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1、房 地 產(chǎn) 投資分析,房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容簡(jiǎn)介,系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)投資分析的基本原理和方法，闡述中列舉了大量的例題和案例，有助于學(xué)生理解和記憶。,第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng),一、房地產(chǎn)及其特征 （一）房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)“real estate”或 “real property” 即不動(dòng)產(chǎn),房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱。包括建筑在土地上的各種房屋。一切為經(jīng)人類勞動(dòng)投入開發(fā)的土地和經(jīng)過(guò)開發(fā)利用的土地，以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。,不動(dòng)產(chǎn)一般指土地及其定著物，所以廣義的不動(dòng)產(chǎn)含義不僅包括房地產(chǎn)，也常常包括不能移動(dòng)或移動(dòng)后損失經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)
2、產(chǎn)；狹義的不動(dòng)產(chǎn)主要是指房產(chǎn)和地產(chǎn)。,（二）房地產(chǎn)的特性,不可移動(dòng)性 相對(duì)耐久性 價(jià)格高昂 房地產(chǎn)商品之間具有相關(guān)性 房地產(chǎn)的開發(fā)使用具有外部性,二、房地產(chǎn)市場(chǎng),（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征 1.完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的條件 （1）價(jià)格既定 （2）產(chǎn)品同質(zhì) （3）要素自由 （4）信息充分,2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征,（1）市場(chǎng)組織復(fù)雜 （2）產(chǎn)品差異性大 （3）市場(chǎng)具有區(qū)域性 （4）價(jià)格具有不確定性 （5）房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),（二）不完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格,1.基本概念和術(shù)語(yǔ) （1）交易價(jià)格 最近一次房地產(chǎn)交易的價(jià)格 （2）最可能銷售價(jià)格 對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)格的一種可能性的估計(jì) （3）市場(chǎng)價(jià)值
3、 當(dāng)一筆房地產(chǎn)在一個(gè)具備公平銷售所需要的一切條件下的競(jìng)爭(zhēng)開放市場(chǎng)中的最可能價(jià)格。 （4）投資價(jià)值 預(yù)期的未來(lái)收益的價(jià)值,2.需求與房地產(chǎn)價(jià)格,需求是消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，對(duì)某種產(chǎn)品愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。 需求由欲望(wants)的動(dòng)機(jī)產(chǎn)生，但如果沒有購(gòu)買力，就形不成需求。 一般地，需求量與產(chǎn)品價(jià)格呈反方向變動(dòng)。這種價(jià)量關(guān)系可以用需求表或需求曲線來(lái)表示。 產(chǎn)品自身價(jià)格的變化引起需求量沿原需求曲線運(yùn)動(dòng)；而其他因素變化將導(dǎo)致需求的變化，表現(xiàn)為原需求曲線移動(dòng)為新的需求曲線。,,某地域住宅需求表,某地域住宅需求曲線,,,,,,,,950,1000,1050,1100,1150,1
4、2 3 4 5 6 7 8 9,P,Q,需求的移動(dòng)與需求量的變化,決定房地產(chǎn)需求曲線的形狀 和位置的其他重要因素：,潛在購(gòu)置房地產(chǎn)者數(shù)量 從其他資產(chǎn)中可獲得的收益率 消費(fèi)者偏好,3.房地產(chǎn)的供給,供給就是一定條件下,一定的時(shí)期內(nèi),在每一個(gè)價(jià)格水平上生產(chǎn)者最多愿意生產(chǎn)的數(shù)量。 。 一般地，供給量與產(chǎn)品價(jià)格呈同方向變動(dòng)。這種價(jià)量關(guān)系可以用供給表或供給曲線來(lái)表示。 產(chǎn)品自身價(jià)格的變化引起供給量沿原供給曲線運(yùn)動(dòng)；而其他因素變化將導(dǎo)致供給的變化，表現(xiàn)為原供給曲線移動(dòng)為新的供給曲線。 房地產(chǎn)供給短期內(nèi)缺乏彈性。,沿著供給曲線的運(yùn)動(dòng)和供給曲線的移動(dòng),三、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史、
5、 現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析,（一）建國(guó)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀 1.19491956年 解放前中國(guó)的一些大城市，房地產(chǎn)業(yè)還是有一定發(fā)展的。 2.19571980年 我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)全部納入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)軌道，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已全部消失。 3. 1981目前 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從恢復(fù)到快速發(fā)展時(shí)期。,簡(jiǎn)要回顧,地產(chǎn)市場(chǎng) 房產(chǎn)市場(chǎng),（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特色,1.投資方式由單一的國(guó)家投入轉(zhuǎn)為國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人三個(gè)方面。 （1）私人建房 （2）開發(fā)商建房 （3）“安居房”和“經(jīng)濟(jì)適用房” （4）合作建房,,2. 土地產(chǎn)權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)相分離 商業(yè)性的房地產(chǎn)開發(fā) 住宅用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)用地40年 “安居房”
6、和經(jīng)濟(jì)適用房“的開發(fā) 土地以無(wú)償劃撥形式取得，使用是無(wú)限期的 合作建房 舊城改造,,3.住宅從福利型向貨幣化和社會(huì)化分配轉(zhuǎn)軌 4.房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一規(guī)劃與成片開發(fā) 5. 地產(chǎn)（土地）市場(chǎng)比較滯后 (1) 地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要 求而顯得滯后 (2) 相對(duì)于住宅（房產(chǎn)）市場(chǎng)而顯得滯后,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資概述,一、 房地產(chǎn)投資的概念及內(nèi)涵 投資是指以一定資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來(lái)說(shuō)，既用來(lái)指特種資金，又用來(lái)指特定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資
7、概念是狹義的。,房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。 房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。 房地產(chǎn)投資是投資者為獲得貨幣未來(lái)不確定的增值，以多種方式預(yù)先墊付一定量的貨幣、實(shí)物與無(wú)形資產(chǎn)，進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的行為。 目的：犧牲即期的、確定性的購(gòu)買力，以獲得未來(lái)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)(或某種利益)。,（一） 房地產(chǎn)投資的產(chǎn)生條件 房屋和土地進(jìn)入市場(chǎng)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資的前提條件。 工業(yè)化和城市化是房地產(chǎn)投資發(fā)展的主要推動(dòng)力。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)投資提供經(jīng)
8、濟(jì)基礎(chǔ)。 （二）房地產(chǎn)投資的類型 1從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。 1）直接投資 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。,（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動(dòng)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也比
9、較豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。,（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是購(gòu)置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營(yíng)需要，并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動(dòng)。置業(yè)投資的對(duì)象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨。 置業(yè)投資一般從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。,2）間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式
10、包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。,2從房地產(chǎn)投資的用途來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 1）地產(chǎn)投資 即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取投資收益。 2）住宅房地產(chǎn)投資 住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。,3）商業(yè)房地產(chǎn)投資 這種投資的對(duì)象包括寫字樓、商場(chǎng)、旅館、酒店和各種娛樂(lè)設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營(yíng)為主，收益較高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。物業(yè)管理對(duì)于這類投資顯得尤其重
11、要，它是防范投資風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。 4）工業(yè)房地產(chǎn)投資 我國(guó)目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。,3從房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。 1）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 2）出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目 這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。,3）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目 這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營(yíng)的各種組合方式得到收入，回
12、收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。,二、房地產(chǎn)投資的構(gòu)成,包括兩方面含義： 房地產(chǎn)投資主體的構(gòu)成 房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成,（一）投資主體構(gòu)成,國(guó)家 企業(yè) 個(gè)人,（二）投資資金構(gòu)成,企業(yè)自有資金 信貸資金 集資 利用外資 財(cái)政資金 預(yù)售收入 承包商帶資承包,三、房地產(chǎn)投資的特征,（一）前期工作非常重要 （二）增值與保值 （三）替換性 （四）非同質(zhì)性 （五）金融的作用強(qiáng),四、影響房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)因素,（一）宏觀經(jīng)濟(jì)因素 1.貨幣方面 *利率的高低對(duì)房地產(chǎn)投資與開發(fā)影響重大 2.財(cái)政方面 *進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與稅率調(diào)整,（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面的因素,1.區(qū)域產(chǎn)業(yè)的性質(zhì) 2.區(qū)域產(chǎn)業(yè)的多樣性
13、 3.運(yùn)輸系統(tǒng)與資源,五、房地產(chǎn)投資周期 房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展周期劃分為投資前期、投資實(shí)施期、營(yíng)銷期或經(jīng)營(yíng)期,（一）投資前期 投資機(jī)會(huì)研究 投資項(xiàng)目建議 投資項(xiàng)目可行性分析 投資項(xiàng)目評(píng)估與投資決策,（二）投資實(shí)施期,項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工任務(wù)的承發(fā)包 項(xiàng)目控制 進(jìn)度控制、投資控制、質(zhì)量控制、合同控制 項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理 項(xiàng)目的交工驗(yàn)收 （三）項(xiàng)目的營(yíng)銷或經(jīng)營(yíng)階段 項(xiàng)目性質(zhì)、用途不同,這一階段的內(nèi)容差異較大。,第三節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概論,一、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析 *房地產(chǎn)投資具有高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的特性。 *房地產(chǎn)投資分析能為投資者提供科學(xué)的調(diào)查 數(shù)據(jù)和投資策略。,二、房地產(chǎn)投資分析的特征,（一）客觀性 客觀性是房地產(chǎn)投資分析的基本屬性 （二）策劃性 策劃性是房地產(chǎn)投資分析的重要目的 （三）全面性 全面性是房地產(chǎn)投資分析與房地產(chǎn)估價(jià) 或項(xiàng)目評(píng)估的主要區(qū)別 （四）責(zé)任性 分析者要對(duì)分析的技術(shù)數(shù)據(jù)和技術(shù)手段負(fù)責(zé),三、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù),為投資者指示投資方向 為投資者提供運(yùn)作方式 為投資者預(yù)計(jì)投資收益 為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法,四、房地產(chǎn)投資分析的架構(gòu),房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)投資估算及資金籌措 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析 房地產(chǎn)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)投資不確定性分析 房地產(chǎn)投資社會(huì)分析 房地產(chǎn)投資方案的比選 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析,
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