土地增值稅《房地產(chǎn)估價報告》模板

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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告（試行） （適用于舊房及建筑物交易的土地增值稅課稅評估） 估價項目名稱：XX房屋重置成新價值評估 估價委托方： 估價機構(gòu)： 注冊房地產(chǎn)估價師： 估價作業(yè)日期： 估價報告編號： 目 錄 專心---專注---專業(yè) 致估價委托方函 致函對象（為委托估價方的全稱）： 致函正文：①估價對象（名稱、位置、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬）

2、 ②估價目的 ③估價時點 ④價值類型 ⑤估價結(jié)果（包含房屋重置成本總價及單價，房屋成新度折扣率，房屋重置成新總價及單價） 詳見“估價結(jié)果測算一覽表” 估價結(jié)果測算一覽表 項目名稱 單價 (元/平方米) 備注 1.前期開發(fā)成本 　 原則上應(yīng)以基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求取的估價時點的熟地價格扣減政府土地收益確定。對于轉(zhuǎn)讓平房院落可以采用市場比較法，即按招拍掛的實際成交價扣減國家收益后作為土地開發(fā)成本費用 2.房屋建設(shè)成本 建安工程費 　 包括土建工程費、安裝工程費

3、、裝飾裝修工程費。 勘察設(shè)計和前期工程費 　 按建安工程費的X%計取 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 　 按建安工程費的X%計取 公共配套設(shè)施建設(shè)費 　 非居住小區(qū)項目不計取此項費用 3.管理費用 　 按1、2項之和的X%計取 4.銷售費用 　 按1、2、3項之和的X%計取 5.投資利息 　 按1、2、3、4項之和，開發(fā)建設(shè)期1年以下（含1年）單利計息，1年以上復(fù)利計息。 6.銷售稅金 　 指營業(yè)稅及附加，按房屋重置成本價的X%計取。 7.開發(fā)利潤 　 按1、2、3、4項之和的X%計取 房屋重置成本單價 　 房屋重置成本單價=1+2+3+4+5+6+7　

4、 房屋重置成本總價 （萬元） 　 房屋成新度折扣率 X% 采用直線法和綜合觀察法確定 房屋重置成新單價 　 房屋重置成新單價=房屋重置成本單價×成新度折扣率 房屋重置成新總價 （萬元） 　 致函落款（為估價機構(gòu)的全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定代表人簽名） xx年xx月xx日 注冊房地產(chǎn)估價師聲明 我們鄭重聲明： 1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制

5、。 3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》【GB/T50291--1999】進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5.注冊房地產(chǎn)估價師xxx、xxx已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。但我們對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況。估價師不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。 6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。 7.本報告由xxx房地產(chǎn)評估有限公司負(fù)責(zé)解釋。 8.參與本次估價的工作人員 參加本次

6、估價的注冊房地產(chǎn)估價師: xxx（注冊房地產(chǎn)估價師 證號：xxx） 簽章： xxx (注冊房地產(chǎn)估價師 證號：xxx) 簽章： 其他參加估價人員：  估價的假設(shè)和限制條件 1.(說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件,如： （1）合法、持續(xù)使用前提 （2）權(quán)屬清晰無異議，不屬于行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) （3）抵押、租賃等其他他項權(quán)利 （4）市場穩(wěn)定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響） 2.報告使用者注意的事項 （1）（估價對象權(quán)屬來源情況：估價

7、對象現(xiàn)登記權(quán)利人取得土地使用權(quán)時的土地性質(zhì)、取得方式、時間及所支付費用；現(xiàn)登記權(quán)利人取得土地時的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥的，估價對象在現(xiàn)登記權(quán)利人持有期間因本次交易或其他情況在土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、補繳的地價款及契稅金額。） （2）（估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)價值可能產(chǎn)生的影響。） （3）（合理使用評估價值的相關(guān)提示。） 3.估價報告應(yīng)用的有效期  估價結(jié)果報告 一、估價委托方 單位名稱：xx 單位地址：xx 法定代表人：xx 二、估價機構(gòu) 單位名稱：xx評估有限公司 單位地址：xx 法定代

8、表人：xx 注冊號：xx 資質(zhì)證書號：xx 資質(zhì)等級：xx 聯(lián)系人：xx 聯(lián)系電話：xx 三、估價對象 （一）估價對象概況 （估價對象界定及坐落、估價對象范圍、四至等。） （二）權(quán)益狀況 （1）土地登記和權(quán)利狀況（權(quán)屬證書及登記情況：包括證號、權(quán)利人、使用權(quán)類型、權(quán)利終止日期、他項權(quán)利狀況等）。 （2）房屋登記和權(quán)利狀況（權(quán)屬證書及登記情況：包括證號、房屋所有權(quán)人、房屋用途、產(chǎn)別、共有情況等）。 （三）實物狀況 （1）宗地情況：（包括宗地名稱、土地面積、土地用途、宗地形狀、地形地勢、開發(fā)程度等。） （2）房屋建筑物狀況：（包括建筑面積、房屋用途、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、

9、層高、空間布局、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、建成年代、使用及維護情況等。） 四、估價目的 為委托方轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時向政府主管部門申報土地增值稅扣減項目提供參考依據(jù)，即，為委托方因轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物繳納土地增值稅而評估做為扣減項目的估價對象轉(zhuǎn)讓時點的房屋重置成新價。 五、估價時點 估價對象現(xiàn)登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓估價對象的時點為此次估價時點。 轉(zhuǎn)讓估價對象時點以估價委托方提交的舊房及建筑物的交易合同載明的時點為準(zhǔn)。（估價時點不是完成實地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中分別披露出估價時點房地產(chǎn)狀況及實地查勘之日房地產(chǎn)狀況，估價報告應(yīng)以估價時點的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行評估。） 六、價值定義 房屋重置成新價

10、為估價對象房屋在估價時點的市場價值，等于估價對象房屋重置成本價乘以成新度折扣率的價值。 房屋重置成本價是指重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的房屋建筑物所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，它由前期開發(fā)成本、房屋建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金、開發(fā)利潤構(gòu)成。房屋成新度折扣率是指以估價對象扣減由于各種原因引起的價值損失后的剩余價值與全新狀態(tài)價值的比率。 七、估價依據(jù) 1.國家法律法規(guī)； 2.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、財政部、國家稅務(wù)總局等部門規(guī)章； 3.北京市政府及有關(guān)部門的政策性文件； 4.估價的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 5.委托估價方提供的相關(guān)資

11、料； 6.估價人員掌握的有關(guān)資料以及實地勘查所獲取的資料。 （以上相關(guān)文件名稱均需列全） 八、估價原則 （一）獨立、客觀、公正原則；（二）合法原則；（三）最高最佳使用原則；（四）替代原則；（五）估價時點原則 九、估價方法 （一般采用成本法估價。 其中的前期開發(fā)成本中的熟地價估價一般采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，特殊物業(yè)及特殊情況可應(yīng)用市場比較法估價。政府土地收益可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法及市場比較法。） 十、估價結(jié)果 十一、參與本次估價的工作人員 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師: xxx（注冊房地產(chǎn)估價師 證號：xxx） 簽章： xxx (注冊房地產(chǎn)估價

12、師 證號：xxx) 簽章： 其他參加估價人員： 十二、估價作業(yè)日期 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 落款（為估價機構(gòu)的全稱 并加蓋估價機構(gòu)公章） xx年xx月xx日  估價技術(shù)報告 一、估價對象 （對估價對象進(jìn)行簡要描述。） 二、區(qū)域因素分析 1.位置狀況； 2.交通條件； 3.區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件及公共配套服務(wù)設(shè)施； 4.環(huán)境狀況及區(qū)域繁華度。 （以上均簡要分析） 三、市場背景分析 四、最高最佳使用原則 五、估價方法的選用 （一般采用成本法估價。

13、 其中的前期開發(fā)成本中的熟地價估價一般采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，特殊物業(yè)及特殊情況可應(yīng)用市場比較法估價。政府土地收益可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法及市場比較法。） （需簡述估價方法定義及選取理由） 六、估價測算過程 （一）房屋重置成本價 房屋重置成本價是指重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，計算公式如下： 房屋重置成本價=前期開發(fā)成本+房屋建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅金+開發(fā)利潤 1.前期開發(fā)成本：主要指前期征地及拆遷安置補償費和宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需成本。 本報告主要按基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求取的估價

14、時點的熟地價格扣減政府土地收益（出讓金或毛地價）的方式計取前期開發(fā)成本。（特殊物業(yè)及特殊情況可應(yīng)用市場比較法對熟地價格進(jìn)行估價，政府土地收益可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法及市場比較法估價。） 樓面熟地價格是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價格。熟地價格主要由征地及拆遷安置補償費、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和政府土地收益構(gòu)成，本報告將征地及拆遷安置補償費、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費合稱為前期開發(fā)成本。 政府土地收益是指國家出讓一定年期國有土地使用權(quán)所獲取的收益，主要指土地出讓金或毛地價。 2.房屋建設(shè)成本 2.1建安工程費 包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、

15、設(shè)備安裝及裝飾工程費用等。 （按照不同結(jié)構(gòu)、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等，參照現(xiàn)行的《北京市建設(shè)工程概算定額》和《北京建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)》，并參考北京市地方稅務(wù)局發(fā)布的《無原值房產(chǎn)計稅價值核定方法》中的《分類房產(chǎn)建安造價表》及近期建設(shè)同類物業(yè)實際成本測算確定。） 2.2工程勘察設(shè)計和前期工程費 包括市場調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作所必要的費用，一般以建安工程費的10-15%計取。 2.3室外工程費 2.3.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的估價對象用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、

16、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費用，一般以建安工程費的5-15%計取。 2.3.2公共配套設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費，主要為居住小區(qū)服務(wù)的、非經(jīng)營性公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費用，包括非經(jīng)營性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施等。一般以建安工程費的10-15%計取。 3.管理費用 管理費用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。按前期開發(fā)成本與房屋建設(shè)成本之和一定比例測算，一般取2-3%。 4.銷售費用 銷售費用，企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。

17、按前期開發(fā)成本、房屋建設(shè)成本和管理費用的一定比例計算，一般取2-3%。 5.投資利息 投資利息，指開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。 （其中，前期開發(fā)成本計息期為整個開發(fā)建設(shè)周期；建安工程費、工程勘察設(shè)計和前期工程費、室外工程費、管理費用及銷售費用的計息期為開發(fā)建設(shè)周期的一半，貸款利率按當(dāng)期人民銀行公布基準(zhǔn)利率。開發(fā)周期一年以內(nèi)（含一年）按單利測算，一年以上按復(fù)利測算。） 6.銷售稅金 主要指營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。（按屆時當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門規(guī)定的稅率以評估測算的

18、房屋重置成本價為基數(shù)計算。） 7.投資利潤率 （根據(jù)北京市各類用途房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結(jié)合項目所處位置、項目定位、物業(yè)規(guī)模、檔次，并參考社會的平均利潤水平。按前期開發(fā)成本、房屋建設(shè)成本、管理費用和銷售費用的一定比例計算，一般投資利潤率水平取值為：工業(yè)：8-15%；居住：20-35%；商業(yè)：25-35%；辦公：15-25%。） （二）房屋成新度折扣率 房屋成新度折扣率=直線法成新度折扣率×權(quán)重+綜合觀察法成新度折扣率×權(quán)重 （1）直線法成新度折扣率＝1-（1-殘值率）×已經(jīng)使用年限／經(jīng)濟耐用年限 其中：已經(jīng)使用年限＝當(dāng)前年份-建成年份 經(jīng)濟耐用年限和殘值率參見《房產(chǎn)經(jīng)濟耐用

19、年限和殘值率表》。 房產(chǎn)經(jīng)濟耐用年限和殘值率表 建筑結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟耐用年限（年） 殘值率（%） 生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 鋼 70 80 0 鋼混，框架 50 60 0 混合、磚混 40 50 2 磚木及其他 30 40 4 備注：工業(yè)房產(chǎn)為生產(chǎn)用房，居住、商業(yè)、辦公、旅館業(yè)房產(chǎn)為非生產(chǎn)用房。 （2）綜合觀察法成新度折扣率=基礎(chǔ)工程部分得分×權(quán)重+結(jié)構(gòu)工程部分得分×權(quán)重+設(shè)備安裝及裝飾工程部分得分×權(quán)重 不同建筑結(jié)構(gòu)房產(chǎn)主要工程項目權(quán)重如下表： 不同建筑結(jié)構(gòu)主要工程項目權(quán)重比例 （%） 結(jié)構(gòu)分類 項目名稱 建筑結(jié)構(gòu)類型

20、 磚木 磚混 鋼砼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 基礎(chǔ)工程 20 20 20 25 結(jié)構(gòu)工程 55 45 50 55 設(shè)備安裝及裝飾工程 25 35 30 20 小計 100 100 100 100 （上表中的比例為參考比例，應(yīng)按照不同結(jié)構(gòu)、設(shè)計、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)等結(jié)合實際情況進(jìn)行測算，調(diào)整幅度在±10%為宜。） （3）（直線法成新度折扣率所占權(quán)重不低于30%，當(dāng)房屋成新度折扣率小于30%時，按30%核定。） （三）房屋重置成新價 房屋重置成新價=房屋重置成本價×房屋成新度折扣率 七、估價結(jié)果 （與致估價委托方函中的估價結(jié)果一致）  附 件

21、 1.委托估價函 2.估價對象位置示意圖 3.估價對象現(xiàn)狀實景照片 4.估價對象權(quán)屬證明文件 5.估價對象現(xiàn)登記權(quán)利人取得估價對象時的權(quán)屬來源文件（包括但不限于取得估價對象時的轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓金額及稅費票據(jù)，辦理土地出讓手續(xù)時的《國有土地使用權(quán)出讓合同》及繳納的地價款及稅費發(fā)票等） 6.本次交易的轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)材料、文字說明 7.委托估價方的身份證明文件或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 8.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件 9.注冊房地產(chǎn)估價師資質(zhì)證書復(fù)印件 參數(shù)部分 房屋重置成新價求取的參數(shù)體系及取值區(qū)間表 項目名稱 相關(guān)參數(shù)范圍 備

22、注 1 前期開發(fā)成本 原則上應(yīng)以基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求取的估價時點的熟地價格扣減政府土地收益確定。對于轉(zhuǎn)讓平房院落可以采用市場比較法，即按招拍掛的實際成交價扣減國家收益后作為土地開發(fā)成本費用 2 房屋建設(shè)成本 房屋建設(shè)成本=建安工程費+工程勘察設(shè)計和前期工程費+室外工程費 2.1 建安工程費 - 按照不同的結(jié)構(gòu)、設(shè)計、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)確定 2.2 工程勘察設(shè)計和前期工程費 10-15% 以建安工程費為基數(shù) 2.3 室外工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 5-15% 根據(jù)實際發(fā)生情況，按建安工程費的一定比例確定。 公共配套設(shè)施建設(shè)費 10-15% 以建安工程費為

23、基數(shù)，非居住小區(qū)項目不計取此項費用。 3 管理費用 2-3% 按表中1-2項之和為基數(shù)，根據(jù)項目用途、規(guī)模等情況選取。 4 銷售費用 2-3% 按表中1、2、3三項之和為基數(shù) 5 投資利息 - 按當(dāng)期人民銀行公布基準(zhǔn)利率計算，按表中1、2、3、4四項之和為基數(shù)。開發(fā)建設(shè)期1年以下（含1年）單利計息，1年以上復(fù)利計息。 6 銷售稅金 - 主要指營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，按屆時當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門規(guī)定稅率以評估測算的房屋重置成本價為基數(shù)計算。 7 投資利潤率 工業(yè)：8-15% 居?。?0-35% 商業(yè)：25-35% 辦公：15-25% 按表中1、2、3、4四項費用之和為基數(shù)