yíng)面積約7000平方米，總面結(jié)約4萬(wàn)平方米 地上四層，單層經(jīng)營(yíng)面積在5000平方米左右，共2.5萬(wàn)平方米 地下一層、地上四層，單層經(jīng)營(yíng)面積在4000平方米左右，共2萬(wàn)平方米 共四層，單層面積在5000平方米，共2萬(wàn)平方米

24、 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 1F化妝品、首飾、鐘表、皮包皮具、眼鏡、日用 2F男士精品、襯衫、男鞋、商務(wù)休閑、褲裝 3F時(shí)尚休閑、淑女精品、動(dòng)鞋、仕女職裝 4F休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、婦用、羊絨毛衫 5F數(shù)碼通訊、家居、床品、兒童用品、琴行 6F美食天地、游樂(lè)中心、 -1F家用電器、百貨、洗化、副食、糧油 1 F----化妝品、金銀珠寶、電子辭典、煙酒茶、音像、鐘表眼鏡、皮具鞋類、藥品、快餐　 2F----職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、淑女裝、婦女用品、休閑裝 3F----男士正裝、男士休閑、襯衫、針織內(nèi)衣、床上用品、羊毛衫、美容院 4F----家用電器、學(xué)生用品、童裝童鞋、玩具 1F-首飾

25、、鐘表、化妝品、煙酒、百貨、皮具、保健品、藥品、彩擴(kuò) 2F-男士正裝、商務(wù)休閑、名品男裝、襯衫西褲、床上用品、兒童用品 3F-淑女服飾、職業(yè)女裝、布料 4F-休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣婦用、羊毛絨制品、文體辦公、連鎖折扣店 1F珠寶、化妝品、皮具、鞋類 2F女裝 3F男裝 4F運(yùn)動(dòng)裝、休閑、游戲廳 租金價(jià)格 1F 16—18元/平方米·天 2F 12—16元/平方米·天 3F 12—15元/平方米·天 4F 8—12元/平方米·天 5F 5—8元/平方米·天 1F7—9元/平方米·天 2F 5—6元/平方米·天 3F 4—5元/平方米·天 4F 3—4元/平方米

26、·天 1F　8—10元/平方米·天 2F　6—7元/平方米·天 3F　5—6元/平方米·天 4F　2—4元/平方米·天 1F 180-240元/平方米/月 2F 120-150元/平方米/月 3F 80-110元/平方米/月 1F 60-80元/平方米/月 輻射范圍 宜昌市區(qū)、下屬縣鎮(zhèn)及周邊地區(qū) 宜昌市區(qū) 宜昌市區(qū) 宜昌市區(qū) 停車位 50個(gè) 84個(gè)停車位（不對(duì)外） 30個(gè)停車位 83個(gè)停車位 備注 有超市、美食天地 有電子顯示屏、有游戲廳 國(guó)貿(mào)商圈人流調(diào)查： 人流量 （周日調(diào)查） 年齡結(jié)構(gòu) 人流總量 周日

27、人口比例 平常人流量 成交率 備注 國(guó)貿(mào) 10:30-10:50 進(jìn):139人,出:217人 12:00-12:20 進(jìn):142人,出:222人 14:00-14:20 進(jìn):218人,出:285人 16:00-16:20 進(jìn):148人,出331人 19:00-19:20 進(jìn):97人,出:155人 （一個(gè)門的人流量） 25歲以下 12% 25-45歲 60% 45歲以上28% 人流總量在1萬(wàn)左右 城區(qū)和區(qū)縣人口比例 2：8 人流總量在5千人左右 成交率 20% 高端消費(fèi),品類齊全,配套完善,適合白領(lǐng)階層、成功人士消費(fèi) 丹尼斯商場(chǎng)

28、 10:30-10:50 進(jìn):319人,出:192人 12:00-12:20 進(jìn):211人,出:235人 14:00-14:20 進(jìn):454人,出:363人 16:00-16:20 進(jìn):316人,出430人 18:00-18:20 進(jìn):190人,出:237人 20:00-20:20 進(jìn):138人,出88人 25歲以下 15% 25-45歲 75% 45歲以上 10% 人流總量在7000人左右 3：7 人流總量在3000人左右 成交率 20% 適合中檔消費(fèi)者,有很多促銷和打折活動(dòng),適合中年人群消費(fèi). 裝修陳舊,商場(chǎng)內(nèi)品牌雜亂,沒(méi)有可供購(gòu)物人群

29、休息的場(chǎng)所,經(jīng)營(yíng)時(shí)間短,一般晚上八點(diǎn)就關(guān)門了 宜昌商場(chǎng) 10:30-10:50 進(jìn):175人,出:225人 12:00-12:20 進(jìn):83人,出:149人 14:00-14:20 進(jìn):200人,出:247人 19:00-19:20 進(jìn):23人,出:65人 25歲以下 5% 25-45歲 50% 45歲以上 45% 人流總量在5千人左右 4：6 人流總量在2千人左右 成交率 30% 商品定位主要以中老年為主，價(jià)格比較低廉，消費(fèi)人群定位在城市中低端消費(fèi)群體，經(jīng)營(yíng)范圍相對(duì)單一 均瑤廣場(chǎng) 10:30-10:50 進(jìn):133人,出:122人 12:

30、00-12:20 進(jìn):178人,出:196人 14:00-14:20 進(jìn):340人,出:223人 16:00-16:20 進(jìn):209人,出261人 18:00-18:20 進(jìn):111人,出:129人 25歲以下 20% 25-45歲 60% 45歲以上 20% 人流總量在3千人左右 1：9 人流總量在1千人左右 成交率不足10% 沒(méi)有準(zhǔn)確的目標(biāo)消費(fèi)群體的定位，業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理。 國(guó)貿(mào)商圈分析： 調(diào)查發(fā)現(xiàn)：1、國(guó)貿(mào)是宜昌的商業(yè)龍頭，壟斷了宜昌的中高檔消費(fèi)人群；丹尼斯和宜昌商場(chǎng)，定位的目標(biāo)消費(fèi)群體是中低檔的消費(fèi)人群，其中丹尼斯定位的

31、是25-40歲之間的中檔消費(fèi)人群，宜昌商場(chǎng)定位的是35歲以上的中檔消費(fèi)人群作為他們的核心消費(fèi)群體，但其表現(xiàn)在業(yè)態(tài)劃分上卻很模糊，沒(méi)有明確界定，和國(guó)貿(mào)業(yè)態(tài)很相似，造成核心消費(fèi)群體的流失，最后被國(guó)貿(mào)收購(gòu)。而均瑤廣場(chǎng)作為和本項(xiàng)目體量接近，更是近幾年才運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目，更具有參考價(jià)值。其定位是中高檔，本來(lái)有機(jī)會(huì)與國(guó)貿(mào)相抗衡，但他沒(méi)有明確的消費(fèi)群體的界定，沒(méi)有自己的特色，它按照國(guó)貿(mào)的業(yè)態(tài)規(guī)劃來(lái)規(guī)劃自己的商業(yè)，結(jié)果反而造成自己經(jīng)營(yíng)狀況不理想，最后被國(guó)貿(mào)收購(gòu)。 2、在購(gòu)物人群中，女性逛街的人數(shù)和成交率都比男性高，在人數(shù)相同的情況下，二者成交比率是6：4，尤其是中低檔消費(fèi)品的購(gòu)買上，二者的比例更是高達(dá)8：

32、2。 3、在市區(qū)人口中，中低檔收入人群與高收入人群的比例7：3，在整個(gè)大宜昌范圍內(nèi)中低檔收入人群與高收入人群比例更是高達(dá)9：1。但中低檔市場(chǎng)供其購(gòu)買產(chǎn)品的場(chǎng)所卻很少，尤其是女性消費(fèi)者的場(chǎng)所更是少，只有麗人世界、潮流前線、嘟嘟、sougo和分布在中山路、西陵一路、云集路的一些街鋪，但這些商場(chǎng)不是經(jīng)營(yíng)面積太小，就是品種不齊全，要不就是不夠集中。沒(méi)有一個(gè)上規(guī)模的，專業(yè)的、種類齊全的適合22—45歲女性的購(gòu)物天堂。 重點(diǎn)商業(yè)調(diào)查 步行街調(diào)查： 步行街是宜昌市舊城改造的項(xiàng)目,他的前身是原來(lái)的解放路商圈，在宜昌人心目中是和國(guó)貿(mào)并存的兩大商圈。他即將在今年的5

33、月份開(kāi)盤，是本項(xiàng)目的最大和最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 步行街商業(yè)體量接近十一萬(wàn)平方米，其一期已經(jīng)賣售完畢，其售價(jià)最低33000元/平方米，最高60000元/平方米。他在二期規(guī)劃中二層商業(yè)面積同樣是店中店的形式，它的業(yè)態(tài)規(guī)劃有餐飲、小商品、服裝等幾乎涵蓋所有的業(yè)態(tài)，其消費(fèi)群體也必然包含高中低檔，中高檔其必然與國(guó)貿(mào)商圈產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，中低檔則對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。我們沒(méi)有步行街的地理優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有那么大的體量，沒(méi)有步行街的業(yè)態(tài)種類齊全， 那么本項(xiàng)目怎么在這種情況下保證銷售和招商乃至后期的經(jīng)營(yíng)呢？我們只有從理念來(lái)突破。 現(xiàn)有店中店市場(chǎng)調(diào)查分析 店中店調(diào)查

34、 嘟嘟 流行前線 麗人世界 完美一生 位置 中山路 環(huán)城東路 西陵一路兒童公園旁邊 四新橫路 面積 共120平方米，有31間店鋪，大部分面積是5㎡, 共141平方米，有28間店鋪，最大10平方米，最小5平方米， 一般在6個(gè)平方米 經(jīng)營(yíng)面積在4000平方米 最大面積30平方米，最小面積在4平方米， 一般在12平方米 共1100平方米，有33間鋪面，最大面積在25平方米左右， 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 化妝品、皮包、女裝、女鞋、民族飾品、鐘表、美甲店。服裝樣式多樣，款式時(shí)尚。 化妝店、飾品、女鞋、女裝，適合22歲以下的學(xué)生足消費(fèi)，款式多樣。 精品女裝、包、飾品、美甲、

35、 牛仔、化妝品 服飾、箱包、飾品、工藝、小商品 衛(wèi)生費(fèi)100元/間/月 以時(shí)尚元素的各類商品為主， 租金價(jià)格 最高租金280元/平方米/月 一般價(jià)格176元/平方米/月 最高租金650元/平方米/月 最低租金400元/月/平方米 一樓租金一般在140元/平方米/月 二樓租金一般在120元/平方米/月 最高租金120元/平方米/月 一般都是在 70元/平方米/月 輻射范圍 由于規(guī)模小，只能輻射到宜昌市區(qū)， 由于規(guī)模小，只能輻射到宜昌市區(qū)， 由于地處西陵一路中斷，故能輻射到宜昌市區(qū)及其周邊區(qū)縣 由于規(guī)模小，只能輻射到宜昌市區(qū)， 備注

36、 人流量最多是在5：00—6：00，年齡結(jié)構(gòu)以25歲以下人群最多，購(gòu)買率達(dá)到30%，商品價(jià)格主要在60—200元之間 人流最多的時(shí)候是在5：00—6：30之間，年齡結(jié)構(gòu)以16—24歲學(xué)生最多，購(gòu)買率達(dá)到40%，商品價(jià)格主要在200元左右 人流最多的時(shí)候是在12：00和16：00這兩個(gè)時(shí)間段最多，年齡機(jī)構(gòu)以25—35歲女性居多，購(gòu)買率達(dá)到40%左右，商品價(jià)格主要在200—300元之間 人流最多的時(shí)候是在2:00和16：00的時(shí)候，年齡結(jié)構(gòu)以30歲以下女性最多，購(gòu)買率達(dá)到10%，商品價(jià)格主要在200元左右 店中店分析： 1、 在以上商場(chǎng)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，他們都是做以女性服裝為主的，

37、但由于規(guī)模和種類的差距，導(dǎo)致其只能輻射到宜昌市區(qū)，而不能輻射到整個(gè)大宜昌范圍內(nèi)。 2、 發(fā)現(xiàn)他們的目標(biāo)消費(fèi)群體都很明顯，都是針對(duì)某一年齡段的消費(fèi)顧客群，雖然每天單個(gè)商場(chǎng)的人流量不是很多，但去其購(gòu)物的人群基本上是有目的的購(gòu)物，只要有他們想要的款式或者價(jià)格合適，他們就會(huì)購(gòu)買，故其成交率很高，大部分都在40%左右。 3、 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，以上商場(chǎng)都有一些經(jīng)營(yíng)業(yè)主有把鋪面轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓的想法，這些經(jīng)營(yíng)者并不是生意不好，而是其大部分都考慮到步行街或者CBD從新租賃一塊位置或者購(gòu)買一些鋪面，考慮以后的投資或者長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)。 4、 在和一些有轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓想法的經(jīng)營(yíng)戶再溝通的時(shí)候，我們介紹亞洲廣

38、場(chǎng)的一些狀況，想邀請(qǐng)其進(jìn)駐或者購(gòu)買亞洲廣場(chǎng)的商鋪的時(shí)候，這些經(jīng)營(yíng)者都表現(xiàn)出一些抗性表現(xiàn)。具體如下： 對(duì)亞洲廣場(chǎng)的商業(yè)知名度不是很高，甚至達(dá)到6層的經(jīng)營(yíng)者對(duì)亞洲廣場(chǎng)商業(yè)的位置都不能準(zhǔn)確說(shuō)出 以世貿(mào)裕名為參考物和坐標(biāo)系，擔(dān)心我們的經(jīng)營(yíng)狀況會(huì)和他一樣，對(duì)這邊的投資前景不看好 擔(dān)心進(jìn)場(chǎng)后，因?yàn)闁|門地下商場(chǎng)的影響，把亞洲廣場(chǎng)的形象也塑造成低端的 對(duì)于我們和步行街同樣是店中店的形式，即時(shí)我們的租售價(jià)格比步行街低，但依然對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)前景不看好 那么如何解決以上顧客對(duì)我們亞洲廣場(chǎng)的抗性呢？ 只有從我們的項(xiàng)目的理念創(chuàng)新上著手，用

39、我們的創(chuàng)新的理念來(lái)突破眼下的困居，用理念來(lái)給銷售和租賃的客戶以信心，在困局當(dāng)中闖出一條路。 本項(xiàng)目態(tài)勢(shì)（SWOT）分析 優(yōu)勢(shì)： 1、 處在大宜昌區(qū)域內(nèi)商業(yè)最繁榮的夷陵一路上，具有天然的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。 2、 與東門地下商場(chǎng)、世貿(mào)裕名組團(tuán)，和國(guó)貿(mào)商圈、解放路步行街商圈最終會(huì)形成三足鼎立之勢(shì)，拉動(dòng)這個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。 3、 項(xiàng)目所處老城區(qū)，周邊住宅成群，也有眾多的寫(xiě)字樓，為本項(xiàng)目提供了大量高消費(fèi)的目標(biāo)群體。 劣勢(shì)： 1、在本項(xiàng)目沿環(huán)城南路和沿西陵一路都有隔斷，造成商業(yè)的不能得到有效的延續(xù)，沿西陵一路現(xiàn)階段已經(jīng)有服裝充實(shí)進(jìn)來(lái)，但完全達(dá)到商業(yè)街的氛圍最少需要一年的時(shí)間；

40、沿環(huán)城南路，現(xiàn)階段還是專業(yè)的建材市場(chǎng)，要完全轉(zhuǎn)變還需兩年的時(shí)間，這樣就阻斷了人流從國(guó)貿(mào)商圈和步行街商圈向本項(xiàng)目的流動(dòng)。 2、宜昌人固有消費(fèi)習(xí)慣的改變需要過(guò)程，這一過(guò)程時(shí)間的長(zhǎng)短取決于我們項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)管理。 機(jī)會(huì)：1、步行街的崛起，必然會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)人流、商流、錢流，推動(dòng)本項(xiàng)目環(huán)城南路的加速轉(zhuǎn)變。 2、CBD的出現(xiàn)，會(huì)加速西陵一路人流往本項(xiàng)目的移動(dòng)，其拆遷的商業(yè)城，必然會(huì)給本項(xiàng)目提供大量的銷售和租賃的優(yōu)質(zhì)客戶。 風(fēng)險(xiǎn)： 1、 在項(xiàng)目區(qū)域周邊已經(jīng)存在了世貿(mào)裕名和東門地下商場(chǎng)，其一個(gè)高端、一個(gè)低端，但經(jīng)營(yíng)狀況都不識(shí)很理想，容易降低投資者和租

41、賃者對(duì)本項(xiàng)目前景的預(yù)期。 2、 對(duì)于涉及拆遷的商業(yè)城的客戶，步行街和CBD也都虎視眈眈，而其步行街比本項(xiàng)目先開(kāi)盤銷售和租賃，必然會(huì)搶奪我們一部分客戶。 以上是對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于以上所有的問(wèn)題解決方法都直指項(xiàng)目理念，它是我們的突破口，是誘導(dǎo)投資者和消費(fèi)者，給其投資信心的關(guān)鍵。 第三部分 項(xiàng)目定位篇 項(xiàng)目理念定位 理念是什么？ 理念是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目區(qū)分于其它項(xiàng)目的標(biāo)志，是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵；是傳遞給消費(fèi)者的直接信息，是消費(fèi)者在心中所想到本項(xiàng)目的第一聯(lián)想，是項(xiàng)目能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)的保證。 我們的理念從哪里來(lái)？ 螞蟻搶老虎食吃

42、 在一個(gè)小森林里，有一只老虎，他是森林的王者，享受森林所有的資源，過(guò)著的生活是快活又自在。但有一天，在森林的另一端出現(xiàn)了一只大象，在森林的中央又出現(xiàn)了一只獅子，他們都是來(lái)?yè)寠Z森林資源的，三只動(dòng)物都奔向了森林的最中間，那里有著一塊很大的蛋糕，他們都想得到蛋糕，與此同時(shí)，有一只螞蟻也在向蛋糕的位置移動(dòng)。老虎先到，它首先咬了一口下來(lái)，把蛋糕上的櫻桃吃了，大象隨后到達(dá)，螞蟻第三，獅子最后。那么它們誰(shuí)能夠吃到蛋糕最好吃的那一塊？誰(shuí)又能吃到奶油最多呢？ 大象到了后看到老虎已經(jīng)下手了，立刻撲向了老虎，老虎也不可能放棄到嘴邊的美食，兩只動(dòng)物立刻廝打了起來(lái)。螞蟻來(lái)了，他不管兩只動(dòng)物

43、在那里打得天昏地暗，他直接奔向了蛋糕，獅子也到了，它也奔向蛋糕而去，大象和老虎立刻向它撲去，三只動(dòng)物于是打做一團(tuán)。它們也發(fā)現(xiàn)了螞蟻，也對(duì)螞蟻進(jìn)行了進(jìn)攻，但沒(méi)有任何效果，打也打不到，咬也咬不死。螞蟻不管這些，它堅(jiān)定的向蛋糕移動(dòng)，它不吃面包，它只吃奶油。當(dāng)三只動(dòng)物打累了，從三個(gè)方向吃蛋糕的時(shí)候，留給它們的只有底下的面包和少量的奶油，而螞蟻早就吃飽回家去了。 森林：宜昌市場(chǎng) 老虎：由國(guó)貿(mào)、均瑤、丹尼斯、宜昌商場(chǎng)組成。 大象：解放路步行街 獅子：CBD構(gòu)成 螞蟻：亞洲廣場(chǎng) 如何做一只能吃到奶油的螞蟻？ 1、 項(xiàng)目必須要有特

44、色，建議就做一個(gè)女性服裝為主體的專業(yè)賣場(chǎng)，不走常規(guī)做法，以年齡段和商品價(jià)格來(lái)劃分樓層業(yè)態(tài)，這樣不僅能沿沿江南路和西陵一路輻射，更能輻射整個(gè)大宜昌范圍內(nèi)，這就是本項(xiàng)目的獨(dú)特訴求主張。 2、 項(xiàng)目必須要有精確的目標(biāo)消費(fèi)群體，不要從少年到老年都涵蓋。建議目標(biāo)消費(fèi)群體定位在18—40歲的女性，其中24歲—35歲為核心消費(fèi)群體， 3、 業(yè)態(tài)規(guī)劃要集中，不要男裝、女裝、休閑都做，那最終結(jié)果就會(huì)變成豹子或者獵狗，跟均瑤一樣，成為老虎的獵物。建議規(guī)劃就以年齡（18—22歲、22歲—28歲、28歲—35歲、35歲—40歲）來(lái)劃分，價(jià)格以（200-400、100-200、100以內(nèi)為區(qū)間）做到從低檔到

45、高檔的過(guò)渡，更多的是以中檔為主。 我們的理念從哪里提煉？ 年輕 潮流 時(shí)尚 特色 精品 項(xiàng)目理念：拋棄常規(guī)的商業(yè)操盤手法，不以業(yè)態(tài)來(lái)決定樓層劃分，而是以年齡段和商品價(jià)格來(lái)劃分樓層。我們不做全業(yè)態(tài)，不劃分檔次，只是針對(duì)我們特定的消費(fèi)群體，以時(shí)尚、精品、特色、潮流、年輕的理念來(lái)打造宜昌一種新型的商業(yè)模式，一種可以叫做專業(yè)市場(chǎng)的女性文化空間。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)依據(jù)：1、項(xiàng)目地塊決定的地塊適宜建造的建筑功能；2、市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；3、政府在

46、城市總體規(guī)劃上的限制。 影響因素 社區(qū)商業(yè) 購(gòu)物中心 ShopppingMall 亞洲廣場(chǎng) A、對(duì)公共交通的依賴性 低 高 很高 高 B、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性 弱 高 很高 高 C、對(duì)大氣環(huán)境的要求 無(wú) 高 很高 低 D、對(duì)商業(yè)配套要求 無(wú) 高 很高 高 E、對(duì)周邊自然及人文景觀要求 一般 很高 很高 高 F、物業(yè)管理的要求 低 高 很高 高 G、建筑、質(zhì)量裝修要求 低 很高 很高 很高 H、容積率、覆蓋率要求 無(wú) 很高 很高 很高 I、對(duì)休閑空間，綠化要求 無(wú) 很高 很高 很高 J、

47、景觀要求 無(wú) 很高 很高 高 市場(chǎng)定位原則： ——結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮地域、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，最大化的發(fā)掘項(xiàng)目所在地段的唯一性、特異性價(jià)值，建立自身的絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力，力求降低風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展壯大！ ——從投資者和消費(fèi)者的心理謀求均衡態(tài)勢(shì)， 從自身出發(fā)，走別人尚未走或不能走的路，以差異化的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù),創(chuàng)新產(chǎn)品，塑造品牌！ 項(xiàng)目定位： 隨著大宜昌經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程加快，宜昌城市改造、升級(jí)換代的深入，將帶來(lái)項(xiàng)目區(qū)域新的一輪投資與發(fā)展的熱潮，在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)將形成新的商貿(mào)流通圈，與國(guó)貿(mào)商圈、解放路商圈三足鼎立。本項(xiàng)目做為區(qū)域商業(yè)龍頭，以拉動(dòng)整個(gè)周邊的商業(yè)繁榮。 因此

48、，項(xiàng)目定位在偏重女性消費(fèi)群體為主，輻射整個(gè)大宜昌區(qū)域的大型專業(yè)女性主題商業(yè)廣場(chǎng)。 項(xiàng)目營(yíng)銷思路： 理念：以區(qū)域內(nèi)沒(méi)有的高品質(zhì)硬件設(shè)施，高水準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，贏得整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的客戶并向外進(jìn)行輻射。 營(yíng)銷：以高檔形式（硬件配套）——中檔鋪位（聚集人流）——逐步調(diào)整（業(yè)態(tài)培植）——高端品質(zhì)（成熟經(jīng)營(yíng)）的形式，建設(shè)精品工程。 項(xiàng)目客戶群定位 投資客戶群定位：

49、 投資客戶群來(lái)源： （1）民營(yíng)、私企老板個(gè)體戶： 這類投資者主要是經(jīng)商的人士，其事業(yè)多在宜昌市，對(duì)該區(qū)域較為熟悉，加之手頭較為寬裕，有多余的錢進(jìn)行物業(yè)投資，這部分人多為二次置業(yè)者，消費(fèi)行為趨為理性，對(duì)商業(yè)物業(yè)的整體素質(zhì)要求較高。 （2）高級(jí)白領(lǐng)： 這類客戶知識(shí)層面較高，綜合素質(zhì)較高，消費(fèi)行為理性，對(duì)事物比較挑剔 ，屬于完美主義者。由于長(zhǎng)期工作于辦公室和活動(dòng)于社交場(chǎng)合，對(duì)物業(yè)的環(huán)境、配套設(shè)施、投資回報(bào)率較為關(guān)心。 （3）機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國(guó)企中高層領(lǐng)導(dǎo)：

50、 這類客戶年齡在35歲以上，社會(huì)地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)。這類客戶多為二次置業(yè)，因其子女相繼成年，會(huì)考慮投資用于子女，其對(duì)物業(yè)綜合素質(zhì)要求較高，消費(fèi)行為較為理性。 （4）其他客戶： 主要指常年往返于此區(qū)域的商家或其他人，項(xiàng)目的區(qū)位因素是其首要投資的主要原因。 招商客戶群定位： 招商客戶群心里分析： 商家選址的基本出發(fā)點(diǎn) 決策因素 招商策略 職責(zé)

51、分工 高利潤(rùn) 店鋪盈利能力 項(xiàng)目區(qū)域及店鋪位置 挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 招商部門 客流量及客戶消費(fèi)水平 交通條件 建筑條件 布局及使用功能 產(chǎn)品定制或功能彈性化 開(kāi)發(fā)商 配套條件 軟性指標(biāo) 租金 合理制定租金 提供優(yōu)惠條件及優(yōu)質(zhì)服務(wù) 開(kāi)發(fā)商 管理與服務(wù) 低風(fēng)險(xiǎn) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 項(xiàng)目定位 定位準(zhǔn)確 科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài) 招商部門 項(xiàng)目的發(fā)展前景 商家 規(guī)劃前景 確定主力店及知名品牌店 輔助業(yè)態(tài)或商家 招商部門/開(kāi)發(fā)商 能力可及 資金流 u 開(kāi)店計(jì)劃 u 內(nèi)部決策流程 u 調(diào)查、訪談 招商部門 人力資源 地方政策 招商客

52、戶群來(lái)源： 流行前線 商業(yè)城 麗人世界 地下商城 嘟嘟 SouGo 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 一層：商品價(jià)格在200—400元的女性精品服裝為主，配以珠寶、化妝品、箱包和鞋，適合28-35歲的有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的女性消費(fèi)。 女士服裝 箱包和鞋 男裝區(qū) 珠寶、化妝品 二層：商品價(jià)格在100—200元的

53、潮流服飾和休閑服飾，配以少量餐飲、飾品，適合22—28歲的女性消費(fèi) 飾品 潮流服飾 休閑服飾 鞋 三層：商品價(jià)格在100元以內(nèi)時(shí)尚前衛(wèi)的服飾，配以美甲、小飾品、小商品，適合22歲以下女性消費(fèi)需求。 時(shí)尚前衛(wèi) 美甲 小飾品

54、 小商品 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目定價(jià)思路： 項(xiàng)目前期價(jià)格定位應(yīng)從以下三個(gè)方面考慮： 項(xiàng)目成本 市場(chǎng)需求 市場(chǎng)價(jià)格 含地價(jià)、財(cái)務(wù)成本、建筑工程、稅費(fèi)、利潤(rùn)、及管理費(fèi)用等 目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)的可接受價(jià)格幅度 本項(xiàng)目客戶可能選擇的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格水平和品質(zhì)對(duì)比 項(xiàng)目租賃定價(jià)方式：主要采用“市場(chǎng)比較法”結(jié)合“收益還原法”確定： 市場(chǎng)比較法 收益還原法 以類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格將估價(jià)對(duì)象與近期發(fā)生過(guò)交易做適當(dāng)?shù)奶?/p>

55、理來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 現(xiàn)結(jié)合開(kāi)發(fā)商提供的價(jià)格和市調(diào)數(shù)據(jù)，初步給出以下售價(jià)和租賃價(jià)格： 銷售價(jià)格： 一層銷售價(jià)格 二層銷售價(jià)格 三層銷售價(jià)格 25000元/平方米 11000—15000元/平方米 8000—9000元/平方米 備注 銷售價(jià)格最終的確定要參照步行街的價(jià)格和開(kāi)發(fā)商協(xié)商來(lái)調(diào)整，具

56、體每個(gè)鋪面的銷售價(jià)格會(huì)在隨后的銷售計(jì)劃書(shū)中提供。 租賃價(jià)格： 一層租賃價(jià)格 二層租賃價(jià)格 三層租賃價(jià)格 280元/平方米/月 200元/平方米/月 120元/平方米/月 備注 租賃價(jià)格最終的確定要參照步行街的價(jià)格和開(kāi)發(fā)商協(xié)商來(lái)調(diào)整，具體每個(gè)鋪面的租賃價(jià)格會(huì)在隨后的招商計(jì)劃書(shū)中提供。 確認(rèn)內(nèi)容 請(qǐng)貴司確認(rèn)以上報(bào)告，并于下方簽署意見(jiàn)。 佇候示復(fù)！ 順祝商祺！ 宜昌中邦地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 宜昌建鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 廣州決策資源集團(tuán) 公

57、司印章及簽署 公司印章及簽署 公司印章及簽署 簽署人姓名： 簽署人姓名： 簽署人姓名: 日期： 日期： 日期: 不得全部或部分翻印。本文所含 資料僅供收件人使用。敝司無(wú)須 就其全部或任何分內(nèi)容而對(duì) 第三者承擔(dān)任何責(zé)任。 3.2.202221:0721:07:1522.3.29時(shí)7分9時(shí)7分15秒3月. 2, 222 三月 20229:07:15 下午21:07:15 2022年3月2日星期三21:07:15