收房流程及收房注意事項new
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. 收房流程及收房注意事項 一、注意及時接收入住通知書 1. 這是收房的第一步,要注意期限。一般,開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi),所以購房者要安排好時間。 2. 接到入住通知書后,首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房,則應(yīng)提出處理意見,并根據(jù)開發(fā)商的答復決定是否前往收房,按通知上約定的時間前往收房。 特別提示: 1. 要注意收房的期限,錯過收樓日期麻煩多 。 2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期,可考慮向開發(fā)商按合同索賠。 3. 有特殊情況不能如期到場的,可以書面形式委托親友、律師進行,也可及時與開發(fā)商聯(lián)系,商議另行約定時間,并以書面形式確認。 4. 若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)收房手續(xù),從法律角度來說,則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用,買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。 二、確定房屋是否達到交付條件 1. 《竣工驗收備案表》 ――最重要 《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的,它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后,在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。 《竣工驗收備案表》中的項目,只要送交主管部門備案后,發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用,按照有關(guān)規(guī)定,表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案,缺少任何一項的話,這個樓盤就是“黑樓”,是不能入住的,購房者有權(quán)拒絕收房。 2. 《住宅質(zhì)量保證書》 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾,必須作為購房合同的附件,與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款,特別注意保修期限。 3. 《住宅使用說明書》 《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標,如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。 4. 《建設(shè)工程質(zhì)量認定證書》 5. 《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》 6. 實測面積登記表 特別提示: 1. 只有具備上述文件,才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件,確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后,才能進一步進行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視,尤其提示您要看原件而不是復印件。 2. 《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件,收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》,一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提,即使開發(fā)商做得再好,如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準,您有權(quán)拒絕收房。 3. 對于這些文件,一方面要驗收它有沒有,另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。 4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全,您可按購房合同第十一條,要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。 5. 提醒您:《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖,您可帶走,作為證據(jù)資料保存。 6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件,購房人有權(quán)拒絕收房,由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。 三、房屋檢驗 收房過程中必須要掌握一個原則:“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋(包括驗收交房必須的文件),確認無誤后再簽署收房文件。 “先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的,而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款,消費者只要付清房款,或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款,就履行了合同的義務(wù),開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前,業(yè)主有權(quán)先驗收房屋: 1. 檢測房屋面積: 要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》,根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積,核對其與銷售面積是否存在誤差,誤差率的范圍有多大;若實測面積誤差超出3%,可以中止收房。 2. 檢驗房屋質(zhì)量: 購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量,主要可從以下幾方面入手: (一) 房屋本身的質(zhì)量 (二)景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標準等配套設(shè)施是否符合合同約定。 (三)裝修質(zhì)量 特別提示: 1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。 2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù),則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)。 3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識,防止開發(fā)商侵占。 4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)限期維修,購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件,由此導致業(yè)主逾期入住的,開發(fā)商應(yīng)承擔違約責任。 5. 只要付清房款,按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù),開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房,否則應(yīng)視為開發(fā)商違約,如果開發(fā)商拒不交房,應(yīng)承擔逾期交房的責任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費用”等任何理由而拒絕交房。 6. 不要將樣板房標準作為現(xiàn)實標準,除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。 四、新房驗收的最終結(jié)果 1. 房屋檢驗沒有問題的:按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關(guān)文件。在這個記錄表上,應(yīng)把檢驗情況逐一記錄,凡是無法確認的事項,則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄ⅰ盁o法認定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題,則如實記錄下來,并要求發(fā)展商限期處理。 2. 如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中,作為書面依據(jù),如發(fā)展商未準備有關(guān)表格,買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。 3. 發(fā)現(xiàn)問題,買賣雙方可協(xié)商解決,如屬可整修內(nèi)容,應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件,約定下次驗收時間(一般不超過30天)。 4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓表上予以注明,如果確實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。 特別提示: 1. 驗房后要堅持的原則:只要發(fā)現(xiàn)問題,不管大小,都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來,而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語;如果樓盤根本就沒準備驗收登記表,則應(yīng)自備紙筆,一一記錄。 2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商(除非有明確書面授權(quán)),因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。 3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時,一定要開發(fā)商蓋章確認,約定處理方案。 4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題,一定要取得證據(jù),證明不是買房人不按時收房,而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。 注意事項 以下問題,購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到,特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題,把關(guān)鍵注意事項列出,提醒消費者予以重視,以維護自己的權(quán)益。 一、買房相關(guān)稅費 (一)商品房買賣應(yīng)繳以下稅費: 1、契稅 2、房屋買賣交易手續(xù)費 3、買賣合同印花稅 4、公共維修基金 5、房屋所有權(quán)登記費 6、房屋所有權(quán)印花貼稅 7、權(quán)證工本費 (二)稅費問題 特別提示:依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。 1. 契稅 契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。 繳納時間:契稅只能在過戶時交納 特別提示:除稅務(wù)機關(guān),任何單位無權(quán)代收。 實施:業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅,等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。 2. 公共維修基金 此項基金不同于物業(yè)管理費,只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 稅率:房屋成交價的2%。 特別提示:任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商,您很可能無法要回。 3、面積測繪費 面積測繪費收取原則為“誰委托,誰付費”,購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù),故此費用應(yīng)由開發(fā)商交納。 4、物業(yè)費 一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金 特別提示:普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標價,收費項目和標準及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。 5. 產(chǎn)權(quán)代辦費 業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證,開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。 二、面積問題 面積問題是消費者最為關(guān)心的內(nèi)容之一,購房人買房時尤其是買期房時,一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題,并在簽訂合同時以附加條款加以防范。 (一) 存在的問題: 1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差,這一直是個焦點問題。 消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面,建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定,以維護自己的權(quán)益。 2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益,還不易被發(fā)現(xiàn)。 正確測算房屋面積,是專業(yè)人員的工作,一般購房者根本無法完成。其次,面積測量的人工操作特點,正常誤差都難以避免,一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有,由于消費者相關(guān)知識掌握不夠,使得購房過程中信息不對稱,開發(fā)商很容易偷梁換柱,把非公攤的面積加入公攤之中。 (二)如何解決面積誤差? 面積誤差:根據(jù)有關(guān)規(guī)定,買賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的,按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款;(二)面積誤差比絕對值超出3%,購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款,并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔,所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者,面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。 特別提示: 1. 想測出您買的商品房的真實面積,首先購房者索要出建筑的竣工圖紙,請專家根據(jù)圖紙進行計算。 2. 簽定合同時應(yīng)該細化條款,應(yīng)該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的,面積誤差比絕對值超出3%時,購房人有權(quán)退房。 (三)關(guān)于分攤面積 公用建筑面積分攤原則: 1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積,與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。 2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積,由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的,分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積,為各次分攤的公用建筑面積之和。 3、公用建筑面積分攤后,不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。 分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成: 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積; 2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應(yīng)計入公用建筑面積部分,作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。 不應(yīng)入的公用建筑空間: 1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。 2、售房單位自營、自用的房屋。 3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。 4、對于半地下室,不論采光井的結(jié)構(gòu)如何,都不計入建筑面積。 特別提示: 1. 簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項目。 2. 售房單位在預(yù)售商品房前,應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的,應(yīng)重新提交面積測量報告。 售房單位在銷(預(yù))售商品房時,在銷(預(yù))售合同(含補充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。 3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房,需要進行分攤的,應(yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。 三、審查銷售廣告 (一)出現(xiàn)問題 “我們的小區(qū)綠化率達到……,我們小區(qū)配有小學、幼兒園、會所……” 購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑,但到實際收房時才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實相去甚遠,現(xiàn)實當中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手;另外,裝修標準不符合合同的約定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個重點就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。 (二)解決辦法 1. 要注意平時的證據(jù)收集。 如買房時的樓書、廣告一定保存好,有條件購房時拍下售樓處沙盤,收房時應(yīng)該對照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋,此類的廣告可以作為要約,在法庭上作為證據(jù)出示,要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。 2. 要隨時主張自己的權(quán)利。 一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象,購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉,以免形成事實,出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。 四、法定退房條件: 在房屋驗收過程中,業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題,是不是都可以退房呢?退房的法定條件,綜合起來包括以下幾種: 1. 購房合同無效: 實踐中,造成購房合同無效的常見情形有:①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn);②開發(fā)商存在欺詐情形。 2. 套型誤差導致退房: 按套(單元)計價的預(yù)售房屋,套型與設(shè)計圖紙不一致時,或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中對此未約定處理方式的,購房人可以退房。 3. 面積誤差導致退房: 房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%(不含3%)的。 4. 變更規(guī)劃、設(shè)計導致退房: 開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準,擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的;開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認可的。 5. 質(zhì)量不合格導致退房: 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗確實的,買受人有權(quán)退房。 特別提示: 1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收,未取得“三書一證一表”的樓房,買家可以不收樓。 2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時,購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房,相關(guān)違約賠償責任由發(fā)展商承擔,如果開發(fā)商不同意退房,購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。 3. 如果不具備上述條件,但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題,購房人有權(quán)要求開發(fā)商進行維修,因此造成損失的由開發(fā)商賠償。 五、特別建議: 可以考慮集體收房。買房過程中,常常會涉及到很多專業(yè)問題,只靠消費者個人的力量有時很難解決問題,在此,特別建議您可以考慮集體收房,人多力量大,結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題! 如果你拒絕收房,開發(fā)商會把責任歸結(jié)為業(yè)主,但是我認為是不合理的,可以采取協(xié)商。協(xié)商不交延期這段時間的物業(yè)費或者交一半。當然,延期這段時間,開發(fā)商是不會給你違約金的。最好多找些業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商。 歡迎您下載我們的文檔,后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設(shè)計、計劃書、策劃案、學習課件、各類模板等方方面面, 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設(shè)計,word文檔制作、圖文設(shè)計制作、發(fā)布廣告等, 秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對待每一位客戶,做到讓客戶滿意! 感謝您下載我們文檔 精選資料- 1.請仔細閱讀文檔,確保文檔完整性,對于不預(yù)覽、不比對內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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