房地產(chǎn)評估技術(shù)報告樣例.doc

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1、XXX住宅房地產(chǎn)抵押價值評估技 術(shù) 報 告一、個別因素分析（一）土地狀況估價對象產(chǎn)權(quán)人為XXX，其土地所有權(quán)為國有，土地使用權(quán)類型為出讓，土地批準(zhǔn)使用年限為70年，即自2003年05月31日至2073年05月30日止，至估價時點，已使用7年（取整），剩余土地使用年限63年。（二）房屋狀況估價對象建成于2008年，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋用途為住宅，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定，鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，至估價時點，已使用2年(取整)，尚剩余有效經(jīng)濟(jì)耐用年限58年。（三）小區(qū)狀況估價對象位于XXX住宅小區(qū)內(nèi)，小區(qū)實行封閉式物業(yè)管理，管理狀況較好；小區(qū)內(nèi)部綠化較好，景致比較優(yōu)美，附近有XXX等房

2、地產(chǎn)項目，居住環(huán)境比較理想。（四）小區(qū)配套設(shè)施估價對象所在小區(qū)周邊配套設(shè)施比較齊全，有XXXX等，生活便利度較高。（五）交通便捷度估價對象南臨XXX，沿XXX路有XXX等多路公交車及小巴經(jīng)過，公共交通便捷度較高。（六）估價對象具體狀況估價對象為XXX室住宅，所在建筑物為X層（含地下1層）鋼混結(jié)構(gòu)住宅樓，所在單元帶有電梯及疏散樓梯，外墻為涂料粉刷。估價對象位于該建筑物的第十七層及夾層，朝東向，建筑面積為36.16平方米，戶型為樓中樓，戶型平面布局合理，通風(fēng)采光效果較好，整體使用功能較好。至估價時點，估價對象為復(fù)式住宅（層高4.8米），室內(nèi)為普通裝修，具體裝修情況如下：第十七層：戶型為一廳一廚一衛(wèi)

3、一陽臺，入戶門為普通防盜門，戶內(nèi)門為木門，客廳地面鋪缸磚、磚踢腳線，內(nèi)墻及天棚為涂料粉刷；廚房、衛(wèi)生間地面鋪缸磚，墻面為瓷磚貼面，天棚為塑料扣板吊頂；廚房配備普通灶臺面，衛(wèi)生間配備普通衛(wèi)生潔具。夾層：二房，分戶門為木門，室內(nèi)地面鋪木板、木踢腳線，內(nèi)墻及天棚為涂料粉刷。至估價時點，估價對象內(nèi)部水、電、管道煤氣、衛(wèi)生等設(shè)施齊全，經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察并結(jié)合估價對象實際狀況，確定其綜合成新率為98%。二、區(qū)域因素分析（一）行政區(qū)域及聚集程度區(qū)域地處XX市XX區(qū)，所在區(qū)域土地級別為D-D3區(qū)。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施尚待完善，繁華度一般，聚集程度一般。（二）交通條件區(qū)域內(nèi)有XX路等，過往車輛較多，且有立交

4、橋，交通通達(dá)度較高。（三）基礎(chǔ)設(shè)施條件及公共配套設(shè)施作為城市建成區(qū)內(nèi)的一部分，這一區(qū)域內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完善，已達(dá)“六通一平”（通上水、通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣及場地平整），公共配套設(shè)施亦較為齊全，基本能夠滿足人們正常的生產(chǎn)和生活需要。（四）環(huán)境質(zhì)量區(qū)域內(nèi)道路等級較高，有一定的噪音及空氣污染，整體環(huán)境質(zhì)量一般。三、市場背景分析根據(jù)XX市房地產(chǎn)信息（2010.01），2010年1月XX市住宅房地產(chǎn)市場狀況如下：1、2010年1月XX全市商品房預(yù)售批準(zhǔn)量為24.47萬平方米，商品房銷售平均價格為8010元/平方米，較去年底下降6.84%，主要原因是本月住宅所占的比例下降，而均價較低

5、的廠房等其它用房所占的比例較去年底上升9個百分點；1月均價較去年同比則上升17.41%。2、2010年1月份商品住宅全市均價為11934元/平方米,較上月上升12.03%,主要原因,本月住宅銷量所占比例較上月上升25個百分點。3、2010年1月XX市分區(qū)商品住宅均價，XX區(qū)17487元/平方米，環(huán)比上升7.06%；XX區(qū)14518元/平方米,環(huán)比略有下降；XX區(qū)9422元/平方米，環(huán)比上升7.27%；XX區(qū)9422元/平方米，與上月相當(dāng)；XX區(qū)均價5695元/平方米，XX區(qū)6286元/平方米。4、XX市2010年1月房地產(chǎn)抵押（按揭）貸款累計金額為19.72億元，其中商品房貸款16.99億元，

6、占總貸款金額的86.17%；用土地使用權(quán)和在建工程進(jìn)行抵押的開發(fā)貸款累計值為4.33億元?？傮w看來，2010年1月XX市面上房地產(chǎn)二、三級市場主要特點表現(xiàn)在：（一）2010年1月全市商品房及住宅供應(yīng)總量較去年同期降幅較大。全市商品房供應(yīng)量僅24.47萬平方米，較去年同比下降46.65%。其中，商品住宅全市供應(yīng)量是13.95萬平方米，較去年同期下降19.40%，2010年1月全市商品住宅年累計供銷比僅為0.49，再一次創(chuàng)下歷史新低，年累計供應(yīng)量小于年累計銷售量197.82萬平方米。（二）2010年1月XX全市商品房銷量較去年同期有所上升，而住宅銷量則下降。全市商品房銷售量為34.22萬平方米，同

7、比上升23.26%；商品住宅銷售量為17.81萬平方米，同比下降13.75%，年占比例較去年同期下降較大。（三）從商品房銷售價格上看，2010年1月XX市商品房總平均價格為8010元/平方米，與去年 同比上升17.41%。商品居住用房（包括住宅和別墅）平均價格為12221元/平方米，同比上升64.90%。另外，在今年1月13日國新辦召開的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展”發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、國土部、人民銀行和銀監(jiān)會六部門負(fù)責(zé)人分別就保障房建設(shè)、土地供應(yīng)、房貸政策等問題提出具體措施，以更好地落實關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，遏制部分城市房價過快上漲、維護(hù)房地產(chǎn)市場

8、平穩(wěn)健康發(fā)展。再加上近期中國人民銀行再次上調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，金融機構(gòu)信貸壓力增加，信貸政策也會有進(jìn)一步的調(diào)整。綜合以上分析，XX市2010年的房地產(chǎn)市場目前尚處于一個相對平衡的狀況，2010年XX市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與否，有一重要的影響因素在于銀行的貸款政策以及國家的宏觀調(diào)控，這些不確定因素將直接影響XX市房地產(chǎn)市場的走向。預(yù)計到2010年中期，隨著新增供應(yīng)的逐漸加大，供需格局變得更為均衡，XX房地產(chǎn)市場重新進(jìn)入健康良性的發(fā)展軌道。四、最高最佳使用分析所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象

9、帶來最高價值的使用。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。估價對象批準(zhǔn)用途為住宅用途，與其所處區(qū)域及配套設(shè)施完善功能齊全的環(huán)境相符，因此本估價報告中房地產(chǎn)實現(xiàn)最高最佳使用的方式是保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利。五、估價方法選用本次估價對象為住宅類型房地產(chǎn)，由于XX市該區(qū)域內(nèi)有大量的類似房地產(chǎn)交易、租賃案例，因此本次估價分別選擇了市場法及收益法來進(jìn)行估算，最后綜合以上兩種方法，得到估價對象的房地產(chǎn)價值。六、估價測算過程（一）市場法1、市場法基本步驟及計算公式市場法的基本步驟：搜集交易案例選取可比實例建立比較基準(zhǔn)交易情況修正市場狀況（交易期日）調(diào)整房地產(chǎn)狀況（區(qū)域因素、個別因素）調(diào)

10、整求取比準(zhǔn)價格，其基本計算公式如下：市場法的計算公式：比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況（交易期日）調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況（區(qū)域因素、個別因素）調(diào)整系數(shù)2、可比實例選擇根據(jù)替代原則，選取近期交易的三個項目為可比實例：可比實例可比實例A可比實例B可比實例CXX號XX室XX路XX號X室XX路XX號XX室座 落XX路XX路XX路交易期日2009.32009.42009.3所處區(qū)域等級D-D2D-D1D-D1土地使用權(quán)類型出讓出讓出讓房屋類型及狀況商品房、現(xiàn)房商品房、現(xiàn)房商品房、現(xiàn)房裝修情況普通裝修普通裝修普通裝修建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混戶 型樓中樓（挑高戶型）樓中樓（挑高戶型）樓中樓（挑高戶

11、型）建筑面積（m2）47.9656.7544.38房屋用途住宅住宅住宅建成年份2007年2005年2005年交易單價（元/m2）1397010978116043、建立比較基準(zhǔn)可比實例可比實例A可比實例B可比實例C實際成交價格（元/平方米）139701097811604土地使用權(quán)類型出讓出讓出讓0%0%0%房屋類型及狀況商品房、現(xiàn)房商品房、現(xiàn)房商品房、現(xiàn)房0%0%0%裝修情況普通裝修普通裝修普通裝修-5%-5%-5%注：除以上因素外，其他方面均已統(tǒng)一，故不作換算。合 計-5%-5%-5%建立比較基準(zhǔn)后的成交價格（元/平方米）1327210429110244、房地產(chǎn)價格影響因素比較表估價對象為單元

12、住宅類型房地產(chǎn)，通過對相同類型房地產(chǎn)市場的分析，其價格影響因素主要包括：聚集程度、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、配套設(shè)施狀況、建筑結(jié)構(gòu)、戶型、層次、朝向、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、建筑物建成年代及使用功能等。項 目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交易期日估價時點2009.032009.042009.03交易情況正常正常正常正常區(qū) 域 因 素聚集程度區(qū)域內(nèi)商住聚集已具一定規(guī)模，聚集程度一般區(qū)域內(nèi)商住聚集已具一定規(guī)模，與估價對象相似區(qū)域內(nèi)商住聚集已具一定規(guī)模，與估價對象相似區(qū)域內(nèi)商住聚集已具一定規(guī)模，與估價對象相似交通條件區(qū)域內(nèi)有仙岳路、金尚路等，交通條件較好區(qū)域內(nèi)有江頭北路路、臺灣街等.交通條件與估價對象

13、相似區(qū)域內(nèi)有嘉禾路等，交通條件與估價對象相似區(qū)域內(nèi)有嘉禾路等，交通條件與估價對象相似環(huán)境質(zhì)量區(qū)域內(nèi)道路等級較高，有一定的噪音及空氣污染，整體環(huán)境質(zhì)量一般區(qū)域內(nèi)綠化件較好，但有一定噪音污染，整體環(huán)境質(zhì)量與估價對象相似區(qū)域內(nèi)綠化件較好，但有一定噪音污染，整體環(huán)境質(zhì)量與估價對象相似區(qū)域內(nèi)綠化件較好，但有一定噪音污染，整體環(huán)境質(zhì)量與估價對象相似配套設(shè)施完備程度“六通一平”，學(xué)校、市場、銀行等公共設(shè)施配套完備“六通一平”，學(xué)校、市場、銀行等公共配套設(shè)施的完備程度與估價對象相似“六通一平”，學(xué)校、市場、銀行等公共配套設(shè)施的完備程度與估價對象相似“六通一平”，學(xué)校、市場、銀行等公共配套設(shè)施的完備程度與估價對

14、象相似個別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混戶 型樓中樓（挑高4.8米）樓中樓（挑高4.8米）樓中樓（挑高4.8米）樓中樓（挑高4.8米）使用功能戶型平面布局比較合理，整體使用功能較好戶型平面布局比較合理，整體使用功能與估價對象相似戶型平面布局比較合理，整體使用功能比估價對象略好戶型平面布局比較合理，整體使用功能比估價對象略好小區(qū)環(huán)境小區(qū)內(nèi)綠化好，小區(qū)環(huán)境好小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)環(huán)境與估價對象略好小區(qū)內(nèi)綠化好，小區(qū)環(huán)境與估價對象相似小區(qū)內(nèi)綠化好，小區(qū)環(huán)境與估價對象相似物業(yè)管理封閉式封閉式封閉式封閉式朝 向東東西東南南北層 次17、夾層5、夾層4、夾層4、夾層建成年代2008年2007年2005年200

15、5年5、房地產(chǎn)價格影響因素修正與調(diào)整1）交易情況修正本次所選三個可比實例A、B、C均為正常交易，在此不作修正，交易情況修正系數(shù)為100/100。2）市場狀況（交易期日）調(diào)整根據(jù)XX房地產(chǎn)信息和房市與中介及其他相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，2009年1月份至2010年1月份期間XX市房地產(chǎn)價格呈逐步上升的趨勢，以2009年1月份為100，每月的房地產(chǎn)價格指變動數(shù)情況如下（由于2010年尚無統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本次評估假設(shè)2009年12月至估價時點房地產(chǎn)價格變動指數(shù)相同）：月份2008.122009.012009.022009.032009.042009.052009.06價格（元/平方米）95779476890210

16、07199481069412379指數(shù)（%）100.098.993.0105.2103.9111.7129.3月份2009.072009.082009.092009.102009.112009.122010.01價格（元/平方米）127501410614715145311369615675指數(shù)（%）133.1147.3153.6151.7143.0163.7通過以上表格，可以得出本次選用的可比實例A、B、C的市場狀況（交易期日）調(diào)整系數(shù)如下：項目內(nèi)容可比實例A可比實例B可比實例C可比實例交易期日2009.032009.042009.03交易期日調(diào)整系數(shù)的計算162.5/105.2*100162

17、.5/105.2*100162.5/105.2*100交易期日調(diào)整系數(shù)110/100109/100110/1003）房地產(chǎn)狀況（區(qū)域因素、個別因素）調(diào)整以估價對象區(qū)域因素、個別因素為基準(zhǔn)，基準(zhǔn)分值為100，A、B、C的區(qū)域因素修正見下表：項目內(nèi)容可比實例A可比實例B可比實例C區(qū)域因素聚集程度000交通條件000環(huán)境質(zhì)量000配套設(shè)施完備程度000基準(zhǔn)分值100100100區(qū)域因素小計100100100個別因素建筑結(jié)構(gòu)000戶 型000使用功能0+2+2小區(qū)環(huán)境+200物業(yè)管理000朝 向+1+1+2層 次-2-2-2建成年代-1-3-3基準(zhǔn)分值100100100個別因素小計10098996、比

18、準(zhǔn)價格的求取比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況（交易期日）調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況（區(qū)域因素、個別因素）調(diào)整系數(shù)項 目 內(nèi) 容可 比 實 例ABC建立比較基準(zhǔn)后的可比實例成交單價（元/平方米）132721042911024交易情況修正系數(shù)100/100100/100100/100交易期日調(diào)整系數(shù)110/100109/100110/100區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/100個別因素調(diào)整系數(shù)100/100100/98100/99比準(zhǔn)單價（元/平方米）1459911600122497、市場法測算結(jié)果的確定經(jīng)過測算得到估價對象三個比準(zhǔn)價格，由于三個比準(zhǔn)價格比較接近，故取

19、其簡單算術(shù)平均值作為估價對象的房地產(chǎn)單價：(14599+11600+12249)/3=12816元/平方米。（二）收益法1、計算公式：V=A/R*1-1/（1+R）n其中： V收益法評估價格 R房地產(chǎn)資本化率A房地產(chǎn)年純收益 n房地產(chǎn)收益年限2、市場租金定價分析案例AXXX，南北朝向， 110平方米，普通裝修，建成于2006年XX月，月租金21元/平方米；案例BXXX，南北朝向，80平方米，建成于2007年XX月，月租金22元/平方米；案例CXXX，南北朝向，100平方米，建成于2002年XX月，月租金21元/平方米；項目估價對象案例A案例B案例C月租金212221建筑面積100.781108

20、0100建成年份2007200620072002裝修不計裝修普通裝修普通裝修普通裝修項目估價對象案例A案例B案例C月租金212221建筑面積0-1+10建成年份0-10-2裝修0+2+2+2合計00 +3 0 比準(zhǔn)租金21 21.36 21 取其算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的租金，則為21元/平方米。3、具體計算過程如下表：4、計算結(jié)果：房地產(chǎn)單價為8831元/平方米。七、估價結(jié)果確定（一）房地產(chǎn)價值的確定綜合以上，采用市場法估算估價對象單價為12816元/平方米，收益法估算估價對象單價為8831元/平方米，兩種方法計算結(jié)果有一定差距，但從不同角度更能體現(xiàn)估價對象的客觀價值，本次評估采用加權(quán)算術(shù)平均

21、法求取評估結(jié)果，取市場法權(quán)重為60%，收益法權(quán)重為40%，則估價對象的房地產(chǎn)單價為1281660%+883140%=11153元/平方米。則房地產(chǎn)總價值為=1115336.16=403292.48元，即40.33萬元。（二）房地產(chǎn)結(jié)果的確定本次評估的XX市XX室單元住宅于估價時點的房地產(chǎn)總價值為人民幣肆拾萬零叁仟叁佰元整(RMB40.33萬元)，房地產(chǎn)單價為人民幣11153元/平方米。八、估價對象的變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評

22、估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。（一）房地產(chǎn)的通用性：通常某一類型的房地產(chǎn)只適合于一部分特定的購買者，若房地產(chǎn)的適應(yīng)面較廣，即具有較強通用性，則其變現(xiàn)能力較強。房地產(chǎn)價值量的大小、用途等均影響其通用性。大宗的房地產(chǎn)因為價值量大而較小宗房地產(chǎn)變現(xiàn)困難；用途差異性也在一定程度上影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，通常商業(yè)和居住用途的房地產(chǎn)較工業(yè)用途房地產(chǎn)在拍賣時更易接近當(dāng)時正常的市場價格水平。（二）房地產(chǎn)的獨立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性：通常整體房地產(chǎn)分割抵押后的變現(xiàn)能力相對較低，若一宗土地上的建筑物連同占用的土地分割抵押給幾個銀行，局部分割和整體處理必然互相制約，從而降低

23、抵押物的變現(xiàn)能力。（三）區(qū)域市場狀況：抵押房地產(chǎn)所處區(qū)域市場交易活躍將有利于抵押標(biāo)的物的變現(xiàn)；若所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠、交易較少，其變現(xiàn)能力降低。（四）房地產(chǎn)權(quán)利狀況：抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)時，其權(quán)利狀況若為共有或出租，抵押權(quán)人應(yīng)同時書面通知共有人和承租人；共有人和承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。即產(chǎn)權(quán)明晰和產(chǎn)權(quán)單一的房地產(chǎn)較易實現(xiàn)變現(xiàn)。（五）影響房地產(chǎn)價格的因素主要包括：估價對象所處區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)制度、政策以及城市規(guī)劃、房地產(chǎn)所處

24、的地理位置、用途、周邊環(huán)境、建筑物狀況、預(yù)期收益等。通過綜合考慮估價對象自身特點及市場調(diào)查的變現(xiàn)價格與正常市場價格的比例關(guān)系，以及市場上類似房地產(chǎn)實現(xiàn)變現(xiàn)所需的時間，估價對象變現(xiàn)價格與其客觀市場價值相差較大、變現(xiàn)時間較長。房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品。房地產(chǎn)本身具有實體性，所以投資于房地產(chǎn)中的資金流動性差，變現(xiàn)性較差，不像其他商品那樣容易脫手，容易收回資金。一般來說，變現(xiàn)情況下的交易相對于正常交易，具有如下幾個特點：1、交易成本較正常交易大；2、交易市場相對狹?。?、買受人可能因無充分考慮的時間對變現(xiàn)房地產(chǎn)進(jìn)行充分的了解，付款風(fēng)險較大。由于上述各種因素，變現(xiàn)價格一般比正常交易低。（六）房地產(chǎn)變現(xiàn)

25、價格即抵押價值的確定：房地產(chǎn)抵押價值為房地產(chǎn)市場價值扣除預(yù)計轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的相關(guān)稅費后的房地產(chǎn)價值，即房地產(chǎn)變現(xiàn)成交后的剩余所得款項。房地產(chǎn)變現(xiàn)涉及的相關(guān)稅費主要包括：營業(yè)稅及附加、印花稅、二手房交易手續(xù)費、個人所得稅等，具體如下表：營業(yè)稅及附加（元）評估總值*5.55%420685.44*5.55%=23348.04印花稅（元）評估總值*0.05%不計交易手續(xù)費（元）建筑面積*3元/平方米36.16*3=108.48個人所得稅（元）評估總值*1.5%不計合計（元）23456.52則本次估價對象的房地產(chǎn)抵押價值=420685.44-23456.52=397228.92元，即39.72萬元。（七）

26、房地產(chǎn)在變現(xiàn)成交后所得價款一般按下列順序分配：涉及出讓土地或改變出讓條件的，應(yīng)按規(guī)定先繳納土地出讓金；其余款額按下列順序分配：1、支付處置費用和傭金（評估費、保管費、司法費用等）；2、扣繳應(yīng)繳納的稅費（包括：土地出讓金、營業(yè)稅、所得稅、合同和權(quán)證印花稅、契稅、交易手續(xù)費、評估費、登記費、合同公證費等）；3、償還法定優(yōu)先于抵押權(quán)受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先受償款；4、償還抵押權(quán)人或債權(quán)人的債權(quán)本息及違約金；5、剩余價款交抵押人。上述費用中前兩項費用是優(yōu)先于抵押權(quán)償還的，因此前兩項費用對抵押價值和處置價值的影響應(yīng)予以考慮。房地產(chǎn)抵押的優(yōu)先受償款包括：劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承辦人的建筑

27、工程價款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包含強制執(zhí)行費用。同一房地產(chǎn)有數(shù)個抵押權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)定抵押權(quán)的先后順序清償。以上分析僅供委托人參考，不作為確定貸款限額和年期的依據(jù)。 年 月 日附 件一、交易實例調(diào)查表交易實例調(diào)查表1房地產(chǎn)類型：出租型房地產(chǎn)名 稱流星站坐 落福建省莆田市興安路（舊學(xué)生街）出租方陳先生承租方吳先生月租（元/月）2000貨幣種類人民幣成交日期近期付款方式每季度結(jié)算一次房地產(chǎn)狀況說明 區(qū)位狀況說 明商業(yè)繁華程 度靠近學(xué)園中街、勝利路，附近有估價對象處在莆田學(xué)院附近。距離估價對象800米內(nèi)，匯集了莆田學(xué)院、哲理中學(xué)、莆田五中、人人超市、鳳凰百貨、莆田市康復(fù)醫(yī)院、梅峰市場、梅峰小學(xué)以

28、及眾多的商店，商業(yè)人文氣氛較好。交通條件估價對象位于莆田市城廂區(qū)興安路，興安路是連接勝利路和學(xué)園中街的組成部分、靠近朝陽中路，其緊鄰的梅峰寺為一飯后休閑地，市內(nèi)多路公交直達(dá)?；A(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備度附近郵局、醫(yī)院、派出所、通訊營業(yè)點、賓館、商廈等公建配套設(shè)施較為齊全。離市中心距 離很近權(quán)益狀況說明屬于陳先生所有，未設(shè)立其它權(quán)利項實物狀況說 明環(huán)境條件所在的區(qū)域無空氣、水等污染建筑結(jié)構(gòu)框架二等，室內(nèi)裝修較好 ，九成新。交易情況說明交易情況正常已用年/耐用年19/60坐落位置圖：調(diào)查人員： 李保葉 調(diào)查日期：2009年12月13日交易實例調(diào)查表2房地產(chǎn)類型：出租型房地產(chǎn)名 稱百事桔坐 落莆田市家和

29、學(xué)生街出租方中國農(nóng)業(yè)銀行莆田市分行文獻(xiàn)支行承租方鐘先生月租（元/月）3600貨幣種類人民幣成交日期2002/12/10付款方式每季度結(jié)算一次房地產(chǎn)狀況說明 區(qū)位狀況說 明商業(yè)繁華程 度靠近莆田市學(xué)園中街，附近有估價對象處在莆田學(xué)院附近。距離估價對象1000米內(nèi)，匯集了莆田學(xué)院、梅園超市、莆田市康復(fù)醫(yī)院、鳳凰百貨、哲理中學(xué)以及眾多的商店，商業(yè)人文氣氛較好。地區(qū)繁華程度較好。交通條件估價對象位于莆田市家和學(xué)生街，家和學(xué)生街是通往學(xué)園中街、梅園路和荔城大道的重要通道，市內(nèi)多路公交直達(dá)。基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備 度附近郵局、醫(yī)院、派出所、通訊營業(yè)點、賓館、商廈等公建配套設(shè)施較為齊全。離市中心距 離較近權(quán)

30、益狀況說明屬于中國農(nóng)業(yè)銀行莆田市分行文獻(xiàn)支行，未設(shè)立其它權(quán)利項實物狀況說 明環(huán)境條件所在的區(qū)域無空氣、水等污染建筑結(jié)構(gòu)框架二等，室內(nèi)裝修較好 ，九成半新。交易情況說明交易情況正常已用年/耐用年1/60坐落位置圖：調(diào)查人員： 李保葉 調(diào)查日期：2009年12月13日交易實例調(diào)查表3房地產(chǎn)類型：出租型房地產(chǎn)名 稱點心坊坐 落莆田學(xué)院鳳達(dá)公寓出租方李先生承租方陳先生月租（元/月）1800貨幣種類人民幣成交日期近期付款方式每季度結(jié)算一次房地產(chǎn)狀況說明 區(qū)位狀況說 明商業(yè)繁華程 度靠近莆田市荔城中大道，附近有估價對象處在莆田學(xué)院附近。距離估價對象1000米內(nèi)，匯集了文獻(xiàn)中學(xué) 、便民超市、阿詩瑪飯店、以及

31、眾多的商店，商業(yè)人文氣氛較好交通條件靠近莆田市荔城大道，市內(nèi)公交直達(dá)?；A(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備 度附近郵局、醫(yī)院、派出所、通訊營業(yè)點、賓館、商廈等公建配套設(shè)施較為齊全。離市中心距 離較近權(quán)益狀況說明屬于李先生所有，未設(shè)立其它權(quán)利項實物狀況說 明環(huán)境條件所在的區(qū)域無空氣、水等污染建筑結(jié)構(gòu)框架二等，室內(nèi)裝修較好 、八成半成新。交易情況說明交易情況正常已用年/耐用年7/60坐落位置圖：點心坊調(diào)查人員： 李保葉 調(diào)查日期：2009年12月13日二、估價對象具體情況如下：位置示意圖建筑外觀門牌號【位置示意圖】【外觀照片】【門牌號照片】室 內(nèi) 照 片客廳臥室臥室【客廳照片】【臥室照片】【臥室照片】地面：缸磚墻面：乳膠漆天棚：乳膠漆地面：缸磚墻面：乳膠漆天棚：乳膠漆地面：缸磚墻面：乳膠漆天棚：乳膠漆廚房衛(wèi)生間陽臺【廚房照片】【衛(wèi)生間照片】【陽臺照片】地面：防滑磚墻面：瓷磚貼面天棚：塑料扣板配套：大理石灶臺面、木櫥柜地面：防滑磚墻面：瓷磚貼面天棚：塑料扣板配套：坐便器、洗衣臉臺、浴缸地面：防滑磚墻面：瓷磚貼面天棚：塑料扣板其他其他其他【其他照片】【其他照片】【其他照片】說明：說明：說明： 第 19 頁