《全國土地估價師資格考試大綱》解讀

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1、《2010年全國土地估價師資格考試大綱》解讀 資格考試, 估價師, 大綱, 土地, 解讀 2010年全國土地估價師資格即將來臨，考試大綱日前已由地質(zhì)出版社出版并發(fā)行。該大綱由考試委員會組織專家組在2009年考試大綱的基礎上修訂而成。修訂的基本原則是，“在保持大綱總體穩(wěn)定、連續(xù)的前提下，一是盡量細化內(nèi)容，二是對確實有重大政策調(diào)整、技術創(chuàng)新的適當更新”。現(xiàn)作簡要介紹，供報考人員參考。 　　一是大綱只是在2009年基礎上作了局部調(diào)整，保留了原有的知識體系框架。仍然為三大板塊，即土地及土地管理基礎知識板塊、土地估價知識板塊和土地估價相關知識板塊，其中，土地估價知識在考試內(nèi)容中占據(jù)重要的位

2、置。應考人員不必對學習內(nèi)容進行大的調(diào)整，只需注意一些相關調(diào)整的內(nèi)容。 　　二是有一點值得注意，原來的第五部分，即土地估價實務被分成了兩部分，成為“土地估價實務”和“土地分等、定級與基準地價評估等實務”，所以，大綱總體變?yōu)槭牟糠帧Ｖ饕怀隽俗诘卦u估的具體內(nèi)容，但是基本上還是原來的內(nèi)容，只是將二級內(nèi)容提升到了一級內(nèi)容。但是，這一部分的內(nèi)容一直沒有較為規(guī)范的知識體系，應考者在復習時，應適當參照一些估價實務工作加強這方面內(nèi)容的學習。 　　三是一些內(nèi)容作了局部調(diào)整，比如在測量知識方面，增加了土地勘測定界方面的內(nèi)容，并在附錄中加入了《土地勘測定界規(guī)程》（TD/T 1008－2007），同時對測量原有

3、的一些內(nèi)容也進行了細化。城市經(jīng)濟方面的內(nèi)容也作了一些調(diào)整，但基本知識面沒有大的變化。 　　四是大綱附錄增補了27條新的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，應考人員可以通過一定的方式瀏覽學習這些文件。 　　五是大綱附錄中增加了“行業(yè)自律文件”，主要是應全國土地估價師資格考試委員會的要求，加強考生對行業(yè)有關要求的了解，強化土地估價師執(zhí)業(yè)道德、操守、行業(yè)規(guī)范等方面的要求。具體內(nèi)容有中國土地估價師協(xié)會章程、注冊土地估價師自律守則、《土地估價師實踐考核與執(zhí)業(yè)登記辦法（試行）》（中估協(xié)發(fā)〔2008〕14號）、《土地估價師執(zhí)業(yè)登記工作實施細則（暫行）》 (中估協(xié)函[2010]3號)、《中國土地估價師協(xié)會個人會員會籍

4、管理辦法》 (中估協(xié)發(fā)〔2006〕18號)、關于印發(fā)《土地估價師繼續(xù)教育學時認定規(guī)則》的通知（中估協(xié)發(fā)[2009] 27號），以及關于印發(fā)《土地估價行業(yè)違規(guī)處罰記分辦法》的通知（中估協(xié)發(fā)〔2009〕35號）。這些文件可以登錄中國土地估價師協(xié)會網(wǎng)站查找學習。 　　六是調(diào)整個別估價專業(yè)知識考試基本要求的難度，即個別考點從“掌握”降低難度到“熟悉”。附錄中的題樣由2008年試題題樣調(diào)整為2009年試題題樣。 第一部分? ?總述 1. 只寫了 “ 第一部分 ：未在后面寫 “總述 ”； 2. 估價項目名稱不明確 ； 3 估價目的中 , 未說明估價的應用方向 ； 4. 估價目的中 , 對土

5、地權利說明不明確 ； 5. 估價依據(jù)中 , 未列出土地估價的技術標準 ,即估價規(guī)程 ； 6. 估價依據(jù)中 , 引用的法規(guī)名稱不正確； 7. 估價依據(jù)中 , 應包括土地估價規(guī)程等 , 不應當把過時的舊文件作為報告格式規(guī)范； 8. 估價依據(jù)中 , 缺少估價對象土地證書或權屬證明 ； 9. 估價依據(jù)中 ,“x x 省關于土地管理的法律法規(guī) ” 提法太籠統(tǒng) , 未說明與本次評估有關的法律法規(guī)是哪些 ； 10. 無估價對象描述 ； 11. 地價定義不清楚 ，未明確宗地設定用途 .設施 .年期、權利、土地開發(fā)程度等內(nèi)容 ； 12. 地價定義中 , 未說明是什么權利的土地價格 ； 13.

6、估價期日非具體時點 ( 無 “ 日 ”)； 14. 估價日期中 , 未注明估價的截止日期 ； 15. 使用說明中 , 待估宗地的土地面積、土地權利狀況等應該以《國有土地使用證》為準 ； 16. 土地估價技術報告的使用應該是供土地管理部門進行報告審核或備案以及評估機構存檔用 , 而不是上級主管部門使用 ； 17. 缺少土地估價師簽字欄 ； 18. 估價結果中 , 缺少樓面地價 ，無單位地價和大寫〈無匯率 , 幣種不統(tǒng)一〕 ； 19. 缺少《估價結果一覽表》 ； 20. 需要特殊說明的事項中 , 缺少估價假設條件、資料來源、估價結果有效的條件等事頂?shù)恼f明 ； 21. 需要特殊說明的

7、事項中 , 未辦理出讓手續(xù)就入股 , 不合規(guī)定 ； 22. 報告有效期錯誤 , 應為半年 ； 23. 非土地估價師簽名 ； 24. 估價師簽名欄中無估價師資格證書號 ； 25. 出具報告的時間離估價基期過長 ； 第二部分? ?估價對象描述及地價影響因素分析 26. 估價對象描述中 , 待估宗地的項目描述錯誤 .如 ：容積率數(shù)值不對 ； 27. 土地位置狀況中 , 缺少土地用途、土地級別的描述； 28. 土地級別與土地等同 ； 29. 態(tài)土地權利狀況中 , 缺少他項權利狀況的描述 , 30. 建筑物狀況描述不詳 ； 31. 地價影響因素分析中 , 缺少一般因素的描述 ( 或

8、描述不全) ； 32. 土地登記狀況中 , 證書名稱錯 , 應為國有土地使用證 ； 33. 登記審批機關應為當?shù)卣?, 而非土地部門 ； 34. 登記狀況中無四至、登記等 ； 35. 區(qū)域因素和個別因素混淆 ( 屬于區(qū)域因素的列入到個別因素內(nèi))； 36. 區(qū)域因素分析錯為環(huán)境因素分析 ； 37. 個別因素描述不全 , 未說明宗地的基礎設施狀況及土地最有效用途 ； 第三部分??土地估價 38. 估價原則中 , 缺少與本次估價方法緊密相關的原則。 39. 未說明估價方法選擇的依據(jù)；, 〈 1 〉成本逼近法 40. 成本逼近法計算公式錯誤 , 如漏土地增值收益 ； 41.

9、計算土地取得費等 , 不能以項目實際發(fā)生費用為依據(jù)； 42. “土地平整費 ” 不應計入 “土地取得費 ”； 41、“土地開發(fā)費 ”不應計入 “土地取得費 ”； 44. 稅費不應包括新增建設用地有償使用費 ； 45. 成本逼近法中 , 投資利息計算錯誤 , 土地開發(fā)期的計息期應該取一半 ； 46 開發(fā)利潤不能計算利息 ； 47、利息率的確定無依據(jù)； 48、計息期錯誤，投資利息計算時 .以整個開發(fā)費為基數(shù) .開發(fā)期要乘 1/2, 如果以開發(fā)費一半作基數(shù) , 計息期為整個開發(fā)期 , 如果開發(fā)費是以當?shù)厥杖〉幕A設施配套費標準計算的 .這部分開發(fā)費的計息期也是整個開發(fā)期 ； 49.

10、投資利潤計算錯誤 .投資利息不應當計算利潤； 50. 利潤率的確定無依據(jù) ； 51. 未計算土地增值收益； 52 未計算土地稅費； 53. 計算增值收益時 , 應為成本價格乘以一定的增值收益率 .其中 , 成本價格應包括投資利息 ； 54. 增值收益率打印錯誤 ； 55. 土地使用年期未修正 , 造成計算結果是無限年期的價格 ； 56. 當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 , 不用進行年期修正 ； 57. 當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 , 土地增值收益與成本價格一道進行年期修正 ； 58. 當待估宗地是出讓土地時 , 應進

11、行剩余使用權年期修正 , 59. 如成本逼近法測算的是某一小區(qū)的平均土地價格 , 還應考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率 , 進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤 ； 60. 宗地內(nèi)的開發(fā)和建設狀況也應進行適當修正 ； （2）基準地價系數(shù)修正法 61. 未明確基準地價的內(nèi)涵 ( 如頒布日期、用途、基準地價、開發(fā)程度等〉 ； 62. 容積率對應的容積率修正系數(shù)選擇錯誤； 63.劃撥土地的使用年限和基準地價年限一致 , 無需修正 , 結果卻修正了 ； 64. 期日修正系數(shù)有誤 .未明確基準地價頒布日期到評估期日之間的地價變化情況 ； 65. 計算結果有誤 ； 〈 3 〕收益

12、還原法 66. 租金與價格概念混淆，采用市場法確定客觀租金時 ,“比準價格”應為 “比準租金”； 67. 收益沒有采用客觀收益 ； 68、采用企業(yè)經(jīng)營收益計算年總收益時 , 企業(yè)的財務報表數(shù)值應當調(diào)整為正常經(jīng)營管理水平下的客觀收益 ； 69. 未說明客觀租金計算方法選擇的依據(jù) ； 70. 租賃收入除了租金收入外 , 還應當把押金的利息收益計入； 71. 未扣除房屋收益 ； 72. 房屋折舊計算錯誤 , 如年期錯誤 , 不應扣殘值 ； 73.折舊中使用年限不能直接用房屋的已使用年限 , 而應該為已使用年限加上尚可使用年限 ； 74. 房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權年限時 ,

13、 按土地使用權年限調(diào)整確定房屋可使用年限 , 在計算年折舊時也不應考慮折舊 ； 75. 出租總費用中漏計稅費項目 ； 76. 按企業(yè)經(jīng)營收益計算時 , 計算企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費用根據(jù)企業(yè)財務報表數(shù)值 , 還要扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費用 , 得到客觀的費用 ； 77. 保險費應當按房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費率計算 ； 78、 月租金在 120 元以上的 , 除了房產(chǎn)稅外 , 還要按租金額繳納營業(yè)稅、附加城建稅、教育稅附加 ； 79. 未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù) ； 80. 采用土地純收益與土地價格比值調(diào)查法確定還原率時 , 應當至少收集三宗以上的案例 ； 81. 采用安全利率加

14、風險調(diào)整值法確定還原率時 ,安全利率應當采用一年期國債或者一年期銀行定期存款利率 ； 82. 總樓價計算中的使用年期 (n 〕應為土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年限 ; (4 〉市場比較法 83. 基本情況表中 , 估價對象的內(nèi)容與報告前面的敘述不符 ； 84. 比較案例數(shù)量至少要 3 個 ； 85. 所選案例的交易價格相差不能超過 25%； 86. 3個比較案例中 , 應保持 1至2 個與待估宗地用途相同的交易案例 , 剩余的用途相近的案例要進行用途修正 ； 87. 交易類型不同的 , 應當進行交易類型的修正 ； 88. 市場變化比較快且交易活躍的 , 比較的有效期

15、最長不超過 1至2年，市場穩(wěn)定交易少的 , 最長不超過3年； 89. 交易案例要是正常交易或者可以修正為正常價格 , 否則要剔除 ； 90. 價格內(nèi)涵要一致 ( 如： 同為樓面地價或地面地價〉，付款方式、幣種、貨幣單位面積單位都要一致 ； 91. 缺少比較因素選擇的程序 ； 92、未說明地價指數(shù)的來源依據(jù) ； 93. 比較因素中還應當有容積率等的修正 ； 94. 估價對象與比較實例的交易時間相同 , 但確定的地價指數(shù)卻不一致 ； 95. 未說明白 3 個比準價格確定土地單位面積地價的方法及原因 ； 96. 公式中無個別因素修正 ； 97. 交易情況說明不正確 ； 98. 因

16、素條件表中應當將 “宗地面積形狀”列入個別因素欄 , 將 “環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄 ； 99. 選取的實例中 , 有的實例超過了規(guī)定年限 (5 年) ； 100. 個別因素修正中部分項目修正錯誤 , 如 “面積形狀”修正錯誤 ； 101. 部份項目未作修正 , 如 “基礎設施狀況”未作修正 , “交易時間”未作修正 ； 102、 期日修正未作詳細說明 , 如 , 只一般描述為 “地價下跌了5% ”； 103. 容積率修正錯誤或未修正 ； 104. 年期修正錯誤； 105. 年期修正時 , 未對 r 的取值做出說明 ； (5 ) 剩余法 106. 沒有選擇最佳開發(fā)利用方

17、式 , 或沒選擇最佳土地用途 ； 107. 開發(fā)建設周期確定錯誤，沒有考慮空置或租售期 ； 108. 開發(fā)完成后不動產(chǎn)售價預測錯誤 .僅僅考慮現(xiàn)在市場情況 , 而未根據(jù)房地產(chǎn)價格走勢、政策影響來預測建成后的售價 ； 109. 銷售時間預測錯誤 .商品房要主體封頂后才能預售 ； 110. 分期銷售沒有考慮資金的時間價值 ； 111. 租賃計算時 , 沒有考慮出租率和租金的增長情況 ； 112. 計算面積參數(shù)選擇 f 錯誤 .計算售價或租金時用可售面積 , 計算開發(fā)成本時用總建筑面積 ； 113. 預付地價款的利息額應以全部預付地價款按整個開發(fā)建設周期計算 ； 114. 開發(fā)費、專

18、業(yè)費利息以全部開發(fā)費、專業(yè)費按建筑期的一半計算 , 或以開發(fā)費、專業(yè)費的一半按全部建筑期計算 , 開發(fā)費、專業(yè)費在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)按金額全期計息 ； 115. 銷售利潤率對應的是不動產(chǎn)總價 , 投資利潤率對應的是預付總資本 ； 116. 套用公式計算錯誤 ； 117. 地價的確定中 , 未說明結果確定方法的依據(jù) ； 112. 最終結果確定時 , 應取算術平均數(shù) , 而不是眾數(shù) ； 119. 地價確定時 , 描述是采用 2 種方法估價結果的算術平均數(shù) , 實際計算采用加權平均 ； 120. 2 種方法得出的結果如果相差過大 , 不應當采用算術平均值 ； 121. 地價

19、的確定中 ,2 種方法的權重之和不等于 1； 122. 估價結果中 , 總地價沒有大寫 ； 123. 估價結果無單位地價 ； 124. 缺少土地估價結果一覽表 ； 第四部分??附錄 125. 第四部份應該為 “附錄”； 126. 缺少待估宗地的國有土地使用證復印件； 127. 缺少土地估價機構資質(zhì)證書 .估價師資格證書復印件 ； 128. 缺少房屋產(chǎn)權證 ； 129. 缺少估價對象的照片資料 ； 130. 缺少估價對象位置示意圖 ； 131. 缺少估價機構工商營業(yè)執(zhí)照 ； 132. 報告文字描述不規(guī)范 。如 “可比實例”??“房屋占地地價”； 133. 估價對象的基本

20、情況在報告中描述的位置不正確 。 2、有關改錯題。土地估價報告改錯通常都是難點，很多考生都對之頭疼，但其總結起來不外乎報告格式和技術要點錯誤這兩種情況。 　　估價報告規(guī)范格式由土地估價報告和土地估價技術報告組成。通常會出現(xiàn)以下的情況： 　　1)報告的字體、設計、紙張規(guī)格等不符合要求; 　　2)只簡單介紹一下估價對象，就提出估價結果，特別是估價方法運用簡單，格式完全不符合規(guī)范; 　　3)部分報告缺公章、缺估價師簽字、缺附件等; 　　4)封面缺項目名稱或項目名稱不符合要求，缺估價報告編號或前后編號不—致; 　　當然還有其他的狀況出現(xiàn)，那么怎么做好改錯題呢? 　　1)熟練掌握土地估價報告的規(guī)范格式，平時多看多記，加深印象，這才能迅速發(fā)現(xiàn)錯誤并說明原因; 　　2)在答題時，除抓住容易出錯的第三部分外，不要遺漏報告的細節(jié)方面，這部分內(nèi)容也容易出錯; 　　3)要將錯誤的原因闡述清楚，題目規(guī)定發(fā)現(xiàn)出錯誤并正確表述出原因的給三分，所以做題時得高分不在于你找出的錯誤多而在于你能用準確的語言將閱卷老師說服。 02-06年題，部分有點評