《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本重點(diǎn)條款解讀

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《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本重點(diǎn)條款解讀 物業(yè)管理向來(lái)是矛盾糾紛集中的領(lǐng)域，事實(shí)上，業(yè)主是小區(qū)的管理者，物業(yè)公司只是受業(yè)主委托提供服務(wù)，二者是一種合同關(guān)系。只要合同約定具體細(xì)致，事后將可避免很多矛盾和糾紛。 　　近日，由市工商局、市房地局聯(lián)合制訂的《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本已經(jīng)發(fā)布，晨報(bào)特意邀請(qǐng)本市物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)家，上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏對(duì)此示范合同文本作了重點(diǎn)條款解讀，供業(yè)主和物業(yè)公司參考。 　　合同使用方法：經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，可以對(duì)本示范文本的條款內(nèi)容（包括選擇內(nèi)容、填寫(xiě)空格部位的內(nèi)容）進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減。 　　專(zhuān)家解釋?zhuān)嚎梢孕薷牡牟皇侵挥锌瞻谆蜻x擇項(xiàng)，才能修改。示范文本的所有條文在具體運(yùn)用時(shí)都是可以根據(jù)實(shí)際情況修改的。而且示范文本僅僅只是一個(gè)參考文本，并不是必須使用示范文本。但是我們認(rèn)為，盡量選用示范文本，但是必須對(duì)全部條款結(jié)合小區(qū)實(shí)際進(jìn)行認(rèn)真審查，避免完全照抄照搬示范文本的情況。 　　第一條本合同所涉及的物業(yè)基本情況物業(yè)名稱(chēng)：__________物業(yè)類(lèi)型：__________座落位置：_________區(qū)/縣________鄉(xiāng)/鎮(zhèn)路_______弄_______號(hào)四至范圍（規(guī)劃平面圖）：總建筑面積：________平方米；其中住宅________平方米。物業(yè)構(gòu)成見(jiàn)附件一，物業(yè)規(guī)劃平面圖見(jiàn)附件二。 　　專(zhuān)家解釋?zhuān)罕緱l是合同中很重要的內(nèi)容，明確物業(yè)管理的范圍，十分重要。但是一般的業(yè)主委員會(huì)不夠重視。多數(shù)業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的實(shí)際情況并不了解。建議業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)該盡快對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行核實(shí)，明晰產(chǎn)權(quán)狀況和物業(yè)管理區(qū)域范圍，分清開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)管理企業(yè)等各方的責(zé)任。 　　本條及附件一、二的填寫(xiě)內(nèi)容應(yīng)該真實(shí)完整，避免出現(xiàn)管理范圍內(nèi)的責(zé)任糾紛，給業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。 　　第二條 乙方為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位的維護(hù)； 　?。ǘ┪飿I(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)； 　?。ㄈ┕簿G化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)； 　?。ㄎ澹┕仓刃虻木S護(hù)服務(wù)； 　?。┪飿I(yè)使用禁止性行為的管理； 　?。ㄆ撸┪飿I(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)； 　?。ò耍I(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。 　　專(zhuān)家解釋?zhuān)簝?nèi)容可以根據(jù)小區(qū)實(shí)際狀況修改，對(duì)服務(wù)內(nèi)容作出詳細(xì)規(guī)定。比如，公共秩序的維護(hù)服務(wù)，建議明確為有關(guān)停車(chē)管理、保安服務(wù)等；其他公共事務(wù)的管理服務(wù)可以根據(jù)實(shí)際情況具體規(guī)定明確。 　　第三條物業(yè)專(zhuān)有部分的自用部位、自用設(shè)備損壞時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人可以向乙方報(bào)修，也可以自行維修。經(jīng)報(bào)修由乙方維修的，維修費(fèi)用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。 　　專(zhuān)家解釋?zhuān)航ㄗh后一句修改為：經(jīng)報(bào)修屬于本合同第條約定維修范圍的，乙方應(yīng)該維修，維修費(fèi)用按照合同附件向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。相應(yīng)地在合同后文增加相應(yīng)條款。 　　第四條 （物業(yè)管理用房：）甲方向乙方提供位于 路號(hào)室(建筑面積平方米)的房屋作為物業(yè)管理辦公用房,在合同履行期間供乙方無(wú)償使用，但不得改變其用途。 　　專(zhuān)家建議：請(qǐng)注明物業(yè)用房水電氣等費(fèi)用開(kāi)支由誰(shuí)承擔(dān)，即是否應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出？ 　　明確業(yè)主委員會(huì)辦公用房的開(kāi)支誰(shuí)承擔(dān)？我們建議由物業(yè)公司在物業(yè)管理費(fèi)中承擔(dān)，避免業(yè)主委員會(huì)用房與物業(yè)管理企業(yè)用房的水電氣費(fèi)用無(wú)法分?jǐn)偂? 　　合同后面有規(guī)定，如果業(yè)主委員會(huì)不提供相應(yīng)物業(yè)管理用房，物業(yè)管理企業(yè)可以視業(yè)主委員會(huì)違約，不提供合同約定的有關(guān)服務(wù)。建議業(yè)主委員會(huì)及時(shí)對(duì)物業(yè)管理用房的情況進(jìn)行清查核實(shí)，如實(shí)填寫(xiě)。 　　第五條乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合下列約定：(一）物業(yè)共用部位的維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)，詳見(jiàn)附件三；（二）公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，詳見(jiàn)附件四；（三）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)，詳見(jiàn)附件五；（四）公共秩序的維護(hù)服務(wù)，詳見(jiàn)附件六；（五）物業(yè)使用禁止性行為的管理，詳見(jiàn)附件七；（六）物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)，詳見(jiàn)附件八。 　　專(zhuān)家解釋?zhuān)罕緱l是合同的最主要內(nèi)容，有關(guān)附件內(nèi)容應(yīng)該按照招投標(biāo)文件或者協(xié)商的服務(wù)內(nèi)容等級(jí)詳細(xì)填寫(xiě)。由于服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的確定有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，并且與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)息息相關(guān)，建議業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與制訂。 　　第六條（交接查驗(yàn)手續(xù)：）在簽訂本合同前，甲方應(yīng)會(huì)同乙方對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)管理所必需的相關(guān)資料。 　　甲、乙雙方辦理物業(yè)查驗(yàn)、移交手續(xù)，對(duì)查驗(yàn)、移交中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及相應(yīng)解決辦法應(yīng)采用書(shū)面方式予以確認(rèn)。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件九。 　　專(zhuān)家解釋?zhuān)航唤域?yàn)收十分重要，主要目的是分清開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)管理企業(yè)以及新進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。如果沒(méi)有認(rèn)真交接就會(huì)為后期管理帶來(lái)隱患，并可能給業(yè)主造成重大損失。已經(jīng)有案例出現(xiàn)，一個(gè)小區(qū)因?yàn)闆](méi)有妥善交接，后期物業(yè)公司進(jìn)入后，價(jià)值三百多萬(wàn)元的監(jiān)控設(shè)施報(bào)廢，訴至法院，開(kāi)發(fā)商只愿賠償20萬(wàn)元了事。經(jīng)法院調(diào)解，最終也只能賠償20萬(wàn)元，原因是有關(guān)交接不清楚，造成事故責(zé)任無(wú)法分清。 　　第七條乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（一）住宅：高層________元/月平方米；多層________元/月平方米；別墅________元/月平方米；物業(yè)：________元/月平方米。（二）辦公樓：______元/月平方米。（三）商業(yè)用房：________元/月平方米。（四）（五）（六）上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)(元/月平方米)如下： 　　一、住宅物業(yè) 　　1、綜合管理服務(wù)費(fèi)：元/月平方米。 　　2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修費(fèi)用：元/月平方米。 　　3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)用：元/月平方米。 　　4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：元/月平方米。 　　5、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)用：元/月平方米。 　　二、非住宅物業(yè) 　　1、綜合管理服務(wù)費(fèi)：元/月平方米。 　　2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修費(fèi)用：元/月平方米。 　　3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)用。 　　4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 　　5、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)用。 　　6、本條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不含物業(yè)大修和專(zhuān)項(xiàng)維修的費(fèi)用，物業(yè)大修和專(zhuān)項(xiàng)維修的費(fèi)用在維修資金中列支，并按規(guī)定分?jǐn)偂? 　　專(zhuān)家解釋?zhuān)菏召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級(jí)相對(duì)應(yīng)，并經(jīng)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生。沒(méi)有充分的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)價(jià)袷嗆苣訝范ǖ?。晤U墻ㄒ椴扇≌斜昊蛘叨嗉揖貉〉姆絞餃范鄹瘛?/P> 　　由于上述定價(jià)過(guò)程具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，一般的業(yè)主委員會(huì)是難以勝任的，建議業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與定價(jià)的談判過(guò)程，或者委托代理招標(biāo)。 　　何為《前期物業(yè)服務(wù)合同》？ 　　《前期物業(yè)服務(wù)合同》是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，同建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)間對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序等活動(dòng)所達(dá)成的協(xié)議。 　　相對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，該合同雖具有短暫過(guò)渡性特征，但在此期間對(duì)業(yè)主是有約束力的。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。業(yè)主盡管沒(méi)有直接參與前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂，但該前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間構(gòu)成合同關(guān)系。 　　何為《物業(yè)服務(wù)合同》？ 　　《物業(yè)服務(wù)合同》是確立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)各自權(quán)利義務(wù)的準(zhǔn)則，是物業(yè)管理企業(yè)在一定區(qū)域內(nèi)開(kāi)展物業(yè)管理的前提和依據(jù)，是物業(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人、使用人（統(tǒng)稱(chēng)為業(yè)主）就對(duì)房屋、公共設(shè)施、公用設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地實(shí)施維護(hù)和管理達(dá)成的協(xié)議。 　　這是一種提供勞務(wù)的委托合同。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)系平等民事主體，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)源自業(yè)主的委托授權(quán)。這種授權(quán)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)，一旦業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽署了合同，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都應(yīng)遵守合同。對(duì)于業(yè)主來(lái)講，可以通過(guò)該物業(yè)服務(wù)合同追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任，這樣該合同的內(nèi)容就對(duì)業(yè)主具有極其重要的意義，是保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的依據(jù)。 歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡(jiǎn)歷、論文寫(xiě)作、PPT設(shè)計(jì)、計(jì)劃書(shū)、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類(lèi)模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設(shè)計(jì)，word文檔制作、圖文設(shè)計(jì)制作、發(fā)布廣告等， 秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對(duì)待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔