以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南

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附件 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南 第一章 總則 第一條 為規(guī)范以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估行為，保護(hù)資 產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn) 則》制定本指南。 第二條 本指南所稱以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，是指資 產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)、資 產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及會(huì)計(jì)核算、披露的有關(guān)要求， 根據(jù)委托對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的所涉及的各類資 產(chǎn)和負(fù)債公允價(jià)值或者特定價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算，并出具資 產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。 第三條 執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守 本指南。 第四條 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員可以參照本指南執(zhí)行以下 與以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，主要包括： （一）開(kāi)展與價(jià)值估算相關(guān)的議定程序，以協(xié)助企業(yè)判 斷與資產(chǎn)和負(fù)債價(jià)值相關(guān)的參數(shù)、特征等，主要包括： 1.估算或者測(cè)算資產(chǎn)的更新或者復(fù)原重置成本； 2.協(xié)助企業(yè)判斷、確定資產(chǎn)使用年限、尚可使用年限、 實(shí)物狀態(tài)、質(zhì)量等參數(shù)、特征，以及驗(yàn)證資產(chǎn)的真實(shí)存在性； 3.協(xié)助企業(yè)確定、判斷資產(chǎn)獲利能力和預(yù)測(cè)資產(chǎn)的未來(lái) 收益； 4.執(zhí)行與負(fù)債價(jià)值有關(guān)的議定程序。 （二）協(xié)助企業(yè)管理層對(duì)能否持續(xù)可靠地取得公允價(jià)值 做出正確的評(píng)價(jià)。 第二章 基本遵循 第五條 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正 的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，獨(dú)立進(jìn)行分析和 估算并形成專業(yè)意見(jiàn)。 第六條 執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)理解 相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的概念、原則及其與資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則相關(guān)概念、 原則之間的聯(lián)系與區(qū)別，具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)， 勝任所執(zhí)行的評(píng)估業(yè)務(wù)。 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估 業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，審慎考慮是否 有能力受理相關(guān)評(píng)估業(yè)務(wù)。 執(zhí)行某項(xiàng)特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng) 采取彌補(bǔ)措施，包括利用專家工作及相關(guān)報(bào)告等。 第七條 由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)的修改，導(dǎo)致在執(zhí)行 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)無(wú)法完全遵守本指南的要 求，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行說(shuō)明。 第八條 執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與企 業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，明確評(píng)估 業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)并充分理解會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)會(huì)計(jì)核算、披露 的具體要求。 第九條 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)提醒委托人根據(jù)會(huì)計(jì) 準(zhǔn)則的相關(guān)要求確定評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù) 債表日、購(gòu)買日、減值測(cè)試日、首次執(zhí)行日等。 第十條 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)要求委托人或者其他 相關(guān)當(dāng)事人提供涉及評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的必要資料。委托 人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法提供并保證其真實(shí)性、完整性、合 法性。 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法對(duì)執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的 的評(píng)估業(yè)務(wù)中使用的資料進(jìn)行核查驗(yàn)證。 第十一條 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)以財(cái)務(wù)報(bào)告為 目的評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況合理確定評(píng)估假設(shè)。 第三章 評(píng)估對(duì)象 第十二條 執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與 委托人進(jìn)行充分協(xié)商，明確評(píng)估對(duì)象，并充分考慮評(píng)估對(duì)象 的法律、物理與經(jīng)濟(jì)等具體特征對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的影響。 第十三條 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中特 定會(huì)計(jì)事項(xiàng)所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象，從委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事 人處取得的評(píng)估對(duì)象的具體組成等詳細(xì)資料，關(guān)注相關(guān)資產(chǎn)、 負(fù)債在企業(yè)營(yíng)運(yùn)中的作用；并提請(qǐng)企業(yè)管理層按其經(jīng)營(yíng)意圖 以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定、相關(guān)核算要求對(duì)有關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行 妥當(dāng)?shù)姆诸悺? 第十四條 在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偸马?xiàng) 涉及的評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合并中取得的被 購(gòu)買方可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債，該評(píng)估對(duì)象與被購(gòu)買 方企業(yè)價(jià)值評(píng)估所對(duì)應(yīng)的對(duì)象不同。 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注各類可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)的識(shí) 別及計(jì)量。 第十五條 在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的包括商譽(yù)在內(nèi)的各 類資產(chǎn)減值測(cè)試涉及的評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象可能是 單項(xiàng)資產(chǎn)，也可能是資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組合。其中，固定資產(chǎn) 減值測(cè)試的評(píng)估對(duì)象一般以資產(chǎn)組的形式出現(xiàn)；商譽(yù)減值測(cè) 試的評(píng)估對(duì)象主要以資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的形式出現(xiàn)。 第十六條 在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評(píng)估 業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象包括已出租的土地使用權(quán)、持有并 準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約期 限及租金內(nèi)涵等對(duì)公允價(jià)值評(píng)估的影響，包括租期、租金收 取方式、約定租金相對(duì)于市場(chǎng)租金的差異、租金內(nèi)涵、特殊 使用目的、分割或者合并使用的差異等，剔除不屬于評(píng)估對(duì) 象收益以及非正常因素的影響。 第十七條 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注金融資產(chǎn)和金 融負(fù)債公允價(jià)值計(jì)量過(guò)程中是否以單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組為 計(jì)量單位、資產(chǎn)核算分類、混合金融工具是否分拆等重要影 響事項(xiàng)。 第四章 價(jià)值類型 第十八條 執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根 據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)會(huì)計(jì)核算與披露的具體要求、評(píng)估對(duì)象 等相關(guān)條件明確價(jià)值類型。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的計(jì)量屬性可以理 解為相對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)值類型。 第十九條 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員協(xié)助企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)減值測(cè)試，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象在減值測(cè)試日的可回收價(jià)值、資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值以及公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額之間的聯(lián)系及區(qū)別。 （一）可回收價(jià)值等于資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或者公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額孰高者。在已確信資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或者公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額其中任何一項(xiàng)數(shù)值已經(jīng)超過(guò)所對(duì)應(yīng)的賬面價(jià)值，并通過(guò)減值測(cè)試的前提下，可以不必計(jì)算另一項(xiàng)數(shù)值。 （二）計(jì)算資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時(shí)，對(duì)資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)應(yīng)基于特定實(shí)體現(xiàn)有管理模式下可能實(shí)現(xiàn)的收益。預(yù)測(cè)一般只考慮單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項(xiàng)目在簡(jiǎn)單維護(hù)下的剩余經(jīng)濟(jì)年限，即不考慮單項(xiàng)資產(chǎn) 或者資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項(xiàng)目的改良或重置；資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)項(xiàng)目于預(yù)測(cè)期末的變現(xiàn)凈值應(yīng)當(dāng)納入資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計(jì)算。 （三）計(jì)算公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許直接以公平交易中銷售協(xié)議價(jià)格，或者與評(píng)估對(duì)象相同或相似資產(chǎn)在其活躍市場(chǎng)上反映的價(jià)格，作為計(jì)算公允價(jià)值的依據(jù)。 當(dāng)不存在相關(guān)活躍市場(chǎng)或者缺乏相關(guān)市場(chǎng)信息時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員可以根據(jù)企業(yè)以市場(chǎng)參與者的身份，對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的運(yùn)營(yíng)作出合理性決策，并適當(dāng)?shù)乜紤]相關(guān)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)有效配置、改良或重置前提下提交的預(yù)測(cè)資料，參照企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本思路及方法，分析及計(jì)算單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的公允價(jià)值。 計(jì)算公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體要求合理估算相關(guān)處置費(fèi)用。 第二十條 凈重置成本是指現(xiàn)在購(gòu)買相同或相似資產(chǎn)所需支付現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的預(yù)計(jì)金額減去體現(xiàn)相關(guān)貶值因素的預(yù)計(jì)金額，貶值因素主要包括實(shí)體性貶值、功能性貶值以及經(jīng)濟(jì)性貶值。 第五章 評(píng)估方法 第二十一條 執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來(lái)源等相關(guān) 條件，參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于評(píng)估對(duì)象和計(jì)量方法的有關(guān)規(guī)定， 選擇評(píng)估方法。 第二十二條 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的 規(guī)定，關(guān)注所采用的評(píng)估數(shù)據(jù)，并知曉公允價(jià)值獲取層級(jí)受 評(píng)估方法選擇及評(píng)估數(shù)據(jù)來(lái)源的影響。 第二十三條 選擇評(píng)估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)與前期采用的評(píng)估 方法保持一致。 如果前期采用評(píng)估方法所依據(jù)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)因發(fā)生重大 變化而不再適用，或者通過(guò)采用與前期不同的評(píng)估方法使得 評(píng)估結(jié)論更具代表性、更能反映評(píng)估對(duì)象的公允價(jià)值或者特 定價(jià)值，可以變更評(píng)估方法。 第二十四條 采用市場(chǎng)法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng) 估，應(yīng)當(dāng)關(guān)注相關(guān)市場(chǎng)的活躍程度，從相關(guān)市場(chǎng)獲得足夠的 交易案例或者其他比較對(duì)象，盡可能選擇最接近、比較因素 調(diào)整較少的交易案例或者其他比較對(duì)象作為參照物。 第二十五條 采用市場(chǎng)法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng) 估，應(yīng)當(dāng)對(duì)參照物的比較因素進(jìn)行比較并做出恰當(dāng)調(diào)整，還 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注作為參照物的交易案例的交易背景、交易地點(diǎn)、 交易市場(chǎng)、交易時(shí)間、交易條件、付款方式等因素。 第二十六條 采用收益法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng) 估，可以根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及應(yīng)用條件，采用現(xiàn)金流量折 現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益 折現(xiàn)法等具體評(píng)估方法。 第二十七條 采用收益法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng) 估，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)收 益法應(yīng)用的有關(guān)規(guī)定，恰當(dāng)考慮收益法的適用性，合理選擇 收益口徑。 第二十八條 采用收益法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng) 估，應(yīng)當(dāng)從委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人獲取評(píng)估對(duì)象的經(jīng)營(yíng) 狀況及相關(guān)收益預(yù)測(cè)資料，按照會(huì)計(jì)與評(píng)估相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定， 與委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人討論未來(lái)各種可能性，結(jié)合被評(píng) 估單位的人力資源、技術(shù)水平、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)狀況、歷史 業(yè)績(jī)、發(fā)展趨勢(shì)，考慮宏觀經(jīng)濟(jì)因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 前景，分析未來(lái)收益預(yù)測(cè)資料與評(píng)估目的及評(píng)估假設(shè)的適用 性。 第二十九條 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn) 則的規(guī)定，確信折現(xiàn)率與預(yù)期收益口徑保持一致。 第三十條 采用成本法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估， 應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，考慮評(píng)估對(duì)象的實(shí)體性貶值、 功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值。 第三十一條 對(duì)于不存在相同或者相似資產(chǎn)活躍市場(chǎng) 的，或者不能可靠地以收益法進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)，可以采用成 本法進(jìn)行評(píng)估。但資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)獲取企業(yè)的承諾， 并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中披露，其評(píng)估結(jié)論僅在相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值 可以通過(guò)資產(chǎn)未來(lái)運(yùn)營(yíng)得以全額回收的前提下成立。 第三十二條 對(duì)同一評(píng)估對(duì)象采用多種評(píng)估方法時(shí)，應(yīng) 當(dāng)對(duì)形成的各種測(cè)算結(jié)果進(jìn)行分析，在綜合考慮不同評(píng)估方 法測(cè)算結(jié)果的合理性及所使用數(shù)據(jù)質(zhì)量及數(shù)量的基礎(chǔ)上，形 成評(píng)估結(jié)論。 第三十三條 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)知曉相關(guān)經(jīng)濟(jì)合 同所記載的與資產(chǎn)或者負(fù)債價(jià)值相關(guān)的金額不一定等同于 該項(xiàng)資產(chǎn)或者負(fù)債于某一時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。 第三十四條 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)知曉相關(guān)稅收法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值估算的影響，并在相關(guān)評(píng)估過(guò)程中予以恰當(dāng)?shù)目紤]和處理。 第六章 披露要求 第三十五條 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含必要信息，使資產(chǎn) 評(píng)估報(bào)告使用人能夠正確理解評(píng)估結(jié)論，其中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)披露 以下內(nèi)容： （一）評(píng)估對(duì)象的具體描述； （二）價(jià)值類型的定義及其與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)會(huì)計(jì)核 算、披露要求的對(duì)應(yīng)關(guān)系； （三）評(píng)估方法的選擇過(guò)程和依據(jù)； （四）評(píng)估方法的具體運(yùn)用，結(jié)合相關(guān)計(jì)算過(guò)程、評(píng)估 參數(shù)等加以說(shuō)明； （五）關(guān)鍵性假設(shè)及前提； （六）關(guān)鍵性評(píng)估參數(shù)的測(cè)算、邏輯推理、形成過(guò)程和 相關(guān)評(píng)估數(shù)據(jù)的獲取來(lái)源； （七）對(duì)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)等評(píng)估中使用的資料所做的重 大或者實(shí)質(zhì)性調(diào)整。 第三十六條 執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中披露評(píng)估結(jié)論所受到的限制，并提醒委托 人關(guān)注其對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的影響。 第三十七條 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露本次與前次評(píng)估 相同或者類似資產(chǎn)或者負(fù)債時(shí)采用的評(píng)估方法是否一致；當(dāng) 出現(xiàn)不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)描述相應(yīng)的變動(dòng)并說(shuō)明變動(dòng)的原因。 第七章 附則 第三十八條 本指南自 2017 年 10 月 1 日起施行。中國(guó) 資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于 2007 年 11 月 9 日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈以財(cái) 務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）〉的通知》（中評(píng)協(xié)〔2007〕 169 號(hào)）同時(shí)廢止。 — END —