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1、- 1 - 房地產(chǎn)估價試題(B 卷 ) 得 分 欄 一、填空題(每空 1 分,共 5 分) 1、 ( ) 要求房地產(chǎn)估價結果是估價對象在估價時點時的客 觀合理價值。 2、在比較法中,交易情況修正系數(shù)應以( ) 為基準來進行修正。 3、根據(jù)建筑物折舊的原因不同,可將建筑物折舊分為( )三大類。 4、剩余技術包括( ) 、自有資金剩余技術和 抵押貸款剩余技術。 5、 ( ) ,又稱為時間序列法、歷史延伸法,是依據(jù)一系列已知 的房地產(chǎn)價格歷史資料和數(shù)據(jù),運用預測科學的有關理論和方法,特別是 時間序列分析和回歸分析,對未
2、來房地產(chǎn)價格進行推測、判斷的估價方法。 得 分 欄 二、判斷題(每小題 1 分,共 5 分) 1、合法原則是要說明估價機構或人員應具有合法的評估資格。 ( ) 2、估價時點就是選定的一個估價作業(yè)的特定日期。 ( ) 3、如果可比實例的交易時點與估價時點不同,則必須進行交易日期修正。 ( ) 4、從理論上講,同一個開發(fā)項目的開發(fā)利潤,無論采用哪種計算基數(shù)與其 相對應的利潤率來估算,所得的結果都是相同的。 ( ) 5、 建筑物的經(jīng)濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計,建造期不應計入。 ( ) - 2 - 得 分 欄 三、名詞解釋(每小題 4 分,共 20 分)
3、1、房地產(chǎn)狀況修正 2、建筑物的經(jīng)濟壽命 3、直接資本化法 - 3 - 4、移動平均法 5、地租 得 分 欄 四、單項選擇題(每小題 1 分,共 15 分) ( )1、第一個房地產(chǎn)投資者對 房地產(chǎn)都有一個心理價位,投資價值可以看 成是這個心理價位,當( )低于其心理價位時,投資者趨向于增加投資;相反, 他們將向市場出售過去的房地產(chǎn)。 A.市場價格 B. 投資價格 C. 使用價格 D. 交換價格 ( ) 2、 樓面地價又稱單位建筑面積地價,樓面地價與土地總價的關系為( )。 A.樓面地價;
4、土地總價總建筑面積 B.樓面地價:土地總價總建筑面積 - 4 - C.樓面地價:土地總價+總建筑面積 D.樓面地價:總建筑面積土地總價 ( )3、尋找最高最佳使用的方 法,是先盡可能地設想出各種潛在的使用方 式,然后從下列4個方面依序篩選: ( ) A.法律上的可行性技術上的可能性經(jīng)濟上的可行性價值是否最大 B.技術上的可能性經(jīng)濟上的可行性價值是否最大法律上的可行性 C.價值是否最大法律上的可行性技術上的可能性經(jīng)濟上的可行性 D.法律上的可行性技術上的可能性經(jīng)濟上的可行性價值是否最大 ( )4、某估價事務所在1998年6月20日至7月10日評估了一宗房地產(chǎn)于 2000年6月30日的價格。之
5、后,有關方面對其估價結果有異議?,F(xiàn)在若要求 你重新估價以證明該估價結果是否真實,則重新估價的估計時點應為( ) A.2000年6月30日; B. 現(xiàn)在; C.重新估價的作業(yè)日期; D. 要求重新估價的委托方指定的日期。 ( )5、估價對象及下列交易實 例均為單層標準廠房,估價對象的建筑面積 為 1200 平方米,現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時,最適宜作為可比實例的為 ( ) A.建筑面積1800平方米,兩年前租出,年租35萬元,位于同一工業(yè)區(qū); B.建筑面積1100平方米, 近期租出, 年租50元平方米,位于20公里外; C.建筑面積10000平方米,近期租出,年
6、租180萬元,位于同一工業(yè)區(qū); D.建筑面積1000平方米,近期租出,年租20萬元,位于同一工業(yè)區(qū)。 ( )6、某地區(qū)某類房地產(chǎn)于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上 月下降2.5%,2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%,而 2003年6月末至10月末平均每月比上月上漲1.5%, 2002年11月末成交的實 例價格為4500元/,若修正到2003年9月末,其價格為( )元/ 平方米。 A.4500 B.4223.49 C.3752.59 D.4179.67 ( )7、某寫字樓預計持有兩年后出售,持有期的凈收益每年 216 萬元,
7、出 - 5 - 售時的價格為5616萬元,報酬率為8%,則該寫字樓目前的收益價格為( ) A.4858 B.5200 C.2700 D6264 ( )8、在收益法估價中,對于單獨土地的估價,是根據(jù)( )確定收益年 限。 A.土地的整個使用年限 B. 土地的剩余使用年限 C.建筑物的整個使用年限 D. 建筑物的整個使用年限 ( )9、綜合資本化率是求?。?)時應采用的資本化率 A.土地價值 B. 建筑物價值 C. 房地價值 D. 建筑物與設備價值 ( )10、建筑物年折舊額的計算公式為:年折舊額=房屋重置成本(1-殘 值率
8、)( ) A.經(jīng)濟壽命 B. 已使用年限 C. 尚可使用年限 D. 自然壽命 ( )11、假設開發(fā)法的理論依據(jù)是( ) A.替代原理 B. 生產(chǎn)費用價值論 C. 預期原理 D.最高最佳使用原理 ( )12、一般來說,開發(fā)經(jīng)營期的起點( ) A.與經(jīng)營期的起點重合 B. 與運營期的起點重合 C.與建造期的起點重合 D. 與開發(fā)期的起點重合 ( )13、有一宗前后臨街的矩形宗地,總深度27m,前街路線價為2000元/ 平方米,后街路線價為1000元/平方米,若按重疊價值法估價,則前街影響深 度為( )m A.9 B.13.5 C.15
9、 D.18 ( )14、在實際估價中設定的標準深度,通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地 深度的( ) A.算術平均數(shù) B.中位數(shù) C. 加權平均數(shù) D.眾數(shù) ( )15、評估城市基準地價的時,各商業(yè)路線價區(qū)段是以( )為分界線 A.道路 B.溝渠 C. 標準深度 D. 其他易于辨認的界線 - 6 - 得 分 欄 五、多項選擇題(每小題 2 分,共 10 分) ( )1、類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求范圍內(nèi),并在( )等方 面與估價對象相同或相似。 A.用途 B.規(guī)模 C.檔次 D. 建筑結構 ( )2、求取報酬率的方法有(
10、 ) A.累加法 B. 市場提取法 C.投資報酬率排序插入法 D. 實際觀察法 ( )3、在成本法中,直接成本利潤率的計算基數(shù)包括( )。 A.土地取得成本 B.開發(fā)成本 C.管理費用 D. 銷售費用 ( )4、在傳統(tǒng)方法中,正確地估算投資利息需要把握( )。 A.應計息的項目,計息期的長短 B.計息的方式 C.利率的大小,計息周期 D. 折現(xiàn)率 ( )5、標準宗地是路線價區(qū)段 內(nèi)具有代表性的土地,選取標準宗地的具體 要求有( ) A.一面臨街,土地形狀為矩形 B.臨街深度為標準深度,
11、臨街寬度為標準寬度 C.用途為所在區(qū)段具有代表性的用途 D.標準深度等于標準寬度 得 分 欄 六、簡答題(每小題 5 分,共 25 分) 1、 簡述比較估價法的理論依據(jù)及適用范圍。 - 7 - 2、 簡述成本估價法的操作步驟。 3、 試比較直接資本化法與報酬資本化法的異同。 - 8 - 4、 假設開發(fā)法的估價方法有哪兩種,它們之間各有什么優(yōu)缺點? 5、 簡述長期趨勢法的適用對象和條件。 得 分 欄 七、計算題(共 20 分) 1、為評估某商品住宅 2005 年 10 月
12、 30 日的正常市場價格,在該住宅附近調(diào)查 - 9 - 選取了 ABC 三個類似住宅的交易實例作為可比實例,有關資料如下,試用上 述資料測算該商品住宅 2005 年 10 月 30 日的正常市場價格。(12 分) (1)可比實例的成交價格和成交日期如下表: 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 成交價格 3700 元 /平米 4200 元 /平米 3900 元 /平米 成交日期 2005.5.30 2005.8.30 2005.9.30 (2)交易情況的分析判斷結果,見下表: 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 交易情況 2% 0 +1% (3)該類住宅 2005 年 4 月到
13、 10 月的價格指數(shù)如下表: 月份 4 5 6 7 8 9 10 價格指數(shù) 100 92.4 98.3 98.6 100.3 109.0 106.8 (4)房地產(chǎn)狀況的比較判斷結果,見下表: 房地產(chǎn)狀況 權重 估價對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 因素 1 0.5 100 105 100 80 因素 2 0.3 100 100 110 120 因素 3 0.2 100 120 100 100 - 10 - 2、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為 2k ,適宜進行“五通 一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓;可轉讓土地面積的比率為 60;附近地區(qū)與之 位置相當?shù)?“五通一平”熟地的單價為 800 元;開發(fā)期需要 3 年;將該成 片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為 2.5 億元k ;貸款年利率為 10;投資利潤率為 15;當?shù)赝恋剞D讓中賣方需要繳納的 稅費為轉讓價格的 6,買方需要繳納的稅費為轉讓價格的 4。試用計息的方 法測算該成片荒地的總價和單價。 (8 分) - 11 -