資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》模擬試題.ppt

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1、安信培訓(xùn)教案 商貸基礎(chǔ)知識 主講人：張欣 購買二手房的付款方式 全款 貸款 商業(yè)貸款 公積金貸款 什么是商業(yè)貸款？ 二手樓按揭貸款是指借款人（購房人）在向售房人 購買具有 房屋所有權(quán)證 的房產(chǎn)（住房、商業(yè)用 等房）時，自己先交樓價款的一部分，其余樓款向 銀行申請貸款墊付，并以所購買的房產(chǎn)作為抵押， 分期還本付息的一種貸款方式。 業(yè)主房款 = 客戶首付款 + 銀行貸款部分 為什么要通過我們做貸款？ 擔(dān)保公司的作用 中資：北京、中信、工行、中行、浦發(fā)、招商、交通、建行等 外資：渣打、恒生、東亞等 1、為客

2、戶 迅速 選擇 合適 的借款銀行和合適的貸款產(chǎn)品 2、為客戶起階段性擔(dān)保（節(jié)約大量時間） 為什么要找我們做貸款？ 過戶 ------出房本 --------抵押登記 -------出他項權(quán)利證 10個工作日左右 根據(jù)銀行情況不定 20個工作日左右 我們的產(chǎn)品 交易類 普通按揭 轉(zhuǎn)按揭 公積金貸款 非交易類 (融資類 ) 個人住房抵押消費(fèi)貸 個人住房抵押經(jīng)營貸 貸款三要素 征信 還款能力 評估值 決定能貸還 是不能貸的 關(guān)鍵 判斷第幾次 貸款的憑證 即收入情況 決定客戶最 多能貸多少

3、 錢 銀行認(rèn)可的 房屋價值。 由銀行指定 的評估所出 具。 標(biāo)準(zhǔn)按揭 標(biāo)準(zhǔn)按揭 我們要解決的問題 1能貸幾成 2利率多少 3首付多少 4能貸多少年 5月供怎么算 6收入證明開多少 7什么是成交價 8什么是評估價 9什么是過戶價 10需要準(zhǔn)備哪些材料 11貸款流程有哪些 12每個環(huán)節(jié)要多少時間 13相關(guān)注意事項 征信、評估 還款能力 流程 面簽 評估 銀行 批貸 過戶 放款 抵押 查征信 尋評估價 相關(guān)證件材料 時間 地點(diǎn) 誰到場 簽什么 收材料 收錢 實 地 看 房 批 貸 承 諾 函 契稅發(fā)票 領(lǐng)證通知單

4、他 項 權(quán) 利 證 回 銀 行 標(biāo)準(zhǔn)按揭 銷售溝通 標(biāo)準(zhǔn)按揭 準(zhǔn)備貸款前須向借款人及賣方核實哪些情況？ 查征信： 問清客戶全名及身份證號，曾經(jīng)是否有貸款，婚姻狀 況，收入情況 詢評估： 問清房屋物業(yè)地址，小區(qū)名稱，設(shè)計用途，樓層， 朝向，面積，建筑年代，裝修情況等 賣方： 是否有房本，有無未結(jié)清貸款，若有貸款是否需要墊資； 婚姻狀況，若離異是否有法院判決書或者民政局蓋章的 離婚協(xié)議； 房主本人到場簽約還是委托人持公證書到場簽約。 標(biāo)準(zhǔn)按揭 套 數(shù) 房屋類型 最高可貸成數(shù) 基準(zhǔn)利率 首 次 140平米以下 8 30% 140平米以上 7 30%

5、二 次 住宅 6 10% 三 次 住宅 6 10% 1、判斷第幾次貸款以征信系統(tǒng)記錄為準(zhǔn) 2、貸款套數(shù)以家庭為單位計算 3、部分銀行對曾有公積金、車貸、助學(xué)貸可不計入貸款套數(shù) 幣種：人民幣 貸款年限：最長 30年 借款人年齡：一般小于 65 (最長可以放寬到 70) 房齡：一般建成年代 20年以內(nèi) 最老可以做 80年 標(biāo)準(zhǔn)按揭 兩者取其低值 例 .房屋建成 1993年，客戶 1982年出生，此次貸款最長可以貸 多少年？ 答： 30-16=14， 65-27=38，兩者取其低，客戶可以申請 14 年貸款。 貸款年限 <30-房齡 貸款年限 <65-借

6、款人年齡 買方材料 （ 已婚夫妻雙方 ） 1身份證明：身份證 戶口本 暫住證 2婚姻證明：結(jié)婚證 離婚證 單身聲明 3學(xué)歷證明：大專以上提供 4收入證明：單位收入證明原件（黑色簽字筆填寫） 單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章 5其他資產(chǎn)資信證明 標(biāo)準(zhǔn)按揭 賣方材料 （ 已婚夫妻雙方 ） 1身份證明：身份證 戶口本 暫住證 2婚姻證明：結(jié)婚證 離婚證 單身證明 3房產(chǎn)證明：房產(chǎn)證 已購公房需提供原始購房協(xié)議 若離異需有法院判決書或者民政局蓋章的離婚協(xié)議 標(biāo)準(zhǔn)按揭 標(biāo)準(zhǔn)按揭 面簽有哪些注意事項？ 買賣雙方的夫妻雙方帶證件原件都要到場 如有特殊

7、情況請?zhí)崆案嬷唇覍T； 營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件在年檢有效期之內(nèi)，注冊資金 50萬以上。 標(biāo)準(zhǔn)按揭 還款方式 等額本息（月均還款） 等額本金（遞減還款） 本息合計 本息合計 =貸款本金 +利息和 =月供 12 貸款年限 貸款 貸款優(yōu)惠利率 （基準(zhǔn)利率下浮 30%） 貸款基準(zhǔn)利率 基準(zhǔn)貸款上浮 10% 年限 利率 等額 本息 等額 本金 利率 等額 本息 利率 等額本息 等額本金 10 4.158 102.00 117.98 5.94 109.77 6.534 113.72 137.78 15 74.76 90.21 83.04 87.30 110.01 2

8、0 61.43 76.32 70.21 74.76 96.12 25 53.66 67.98 62.91 67.73 87.78 30 48.66 62.43 58.36 63.43 82.23 標(biāo)準(zhǔn)按揭 例 .王先生首次貸款 50萬，面積 100平米，貸款年限 20年，月供如何計算？ 答：根據(jù)王先生的情況，可以享受基準(zhǔn)利率下浮 30%的優(yōu)惠利率，即年利率 4.158%。 貸款 20年，每萬元月還款額為 61.43元，則王先生每月需還款 61.43X50=3071.5元 什么是轉(zhuǎn)按揭？ 二手樓轉(zhuǎn)按揭貸款是指借款人（購房人）在 向售房人購買具有 房屋所有權(quán)證 的房產(chǎn)

9、 （住房、商業(yè)用等房）時， 售房人仍有未結(jié) 清的貸款，需借助墊資贖樓。 同時自己先交樓價款的一部分，其余樓款向 銀行申請貸款墊付，并以所購買的房產(chǎn)作為 抵押，分期還本付息的一種貸款方式。 流程 面簽 評估 銀行 批 貸 過戶 放款 抵押 轉(zhuǎn)按揭 （需要墊資的標(biāo)準(zhǔn)按揭） 銷售 溝通 贖樓 解抵押 標(biāo)準(zhǔn)按揭貸款 ： 買方 3500元 /單 （含評估、擔(dān)保、抵押、服務(wù)費(fèi)） 貸款額超 40萬元以上部分，加收 5 ； 轉(zhuǎn)按揭貸款 ： 買方 3500元 /單 （含服務(wù)費(fèi)、評估、抵押、擔(dān)保） 貸款額超

10、40萬元以上部分，加收 5 ； 賣方 墊資費(fèi) 墊資額 2.0%（ 7天以內(nèi)）每增加一天加收 0.3% 20萬以下 4000元（ 7天以內(nèi)） 6000元（ 7天以上） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)按揭 1能貸幾成： 查征信 首套（ 140平米以下）八成 首套（ 140平米以上） 7成 2利率多少： 查征信 首套基準(zhǔn)利率下浮 30% 3首付多少 =房款 -貸款額 4能貸多少年： （兩個不等式計算） 5月供怎么算： 查速算表 6收入證明開多少 =月供 x2 標(biāo)準(zhǔn)按揭 7什么是成交價： 買賣雙方協(xié)商 8什么是評估價： 借款銀行的制定評估

11、所出具 9什么是過戶價： 原則上應(yīng)等同于成交價 10需要準(zhǔn)備哪些材料 11貸款流程有哪些 12每個環(huán)節(jié)需要多少時間 13相關(guān)注意事項 商業(yè)按揭顧問咨詢電話：西南區(qū) 劉丹 13671369149 西北區(qū) 郭瑩瑩 13426286435 東南區(qū) 王穎 13910918981 東北區(qū) 李爽 13501166981 公積金按揭顧問咨詢電話：張寧 13811612173 陳靜 13146535052 按揭部主管聯(lián)系電話：

12、 樊純 15901369621 按揭部經(jīng)理聯(lián)系電話： 岳文斌 13911526022 標(biāo)準(zhǔn)按揭 以下為附加內(nèi)容 不需要的朋友下載后 可以編輯刪除，謝謝 以 下 為 附 加 內(nèi) 容 讓更多的農(nóng)民成為新型職業(yè)農(nóng)民 中央農(nóng)業(yè)廣播電視學(xué)校 劉天金 20130507 陜西 農(nóng)業(yè)部部長韓長賦： 這是一項基礎(chǔ)性工程、創(chuàng)新性工 作，要大抓特抓、堅持不懈。 讓更多的農(nóng)民成為新型職業(yè)農(nóng)民（目標(biāo)） 生產(chǎn)更多更好更安全的農(nóng)產(chǎn)品供給社會（方向） 一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民 二、什么是新型職業(yè)農(nóng)民 三、如何加快培育新型職業(yè)農(nóng)民 一

13、、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民 （一）深刻背景 農(nóng)村勞動力持續(xù)轉(zhuǎn)移 ,“人走村空”問題愈演 愈烈 2012年我國農(nóng)民工數(shù)量達(dá)到 2.6億 ， 每年新增 900-1000萬 。 四川抽樣調(diào)查： 26% 舉家外出農(nóng)戶 20% 留守農(nóng)戶 轉(zhuǎn)移比例平均 60%，高的 70-80% 一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民 （一）深刻背景 農(nóng)村青壯年勞動力大量外出 ， “ 老人農(nóng) 業(yè) ”“ 婦女農(nóng)業(yè) ”“ 小學(xué)農(nóng)業(yè) ” 問題日益凸顯 陜西抽樣調(diào)查： 72% “ 80后”“ 90后”青壯年勞動力（農(nóng)民工） 55歲 務(wù)農(nóng)農(nóng)民平均年齡 63% 婦女 83% 初中及

14、以下文化程度 四川抽樣調(diào)查： 務(wù)農(nóng)農(nóng)民 50歲以上 54%， 60歲以上 30%， 70歲以上 13%； 婦女 60%； 初中及以下 90%。 一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民 （一）深刻背景 農(nóng)村新生勞動力離農(nóng)意愿強(qiáng)烈，農(nóng)業(yè)后 繼乏人問題步步緊逼 新生代農(nóng)民工 76% 不愿再回鄉(xiāng)務(wù)農(nóng) 85% 從未種過地 （國家統(tǒng)計局 2010年 10省調(diào)查： 90%的新生代農(nóng) 民工沒有從事過一天的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動） 一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民 （二）緊迫課題 “誰來種地”“地如何種”？ 黨的 十八大： 堅持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度

15、， 構(gòu)建集約化 、 專業(yè)化 、 組織化 、 社會化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系 。 國務(wù)院常務(wù)會議： 要采取有效措施 ， 使一部分年輕人愿意 在農(nóng)村留下來搞農(nóng)業(yè) ， 培養(yǎng)和穩(wěn)定現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)隊伍 。 中央經(jīng)濟(jì)工作會議 、 中央農(nóng)村工作會議： 要穩(wěn)定完善強(qiáng)農(nóng) 惠農(nóng)富農(nóng)政策 ， 充分保護(hù)和調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營積極性 ， 使務(wù)農(nóng)種糧有效益 、 不吃虧 、 得實惠 。 2013年中央一號文件： 農(nóng)村勞動力大量流動 ， 農(nóng)戶兼業(yè)化 、 村莊空心化 、 人口老齡化趨勢明顯 ， 農(nóng)民利益訴求多元 ， 加強(qiáng)和創(chuàng)新農(nóng)村社會管理勢在必行 。 十二屆全國人大一次會議 （ 政府工作報告 ） ： 要采取 有效措施

16、 ， 穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營隊伍 ， 積極培育新型農(nóng)民 。 聚焦 “ 誰來種地 ”“ 地如何種 ” 一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民 （二）緊迫課題 “誰來種地”“地如何種”是一個問題的 兩個方面 農(nóng)村勞動力結(jié)構(gòu)性不足： “不是 沒人種地，而是這地由什么人來種” 創(chuàng)新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式： “不是 種不過來，而是怎么種得更好” 一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民 （三）歷史使命 回答好 “ 誰來種地 ”“ 地如何種 ” 的問 題 ， 歷史性地落在了培育新型職業(yè)農(nóng)民 上 。 2012年中央一號文件聚焦農(nóng)業(yè)科 技 ， 著力解決農(nóng)

17、業(yè)生產(chǎn)力發(fā)展問題 ， 明確 提出大力培育新型職業(yè)農(nóng)民； 2013年中央 一號文件突出農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制機(jī)制創(chuàng)新 ， 著 力完善與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 關(guān)系 ， 進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)職業(yè)教育和職 業(yè)培訓(xùn) 。 創(chuàng)新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式 （現(xiàn)代）家庭經(jīng)營 +合作組織 +社會化服務(wù) =新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系 新型職業(yè)農(nóng)民 新型生產(chǎn)經(jīng)營主體 新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系 現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 新型職業(yè)農(nóng)民 是伴隨農(nóng)村生產(chǎn)力 發(fā)展和生產(chǎn)關(guān)系完善產(chǎn)生的新型生產(chǎn)經(jīng) 營主體，是構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系的 基 本細(xì)胞 ，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的 基本支撐 ， 是推

18、動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的 基本力量 。 一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民 （四）重大意義 不失時機(jī)地大力培育新型職業(yè)農(nóng)民： 一是有利于促進(jìn)農(nóng)民從身份向職業(yè) 的轉(zhuǎn)變 ， 在推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化中加快 剝離 “ 農(nóng)民 ” 的身份屬性 ， 使培育起來 的新型職業(yè)農(nóng)民逐步走上具有相應(yīng)社會 保障和社會地位的職業(yè)化路子 ， 解決有 人愿意在農(nóng)村留下來搞農(nóng)業(yè)的問題； 一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民 （四）重大意義 不失時機(jī)地大力培育新型職業(yè)農(nóng)民： 二是有利于促進(jìn)農(nóng)民從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的轉(zhuǎn)變 ， 在加大 強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策力度中加快發(fā)展現(xiàn)代 農(nóng)業(yè) ， 使培

19、育起來的新型職業(yè)農(nóng)民逐步 走上專業(yè)化 、 規(guī)?；?、 集約化 、 標(biāo)準(zhǔn)化 生產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)代化路子 ， 解決務(wù)農(nóng)種糧 有效益 、 不吃虧 、 得實惠的問題； 一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民 （四）重大意義 不失時機(jī)地大力培育新型職業(yè)農(nóng)民： 三是有利于促進(jìn)農(nóng)民從傳統(tǒng)小農(nóng)生 產(chǎn)向社會化大生產(chǎn)的轉(zhuǎn)變 ， 在堅持和完 善農(nóng)村基本經(jīng)營制度中加快培育新型生 產(chǎn)經(jīng)營主體 ， 使培育起來的新型職業(yè)農(nóng) 民逐步走上 “ 家庭經(jīng)營 +合作組織 +社會 化服務(wù) ” 新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系的組織化路 子 ， 解決保供增收長效機(jī)制的問題 。 培育新型職業(yè)農(nóng)民的過程 ， 就是激 活農(nóng)民自身活

20、力和增強(qiáng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展活 力的過程 ， 就是培養(yǎng)高素質(zhì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和 新農(nóng)村建設(shè)者的過程 ， 就是培育 “ 三農(nóng) ” 事業(yè)發(fā)展未來的過程 。 農(nóng)業(yè)部部長韓長賦 應(yīng)對農(nóng)業(yè)后繼乏人問題的挑戰(zhàn) ， 必須在穩(wěn)定提高農(nóng)業(yè)比較效益的基礎(chǔ)上 ， 大力培育種養(yǎng)大戶 、 家庭農(nóng)場 、 專業(yè)合 作社等各類新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體 ， 讓更多 的農(nóng)民成為新型職業(yè)農(nóng)民 。 世界性課題 比如在英國，農(nóng)場主平均年齡達(dá)到 59歲。 歐盟一直關(guān)注農(nóng)民老齡化和培養(yǎng) 青年農(nóng)民問題 ， 在 CAP新一輪改革議案中 提出 ， 將 2%的直接支付專門用于支持 40歲 以下的青年農(nóng)民從事農(nóng)業(yè) 。 世界性課題

21、 法國經(jīng)驗 統(tǒng)籌農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)留 加強(qiáng)農(nóng)業(yè)后繼者培養(yǎng) 重視農(nóng)業(yè)勞動力教育培訓(xùn) 切實把培育新型職業(yè)農(nóng)民放在三農(nóng)工 作突出位置予以推動落實 。 農(nóng)村勞動力向城 鎮(zhèn)和二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ， 是 伴隨現(xiàn)代化進(jìn)程的必然 趨勢 。 目前我國農(nóng)業(yè)勞動力供求結(jié)構(gòu)已進(jìn)入 總 量過剩與結(jié)構(gòu)性 、 區(qū)域性短缺并存 新階段 ， 關(guān) 鍵農(nóng)時缺人手 、 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)缺人才 、 新農(nóng)村建設(shè) 缺人力問題日顯普遍 ， “ 誰來種地 ”“ 地如何 種 ” 事關(guān) 13億人的飯碗 。 各級農(nóng)業(yè)部門要把培育新型職業(yè) 農(nóng)民作為一項 重要職責(zé) 和 基本任務(wù) ，

22、 積極 爭取當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門的重視支持 ， 將 其放在三農(nóng)工作的突出位置 ， 堅持 “ 政府 主導(dǎo) 、 農(nóng)民主體 、 需求導(dǎo)向 、 綜合配套 ” 的原則 ， 采取更加有力的措施加以推動落 實 ， 培養(yǎng)和穩(wěn)定現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者隊伍 ， 壯大新型生產(chǎn)經(jīng)營主體 。 二、什么是新型職業(yè)農(nóng)民 （一）基本表述 傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型， 必然要求傳統(tǒng)農(nóng)民向新型職業(yè)農(nóng)民 轉(zhuǎn)變。從我國農(nóng)村基本經(jīng)營制度和 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢看， 新型職業(yè)農(nóng)民是指以農(nóng)業(yè)為職業(yè)、具有 一定的專業(yè)技能、收入主要來自農(nóng)業(yè)的 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)從業(yè)者。 二、什么是新型職業(yè)農(nóng)民 （二）主要類型 生產(chǎn)經(jīng)營型： 專業(yè)大戶 、 家庭農(nóng)場主 專業(yè)技能型： 農(nóng)業(yè)工人 、 農(nóng)業(yè)雇員等 社會服務(wù)型： 農(nóng)村信息員 、 農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì) 人 、 跨區(qū)作業(yè)農(nóng)機(jī)手 、 統(tǒng)防統(tǒng)治植保員 、 村級動物防疫員等農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)人員