土地增值稅清算鑒證報(bào)告規(guī)范要求手冊(cè).doc

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1、土地增值稅清算鑒證報(bào)告規(guī)范要求一、 鑒證報(bào)告正文樣本土地增值稅清算鑒證報(bào)告*鑒字*號(hào)*（委托單位）：我們接受委托，于*年*月*日至*年*月*日對(duì)（被鑒證單位）*項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行鑒證審核。（被鑒證單位）的責(zé)任是對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是對(duì)該項(xiàng)目土地增值稅清算所有重大事項(xiàng)的合法性、合規(guī)性和準(zhǔn)確性發(fā)表鑒證意見。在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)政策規(guī)定，按照土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則和江蘇省土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)規(guī)程的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序。經(jīng)審核，我們

2、認(rèn)為：（被鑒證單位）*項(xiàng)目已具備土地增值稅清算條件，截至*年*月*日該項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目金額、土地增值稅稅額分別為：1收入總額：*元；2扣除項(xiàng)目金額：* 元；3增值額：* 元；4增值率（增值額與扣除金額之比）：*%；5適用稅率：*%；6應(yīng)繳土地增值稅稅額：* 元；7已繳土地增值稅稅額：* 元；8應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅稅額：* 元。本鑒證報(bào)告僅供貴公司向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。*稅務(wù)師事務(wù)所(蓋章)稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)（簽名或蓋章）中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師：(蓋章)地址： 報(bào)告日期：*年*月*日 附件：1、

3、土地增值稅清算鑒證報(bào)告說明； 2、土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；（2）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表（附表一）；（3）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表（附表二）；（4）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表（附表三）；（5）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表（附表四）；（6）土地增值稅繳納情況審核匯總表（附表五）；3、稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件。二、土地增值稅清算鑒證報(bào)告說明樣本及披露要求（一）企業(yè)基本情況1、成立日期：2、稅務(wù)登記證號(hào)：3、地 址：4、法人代表：5、注冊(cè)資本：6、投資總額：7、企業(yè)類型：8、經(jīng)營(yíng)范

4、圍：9、其他：（二）項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目地址：2、項(xiàng)目概況。列明開發(fā)項(xiàng)目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積。4、項(xiàng)目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實(shí)際開始銷售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品目前現(xiàn)狀。（三）主要會(huì)計(jì)政策（年度之間或本年度內(nèi)發(fā)生變化或與稅收處理有差異的應(yīng)逐項(xiàng)說明。）1、會(huì)計(jì)制度公司執(zhí)行 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度及有關(guān)規(guī)定。2.、會(huì)計(jì)年度公司會(huì)計(jì)年度自公歷1月1日起至12月31日止。3、記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則公司以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，以歷史成本為計(jì)價(jià)原則。4、開

5、發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)5、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)6、主要內(nèi)部控制制度（四）審核情況說明（披露的基本原則：重點(diǎn)披露江蘇省土地增值稅清算規(guī)范中提及的審核要點(diǎn)，發(fā)生的納稅調(diào)整事項(xiàng)必須詳細(xì)披露。）1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的審核說明轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入賬載金額*元，由于原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，其中：包括貨幣收入*元、實(shí)物收入*元、其他收入*元。 2、扣除項(xiàng)目的審核的審核說明（1）取得土地使用權(quán)所支付金額的審核說明取得土地使用權(quán)所支付的金額賬載金額*元，由于原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。（2）土地征用及拆遷償費(fèi)的審核說明土地征用及拆遷償費(fèi)賬載金額*元，由于原因

6、，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。（3）前期工程費(fèi)的審核說明前期工程費(fèi)賬載金額*元，由于原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。（4）建筑安裝工程費(fèi)的審核說明建筑安裝工程費(fèi)賬載金額*元，由于原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核說明基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)賬載金額*元，由于原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。（6）公共配套設(shè)施費(fèi)的審核說明公共配套設(shè)施費(fèi)賬載金額*元，由于原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。（7）開發(fā)間接費(fèi)的審核

7、說明開發(fā)間接費(fèi)賬載金額*元，由于原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。（8）開發(fā)費(fèi)用的審核說明A、本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出能夠全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實(shí)扣除，扣除金額為 元。其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的5%扣除 元。因此，貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為 元。B、本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的10%扣除 元。因此，貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為 元。（9）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核說明扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅金及附加

8、 *元，其中：營(yíng)業(yè)稅*元、城市維護(hù)建設(shè)稅*元、教育費(fèi)附加*元。（10）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的審核說明貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的20%加計(jì)扣除。因此，貴公司其他扣除項(xiàng)目的金額為 元。3、應(yīng)納稅額的審核說明（1）確認(rèn)的增值額為*元。（2）增值率（增值額與扣除金額之比）：*%；（3）適用稅率：*%；（4）應(yīng)繳土地增值稅稅額：*元（5）已繳土地增值稅為*元（6）應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為*元。三、土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表（樣表）13土地增值稅清算稅款鑒證主表稅款所屬時(shí)間： 年 月 日至 年 月 日 填表日期： 年 月 日納稅人識(shí)別碼:

9、 清算日: 年 月 日項(xiàng)目: 單位：元、平方米計(jì)委立項(xiàng)批文 立項(xiàng)時(shí)間 計(jì)劃總投資 計(jì)劃建筑面積 用途 完工時(shí)間 可售面積（來源于附表一）單元(套)每平方造價(jià)預(yù)售時(shí)間 已售面積（來源于附表一）已售單元自用面積每平方售價(jià)其中最高價(jià)最低價(jià)平均價(jià)項(xiàng) 目行次審定數(shù)一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)收入總額1=2+3+41其 中貨幣收入2（來源于附表二）實(shí)物收入3（來源于附表二）其他收入4（來源于附表二）二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)5=6+7+8+15+18+2451.取得土地使用權(quán)所支付的金額6（來源于附表三）2.房地產(chǎn)開發(fā)成本7=8+9+11+12+13+147其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)8（來源于附表三）前期工程費(fèi)9（

10、來源于附表三）其中：政府代收費(fèi)用10（來源于附表三）建筑安裝工程費(fèi)11（來源于附表三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)12（來源于附表三）公共配套設(shè)施費(fèi)13（來源于附表三）開發(fā)間接費(fèi)用14（來源于附表三）3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用15=16+1715其中利息支出16（來源于附表三）其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用17=(6+7-10)5%174.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等18=19+20+21+22+2318其中營(yíng)業(yè)稅19（來源于附表四）城市維護(hù)建設(shè)稅20（來源于附表四）教育費(fèi)附加21（來源于附表四）22235.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目24=（6+7-10）20%24三、增值額25=1-525四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（%）26=255

11、26五、適用稅率（%）27六、速算扣除系數(shù)（%）28七、應(yīng)繳土地增值稅稅額28=252752829八、免繳土地增值稅稅款30八、已繳土地增值稅稅額31（來源于附表五）九、應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額32=29-30-3132說明：1、按項(xiàng)目填寫清算主表和附表，清算項(xiàng)目中有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的要單獨(dú)計(jì)算增值額、單獨(dú)填寫一張土地增值稅清算稅款鑒證主表。2、政府代收費(fèi)用單獨(dú)列出一行，便于加計(jì)扣除時(shí)的計(jì)算。3、本表中數(shù)字來源于相應(yīng)附表。附表一與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表填報(bào)單位（蓋章）： 項(xiàng)目 : 填報(bào)日期： 年 月 日 單位：平方米項(xiàng)目行次普通標(biāo)準(zhǔn)住宅其他類型房屋合計(jì)住宅商鋪車庫(kù)辦公樓會(huì)所學(xué)校等公共配套設(shè)施

12、其他小計(jì)123456789=2+3+4+5+6+7+810=1+9使用土地面積1總建筑面積2可售建筑面積3已售建筑面積4已售比例5說明：從納稅人的有關(guān)資料中可以取得不同的面積數(shù)據(jù)，如權(quán)屬證、房產(chǎn)證、發(fā)展改革委員會(huì)（計(jì)劃委員會(huì)）文件、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同等。當(dāng)獲取相同性質(zhì)的上述面積數(shù)據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，一般按照外部證據(jù)比企業(yè)內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則確定適當(dāng)?shù)拿娣e作為分配標(biāo)準(zhǔn)。附表二轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表填報(bào)單位（蓋章）： 填表日期： 年 月 日 單位：元開發(fā)項(xiàng)目名稱稅款所屬時(shí)間： 年 月 日至 年 月 日序號(hào)項(xiàng) 目帳載金額中介審定數(shù)調(diào)整數(shù)123

13、=2+（-）11現(xiàn)金收入轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)2普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3其他類型房屋4小計(jì) 4=1+2+35實(shí)物收入轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)6普通標(biāo)準(zhǔn)住宅7其他類型房屋8小計(jì)8=5+6+79其他收入轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)10普通標(biāo)準(zhǔn)住宅11其他類型房屋12小計(jì)12=9+10+1113合計(jì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)13=1+5+914普通標(biāo)準(zhǔn)住宅14=2+6+1015其他類型房屋15=3+7+1116總計(jì)16=13+14+15說明：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房屋的銷售收入分別計(jì)算，分別轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)讓土地、其他類型房屋、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的清算鑒證主表中。附表三扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表填報(bào)單位（蓋章）： 項(xiàng)目 填表日期： 年 月 日 單位：元、平方米行 次

14、 項(xiàng) 目賬載金額調(diào)整數(shù)審定總成本可售建筑 (土地)面積單位造價(jià)累計(jì)已售其他類型住宅(土地)面積累計(jì)已售其他類型住宅(土地)的銷售成本累計(jì)已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積累計(jì)已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售成本123=2-145=3/467=6*589=8*51一、取得土地使用權(quán)所支付的金額*2二、開發(fā)成本2=3+4+6+7+8*3土地征用及拆遷補(bǔ)償*4前期工程費(fèi)*5其中：政府代收費(fèi)用6建筑安裝工程費(fèi)*7基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)*8公共配套設(shè)施費(fèi)*9開發(fā)間接費(fèi)*10三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用*11利息支出*12*13合 計(jì)13=1+2+10說明：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房屋的銷售成本分別計(jì)算，分別轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)讓土地、其他類型房屋、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的清算

15、鑒證主表中。附表四與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表填表日期： 年 月 日 單位:元納稅人名稱(蓋章)項(xiàng)目:納稅起止時(shí)間行次稅種計(jì)稅、費(fèi)基數(shù)應(yīng)納稅、費(fèi)金額帳載金額中介審定數(shù)調(diào)整數(shù)帳載金額中介審定數(shù)調(diào)整數(shù)123=2+(-)1456=5+(-)411、營(yíng)業(yè)稅土地使用權(quán)2普通標(biāo)準(zhǔn)住房3其他類型房屋4本項(xiàng)合計(jì)4=1+2+352、城市維護(hù)建設(shè)稅土地使用權(quán)6普通標(biāo)準(zhǔn)住房7其他類型房屋8本項(xiàng)合計(jì)8=5+6+793、教育費(fèi)附加土地使用權(quán)10普通標(biāo)準(zhǔn)住房11其他類型房屋12本項(xiàng)合計(jì)12=9+10+11134、其他土地使用權(quán)14普通標(biāo)準(zhǔn)住房15其他類型房屋16本項(xiàng)合計(jì)16=13+14+1517合計(jì)17=4+8+12+16說明：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房屋的銷售稅金分別計(jì)算，分別轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)讓土地、其他類型房屋、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的清算鑒證主表中。附表五土地增值稅繳納情況審核匯總表填報(bào)單位（蓋章）： 填表日期：年月日 單位：元項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址納稅起止時(shí)間行次稅款入庫(kù)日期繳款書號(hào)碼金 額帳載金額中介審定數(shù)調(diào)整數(shù)123=2+(-)11234567891011121314151617181920212223242526合 計(jì)說明：根據(jù)實(shí)際繳納的完稅憑證錄入，多個(gè)項(xiàng)目的要附說明，說明合計(jì)數(shù)中清算項(xiàng)目已繳稅款。