《房地產(chǎn)金融專題》PPT課件.ppt

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房地產(chǎn)金融專題,金融是車輪金融是心臟,本章知識(shí)點(diǎn),房地產(chǎn)金融、特點(diǎn)房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類我國住房基金構(gòu)成項(xiàng)目貸款、經(jīng)營貸款、按揭貸款房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成,概述,一、房地產(chǎn)金融釋義二、房地產(chǎn)金融演化和發(fā)展三、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志四、我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)現(xiàn)存問題五、國外房地產(chǎn)金融借鑒六、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類七、房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成,,一、房地產(chǎn)金融釋義,金融以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。房地產(chǎn)金融圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營，消費(fèi)而展開的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動(dòng)。是房地產(chǎn)資金的融通是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物,三、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志,1、住房貸款以抵押貸款為主。位置固定、價(jià)值穩(wěn)定。2、籌資和貸款的方式多樣?；I資方式——政策資金、儲(chǔ)蓄、基金、股票、證券；貸款方式——固定利率、變率；固定期限、可展期；不同還款方式。3、法律體系完善。資金的安全性、流動(dòng)性、盈利性。4、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)完整。市場(chǎng)的完整——*房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)金融市場(chǎng)的完整——抵押、保險(xiǎn)、擔(dān)保、服務(wù)中介。5、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。預(yù)先介入機(jī)制。借貸從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證階段介入。全程管理機(jī)制。貸款的發(fā)放、使用、收回；借款人的收入變動(dòng)；房屋使用、維修、翻新改造等?？茖W(xué)決策機(jī)制。信用評(píng)估方法、確定安全貸款額、貸款比例調(diào)整、利率標(biāo)準(zhǔn)確定等。呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制。呆賬壞賬的評(píng)估、揭露、示警。,,四、金融市場(chǎng)存在問題,1、資金來源單一。政策性資金（公積金）：歸集率不高，常被政府挪用?！胺抗軙?huì)決策，中心運(yùn)作，銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督”，責(zé)任不明。金融儲(chǔ)蓄資金：儲(chǔ)蓄與貸款結(jié)構(gòu)不對(duì)稱。2、貸款的過渡性。貸款停留在擔(dān)保階段，有保證、質(zhì)押、抵押貸款（1）保證貸款：要求第三方有相同數(shù)量、相當(dāng)期限的存款，利率按活期計(jì)息。（2）質(zhì)押貸款：貸款人等額的存單、物品。（3）抵押貸款：方式比較單一。3、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善。單一、中介少。4、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法律體系不健全。抵押貸款的有關(guān)規(guī)定不具體，5、商業(yè)銀行經(jīng)營機(jī)制有待轉(zhuǎn)變。,,五、國外房地產(chǎn)金融的借鑒——新加坡公積金制度,150多年前移民村，1880年商業(yè)港口城市。1959年自治1963年接受馬來西亞，1965年馬來西亞獨(dú)立1960年吸收外資1955年建立公積金制度，用于雇員的社會(huì)保障。1968年修改《中央公積金法》，允許用于購買住房,新加坡公積金制度,機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能分工，設(shè)公積金管理局，內(nèi)設(shè)理事會(huì)；規(guī)定歸集、提取、使用、違規(guī)處理等；公積金管理局依法管理、營運(yùn)公積金；強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄，雇主、雇員依法如期繳納公積金，以同等比例繳納；55歲以后題，或意外、移民可以提前提取。公積金實(shí)行個(gè)有化。,公積金實(shí)施案例,一個(gè)工人月薪1000元雇員在自己月薪中拿出20%即200元雇主在企業(yè)資金中拿出20%即200元工人實(shí)得800元公積金的80%用于住房、股票、黃金，8%用于養(yǎng)老，12%用于醫(yī)療（妻子、兒女、父母）實(shí)施效果：使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率提高，1985年為-17%，1986年為18%，1987年為67%。,,六、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,1、房地產(chǎn)住房?jī)?chǔ)蓄存款投資限額存款企業(yè)住房建設(shè)存款商品房周轉(zhuǎn)金存款土地開發(fā)基金存款外資建房存款,2、住房基金管理（三級(jí)）城鎮(zhèn)住房建設(shè)基金企業(yè)住宅建設(shè)基金職工個(gè)人住房建設(shè)基金,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貸款項(xiàng)目貸款經(jīng)營貸款流動(dòng)資金貸款,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,4、房地產(chǎn)抵押貸款一般的房地產(chǎn)抵押貸款：抵押人----抵押權(quán)人按揭貸款：買方----銀行----賣方,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,5、房地產(chǎn)股票：是否記名：記名式、不記名式投資人：國家股、企業(yè)股、個(gè)人股有無面值：面值股票、無面值股票股權(quán)：普通股、優(yōu)先股,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,6、房地產(chǎn)債券：期限長(zhǎng)短：短期債券、中期債券、長(zhǎng)期債券支付利息：一次性付息、附息票式是否貼現(xiàn)：可貼現(xiàn)、不可貼現(xiàn),房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,7、房地產(chǎn)信托：實(shí)物委托、資金委托和管理委托債權(quán)委托和擔(dān)保委托民事委托和商事委托,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,8、房地產(chǎn)保險(xiǎn)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)房屋責(zé)任保險(xiǎn)房屋綜合保險(xiǎn)房屋利益保險(xiǎn)建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn),房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,9、房地產(chǎn)結(jié)算：現(xiàn)金結(jié)算轉(zhuǎn)賬結(jié)算10、房地產(chǎn)典當(dāng),房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類,七、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)——是專門開辦或兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)組織機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)金融活動(dòng)的主體。有兩類房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：--銀行型：可以創(chuàng)造貨幣。專營或兼營，業(yè)務(wù)范圍廣泛--非銀行型：不能創(chuàng)造貨幣。專業(yè)化程度高，業(yè)務(wù)范圍狹小,信用中介職能,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),我國房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),(一)銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)1.商業(yè)銀行下設(shè)的房地產(chǎn)信貸部*2.住房?jī)?chǔ)蓄銀行*3.房地產(chǎn)抵押銀行4.其他銀行(二)非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)1.住房合作社*2.住房貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)住房貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)3.信托投資公司。4.地方性的住房金融公司*,銀行型1.商業(yè)銀行下設(shè)的房地產(chǎn)信貸部,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)約占資產(chǎn)業(yè)務(wù)總量的30%主要業(yè)務(wù)：--購買房地產(chǎn)抵押證券；--房地產(chǎn)抵押貸款，包括住房和非住房，個(gè)人和企業(yè)等；--房地產(chǎn)服務(wù)咨詢和中介業(yè)務(wù)。管理體制——雙重領(lǐng)導(dǎo)“四級(jí)三段”式管理“四級(jí)”，在機(jī)構(gòu)設(shè)置和組織形式上，按照現(xiàn)行的銀行管理體系，分為總行—省級(jí)—地市分行—縣支行房地產(chǎn)信貸部?！叭巍?，在管理職能上，按照工作特點(diǎn)和管理內(nèi)容的相似程度，分為總行—管理行—經(jīng)辦行房地產(chǎn)信貸部?？傂小康禺a(chǎn)金融業(yè)務(wù)的最高管理機(jī)構(gòu)；管理行—省、自治區(qū)、市分行，中間管理層；經(jīng)辦行—直轄市、地市分行、縣支行，具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)。,2.住房?jī)?chǔ)蓄銀行,資金來源：各類股本金和自身積累。包括個(gè)人住房?jī)?chǔ)蓄存款、住房基金、國家或政府金融機(jī)構(gòu)借款、國際金融機(jī)構(gòu)借款。經(jīng)營方式:一業(yè)為主，主營住房存款和貸款。兼營多樣。兼營與房地產(chǎn)相關(guān)的存款、貸款、投資、信托、抵押、租賃及銀行中介業(yè)務(wù)。案例:1987年山東煙臺(tái)住房?jī)?chǔ)蓄銀行、安徽蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行.實(shí)行股份制，由當(dāng)?shù)刎?cái)政、專業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位共同出資參股。,3.房地產(chǎn)抵押銀行,資金來源：發(fā)行房地產(chǎn)抵押證券。資金運(yùn)用：以房地產(chǎn)為抵押的長(zhǎng)期貸款,投資,4.其他銀行----土地銀行,資金來源:發(fā)行債券籌集資金，資金運(yùn)用:向農(nóng)民提供長(zhǎng)期貸款,用于購置農(nóng)用土地或發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)公營機(jī)構(gòu)信譽(yù)度高，安全性強(qiáng)，利率低，資金籌措能力較強(qiáng)。,非銀行型1.住房合作社,（例如：住宅信用合作社、建筑合作社、儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)）是一種把買房或建住房的人組織起來，共同籌集資金，為入社成員得到住房而提供資金支持的互助性質(zhì)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。資金來源：合作社成員的共同集資、國家金融機(jī)構(gòu)的貸款。資金運(yùn)用：向社員發(fā)放住房抵押貸款，社員按照股金多少、入股時(shí)間長(zhǎng)短依次獲得買房、建房資金。,1.住房合作社,主要特點(diǎn)：自愿。入社自愿，退社自由，自愿入股。協(xié)作。個(gè)人、政府、單位、三方共同籌資，適當(dāng)依靠銀行。平等互利。社員地位平等、利益均沾、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。收入分配采取按勞分配和按股分紅結(jié)合的方式。收入除去各項(xiàng)開支后，以利息或紅利的方式支付給社員。民主管理。社員是股東，股東大會(huì)按照民主集中制的原則組建組織機(jī)構(gòu)，選舉董事會(huì)，再由董事會(huì)選舉經(jīng)理人。,2.住房貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),專門為單位和個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)或經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的組織。借款人在提供住房抵押的同時(shí)，向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保，一般每年支付的保險(xiǎn)費(fèi)為尚未償還的貸款平均余額保險(xiǎn)公司在投保人無力按時(shí)償還貸款本息時(shí)，就將所欠的貸款本息補(bǔ)償給發(fā)放這筆貸款的金融機(jī)構(gòu)把借款人與信貸機(jī)構(gòu)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系接過來，轉(zhuǎn)變成借款人與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，負(fù)責(zé)清理。,3.信托投資公司,專業(yè)銀行辦的信托投資公司財(cái)政辦的信托投資公司業(yè)務(wù):--發(fā)放委托貸款--開發(fā)建設(shè)的器材、設(shè)備和部分建材的租賃--代管住房出租--代管房地產(chǎn)買賣--土地執(zhí)業(yè)信托--房地產(chǎn)咨詢,4.地方性的住房金融公司,管理體制:股份制金融企業(yè).實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，董事會(huì)成員由參股單位負(fù)責(zé)人出任雙重領(lǐng)導(dǎo):由地方政府和人民銀行。資金來源：國家和地方撥給的住房基金;股東單位的投資資本；中央銀行劃撥的信貸周轉(zhuǎn)金；發(fā)行股票和中長(zhǎng)期住房債券。,后續(xù)（以下部分）,個(gè)人住房貸款公積金貸款房地產(chǎn)保險(xiǎn),參考文獻(xiàn),《我國九十年代以來房地產(chǎn)周期和金融政策》作者：建設(shè)銀行廣東省分行房地產(chǎn)信貸部總經(jīng)理博士郁文達(dá),我國九十年代以來房地產(chǎn)周期和金融政策,房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是周期性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的周期與金融密切相關(guān)。就短期而言，房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)與信貸市場(chǎng)關(guān)系是相當(dāng)密切的。在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，土地、資金等要素由市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)引導(dǎo)。信貸政策與房地產(chǎn)業(yè)的一般傳導(dǎo)機(jī)制是：利率下降，銀行貸款可供量增加，投資支出、消費(fèi)增加，建造商增加住房供應(yīng)，購房者購房活躍，增加對(duì)抵押貸款的需求。利率上升則相反。利率、股市和住房市場(chǎng)的三者關(guān)系是：利率下降，股票價(jià)格上升，改善消費(fèi)者的資產(chǎn)負(fù)債狀況，人們的財(cái)富增多，提高消費(fèi)者購買新住宅的欲望。反之則減少。現(xiàn)在美國利率下降，股市也在下降，但人們投在住房市場(chǎng)的資金增加，將購房作為投資保值的手段，這是家庭資產(chǎn)調(diào)整的結(jié)果?，F(xiàn)在美國個(gè)人擁有的股票價(jià)值為12萬億美元，而擁有房地產(chǎn)的價(jià)值約為14萬億美元。,一、我國九十年代以來的房地產(chǎn)周期和金融政策,我國一些學(xué)者對(duì)中國的房地產(chǎn)周期作了不同的研究分析，有根據(jù)GDP增長(zhǎng)與商品房銷售額增長(zhǎng)率的對(duì)應(yīng)關(guān)系作劃分；有從經(jīng)濟(jì)周期理論角度對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行劃分；還有用商品房銷售面積年增長(zhǎng)率的指標(biāo)來研究。考慮到房地產(chǎn)銷售面積年增長(zhǎng)率與其他綜合指標(biāo)效果基本一致，具有較好的代表性，與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)指標(biāo)具有可比性，也便于作同類比較，數(shù)據(jù)容易采集等特點(diǎn)，這里用這一指標(biāo)來研究。,我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)周期分成三個(gè)階段。房地產(chǎn)金融在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌過程中，伴隨著住房制度和中國的金融制度的改革逐步建立。第一階段是1996年以前。其特點(diǎn)是住房單位投資、集團(tuán)消費(fèi)，房地產(chǎn)金融初步建立，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩很強(qiáng)。1984年根據(jù)國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)銀行從建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款中單獨(dú)切出一塊支持城市綜合開發(fā)和商品房專項(xiàng)貸款。1984年底，建設(shè)銀行累計(jì)發(fā)放商品房貸款17.6億元。1988年以后，為了配合各地的房改和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，建設(shè)銀行成立了專門的機(jī)構(gòu)，開發(fā)了不同種類的貸款，有適合于短期、臨時(shí)周轉(zhuǎn)的流動(dòng)資金貸款，也有中、長(zhǎng)期，一次貸款分期歸還的固定資產(chǎn)貸款，也有存貸掛鉤的個(gè)人消費(fèi)性貸款。,上海1991年建立并隨后在全國推行的住房公積金制度和房改建立的住房基金，使房地產(chǎn)金融有了自營性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和辦理住房基金、住房公積金的政策性住房金融業(yè)務(wù)，可以運(yùn)用閑置的政策性資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款。這塊資金的信貸安排1992年起由人民銀行每年從社會(huì)信用計(jì)劃單獨(dú)安排一塊規(guī)模下達(dá)給專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部。九十年代初建設(shè)銀行江門市分行在全國首次推出個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。當(dāng)時(shí)全國掀起了圈地?zé)岷烷_發(fā)區(qū)熱，銀行的繞規(guī)模貸款、拆借資金和自辦公司的貸款助長(zhǎng)了圈地?zé)岷统吹責(zé)幔?993年到達(dá)頂點(diǎn)。1993年國家開始整頓房地產(chǎn)并實(shí)行從緊的貨幣政策。1993年人行規(guī)定專業(yè)銀行的新增房地產(chǎn)貸款安排納入當(dāng)年的信用計(jì)劃和固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，并開始清理繞規(guī)模貸款、違規(guī)拆借和自辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，到1996年沒有新增自營性開發(fā)類貸款，只能發(fā)放一部分委托貸款。1996年房地產(chǎn)周期達(dá)到第一個(gè)谷底。,第二階段從1996年到1998年。這一階段單位投資建房、集團(tuán)消費(fèi)仍占很大比例，個(gè)人購房也有很大的發(fā)展。1996年后貨幣政策開始松動(dòng)，利率由高開始回落，1996年到2002年央行八次下調(diào)利率，利率水平處于下降的空間。銀行可貸資金增加。從1996年開始，建設(shè)銀行根據(jù)利率下調(diào)的信號(hào)，結(jié)合市場(chǎng)的需要，開始加大個(gè)人住房貸款的投放力度。1997年央行頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》，規(guī)定承辦公積金業(yè)務(wù)的國有商業(yè)銀行可以辦理用公積金建造的普通住房的個(gè)人住房貸款。隨著國家1998年下半年停止實(shí)物分房，單位投資建房、集團(tuán)消費(fèi)在1998年達(dá)到新的高峰。,第三階段，從1998年到現(xiàn)在。我國進(jìn)入以個(gè)人購買住房為主的時(shí)期。這一時(shí)期房地產(chǎn)金融政策的特點(diǎn)是貨幣政策寬松，銀行可貸資金增加。1998年央行對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行的規(guī)模管理轉(zhuǎn)變成資產(chǎn)負(fù)債比例管理，當(dāng)年中央銀行又頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》，規(guī)定所有商業(yè)銀行對(duì)購買自有普通住房都可以發(fā)放個(gè)人住房貸款，打破了主要由建設(shè)銀行壟斷的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量好、風(fēng)險(xiǎn)低，是商業(yè)銀行降低整體不良貸款，吸引中、高端客戶資源的優(yōu)質(zhì)信貸品種。房地產(chǎn)金融進(jìn)入四大國有商業(yè)銀行為主，以爭(zhēng)奪個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的自由競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使商業(yè)銀行之間必然會(huì)放寬開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的貸款條件，加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張。從周期波動(dòng)可以看出，除1999年房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的下調(diào)幅度外，2000、2001和2002年又有所回升，并維持在較高位運(yùn)行。人民銀行2001年發(fā)出規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，糾正商業(yè)銀行的違規(guī)操作行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)和貨幣市場(chǎng)的松緊、信貸條件的寬松是緊密相連的。,從圖一可以看出，1989年到1996年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)完整的周期。周期的兩個(gè)谷底時(shí)間間隔是7年，間隔時(shí)間短，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、行政干預(yù)的結(jié)果，一刀切的調(diào)控使周期波動(dòng)很陡。1996年后是新的一輪周期。1998年到頂部后開始回落，期間有一定的反彈，時(shí)間間隔已有6年，現(xiàn)在仍沒有到谷底。1998年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)的金融政策的調(diào)整盡管還存在一定的問題，但己逐步市場(chǎng)化，兩個(gè)谷底的時(shí)間間隔會(huì)延長(zhǎng)，周期波幅相對(duì)平緩。,二、廣東的房地產(chǎn)周期,地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，其金融政策的統(tǒng)一性保證了地方和全國趨勢(shì)的一致性。但房地產(chǎn)市場(chǎng)又有很強(qiáng)的地域性，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，市場(chǎng)成熟程度的不同，所以廣東房地產(chǎn)的周期也和全國有一定的差異性。從圖二看，第一階段缺乏數(shù)據(jù)，第二階段和全國類似，這里重點(diǎn)分析1998年后的第三階段。,1、廣東省房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)程度(規(guī)模、速度),表一：1996年-2002年廣東國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)業(yè)增加值統(tǒng)計(jì)表單位：億元,表二：廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率及其占GDP和固定資產(chǎn)投資比重單位：億元、％（1996年-2002年）,從規(guī)模上看，廣東房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重1999年后都達(dá)到5％以上，2002年最高。房地產(chǎn)開發(fā)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值和固定資產(chǎn)投資的比重也是逐年增加。在速度上，房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(zhǎng)率快于國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)率快于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率。這表明房地產(chǎn)投資對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度加大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度加深。,2、周期變化的先導(dǎo)、同步和滯后指標(biāo)分析,按房地產(chǎn)周期協(xié)調(diào)的先后程度分三類指標(biāo)。先導(dǎo)指標(biāo)：(1)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(見表二)；(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資額(見表二)；(3)施工面積(見表三)；(4)新開工面積(見表三)。,表三：廣東省商品房施工面積和新開工面積統(tǒng)計(jì)表單位：萬平方米（1996年-2002年）,2、周期變化的先導(dǎo)、同步和滯后指標(biāo)分析,同步指標(biāo)：(1)銷售面積(見表四)；(2)銷售額(見表四)。滯后指標(biāo)：竣工面積(見表五)。,表四：1996年-2002年廣東省商品房銷售面積和銷售額統(tǒng)計(jì)表單位：萬平方米,表五：1996年-2002年廣東省商品房竣工面積統(tǒng)計(jì)表單位：萬平方米、％,從三類指標(biāo)分析看，先行指標(biāo)的投資、新開工面積和施工面積同比增長(zhǎng)較快；而同步的銷售指標(biāo)增幅平穩(wěn)，2002年有所下調(diào)；滯后的竣工面積增加，空置面積也增加。,3、房地產(chǎn)的資金來源結(jié)構(gòu)變化表六：2002年1-11月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況單位：％,從不同的地區(qū)來看，北京、上海、浙江、福建的自籌資金低于全國平均水平，而廣東高于這一水平；北京、上海、浙江的銀行貸款高于全國平均水平；而廣東低于這一水平；而第三項(xiàng)其他資金來源(定金、按揭貸款)北京、上海、浙江都超過廣東。這表明北京、上海、浙江等地企業(yè)資金依賴外部程度高于廣東。,三、房地產(chǎn)金融政策的走勢(shì)判斷和建議,1、今年我國將繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，利率不會(huì)上調(diào)，仍處于較低的水平。今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)仍保持7％以上，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)支出對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極作用不應(yīng)被忽視。2、為了制止房地產(chǎn)的局部過熱和泡沫的產(chǎn)生，中央銀行的房地產(chǎn)金融政策會(huì)重申2001年的有關(guān)規(guī)定，特別要強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級(jí)要高，企業(yè)自有資金達(dá)到30％四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴(yán)禁個(gè)人住房貸款“零首付”，以規(guī)范商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)行為。,三、房地產(chǎn)金融政策的走勢(shì)判斷和建議,3、房地產(chǎn)金融政策應(yīng)該實(shí)行“軟著陸”的操作，以保護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，對(duì)在建的存量貸款項(xiàng)目和新項(xiàng)目的新增貸款應(yīng)有所區(qū)別，避免“一刀切”造成房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)。提高開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)企業(yè)貸款的門檻，適當(dāng)收緊房地產(chǎn)信貸配給。企業(yè)用低于30％的自有資金從事房地產(chǎn)開發(fā)是引發(fā)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張的源頭，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)證明了這一點(diǎn)。廣東房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金在全國12個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)還算比較高，但自有資金所占比重不高，并且還在下降。全國熱點(diǎn)地區(qū)自籌資金較低，自有資金水平可能會(huì)更低。企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，盲目擴(kuò)張，資金鏈很緊，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)銀行體制改革不到位，內(nèi)部的激勵(lì)約束機(jī)制不完善和同業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，有效控制貸款資金和流向的貸后管理較松，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張。強(qiáng)化對(duì)企業(yè)自有資金30％以上的要求和貸后資金的管理必須從嚴(yán)。4、用個(gè)人住房貸款條件的差別化要求引導(dǎo)和調(diào)整住房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。如對(duì)普通住房和高檔別墅的貸款要求可以在貸款成數(shù)、期限、利率，期房和現(xiàn)房等方面給予前者比后者更優(yōu)惠的條件。,