土地增值稅《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》模板

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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告（試行） （適用于舊房及建筑物交易的土地增值稅課稅評(píng)估） 估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：XX房屋重置成新價(jià)值評(píng)估 估價(jià)委托方： 估價(jià)機(jī)構(gòu)： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)作業(yè)日期： 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 目 錄 專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè) 致估價(jià)委托方函 致函對(duì)象（為委托估價(jià)方的全稱(chēng)）： 致函正文：①估價(jià)對(duì)象（名稱(chēng)、位置、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬）

2、 ②估價(jià)目的 ③估價(jià)時(shí)點(diǎn) ④價(jià)值類(lèi)型 ⑤估價(jià)結(jié)果（包含房屋重置成本總價(jià)及單價(jià)，房屋成新度折扣率，房屋重置成新總價(jià)及單價(jià)） 詳見(jiàn)“估價(jià)結(jié)果測(cè)算一覽表” 估價(jià)結(jié)果測(cè)算一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 單價(jià) (元/平方米) 備注 1.前期開(kāi)發(fā)成本 　 原則上應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求取的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的熟地價(jià)格扣減政府土地收益確定。對(duì)于轉(zhuǎn)讓平房院落可以采用市場(chǎng)比較法，即按招拍掛的實(shí)際成交價(jià)扣減國(guó)家收益后作為土地開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 2.房屋建設(shè)成本 建安工程費(fèi) 　 包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)

3、、裝飾裝修工程費(fèi)。 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 　 按建安工程費(fèi)的X%計(jì)取 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 　 按建安工程費(fèi)的X%計(jì)取 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 　 非居住小區(qū)項(xiàng)目不計(jì)取此項(xiàng)費(fèi)用 3.管理費(fèi)用 　 按1、2項(xiàng)之和的X%計(jì)取 4.銷(xiāo)售費(fèi)用 　 按1、2、3項(xiàng)之和的X%計(jì)取 5.投資利息 　 按1、2、3、4項(xiàng)之和，開(kāi)發(fā)建設(shè)期1年以下（含1年）單利計(jì)息，1年以上復(fù)利計(jì)息。 6.銷(xiāo)售稅金 　 指營(yíng)業(yè)稅及附加，按房屋重置成本價(jià)的X%計(jì)取。 7.開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 　 按1、2、3、4項(xiàng)之和的X%計(jì)取 房屋重置成本單價(jià) 　 房屋重置成本單價(jià)=1+2+3+4+5+6+7　

4、 房屋重置成本總價(jià) （萬(wàn)元） 　 房屋成新度折扣率 X% 采用直線法和綜合觀察法確定 房屋重置成新單價(jià) 　 房屋重置成新單價(jià)=房屋重置成本單價(jià)×成新度折扣率 房屋重置成新總價(jià) （萬(wàn)元） 　 致函落款（為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱(chēng)，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名） xx年xx月xx日 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制

5、。 3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。 4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》【GB/T50291--1999】進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。 5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師xxx、xxx已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于其外觀和使用狀況。估價(jià)師不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。 6.沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。 7.本報(bào)告由xxx房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。 8.參與本次估價(jià)的工作人員 參加本次

6、估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師: xxx（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 證號(hào)：xxx） 簽章： xxx (注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 證號(hào)：xxx) 簽章： 其他參加估價(jià)人員：  估價(jià)的假設(shè)和限制條件 1.(說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件,如： （1）合法、持續(xù)使用前提 （2）權(quán)屬清晰無(wú)異議，不屬于行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) （3）抵押、租賃等其他他項(xiàng)權(quán)利 （4）市場(chǎng)穩(wěn)定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響） 2.報(bào)告使用者注意的事項(xiàng) （1）（估價(jià)對(duì)象權(quán)屬來(lái)源情況：估價(jià)

7、對(duì)象現(xiàn)登記權(quán)利人取得土地使用權(quán)時(shí)的土地性質(zhì)、取得方式、時(shí)間及所支付費(fèi)用；現(xiàn)登記權(quán)利人取得土地時(shí)的土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有劃撥的，估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)登記權(quán)利人持有期間因本次交易或其他情況在土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、補(bǔ)繳的地價(jià)款及契稅金額。） （2）（估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。） （3）（合理使用評(píng)估價(jià)值的相關(guān)提示。） 3.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期  估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、估價(jià)委托方 單位名稱(chēng)：xx 單位地址：xx 法定代表人：xx 二、估價(jià)機(jī)構(gòu) 單位名稱(chēng)：xx評(píng)估有限公司 單位地址：xx 法定代

8、表人：xx 注冊(cè)號(hào)：xx 資質(zhì)證書(shū)號(hào)：xx 資質(zhì)等級(jí)：xx 聯(lián)系人：xx 聯(lián)系電話：xx 三、估價(jià)對(duì)象 （一）估價(jià)對(duì)象概況 （估價(jià)對(duì)象界定及坐落、估價(jià)對(duì)象范圍、四至等。） （二）權(quán)益狀況 （1）土地登記和權(quán)利狀況（權(quán)屬證書(shū)及登記情況：包括證號(hào)、權(quán)利人、使用權(quán)類(lèi)型、權(quán)利終止日期、他項(xiàng)權(quán)利狀況等）。 （2）房屋登記和權(quán)利狀況（權(quán)屬證書(shū)及登記情況：包括證號(hào)、房屋所有權(quán)人、房屋用途、產(chǎn)別、共有情況等）。 （三）實(shí)物狀況 （1）宗地情況：（包括宗地名稱(chēng)、土地面積、土地用途、宗地形狀、地形地勢(shì)、開(kāi)發(fā)程度等。） （2）房屋建筑物狀況：（包括建筑面積、房屋用途、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、

9、層高、空間布局、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、建成年代、使用及維護(hù)情況等。） 四、估價(jià)目的 為委托方轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)向政府主管部門(mén)申報(bào)土地增值稅扣減項(xiàng)目提供參考依據(jù)，即，為委托方因轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物繳納土地增值稅而評(píng)估做為扣減項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的房屋重置成新價(jià)。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象的時(shí)點(diǎn)為此次估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象時(shí)點(diǎn)以估價(jià)委托方提交的舊房及建筑物的交易合同載明的時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。（估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中分別披露出估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)狀況及實(shí)地查勘之日房地產(chǎn)狀況，估價(jià)報(bào)告應(yīng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行評(píng)估。） 六、價(jià)值定義 房屋重置成新價(jià)

10、為估價(jià)對(duì)象房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于估價(jià)對(duì)象房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率的價(jià)值。 房屋重置成本價(jià)是指重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的房屋建筑物所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，它由前期開(kāi)發(fā)成本、房屋建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅金、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)構(gòu)成。房屋成新度折扣率是指以估價(jià)對(duì)象扣減由于各種原因引起的價(jià)值損失后的剩余價(jià)值與全新?tīng)顟B(tài)價(jià)值的比率。 七、估價(jià)依據(jù) 1.國(guó)家法律法規(guī)； 2.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等部門(mén)規(guī)章； 3.北京市政府及有關(guān)部門(mén)的政策性文件； 4.估價(jià)的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 5.委托估價(jià)方提供的相關(guān)資

11、料； 6.估價(jià)人員掌握的有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。 （以上相關(guān)文件名稱(chēng)均需列全） 八、估價(jià)原則 （一）獨(dú)立、客觀、公正原則；（二）合法原則；（三）最高最佳使用原則；（四）替代原則；（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 九、估價(jià)方法 （一般采用成本法估價(jià)。 其中的前期開(kāi)發(fā)成本中的熟地價(jià)估價(jià)一般采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，特殊物業(yè)及特殊情況可應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)。政府土地收益可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法及市場(chǎng)比較法。） 十、估價(jià)結(jié)果 十一、參與本次估價(jià)的工作人員 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師: xxx（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 證號(hào)：xxx） 簽章： xxx (注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)

12、師 證號(hào)：xxx) 簽章： 其他參加估價(jià)人員： 十二、估價(jià)作業(yè)日期 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 落款（為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱(chēng) 并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章） xx年xx月xx日  估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、估價(jià)對(duì)象 （對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行簡(jiǎn)要描述。） 二、區(qū)域因素分析 1.位置狀況； 2.交通條件； 3.區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件及公共配套服務(wù)設(shè)施； 4.環(huán)境狀況及區(qū)域繁華度。 （以上均簡(jiǎn)要分析） 三、市場(chǎng)背景分析 四、最高最佳使用原則 五、估價(jià)方法的選用 （一般采用成本法估價(jià)。

13、 其中的前期開(kāi)發(fā)成本中的熟地價(jià)估價(jià)一般采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，特殊物業(yè)及特殊情況可應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)。政府土地收益可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法及市場(chǎng)比較法。） （需簡(jiǎn)述估價(jià)方法定義及選取理由） 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 （一）房屋重置成本價(jià) 房屋重置成本價(jià)是指重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，計(jì)算公式如下： 房屋重置成本價(jià)=前期開(kāi)發(fā)成本+房屋建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅金+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 1.前期開(kāi)發(fā)成本：主要指前期征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需成本。 本報(bào)告主要按基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求取的估價(jià)

14、時(shí)點(diǎn)的熟地價(jià)格扣減政府土地收益（出讓金或毛地價(jià)）的方式計(jì)取前期開(kāi)發(fā)成本。（特殊物業(yè)及特殊情況可應(yīng)用市場(chǎng)比較法對(duì)熟地價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，政府土地收益可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法及市場(chǎng)比較法估價(jià)。） 樓面熟地價(jià)格是指各土地級(jí)別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價(jià)格。熟地價(jià)格主要由征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和政府土地收益構(gòu)成，本報(bào)告將征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)合稱(chēng)為前期開(kāi)發(fā)成本。 政府土地收益是指國(guó)家出讓一定年期國(guó)有土地使用權(quán)所獲取的收益，主要指土地出讓金或毛地價(jià)。 2.房屋建設(shè)成本 2.1建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、

15、設(shè)備安裝及裝飾工程費(fèi)用等。 （按照不同結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等，參照現(xiàn)行的《北京市建設(shè)工程概算定額》和《北京建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》，并參考北京市地方稅務(wù)局發(fā)布的《無(wú)原值房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值核定方法》中的《分類(lèi)房產(chǎn)建安造價(jià)表》及近期建設(shè)同類(lèi)物業(yè)實(shí)際成本測(cè)算確定。） 2.2工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 包括市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場(chǎng)地平整及臨時(shí)用房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所必要的費(fèi)用，一般以建安工程費(fèi)的10-15%計(jì)取。 2.3室外工程費(fèi) 2.3.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，為經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的估價(jià)對(duì)象用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的道路、

16、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費(fèi)用，一般以建安工程費(fèi)的5-15%計(jì)取。 2.3.2公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，主要為居住小區(qū)服務(wù)的、非經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括非經(jīng)營(yíng)性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施等。一般以建安工程費(fèi)的10-15%計(jì)取。 3.管理費(fèi)用 管理費(fèi)用，為企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。按前期開(kāi)發(fā)成本與房屋建設(shè)成本之和一定比例測(cè)算，一般取2-3%。 4.銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用，企業(yè)在銷(xiāo)售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。

17、按前期開(kāi)發(fā)成本、房屋建設(shè)成本和管理費(fèi)用的一定比例計(jì)算，一般取2-3%。 5.投資利息 投資利息，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （其中，前期開(kāi)發(fā)成本計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期；建安工程費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、管理費(fèi)用及銷(xiāo)售費(fèi)用的計(jì)息期為開(kāi)發(fā)建設(shè)周期的一半，貸款利率按當(dāng)期人民銀行公布基準(zhǔn)利率。開(kāi)發(fā)周期一年以?xún)?nèi)（含一年）按單利測(cè)算，一年以上按復(fù)利測(cè)算。） 6.銷(xiāo)售稅金 主要指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。（按屆時(shí)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)規(guī)定的稅率以評(píng)估測(cè)算的

18、房屋重置成本價(jià)為基數(shù)計(jì)算。） 7.投資利潤(rùn)率 （根據(jù)北京市各類(lèi)用途房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合項(xiàng)目所處位置、項(xiàng)目定位、物業(yè)規(guī)模、檔次，并參考社會(huì)的平均利潤(rùn)水平。按前期開(kāi)發(fā)成本、房屋建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用的一定比例計(jì)算，一般投資利潤(rùn)率水平取值為：工業(yè)：8-15%；居住：20-35%；商業(yè)：25-35%；辦公：15-25%。） （二）房屋成新度折扣率 房屋成新度折扣率=直線法成新度折扣率×權(quán)重+綜合觀察法成新度折扣率×權(quán)重 （1）直線法成新度折扣率＝1-（1-殘值率）×已經(jīng)使用年限／經(jīng)濟(jì)耐用年限 其中：已經(jīng)使用年限＝當(dāng)前年份-建成年份 經(jīng)濟(jì)耐用年限和殘值率參見(jiàn)《房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)耐用

19、年限和殘值率表》。 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)耐用年限和殘值率表 建筑結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)耐用年限（年） 殘值率（%） 生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 鋼 70 80 0 鋼混，框架 50 60 0 混合、磚混 40 50 2 磚木及其他 30 40 4 備注：工業(yè)房產(chǎn)為生產(chǎn)用房，居住、商業(yè)、辦公、旅館業(yè)房產(chǎn)為非生產(chǎn)用房。 （2）綜合觀察法成新度折扣率=基礎(chǔ)工程部分得分×權(quán)重+結(jié)構(gòu)工程部分得分×權(quán)重+設(shè)備安裝及裝飾工程部分得分×權(quán)重 不同建筑結(jié)構(gòu)房產(chǎn)主要工程項(xiàng)目權(quán)重如下表： 不同建筑結(jié)構(gòu)主要工程項(xiàng)目權(quán)重比例 （%） 結(jié)構(gòu)分類(lèi) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型

20、 磚木 磚混 鋼砼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 基礎(chǔ)工程 20 20 20 25 結(jié)構(gòu)工程 55 45 50 55 設(shè)備安裝及裝飾工程 25 35 30 20 小計(jì) 100 100 100 100 （上表中的比例為參考比例，應(yīng)按照不同結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)等結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算，調(diào)整幅度在±10%為宜。） （3）（直線法成新度折扣率所占權(quán)重不低于30%，當(dāng)房屋成新度折扣率小于30%時(shí)，按30%核定。） （三）房屋重置成新價(jià) 房屋重置成新價(jià)=房屋重置成本價(jià)×房屋成新度折扣率 七、估價(jià)結(jié)果 （與致估價(jià)委托方函中的估價(jià)結(jié)果一致）  附 件

21、 1.委托估價(jià)函 2.估價(jià)對(duì)象位置示意圖 3.估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀實(shí)景照片 4.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明文件 5.估價(jià)對(duì)象現(xiàn)登記權(quán)利人取得估價(jià)對(duì)象時(shí)的權(quán)屬來(lái)源文件（包括但不限于取得估價(jià)對(duì)象時(shí)的轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓金額及稅費(fèi)票據(jù)，辦理土地出讓手續(xù)時(shí)的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及繳納的地價(jià)款及稅費(fèi)發(fā)票等） 6.本次交易的轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)材料、文字說(shuō)明 7.委托估價(jià)方的身份證明文件或企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 8.估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 9.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 參數(shù)部分 房屋重置成新價(jià)求取的參數(shù)體系及取值區(qū)間表 項(xiàng)目名稱(chēng) 相關(guān)參數(shù)范圍 備

22、注 1 前期開(kāi)發(fā)成本 原則上應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求取的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的熟地價(jià)格扣減政府土地收益確定。對(duì)于轉(zhuǎn)讓平房院落可以采用市場(chǎng)比較法，即按招拍掛的實(shí)際成交價(jià)扣減國(guó)家收益后作為土地開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 2 房屋建設(shè)成本 房屋建設(shè)成本=建安工程費(fèi)+工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)+室外工程費(fèi) 2.1 建安工程費(fèi) - 按照不同的結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)確定 2.2 工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 10-15% 以建安工程費(fèi)為基數(shù) 2.3 室外工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5-15% 根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況，按建安工程費(fèi)的一定比例確定。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10-15% 以建安工程費(fèi)為

23、基數(shù)，非居住小區(qū)項(xiàng)目不計(jì)取此項(xiàng)費(fèi)用。 3 管理費(fèi)用 2-3% 按表中1-2項(xiàng)之和為基數(shù)，根據(jù)項(xiàng)目用途、規(guī)模等情況選取。 4 銷(xiāo)售費(fèi)用 2-3% 按表中1、2、3三項(xiàng)之和為基數(shù) 5 投資利息 - 按當(dāng)期人民銀行公布基準(zhǔn)利率計(jì)算，按表中1、2、3、4四項(xiàng)之和為基數(shù)。開(kāi)發(fā)建設(shè)期1年以下（含1年）單利計(jì)息，1年以上復(fù)利計(jì)息。 6 銷(xiāo)售稅金 - 主要指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，按屆時(shí)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)規(guī)定稅率以評(píng)估測(cè)算的房屋重置成本價(jià)為基數(shù)計(jì)算。 7 投資利潤(rùn)率 工業(yè)：8-15% 居?。?0-35% 商業(yè)：25-35% 辦公：15-25% 按表中1、2、3、4四項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)