房地產(chǎn)金融課件第二章.ppt

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1、第二章 房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識,第一節(jié) 貨幣的時間價值 第二節(jié)金融風(fēng)險管理概述,第一節(jié) 貨幣的時間價值,一、貨幣時間價值概述 （一）貨幣時間價值的概念 貨幣時間價值是指資金隨著時間的推移而形成的增值，它表現(xiàn)為同一數(shù)量的資金在不同時點上具有不同的價值。 對貨幣時間價值產(chǎn)生的理論基礎(chǔ)問題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的回答是不盡相同的。 薩伊的“資本生產(chǎn)力說”。資本、勞動、土地是生產(chǎn)的三要素在生產(chǎn)中它們各自提供了服務(wù)，因此，利息、工資、地租便是它們各自的報酬。 西尼爾的“節(jié)欲論”。資本來源于儲蓄，要儲蓄就必須節(jié)制當(dāng)前的消費和享受，利息就來源于對未來享受的等待，是對為積累資本而犧牲消費的一種報酬。,一、貨幣時間價值概述

2、,凱恩斯的“流動偏好論”。貨幣是靈活的資產(chǎn)，人們普遍具有對貨幣的靈活偏好，如果人們放棄了這種流動性偏好，就應(yīng)當(dāng)獲得一定的報酬。 西方一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，資金的時間價值的產(chǎn)生源于“時間偏好”。形成“時間偏好”的主要原因：一是通貨膨脹的因素。二是風(fēng)險因素。三是現(xiàn)時消費的因素。,一、貨幣時間價值概述,（二）貨幣時間價值的表現(xiàn)形式 貨幣時間價值最直觀的表現(xiàn)形式是利息。 從量的規(guī)定性來看，貨幣的時間價值是沒有風(fēng)險和沒有通貨膨脹條件下的社會平均資金利潤率。 貨幣時間價值量的大小取決于下列因素：資金的使用時間長短；資金數(shù)量，數(shù)量越大時間價值越大；利率，以社會平均資金利潤率為基礎(chǔ)的利率越高，資金時間價值越大。,

3、二、貨幣時間價值的計算,（一）單利的計算 單利（simple interest）是指無論借款經(jīng)過多長時間，只以本金作為計算利息的基礎(chǔ)，所產(chǎn)生的利息不再加入本金計算利息的計息方式。 在利息的計算中，統(tǒng)一使用一下符號： f本金和利息之和，又稱終值（future value）； i利率，指年利息額與本金之比，用百分比表示； I利息； p本金，又稱期初金額或現(xiàn)值（present value）； t計息期的時間，通常以年為單位； n計息期的期數(shù)，例如按年計息，則3年的計息期期數(shù)n=3。,（一）單利的計算,1.單利終值的計算。計算公式為： f=p+pit =p(1+it) 2.單利現(xiàn)值的計算。如果已知單

4、利終值f，則單利現(xiàn)值的計算公式為： P=f-I 其中，利息I=pit 因此, P=f(1+it),(二)復(fù)利的計算,復(fù)利（compound interest）是指每經(jīng)過一個計息期，將所產(chǎn)生的利息加入本金再計利息的計算利息的方式，俗稱“利滾利”。 1.復(fù)利終值的計算。 f=p(1+i) n,(二)復(fù)利的計算,2.復(fù)利現(xiàn)值的計算。復(fù)利現(xiàn)值是未來某一時點的資金案復(fù)利折算到現(xiàn)在的價值，或者說未來某一時點的終值相當(dāng)于現(xiàn)在的本金數(shù)額。把未來金額折算成現(xiàn)值的過程叫折現(xiàn)貨貼現(xiàn)（discount），貼現(xiàn)中使用的利率成為折現(xiàn)率或貼現(xiàn)率。 復(fù)利現(xiàn)值與復(fù)利終值是對等的概念，計算公式可從復(fù)利終值公式中推導(dǎo)出來。即復(fù)

5、利現(xiàn)值計算公式為： P=f(1+i)n 其中，1/(1+i)n 為復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，用符號（p/f，i,n）表示。,（三）平利率和有效利率的計算,平利率（flat interest rate）是指在復(fù)利計算中以一年為計息期時的利率，銀行的存款和一般性貸款采用平利率。有效利率（effective interest rate）是指在復(fù)利計算中計息期不等于一年（如按季、按月、按日）時折算的年利率，它是一種復(fù)合利率。,（三）平利率和有效利率的計算,平利率用簡單的百分比表示資金的年利率。有效利率可根據(jù)平利率和計息期計算出來。計算公式為： i=(1+r/N)N -1 式中：i有效利率； r平利率；

6、 N每年復(fù)利次數(shù),（四）年金的計算,年金（annuity）是指定期、等額連續(xù)的系列支付。 按照支付的時間和次數(shù)不同，年僅可以劃分為后付年金、即期年金、遞延年金、和永續(xù)年金等。 （1）后付年金終值的計算： 設(shè)按復(fù)利計算的后付年金終值為f,利率為i，期數(shù)為n，后付年金終值計算公式為： 其中，,是后付年金的終值系數(shù)，計為（f/a,i,n）。,（四）年金的計算,（2）后付年金現(xiàn)值的計算。根據(jù)終值有關(guān)系數(shù)的假定，后付年金的現(xiàn)值計算公式是： 后付年金現(xiàn)值系數(shù)計為（p/a,i.n）。,（四）年金的計算,(3)后付年金資金回收公式。這也是房地產(chǎn)抵押貸款還款的基本公式，是已知貸款額（現(xiàn)值），在一定利率下求月

7、均還款額（每期支付額a）。由上述后付年金現(xiàn)值計算公式可得： 上式即為抵押貸款月均還款額的基本計算公式。公式中的系數(shù)是后付年金現(xiàn)值系數(shù)的倒數(shù)，它把現(xiàn)值折算為年金，也稱投資回收系數(shù)，計為（a/ p,i,n）。,,,（四）年金的計算,2.即期年金（annuity due）。又稱預(yù)付年金或先付年金，指在每期期初支付的年金。 （1）即期年金終值的計算。 式中： 為即期年金終值系數(shù)，它與后付年金系數(shù)相比，期數(shù)加1，系數(shù)減1，可計為(f/a,i,n+1)-1。,（四）年金的計算,（2）即期年金現(xiàn)值的計算。 式中系數(shù)為即期年金現(xiàn)值系數(shù)，它與后付年金現(xiàn)值系數(shù)相比，系數(shù)加1，期數(shù)減1。可計為(p/a,i,n-1

8、)+1。,（四）年金的計算,3.遞延年金。是指年金第一次支付發(fā)生在第二期或第二期以后的年金。遞延年金終值的計算與后付年金的計算完全相同，只不過期數(shù)要減去遞延的期數(shù)。例如：付款期為60個月，從第5個月開始付款，則公式中期數(shù)n=60-5=55。 遞延年金的現(xiàn)值計算可采用下述方法：先按后付年金計算現(xiàn)值，然后減去遞延期的年金現(xiàn)值（也按后付年金計算），可以得到遞延年金的現(xiàn)值。,（四）年金的計算,4.永續(xù)年金。指無期限支付的年金形式，也就是支付期無限長的年金。由于支付期無限長，永續(xù)年金沒有終值。永續(xù)年金的現(xiàn)值計算可以通過后付年金現(xiàn)值計算公式推導(dǎo)出來： 當(dāng)n趨向無窮大是，(1+i)-n=0,則永續(xù)年金現(xiàn)值計

9、算公式為：p=ai。,三、利率的影響因素,（一）影響利率的因素 1.中央銀行貨幣政策。 2.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 3.價格水平。 4.證券市場。 5.國際經(jīng)濟(jì)形勢。,三、利率的影響因素,（二）利率的構(gòu)成 利率是資金市場上資金的價格，利率水平的確定與其它商的價格確定原理相類似，它取決于資金市場的供給與需求。在確定市場利率時，要綜合考慮影響資金供給與需求的諸因素。一般說來，在資金市場上利率可用下式表示： 利率=純粹利率+通貨膨脹附加率+變現(xiàn)力附加率+違約風(fēng)險附加率+到其風(fēng)險附加率,（二）利率的構(gòu)成,1.純粹利率。是指無通貨膨脹、無風(fēng)險情況下的社會平均利潤率。 2.通貨膨脹附加率。市場利率（名義利率）是實

10、際利率與通貨膨脹率之和。 3.變現(xiàn)力附加率。變現(xiàn)力是指非貨幣金融資產(chǎn)，在市場上以較短的時間和較小的成本轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金及等價物的能力。 4.違約風(fēng)險附加率。違約風(fēng)險也稱信貸風(fēng)險，是指借款人未能如期償付本金和利息的風(fēng)險。 5.到期風(fēng)險附加率。是指因到期時間長短不同而形成利率差別。,三、利率的影響因素,（三）貸款價格的確定 1.基本原理。金融機(jī)構(gòu)通常是根據(jù)貸款的風(fēng)險程度確定貸款價格，從而保證銀行在既定的風(fēng)險情況下實現(xiàn)合理的收益率和利潤目標(biāo)。貸款價格確定的基本原理是，風(fēng)險性貸款的價格期望收益率必須大于無風(fēng)險投資的收益率，并符合利潤最大化原則。 設(shè)一筆貸款的違約概率為d，能按約收回貸款本息的概率為1-d，無

11、風(fēng)險利率為r,則該風(fēng)險貸款的價格r*應(yīng)滿足以下公式： （1+r*）(1-d)=1+r 則貸款的價格為： r*=(1+r)(1-d)-1 上式反映了貸款風(fēng)險與貸款價格的正相相關(guān)關(guān)系。,（三）貸款價格的確定,2.貸款定價方法： （）成本相加定價法(Cost Plus Loan Pricing)。這種方法認(rèn)為，貸款價格是貸款機(jī)構(gòu)各項成本之和。 貸款利率籌資成本管理和運行費用違約風(fēng)險補(bǔ)償預(yù)期利潤水平 （）價格領(lǐng)導(dǎo)模式(Price Leadership)。這種定價方法原理認(rèn)為，貸款利率由基準(zhǔn)利率與違約風(fēng)險附加率、到期風(fēng)險附加率組成，計算公式為： 貸款利率基準(zhǔn)利率違約風(fēng)險附加率到期風(fēng)險附加率

12、 其中，基準(zhǔn)利率是銀行為最優(yōu)客戶提供的利率水平，它包括經(jīng)營管理成本和預(yù)期利潤。違約風(fēng)險溢價是對非最優(yōu)客戶要求的風(fēng)險溢價。到期風(fēng)險附加率是對長期貸款要求的風(fēng)險溢價。,（三）貸款價格的確定,（）低于基準(zhǔn)利率定價(Below-Prime pricing)。這是世紀(jì)年代以來對以基準(zhǔn)利率和LIBOR為基礎(chǔ)的定價體系的修正。這種定價方法的基本公式是： 貸款利率貨幣市場借貸利率風(fēng)險和利潤加價 其中風(fēng)險和利潤加價幅度很小，使得貸款利率幾乎與籌資成本相當(dāng)。,（三）貸款價格的確定,（）客戶盈利分析(Customer Profitability Analysis,CPA)。這種定價模型是從與客戶整體關(guān)系的角度

13、采取的定價方式。其基本原理是分析客戶與銀行整體關(guān)系中的凈稅前收益率的貢獻(xiàn)。該收益率為客戶貸款和服務(wù)收入凈額與可貸資金凈額的比率。貸款和服務(wù)收入凈額是貸款和服務(wù)收入減去貸款和服務(wù)費用。用公式表示為： 稅前收益率（貸款和服務(wù)收入貸款和服務(wù)費用）可貸資金凈額 客戶盈利性分析的一個簡化方法是：成本收益貸款定價法。它是計算客戶在貸款中銀行貸款收入凈額與可貸資金凈額的比率。,第二節(jié)金融風(fēng)險管理概述,一、銀行風(fēng)險的分類 風(fēng)險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種不利結(jié)果的變動程度。從總體上說，銀行風(fēng)險可分為四類。 （一）環(huán)境風(fēng)險 （environmental risks）是指由國家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境所決

14、定的風(fēng)險?？煞譃榱⒎L(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、競爭風(fēng)險和管制風(fēng)險。 （二）管理風(fēng)險 (management risks)是由銀行管理者能力和素質(zhì)等因素產(chǎn)生的風(fēng)險。 （三）交付風(fēng)險 (delivery risks)是銀行提供的金融服務(wù)所引起的風(fēng)險。分為操作風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、新產(chǎn)品風(fēng)險和戰(zhàn)略風(fēng)險等。 （四）金融風(fēng)險 (financial risks)是銀行資產(chǎn)負(fù)債管理中產(chǎn)生的風(fēng)險是由于未來事件的不確定性造成銀行收益損失的可能性。包括信貸風(fēng)險、流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險和資本風(fēng)險。 以上銀行風(fēng)險的種類以及基本含義可歸納為下表。,一、銀行風(fēng)險的分類,銀行風(fēng)險的種類及其基本含義,二、金融風(fēng)險的管理和控制,（一）信貸風(fēng)險的

15、管理 信貸業(yè)務(wù)是銀行業(yè)務(wù)的核心，由信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生的風(fēng)險也是銀行的主要風(fēng)險之一。因此，信貸風(fēng)險的管理是銀行風(fēng)險管理的關(guān)鍵之一。 衡量貸款未來風(fēng)險的指標(biāo)有：信貸集中程度、信貸增長率和高利率貸款比率、準(zhǔn)備金與違約貸款比率。 1.信貸集中程度反映銀行信貸地區(qū)或行業(yè)集中程度，及可能由此產(chǎn)生的風(fēng)險。 2.信貸增長率和高利率貸款比率。 3.準(zhǔn)備金與違約貸款比率，它反映銀行對未來違約風(fēng)險的預(yù)期及承受能力。,（一）信貸風(fēng)險的管理,國外商業(yè)銀行衡量信貸風(fēng)險的重要概念有：逾期貸款（past-due loans），指不能按信貸合同規(guī)定的條件在約定的時間內(nèi)付給利息及本金，但違約時間不超過90天的貸款；違約貸款或稱不良貸款

16、（non-performing loans）,指不履行貸款合同條件的貸款，，不能按合同規(guī)定的條件在其定的時間內(nèi)付給利息及償還本金；貸款總損失（gross loan charge-offs）,即銀行實際核準(zhǔn)的未能收回的貸款總額；貸款凈損失（net loan charge-offs）,指總損失與總損失中已收回的貸款之差，它是總損失中真正不能收回的部分，將直接減少銀行的準(zhǔn)備金。,（一）信貸風(fēng)險的管理,信貸風(fēng)險的管理主要由信貸分析（credit analysis）、信貸控制（credit control）、資產(chǎn)證券化（asset securitization）、特殊信貸評估組成。 日常信貸風(fēng)險管理一般

17、包括：借款人信用分析、財務(wù)狀況分析和預(yù)測、抵押物評估和設(shè)定抵押、貸款定價、貸款協(xié)議的確定等內(nèi)容。,（二）流動性風(fēng)險管理,一般來說，流動性和盈利性是金融業(yè)務(wù)中相互依存的兩個重要概念。流動性好的資產(chǎn)相對來說盈利性就差，兩者之間的矛盾是銀行經(jīng)營管理中需要解決的主要問題。 傳統(tǒng)的衡量流動風(fēng)險的指標(biāo)是用銀行面臨的付現(xiàn)要求與銀行籌措資金或出售資產(chǎn)來滿足這種要求的比例，它又可以用多種比例。如可出售的短期證券與總存款的比例、流動負(fù)債與總資產(chǎn)的比例、流動資產(chǎn)與總負(fù)債的比例、總資產(chǎn)與總資本的比例。目前流行的流動風(fēng)險指標(biāo)側(cè)重于衡量銀行滿足流動需要的實際與可能的先進(jìn)來源，流動資產(chǎn)與借入資金之比也是其重要指標(biāo)。 流動性

18、風(fēng)險管理主要控制可能發(fā)生的流動性風(fēng)險，其手段包括流動性計劃（liquidity plan）、意外事故計劃（contingency plan）、成本與價格模型、對資金來源開發(fā)等。,（三）利率風(fēng)險管理,利率風(fēng)險管理強(qiáng)調(diào)動態(tài)的利率敏感資產(chǎn)與負(fù)債的差額管理以及對此差額的有效分析。傳統(tǒng)的衡量指標(biāo)為利率敏感資產(chǎn)與利率敏感負(fù)債的比例或差額。前瞻性的指標(biāo)有：若干不同到期的資產(chǎn)和負(fù)債之間的差額指標(biāo)；包含再投資及利率變化因素的利率敏感資產(chǎn)與負(fù)債的動態(tài)差額；對立利率敏感資產(chǎn)、負(fù)債及資產(chǎn)負(fù)債表外項目的儲蓄衡量等。 1997年“巴塞爾銀行業(yè)務(wù)監(jiān)管委員會”公布了利率風(fēng)險管理的12原則，強(qiáng)調(diào)銀行應(yīng)當(dāng)建立綜合性的風(fēng)險管理機(jī)制

19、，有效地辨別、測算、監(jiān)控利率風(fēng)險頭寸。12原則分為5大類：第一類，董事會及高層管理人員的作用；第二類，利率風(fēng)險管理政策及監(jiān)控規(guī)程；第三類，奉獻(xiàn)測算與監(jiān)控系統(tǒng)；第四類，獨立控制機(jī)制；第五類，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)掌握的信息。,（四）資本風(fēng)險管理,資本風(fēng)險管理注重：資本計劃、貸款持續(xù)增長分析、紅利政策分析、風(fēng)險調(diào)整引起的資本適度性等。傳統(tǒng)指標(biāo)是分析銀行普通股與總資產(chǎn)的比例、與總負(fù)債的比例。更為有效的比例有：包括不同風(fēng)險的風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)或風(fēng)險調(diào)整資產(chǎn)與普通股或銀行資本的比例；奉獻(xiàn)調(diào)整的增長率與資本增長率的比較；以及包含了表外業(yè)務(wù)項目的資本風(fēng)險指標(biāo)等。,三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險,（一）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是最主

20、要的金融風(fēng)險，它是指借款人違約造成房地產(chǎn)貸款損失的風(fēng)險，可以分為： 1.借款人信用風(fēng)險。這是指借款人信用狀況的不確定性造成貸款損失的可能性。 2.借款人的還款能力風(fēng)險。借款人的還款能力如何，也是決定銀行是否愿意提供貸款的重要尺度。 3.抵押物風(fēng)險。主要包括房地產(chǎn)價格風(fēng)險和房地產(chǎn)法律風(fēng)險。,（二）流動性風(fēng)險,房地產(chǎn)貸款流動性風(fēng)險是指貸款人持有的住房貸款債券或抵押資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而遭受損失的可能性。它表現(xiàn)在資產(chǎn)和負(fù)債兩個方面。一方面，貸款人可能因貸款債權(quán)不易變現(xiàn)，喪失金融市場上更為有利的投資機(jī)會；另一方面，如果存款人要求提取存款，而住房抵押貸款債權(quán)不能及時變現(xiàn)，可能發(fā)生存款人“擠提”現(xiàn)象，造成貸款

21、機(jī)構(gòu)資金周轉(zhuǎn)不靈。防范房地產(chǎn)貸款流動性風(fēng)險的主要方法是房地產(chǎn)證券化，通過證券化和抵押二級市場出售房地產(chǎn)貸款，獲得較強(qiáng)的流動性。另外，還可以通過吸收長期穩(wěn)定的資金來源緩解流動性矛盾。,（三）利率風(fēng)險,房地產(chǎn)抵押貸款的利率風(fēng)險是指貸款期間由于發(fā)生不可預(yù)見的情況，引起利率變化，給貸款機(jī)構(gòu)帶來損失的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的期限很長，在固定利率貸款的情況下，如果市場利率上升，銀行的利差將會縮小甚至導(dǎo)致虧損，從而形成利率風(fēng)險。 可變利率抵押貸款是防范利率風(fēng)險的主要方式，它本身就是在固定利率劇烈變動時期，貸款機(jī)構(gòu)為了減少抵押貸款中利率變化所造成的損失而創(chuàng)造出來的。,（四）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險,房地產(chǎn)貸款的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指引

22、經(jīng)濟(jì)周期的變化提及通貨膨脹等因素給貸款機(jī)構(gòu)造成風(fēng)險的可能性。房地產(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)作用，對經(jīng)濟(jì)周期變化十分敏感。經(jīng)濟(jì)景氣時期，房地產(chǎn)價格上升，需求旺盛，往往造成房地產(chǎn)泡沫；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時期，房地產(chǎn)泡沫破裂，價格下跌，又可能給房地產(chǎn)貸款造成巨大損失。房地產(chǎn)貸款經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的管理和控制，重點是密切經(jīng)濟(jì)周期變化和房地產(chǎn)業(yè)的變化，研究相應(yīng)的對策。其它避險手段還有，通過信貸政策控制房地產(chǎn)貸款的比重，做好抵押物評估認(rèn)定等。,四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險分類,（一）貸款風(fēng)險的種類 目前國際上還沒有一套被普遍接受的貸款分類標(biāo)準(zhǔn)，也沒有權(quán)威的準(zhǔn)則和指導(dǎo)方針，各國的分類標(biāo)準(zhǔn)可以分為以下三種：以美國為代表，把貸款分為5類，即正常（

23、pass）、關(guān)注（other assets especially mentioned）、次級（substandard）、可疑（doubtful）、損失（loss）。目前采用這種分類方法的國家相對較多，并有增加的趨勢；澳大利亞和新西蘭的做法，即把貸款分為正常和受損害兩大類；歐洲發(fā)達(dá)國家的做法是，其監(jiān)管當(dāng)局一般不對金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)分類做出規(guī)定，只是進(jìn)行道義上的規(guī)勸。各國的分類方法盡管有差異，但是對正確的分類原則看法一致，那就是分類的結(jié)果要能揭示資產(chǎn)的價值和風(fēng)險程度，能夠及時全面地反映金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量，并能夠據(jù)此記提呆賬準(zhǔn)備金。,四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險分類,（二）我國的貸款分類 1998年，中國人民銀行頒布了貸款風(fēng)險分類指導(dǎo)原則，對貸款分類做出了基本規(guī)定。該原則提出貸款風(fēng)險分類采用美國的風(fēng)險分類標(biāo)準(zhǔn)和分類依據(jù)，分類的目的在于揭示貸款的實際價值和風(fēng)險程度，加強(qiáng)信貸管理，發(fā)現(xiàn)貸款發(fā)放、管理、監(jiān)控、催收及不良資產(chǎn)管理的問題，為提取呆帳準(zhǔn)備金提供依據(jù)。各類貸款特征如下表。,四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險分類,我國貸款5級分類的主要特征,四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險分類,續(xù)前表 我國貸款5級分類的主要特征,