上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答
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上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答 轉(zhuǎn)自: 時(shí)間:2005年10月10日21:48 關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(一) 一、租賃合同的效力 1、出租人就同一租賃物同時(shí)與兩個(gè)或兩個(gè)以上的人訂立租賃合同的,這些租賃合同的效力如何認(rèn)定? 出租人就同一租賃物同時(shí)與不同承租人簽訂租賃合同的,租賃合同均為有效,承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。合同簽訂時(shí)間在前的承租人主張后租賃合同無效的,不予支持。 租賃合同之一已實(shí)際履行,其他租賃合同的承租人主張履行合同的,因履行不能而不予支持。法院在審理過程中,可以向當(dāng)事人予以釋明,允許其變更訴訟請(qǐng)求,向出租人主張除合同實(shí)際履行之外的違約責(zé)任。 2、租賃合同未經(jīng)登記,是否影響租賃合同效力? 租賃合同登記與否,不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同,不得對(duì)抗第三人。 最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。因此,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案,但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定,故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。 但是,考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時(shí)享有的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等較強(qiáng)效力,如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強(qiáng)的效力,對(duì)于不知情的第三人會(huì)造成很大的損害,對(duì)交易安全造成嚴(yán)重的不利影響。因此,從平衡交易各方利益的角度看,我們傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對(duì)抗善意第三人的效力。 3、未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋作為租賃標(biāo)的物的,租賃合同是否有效? 未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋,因其標(biāo)的物具有違法性,該租賃合同應(yīng)為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。 二、轉(zhuǎn)租合同 4、未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效? 在沒有其他無效原因存在的情況下,未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。 租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同,而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果為目的的合同。出租人對(duì)租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán),不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用,承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將依照合同取得的對(duì)租賃物的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有,并不構(gòu)成對(duì)租賃物的處分?!逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同”??梢?,對(duì)于承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,合同法給出租人設(shè)定的救濟(jì)途徑是可以解除原租賃合同,而非宣告轉(zhuǎn)租合同無效。 5、承租人與次承租人就合同效力或合同解除產(chǎn)生爭(zhēng)議的,是否需要追加出租人為合同當(dāng)事人? 一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人與次承租人的關(guān)系,與出租人與承租人的關(guān)系是兩個(gè)法律關(guān)系,不應(yīng)當(dāng)在一個(gè)案件中審理;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)追加出租人為第三人,或通知出租人對(duì)租賃合同是否解除作出意思表示,然后決定本案的審理。 我們認(rèn)為,承租人與次承租人之間的租賃糾紛與前一租賃合同是兩個(gè)法律關(guān)系,如果在案件審理過程中追加出租人為第三人或通知出租人表達(dá)意見的話,勢(shì)必造成訟累,不利于案件的審理。所以,不需要追加出租人為第三人或通知承租人。但是,承租人有證據(jù)證明出租人已通知解除租賃合同的,在案件審理過程中應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)事實(shí)予以考慮;或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的,應(yīng)當(dāng)?shù)却戆傅奶幚斫Y(jié)果。 6、因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛,是否應(yīng)追加次承租人為當(dāng)事人?對(duì)次承租人向承租入主張解除合同并要求賠償裝修等添附損失的,是否要追加原出租人為案件的當(dāng)事人? 因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛,如果出租人未將次承租人作為被告的,考慮到判決生效后的執(zhí)行問題以及保護(hù)次承租人利益的需要,原則上可以追加次承租人作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參與訴訟。如果次承租人人數(shù)過多,且各方的利益也不同,則不宜追加次承租人為第三人,可根據(jù)情況需要,由當(dāng)事人另行訴訟。 次承租人要求承租人解除合同并賠償裝修等添附損失的,屬于合同當(dāng)事人之間的糾紛,一般無須追加出租人為案件的第三人。 7、因租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的損失,應(yīng)由誰承擔(dān)違約責(zé)任? 由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系,根據(jù)合同相對(duì)性原則的要求,次承租人只能向轉(zhuǎn)租入主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任,而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。 8、經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同,如因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金,出租人要求解除,而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的,是兩個(gè)租賃合同同時(shí)解除,還是判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系? 一種觀點(diǎn)認(rèn)為,次承租人無過錯(cuò)且要求繼續(xù)租賃,而出租人行使合同解除權(quán)的,在做出租人與次承租人建立租賃關(guān)系的調(diào)解工作無效的情況下,只能兩個(gè)租賃合同同時(shí)解除。對(duì)兩個(gè)合同解除的后果,原則上都應(yīng)予以處理,但當(dāng)行使釋明權(quán)后,相關(guān)當(dāng)事人不主張也不舉證的,對(duì)后一個(gè)租賃合同解除的后果可不予處理。對(duì)解除兩個(gè)租賃合同的后果處理,除明確由次承租人返還出租人租賃的房屋外,對(duì)違約責(zé)任及裝潢損失的賠償,則根據(jù)兩個(gè)租賃合同中的約定處理。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,對(duì)轉(zhuǎn)租中,因承租人拖欠租金,次承租人無過錯(cuò)且要求繼續(xù)租賃的,從保護(hù)次承租人的利益出發(fā),可判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系。 我們認(rèn)為,租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的,則轉(zhuǎn)租合同將因此而處于履行不能的狀態(tài)。但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個(gè)合同,原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人,不能強(qiáng)迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此,除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致,否則,次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。 9、原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛,次承租人作為案件的第三人,要求合同的承租人或出租人承擔(dān)違約責(zé)任及賠償裝潢損失的,是否屬反訴?是否應(yīng)收訴訟費(fèi)? 次承租人作為案件的第三人,一般情況下屬于無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,不具有訴訟被告的地位,因此,無論其提出什么主張,都不能構(gòu)成反訴。但出于解決糾紛的考慮,如果次承租人提出此類主張的,可以在其另行提起訴訟后,將該訴訟與原租賃合同解除糾紛合并審理。同時(shí),另行訴訟屬于新的訴訟,應(yīng)當(dāng)收取訴訟費(fèi)。 10、租賃合同解除后(轉(zhuǎn)租合同也將同時(shí)解除),次承租人因此負(fù)有退房義務(wù)。次承租人逾期返還房屋的房屋使用費(fèi)如何計(jì)算? 房屋使用費(fèi)參照數(shù)額一般有租賃合同的租金、轉(zhuǎn)租合同的租金、市場(chǎng)租金三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為,出租人就上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一主張房屋使用費(fèi)的,應(yīng)當(dāng)支持。 三、合同的履行 11、出租人出租的房屋有瑕疵的,承租人如何支付租金? 《合同法》第二百三十一條規(guī)定:“因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。”因此,房屋有瑕疵的,首先分清房屋瑕疵的責(zé)任。在房屋瑕疵是出租人責(zé)任的情況下,根據(jù)租賃房屋瑕疵情況和承租人實(shí)際使用的情況,可以部分減少相應(yīng)的租金;如果導(dǎo)致租賃房屋完全不能使用的,可以不付租金。 12、由于第三人的原因影響承租人對(duì)房屋使用、收益的,承租人是否有權(quán)利要求減少租金? 合同責(zé)任是嚴(yán)格責(zé)任,只要是非承租人自己過錯(cuò)的原因影響承租人使用、收益的,承租人均可以向出租人主張合同權(quán)利,出租人不得以系第三入侵權(quán)為由而免除自己的責(zé)任。出租人與第三人之間的關(guān)系是另一法律關(guān)系。 13、承租人承租的房屋遭到第三人侵權(quán),承租人是否可以直接向侵權(quán)人主張侵權(quán)責(zé)任? 承租人基于承租權(quán)而對(duì)房屋具有使用、收益的權(quán)利,當(dāng)?shù)谌说男袨橛绊懫涑凶鈾?quán)時(shí),承租人基于占有人的地位,可以相應(yīng)地請(qǐng)求排除妨礙、損害賠償。但承租人所主張的權(quán)利范圍僅限于因占有地位享有的權(quán)利,而不得主張屬于所有權(quán)人的權(quán)利。不過,房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的權(quán)利與承租人對(duì)房屋的權(quán)利有時(shí)是會(huì)有交叉的。因此,雙方的權(quán)利如何行使、協(xié)調(diào),一直是比較有爭(zhēng)議的問題。 我們認(rèn)為,雙方的權(quán)利行使應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持如下原則:即就雙方權(quán)利重合的部分,其中一方行使權(quán)利的,另外一方可以加入已經(jīng)主張權(quán)利的當(dāng)事人一方,但不能重復(fù)主張這部分權(quán)利。所有權(quán)人的權(quán)利與承租人權(quán)利不一致的地方,應(yīng)當(dāng)各自主張。如侵權(quán)行為人針對(duì)承租人的營業(yè)而實(shí)施侵權(quán)行為,承租人可以要求侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任,而所有權(quán)人則不能主張。同理,第三人所侵害的權(quán)利僅僅是所有權(quán)人的權(quán)利,而不影響承租人權(quán)利的行使的,承租人也不得主張。比如第三人未經(jīng)出租人同意,而在出租人所有的房屋頂部堆放物品,但不影響樓下承租人對(duì)該房屋進(jìn)行使用的,承租人就不能向第三入主張權(quán)利。 14、租賃合同解除時(shí),租賃物上的添附物或其殘值如何處理? 《合同法》第二百二十三條第二款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意,對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”因此,租賃合同解除時(shí),添附物可以取回的,由添附人取回,不能取回的,租賃雙方對(duì)房屋添附的處理有約定的按約定,沒有約定的,可以視不同情況分別處理:一、未經(jīng)出租人同意,承租人自行決定添附的,承租人應(yīng)當(dāng)自行將添附物除去。如不能除去的,出租人一般不必補(bǔ)償。因?yàn)樵谶@種情況下,如果要求出租人給予補(bǔ)償,對(duì)出租人而言,該補(bǔ)償將構(gòu)成強(qiáng)制得利的補(bǔ)償。而依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)則,強(qiáng)制得利是不應(yīng)補(bǔ)償?shù)?。二、?jīng)過出租人同意的添附,在合同解除后,由于該添附物不能取回,已經(jīng)成為添附方的損失。對(duì)于這種損失,原則上按照過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。如雖系承租方違約,但所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的,可由出租方酌情給予補(bǔ)償。 15、租賃合同當(dāng)事人約定,租賃物上的添附物或其殘值在合同終止時(shí)歸出租人?,F(xiàn)因一方當(dāng)事人違約而致合同提前被解除的,添附物歸屬如何確定? 如果雙方約定合同終止時(shí)添附物歸出租人的,則該約定屬于關(guān)于添附物歸屬的附條件的約定。即以合同正常履行完畢,作為將添附物價(jià)值完全移轉(zhuǎn)給出租人的條件。因此,根據(jù)附條件法律行為的規(guī)則,如因出租人違約而致條件不能成就的,則承租人取回添附物;添附物不能取回的,承租人可以參照上條,要求出租人賠償。如果因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,視為阻止條件成就的行為,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)添附物歸出租人所有;同時(shí),出租人也不必給予承租人賠償。但是,所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的,參照上條規(guī)定處理。 關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二) 四、優(yōu)先購買權(quán) 16、未經(jīng)登記的租賃合同,承租方是否有優(yōu)先購買權(quán)? 租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購買權(quán),不因登記與否而影響該項(xiàng)權(quán)利。但是,未經(jīng)登記的租賃合同,其承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得對(duì)抗第三人。這里所說的不能對(duì)抗第三人,是指一旦房屋所有權(quán)已經(jīng)變更,除非能夠證明第三人是惡意的,否則,未經(jīng)登記的租賃合同的承租人不得以優(yōu)先購買權(quán)為由要求優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。 當(dāng)然,優(yōu)先購買權(quán)是租賃合同中承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利,由于出租人向第三人出賣房屋的行為導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)當(dāng)視為出租人違約,承租人可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。 17、出租人就租賃房屋已經(jīng)與第三人訂立買賣合同,承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的,其優(yōu)先購買權(quán)如何行使? 優(yōu)先購買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的,因此,在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前,承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的,都可以得到支持。也就是說,如果出租人僅僅與第三人訂立了合同,而尚未辦理過戶、登記手續(xù),且承租人也在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的3個(gè)月內(nèi)提出優(yōu)先購買要求的,無論第三人是否為善意,也不管租賃合同是否登記,承租人都可以要求優(yōu)先購買該房屋。在房屋已經(jīng)過戶登記為第三人所有時(shí),則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購買權(quán)。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實(shí)等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。 18、承租人的優(yōu)先購買權(quán)主要在哪些情形下受到限制? 主要有共有入優(yōu)先購買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等等。如出租人將房屋贈(zèng)與他人的,房屋被強(qiáng)制征收、征用的,房屋以招標(biāo)形式出賣的,以及房屋被強(qiáng)制執(zhí)行等。這主要是考慮到,在賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的同時(shí),也要保障出租人的合法權(quán)益,而不是犧牲出租人的權(quán)利來滿足承租人的要求。因此,優(yōu)先購買權(quán)的行使不是沒有任何條件和限制的,它不能損害出賣人的實(shí)體利益,而且也不是絕對(duì)地剝奪其他人的購買機(jī)會(huì)。因此,共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的,共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán),承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對(duì)抗共有人的優(yōu)先購買權(quán);出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系,以低于市價(jià)出賣房屋,而離開該人身關(guān)系,出租人則不愿出售房屋的,一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán);承租人僅租賃部分房屋,而出租人出售整體房屋的,承租人也不是當(dāng)然可以行使優(yōu)先購買權(quán)。 就上述情況而言,因共有人對(duì)房屋擁有的是所有權(quán),即使是按份共有,對(duì)外而言,每個(gè)共有人也都是所有權(quán)人。因此,與承租人相比仍然更有優(yōu)先性。而基于特殊人身關(guān)系建立的買賣關(guān)系,也與一般的買賣關(guān)系不同,它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系,出租人才會(huì)給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份,出租人就不會(huì)給出這樣的出賣條件,也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購買問題。就房屋的部分與整體而言,法律本身就是規(guī)定承租人對(duì)其承租的部分房屋有優(yōu)先購買權(quán),而對(duì)其他部分則沒有優(yōu)先購買權(quán),故承租人的權(quán)利不能超出合同的范圍。因此,如果將租賃部分單獨(dú)出賣給承租人,對(duì)整體房屋其他部分出賣不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的,承租人對(duì)此部分可以行使優(yōu)先購買權(quán);反之,則不能行使優(yōu)先購買權(quán)。否則,就是對(duì)出租人實(shí)體權(quán)利構(gòu)成損害。 19、房屋在租賃期間被拍賣,承租人是否可就該拍賣房屋行使優(yōu)先購買權(quán)? 拍賣是買賣的一種特殊形式,但其性質(zhì)是買賣,不能剝奪承租人優(yōu)先購買的權(quán)利,出租人或者拍賣行依然有義務(wù)通知承租人拍賣事宜。具體操作可以參照最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》,其中第十六條規(guī)定:“拍賣過程中,有最高應(yīng)價(jià)時(shí),優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受,如無更高應(yīng)價(jià),則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià),而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的,則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人”。 20、對(duì)于承租人以行使優(yōu)先購買權(quán)為由,訴訟請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人的房屋買賣合同無效,但未提出行使優(yōu)先購買權(quán)的,如何處理? 一種觀點(diǎn)認(rèn)為,承租人優(yōu)先購買權(quán)一般包含兩個(gè)訴訟請(qǐng)求:一為請(qǐng)求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效,二是請(qǐng)求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系。這兩個(gè)訴訟請(qǐng)求是承租人優(yōu)先購買權(quán)的具體化。為避免訟累,切實(shí)維護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán),法院在保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中,可以在判決出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效的同時(shí),直接判決承租人與出租人買賣關(guān)系成立,出租人應(yīng)依法交付房屋,承租人應(yīng)(在同等條件、期限內(nèi))支付購房款。如不判明,承租人的優(yōu)先購買權(quán)實(shí)際上可能無法實(shí)現(xiàn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,對(duì)保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中,只要宣告買賣合同無效即可,無需再強(qiáng)行判決承租人與出租人優(yōu)先購買房屋的關(guān)系成立及其他。出租人可再根據(jù)房市的情況重新確定房屋的價(jià)格,只要出租人出賣房屋,承租人可以再主張其優(yōu)先購買權(quán)。 我們認(rèn)為,承租人在訴訟過程中僅主張確認(rèn)買賣合同無效,而未要求行使優(yōu)先購買權(quán),經(jīng)法院釋明后不變更訴訟請(qǐng)求的,對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持。理由是:優(yōu)先購買權(quán)作為法律賦予承租人的一項(xiàng)權(quán)利,其目的在于保證承租人可以相對(duì)優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)。為此,法律允許承租人申請(qǐng)宣告惡意訂立的買賣合同無效,以實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的。也就是說申請(qǐng)宣告無效等都是手段,而不是目的。而法律規(guī)定保護(hù)的是承租人實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買的目的。在當(dāng)事人不主張購買的情況下,就說明他沒有實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的的意思。因此,也就沒有繼續(xù)加以保護(hù)的必要。故承租人不主張優(yōu)先購買權(quán),而僅要求確認(rèn)合同無效的,不應(yīng)支持。 21、出租人將房屋出售于第三人,因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而將該房屋出賣給承租人時(shí),出租人與承租人之間的買賣合同的主要內(nèi)容如價(jià)款、付款方式等如何確定? 出租人與第三人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)作為出租人與承租人之間買賣合同的內(nèi)容。 通說認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)在權(quán)利分類上屬于形成權(quán),即享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人作出以同等條件購買系爭(zhēng)房屋的意思表示時(shí),該意思表示到達(dá)出租人一方時(shí)買賣合同即為成立。一般情況下,承租人主張優(yōu)先購買權(quán)時(shí),出租人已經(jīng)與第三人簽訂了房屋買賣合同,而所謂同等條件即應(yīng)當(dāng)理解為買賣合同的權(quán)利義務(wù)。 22、如何確定優(yōu)先購買權(quán)的放棄? 放棄的形式有兩種,明示和默示。明示表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后,或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的,承租人明確表示不予購買;默示可以表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后,或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的,承租人在合理期限內(nèi)沒有買受系爭(zhēng)房屋的意思表示,或表現(xiàn)為積極為出租人尋找買家,承租人另行尋找租賃房屋等。 23、出租人通知承租人有無形式要件要求? 合同法規(guī)定出租人在房屋出賣前合理的期限內(nèi)通知承租人,該合理期限以出租人確定的期限而定。在該期限內(nèi),承租人行使其優(yōu)先購買權(quán),超過該期限的,即可推定承租人放棄優(yōu)先權(quán)。 出租人的通知形式可以靈活多樣,如可通過信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無論以什么形式通知,都應(yīng)當(dāng)以送達(dá)承租人為必要。單純以登報(bào)公告等形式進(jìn)行通知,而未針對(duì)承租人進(jìn)行通知的,不發(fā)生通知的效果。 24、出租人在房屋出售前對(duì)承租人未盡通知義務(wù),承租人應(yīng)在多長期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)? 承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利,故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間制度加以規(guī)定,即承租人應(yīng)自知悉出賣事實(shí)時(shí)起一定期限內(nèi)行使先買權(quán)。該制度與合同法規(guī)定的出租人應(yīng)當(dāng)給出“合理期限”一起(一為基于當(dāng)事人自由意思產(chǎn)生,一為沒有當(dāng)事人意思表示時(shí)補(bǔ)充當(dāng)事人意思),共同構(gòu)成承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的程序性規(guī)定。 關(guān)于“合理期限”問題,具體標(biāo)準(zhǔn)如何,應(yīng)由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況而定,不宜強(qiáng)制劃一。而關(guān)于承租人行使權(quán)利的除斥期間,不少人認(rèn)為法律沒有規(guī)定。我們認(rèn)為最高人民法院((關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見)第118條的規(guī)定,實(shí)際上就可以理解為對(duì)此問題作出的規(guī)定。該條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán)。”從該條文的表述本身來看,其目的無非是在出租人未及時(shí)通知承租人的情況下,給予承租人以行使權(quán)利的期間。因?yàn)?,在出租人通知承租人購買時(shí),實(shí)際上是要在承租人和其他人提出相同條件時(shí),優(yōu)先將租賃物出賣于承租人。那么,出租人的主要義務(wù)就是將出賣的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必須在合理期限內(nèi)行使其權(quán)利。而設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)行使期限的目的,則在于督促承租人盡早行使權(quán)利。因此,其目的應(yīng)該是:出租人出賣租賃物的,應(yīng)當(dāng)通知承租人。承租人在接到通知后,應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)決定是否購買。該期限最長為3個(gè)月。 因此,我們傾向于認(rèn)為,承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期間,應(yīng)該為出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起的3個(gè)月。 25、出租人雖然沒有通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán),但房屋已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手出售,現(xiàn)房屋承租人主張優(yōu)先購買的,應(yīng)如何處理? 首先,應(yīng)當(dāng)判斷承租人是否超過期限行使權(quán)利;其次,對(duì)于租賃的房屋已經(jīng)出售并幾經(jīng)轉(zhuǎn)手,只要后幾個(gè)環(huán)節(jié)的房屋買受人中有一個(gè)是善意購買的,承租人就不能再主張優(yōu)先購買。當(dāng)然,承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)的,可以要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 26、租賃合同未經(jīng)登記對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的影響 我國法律規(guī)定,房屋租賃應(yīng)實(shí)行登記備案制度。但房屋租賃的登記備案與否不影響租賃合同的效力,故審判實(shí)踐中當(dāng)事人為逃避稅收等,租賃合同未經(jīng)登記備案的情況較多。 一種觀點(diǎn)認(rèn)為,未經(jīng)登記備案的租賃合同,承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對(duì)抗善意第三人。因?yàn)樽赓U合同未經(jīng)登記公示我國就是如此。應(yīng)該說,租賃合同由于其準(zhǔn)物權(quán)的特性,“買賣不破租賃”有其一定的法理基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,當(dāng)初的立法理由已經(jīng)日漸弱化,特別是大量商業(yè)租賃的存在與當(dāng)初保護(hù)居民居住權(quán)的立法意圖不相一致。在保護(hù)承租人利益的同時(shí),如何保護(hù)買受人的利益成為值得思考的問題。我們認(rèn)為,《上海市房屋租賃條例》第十五條第二款關(guān)于“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的,不得對(duì)抗第三人”的規(guī)定,使我們得以將兩者利益予以平衡。當(dāng)租賃合同未予登記,或者買受人不知道系爭(zhēng)房屋租賃事實(shí)的,相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由,對(duì)抗買受人對(duì)房屋處分的權(quán)利,不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。 同時(shí),出賣人未向買受人告知租賃事實(shí),導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。 六、租賃與抵押 31、租賃的房屋能否進(jìn)行抵押?如何實(shí)現(xiàn)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)? 出租人可以將出租的房屋進(jìn)行抵押,租賃不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。 同時(shí),抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不影響租賃合同的繼續(xù)履行,也就是說,租賃合同的效力及于買受人。 租賃關(guān)系直接針對(duì)的是房屋使用、收益的權(quán)利,而抵押權(quán)針對(duì)的是房屋的交換價(jià)值,二者并無本質(zhì)沖突,出租人可以對(duì)房屋行使充分的處分權(quán)。抵押權(quán)人對(duì)已出租的房屋同意抵押的,該風(fēng)險(xiǎn)由其自行承擔(dān),抵押權(quán)人不能以該權(quán)利對(duì)抗承租權(quán)。 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,也不影響租賃合同的履行。為此,《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定:“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。 32、抵押的房屋能否進(jìn)行租賃?租賃合同是否有效? 抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利,房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的,租賃合同有效,但租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。 《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押,抵押人,第三人因此可能不知道所購房屋上存在租賃關(guān)系,而與出租人建立買賣關(guān)系,該第三人是善意第三人。在此情況下,承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對(duì)抗善意第三人。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,只有在動(dòng)產(chǎn)取得問題上存在善意取得制度,不動(dòng)產(chǎn)取得不存在善意取得問題,承租人優(yōu)先購買權(quán)是法定的權(quán)利,可以對(duì)抗任何第三人。 我們傾向第一種觀點(diǎn)。這樣處理有利于保護(hù)第三人的交易安全,在當(dāng)前房價(jià)上漲形勢(shì)下,也可防止部分出賣人為反悔賣房,惡意與他人串通假造租賃合同關(guān)系,達(dá)到悔約的目的。承租人的優(yōu)先購買權(quán)因此不能實(shí)現(xiàn)的,可以請(qǐng)求出租人進(jìn)行賠償。 27、承租人優(yōu)先購買權(quán)的案由問題 實(shí)踐中,有的案由為租賃合同優(yōu)先購買權(quán)糾紛,有的案由為買賣合同糾紛。主張案由為租賃合同優(yōu)先購買權(quán)糾紛者認(rèn)為,優(yōu)先購買權(quán)糾紛源于租賃合同關(guān)系,無租賃關(guān)系,就無優(yōu)先購買權(quán),故應(yīng)以租賃合同優(yōu)先購買權(quán)糾紛為案由。主張案由為買賣合同糾紛者認(rèn)為,優(yōu)先購買權(quán)糾紛的訴訟請(qǐng)求主要是兩個(gè):一為請(qǐng)求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效,二是請(qǐng)求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系,對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人對(duì)該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。”可見,后成立的承租權(quán)對(duì)先設(shè)立的抵押權(quán)無對(duì)抗力,抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利時(shí)可以不考慮租賃事實(shí)的存在,租賃關(guān)系對(duì)于受讓人無約束力。 同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意,出租人與承租人之間的租賃合同有效,由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使承租人不能行使承租權(quán)的,承租人可以據(jù)此主張違約請(qǐng)求權(quán)。雙方當(dāng)事人有約定的除外。 七、合同的解除 33、如何確定合同解除的時(shí)間? 一般情況下,可以分以下三種情況:1、訴訟之前,雙方當(dāng)事人協(xié)商解除租賃合同的,協(xié)商確定之日為合同解除之日;2、一方當(dāng)事人行使合同解除權(quán),對(duì)方有異議提起訴訟,經(jīng)法院審理后認(rèn)為行使合同解除權(quán)并無不當(dāng)?shù)?,解除合同通知送達(dá)之日為合同解除之日;3、一方當(dāng)事人行使合同解除權(quán),對(duì)方有異議提起訴訟,經(jīng)法院審理認(rèn)為該當(dāng)事人無合同解除權(quán),但雙方當(dāng)事人在訴訟中均同意解除合同的,可以在判決或調(diào)解書中明確合意解除之日為合同解除之日。 合同解除的時(shí)間點(diǎn)是對(duì)租賃法律關(guān)系存在與否的重要判斷?!逗贤ā返诰攀龡l、第九十四條規(guī)定了當(dāng)事人具有合同解除權(quán)的幾種情形,《合同法》第九十六條規(guī)定了合同解除的方式。實(shí)踐中,對(duì)當(dāng)事人是否具有合同解除權(quán),合同是否已經(jīng)解除,合同解除的時(shí)間點(diǎn)如何確定往往會(huì)有不同的意見。對(duì)于當(dāng)事人是否具有合同解除權(quán),可以依據(jù)《合同法》第九十三條、九十四條和分則中的特別規(guī)定作出判斷,這里不作羅列。對(duì)合同是否已經(jīng)解除,也可以通過當(dāng)事人是否具有合同解除權(quán)以及是否正確行使了合同解除權(quán)進(jìn)行審查。本條是專門就合同解除時(shí)間點(diǎn)的確定提供幾種判斷依據(jù)。 《合同法》第九十六條第一款規(guī)定:“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的,應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的,可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”。因此,雙方當(dāng)事人就是否有合同解除權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí),經(jīng)法院審查認(rèn)為一方當(dāng)事人確有解除權(quán)的,有解除權(quán)一方的通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除權(quán)即產(chǎn)生效力,合同解除。這種情況下,由于合同解除是已經(jīng)存在的事實(shí),法院可以在判決說理部分確認(rèn)合同業(yè)已解除,如果判故從訟爭(zhēng)的法律關(guān)系看,主要是買賣合同關(guān)系,故以買賣合同糾紛為宜。 我們傾向于第一種意見。因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)本身也包含了買賣的內(nèi)容,而單純的買賣合同糾紛不能體現(xiàn)優(yōu)先購買糾紛的特點(diǎn)。 28、承租人優(yōu)先購買權(quán)案件當(dāng)事人的訴訟地位問題 審判實(shí)踐中,承租人作為原告起訴,有的僅將出租人列為被告,有的將出租人和買受人列為共同被告,有的將出租人列為被告、買受人列為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將承租人與買受人列為共同被告。 關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三) 五、租賃物的出賣 29、租賃期間對(duì)外出賣房屋的,如何確定出租主體的變更時(shí)間? 租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致產(chǎn)生新的租賃合同的,新的法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權(quán)變更登記的時(shí)間為準(zhǔn)。買賣房屋雙方對(duì)此另有約定的按約定。 《合同法》第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力”,這就是“買賣不破租賃”的規(guī)定,事實(shí)上,還包括贈(zèng)與、互易等形式的所有權(quán)變更情況。審判實(shí)踐中,新舊法律關(guān)系交替的時(shí)間點(diǎn)掌握很重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生的新的租賃關(guān)系,該時(shí)間點(diǎn)就掌握在所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)間,也就是房屋權(quán)利變更登記的時(shí)間。 30、“買賣不破租賃”的適用是否要求租賃合同登記? 未經(jīng)登記的租賃合同,當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí),承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是,承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。 在保護(hù)承租人權(quán)利的同時(shí),也應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)房屋買受人的權(quán)利,兩者的權(quán)利在法律上是平等的。德國由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張,為保護(hù)居住人的利益而創(chuàng)設(shè)了“買賣不破租賃”的法律規(guī)定,以后一些國家也將“買賣不破租賃”作為自己的法律,我國就是如此。應(yīng)該說,租賃合同由于其準(zhǔn)物權(quán)的特性,“買賣不破租賃”有其一定的法理基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,當(dāng)初的立法理由已經(jīng)日漸弱化,特別是大量商業(yè)租賃的存在與當(dāng)初保護(hù)居民居住權(quán)的立法意圖不相一致。在保護(hù)承租人利益的同時(shí),如何保護(hù)買受人的利益成為值得思考的問題。我們認(rèn)為,《上海市房屋租賃條例》第十五條第二款關(guān)于“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的,不得對(duì)抗第三人”的規(guī)定,使我們得以將兩者利益予以平衡。當(dāng)租賃合同未予登記,或者買受人不知道系爭(zhēng)房屋租賃事實(shí)的,相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由,對(duì)抗買受人對(duì)房屋處分的權(quán)利,不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。 同時(shí),出賣人未向買受人告知租賃事實(shí),導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。 六、租賃與抵押 31、租賃的房屋能否進(jìn)行抵押?如何實(shí)現(xiàn)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)? 出租人可以將出租的房屋進(jìn)行抵押,租賃不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí),抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不影響租賃合同的繼續(xù)履行,也就是說,租賃合同的效力及于買受人。 租賃關(guān)系直接針對(duì)的是房屋使用、收益的權(quán)利,而抵押權(quán)針對(duì)的是房屋的交換價(jià)值,二者并無本質(zhì)沖突,出租人可以對(duì)房屋行使充分的處分權(quán)。抵押權(quán)人對(duì)已出租的房屋同意抵押的,該風(fēng)險(xiǎn)由其自行承擔(dān),抵押權(quán)人不能以該權(quán)利對(duì)抗承租權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,也不影響租賃合同的履行。為此,《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定:“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。 32、抵押的房屋能否進(jìn)行租賃?租賃合同是否有效? 抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利,房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的,租賃合同有效,但租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。 《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押,抵押人決主文中需要確認(rèn)合同解除的,應(yīng)當(dāng)注意合同解除之日為通知送達(dá)之日。經(jīng)審查認(rèn)為一方當(dāng)事人無解除權(quán)的,則通知到達(dá)對(duì)方時(shí)并不能產(chǎn)生合同解除的效力,合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。合同繼續(xù)履行并不排除雙方當(dāng)事人可以在訴訟過程中就解除合同達(dá)成一致。 34、合同解除權(quán)消滅的情形有哪些? 在判斷合同解除權(quán)是否已經(jīng)消滅,主要從以下四種情形分析:1、雙方當(dāng)事人對(duì)合同解除權(quán)約定了行使期限的,期限屆滿權(quán)利人不行使的,解除權(quán)消滅;2、雙方未約定解除權(quán)行使期限,經(jīng)對(duì)方催告后權(quán)利人未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán),解除權(quán)消滅;3、雙方未約定解除權(quán)行使期限,對(duì)方亦未催告的,權(quán)利人未在合理期限內(nèi)主張解除權(quán)的,解除權(quán)消滅,該合理期限一般掌握在一年;4、由于未按時(shí)支付租金而使出租人具有合同解除權(quán),但承租人表示支付后期租金而出租人同意的,解除權(quán)消滅。 權(quán)利因主張而成就,因放棄而消滅,合同解除權(quán)同樣如此。《合同法》第九十五條規(guī)定:“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限,期限屆滿當(dāng)事人不行使的,該權(quán)利消滅;法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限,經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的,該權(quán)利消滅”。實(shí)踐中較難把握的是,法律未規(guī)定租賃合同的解除權(quán)行使期限,而當(dāng)權(quán)利人怠于行使權(quán)利時(shí),將導(dǎo)致權(quán)利長期處于一種不確定的狀態(tài)。我們認(rèn)為,這種長期怠于行使權(quán)利的狀況也是權(quán)利消滅的一種情形。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定:“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人(合同違約方)催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方?jīng)]有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅”。對(duì)此,我們建議關(guān)于租賃合同的解除權(quán)行使期限可以參照把握。 備注:本法律適用解答不適用公房租賃。 本法律適用解答適用下發(fā)后受理的和下發(fā)前已受理尚未審結(jié)的一審案件。 歡迎您下載我們的文檔,后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設(shè)計(jì)、計(jì)劃書、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類模板等方方面面, 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設(shè)計(jì),word文檔制作、圖文設(shè)計(jì)制作、發(fā)布廣告等, 秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對(duì)待每一位客戶,做到讓客戶滿意! 感謝您下載我們文檔 上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答 第 14 頁 共 14 頁- 1.請(qǐng)仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對(duì)于不預(yù)覽、不比對(duì)內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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