房地產(chǎn)金融基本知識(shí).ppt
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1、房地產(chǎn)金融基本知識(shí),引言:貨幣、信用、金融 房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來(lái)源 影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 資產(chǎn)收益率 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款,引言:貨幣、信用、金融,什么是貨幣 什么是信用 什么是金融,一、什么是貨幣?,所謂貨幣,就是固定地充當(dāng)商品交換中的一般等價(jià)物的特殊商品?,F(xiàn)代貨幣有5 項(xiàng)基本職能:價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣;而價(jià)值尺度和流通手段是其最基本的職能,二者的統(tǒng)一就是貨幣?,F(xiàn)代貨幣最主要的是由國(guó)家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號(hào)式象征物紙幣。因此,國(guó)家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)?,F(xiàn)代社會(huì),貨幣是分層次的,如在我國(guó),貨幣有4 個(gè)層次: M0= 現(xiàn)
2、金 M1= M0+企業(yè)、單位支票存款+基本建設(shè)存款 M2= M1+儲(chǔ)蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財(cái)政金庫(kù)存款 M3= M2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債券 其中M1是通常所說的狹義貨幣供應(yīng)量,M2是廣義貨幣供應(yīng)量,二、什么是信用?,信用是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ),體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系:借款方將某種權(quán)益若干時(shí)間后歸還借款的承諾給予貸款方,貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。因此,信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng)。事實(shí)上,信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過貨幣來(lái)體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)。,“信用”圖式,,,貸款人,借款人,,,資金(現(xiàn)金或支票),權(quán)益,三、什么是金融?,金融是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,資金
3、盈余者與資金短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是通過金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來(lái)確立的。 在一個(gè)發(fā)達(dá)的信用經(jīng)濟(jì)體系中,中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)組成了完整的金融機(jī)構(gòu)體系。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍越來(lái)越廣闊,金融服務(wù)的種類(所謂金融產(chǎn)品)越來(lái)越多,金融(所謂符號(hào)經(jīng)濟(jì)或象征經(jīng)濟(jì))對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)(生產(chǎn)和消費(fèi))的影響越來(lái)越大、越來(lái)越密切、越來(lái)越不可捉摸。,第一節(jié) 房地產(chǎn)金融中的 資金流及資本來(lái)源,房地產(chǎn)金融中的資本流 資金來(lái)源 中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源及其運(yùn)作,一、房地產(chǎn)金融中的資本流,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)交易也由簡(jiǎn)單變得比較復(fù)雜,形成了有多種主體參與的交易體系和過程,特別
4、是形成了復(fù)雜的資本流現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程。(如圖21) 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中,資本流通包括了3個(gè)方面的參與者: A. 資本的使用者:開發(fā)商、房屋預(yù)購(gòu)者 B.資本的供應(yīng)者:家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府 C. 服務(wù)中介組織:銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司,房地產(chǎn)金融中的資本流,,商業(yè)銀行 保險(xiǎn)公司 養(yǎng)老金 房地產(chǎn)投資信托 政府 家庭 外國(guó)投資者,投資銀行 抵押貸款銀行 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 資本債務(wù),開發(fā)商 家庭 商業(yè)資本家 土地所有者,,,,,資本供應(yīng)者,服務(wù)機(jī)構(gòu),資本使用者,,權(quán)益,資金,權(quán)益,資金,二、資金來(lái)源,資金來(lái)源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。目前世界各國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來(lái)源有各
5、自不同的特點(diǎn),一般主要有如下來(lái)源: 保險(xiǎn)公司 商業(yè)銀行 儲(chǔ)蓄貸款銀行 互助儲(chǔ)蓄銀行 抵押銀行 房地產(chǎn)投資信托公司,三、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源及其運(yùn)作,目前,我國(guó)金融業(yè)管制比較嚴(yán)格,籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管,但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式可以圖22來(lái)作簡(jiǎn)單描述。,房地產(chǎn)開發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式,,資金來(lái)源,政府撥款,銀行貸款,抵押貸款,金融市場(chǎng),企業(yè)自籌(資本金),集體集資,預(yù)收款,,,,,,,,,,國(guó)營(yíng)公司,,各類公司,,,,,證券,股票,股份公司,,,,,,,,,各類公司,,各類公司,,用戶,,,住房公積金,住宅合作社,,,,,,,,特定城市政府與居民
6、,,第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素,資金的融通是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最基本的金融保證,房地產(chǎn)金融活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍起著至關(guān)重要的作用,影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。,一、通貨膨脹的變化,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,所謂通貨膨脹是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)上漲的過程,而通貨緊縮則是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)下降的過程。社會(huì)整體物價(jià)水平的變化必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化,但一般而言,房地產(chǎn)的價(jià)格水平與社會(huì)整體物價(jià)水平的運(yùn)行周期可能是不同步的,二者的關(guān)系非常復(fù)雜。 描述房地產(chǎn)周期的指示性指標(biāo)除房地產(chǎn)平均價(jià)格(一般為指數(shù)指標(biāo))外,還有房屋空置率空置房屋占房屋總量的比重。我國(guó)還
7、有“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。,二、銀行利率的變化,利率是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量,利率變化對(duì)房地產(chǎn)的影響一般是反方向作用:即銀行利率下降,有利于房地產(chǎn)發(fā)展;銀行利率上升,不利于房地產(chǎn)發(fā)展。,三、所得稅法的變化,在成熟的市場(chǎng)體系中,稅法和稅率的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是十分明顯的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,房地產(chǎn)投資是最重要的減稅手段和避稅工具,稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響。 一般而言,在房地產(chǎn)交易方面減稅,降低了交易成本,有利于活躍市場(chǎng)交易,有利于投資,有利于房地產(chǎn)發(fā)展;加稅則加重了交易成本,不利于市場(chǎng)交易的增加,不利于投資,不利于房地產(chǎn)發(fā)展。,四、貨幣匯率的變化,匯率就是一國(guó)貨幣對(duì)別國(guó)
8、貨幣的匯兌比率。匯率變化的運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜,匯率的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也非常復(fù)雜。 一般而言,匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中,匯率上升產(chǎn)生資本流出,使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降;匯率下降產(chǎn)生資本流入,使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升。之所以會(huì)形成這樣的規(guī)律,最主要的原因在于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),其流動(dòng)性較差,變現(xiàn)比較困難,當(dāng)資金流向發(fā)生變化時(shí),價(jià)格的變化幅度會(huì)很大,造成的后果也令人難于接受,甚至“崩盤”。,五、日用品價(jià)格的變化,日用品價(jià)格的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化影響相對(duì)較小,只有形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的變化趨勢(shì)時(shí),特別是與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化整合起來(lái)時(shí),日用品價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)的影響才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。,六、房
9、地產(chǎn)證券和其他投資工具 回報(bào)率的變化,當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí),其回報(bào)率與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比較是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。流動(dòng)性較差的特點(diǎn),使得房地產(chǎn)投資的回報(bào)率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時(shí),才會(huì)被更多的投資者選擇。,七、金融政策,國(guó)家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施,必然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響,而房地產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性,更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng),使得房地產(chǎn)對(duì)金融政策的變動(dòng)特別敏感。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等,都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響,甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市”。隨著金融市場(chǎng)化的不斷發(fā)展,國(guó)家對(duì)金融
10、的管制逐漸放松,直接的政策影響也會(huì)逐步下降,但其間接作用(特別是心理影響)仍然是重要的、不可忽視的。,八、社會(huì)福利制度,社會(huì)福利制度對(duì)房地產(chǎn)的影響是:福利條件越好,個(gè)人買房越不踴躍,人均擁有自主房屋的比率越低;福利條件越差,個(gè)人買房就越踴躍,在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。 我國(guó)福利制度的改革,正是最近10多年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。,第三節(jié) 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值,金融市場(chǎng)是對(duì)資金的使用和各種權(quán)益的調(diào)配進(jìn)行交易,資金使用的價(jià)格如何,是人們最關(guān)心的問題之一。 利息對(duì)借款人來(lái)說就是資金占用的成本,而對(duì)放款人來(lái)講就是借出資金獲得的補(bǔ)償即收益;利率就是資金占
11、用的單位成本即價(jià)格。利息或利率與占用資金的時(shí)間長(zhǎng)短關(guān)系非常密切。,一、利率,1.名義利率和現(xiàn)值 名義利率:名義利率也就是票面利率,即借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率。從借出資金一方而言,利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值,實(shí)際上利率就是到期收益率。例如:甲向乙借款100萬(wàn),約定一年為期,到期一次性還本金100 萬(wàn)并付利息10萬(wàn),則在這個(gè)合同中的名義利率就是: 利率i=利息/本金=10%/年 貼現(xiàn)率:由于資金具有時(shí)間價(jià)值,一筆資金若干時(shí)間之后的價(jià)值(購(gòu)買力)與現(xiàn)在的價(jià)值(購(gòu)買力)是不同的,二者的比值就是貼現(xiàn)率。 現(xiàn)值:資金的未來(lái)收益通過貼現(xiàn)的辦法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值,即時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量。,2.
12、利率集,所謂利率集就是名義利率的組成,即在名義利率中到底包含了哪些利率,從放款人的角度來(lái)說,也就是資金收益到底由哪些部分組成;而從借款人的角度,則是其借款成本到底包含哪些。所以,利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來(lái)源。一般來(lái)講包括:無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率通漲溢價(jià)期限溢價(jià)差價(jià),3.實(shí)際利率,定義 實(shí)際利率是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買力變化校正后的利率,是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平,即貸款人所取得的利息(或利潤(rùn))減去通貨膨脹后的利息率水平。 物價(jià)指數(shù)校正 90年代前期,我國(guó)的保值定期儲(chǔ)蓄的保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率,即所謂的保值率就是通漲溢價(jià)。 在個(gè)別的借貸合同中如何
13、確定雙方都認(rèn)同的校正水平,通常需要較多的談判,達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。,4.利率的期限結(jié)構(gòu),貸款期限不同,利率水平當(dāng)然就不同,這種因期限差異造成的利率差異,可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。 期限結(jié)構(gòu)的成因有以下解釋: 期限越長(zhǎng),貸款人失去的其他投資機(jī)會(huì)可能越多,為了彌補(bǔ)未來(lái)更高收益投資機(jī)會(huì)的損失,貸款人會(huì)提高長(zhǎng)期貸款利率; 借款人為了保證自己在較長(zhǎng)期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金,愿意付出較高的成本; 期限越長(zhǎng),貸款人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大,要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償; 期限越長(zhǎng),借款人越有機(jī)會(huì)在放款人不愿意的時(shí)候還款,從而對(duì)放款人不利,這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償期權(quán)溢價(jià)。,5.利率和可貸
14、資金,商品的市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的,金融市場(chǎng)上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格利率。 因此,在平衡的金融市場(chǎng)中,一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系??梢酝ㄟ^圖23來(lái)解釋。,利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系,,,,利率,可貸資金數(shù)量,0,,,,,,,,I2,I1,F1,F2,D,資金需求曲線,S2,S1,資金供給曲線,6.利率同風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià),本論題是利率風(fēng)險(xiǎn)的概率解釋,涉及到較多的數(shù)學(xué)知識(shí),實(shí)踐上對(duì)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)意義較重大,此處從略。,二、未來(lái)值,未來(lái)值就是存款經(jīng)過一段時(shí)間后的價(jià)值,包括本金和利息。 利息計(jì)算通常有兩種方法:?jiǎn)卫蛷?fù)利。,1.單利的計(jì)算,單
15、利是指僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。 例如:某筆貸款本金為100萬(wàn),期限為2年,年利率為10%,以單利計(jì)息,到期一次還本付息,則其計(jì)算如下: 本金=100萬(wàn),利息=100*10%*2=20萬(wàn), 到期借款人應(yīng)還本付息共120萬(wàn)。,2.復(fù)利的計(jì)算,復(fù)利則是根據(jù)利息計(jì)算周期,將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來(lái)計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息。 例如:某筆貸款本金為100萬(wàn),期限為2年,年利率為10%,以復(fù)利計(jì)息,到期一次還本付息,則其計(jì)算如下: 本金=100萬(wàn), 第一年的利息為100*10%=10萬(wàn), 第二年的利息為(100+10)*10%=11萬(wàn), 到期應(yīng)還本金為100萬(wàn),付利息為21萬(wàn),共
16、還本付息121萬(wàn)。,3.不同計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)算,一般地,某筆貸款的年利率是i,本金是PV0,計(jì)息周期為每年計(jì)息一次,則其各年的未來(lái)值的計(jì)算公式為:FVn= PV0(1+i)n 在現(xiàn)實(shí)生活中,貸款的計(jì)息周期經(jīng)??梢杂胁煌陌才?,如年、半年、季度、月、日(即連續(xù)計(jì)息)等,其未來(lái)值的計(jì)算也有不同的公式。,粗算模型(簡(jiǎn)化計(jì)算),若貸款的年利率為i,一年按m個(gè)周期計(jì)算復(fù)利,則n年后其未來(lái)值為:FVmn= PV0(1+i/m)mn 表23是不同復(fù)利計(jì)算周期下,同樣數(shù)量的貸款未來(lái)值比較。,不同復(fù)利周期同樣數(shù)量(100元)的貸款未來(lái)值比較,,精算模型(復(fù)雜計(jì)算),粗算模型簡(jiǎn)單地把年利率分解成為更小復(fù)利周期
17、利率,影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)利計(jì)算周期下的等效性,在借款期限較長(zhǎng)的情況下嚴(yán)重影響借款人利益。因此,實(shí)際上在安排還貸計(jì)劃時(shí),人們一般采用精算型式來(lái)計(jì)算。其最基本的思想是利率等效性同樣的貸款不會(huì)因復(fù)利計(jì)算周期的不同而影響其未來(lái)值。 這樣,在計(jì)算時(shí)就要先算出不同復(fù)利周期的等效利率,公式為:(1+ia)=(1+isa)2=(1+iq)4=(1+imo)12=(1+id)360這里, i為年利率,isa為半年利率,iq為季度利率,imo為月利率,id 為連續(xù)(日)利率,這些利率相互之間都是等效利率。,三、未來(lái)收益的貼現(xiàn),未來(lái)值是資金未來(lái)價(jià)值的計(jì)算,同樣地,我們也可以計(jì)算未來(lái)某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)
18、,也就是將未來(lái)的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值,這種計(jì)算稱為未來(lái)收益的貼現(xiàn),其計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率。,1.一年未來(lái)收益的貼現(xiàn),一年期的未來(lái)收益的貼現(xiàn)公式為: PV0=FV1/(1+i) 這里i是貼現(xiàn)率,1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。 事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來(lái)值的逆運(yùn)算。,2.多年未來(lái)收益的貼現(xiàn),如果一筆收益是在第n年實(shí)現(xiàn)的,那么其貼現(xiàn)值的計(jì)算就是:PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1,CF2,CF3,CF4,CF5CFn,則這些收益的總的貼現(xiàn)值就是:PV0=CF1/(1+i)+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5C
19、Fn/(1+i)n這里的貼現(xiàn)率仍然是i,1/(1+i)n或(1+i)-n為各年的貼現(xiàn)因子。,3.通過未來(lái)收益的貼現(xiàn)值與投資初值的比較判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值,未來(lái)收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具,通過比較在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來(lái)收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小,我們就能進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值判斷,從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。 各期未來(lái)收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差,稱為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正,就是未來(lái)收益的貼現(xiàn)大于初始投資額,這項(xiàng)投資是可行的;若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù),則可以斷定該項(xiàng)投資無(wú)利可圖,是不可行的;若凈現(xiàn)值為零,說明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí),還是基本可行的。,例子,在計(jì)算未
20、來(lái)收益的貼現(xiàn)時(shí),我們有個(gè)計(jì)算參數(shù)貼現(xiàn)率,不同的貼現(xiàn)率對(duì)計(jì)算結(jié)果影響很大,因此,參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。 例如:有所房子第一年有1萬(wàn)元收益,第二年有2萬(wàn)元收益,第三年有2萬(wàn)元收益,第四年有2萬(wàn)元收益,第四年還可以按12萬(wàn)元賣出,而現(xiàn)在需要10萬(wàn)元買這所房子。問現(xiàn)在買下房子合不合算?在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算? 這個(gè)問題實(shí)際上就是比較在什么樣的貼現(xiàn)水平上,未來(lái)收益的凈現(xiàn)值是正數(shù)。計(jì)算過程是這樣的: 因?yàn)楝F(xiàn)值計(jì)算公式涉及到指數(shù)運(yùn)算,求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對(duì)較復(fù)雜,我們不妨先假設(shè)幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來(lái)計(jì)算,如5%,10%,15%,20%,則計(jì)算結(jié)果如下:(表24),表2-4 不同貼現(xiàn)率
21、水平下的貼現(xiàn)值比較,,結(jié)論,計(jì)算結(jié)果表明,在貼現(xiàn)率為20%水平,該項(xiàng)投資仍然是合理的。由此可見,可行的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率。,第四節(jié) 資產(chǎn)收益率,資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一,而以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為最??紤]到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)者自身所占權(quán)益比重的差異,在會(huì)計(jì)報(bào)表中,資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法。,一、資產(chǎn)收益率,資產(chǎn)收益率是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值,說明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。 其計(jì)算公式為: 資產(chǎn)收益率=凈營(yíng)業(yè)收益/資產(chǎn)價(jià)值 =(營(yíng)業(yè)收益-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用)/資產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格,二、權(quán)益收益率,權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平,在
22、房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益(自有資金)的收益水平,其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值,即: 權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金 =(凈營(yíng)業(yè)收入-年還款額)/自有資金 這里必須注意的是:權(quán)益收益率是逐年變化的,主要原因不是稅前收入的變化,而是按揭購(gòu)房者在所購(gòu)房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款,房屋的全部權(quán)益就屬于購(gòu)房者了,這時(shí),房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。,簡(jiǎn)單結(jié)論,由此可見,資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)(房地產(chǎn))的收益水平變化;而權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)(房地產(chǎn))的收益水平,也取決于資產(chǎn)(房地產(chǎn))中按揭購(gòu)房者的權(quán)益比例首次付款比重與已償還貸款比重之和
23、。,三、有效收益率,有效收益率是指能使房屋的未來(lái)收益與其終值(即房屋的處置價(jià))之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。其嚴(yán)格的定義如下:若房屋未來(lái)價(jià)值的貼現(xiàn)值 I1/(1+IRR)1+I2/(1+IRR)2++IN/(1+IRR)N+IN/(1+IRR)N與房屋初始購(gòu)買價(jià)相等,則稱IRR為有效收益率。 這里,IN 為房屋第N年的收益,IN為房屋的終值。 有效收益率是購(gòu)房者實(shí)際能取得的收益率,所有又稱為內(nèi)部收益率。當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí),則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。,第五節(jié)信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款,信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容,涉及的主體包括貸款者商業(yè)銀行,即資金
24、的借出方;借款人房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者,即資金的借入方;第三方擔(dān)保人或保證人,即借款人的關(guān)系人,即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方,對(duì)貸款負(fù)有連帶責(zé)任。,一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別,1.信貸 信貸就是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù),在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。 2.擔(dān)保貸款 擔(dān)保貸款是銀行為了保證自己的資金的安全,在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。在實(shí)踐中,擔(dān)保貸款有4種基本形式:,擔(dān)保貸款的4種基本形式,保證貸款(狹義的擔(dān)保貸款)在借款人出
25、現(xiàn)違約時(shí),由第三人(擔(dān)保方)提供保證和代償?shù)馁J款方式; 質(zhì)押貸款是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系; 抵押貸款抵押貸款是指房屋所有人或購(gòu)買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系,是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。一般地,以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”,以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”(mortgage)。 質(zhì)押(或抵押)+保證貸款指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。,3.信貸與抵押貸款的關(guān)系,信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系,但二者有著重要的區(qū)別: 信貸以借款人的信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力為還款保證,抵押貸款以借款人的物
26、業(yè)價(jià)值為還款保證; 抵押貸款的安全性要高于信貸,即信貸不容易,而抵押貸款較容易; 房屋的不可移動(dòng)性、價(jià)值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高,從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)手段。,二、抵押貸款,抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容,牽涉面廣,需注意的細(xì)節(jié)多,貸款周期較長(zhǎng),管理比較復(fù)雜。,1.抵押貸款的操作程序,抵押貸款的操作流程,見圖25; 抵押貸款合同的管理流程,見圖26。,抵押貸款的操作流程,,抵 押 房 屋 實(shí) 物 認(rèn) 定,產(chǎn) 權(quán) 證 書 的 驗(yàn) 證,售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗(yàn)證 產(chǎn)權(quán)證書 同實(shí)物的核驗(yàn) 所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、 規(guī)劃許可證
27、、 銷售許可證,房 屋 價(jià) 值 評(píng) 估,確 定 抵 押 價(jià) 值,,,,,,,,填 寫 抵 押 房 屋 清 單,簽 訂 抵 押 貸 款 合 同,辦 理 房 屋 抵 押 登 記,合 同 終 止,,,,,抵押物建設(shè),抵押物使用,,,,,,,,房 屋 產(chǎn) 權(quán) 登 記,,按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證,違約處置 拍賣抵押物清償,,,,,,,,,抵押貸款合同管理流程,,選 擇 借 款 合 同 格 式,固定資產(chǎn)類,流動(dòng)資產(chǎn)類,,,,,,,,借 款 合 同 的 書 寫 審 核,,借款申請(qǐng)書,抵押合同,借款合同,審批資料,借款合同報(bào)審單,,,,,,,借 款 合 同 簽 章,,,借款人簽章,擔(dān)保人簽章,經(jīng)辦行簽章
28、,,,,,,,,,,,借 款 人 及 抵 押 合 同 公 證,,借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號(hào) 分 發(fā),,借款合同變更,借款合同解除,借款合同終止,借款合同違約,,,,,,,,,,抵押合同,借 款 合 同 保 管,,,,,法院 裁決,,,2.設(shè)定抵押的條件,可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括: 依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán); 企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物; 依法獲得的房屋期權(quán); 依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物; 依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。,3.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn),權(quán)
29、屬有爭(zhēng)議或不清的房地產(chǎn); 已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn); 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn); 列為文物保護(hù)的古建筑,有重要紀(jì)念意義的建筑物; 被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn); 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn); 未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn); 行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn),政府所有、代管的房地產(chǎn); 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但法律允許抵押的除外; 劃撥土地使用權(quán)。,4.設(shè)定抵押貸款時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng),目前我國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜,在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)注意以下問題: 共有房屋的抵押共有房屋可以抵押
30、,但需經(jīng)其他共有人書面同意。 出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押,但需盡告知義務(wù),租賃合同繼續(xù)生效;目前公房不可抵押。 房改房的抵押“房改房”可以抵押,但抵押估價(jià)受到較大限制;不同類型的房改房,其評(píng)估價(jià)差異較大。 新增添附物問題房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在需要拍賣時(shí)添附物可以與抵押物共同拍賣,但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。,5.抵押期限,房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。 抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。,6.抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán),貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有物上請(qǐng)求權(quán),即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí),抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。 物上請(qǐng)求權(quán)包括: 停止侵害
31、請(qǐng)求權(quán) 請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保 消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán) 排除妨礙請(qǐng)求權(quán) 損害賠償請(qǐng)求權(quán),7.拍賣抵押房屋的注意事項(xiàng),當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時(shí)償還借款時(shí),抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置,包括折價(jià)、拍賣和變賣等,其中拍賣是最常用的公開處置方式,是一個(gè)嚴(yán)格的法律過程。,拍賣應(yīng)辦理的手續(xù),拍賣是由委托方委托拍賣人進(jìn)行物業(yè)處置的方式,由在拍賣中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的購(gòu)買款后得到標(biāo)的物的過程。實(shí)踐中,抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方,抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。拍賣一定要按法定程序公開進(jìn)行,違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為,其結(jié)果不僅不被承認(rèn),可能還會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。,房屋拍
32、賣后的清償順序,房屋拍賣所得的清償順序是: A支付處分抵押房屋的費(fèi)用, B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款, C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金, D剩余金額返還抵押人, E若拍賣所得不足于支付前三項(xiàng)費(fèi)用的,抵押權(quán)人可以向抵押人追償。,重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配,同一抵押物依法可以重復(fù)抵押,在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),按照登記的順序來(lái)實(shí)現(xiàn)。 因此,房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行抵押登記,否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。,房屋拍賣時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),法律規(guī)定,在房屋被拍賣時(shí),抵押權(quán)人應(yīng)書面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購(gòu)買權(quán): A已出租的抵押房屋的承租人; B共有房屋的其他共有人; C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施
33、的房屋的所有人; D按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。,8.期房抵押貸款的辦理,期房是尚未竣工的預(yù)售房屋,其抵押應(yīng)做二次登記: 一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的期樓抵押登記; 二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的房屋抵押登記。,三、質(zhì)押貸款,質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人,享有質(zhì)權(quán)的人為質(zhì)權(quán)人。,1.質(zhì)押的基本特征,質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán) 質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán) 質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利 質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù),2.質(zhì)押與抵押的異同,質(zhì)押與抵押的共同點(diǎn) A都屬
34、于物權(quán)的擔(dān)保方式; B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的; C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在,與債權(quán)不可分離; D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。,質(zhì)押與抵押的區(qū)別,A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán),質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效;抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物,抵押需要登記,抵押自登記之日起生效。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有,抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 C質(zhì)押中,在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的,質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償;抵押中,抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán),無(wú)權(quán)直接處置抵押物。 D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù),并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。,3.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù),質(zhì)押的參與人質(zhì)押的參與人包
35、括:債權(quán)人,享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者;債務(wù)人,對(duì)債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人;出質(zhì)人,對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者,可以是債務(wù)人自己,也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對(duì)出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。 出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定,應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國(guó)法律體系建設(shè)的逐步完善,具體的安排還會(huì)更加清晰、嚴(yán)格。,4.質(zhì)押物,我國(guó)的擔(dān)保法對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定,但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種債券和存款單等有價(jià)證券。,5.權(quán)利質(zhì)押合同,根據(jù)擔(dān)保法第65條的規(guī)定,權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容:被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額債務(wù)人履行債
36、務(wù)的期限質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況質(zhì)押擔(dān)保的范圍質(zhì)物移交的時(shí)間當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)補(bǔ)正 擔(dān)保法第64條規(guī)定,出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)采用書面形式,口頭約定質(zhì)押合同是無(wú)效的。,6.權(quán)利質(zhì)押的效力,對(duì)個(gè)人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標(biāo)的主要為各種債券和存款單,其標(biāo)的范圍的效力包括:憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請(qǐng)求權(quán)及其他權(quán)利。同時(shí),還應(yīng)特別注意如下方面: 優(yōu)先受償?shù)男Я?對(duì)出質(zhì)人權(quán)利的限制 質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利 質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù) 權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅,四、保證貸款,保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任,如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)
37、,則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任。 保證債務(wù)履行的第三方為保證人,其債務(wù)被擔(dān)保履行的債務(wù)人為被保證人。,1.參與人及其關(guān)系,保證是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的,參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方(保證人),他們的關(guān)系如下: 債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是保證關(guān)系成立和存在的前提,在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位; 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系,這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系,與債權(quán)人無(wú)直接關(guān)系。 保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系,保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同,確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。,2.保證的特征及其性質(zhì),保證的特征保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保
38、,因此: A保證人負(fù)無(wú)限責(zé)任, B保證易于設(shè)定和執(zhí)行, C保證沒有特定的財(cái)產(chǎn),執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。 保證的性質(zhì)A人身性B從屬性C代償性D轉(zhuǎn)移性E獨(dú)立性,3.保證人的條件,保證人須具有民事主體資格 保證人須具有代為清償債務(wù)的能力,4.保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍,公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍 企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍,5.保證合同的概念與法律特征,保證合同的概念保證合同即保證人與債權(quán)人訂立的,保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí),代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 保證合同的法律特征A保證合同是從合同;B保證合同是有名合同;C保證合同是單務(wù)合同;D保證合同是諾成性合同。,6.保證合同的內(nèi)容,被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額; 債務(wù)人履行債務(wù)的期限; 保證的方式; 保證擔(dān)保的范圍; 保證期限,以及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng)。,
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