房地產(chǎn)金融畢業(yè)論文.doc

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1、 山東工商學院2013屆畢業(yè)論文 一、房地產(chǎn)金融概述 （一）房地產(chǎn)金融概念 房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務的一系列金融活動的總稱。 房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動。廣義的房地產(chǎn)是土地與房

2、屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。 1. 房產(chǎn)金融 房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費過程中的各種資金融通活動。嚴格地說它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費過程中的融資活動?？梢?，住房金融只是房產(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金融還應包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。 2. 地產(chǎn)金融 地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動。具體來說，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融是指圍

3、繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動，在國外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn)；后者則通常與各國的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長，一般多達幾年、十幾年，甚至幾十年。 （二）房地產(chǎn)金融的作用 房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對個人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟市場的有效性

4、有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運用的“財務杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。 1.房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了重要的資金保障 首先，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程大致要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，資金成為銜接各個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。 其次，從金融業(yè)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)對于金融業(yè)的運作，包括業(yè)務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，具有保值和增值的特點

5、，這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理想抵押品。 　　再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 　　金融的聚資功能起著資金“蓄水池”的作用。它將一些部門、一些經(jīng)濟單位在一定時間內(nèi)暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)模的投資需求。特別是為企業(yè)發(fā)展提供大額投資，為政府部門進行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現(xiàn)資金效益最大化。 　　金融市場將資源從低效率利用的部門轉(zhuǎn)移到高效率的

6、部門，使一個社會的經(jīng)濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。根據(jù)風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉(zhuǎn)嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現(xiàn)風險的再分配。 　　金融市場的存在及發(fā)展為政府實施宏觀調(diào)控創(chuàng)造了條件，貨幣政策的三大傳統(tǒng)手段，即法定存款準備金，貼現(xiàn)率，公開市場業(yè)務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經(jīng)濟運行情況制定政策提供決策依據(jù)。 　 2.房地產(chǎn)金融支持居民住房消費能力的提高 　　長期穩(wěn)定的金融支持政策是實現(xiàn)我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國

7、實現(xiàn)小康目標和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長期的金融支持政策。發(fā)達國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標的實現(xiàn)，而且政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。 　　從制度層面看，我國房地產(chǎn)市場的真正發(fā)展基本上是從1998年開始，這一年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》頒布，取消單位福利分房，實行住房商品化，居民通過個人按揭貸款進行住房的商品化購置。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，成為帶動國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的動力。 　　從經(jīng)濟層面分析，我國經(jīng)

8、濟的高速增長不僅提高了當期的支出，更重要的是增加了居民未來收人增長的預期，這種預期造成了居民住房信貸的快速增長。居民的住宅消費需求和建設(shè)小康社會的目標必然導致穩(wěn)定的住房投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。未來相當長一段時間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。 從金融體系看，大多數(shù)國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系。福利性金融體系是

9、為了解決中低收人人群的住房問題，而商業(yè)性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發(fā)點，重在調(diào)節(jié)和提供各種幫助，體現(xiàn)出政府福利的特點。商業(yè)性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現(xiàn)出住房商品化的原則。兩者既相對獨立，又相互依賴融合，形成統(tǒng)一的住宅金融[1]。 二、我國房地產(chǎn)金融存在的主要風險 自1998 年以來，我國已建立起以銀行信貸為主，債券、股權(quán)、信托等多種融資方式并存的房地產(chǎn)金融市場體系。但是在房地產(chǎn)金融快速發(fā)展，有力支持我國房地產(chǎn)發(fā)展的同時，也暴露出融資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新緩慢，監(jiān)管機制不合

10、理，運作欠效率等問題，而這些問題的存在也造成和加劇了我國的房地產(chǎn)金融風險。 （一）銀行貸款是房地產(chǎn)資金的主要來源，且貸款規(guī)模持續(xù)擴大 表 1 2001～2011 全國房地產(chǎn)銀行貸款 數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計年鑒。 當前我國的資本市場仍然處于一種十分弱后的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展只能依賴銀行體系的間接融資，從而使資金需求集中于銀行體系，但我國現(xiàn)有的金融體制及信貸操作方式難以有效化解這種風險。 如表1 所示，在 2001～2011 年這 10 多年中，我國房

11、地我國房地產(chǎn)銀行貸款處于持續(xù)增長的狀態(tài)， 貸款金額從 2001 年的 1692.2億元上升到了 2011 的 13056.8 億元。 即使是在危機影響較重的2008～2011 這四年間，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款也處于快速上升的狀態(tài)。 （二）利用海外資本市場拓展房企發(fā)展資金 由于次貸危機以來，我國實行的信貸緊縮政策及對企業(yè)上市要求的提高，導致我國房地產(chǎn)企業(yè)紛紛把眼光投向境外。 根據(jù)億房網(wǎng)統(tǒng)計，從 2008 年 6 月到 2010 年，建業(yè)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、卓爾發(fā)展等在港成功上市，籌資巨大。在 2012 年年初，萬科、金地等大型房企紛紛計劃通過買殼去香港上

12、市。2011 年在港上市房企資產(chǎn)總額均值為 547.79 億元，同比增長 25.77%。而滬深上市房企資產(chǎn)總額均值為 167.53 億元。房地產(chǎn)業(yè)務收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 億元，同比增長 32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為 33.69 億元，同比微漲 4.89%。 除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，大部分滬深上市企業(yè)盈利能力不敵在港上市企業(yè)。 （三）資產(chǎn)負債率偏高 當前，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率偏高，以致房地產(chǎn)企業(yè)承受著極大財務風險隱患。我國房地產(chǎn)企業(yè)大多以銀行貸款為主要融資渠道，籌資渠道單一。據(jù)有關(guān)材料的報告，在2003-2004年香港前五大

13、上市公司負債率基本維持30％至40％之間，而我國房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率在75％左右，甚至80%以上，幾乎是香港前五大上市公司的兩倍可見，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例偏低，資產(chǎn)負債率很高增大了企業(yè)財務風險。當金融危機出現(xiàn)時，一方面銀行提高貸款的門檻，另一方面又因逾期借款而使利息成本加大。這樣就會加劇房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂的風險。在資本結(jié)構(gòu)不合理情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往抵御市場風險的能力很差。 根據(jù)wind資訊顯示，滬深兩市共128家房地產(chǎn)上市公司，2011年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)資產(chǎn)負債率約為65.42%，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率約為70.56%，2011年比2010年行業(yè)資產(chǎn)負債率整體上升超過五

14、個百分點。如圖所示，2012年扣除兩家ST公司，最高的資產(chǎn)負債率達到95%，80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率超過50%。據(jù)統(tǒng)計，2012年房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款額度高達12540.48億元，由此可見房地產(chǎn)企業(yè)占用貸款數(shù)額巨大，資產(chǎn)負債率過高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的財務風險。 表2 2011年~2012年滬深兩市共128家房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債情況 資產(chǎn)負債率（%） 最高資產(chǎn)負債率（%） 企業(yè)銀行貸款額度（億元） 2011年度 65.42% 88.92% 10093.56 2012年度 70.56% 95% 12540.48 （四）監(jiān)管機制不合理

15、 與西方有關(guān)國家相比，我國的房地產(chǎn)金融市場還處于一個較原始的狀態(tài)，市場監(jiān)管和調(diào)控工作還要在未來的實踐中逐漸完善。目前，我國的相關(guān)監(jiān)管制度的建設(shè)相對于高速發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場仍是相對滯后的。監(jiān)管部門在進行監(jiān)管時時常遇到各種因素的制約，從而導致其無法對我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)進行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。此外我國金融業(yè)的國際化在進一步推動房地產(chǎn)金融高度發(fā)展的同時，也使監(jiān)管機構(gòu)更加難以對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管和調(diào)控。 三、我國房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的主要原因 （一）融資渠道單一 我國金融法律對銀行、保險、證券、信托等四大金融機構(gòu)的管理仍然是傳統(tǒng)分業(yè)經(jīng)營管理的模式,在管理手段、管理政策制度等各個方面

16、都不能適應當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求,雖然我國目前對金融機構(gòu)的分業(yè)管理能夠有效防止金融危機發(fā)生,但是也削減了金融行業(yè)系統(tǒng)性風險,造成了我國房地產(chǎn)市場上看起來存在多種融資渠道,但是由于政策、法律、環(huán)境等客觀原因的限制而使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行多元化融資時候的難度非常大,只能高度依賴銀行融資來獲取資金,封閉了房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的道路。下面將分析融資渠道單一問題： 1.對銀行貸款融資過度依賴 房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè),在目前我國存在的多種融資渠道中,銀行貸款融資是房地產(chǎn)企業(yè)融資中成本最小,風險最低的一種方式,而其他融資方式對房地產(chǎn)企業(yè)來說成本更高,會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利益。所以我國房地產(chǎn)企

17、業(yè)要進行融資必定會選擇最優(yōu)化的銀行貸款融資渠道。但是對于銀行來說,承擔了我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的貸款,我國目前缺乏有效的風險分擔機制,這就造成銀行主要承受房地產(chǎn)融資風險,一旦出現(xiàn)風險那么我國銀行將承擔巨大的損失。 2.房地產(chǎn)預售風險大 對房地產(chǎn)企業(yè)來說通過預售獲得融資是較好的一種融資方式,風險較小。但是房地產(chǎn)預售要受到多方面的影響,在房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較好的情況下,大部分投資者會看好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),并且愿意投資房地產(chǎn)企業(yè),因為好的房地產(chǎn)前景對投資者來說只要付出部分的資金或者預付款就有可能在未來享受到房地產(chǎn)的增值收益。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,通過預售部分房地產(chǎn)可以籌集到項目開發(fā)建設(shè)需要的部分

18、資金,這是一種比較好的融資渠道。但是由于受到多方面原因的影響,房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)中,會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況,這就會對投資者帶來損失。我國對房地產(chǎn)預售融資在法律法規(guī)建設(shè)上的缺陷,也給部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來機會,他們利用制度缺陷用以非法獲取財富,缺失投資者的信任氣這就造成目前我國房地產(chǎn)預售融資受到很大影響。 3.直接融資難度較大 在我國,目前房地產(chǎn)企業(yè)除了通過銀行貸款進行間接融資外,還主要通過上市的方式直接融資來獲得資金支持,但是包括上市融資在內(nèi)的很多融資方式在我國受到的限制還較大,造成房地產(chǎn)企業(yè)通過其他融資方式獲得資金難度較大。比如上市融資,對房地產(chǎn)企業(yè)的實力、資格等要求較高,要求

19、房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)能夠達到連續(xù)三年贏利,凈資產(chǎn)收益率每年不低于10%等氣并且在房地產(chǎn)企業(yè)上市時還需要受到多方面的審查,門檻較高,我國大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難達到上市融資的要求。這樣就封閉了我國房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的道路。再比如債券融資,其融資成本較低,附加限制少,也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個非常好的選擇。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資也受到很大的限制。比如我國《公司法》中規(guī)定,只有股份有限公司、國有獨資公司或者其他兩個以上國有投資主體投資設(shè)立的公司才能夠發(fā)行公司債券,再加上國家的宏觀調(diào)控等,使得我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資困難重重。其他融資方式也與上市融資、債券融資等面臨著一樣的問題,都閉塞了房地產(chǎn)企業(yè)多

20、元化融資的道路。 （二）商業(yè)銀行自身存在信貸管理問題 1.市場競爭不規(guī)范，導致房地產(chǎn)信貸問題隱患存在 其一，各大銀行的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品具有同質(zhì)性，市場營銷手段單一；其二，商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”，在經(jīng)營業(yè)務上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級評定的門檻，將審查手續(xù)簡化，貸款項目缺乏可行性分析和評估，以及缺乏強有力的信貸風險約束機制和風險防范機制。這種競爭方式埋下風險隱患，并可能最終導致銀行業(yè)務產(chǎn)生真正的損失。 2.信息不對稱，導致房地產(chǎn)信貸業(yè)務的逆向選擇和道德風險 貸款前調(diào)查和審查中，房地產(chǎn)企業(yè)為了順利獲得銀行信貸支持，故意隱瞞項目或歪曲企

21、業(yè)項目的相關(guān)真實信息，這種貸款前的雙方信息不對稱導致銀行在貸款決策時做出逆向選擇；貸款管理中，由于房地產(chǎn)企業(yè)為了更長久的占用銀行信貸資金，從而故意隱瞞企業(yè)財務信息，致使銀行不能準確評估房地產(chǎn)企業(yè)的償還能力及貸款風險，這種貸款后雙方的信息不對稱會導致房地產(chǎn)企業(yè)的道德風險，最終演變?yōu)樯虡I(yè)銀行的房地產(chǎn)企業(yè)信貸問題。 3.商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款申請不嚴而產(chǎn)生問題 一是簡單的將公司類信貸業(yè)務和個人金融業(yè)務的風險特征混淆，不能有針對性的把握審查重點；二是有關(guān)人員對宏觀政策，行業(yè)政策和信貸政策等了解不深，不能很好的把握房地產(chǎn)企業(yè)信貸的發(fā)展方向和節(jié)奏；三是經(jīng)辦人員業(yè)務素質(zhì)不高，對資料的真實性審核不嚴，

22、在項目的自由資金投入，項目手續(xù)的完備性，企業(yè)信用狀況等方面審查把關(guān)不緊，形成信貸風險。 4.貸款管理不善造成的問題 貸款后過分依賴抵押物，不能對項目建設(shè)進度進行及時跟蹤，使得開發(fā)商挪用貸款資金或銷售回籠款，導致項目無法按期竣工交付或無銷售資金歸還銀行貸款，使銀行貸款產(chǎn)生風險或損失。 （三）個人住房消費信貸潛在違約問題較大 目前，商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而不遺余力的大力發(fā)展。而我國個人誠信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行嚴格的調(diào)查和監(jiān)控，未來的房價波動和利率變化也使拖欠還款的危機存在。此外，“假按揭”等惡意套現(xiàn)行為明顯存在。所有這些都說明，一旦

23、風險暴露和債務鏈條發(fā)生中斷，就會給銀行帶來極大的風險。其次，銀行用以支持長期的個人住房貸款的資金多來源于儲蓄存款，“短存長貸”的期限不匹配問題較嚴重，給銀行帶來流行性風險；再次，局部地區(qū)的貸款炒房活動也直接影響銀行貸款安全，一旦樓市波動或其他主客觀原因?qū)е峦稒C失敗，銀行將面臨很大信用風險[2-4]。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)自身存在各種問題 1.忽視房地產(chǎn)開發(fā)預算及成本管理 全面成本管理就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行全員、全過程和全方位成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本發(fā)生是一個過程，涉及到前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，其成本管理就是要在項目開發(fā)的全過程中，對全部成本構(gòu)成

24、要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。而房地產(chǎn)項目工程成本管理的基礎(chǔ)資料，來自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門及施工一線的管理部門，有些房地產(chǎn)企業(yè)管理者認為成本管理和核算是財務部門的職責，忽視了內(nèi)部各職能部們進行全過程成本核算的重要作用，致使財務部門收集成本一線的資料極其有限，造成成本管理偏離預算，從而不能達到有效控制成本的目的。 許多地產(chǎn)公司在開展成本管理工作之前，均沒有專職的部門負責成本工作，有的將成本局限的定義為工程造價成本，由工程概預算等相關(guān)部門負責，有些公司是由財務部門兼顧成本管理，可見，這些地產(chǎn)公司從組織架構(gòu)上難以支撐項目全面成本的管理需求。另外，成本過程管理不清晰。地產(chǎn)公司成本管理的

25、流程是：目標成本-責任成本-動態(tài)成本-調(diào)整成本。許多地產(chǎn)公司在成本管理的開始，根本沒有動態(tài)成本、目標成本概念，當然就更別說形成這樣的成本管理流程體系了。缺乏有綜合能力的成本管理人員。成本管理崗位是房地產(chǎn)企業(yè)隨著精細化管理，逐漸分離出來的新型管理崗位。既然是全成本管理，就要求這個崗位人員要具備一定的綜合能力，要懂得工程造價、設(shè)計、營銷管理、財務等方面知識。而目前這樣的人才在地產(chǎn)公司還比較稀缺，如不能夠很好解決這個問題，將會成為企業(yè)未來發(fā)展的瓶頸。很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不健全，企業(yè)內(nèi)部責權(quán)利不分，沒有健全的財務決策、控制、風險預警、激勵與財務監(jiān)督機制，平時容易出現(xiàn)以情辦事、家長式管理，造成資金

26、使用效率低下，資金的完整性、安全性無法得到保證，從而導致財務風險的發(fā)生。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)不會或不習慣采用定量財務決策，常常會遇到?jīng)Q策者所獲得的信息不能完整或真實的反映企業(yè)所處的外部和內(nèi)部環(huán)境，在決策中得出的結(jié)論大相徑庭，這時就要依靠主觀判斷，由于受決策人員知識水平的限制，由此而導致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生。只要有財務活動，就必然存在著財務風險，現(xiàn)實工作中，許多企業(yè)的財務管理人員及企業(yè)經(jīng)營者風險防范意識不強，對財務風險缺乏足夠了解，不能從根本上把握風險的本質(zhì)，認為只要管好用好資金，就不會產(chǎn)生財務風險。在當前復雜的經(jīng)濟環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、市場定位問題很難把握，自然而然，造成他們對財務

27、活動中資金的投資、籌集、運用等各環(huán)節(jié)的控制更是難上加難。在這種情況下，企業(yè)的財務風險無形中被放大了。 2.銷售風險 盲目開發(fā)高檔樓宇，日益造成供求失衡，房地產(chǎn)開發(fā)商面對銷售風險，直接關(guān)系到房產(chǎn)信貸的風險狀況。房地產(chǎn)商之所以熱衷于開發(fā)高檔房，道理很簡單，按照目前土地的拿地模式，開發(fā)商勢必會尋求利潤空間更大的產(chǎn)品。同一塊土地，高價房與低價房的成本相差不多，但利潤卻是幾十倍的差異，從目前我國居民收入水平來看，大概有5%的居民可以消費得起高檔住宅，但實際上許多地方的高檔樓房比例卻高達30%以上，高檔房的比例明顯偏大，拉升了房價。國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示，截止2012年12月末，全國商品房空置面積

28、達1.09億平方米，同比增長10.8%。其中商品住宅面積6006萬平方米，增長4.5%。無視日益飽和的高檔房市場，無視資源閑置和低端市場供給嚴重不足的矛盾而盲目開發(fā)，房產(chǎn)商們將面臨嚴重的銷售問題，這也直接危及我國金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。 （五）房地產(chǎn)市場價格問題 由于房價不穩(wěn)，加劇了市場風險。貨幣傳導的信貸機制理論認為，由于金融市場存在著信息不對稱問題，銀行克服信息不對稱的重要方法是要求抵押，而房地產(chǎn)在我國又是最重要的抵押物品。抵押物的價值成為約束貸款者最大借款額的一個重要方面。如果房地產(chǎn)價格上升，抵押物的價格就會增加，銀行貸款損失就會減少，從而提高銀行的凈資產(chǎn)和利潤水平。我國近年來

29、的實際負利率使得房地產(chǎn)成為倍受青睞的投資品，但一定條件下投資轉(zhuǎn)化為投機，一些單位和個人通過各種途徑從銀行貸款投入房地產(chǎn)炒作。個別房地產(chǎn)開發(fā)商也利用市場信息的不對稱，虛張聲勢，制作假象，誤導消費者，造成房地產(chǎn)價格不合理上漲。從2007年到2011年全國平均房價（表1）可以明顯看出，除2007到2008年房價有所下降以外，平均房價一直處于攀升狀態(tài)，尤其2008年到2009年由3800元升至4681元，升幅達23%。房價在上漲過程中存在這樣一個鏈條：地價上漲>開發(fā)成本增加>房價上漲>預期房價上漲>開發(fā)商增加投資>地價上漲，由此形成一個上漲的價格循環(huán)怪圈，房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真

30、實價值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行貸款帶來損失。 表3 2007年~2011年全國平均房價統(tǒng)計表 （單位：元） 年份 2007 2008 2009 2010 2011 平均房價 3864 3800 4681 5032 5357 數(shù)據(jù)來源：相關(guān)年度中國統(tǒng)計年鑒[5] （六）國家政策調(diào)控問題 1.強力的宏觀調(diào)控加大了資金鏈斷裂風險 房地產(chǎn)市場受國家政策調(diào)控的影響明顯。房地產(chǎn)貸款絕大部分來自銀行，房地產(chǎn)商利益和銀行利益密切相關(guān)。2008年銀行出臺相關(guān)的寬松貨幣政策調(diào)整資金的投入，2

31、009年由于房價上漲過快，國家緊縮銀根。2010上半年在2009年的基礎(chǔ)上加大經(jīng)濟適用房的開發(fā)力度，實行銀行政策轉(zhuǎn)移。這表明房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的能力正在下降，這樣大大影響房地產(chǎn)的成交量。在房地產(chǎn)資金來源渠道單一背景下，交易量的持續(xù)低迷和信貸緊縮，導致許多資金緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨生存危機。此外，首次土地出讓政策、房貸政策的出臺都加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風險。 2宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)金融的沖擊 宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的作用主要通過房地產(chǎn)市場的供給和需求這兩個渠道，而房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟影響則是通過消費和投資這兩個渠道。 宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)價格的作用渠道在于宏觀經(jīng)濟基本面的變化會引起人們對

32、于未來期望的變化，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)供給和需求力量對比失衡，進而引起房地產(chǎn)價格的上升或者下降。如果經(jīng)濟發(fā)生衰退，金融機構(gòu)和企業(yè)將進行大量改組和合并，使得市場上供轉(zhuǎn)讓的土地和房源大量增加。居民由于失業(yè)、高利率以及收入下降，對增量住房市場的需求也會大幅減少，存量住房供給則會上升。供給和需求的不匹配會導致價格下降。相反，在經(jīng)濟高速增長時期，人們對未來有良好的預期，房地產(chǎn)市場一般會出現(xiàn)供銷兩旺、價格穩(wěn)步上升的現(xiàn)象。 9 房地產(chǎn)價格對宏觀經(jīng)濟基本面的作用渠道歸結(jié)于消費和投資兩個方面。在整個系統(tǒng)中，房地產(chǎn)價格升降會對居民、企業(yè)和金融機構(gòu)三個部門產(chǎn)生直接影響，通過儲蓄效應、財富效應、預算效應和成本效

33、應，從而影響影響宏觀經(jīng)濟發(fā)展。 （七）法律法規(guī)問題 房地產(chǎn)涉及千家萬戶，多種行業(yè)，但至今尚未有完善的法律法規(guī)對房地產(chǎn)運作過程以及房地產(chǎn)企業(yè)行為等做出規(guī)范，沒有更為直接細致的相關(guān)法律對借貸雙開以及借貸行為，抵押登記行為，抵押房產(chǎn)處置，風險控制等進行控制和規(guī)范，沒有建立房地產(chǎn)金融風險防范機制，也沒有建立一個專業(yè)的金融風險管理機構(gòu)。因此，我國的房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是相當滯后的，對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控力度很弱，由此也增大了房地產(chǎn)金融風險[7-8]。 三、我國房地產(chǎn)金融風險的對策 （一）拓寬融資渠道,實現(xiàn)融資方式多元化 商業(yè)銀行應大力發(fā)展

34、多元化的房地產(chǎn)金融市場力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，在確保房地產(chǎn)資金來源充足的同時分散房地產(chǎn)投資風險。第一，商業(yè)銀行應該積極推進住房貸款證券化進程。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且可以分散投資資金的風險；第二，應努力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金，可考慮引進海外房地產(chǎn)業(yè)基金，同時加快產(chǎn)業(yè)投資基金的立法步伐，出臺產(chǎn)業(yè)投資基金方面的專門法律，規(guī)范房地產(chǎn)投資基金運作。 （二）商業(yè)銀行完善風險防范體系 第一，商業(yè)銀行作為信貸供給方的金融機構(gòu)應提高風險意識，建立完善的

35、風險評價體系，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)準入門檻，對自有資金低，應收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應該限制對其發(fā)放貸款；第二，切實加強信貸審查，管理，監(jiān)管，警惕房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，利用信貸政策引導房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，對過熱的房地產(chǎn)市場要適度降溫；第三，嚴格審查住房按揭貸款，各銀行應該完善房貸操作程序，加強抵押物管理，及時合理的辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價行為，從而規(guī)避房貸操作風險；第四，商業(yè)銀行應該控制好貸款比例，不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，對住房開發(fā)貸款，土地儲備貸款，商用房開發(fā)貸款等實行嚴格的分類管理，對于不能直接帶來按揭資源的土地儲備貸款，商用房開發(fā)貸款等實行專項規(guī)模指標管理，

36、不納入每年住房開發(fā)貸款總規(guī)模內(nèi)，并嚴格限制該類貸款的發(fā)放，對于能夠帶來按揭資源的住房開發(fā)貸款，實行住房開發(fā)貸款與個人住房貸款增量比例管理，一般按1：3比例掌握，住房貸款在各項貸款中占比一般掌握在20%~25%之間，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例在5%~7%之間，個人住房貸款比例在15%~18%之間，不斷調(diào)整和優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。 （三）消費者量力而行，適度購房 住房是一種代價不菲的生活必需品，貧寒之家可以不買汽車，電腦，卻不能沒有遮風避寒的棲身之所。當我國一部分消費者把依靠銀行住房貸款作為首選時，面對銀行貸款購房應保持理性心態(tài)，理性估計自己的未來收入，通過銀行貸款購房在中國慢慢盛行起來，在國外

37、早已是十分平常的事情了，不過，中國的特點在于銀行貸款購房的低齡化。從我國目前申請住房消費信貸者的年齡結(jié)構(gòu)來看，多是25~40歲年齡段的人，這些人一則沒有享受到公房的待遇，即使享受也十分少；二則他們多是剛參加工作，工作流動性較大，卻對自己未來收入水平十分看好，他們總是覺得自己未來的收益水平一定會不錯，因此，都輕松的進入了購房市場。但是，這些擁有高學位，高收入，高地位的“精英”們，真正購房之后卻已是不堪重負，這種崩得緊緊的狀況，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，其金融風險會立即顯示出來。所以國內(nèi)的消費者應該理性的估計自己未來的收入水平，從而盡量避免銀行貸款購房所導致的負面影響[9-14]。 （四）完善房地

38、產(chǎn)企業(yè)自身問題 1.房地產(chǎn)企業(yè)要自律而且能夠正確的認識和看待市場 我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目很多，在這種條件下，如果我們無視消費者應有的權(quán)益，不尊重市場，惡意欺騙購房人，例如在面積上作假，質(zhì)量上不能保證，交房時間不能遵守等等，那么，最終會限制消費者的需求，其結(jié)果必然是大量的房子賣不出去，最后導致房地產(chǎn)泡沫及金融風險的產(chǎn)生。 2.房地產(chǎn)商必須考慮自身的規(guī)模效益問題 也就是說要加大競爭力度，要提升房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，使一些信用度不高和不具備資格的企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，目前有人反對央行關(guān)于信貸政策調(diào)整的一個理由，就是央行調(diào)整信貸的政策可能會使一些信用差，資產(chǎn)小的企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)，認為這樣的結(jié)果可能會使

39、一半的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)，退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。我認為這個觀點有些不妥，那些資金量不夠，信用度不高的企業(yè)就是應該退出去，這正是央行規(guī)范房地產(chǎn)信貸政策的效果之一，其對房地產(chǎn)市場的規(guī)范可以讓那些守規(guī)的企業(yè)有更多的市場份額和市場收益。房地產(chǎn)商能夠進行自律是保持房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和防范金融風險的一種重要的社會基礎(chǔ)，也就是說房地產(chǎn)商自律問題不是企業(yè)自身問題，不是這個企業(yè)自身好壞的問題，而是直接涉及到我們能不能防范金融風險，能不能防范房地產(chǎn)泡沫的社會基礎(chǔ)的問題。 綜上所述，雖然我國房地產(chǎn)金融存在諸多風險，但是，由于國家的政策調(diào)控在一定范圍內(nèi)規(guī)范了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并且居民在個人貸款方面得到了政策的扶持，我國的房地

40、產(chǎn)金融狀況依然處于良性發(fā)展狀態(tài)。 致 謝 光陰荏苒，日月如梭，轉(zhuǎn)眼間四年大學的學習生活就要結(jié)束了，內(nèi)心有著難舍之情，十分留戀在山東工商學院求學的這段時光。在這里，我取得的每一點進步，都離不開老師們的悉心指導和同學們的無私幫助。 首先，我要衷心地感謝我的恩師指導于鳳芹，感謝她四年來對我的耐心指導和無微不至的關(guān)懷。恩師淵博的專業(yè)知識，嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度，忘我的敬業(yè)精神，為人師表的高尚風范，從嚴要求的育人觀念以及樂觀積極的生活態(tài)度是我終身學習的楷模。在過去的四年里，從我的培養(yǎng)方向確定、論文選題、論文寫作的各個階段，恩師都傾注了很多心血。從恩師的諄諄教誨中我不僅學到了許多專業(yè)知識，而且也學

41、到了書本上學不到的很多做人的道理。 同時，我要感謝山東工商學院經(jīng)濟學院老師，他們在本人撰寫論文過程中給予了很多幫助，在此表示深深的謝意。 感謝室友，他們既是我的同學，又是我的摯友，大家生活上互相關(guān)心、互相幫助，學業(yè)上互相鼓勵、共同進步，我們相處得非常愉快。我始終感到，能與這些優(yōu)秀的同學共同學習，是我今生的榮幸。 最后，感謝各位評審專家百忙中評審本論文，并提出寶貴意見！ 參考文獻 [1] 鄧宏乾.房地產(chǎn)金融 [M] 上海：復旦大學出版社 2006. [2] 中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組2004年，1，國房地產(chǎn)金

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