房地產(chǎn)金融與投資概論全套參考答案,.doc

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海量資源，歡迎共閱 第一章復(fù)習(xí)思考題： 1、 房地產(chǎn)金融有何重要作用？ 房地產(chǎn)金融的作用主要體現(xiàn)在三個方面：(1)房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了重要的資金保障。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的周期較長，資金占用量大，開發(fā)商的投入要在一段時期后才能實(shí)現(xiàn)收益，特別是商業(yè)性房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資回收期會更長。因此，離開金融機(jī)構(gòu)的有利資金支持，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營幾乎無法正常運(yùn)行。(2)房地產(chǎn)金融是提高居民住房消費(fèi)能力的重要手段。由于住房的開發(fā)成本高，價值量大，決定了它是一種昂貴的消費(fèi)品，所以絕大多數(shù)家庭缺乏一次性支付全部購房款的能力。而金融機(jī)構(gòu)通過根據(jù)購房者的未來預(yù)期收入和個人信用狀況，給購房者提供一定數(shù)額的長期住房貸款，用將來的收入購買住房，這樣就可大大提高購房者的購買力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(3)房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“調(diào)節(jié)器”。房地產(chǎn)金融具有為房地產(chǎn)業(yè)籌集資金、融通資金的職能，因此房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中具有“調(diào)節(jié)器”的作用，國家可以利用房地產(chǎn)金融信貸政策對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控。 2、 房地產(chǎn)融資的主要渠道有哪些？ 房地產(chǎn)融資的渠道可分為直接融資和間接融資兩大類。直接融資是指資金供求雙方在房地產(chǎn)資金的借貸、金融工具的買賣過程中直接見面商定，進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣或貨幣借貸。具體來說，房地產(chǎn)直接融資渠道主要有股票融資、債券融資、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資信托等。 間接融資是指資金的供給者將資金提供給銀行等金融機(jī)構(gòu)，再由金融機(jī)構(gòu)將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等資金的需求者，主要形式是貸款，如房地產(chǎn)抵押貸款、建設(shè)貸款、租賃融資等。 3、 如何理解房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)系？ 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，尤其是銀行信用對房地產(chǎn)業(yè)的參與對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了舉足輕重的作用。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給金融業(yè)提供了發(fā)展動力，兩者是相互支持、相互促進(jìn)的關(guān)系。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，一國金融業(yè)的發(fā)展或金融市場的發(fā)達(dá)程度都會明顯地影響甚至控制一國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。由于房地產(chǎn)業(yè)對資金的依賴性，房地產(chǎn)市場對資金有著巨大的容納能力和吞吐能力，同時房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險、高回報的行業(yè)，銀行在利用抵押等手段控制風(fēng)險的情況下參與房地產(chǎn)業(yè)也可以得到可觀的收益，所以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)成為金融業(yè)擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模、開拓利潤增長點(diǎn)的重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融的核心內(nèi)容住房抵押貸款更是銀行的重要資產(chǎn)業(yè)務(wù)。 4、 房地產(chǎn)泡沫的成因是什么？房地產(chǎn)泡沫有何危害？ 房地產(chǎn)泡沫是指由于虛擬需求的過度膨脹而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲。房地產(chǎn)作為資產(chǎn)所特有的稀缺性，以及信息不對稱的市場環(huán)境往往使得投資者對房地產(chǎn)的未來收益估計存在偏差。當(dāng)投資者過度看好未來的房地產(chǎn)收益時，他們就會利用貸款融資進(jìn)一步擴(kuò)大投資規(guī)模，同時高預(yù)期收益的誘惑又會吸引更多的人加入其中。銀行為了爭奪市場份額，增加信貸規(guī)模，往往會忽略借款人的資信調(diào)查，低估房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的潛在風(fēng)險。在這個過程中，如果金融體制不健全，銀行信貸資金更會大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場。市場的過度炒作和大量銀行資金的進(jìn)入會加快房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的上升，房地產(chǎn)的抵押價值大大超過它的實(shí)際價值，促使泡沫膨脹。 由于房地產(chǎn)泡沫往往與銀行體系有著千絲萬縷的聯(lián)系，泡沫對一國的金融體系和國民經(jīng)濟(jì)的危害非常大。一旦泡沫破滅，被抵押的房地產(chǎn)價格會大幅下降，造成大量的負(fù)貸款，銀行拍賣房地產(chǎn)所得不足以償付貸款額，由此造成銀行的大量壞賬，威脅銀行體系的安全，進(jìn)而威脅整個經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。 第二章復(fù)習(xí)思考題參考答案 1、何謂房地產(chǎn)抵押？ 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人（抵押人）不履行債務(wù)時，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣或折價所得的價款優(yōu)先受償。這里所說的抵押人是指把依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織；抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 2、何謂房地產(chǎn)抵押貸款？其基本特征和主要作用有哪些？ 房地產(chǎn)抵押貸款，是指以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請的長期貸款，并承諾以年金形式定期償付貸款本息。當(dāng)借款人違約時，貸款人有權(quán)取消借款人對抵押房地產(chǎn)的贖回權(quán)，并將抵押房地產(chǎn)拍賣，從中獲得補(bǔ)償。 房地產(chǎn)抵押貸款主要有三個基本特點(diǎn)：首先，它是以抵押物的抵押為前提而建立的信貸關(guān)系；其次，它是以抵押房地產(chǎn)作抵押作為條件而發(fā)生資金的借貸行為，其實(shí)質(zhì)是一種融資關(guān)系而非商品買賣關(guān)系；最后，房地產(chǎn)抵押貸款的抵押行為是借款方獲得貸款時必須發(fā)生的現(xiàn)實(shí)行為，具有現(xiàn)實(shí)性。 房地產(chǎn)抵押貸款的作用主要表現(xiàn)為：（1）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，發(fā)揮自 有資金的財務(wù)杠桿功能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（2）增強(qiáng)工薪階層的購房能力，促進(jìn)住房自有化和房地產(chǎn)消費(fèi)市場的發(fā)展。（3）發(fā)揮儲蓄功能，調(diào)節(jié)居民消費(fèi)行為，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。（4）確保銀行貸款的安全，保障銀行貸款效益，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展。 3、房地產(chǎn)抵押貸款有哪些類型？ 房地產(chǎn)抵押貸款按貸款對象分可分為企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個人房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途則可分為房屋開發(fā)抵押貸款、土地開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定方式則可分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款。 4、房地產(chǎn)抵押貸款運(yùn)行中有哪些基本環(huán)節(jié)？ 房地產(chǎn)抵押貸款運(yùn)行中的基本環(huán)節(jié)主要包括房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定、房地產(chǎn)抵押合同的簽訂、房地產(chǎn)抵押登記、抵押房地產(chǎn)的處分以及抵押貸款的償付五大部分。 其中，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是房地產(chǎn)貸款運(yùn)行的前提條件。我國法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)，除《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中所規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)以外，其他依法取得所有權(quán)的房屋均可設(shè)定抵押。 此外，依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押的設(shè)定包含兩個程序，即簽訂書面抵押合同和辦理抵押登記。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記之前，須首先簽訂房地產(chǎn)抵押合同。抵押合同可以單獨(dú)訂立，也可在其它經(jīng)濟(jì)合同中訂立抵押條款。房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。只有經(jīng)過抵押登記，辦理他項(xiàng)權(quán)證之后，房地產(chǎn)抵押合同才生效，從而使房地產(chǎn)交易的安全和有效得到保障。 當(dāng)債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人依法律規(guī)定的程序處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)變賣、拍賣價款或以折價的方式優(yōu)先受償，以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。目前國內(nèi)幾乎所有的商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款辦法都規(guī)定：“處理抵押物收回的價款不足償還本息時，貸款人有權(quán)向借款人另行追索”。抵押房地產(chǎn)的處分包括折價、變賣和拍賣等幾種方式。 抵押貸款必須以年金形式定期償付，具體償付方式根據(jù)抵押貸款的類型確定，一般可分為固定利率還貸和可調(diào)利率還貸。目前較為常用的則是按固定利率償付抵押貸款，即所謂的等額本息還款方式。 5、何謂房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)？二級抵押貸款市場對房地產(chǎn)資金運(yùn)行有何意義？ 房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)是指由初級抵押市場和二級抵押市場組成的一個有序的開放式市場體系。初級抵押貸款市場是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為買房和建房單位或個人提供貸款的市場。通過初級市場的運(yùn)作，解決普通百姓面臨的高房價與低收入之間的矛盾，從而提高居民住宅的有效需求；二級抵押貸款市場是指抵押貸款人和投資者之間轉(zhuǎn)讓已發(fā)放的抵押貸款契據(jù)或買賣以房地產(chǎn)為擔(dān)保的抵押證券的市場。這個市場不與抵押借款人直接發(fā)生關(guān)系。通過二級市場的運(yùn)作，使房地產(chǎn)抵押契據(jù)可以像股票、債券一樣隨時兌現(xiàn)，從而有助于解決銀行有限的貸款資金與無限的貸款需求之間的矛盾。 二級抵押貸款市場是指抵押貸款人和投資者之間轉(zhuǎn)讓已發(fā)放的抵押貸款契據(jù)或買賣以房地產(chǎn)為擔(dān)保的抵押證券的市場。這個市場不與抵押借款人直接發(fā)生關(guān)系。在實(shí)際操作中，抵押證券的買賣就如同在開放市場上股票、證券被自由買賣一樣。二級抵押貸款市場存在一個龐大的市場機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)購買初級市場的抵押貸款和證券，并向廣大投資者轉(zhuǎn)賣，即所謂的住房抵押貸款證券化。正因?yàn)榇耍壍盅嘿J款市場可以吸引社會資金進(jìn)入抵押市場；鼓勵抵押資金的地區(qū)間的流動；使抵押貸款人能夠?qū)⒌盅浩鯎?jù)變現(xiàn)；以及平抑抵押資金的供求波動。 第三章復(fù)習(xí)思考題參考答案 1、固定利率抵押貸款的付款機(jī)制如何？ 固定利率抵押貸款的償付一般可分為等額本金還款方式和等額本息還款方式。 其中，采用等額本金還款方式的每月還款額由兩部分組成：一部分是清償?shù)谋窘?，它等于將貸款總額按月均攤，即每月清償?shù)谋窘饠?shù)額=貸款總額（貸款年限12）；另一部分是當(dāng)月應(yīng)付的利息，即每月支付的利息＝當(dāng)月貸款余額年利率12。所以，每月付款額就等于每月清償?shù)谋窘饠?shù)額加上月支付的利息。 等額本息還款方式與等額本金償還法相似，利率在貸款期間內(nèi)固定不變，所不同的是每月付款是恒定的。根據(jù)期末年金現(xiàn)值原理，我們將每月付款額作為等額年金看待，那么所有年金的現(xiàn)值之和就是貸款本金。即其中：=每月付款額，M=抵押常數(shù)，P=貸款總額，n=貸款年限，=年利率。 2、負(fù)分期付款出現(xiàn)的原因及其風(fēng)險防范如何？ 在分級付款期間，每月付款額不足以清償當(dāng)月貸款利息，未被清償?shù)睦⒕妥詣釉黾拥劫J款本金當(dāng)中，于是，隨著付款次數(shù)的增加，貸款本金將不是減少，而是逐月增加，形成一種所謂負(fù)分期付款現(xiàn)象。譬如，按每年7．5％的速度遞增，30年期、利率為12％、10萬元的貸款，經(jīng)過5年付款之后，貸款余額增加到107870．77元。 由于負(fù)分期付款引起貸款余額增加的同時，出于通貨膨脹的原因，抵押房地產(chǎn)的市場價值通常也將有可能以較快的速度增加，因此，在這種情況下，貸款人仍然享有很大的“安全邊界”，即抵押房地產(chǎn)市場價值通常將大于貸款余額。即使發(fā)生違約，通過處置抵押房地產(chǎn)，仍然能夠收回相應(yīng)的貸款余額。但是，與本金等額還款(CAM)和等額本息(CPM)方式相比，分級付款的安全邊界的確要小得多。這就意味著，分級付款方式存在著更大的貸款風(fēng)險。針對這種貸款方式，貸款人除了要設(shè)計各種不同的分級期限和相應(yīng)的遞增速度外，還要更加關(guān)注更加密切注意未來房地產(chǎn)市場的動態(tài)和借款人的未來收入。 3、固定利率抵押貸款的創(chuàng)新付款方式有哪些？它們各自的特點(diǎn)是什么？ 一是分級付款的抵押貸款，其特點(diǎn)是對降低貸款初期的每月付款額，提高消費(fèi)者，特別是“有前途”的年輕消費(fèi)者的有效需求起了重要的作用。 二是飄浮式貸款，貸款本金的清償仍然是通過分期付款的方式完成的，每月付款額按照名義年限計算，而實(shí)際貸款年限（小于名義年限）到期時須一次性清償所有貸款余額。由于貸款到期時貸款余額很大，需要重新融資，所以可以向借款人轉(zhuǎn)移一部分通貨膨脹風(fēng)險， 三是逆向年金抵押貸款，好處在于在不立即改變房產(chǎn)所有權(quán)的前提下，能夠解決退休老人“有房沒錢”的問題，而且貸款人的貸款風(fēng)險很低，貸款收益具有很強(qiáng)的可預(yù)測性。當(dāng)然，發(fā)達(dá)的二手房市場是發(fā)放這類貸款的關(guān)鍵所在。 四是雙周付款的抵押貸款，雙周付款則是每兩周付款一次。這種改進(jìn)表面上似乎沒有什么意義，但由于存在貨幣的時間價值，實(shí)際效果卻是相當(dāng)明顯的。根據(jù)家庭成員工資的不同發(fā)放日期，將每月付款一次改成每兩周付款一次，這樣一年將付款26次，從而大大縮短了實(shí)際的還款年限。 五是利率買低式抵押貸款，允許售房人、建筑商、購房人、購房人父母或任何其他第三方，或者幾方一起，在貸款起始時向抵押貸款機(jī)構(gòu)支付一筆相當(dāng)數(shù)額的資金，以換取貸款人降低貸款期前幾年的利率，進(jìn)而減少購房人月還款額。其主要吸引力在于大大降低了借款人利息總支出。 4、一筆20年期的等額本息的住房抵押貸款，貸款本金為30萬元，假設(shè)貸款年利率6%，該貸款的每月償還額為多少？若購房人計劃在第5年末提前清償部分貸款，屆時該抵押貸款的貸款余額為多少？ 每月還款2149.3元；貨款余額為25.47萬元 第四章復(fù)習(xí)思考題參考答案 1． 提出可調(diào)利率抵押貸款的背景主要是什么？ 由于貸款利率由預(yù)期的真實(shí)利率、風(fēng)險補(bǔ)償和預(yù)期通貨膨脹率三部分組成，因此，上述三者中的任何一個發(fā)生變化，都將引起貸款資金成本的變化，從而可能導(dǎo)致貸款人的財務(wù)損失。因此為了轉(zhuǎn)移利率風(fēng)險，貸款人設(shè)計了各種形式的可調(diào)利率抵押貸款。從貸款人的角度，他們希望這類貸款能夠?qū)崿F(xiàn)兩個目的：一個是要使這些更復(fù)雜的抵押工具能夠?yàn)榻杩钊怂邮?。另一個是要使這些抵押工具在利率和付款方面有足夠的可變性，從而有助于緩解貸款人所面臨的存款不穩(wěn)定性和資金成本問題。 2． 根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款的優(yōu)缺點(diǎn)何在？ 優(yōu)點(diǎn)是：一方面向借款人轉(zhuǎn)移部分利率風(fēng)險，另一方面，也減輕了借款人的借款難度。 缺點(diǎn)是：第一是是物價指數(shù)反映的是全社會在一定時期內(nèi)物價的總體變化，而房價只是這一指數(shù)的一個組成部分，用這樣一個總體指數(shù)對房價進(jìn)行校正，缺乏理論依據(jù)。第二，根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款要求每月付款額能夠與借款人的收入有效地匹配，但是從短期來看，當(dāng)通貨膨脹異常激烈時，借款人收入水平并不可能以同樣的速度提高。這樣就增加了借款人的還款難度。第三，是物價指數(shù)的統(tǒng)計是建立在歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上的，換句話說，物價指數(shù)是過去收集的數(shù)據(jù)，只是在現(xiàn)在才發(fā)表而已，反映的是歷史的情況。因?yàn)榈盅嘿J款的每月付款額要在未來發(fā)生，因此這種歷史價格并不一定能夠精確指示未來價格的變動。第四，是貸款人如果要保證有恒定的利差收入，那么就必須要開發(fā)一種新的存款帳戶，使得存款利息也根據(jù)物價指數(shù)定期調(diào)整。否則，抵押貸款的收益波動將有可能超過存款成本，從而將直接影響貸款的利差收入。 3． 如何理解可調(diào)利率抵押貸款的付款機(jī)制？ 可調(diào)利率抵押貸款共有三種付款機(jī)制： 第一，每月付款額和利率均無上限的情況：在沒有波動上限的情況下，每月付款額變化相當(dāng)劇烈，每月付款額的波動幅度很大。這對于想要規(guī)避風(fēng)險的借款人來說顯然不是理想的方法。而從貸方角度，更應(yīng)考慮借款人是否有足夠的能力應(yīng)付如此巨大的波動。 第二，設(shè)置每月付款額上限并要求負(fù)分期付款的情況：由于未來利率波動可能引起每月付款額變幅過于劇烈，從而使得普通借款人難以承受，易引發(fā)違約，于是可調(diào)利率抵押貸款的借貸雙方可以在貸款合同中對每月付款額的增幅設(shè)置一定的上限。當(dāng)利率波動過大時，可能出現(xiàn)每月付款額不足以支付當(dāng)月利息的情況，這時將通過“該付而未付的利息以復(fù)利形式增加到本金當(dāng)中”，即采取負(fù)分期付款的方式加以解決。顯然，這樣做的直接結(jié)果是延遲貸款人的現(xiàn)金收入。與沒有限制的可調(diào)利率方式相比，實(shí)際上，貸款人承擔(dān)了更大的風(fēng)險，因此相應(yīng)的初始利率也應(yīng)更高。 第三，設(shè)置利率上限的情況：由于設(shè)置了利率增幅上限，當(dāng)利率指數(shù)加上利差超過利率增幅的上限時，每月實(shí)際付款額將根據(jù)這些上限計算，不存在負(fù)分期付款。此時貸款人將損失超過上限部分的利息。與前述二種貸款方式相比，這種抵押貸款使得貸款人必須承擔(dān)更大的利率風(fēng)險，因此貸款的初始利率也應(yīng)相對提高。 第五章復(fù)習(xí)思考題參考答案 1． 什么是住房抵押貸款證券化？它的推行有何意義？ 住房抵押貸款證券化（mortgage-backedsecuritization，MBS）是資產(chǎn)證券化的一種。它是指相關(guān)金融機(jī)構(gòu)將自己所持有的流動性差，但具有較穩(wěn)定的可預(yù)期現(xiàn)金流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由特殊機(jī)構(gòu)（SpecialPurposeVehicle，簡稱SPV）購入，經(jīng)過擔(dān)保、信用增級等技術(shù)處理后以證券的形式出售給投資者的融資過程。住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)就是將原先不易被投資者接受的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見現(xiàn)金流的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為可以自由流通的，能夠?yàn)閺V大投資者所接受的證券，從而為金融機(jī)構(gòu)開辟一條理想的融資渠道。 住房抵押貸款證券化這一方面為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營收益的機(jī)會，另一方面通過把社會短期貨幣資金轉(zhuǎn)化為長期穩(wěn)定的資本金，豐富了社會的投資渠道、有利于住房抵押貸款的運(yùn)作和退出。其作用具體表現(xiàn)為（1）抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險。以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押證券后，原來集中在銀行的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)險相應(yīng)分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個別違約風(fēng)險被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。（2）提高了資產(chǎn)的流動性，解決了銀行抵押貸款“短期負(fù)債支持長期資產(chǎn)”的流動性難題。通過證券化，銀行及時把長期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場拋售兌現(xiàn)、或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動性約束。另外房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化，通過抵押二級市場打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國范圍內(nèi)流動，平衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡而引起的抵押貸款利率的高低不平，使之平均化和市場化。（3）抵押貸款證券化對刺激抵押貸款一級市場有積極作用。推行抵押貸款證券化，對購房人來說，不會因?yàn)榻杩钯Y金短缺的瓶頸抑制而推遲購房意愿；而房地產(chǎn)開發(fā)商也將有更多機(jī)會出售他們已建成和即將建成的樓盤，由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級市場、緩解房地產(chǎn)的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社會總需求的增長等。 2． 住房抵押貸款證券有哪幾種基本類型？ 按照交易結(jié)構(gòu)劃分，住房抵押貸款證券一般可分為三種類型：轉(zhuǎn)手證券、資產(chǎn)支持證券和轉(zhuǎn)付證券。 轉(zhuǎn)手證券是證券化后的住房抵押貸款的所有權(quán)經(jīng)過SPV的出售而轉(zhuǎn)移，這些轉(zhuǎn)移的住房抵押貸款從銀行也就是發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)項(xiàng)移出。轉(zhuǎn)手證券的投資者擁有住房抵押貸款的所有權(quán)，SPV將扣除了一定費(fèi)用后的住房抵押貸款產(chǎn)生的還款現(xiàn)金流“轉(zhuǎn)手”給投資者。同時，住房抵押貸款的各種風(fēng)險也幾乎全部“轉(zhuǎn)手”給了投資者。 資產(chǎn)支持證券是發(fā)行人以住房抵押貸款組合為抵押而發(fā)行的債券。與轉(zhuǎn)手證券不同的是住房抵押貸款仍是發(fā)起人的資產(chǎn)，留在資產(chǎn)負(fù)債表中，同時投資者是債權(quán)人，而不像轉(zhuǎn)手證券的投資人那樣擁有抵押貸款的所有權(quán)。ABS一般都要進(jìn)行超額擔(dān)保。 轉(zhuǎn)付證券綜合了轉(zhuǎn)手證券和ABS的優(yōu)點(diǎn)，它用抵押所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來向投資者支付本息，這與轉(zhuǎn)手證券相同。同時它像ABS一樣由抵押貸款作為擔(dān)保發(fā)行資產(chǎn)證券，抵押貸款的所有人仍是發(fā)起人，被保留在資產(chǎn)負(fù)債表中。它與轉(zhuǎn)手證券的不同在于抵押貸款組合的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移給了投資者，而和ABS的區(qū)別在于償還的來源，ABS不是相應(yīng)的抵押貸款組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，可以是發(fā)行人的其他資金來源。 3． 住房抵押貸款證券化的運(yùn)作過程是怎樣的？其主要參與者有哪些？ 操作住房抵押貸款證券化，首先需要組建住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)池。發(fā)起人對自己的可證券化的資產(chǎn)進(jìn)行整理，根據(jù)自身融資目標(biāo)來確定證券化資產(chǎn)的數(shù)量，最后將這些資產(chǎn)按照一定的依據(jù)匯集組建資產(chǎn)池。其次設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)SPV，實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離（bankruptcyremote）。SPV基本是個空殼公司，它專門為了完成住房抵押貸款證券化交易而設(shè)立的一個特殊實(shí)體。破產(chǎn)隔離是證券化成功的重要手段，它使得資產(chǎn)池的質(zhì)量和發(fā)起人自身的信用水平得以分隔，一旦發(fā)起人破產(chǎn)清算，資產(chǎn)池將不會列入清算范圍。再次，進(jìn)行信用增級（creditenhancement），完善交易結(jié)構(gòu)。SPV在信用評級前，會聘請?jiān)u級機(jī)構(gòu)對設(shè)計好的爭取進(jìn)行內(nèi)部評級。接著，設(shè)計證券，信用評級。根據(jù)風(fēng)險收益偏好和市場狀況來設(shè)計證券。為了讓投資者認(rèn)知住房抵押貸款，通常需要進(jìn)行信用評級。然后，發(fā)行住房抵押貸款證券。通常是由SPV發(fā)行或者由SPV通過證券承銷機(jī)構(gòu)發(fā)行，如通過一組包銷的公開發(fā)售或者是由一名包銷商安排的私人配售發(fā)行形式進(jìn)行，不過要符合證券發(fā)行規(guī)則。最后，管理資產(chǎn)池，償付證券權(quán)益。服務(wù)商一般為發(fā)起人承擔(dān)對資產(chǎn)池的管理，記錄資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流，并把這些收入存入SPV事前指定的受托銀行。托管行建立積累金專門準(zhǔn)備給SPV對投資者的還本付息，并向各類機(jī)構(gòu)支付專業(yè)的服務(wù)費(fèi)用。 住房抵押貸款證券化運(yùn)作過程的主要參與者有1.發(fā)起人（originator）。即原始權(quán)益人。通常是發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，如商業(yè)銀行、住房專業(yè)銀行等。2.發(fā)行人，即特殊機(jī)構(gòu)（SPV）。SPV通過向不同的發(fā)起人收購住房抵押貸款資產(chǎn)組建住房抵押貸款資產(chǎn)池，然后整合包裝后發(fā)行住房抵押貸款證券，并負(fù)責(zé)住房抵押貸款證券的本息支付。3.投資者。它是抵押貸款支持證券的市場交易者。4.市場中介機(jī)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)主要包括了服務(wù)商從事每月償還本息、還款收集等的相關(guān)活動，受托機(jī)構(gòu)其主要職能是持有抵押品并向投資者償付本息等，以及信用增級機(jī)構(gòu)和信用評級機(jī)構(gòu)。 4． 實(shí)行住房抵押貸款證券化的風(fēng)險主要有哪些？應(yīng)如何加以控制？ 住房抵押貸款證券化作為一種創(chuàng)新的投資方式，也存在著風(fēng)險。1、利率風(fēng)險。也稱為市場風(fēng)險，是指由于利率的變動造成的發(fā)放抵押貸款的機(jī)構(gòu)或者證券持有者所遭受損失的風(fēng)險，是住房抵押貸款證券化交易中最主要的風(fēng)險。利率的變動會導(dǎo)致住房抵押支持的證券價格發(fā)生變動，影響投資者的獲利水平；利率的變動也會導(dǎo)致住房抵押支付的證券利息收入再投資收益率的變化；利率變動還會導(dǎo)致住房抵押支持的證券本金流量發(fā)生變化，進(jìn)而給投資者的收益帶來影響。由于利率變動的不確定性，投資者對利率風(fēng)險的控制是及其復(fù)雜的，有些可以通過技術(shù)手段部分或者全部消除，如利率互換是最常見的一種規(guī)避利率風(fēng)險的方法。2、提前支付風(fēng)險。是指由于借款人隨時支付全部或是部分抵押貸款的余額導(dǎo)致了現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定和再投資現(xiàn)象的風(fēng)險。這也是住房抵押貸款面臨的主要風(fēng)險。由于住房抵押貸款證券是以住房抵押貸款資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支持的，本金在證券存續(xù)期內(nèi)逐漸攤還，當(dāng)借款人提前支付全部或者部分抵押貸款時，就會減少發(fā)起人在抵押貸款運(yùn)作中的收入。事實(shí)上，提前還款往往也是因?yàn)槭袌隼首儎釉斐傻模苑婪短崆爸Ц讹L(fēng)險采用規(guī)避利率風(fēng)險的一些方法，同時應(yīng)正確定價。3、信用風(fēng)險。是指借款人在按照合同償還本金和利息方面出現(xiàn)了違約的風(fēng)險，主要包括了有關(guān)債券人不支付、不按時支付，或者是支付時間與資產(chǎn)買方的債務(wù)到期和支付的時間不一致所產(chǎn)生的風(fēng)險。 信用風(fēng)險（creditrisk）,也叫違約風(fēng)險（defaultrisk），是指在金融交易中，交易一方的違約給另一方造成損失的可能性。這也是金融活動中最為基本的風(fēng)險類型?？梢栽诔浞挚紤]信用風(fēng)險暴露、信用等級變動等的因素，對全部的風(fēng)險進(jìn)行量化，以便更好的確定投資組合中的風(fēng)險集中度，還可以通過信用提高來降低風(fēng)險。 5． 我國推行住房抵押貸款證券化所面臨的障礙主要有哪幾個方面？ 我國推行住房抵押貸款證券化仍然存在一系列的障礙，包括制度障礙、法律障礙、市場障礙等。 由于我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融還處于改革階段，制度上存在的缺陷對住房抵押貸款證券的推行產(chǎn)生較大的障礙，如監(jiān)管體制限制了機(jī)構(gòu)投資者的發(fā)展空間，信用體系與資產(chǎn)評估體系限制了證券化的順利完成，技術(shù)人員缺乏，會計制度和稅收制度仍限制諸多等等。 實(shí)現(xiàn)和擴(kuò)大住房抵押貸款證券化面臨的主要挑戰(zhàn)之一就是法律的障礙。要將住房抵押貸款證券化移植到我國，滯后的法律體系帶來了很大的障礙。盡管我們有了《信托法》和即將推出的《投資基金法》，但資產(chǎn)證券化所需的完善的法律體系尚未形成，這些都將成為我國實(shí)施資產(chǎn)證券化的絆腳石。特別是配套法律的修改和完善，尤為重要。 我國推行住房抵押貸款證券化的市場障礙體現(xiàn)在利率體系，和金融市場的不規(guī)范、不健全，以及對投資者進(jìn)入的限制。由于我國現(xiàn)行的利率體制尚未市場化，利率水平很難反映市場利率真實(shí)水平，從而造成借貸雙方承擔(dān)的利率風(fēng)險加大。我國目前的一級抵押貸款市場問題多多，主要體現(xiàn)在，抵押登記制度不健全，抵押物產(chǎn)權(quán)不清，抵押物的處置也是個很大的問題。而一旦一級市場風(fēng)險爆發(fā)就會對二級市場的運(yùn)作和風(fēng)險產(chǎn)生極大的影響。 第六章復(fù)習(xí)思考題 1． 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款的基本程序是什么？ 此基本程序可分為如下幾個步驟：首先，企業(yè)向銀行提出貸款的申請。內(nèi)容包括貸款方 式、貸款用途、金額、使用期限、還款方式等。其次，銀行對企業(yè)進(jìn)行貸款前的審查。在接到企業(yè)的貸款申請之后，銀行不僅要研究項(xiàng)目本身的可行性，還要調(diào)查開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況和資信等，以此作為決定是否貸款和貸多少的依據(jù)。再次，貸款審批。這是在貸款的審查報告基礎(chǔ)上，銀行管理層對借款人、貸款金額、期限、利率、貸款項(xiàng)目本身情況、風(fēng)險情況、償債能力、擔(dān)保人的審查情況和抵押物的審查情況等內(nèi)容進(jìn)行重新確認(rèn)，并按有關(guān)程序簽訂貸款合同的過程。最后，貸款檢查。貸款發(fā)放之后，為了保證貸款質(zhì)量，及時回收貸款本息，銀行要對貸款的使用進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督。包括檢查貸款的使用情況和借款企業(yè)的基本情況。 2． 應(yīng)用高比率融資方式應(yīng)該注意什么問題？ 由于高比率融資在給企業(yè)帶來可能的高回報的同時，也給企業(yè)帶來了更大的風(fēng)險。而 且，融資比率越高，風(fēng)險就越大。這里的風(fēng)險主要是指財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)通過負(fù)債進(jìn)行高比率融資可能導(dǎo)致企業(yè)所有者收益的大幅下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險很大，收益具有很強(qiáng)的不確定性，一旦外部環(huán)境發(fā)生不利的變化，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績就將受到很大的影響。負(fù)債比率越高，財務(wù)杠桿的作用就越深，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險就越大。此外，高比率的負(fù)債融資還可能導(dǎo)致企業(yè)資金成本的上升。因?yàn)楫?dāng)企業(yè)的負(fù)債比率較高，財務(wù)風(fēng)險較大時，企業(yè)的投資者面臨較大的投資風(fēng)險，他們有理由要求更大的風(fēng)險酬金。而為了吸引投資者將其資金投向本企業(yè)，企業(yè)所有者將不得不付出較高的代價以籌集資金。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行高比率負(fù)債融資時，不僅要研究融資項(xiàng)目本身的市場前景和市場宏觀背景以及國家的產(chǎn)業(yè)政策，而且還要認(rèn)真分析企業(yè)目前和未來的財務(wù)狀況。在此基礎(chǔ)上選擇合適的融資比率，做到既能獲得足夠的資金補(bǔ)充，又能使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制在本企業(yè)能夠承受的水平上，從而使企業(yè)資金結(jié)構(gòu)達(dá)到最優(yōu)和企業(yè)所有者財富最大化的目的。 3． 為何回租融資和回購融資可以實(shí)現(xiàn)高比率融資？ 舉例說明，如某個投資者A建造了一幢價值為100萬元的超級市場。但由于遇到資金問 題，A需要100萬元的現(xiàn)款。此時，若采用回租融資，即將超市出售給某機(jī)構(gòu)投資者，要求該機(jī)構(gòu)投資者能夠一次性付款。然后再從該投資者手中長期租賃超市。經(jīng)營收入只要大于租金和其他運(yùn)營成本，回租融資就是成功的。而若A采用抵押貸款的方式至多只可獲得75萬元的貸款。由此可見，通過回租方式，承租人既可以將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金，又可以繼續(xù)占用、經(jīng)營原有固定資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)高比率融資。 再如，某機(jī)構(gòu)投資者A欲購買一幢市場價值為1000萬元的寫字樓。但他不希望通過抵押貸款的方式融資，因?yàn)槟菢铀辽僖顿Y250萬元。于是他想到與保險公司進(jìn)行回買融資。某保險公司答應(yīng)以八五折(相當(dāng)于成本價)，即850萬元買下該寫字樓，然后再以分期付款的方式賣回給投資者A。這樣對于投資者A來說，在整個交易過程中第一筆投資只有150萬元，比抵押貸款方式減少了100萬元，即實(shí)現(xiàn)了高比率融資。 4． 何謂房地產(chǎn)投資信托？試評價我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展現(xiàn)狀。 房地產(chǎn)投資信托是信托機(jī)構(gòu)通過制訂信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益權(quán)證或股票等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。房地產(chǎn)投資信托的資金來源有兩個方面：一是直接發(fā)行信托受益憑證或股票，由機(jī)構(gòu)投資者(人壽保險公司、養(yǎng)老基金組織等)和個人投資者認(rèn)購；二是從金融市場間接融資，如發(fā)行抵押融資債券、商業(yè)票據(jù)或從銀行借入等。 目前我國還沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資基金，但是近年來，房地產(chǎn)信托投資基金在我國有明顯的發(fā)展趨勢。一方面時因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)調(diào)控形勢下國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資渠道的需要，另一方面充裕的資金也需要合適的投資渠道。國內(nèi)已經(jīng)陸續(xù)設(shè)立了十多家與房地產(chǎn)有關(guān)的信托投資基金，基金的產(chǎn)品的收益率一般都不低于4%，吸引了大量的散戶和機(jī)構(gòu)投資者去購買這些信托產(chǎn)品，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資開了一條新的途徑。海外的房地產(chǎn)基金也紛紛看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場。但是，我國當(dāng)前發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金還存在著不少障礙。1、法律障礙。海外成熟的REITs都有完善的法律作為依據(jù)和保障，但我國目前僅有《證券投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，產(chǎn)業(yè)投資基金的相關(guān)法律也沒有，為保證房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范運(yùn)作，必須要有健全的相關(guān)法律體系。2、體制障礙。金融體制不夠健全，對投資者的限制也較多，一般保險基金、養(yǎng)老基金被禁止投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域。在在財務(wù)體制上，財務(wù)的不透明嚴(yán)重影響了投資者的利益。3、人才障礙。精通房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金經(jīng)理在我國非常缺乏，專業(yè)化復(fù)合型的人才管理團(tuán)隊(duì)是房地產(chǎn)投資基金健康發(fā)展的重要條件。 第七章復(fù)習(xí)思考題 1． 我國建立住房公積金制度的目的是什么？ 我國建立住房公積金制度，是為了在國家、企業(yè)、個人三者共同負(fù)擔(dān)的情況下，籌集住 房資金，降低建設(shè)成本，并在籌集住房資金的過程中，通過長期的儲蓄積累，逐步增強(qiáng)職工個人住房支付能力。具體來說有兩個方面：一是為了提高職工住房有效需求，促進(jìn)住房商品化的實(shí)現(xiàn)。住房公積金制度通過個人努力、國家和單位支持，以長期儲蓄的形式，不僅將為職工購房準(zhǔn)備好一筆相當(dāng)規(guī)模的首期付款。同時，由于公積金的來源穩(wěn)定，成本較低，使得發(fā)放長期、低利率的政策性抵押貸款成為可能。正是因?yàn)閷?shí)行公積金制度能夠提高職工住房的支付能力，所以住房公積金制度將成為實(shí)現(xiàn)住房商品化的一條有效途徑。二是為了籌集建房資金，擴(kuò)大建房規(guī)模，從而提高職工居住質(zhì)量。住房公積金的建立能夠較好地解決住房建設(shè)資金問題，擴(kuò)大籌資數(shù)額，而且住房公積金籌資成本低，因而降低了住房建設(shè)成本。全面推廣公積金制度之后，每年歸集的住房公積金總額將達(dá)到數(shù)千億元，這將是城鎮(zhèn)建房資金的最重要的來源。 2． 何謂住房公積金？住房公積金的特點(diǎn)有哪些？ 住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工個人繳存的公積金是個人長期儲蓄的住房基金；單位繳存的公積金是單位對職工住房分配從實(shí)物分配向貨幣分配的轉(zhuǎn)化。兩者都?xì)w職工個人所有。住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實(shí)質(zhì)是把以前用于住房實(shí)物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。 住房公積金的特點(diǎn)包括義務(wù)性、互助性和保障性。義務(wù)性即為強(qiáng)制性，根據(jù)國家規(guī)定，凡在職職工及其所在單位都需按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳存比例，為職工建立住房公積金，個人在繳存期間內(nèi)定向使用住房公積金，職工個人、單位，包括各級財政，均需執(zhí)行上述要求?；ブ允侵缸》抗e金具有儲備和融通的特性。保障性是指住房公積金定向用于職工住房，并可通過安全運(yùn)作實(shí)現(xiàn)合理增值，增值部分也需定向使用。 3． 住房公積金的管理原則有哪些？ 住房公積金的管理實(shí)行住房委員會決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督的原則。 直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市，應(yīng)當(dāng)設(shè)立由人民政府負(fù)責(zé)人和財政、建設(shè)等有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人以及工會代表、專家組成的住房委員會，作為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。其主要職責(zé)包括制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施，并監(jiān)督實(shí)施； 擬定住房公積金的具體繳存比例；確定住房公積金的最高貸款額度；審批住房公積金歸集、使用計劃；以及審批住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告。 住房公積金管理中心是由政府授權(quán)具有一定行政職能的獨(dú)立法人，是不以營利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位，其主要職責(zé)有：編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；負(fù)責(zé)住房公積金的核算；審批住房公積金的提取、使用；負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還；編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告；承辦住房委員會決定的其他事項(xiàng)。 住房公積金管理中心要按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，委托住房委員會指定的銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和住房公積金帳戶的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)。受托銀行的主要職責(zé)是：設(shè)立并管理職工住房公積金帳戶；辦理住房公積金的繳存、借貸和結(jié)算業(yè)務(wù)；接受對職工住房公積金帳戶的查詢；辦理市公積金管理中心委托的其他事項(xiàng)。 住房公積金的使用和管理必須接受相關(guān)部門的監(jiān)督。住房公積金管理委員會在審批住房公積金歸集、使用計劃和計劃執(zhí)行情況的報告時，必須有財政部門參加。住房公積金管理中心年終編制住房公積金財務(wù)收支決算和管理費(fèi)用決算，要報同級財政部門審批并抄報同級審計部門。審計部門應(yīng)對住房公積金管理和使用情況的真實(shí)性、合規(guī)性、效益性進(jìn)行審計監(jiān)督，對住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計。 4、試評價目前住房公積金的管理體系。 “房委會決策、中心運(yùn)作、銀行專戶、財政監(jiān)督”是《住房公積金管理?xiàng)l例》中規(guī)定的管理原則，也是上個世紀(jì)在上海試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)。由于住房公積金的特殊性質(zhì)，建立房委會，實(shí)行民主的“房委會決策”是非常必要的，也體現(xiàn)了國家、單位、個人共同分擔(dān)的目的，同時為了保證公積金管理和使用的公正性和政策性，專門成立獨(dú)立的、非盈利性的住房公積金管理中心具體運(yùn)作公積金。從多年來公積金的實(shí)際運(yùn)行來看，“房委會決策、中心運(yùn)作、銀行專戶、財政監(jiān)督”的管理體系存在著一些問題和偏差。有些地方的住房公積金管理委員會的決策權(quán)掌握于公積金管理中心主任一人手中；由于各地的住房公積金管理中心管理的公積金資金數(shù)量龐大，正扮演著一個“準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)”的角色，與“不以贏利為目的”的定位不符，而且承擔(dān)了資金運(yùn)用的風(fēng)險。同時，公積金管理中心作為“一個不以贏利為目的的事業(yè)法人”在資金管理和運(yùn)用上出現(xiàn)了“行政化”傾向，把廣大儲戶的儲存資金當(dāng)作“準(zhǔn)政府資金”進(jìn)行運(yùn)用，而資金運(yùn)用收益的歸屬并不明確。關(guān)于公積金的監(jiān)管，按照規(guī)定，是由建設(shè)部門牽頭，會同財政、審計、銀行進(jìn)行。但是，這些監(jiān)管往往流于形式，而且，多頭監(jiān)管的后果是沒有監(jiān)管，造成了公積金運(yùn)作中的風(fēng)險。 5、 何謂個人住房公積金貸款？如何計算個人住房公積金貸款的最大額度？為什么要設(shè)置這樣的額度限制？ 個人住房公積金貸款，是為支持職工購買自住住房，建造自住住房，翻修、大修自住住房而發(fā)放的長期、低息貸款，其中最為常用的為住房公積金個人購房貸款。這項(xiàng)貸款的貸款基金，主要來源于單位和職工繳存的住房公積金。 個人住房公積金貸款的最大額度的確定須滿足以下條件：（1）不得高于按照借款人住房公積金帳戶儲存余額的倍數(shù)確定的貸款限額。目前規(guī)定基本公積金和補(bǔ)充公積金最高貸款額度均不能超過帳戶儲存余額的20倍；（2）不得高于按照房屋總價款的比例確定的貸款限額，該比例目前為70%；（3）不得高于按照還款能力確定的貸款限額，其計算公式為：借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)規(guī)定比例１２個月貸款期限；（4）不得高于最高貸款額度，目前基本和補(bǔ)充公積金的最高貸款額度均為20萬元。 設(shè)置額度限制，一方面是為保障公積金使用的安全，防止不良貸款的發(fā)生；另一方面是為了維護(hù)公積金的政策性、互助性和保障性。 第八章復(fù)習(xí)思考題參考答案 1． 什么是房地產(chǎn)保險？與房地產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險有哪些？ 房地產(chǎn)保險就是指房屋設(shè)計、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。房地產(chǎn)保險只承保符合條件的可保風(fēng)險。即該類風(fēng)險必須符合風(fēng)險必須具有偶然性和意外性；風(fēng)險必須具有可測定性；風(fēng)險必須足以導(dǎo)致較大的經(jīng)濟(jì)損失；承保該風(fēng)險必須符合社會公共利益。 房地產(chǎn)運(yùn)行過程中所面臨的風(fēng)險主要有房地產(chǎn)財產(chǎn)風(fēng)險、房地產(chǎn)責(zé)任風(fēng)險、房地產(chǎn)人身風(fēng)險和房地產(chǎn)信用風(fēng)險四種類型。房地產(chǎn)財產(chǎn)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)標(biāo)的有遭受毀損、滅失、貶值的可能而使房產(chǎn)所有人面臨潛在損失的不確定性。房地產(chǎn)責(zé)任風(fēng)險指由于某些單位或個人的侵權(quán)行為或疏忽造成他人的財產(chǎn)損失或人身傷亡，在法律上負(fù)有經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的風(fēng)險。房地產(chǎn)人身損失風(fēng)險指還款人的生命和身體所面臨的遭受自然災(zāi)害、意外事故或疾病的風(fēng)險。房地產(chǎn)信用風(fēng)險指有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、營建、銷售、服務(wù)、抵押貸款等合同不能完全履行而給權(quán)利人造成經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。 2． 房地產(chǎn)保險的作用和基本原則是什么？ 房地產(chǎn)保險是保險業(yè)不可或缺的重要組成部分。在社會經(jīng)濟(jì)活動中，尤其是在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)保險的分?jǐn)倱p失、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、融通資金和防災(zāi)防損職能在推動房地產(chǎn)業(yè)、保險業(yè)和整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起到了不可忽視的重要作用。概括起來有四個方面：⑴分?jǐn)傄馔鈸p失，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。⑵　免除購房者的后顧之憂，推動住房制度改革。⑶　增強(qiáng)被保險人的信用，促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展。⑷分散房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的風(fēng)險，繁榮房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)保險必須遵循最大誠信原則、可保利益原則、公平互利原則、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償原則。最 大誠信原則是指房地產(chǎn)保險雙方在簽署和履行房地產(chǎn)保險合同時都要做到高度誠信，不得隱瞞有關(guān)保險活動的任何重要事實(shí)。可保利益原則就是要求投保人或被保險人對保險標(biāo)的在簽訂保險合同或履行合同過程中必須具有可保利益。公平互利是指投保人和保險人簽訂房地產(chǎn)保險合同和遇損賠償都應(yīng)從雙方應(yīng)得的利益出發(fā)，協(xié)商一致，公平互利。經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償原則是指在保險標(biāo)的損失時，按照保險合同約定的條件，以保險標(biāo)的的實(shí)際損失，在保險金額以內(nèi)進(jìn)行賠償?shù)脑瓌t。近因原則是指保險人只對保險責(zé)任范圍內(nèi)的近因?qū)Ρ槐ｋU人造成的損失才予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)脑瓌t 3． 房地產(chǎn)保險的運(yùn)行環(huán)節(jié)有哪些？其主要內(nèi)容分別是什么？ 房地產(chǎn)保險的運(yùn)行過程包括房地產(chǎn)保險的相關(guān)參與者、房地產(chǎn)保險基金、房地產(chǎn)保險合同以及投保和承保、理賠和索賠等程序。 房地產(chǎn)保險的參與者包括房地產(chǎn)保險人，房地產(chǎn)投保人、被保險人和受益人，以及房地產(chǎn)保險中介人。 房地產(chǎn)保險基金是房地產(chǎn)保險人為了補(bǔ)償保險事故造成的財產(chǎn)損失或人身傷亡所引起的經(jīng)濟(jì)需要，向房地產(chǎn)投保人收取保險費(fèi)而集中起來的一種專用基金。它是房地產(chǎn)保險正常運(yùn)行的基本條件。保險費(fèi)收入是房地產(chǎn)保險基金的主要來源，保險公司的資本金也構(gòu)成保險基金的一部分。 房地產(chǎn)保險合同是房地產(chǎn)保險投保人與保險人約定保險權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。它作為保險合同的一種，其形式和主要內(nèi)容條款基本上與一般保險合同相符。在投保人提出投保要求、保險人同意承保并與投保人就合同條款達(dá)成協(xié)議時，保險合同當(dāng)即成立。保險人應(yīng)該及時向投保人簽發(fā)保險單或者其他保險憑證。房地產(chǎn)保險合同的形式主要有保險單、保險憑證、暫保單、投保單和批單等。 房地產(chǎn)保險的投保是指具有保險需求的組織或個人向保險人發(fā)出購買保險產(chǎn)品要約的過程。在這個過程中，保險人的工作主要是讓潛在的投保人充分了解所能提供的保險產(chǎn)品并協(xié)助投保人填妥保險單。房地產(chǎn)的承保是指保險人接受投保人的申請并與之簽訂保險合同的全過程。承保工作的程序主要包括制定承保方針、接受投保申請、審查核保、做出承保決策、繕制單證、復(fù)核簽章等工作。 房地產(chǎn)保險的索賠是指房地產(chǎn)被保險人或受益人在保險標(biāo)的遭受損失后，按照保險合同規(guī)定，向保險人要求經(jīng)濟(jì)賠償?shù)男袨?。保險事故發(fā)生后，被保險人或受益人應(yīng)盡量采取救助措施，并立即通知保險人，還應(yīng)向保險人提供索賠所必需的、能證明和確認(rèn)保險事故性質(zhì)、原因、損失程度等有關(guān)的證明和材料。理賠是指被保險人在規(guī)定時間內(nèi)提交申請賠款報告后，保險人根據(jù)被保險人提出的索賠要求，按房地產(chǎn)保險合同履行有關(guān)保險賠償義務(wù)的工作。 4． 什么是住房抵押貸款保險？其意義何在？ 住房抵押貸款保險是為了避免抵押貸款壞帳風(fēng)險而設(shè)置的金融擔(dān)保工具，即發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的貸款機(jī)構(gòu)為了保障房地產(chǎn)抵押貸款的安全，而要求借款人將抵押房地產(chǎn)向保險人投保的房地產(chǎn)保險。一般由銀行向居民提供住房抵押貸款，而由保險公司作購房者的還貸擔(dān)保，并取得所購房屋的抵押權(quán)。當(dāng)購房者即借款人因突發(fā)事件暫時無力償還貸款時，由保險公司先行墊支，日后由借款人再行償還；或者當(dāng)購房者完全喪失還貸能力，例如發(fā)生人身意外等情況時由保險公司全權(quán)承擔(dān)還款事務(wù)，同時按合同處置借款人的房屋產(chǎn)權(quán)。 推行住房抵押貸款保險，首先可以有效降低和分散貸款風(fēng)險。由于住房抵押貸款的期限較長，致使抵押物自身風(fēng)險、借款人信用風(fēng)險、流動資金風(fēng)險、抵押物處置風(fēng)險等各種風(fēng)險應(yīng)運(yùn)而生。因此，建立抵押貸款保險制度，由保險公司或?qū)I(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)貸款信用保證，可以降低和轉(zhuǎn)換抵押貸款的上述風(fēng)險，促進(jìn)抵押貸款的發(fā)展。其次，推行住房抵押貸款保險可以使借款人得到抵押貸款機(jī)會均等的權(quán)利。抵押貸款保險可以使貸款機(jī)構(gòu)放寬貸款條件，從而增強(qiáng)中低收入居民的購房能力，刺激自由住房率的提高。再次，推行住房抵押貸款保險可以支持金融創(chuàng)新，為二級抵押市場發(fā)展創(chuàng)造條件。抵押貸款保險不僅為抵押一級市場發(fā)展提供了保障，而且為抵押貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓奠定了基礎(chǔ)，從而為抵押二級市場發(fā)展創(chuàng)造了條件。 第九章復(fù)習(xí)思考題答案要點(diǎn) 一、房地產(chǎn)投資的主要特點(diǎn)是什么？ 1、房地產(chǎn)投資成本巨大，投資回收期長。土地的購置成本、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、資金成本、銷售費(fèi)用等各項(xiàng)成本費(fèi)用使得房地產(chǎn)投資成為資金密集型經(jīng)濟(jì)活動，不僅開發(fā)投資環(huán)節(jié)眾多、周期較長，而且出租經(jīng)營型的項(xiàng)目投資回收期更長。 2、房地產(chǎn)投資的不確定因素多，投資風(fēng)險很高。這是由于房地產(chǎn)市場信息不完全、房地產(chǎn)商品變現(xiàn)性差、房地產(chǎn)投資成本高、投資回收期長以及影響房地產(chǎn)市場環(huán)境因素的復(fù)雜性等原因造成的。 3、房地產(chǎn)投資回報率，收益性好。土地的稀缺性和人們對房地產(chǎn)商品較強(qiáng)的需求使得房地產(chǎn)的價格趨于上升，房地產(chǎn)投資者容易獲得投資收益。而且房地產(chǎn)投資風(fēng)險高，投資者所期望的投資收益率也比較高。房地產(chǎn)投資的避稅效應(yīng)也是收益高的原因之一。 4、房地產(chǎn)投資需要具備專業(yè)知識。不論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資，不僅需要經(jīng)驗(yàn)，而且的復(fù)雜的程序和環(huán)節(jié)更需要專業(yè)性知識的保證。 二、房地產(chǎn)投資主要有哪些類型？ 1、按照房地產(chǎn)投資的對象所劃分的種類有①土地開發(fā)投資，是指開發(fā)者通過合法途徑獲得土地使用權(quán)后，通過對土地的平整以及基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)，將土地開發(fā)成為具備“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)條件的地塊，并通過有償轉(zhuǎn)讓或出租地塊而盈利的投資行為。②住宅房地產(chǎn)投資，以供人們居住的住宅為開發(fā)經(jīng)營對象。③辦公樓投資，開發(fā)經(jīng)營主要供城市中各類公司、機(jī)構(gòu)、單位等用作辦公場所的樓宇。④商業(yè)房地產(chǎn)投資，以滿足零售、餐飲、娛樂、健身、旅游等功能需要的房地產(chǎn)為開發(fā)投資對象。⑤工業(yè)廠房及倉儲性物業(yè)投資。 2、按照投資方式又可以將房地產(chǎn)投資劃分房地產(chǎn)直接投資和房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)直接投資是指投資者將貨幣資金直接投入到房地產(chǎn)開發(fā)活動中，或者購買房地產(chǎn)進(jìn)行租賃經(jīng)營或轉(zhuǎn)售。房地產(chǎn)間接投資是指投資者購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券，或購買住房抵押貸款證券，或參與房地產(chǎn)信托投資。 3、按照投資者權(quán)利劃分。股權(quán)投資者就是對房地產(chǎn)擁有直接所有權(quán)的投資者，投資者（如房地產(chǎn)開發(fā)商或購房者）可以通過自有資金（或首付款）的投入而直接獲得房地產(chǎn)的所有權(quán)，投資者還可以通過購買房地產(chǎn)公司、有限合伙或房地產(chǎn)投資信托公司的股票而獲得房地產(chǎn)的股權(quán)。債權(quán)投資者指的是通過發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款而擁有直接或間接的權(quán)益。 三、何謂房地產(chǎn)投資價值？ 房地產(chǎn)投資價值指的是投資者對某項(xiàng)房地產(chǎn)投資預(yù)期的未來收益的價值。房地產(chǎn)的投資收益可以是未來持有期內(nèi)的租金收入，也可以是將來出售物業(yè)時的所得，所以，房地產(chǎn)的投資價值就是所有這些收益的現(xiàn)值。 四、房地產(chǎn)投資的宏觀和微觀效應(yīng)主要表現(xiàn)在那些方面？ 1、房地產(chǎn)投資的宏觀效應(yīng)。⑴房地產(chǎn)投資推動了國民經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成房地產(chǎn)市場供給，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及居住水平的提高了基本的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)投資活動的關(guān)聯(lián)性很大，可以帶動五十多個相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)出增加，并帶動就業(yè)的增長。因此，適度的房地產(chǎn)投資可以拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長。但是房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、過熱則容易產(chǎn)生泡沫，將對國民經(jīng)濟(jì)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡產(chǎn)生不利影響。⑵房地產(chǎn)投資可以增加政府的財政收入。這些增加的財政收入主要來自于與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動有關(guān)的各種稅金，以及大量的土地出讓金。這些財政收入為城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)的發(fā)展開辟了重要的資金渠道。此外，由于房地產(chǎn)投資巨大的關(guān)聯(lián)作用，也間接地創(chuàng)造了大量收入，增加了政府的稅收。⑶房地產(chǎn)投資改善了城市建設(shè)和投資環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項(xiàng)綜合性工程，在城市規(guī)劃的框架內(nèi)，通過土地開發(fā)和房屋建設(shè)，以及基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境綠化各項(xiàng)配套建設(shè)，使城市景觀、城市功能和城市環(huán)境上都得到極大的改善和更新。城市對各種經(jīng)濟(jì)要素的吸引力也大大提高，進(jìn)一步促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。⑷房地產(chǎn)投資提高了居民的整體居住水平，改善了居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。自我國20世紀(jì)80年代后期起，開始了大規(guī)模的商品住宅開發(fā)與建設(shè)，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到很大的改善，人均居住建筑面積有了很大的提高。而住房的商品化也促使居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變，在城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)下降的同時，居住支出在消費(fèi)支出中的比重逐步增長，住房成為中國居民的消費(fèi)熱點(diǎn)，成為家庭最大的消費(fèi)支出。 2、房地產(chǎn)投資的微觀效應(yīng)。⑴房地產(chǎn)投資可以增值。由于土地供應(yīng)的有限性和房地產(chǎn)位置的唯一性，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)的稀缺性特征非常明顯。在正常的市場條件下，房地產(chǎn)商品一般呈現(xiàn)出需求大于供給的特點(diǎn)，尤其時住宅房地產(chǎn)，從而使得房地產(chǎn)的價格具有不斷上升的潛力。投資于房地產(chǎn)就意味著可以獲得這種增值能力。⑵房地產(chǎn)投資可以保值。由于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)常遇通貨膨脹因素的影響，投資的貨幣價值會遭受損失，“保值”成為投資者必須要考慮的問題。相比較而言，投資與房地產(chǎn)比存款或持有股票、債券等金融資產(chǎn)更具有保值功能。投資者購置房地產(chǎn)后不僅可以自己消費(fèi)，還可以出租經(jīng)營。即使出現(xiàn)了通貨膨脹，房地產(chǎn)價格也會隨之上升，更重要的是房地產(chǎn)的使用價值并沒有因此而受到任何影響。所以房地產(chǎn)投資是一種最重要的保值手段。⑶房地產(chǎn)投資可以充分利用財務(wù)杠桿。不論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資，大部分資金都是由金融機(jī)構(gòu)提供的。投資者可以通過抵押房地產(chǎn)或租賃融資等方式，從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得大量的長期貸款。房地產(chǎn)投資的高比例杠桿融資往往能給投資者帶來很高的股本投資收益。當(dāng)然，大量運(yùn)用杠桿融資也是房地產(chǎn)投資風(fēng)險高的主要原因之一。⑷房地產(chǎn)投資可以合理避稅。這一點(diǎn)在房地產(chǎn)置業(yè)投資中表現(xiàn)突出。房地產(chǎn)投資的避稅效應(yīng)主要來自于兩個方面。一個方面是房地產(chǎn)建筑物可以計提折舊費(fèi)用，房地產(chǎn)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營成本、貸款利息和折舊后的凈經(jīng)營收入為基數(shù)，按照固定稅率征收的。如果企業(yè)除了房地產(chǎn)投資外還從事其他的經(jīng)營活動，房地產(chǎn)投資帶來的大量折舊可以沖減其他經(jīng)營活動的利潤，減少企業(yè)總的所得稅額。另一方面的避稅來自于貸款利息。在房地產(chǎn)投資中用到大量貸款，貸款利息在稅前扣除，可以減少繳納的所得稅額。 五、房地產(chǎn)投資分析的基本內(nèi)容有哪些？ 房地產(chǎn)投資分析的基本內(nèi)容主要包括項(xiàng)目的市場研究、財務(wù)評價和風(fēng)險評估。 1、市場研究。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否有較好的市場接受性直接關(guān)系到投資目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。只有通過細(xì)致有效的市場調(diào)查，才能獲取大量的市場信息，了解市場投資環(huán)境、把握市場供需情況、預(yù)測市場發(fā)展趨勢，才能給房地產(chǎn)投資決策提供依據(jù)。 2、財務(wù)評價。財務(wù)評價工作是運(yùn)用一定的評價指標(biāo)計算和分析項(xiàng)目的盈利水平和清償能力，并為決策提供依據(jù)。 3、風(fēng)險評估。在房地產(chǎn)投資過程中存在著種種不確定性，理性的投資者根據(jù)預(yù)期的風(fēng)險—回報組合，對各種投資機(jī)會加以排序。風(fēng)險評估可以幫助房地產(chǎn)投資者確定合理的投資收益水平，并較好地防范和控制投資風(fēng)險。 六、房地產(chǎn)過度投機(jī)會對經(jīng)濟(jì)社會產(chǎn)生哪些危害？ 房地產(chǎn)投機(jī)主要指的是一種根據(jù)市場價格的變動趨勢，通過短期的買進(jìn)賣出而賺取高額差價的行為。由于土地資源的稀缺性，房地產(chǎn)很容易成為投機(jī)對象。 盡管適度的房地產(chǎn)投機(jī)可以活躍房地產(chǎn)市場交易，是房地產(chǎn)市場的“潤滑劑”，但是房地產(chǎn)投機(jī)過度會給經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。主要體現(xiàn)在：⑴當(dāng)房地產(chǎn)投機(jī)盛行時，往往房地產(chǎn)價格暴漲，投機(jī)者會大量囤積土地或房產(chǎn)，并通過轉(zhuǎn)售獲取其自然增值收益，而土地并沒有被開發(fā)和使用，已建成的房屋大量空關(guān)，造成資源的閑置和浪費(fèi)。大量的投機(jī)資本也處于無效率使用狀態(tài)，不能給社會創(chuàng)造真實(shí)的財富。⑵房地產(chǎn)的過度投機(jī)會形成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，并向銀行系統(tǒng)傳遞錯誤的信息，使銀行過于樂觀而放松貸款，增加了銀行系統(tǒng)的脆弱性。同時，如果房地產(chǎn)價格一路上漲，銀行也成為分享房地產(chǎn)價格上漲的利益集團(tuán)，房地產(chǎn)抵押價值的不斷增加，使得投機(jī)者更加容易從銀行獲得貸款，銀行的風(fēng)險也就越發(fā)集中。一旦市場環(huán)境有變，投機(jī)者的資金鏈條極易斷裂，從而危及銀行，引發(fā)金融危機(jī)。⑶由于房地產(chǎn)投機(jī)需要強(qiáng)大的資金能力，在投機(jī)盛行時，往往是越富有者獲利能力越大，而普通