深圳房地產(chǎn)中心區(qū)市調(diào)報告-市場調(diào)研篇范本

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1、市場調(diào)研篇,市場研究的范圍和內(nèi)容,總體經(jīng)濟形勢分析 總體市場分析 市場競爭分析 高端客戶分析,Part 1,總體經(jīng)濟形勢分析,從城市發(fā)展的眼光來看，深圳的建設(shè)速度是令人吃驚的，20年的短短時間，深圳已經(jīng)經(jīng)歷了一次又一次的飛躍,深圳的發(fā)展解析,深圳歷年經(jīng)濟發(fā)展走勢,,深圳市國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年上升，據(jù)中國證券網(wǎng)統(tǒng)計2003年1-9月份，深圳GDP增長率達到13%，大大高出全國GDP增長率（ 8.5% ），深圳經(jīng)濟仍保持著強勁的發(fā)展勢頭。,深圳歷年GDP情況,億元,小漁村,行政特區(qū),經(jīng)濟開放特區(qū),區(qū)域性中心,國際化城市,國際化專業(yè)城市,1982,1987,1992,1997,2002,深圳不斷調(diào)整自己

2、的定位,未來,“深圳的目標(biāo)是成為以物流、金融、高科技為主要發(fā)展方向有特色的國際化專業(yè)城市。 ”市委書記黃麗滿,深圳的大事影響未來,CEPA的實施 2002年12月4日，深圳會展中心正式開工，預(yù)計明年7月完成主體建筑，2004年10月投入使用，2005年4月全部竣工； 2003年1月24日，深港專家對深圳灣公路大橋進行公開評審，預(yù)計今年第二第三季度將在深港同時開工并于2005年底建成通車；,1月29日，香港特區(qū)立法會工務(wù)委員會正式批準(zhǔn)建設(shè)深港西部通道和后海灣干線，兩項工程均計劃于今年6月動工； 2003年1月27日，深圳皇崗口岸實現(xiàn)24小時通關(guān)； 深圳地鐵工程施工兩年多來，建設(shè)進展順利，1號線隧

3、道將于今年5月貫通，軌道有望于今年8月鋪成；4號線隧道在8月也可貫通，11月實現(xiàn)軌通；,深圳的大事影響未來,CEPA的影響,CEPA的實施將直接促進深圳服務(wù)業(yè)的發(fā)展： 服務(wù)貿(mào)易自由化將使深圳成為香港的生產(chǎn)、服務(wù)北上珠江三 角 洲主要落戶的中心城市 貨物貿(mào)易自由化的實施，深圳顯然是港貨北上的重鎮(zhèn)，這必然 帶來深圳商業(yè)、物流業(yè)的發(fā)展。 香港是金融中心，隨著深港金融服務(wù)聯(lián)系合作的加強，深圳的 金融服務(wù)業(yè)也將的到進一步推動。,未來深圳仍會作為珠三角乃至華東華南的中心城市之一，繼續(xù)發(fā)揮其集聚和輻射作用。,中心區(qū)的未來解讀, 到2005年，中心區(qū)一批重大項目基本竣工，轄區(qū)交通

4、、通訊、文化等 設(shè)施配套完善，現(xiàn)代化中心城區(qū)的輻射、帶動、服務(wù)作用顯著增強。 建設(shè)面向未來的福田中心區(qū)商務(wù)旺區(qū) 建設(shè)中心區(qū)地下超大型商業(yè)街，即在沿城市中軸線的綠色浮島下，連 接益田、金田、崗廈地鐵站，建設(shè)我市首座大型地下商業(yè)城，發(fā)展零 售百貨、美食、時裝進出口、裝飾等商業(yè)項目。 充分利用高交會現(xiàn)有展館和永久展館，發(fā)展高新技術(shù)成果交易市場 完善福田中心區(qū)景區(qū)，以現(xiàn)代都市風(fēng)光、購物、商業(yè)文化、休閑和商 務(wù)旅游為主 深圳市福田區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃綱要,深圳市中心區(qū)是未來深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化會展及行政于一體的城市商務(wù)中心和行政、文化中心，將成為深圳經(jīng)濟活力的靈魂和城市繁

5、華景觀的主要標(biāo)志。 深圳城市管理辦公室網(wǎng),中心區(qū)重大市政工程進展情況,市民中心 由美國李名儀/庭名勒建筑師事務(wù)所設(shè)計.現(xiàn)整體朝向平面布局工作已完成,預(yù)計今年年底完成行政大樓地基基礎(chǔ)工程建設(shè). 文化中心 包括中心圖書館和音樂廳兩部分,由日本著名設(shè)計師磯崎新主持設(shè)計,現(xiàn)工程已接近尾聲. 少年宮 孩子們的樂園-少年宮是由深圳宗灝建筑事務(wù)所設(shè)計的,現(xiàn)工程已進入 尾聲,預(yù)計今年8月封頂,明年6月開放. 深圳會展中心 設(shè)計公司為德國GMP設(shè)計公司,現(xiàn)工程進展順利,預(yù)計將于2004年第六屆高交會期間投入使用. 深圳電視中心 今年2月份就已完成土建工程,現(xiàn)進展情況良好.,解讀本項目地段,本項目地處幾大經(jīng)濟圈的

6、交匯處,分析總結(jié), 深圳作為中國對外的窗口，在20年的發(fā)展中經(jīng)歷了幾次質(zhì)的飛躍，已成為珠三角乃至華東華南的中心城市之一，并正從經(jīng)濟特區(qū)向國際化大都市轉(zhuǎn)變。 中心區(qū)作為深圳的金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政中心，借著CEPA實施的契機，服務(wù)業(yè)將得到迅猛的發(fā)展。 本項目地處中心區(qū)城市地鐵商圈、會展經(jīng)濟圈的交匯處，未來幾年將成為中心區(qū)的“中心區(qū)”，商機無限。,Part 2,深圳寫字樓市場總勢,深圳寫字樓歷年銷售,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,40.31,48.69,49.26,50.21,11.25,18.77,33.69

7、,1.25,1.69,2.23,3.34,2.76,1.7,0,10,20,30,40,50,60,1996年,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,,,萬平米,0,1,2,3,4,,,%,,空置面積,,,空置率,深圳歷年寫字樓空置情況,部分甲級寫字樓實際使用情況,,中房深圳辦公用房價格指數(shù),,,,個盤實現(xiàn)均價變遷,深圳寫字樓市場運行勢頭良好，空置率逐年下降，而房價走勢平穩(wěn)，福田區(qū)更是呈上升態(tài)勢，為項目的發(fā)展提供了良好的前景。,,市場分析結(jié)論,Part 3,寫字樓市場競爭分析,然而整個市場的競爭也如火如荼，我們在時間和空間的兩個軸線上都面臨著競爭。,日趨嚴峻的

8、競爭態(tài)勢,,寫字樓供應(yīng)分區(qū)統(tǒng)計,不同層次的競爭,,,存量及二手樓價格拉低價格,地王大廈標(biāo)出的二手價大大壓低高檔寫字樓價格上漲空間！,地王大廈:均價15000元/平米（二手） 嘉里中心:均價11000元/平米（二手） 賽格廣場:48層以下均價11000元/平米（存量報價） 世貿(mào)廣場:中高層10500元/平米（二手） 特區(qū)報業(yè)大廈:均價14000元/平米（存量報價）,許多高端客戶趨于只租不買,羅湖片區(qū)高檔寫字樓推出,市場租金價格偏低， 目前不支持目標(biāo)均價的投資價值,甲B級寫字樓樣本 （按10000計算租金回報） 國際商會大廈 （80元/平米.月，租金回報率為9.6% ）,甲級寫字樓樣本（按1500

9、0計算租金回報） 地王大廈 （130-80元/平米.月，租金回報率為10.4-6.4%） 嘉里中心 （90元/平米.月，租金回報率7.2為%） 賽格廣場 （90元/平米.月，租金回報率為7.2%） 特區(qū)報業(yè)大廈 （110-60元/平米.月，平均為85元/平米.月，租金回報率為6.8%） 江蘇大廈 （88-65元/平米.月，平均為76.5元/平米.月，租金回報率為6.12%）,寫字樓供仍大于求，難以形成搶購局面。,按2002年度的數(shù)據(jù)預(yù)測，2003年度銷售量可能達20萬平米，僅中心區(qū)的供求比約就已大于一，為1.5:1。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,中心區(qū)寫字樓分級統(tǒng)計,

10、212553.8,334100,106460,274731,319013.8,608831,0,100000,200000,300000,400000,2003,2004,0,100000,200000,300000,400000,500000,,,35層以下乙級寫字樓,,35層以上甲級寫字樓,,,合計,,600000,中心區(qū)2004年供應(yīng)情況,中心區(qū)戰(zhàn)國風(fēng)云,會展中心,,中心區(qū)風(fēng)起云涌,競爭分析結(jié)論,2004年中心區(qū)寫字樓市場競爭進入白熱化。甲級寫字樓的推出時間幾乎都在下半年，將給本項目造成較大的競爭壓力。,Part 4,高端客戶分析,調(diào)研方法：抽樣調(diào)查（實地和電話訪談）,我們選取地王大廈、

11、嘉里中心、世貿(mào)廣場、賽格廣場、江蘇大廈以及特區(qū)報業(yè)大廈作為調(diào)查的對象。,地王大廈典型客戶,地王大廈調(diào)查結(jié)論,本次調(diào)查以地王大廈的高層客戶為主，其客戶主要有如下三類： 外資企業(yè)為主。以跨國公司占相當(dāng)部分，如高盛資產(chǎn)管理公司、英特爾公司等。 資金較雄厚的中外合資企業(yè)。 部分與國外企業(yè)有業(yè)務(wù)聯(lián)系的國內(nèi)企業(yè)。以從事國際貿(mào)易的公司為主。,嘉里中心典型客戶,嘉里中心調(diào)查結(jié)論,嘉里中心鄰近羅湖口岸，與周邊寫字樓相比，物業(yè)檔次較高，成為香港公司設(shè)立辦事處的首先寫字樓。從調(diào)查的結(jié)果表明，嘉里中心的客戶幾乎與香港密切相關(guān)，主要有如下幾類：,香港公司駐深圳辦事處。 船務(wù)運輸公司。 國際貿(mào)易公司。,世貿(mào)廣場典型客戶,

12、世貿(mào)廣場調(diào)查結(jié)論,世貿(mào)廣場是深圳銷售較早的高檔寫字樓。其客戶有如下特點： 國有企業(yè)、上市公司。 如農(nóng)業(yè)銀行，長江興業(yè)發(fā)展有限公司、西南航空公司深圳營業(yè)部。它們通常整層置業(yè)。 IT及相關(guān)行業(yè)公司。 因鄰近華強北，有相當(dāng)部分IT公司選擇在此置業(yè)。 實力較雄厚的私營企業(yè)。,賽格廣場典型客戶,賽格廣場調(diào)查結(jié)論,賽格廣場因群樓電子配套市場的原因，無論是租或購買其寫字樓的客戶都有如下特點： 絕大部分公司從事IT行業(yè)。 大部分公司以中小企業(yè)為主。 有部分從事IT行業(yè)的跨國公司選擇在此辦公，但以租賃的形式為主。,江蘇大廈典型客戶,江蘇大廈調(diào)查結(jié)論,江蘇大廈是中心區(qū)最早銷售的超高層甲級寫字樓，其客戶構(gòu)成對本

13、項目有重要參考意義，調(diào)查結(jié)果表明，其主流客戶如下；,金融證券公司 投資、實業(yè)公司 資產(chǎn)管理公司 咨詢服務(wù)公司 國內(nèi)公司的深圳分公司。,特區(qū)報業(yè)大廈典型客戶,特區(qū)報業(yè)大廈調(diào)查結(jié)論,1、金融證券公司 2、投資、實業(yè)、房地產(chǎn)公司 3、貿(mào)易公司 4、IT公司 5、咨詢服務(wù)公司,特區(qū)報業(yè)大廈的主要客戶如下 ：,世貿(mào)中心典型客戶,高端客戶租買寫字樓的行為特征：,1。業(yè)務(wù)越穩(wěn)定，扎根深圳時間越久的企業(yè)，越傾向于買寫字樓；而剛剛進入深圳不久，業(yè)務(wù)擴展迅速，以及需要高檔寫字樓，但實力偏弱的企業(yè)傾向于租用。 2。大廈形象檔次是否與其企業(yè)身價相吻合，是高端客戶選擇該寫字樓的要素之一。（比如“地王大廈”的用戶） 3。

14、在某類大型企業(yè)的帶動下，一個規(guī)模適中的大廈中用戶的行業(yè)集中度可以很高。（比如“嘉里中心”的用戶） 4。大廈所在商圈的行業(yè)集中度高的話，大廈用戶的行業(yè)集中度也可同類增高。（比如“賽格廣場”的用戶） 5。高端客戶主要把寫字樓作為：管理總部、營銷總部、技術(shù)服務(wù)總部、研發(fā)總部、辦事處和窗口。,高端客戶調(diào)查結(jié)論一：,高端客戶調(diào)查結(jié)論二：,金融類（包括銀行、證券、保險、信托、基金等；占15%）； 資本投資管理類（包括投資控股公司、風(fēng)險投資、資產(chǎn)管理公司、財務(wù)公司等；占10% ）； 技術(shù)服務(wù)類（主要包括行業(yè)軟件開發(fā)、建筑類設(shè)計、廣告公司等；占10% ）； 物流業(yè)（國際貨運代理、船務(wù)公司等；占5% ）； 中介

15、及咨詢類（管理顧問、會計、律師、中介代理等；（占10% ） 房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)（占5% ）,高端客戶行業(yè)分布主要集中在以下幾類：,,,,,,,,,,,,,,,,,顧問,5%,房地產(chǎn),5%,物流,10%,技術(shù),10%,投資,10%,金融,15%,貿(mào)易,20%,實業(yè),25%,高端客戶行業(yè)分布主要集中在以下幾類：,北京,銀行、保險、證券等 金融類：20% 會計、法律、咨詢等 專業(yè)類：16% 旅游、娛樂、物流等 商業(yè)服務(wù)類：15% 電信及信息技術(shù)類：15% 制造、工程、設(shè)備類：13% 石油、化工及制藥類：11% 貿(mào)易類：10%,金融、投資及相關(guān)服務(wù)類（占35%）； 咨詢服務(wù)類（主要包括律師、會計、管理、信息）（占13%）； 貿(mào)易、物流類（占10% ）； 航空、能源、電信、基礎(chǔ)設(shè)施投資類（占7% ）； 科技產(chǎn)品及服務(wù)類（5% ）； 其它（占29% ）,香港,,高端客戶調(diào)查綜合評述,在深圳整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行變化和調(diào)整的宏觀背景下，金融、證券、銀行甚至房地產(chǎn)，這些行業(yè)已經(jīng)不成為主要的支柱行業(yè)；市場的調(diào)節(jié)自然地對他們的規(guī)模、增長速度、發(fā)展穩(wěn)定程度提出了更高的要求； 但這些行業(yè)的領(lǐng)先者仍有這樣的需要和這樣能力購買甲A級寫字樓作為辦公空間。 他們中的佼佼者仍將是消化甲A級寫字樓中低樓層單位的主要目標(biāo)群體。 除了他們之外，深圳以自身特有的優(yōu)勢吸引著新的一批入駐者，他們代表著深圳無數(shù)新的可能。,