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1、金融調(diào)控對深圳房地產(chǎn)市場的影響
最近，從中央到地方有幾項調(diào)控政策出臺，其對深圳本地房地產(chǎn)市場到底有多少實質(zhì)性的，需要仔細(xì)一下。 一、銀行存款準(zhǔn)備金率的提高，效力有限 經(jīng)過央行批準(zhǔn)，實行差別存款準(zhǔn)備金率制度，將資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率提高0.5個百分點，執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率。其他金融機構(gòu)仍執(zhí)行現(xiàn)行存款準(zhǔn)備金率，共計收縮可貸資金約1100多億元。 存款準(zhǔn)備金制度一向是央行調(diào)控貨幣市場的主要手段之一，其目的是防止貨幣信貸的過快增長，在西方發(fā)達國家及金融自由度較高的地區(qū)運用效果非常明顯。 相對的，在我國存款準(zhǔn)備金制度
2、調(diào)控效果就沒有那么明顯了。 從宏觀面上看，這樣的存款準(zhǔn)備金調(diào)控意圖很難說沒有，但也應(yīng)注意到，本次調(diào)整由于僅涉及到少量金融機構(gòu)，同時，它對于整個貨幣投放量的調(diào)控作用是有限的，因此，它的立足點，應(yīng)該還是更多地在于推進商業(yè)銀行實行更為理性的經(jīng)營行為、建立更為合理的治理機制。而這些，不僅僅對于股份制商業(yè)銀行，同時對股份制改造中的國有銀行以及民營銀行，都具有極其重要的意義。 同時，這次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率不僅著眼于控制貨幣信貸的總量，還兼顧優(yōu)化了貨幣信貸的結(jié)構(gòu)，鼓勵銀行加大對農(nóng)業(yè)、中小等方面的貸款投放。 從微觀的資金面上看，金融機構(gòu)減少可用資金1100億元對資本市場資金面的影響有限。并且，由于各類信托產(chǎn)品的
3、出現(xiàn)及大量上市，在某種程度上緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，新的金融創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)也達到規(guī)避這一政策的效果。 再者，隨著CEPA的實施，多家香港銀行在深圳的業(yè)務(wù)近期有望展開，大量香港及海外資金將進入深圳金融市場，其中的部分會投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以解決金融控制帶來的不利影響，同時將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到外資銀行。 金融機構(gòu)必須將存款的一部分繳存在中央銀行，這部分存款叫做存款準(zhǔn)備金；存款準(zhǔn)備金占金融機構(gòu)存款總額的比例則叫做存款準(zhǔn)備金率。 附：20年存款準(zhǔn)備金率六次調(diào)整 ★1985年：為克服法定存款準(zhǔn)備率過高帶來的不利影響，統(tǒng)一為10%。 ★1987年：為緊縮銀根，抑制通貨膨脹，從10%上調(diào)為12%。 ★1988年：為
4、緊縮銀根，抑制通貨膨脹，進一步上調(diào)為13%。 ★1998年3月21日：對存款準(zhǔn)備金制度進行了改革，從13%下調(diào)到8%。 ★1999年11月21日：由8%下調(diào)到6%。 ★2003年9月21日：由6%調(diào)高至7%。 ★2004年4月25日：實行差別存款準(zhǔn)備金率制度，將資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率提高0.5個百分點，執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率。其他金融機構(gòu)仍執(zhí)行現(xiàn)行存款準(zhǔn)備金率。 二、固定資產(chǎn)投資項目資本金比例提高，促進開發(fā)商理性投資 2004年4月28日，國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上；水泥、
5、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)(不含適用房項目)均由20%及以上提高到35%及以上。 固定資產(chǎn)投資需求增長一直是經(jīng)濟快速增長的主要拉動力，但2004年一季度表現(xiàn)出明顯的過熱跡象。但就深圳本地房地產(chǎn)市場情況看，情況并非如此。規(guī)劃與國土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示：今年第一季度，深圳市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資103.32億元，較去年同期增長8.79%，增幅比去年同期回落了7.61個百分點，商品房施工面積為2036.88萬平方米，比去年同期增加了1.83%；新開工面積到324.11萬平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面積為172.41萬平方米，比去年同期減少了31.64%。 2004年第1季度，深圳市商品房批準(zhǔn)
6、預(yù)售面積為173.17萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積比實際銷售面積少41.72萬平方米，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積少33.79萬平方米，住宅新增供求比為0.82:1。考慮到商品房空置以及房地產(chǎn)三級市場（二手樓）的銷售等實際情況，商品房市場供給量與需求量總體上繼續(xù)保持基本均衡的態(tài)勢。 深圳本地市場總體較為均衡，并沒有出現(xiàn)投資過熱的狀況，隨著該項政策的出臺，開發(fā)商會更加謹(jǐn)慎地對待新開發(fā)地項目，更好地控制項目資金運用，擴大融資渠道，合理利用資源，而對整體市場供應(yīng)不會產(chǎn)生多大的影響。 深圳地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了多次過熱之后，已經(jīng)逐漸趨于理性和成熟，各品牌發(fā)展商和中小發(fā)展商都在盡力避免地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的產(chǎn)生，讓深圳地
7、產(chǎn)走上穩(wěn)定發(fā)展的道路，也只有長期穩(wěn)定地發(fā)展，才能使整個地產(chǎn)界保持良好的市場氛圍，使供需雙方共同努力，更加理性地推動深圳地產(chǎn)繼續(xù)領(lǐng)跑中國地產(chǎn)界。 三、實施央行121文件，重在控制市場，減少投機，抑制高消費 2003年6月13日，中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121文件）。其中規(guī)定，如果借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。 近期向銀行貸5年以上的款，第一套住房（
8、不包括高檔商品房、別墅）的利率可按5.04%的貸款利率計息，而第二套住房的利率則將按照5.76%來執(zhí)行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出約14.3%。 現(xiàn)階段，第二套住房及高檔住宅利率上漲的影響，具體有以下幾點： 1、增加普通家庭二次置業(yè)成本 不過，只要采取第二套住房以夫妻另一方名義貸款的方式，一般家庭都應(yīng)該能夠有效解決難題。這不過是一點小小的麻煩。 2、增加高檔住宅、豪宅、別墅置業(yè)成本 置業(yè)成本的增加會適度減小短期內(nèi)對高檔住宅的需求，但就目前市場情況看，真正的豪宅依然走俏，客戶對銀行貸款依賴較小，受影響程度不甚明顯。 3、投資客戶成本增加、門檻提高 對于投資住宅的散戶，由于主要靠租金抵月
9、供，貸款利率的上升會直接增加投資成本，減小住宅出租收益，增加風(fēng)險。因此，部分散戶會謹(jǐn)慎介入。 由于現(xiàn)階段個人住宅貸款還是屬于銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，一般銀行還將繼續(xù)維持很大熱情，在適度變通的情況下，例如用多個身份證買房、團購等，銀行一般會適當(dāng)減低部分貸款利率，以挽留客戶。但隨著新一輪房地產(chǎn)低谷的預(yù)期到來，拖欠貸款、斷供的風(fēng)險會加大，銀行對投資型客戶的態(tài)度也會更加謹(jǐn)慎。 4、依賴銀行貸款程度高的中小開發(fā)商影響較大 再結(jié)合固定資產(chǎn)投資項目資本金比例提高的政策，提高利率對于主要依賴銀行貸款運作的開發(fā)企業(yè)壓力加大。這一類發(fā)展商對銀行貸款資金的依賴一般在80％以上，因此，多項金融控制措施的實施，將使其資金鏈運
10、作出現(xiàn)一定困難。 從2003年6月央行公布121文件后各地開發(fā)企業(yè)的反映看，北京較為敏感，廣東則相對平靜。究其原因，與北京的政策導(dǎo)向型市場不同，廣東的市場導(dǎo)向型房地產(chǎn)市場較為規(guī)范和成熟，抗壓能力較高。 隨著新金融政策的逐步實施，部分中小開發(fā)企業(yè)會逐漸感到資金壓力，項目取得和開發(fā)難度加大，后繼乏力。因此，部分企業(yè)會選擇退出，部分會選擇進軍內(nèi)地市場或者與內(nèi)地開發(fā)企業(yè)合作。四、其他相關(guān)細(xì)則的出臺，核心還是穩(wěn)定市場 在央行及國務(wù)院出臺了新政策的同時，各地政府及銀行機構(gòu)也相繼出臺了多部細(xì)則，用以針對本地房地產(chǎn)市場的特殊情況。這些細(xì)則針對的主要是某些省市房地產(chǎn)過熱的炒作或房價過快的增長，其對深圳市場的較小
11、。 1、超過三套住房不予放貸 溫州市工商銀行最近對個人房貸利率進行上調(diào)，同時宣布對購買三套住房以上的貸款人不再辦理房貸。同時，北京工行同樣不鼓勵投資性的住房貸款行為，對于個人投資性購房超過三套也不予放貸，同時對房貸申請者的個人資信審查將更加嚴(yán)格。 溫州工行此舉與控制當(dāng)?shù)爻捶繄F的投機行為有關(guān)，其他地區(qū)的分行還沒有對個貸利率進行如此大幅度調(diào)整。 由于受前段時間溫州炒房團事件的影響，長三角地區(qū)房價增幅過快，市場泡沫凸現(xiàn)，上海等地銀行采取金融緊縮也是正常手段。 而針對工行溫州大幅上浮個貸利率30%以上，廣東省工行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣東省工行個人貸款業(yè)務(wù)如常進行，利率并未上浮，貸款利率都在央行規(guī)定的個人貸
12、款利率浮動幅度范圍之內(nèi)，近期并未收縮個人信貸規(guī)模和提高利率。 2、銀行放慢公司貸款的增長速度 根據(jù)中國銀行今年一季度貸款增長速度偏快的經(jīng)營情況，總行要求各行采取措施嚴(yán)格控制公司貸款投放速度，積極調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。 中行也提出，要高度關(guān)注零售貸款不良比率不斷上升的勢頭，嚴(yán)格控制貸款投向，重點支持中等收入以上家庭購買自用住房，適當(dāng)支持購買高檔住房和適用房的客戶，嚴(yán)格控制購買豪華別墅和購房用于投資；適當(dāng)支持個人商鋪按揭貸款。 3、高檔商品房的定義 對于高檔商品房的定義，在廣州有了明確的標(biāo)準(zhǔn)：建筑面積超過150平方米，同時價格超過上年度本地區(qū)商品房平均價格的30%至50%的商品房；2003年在廣州地區(qū)，高檔商品房是指銷售價格超過6000元／平方米，同時總售價超過90萬元的住房。 相對廣州，深圳市的定義就要寬松一些了，雖然目前定義尚未出臺，但相關(guān)人士認(rèn)為，在目前的深圳市場，建筑面積超過140平方米，銷售價格超過8000元／平方米的住房才算高檔住宅。此類樓盤在2003年新盤中的比例不足10％。 總的說來，現(xiàn)在金融控制的意圖已經(jīng)顯露，而這些措施的效果還有待時間和市場的檢驗，如果目前所采取的政策措施仍然不能達到預(yù)期效果的話，將可能會有力度更大、更具體的措施出臺，以期有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的速度和房價的變化過程。
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金融調(diào)控對深圳房地產(chǎn)市場的影響
