風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)流程擔(dān)保

福建風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)流（擔(dān)保） 一、 流程圖 二、流程解釋 （一）、接單（開案）—（操作：數(shù)據(jù)專員） 1、與簽約部交接，收集買賣雙方基本材料，核對(duì)資料并錄入2.0系統(tǒng)臺(tái)帳； 2、按固定次序派單給銀行崗按揭專員，并簽字確認(rèn)； 注 意 事 項(xiàng)：必須跟業(yè)務(wù)人員確認(rèn)是否有特別約定及注意事項(xiàng)。 （二）、銀行送審 —（貸處：按揭專員） 1、按揭專員對(duì)所分配的案例進(jìn)行詳細(xì)了解和分析，核對(duì)產(chǎn)權(quán)證件等面單上所提交的相對(duì)應(yīng)材料。 2、建立客戶檔案、收集資料、確認(rèn)情況 （1）、接件后一小時(shí)內(nèi)與客戶(買賣雙方)以及中介方建立服務(wù)關(guān)系。按揭專員當(dāng)面或電話告知客戶自己的姓名和電話（附加短信告知），并告知客戶自已所負(fù)責(zé)的具體事項(xiàng)（包括中介）。 （2）、賣方提供夫妻雙方身份證、婚姻狀況證明、戶口簿復(fù)印件、原借款合同、月供存折、余額證明（若無法提供，經(jīng)辦須認(rèn)真落實(shí)）、新開戶卡及密碼。 （3）、買方需提供夫妻雙方身份證、婚姻狀況證明、戶口簿復(fù)印件、收入證明、房屋買賣合同。 （4）、確認(rèn)過戶后買方產(chǎn)權(quán)人姓名，以便評(píng)估需要。 （5）、詢問買方原先是否貸過款，初步了解客戶的資信情況。 （6）、通知客戶準(zhǔn)備首付款、差額款、中介費(fèi)用、代繳費(fèi)用。 （7）、向原借款行預(yù)約還款。 3、銀行預(yù)審、送評(píng)估 （1）、與合作銀行聯(lián)系，查詢買方的資信情況，審核客戶是否符合銀行放貸的要求。確認(rèn)貸款成數(shù)及金額。 （2）、聯(lián)系評(píng)估機(jī)構(gòu)，落實(shí)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,為銀行貸款提供依據(jù)。 4、開戶、交首付款、銀行簽約 （1）、與客戶預(yù)約好時(shí)間到指定銀行簽約（事先與我司駐點(diǎn)行人員溝通好時(shí)間安排） （2）、與買方確認(rèn)首付款金額及差額款、貸款金額。 （3）、通知買方在指定貸款銀行開設(shè)賬戶，存入首付款金額及差額款等。 （4）、通知買方應(yīng)夫妻雙方一同前往銀行簽約。 （5）、賣方夫妻到銀行簽借款協(xié)議；（此條針對(duì)賣方贖樓業(yè)）。 （6）、帶領(lǐng)賣方在指定銀行開設(shè)銀行卡并把卡及密碼交由我司保管（新舊卡都必須關(guān)閉網(wǎng)銀和電話銀行）。 （7）、確認(rèn)客戶費(fèi)用是否已收或定金情況。 出保函 —（風(fēng)控部：審核崗） 1、按揭專員與風(fēng)控審核崗交接，初步審核、了解案件基本情況。 2、收取買賣雙方身份證、《房產(chǎn)證》《房屋買賣合同》按揭專員填寫的《出保申請表》。 3、錄入風(fēng)控臺(tái)帳，《擔(dān)保函》給總經(jīng)辦審核、簽字，再移交后期服務(wù)部負(fù)責(zé)人。 （三）銀行同貸 —（貸處：銀行駐點(diǎn)崗） 1、及時(shí)跟蹤銀行同貸情況，銀行同貸后通知按揭專員并將同貸書復(fù)印件及首付款證明復(fù)印件移交風(fēng)控部審核崗。 2、若銀行審批不通過，通知銀行退回?fù)?dān)保函，并把保函移交風(fēng)控部歸檔。 （四）風(fēng)控調(diào)查 —（風(fēng)控部：資信崗） 1、帶領(lǐng)客戶辦理委托公證。 （1）、預(yù)約客戶，提醒客戶帶所需證件：身份證、房產(chǎn)證、戶口本、婚姻證明、原銀行還款存折（卡）、UKey、原貸款銀行合同等原件（包括配偶、共有人及共有人配偶）。 （2）、打印并核對(duì)公證書內(nèi)容。 2、簽署卷宗，收客戶材料及證件（核對(duì)原件）。 3、對(duì)客戶進(jìn)行資信調(diào)查（擔(dān)保100萬以上到場拍照或更進(jìn)一步調(diào)查）。 調(diào)查內(nèi)容有： （1）真實(shí)性：身份真實(shí)、簽名指膜真實(shí)、房產(chǎn)交易真實(shí)。 （2）品德：借款人的還款意愿，以及以前的還款記錄。 （3）能力：借款人的償債能力，由他的消費(fèi)水平和負(fù)債決定。 （4）資本：有形資本包括房產(chǎn)、存折；無形資本包括專業(yè)技能、知識(shí)等。 （5）擔(dān)保狀況：抵押、保證人以及反擔(dān)保人的情況。 （6）還包括現(xiàn)居住環(huán)境、收入穩(wěn)定性、社會(huì)關(guān)系等。 （7）客戶配合程度。 實(shí)地到場核實(shí)內(nèi)容包括： （1）常住址：實(shí)地核實(shí)是否符合所提供的證件，觀察居住環(huán)境；如果沒有當(dāng)時(shí)沒有提供有效證件的，或不愿意不提供證件的，必須提供水費(fèi)單或電話費(fèi)單或電費(fèi)單。 （2）單位地址：如為私營企業(yè)主或個(gè)體戶的，除非情況特殊，否則必須實(shí)地調(diào)查核實(shí)企業(yè)的規(guī)模、員工數(shù)量、機(jī)器設(shè)備數(shù)量及價(jià)值，經(jīng)營情況，工人收入狀況，工資發(fā)放情況等。對(duì)于公務(wù)員或企事業(yè)單位員工，依客戶的優(yōu)劣情況而定，對(duì)于個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶，如其也能夠提供相關(guān)工作證明，可以通過電話核實(shí)其單位：但在其住所必須能核實(shí)其提供的單位的證件，包括公務(wù)員證、工資存折、工作證、資格證書、社?？ā挝怀鼍叩氖杖胱C明，務(wù)必落實(shí)客戶的單位真實(shí)，電話必須真實(shí)及時(shí)打到客戶單位，核實(shí)其真實(shí)性。 （3）出租房或其它資產(chǎn)（出租房位置、面積，是否有房產(chǎn)證或土地證，向租客核實(shí)房東身份，月租金多少，其它資產(chǎn)要核實(shí)其是否為申請人所有，是否足值）。 4、填寫調(diào)查報(bào)告（內(nèi)容詳見“機(jī)構(gòu)調(diào)查報(bào)告”）。 （五）風(fēng)控審批 —（風(fēng)控部：審核崗） 1、審核資料完整性。 （1）賣方： ①產(chǎn)權(quán)證（原件） ②原貸款銀行合同（原件/復(fù)印件） ③還款銀行余額清單、還款銀行存折（卡）、密碼（如果是中行、建行、工商行可不需要提供） ④身份證、配偶身份證、共有人及共有人配偶身份證（原件/復(fù)印件） ⑤結(jié)婚證、離婚證（判決書）、未婚證（復(fù)印件） ⑥戶口本（復(fù)印件） ⑦現(xiàn)貸款銀行放款存折（卡）、U盤（原件）、密碼 （2）買方： ①身份證、配偶身份證（復(fù)印件） ②結(jié)婚證、未婚證（復(fù)印件） ③戶口本（復(fù)印件） ④現(xiàn)貸款銀行同貸書或已蓋章合同（原件/復(fù)印件） ⑤銀行首付款證明（原件/復(fù)印件） ⑥評(píng)估報(bào)告、評(píng)估價(jià)（原件/復(fù)印件） ⑦收入證明（原件/復(fù)印件） （3）附加材料： 《房產(chǎn)交易契約》、《墊資申請表》、《銀行同貸書》或銀行已審批蓋章的《貸款合同》、買賣雙方《征信報(bào)告》（根據(jù)不同的情況，需要增加其他憑證：如資金監(jiān)管協(xié)議、反擔(dān)保合同、承諾書、第三方資料等） 2、審核資料真實(shí)性及有效性 （1）檢查卷宗的錯(cuò)別處與漏簽字等。 （2）核實(shí)賣方收款、還款銀行卡情況及密碼（網(wǎng)銀、電話銀行等）。 （3）原銀行扣款情況（確認(rèn)能否從我司指定賬戶扣款或客戶賬戶扣款時(shí)間）。 （4）身份證、房產(chǎn)證、公證書、離婚協(xié)議、房產(chǎn)交易契約等真實(shí)性 （5）首付款、差額款、定金、稅費(fèi)是否到位 （6）確認(rèn)銀行是否同貸或買賣雙方已辦理資金凍結(jié) 3、確認(rèn)擔(dān)保費(fèi)用、交易所查冊。 4、每一筆擔(dān)保必須經(jīng)過風(fēng)控部經(jīng)理及機(jī)構(gòu)總經(jīng)辦進(jìn)行終審審批，100萬元以上的需要召集審貸會(huì)，人員由風(fēng)控經(jīng)理、貸處經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、副總經(jīng)理或總經(jīng)理；（具體見附件審貸會(huì)制度），200萬以上經(jīng)集團(tuán)審批（按集團(tuán)制度執(zhí)行）。 5、通知贖樓崗修改贖樓及放款銀行卡密碼。 6、登記風(fēng)控臺(tái)帳。 （六）銀行放款 —（操作：風(fēng)控經(jīng)理、后期服務(wù)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理） 風(fēng)控審批后，風(fēng)控經(jīng)理移交《風(fēng)控審批表》復(fù)印給貸處經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理，由后期服務(wù)部經(jīng)理出具《放款函》并簽字（財(cái)務(wù)經(jīng)理蓋機(jī)構(gòu)公章），再交由銀行放款。 （七）辦理贖樓 —（風(fēng)控部：贖樓崗） 1、確認(rèn)案件是否已收費(fèi)。 2、修改贖樓及放款銀行卡密碼。 3、確認(rèn)贖樓所需要的原件。 4、確認(rèn)銀行放款，及時(shí)查詢放款是否到賬。 5、款項(xiàng)到賬后通知財(cái)務(wù)把差額款轉(zhuǎn)回集團(tuán)。 6、贖樓前查冊。 7、確認(rèn)及預(yù)約客戶贖樓時(shí)間，銀行可贖樓時(shí)間，扣款情況。 8、贖樓后跟蹤銀行注銷抵押時(shí)間、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證時(shí)間（留下解押行經(jīng)辦聯(lián)系方式，及時(shí)掌握領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證時(shí)間）。 9、與銀行崗移交證件，登記風(fēng)控臺(tái)帳（權(quán)證節(jié)點(diǎn)）。 （八）辦理交易、繳稅、銀行抵押 —（貸處：按揭專員、權(quán)證崗） 1、接件、建檔 （1）由按揭專員分配權(quán)證工作及備注案件交易的特殊情況。 （2）按揭專員核對(duì)客戶產(chǎn)權(quán)證、身份證、公證書完整及符合交易要求后，再分配交易所工作給權(quán)證專員，權(quán)證崗建立檔案。 （3）權(quán)證專員接單當(dāng)天必須與客戶(買賣雙方)建立服務(wù)關(guān)系。權(quán)證人員當(dāng)面或電話告知客戶自己的姓名和電話而后加以短信告知姓名和電話），并告知客戶雙方本人將負(fù)責(zé)他們房產(chǎn)的過戶及繳稅手續(xù)。 注意事項(xiàng) （1）必須跟按揭專員確認(rèn)是否有特別約定及注意事項(xiàng)。 （2）確認(rèn)關(guān)于中介傭金的收取情況及稅費(fèi)的情況。 （3）了解原值，應(yīng)特別注意申報(bào)價(jià)及附屬配套設(shè)施的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，若有疑議，應(yīng)查檔或要求業(yè)主提供相關(guān)材料。 （4）及時(shí)準(zhǔn)確地將客戶相關(guān)內(nèi)容錄入電腦。 （5）確認(rèn)貸款額、首付款額。 （6）計(jì)算好稅費(fèi)，注意單價(jià)、面積、年限問題，并有權(quán)證負(fù)責(zé)人復(fù)核。 2、交易過戶 —（貸處：權(quán)證崗） （1）注銷單及公證書到交易所領(lǐng)取清晰房產(chǎn)證 （2）填寫買賣契約及交易申請表。 （3）通知買賣雙方約定時(shí)間到交易所辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。 （4）買賣雙方須帶身份證原件并親自到房地產(chǎn)交易登記中心簽署房地產(chǎn)買賣契約。 A 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商品房、拆遷房，產(chǎn)權(quán)人只需帶身份證原件親自到場。 B 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為房改房、解困房產(chǎn)權(quán)人則要夫妻雙方同時(shí)到場并帶夫妻雙方身份證及婚姻狀況證明。 （5）確定時(shí)間，提前到房地產(chǎn)交易登記中心三樓領(lǐng)取收件號(hào)碼，排隊(duì)等客戶。 （6）帶領(lǐng)客戶到指定窗口簽定房地產(chǎn)買賣契約及申報(bào)價(jià)確認(rèn)函。 （7）領(lǐng)取受理單并由我方監(jiān)管，根據(jù)受理單上的交稅時(shí)間告知買賣雙方。 注意事項(xiàng) （1）要填寫好買賣契約、申請表，應(yīng)用水筆。 （2）注意申報(bào)價(jià)的問題，買賣契約的交易申報(bào)價(jià)應(yīng)根據(jù)出售房屋原值或市場指導(dǎo)價(jià)，或買賣雙方自行約定，必須跟中介方及買賣雙方確認(rèn)申報(bào)價(jià)。 （3）通知買方攜帶身份證原件及復(fù)印件。 （4）領(lǐng)回交易受理單(一定要由我方監(jiān)管)。 （5）交易過戶出新證（10個(gè)工作日）、抵押登記（5個(gè)工作日）； A無避稅：可3道同辦，交完契稅，拿稅單給銀行，銀行去領(lǐng)房產(chǎn)證做抵押，首付款解凍。 B有避稅：手續(xù)無法同時(shí)辦理，交完契稅，領(lǐng)取新房產(chǎn)證，送銀行辦理抵押，首付款解凍。 （6）提醒賣方應(yīng)提前將房屋騰空，做好與買方交接準(zhǔn)備。 3、交稅領(lǐng)證 —（貸處：權(quán)證崗） （1）提前查詢交稅金額。 （2）買方領(lǐng)稅單。 （3）買賣雙方到交通銀行繳稅。 （4）到交通銀行排隊(duì)繳交稅費(fèi)。 （5）領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證(必須交由我方監(jiān)管) 4、送抵押 —（貸處：銀行崗、按揭專員） 及時(shí)將房屋所有權(quán)證送交貸款行并督促銀行盡快送抵押，速度要快，爭取領(lǐng)證當(dāng)天就可以送抵押。 （九）解保 —（貸處：銀行“駐點(diǎn)”崗） 1、根據(jù)臺(tái)帳督促銀行領(lǐng)取他項(xiàng)及復(fù)印他項(xiàng)。 2、通知風(fēng)控部出《解保確認(rèn)函》并把《解保確認(rèn)函》給銀行蓋章，蓋章后移交風(fēng)控部歸檔。 3、跟蹤銀行的在保余額與銀行解保情況。 結(jié)束 風(fēng)控現(xiàn)時(shí)操作材料有以下： 1、 擔(dān)保臺(tái)帳（包括出保、放款、解押、解保時(shí)間） 2、 現(xiàn)金墊資臺(tái)帳（準(zhǔn)備轉(zhuǎn)換以集團(tuán)的《墊資監(jiān)控表》做臺(tái)帳） 3、 出保申請表、墊資申請表（集團(tuán)版）、卷宗、客戶證件移交本 4、 擔(dān)保解釋： （1） 出保函：擔(dān)保業(yè)務(wù)銀行審批必須先出保函，我司出保函兩份，若審批不通過銀行將會(huì)退回保函（保函版本統(tǒng)一由銀行印制）。 （2） 解保：我司出具《擔(dān)保責(zé)任解除通知書》，需銀行蓋章及附帶一份我司已蓋章的擔(dān)保合同退還我司。 （3） 每月與銀行核對(duì)放款統(tǒng)計(jì)清單，由我司出具，銀行蓋章確認(rèn)。 5、有關(guān)墊資或擔(dān)保案件的客戶一切原件由風(fēng)控經(jīng)理管理，公司經(jīng)辦操作需要登記領(lǐng)證。